Opodatkowanie podatkiem VAT transakcji sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 marca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 5 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 9 kwietnia 2024 r. (wpływ 9 kwietnia 2024 r.) oraz z 10 kwietnia 2024 r. (wpływ 10 kwietnia 2024 r.).

Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie sformułowany w uzupełnieniu do wniosku)

Zamierza Pan sprzedać nieruchomość niezabudowaną. Transakcji tej towarzyszą następujące okoliczności:

• Przedmiotowa nieruchomość jest obecnie niewydzieloną częścią większej nieruchomości zabudowanej budynkiem jednorodzinnym, położonej w miejscowości (…) przy ul. (…), o łącznej powierzchni 10600 m², którą odziedziczył Pan 13 lat temu.

• Zamierza Pan wydzielić i sprzedać przedmiotową nieruchomość, jako dwie niezabudowane działki, o powierzchni ok. 2704 m² i 2504 m². A zatem, łączna powierzchnia przedmiotowej nieruchomości to ok. 5208 m². Procedura geodezyjnego wydzielenia działek nie rozpoczęła się i wobec tego nie mają one jeszcze numerów, zaś ich planowane numery to 1/1 i 1/2.
• Na przedmiotowej nieruchomości do tej pory rosła łąka. Nie była tam prowadzona żadna działalność obliczona na przyniesienie dochodu, ani w ogóle żadna działalność, poza tym, że koszona była łąka.
• Obszar, na którym zlokalizowana jest nieruchomość nie jest objęty MPZP.
• Wystąpił Pan o decyzję o warunkach zabudowy, dotyczącą części przedmiotowej nieruchomości, o powierzchni 4482 m². Decyzją Wójta Gminy (…) nr (…) wydaną w dniu 16 stycznia 2023 r. uzyskał Pan zgodę na możliwość zabudowania wspomnianej części przedmiotowej nieruchomości 10 budynkami jednorodzinnymi w zabudowie bliźniaczej.
• Strona kupująca zamierza we własnym imieniu uzyskać nową decyzję o warunkach zabudowy, pozwalającą na budowę kilku domów jednorodzinnych, a następnie zamierza we własnym imieniu, mając stosowną Pana zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane, uzyskać pozwolenie na budowę zgodnie z uzyskaną we własnym imieniu decyzją o warunkach zabudowy.
• Przed sprzedażą nieruchomości planuje Pan podział swojej większej nieruchomości zabudowanej (działka 1) i w ten sposób wydzielenie przedmiotowej nieruchomości niezabudowanej, objętej decyzją o pozwoleniu na budowę, którą we własnym imieniu uzyska strona kupująca.
• Nabywcą działki będzie firma deweloperska, a celem zakupu będzie wybudowanie na działce osiedla domów jednorodzinnych.
• Prowadzi Pan działalność gospodarczą A. (NIP: (…)) i jest Pan zarejestrowanym, czynnym płatnikiem podatku VAT. Przeważający obszar tej działalności gospodarczej to badania naukowe i prace rozwojowe w dziedzinie pozostałych nauk przyrodniczych i technicznych (PKD 72.19.Z), a ogólnie działalność ta koncentruje się na opracowywaniu rozwiązań technicznych takich jak napędy, silniki, turbiny oraz sprzedaży licencji na nie.
• Działalność gospodarcza A. nie odbywa się na przedmiotowej nieruchomości i działalność ta nie ma związku z obrotem nieruchomościami. Przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była wykorzystana do czynności opodatkowanych podatkiem VAT lub zwolnionych z podatku VAT.
• Przedmiotowa nieruchomość nie jest i nie będzie udostępniona osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych ani innej umowy o podobnym charakterze. Jednakże, w okresie poprzedzającym sprzedaż, udzieli Pan nabywcy przedmiotowej nieruchomości pełnomocnictw do wydzielenia nieruchomości i dysponowania nią na cele budowlane.
• Nie podjął Pan i nie zamierza podjąć żadnych czynności zmierzających do uatrakcyjnienia przedmiotowej nieruchomości. Jej stan praktycznie nie zmienił się od czasu, gdy odziedziczył ją Pan 13 lat temu. Ponadto, nie podjął Pan żadnych czynności zmieniających jej otoczenie, np. dotyczących uzbrojenia.
• Nie były prowadzone żadne działania marketingowe mające na celu znalezienie nabywcy przedmiotowej nieruchomości. Znalazł Pan nabywcę w ten sposób, że przeprowadził kilka rozmów ze znanymi sobie osobami podejrzewanymi o to, że mogą znać deweloperów zainteresowanych zakupem ziemi.
• W sprawie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości została zawarta umowa przedwstępna i strona kupująca wpłaciła zadatek. Ogólne warunki tej umowy są takie, że strona kupująca uzyska decyzję o warunkach zabudowy przedmiotowej nieruchomości, następnie pozwolenie na budowę i wydzieli nieruchomość geodezyjnie. Pan zaś udzieli stronie kupującej pełnomocnictw do tych czynności i dostarczy niezbędne dokumenty. Po przeprowadzeniu tych czynności, nastąpi notarialna sprzedaż nieruchomości, co jest planowane na początek roku 2025.
• Nie udzielił Pan żadnemu podmiotowi trzeciemu pełnomocnictw do występowania w Pana imieniu w sprawach, które dotyczyły/będą dotyczyły przedmiotowej nieruchomości.
• Wcześniej sprzedawał Pan nieruchomości, a z tytułu tych sprzedaży nie był Pan zobowiązany wykazywać podatku VAT.

Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku)

1.Czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości należy potraktować jako wykonanie działalności gospodarczej?

2.Czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości należy obciążyć podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku)

Sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie należy traktować jako wykonania działalności gospodarczej i nie powinna być obciążona podatkiem VAT.

Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie powinna być obciążona podatkiem VAT.

Uzasadnienie:

Zbywana nieruchomość jest częścią Pana osobistego majątku, a jej sprzedaż jest aktem unikalnym, nieprzygotowanym w sposób profesjonalny i nie przeprowadzonym z zaangażowaniem profesjonalnych usług. A zatem, nie będzie to wykonanie działalności gospodarczej i nie ma podstaw do obciążenia tej sprzedaży podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Tym samym nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Aby ocenić czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymagana jest ocena każdorazowo odnosząca się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą, która koncentruje się na opracowywaniu rozwiązań technicznych, takich jak napędy, silniki i turbiny i nie ma związku z obrotem nieruchomościami. Jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Zamierza Pan sprzedać nieruchomość niezabudowaną. Przedmiotowa nieruchomość jest obecnie niewydzieloną częścią większej nieruchomości zabudowanej budynkiem jednorodzinnym, którą odziedziczył Pan 13 lat temu. Zamierza Pan wydzielić dwie niezabudowane działki, o powierzchni ok. 2704 m² i 2504 m². Procedura geodezyjnego wydzielenia działek nie rozpoczęła się i wobec tego nie mają one jeszcze numerów. Pańska działalność gospodarcza nie odbywa się na przedmiotowej nieruchomości. Nieruchomość nigdy nie była wykorzystana do czynności opodatkowanych podatkiem VAT lub zwolnionych z podatku VAT. Wcześniej sprzedawał Pan nieruchomości, a z tytułu tych sprzedaży nie był Pan zobowiązany wykazywać podatku VAT.

Obszar, na którym zlokalizowana jest nieruchomość nie jest objęty MPZP. Wystąpił Pan o decyzję o warunkach zabudowy, dotyczącą części przedmiotowej nieruchomości, o powierzchni 4482 m². Decyzją Wójta Gminy (…) nr (…) wydaną w dniu 16 stycznia 2023 r. uzyskał Pan zgodę na możliwość zabudowania wspomnianej części przedmiotowej nieruchomości 10 budynkami jednorodzinnymi w zabudowie bliźniaczej. Strona kupująca zamierza we własnym imieniu uzyskać nową decyzję o warunkach zabudowy, pozwalającą na budowę kilku domów jednorodzinnych, a następnie zamierza we własnym imieniu, mając stosowną Pana zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane, uzyskać pozwolenie na budowę zgodnie z uzyskaną we własnym imieniu decyzją o warunkach zabudowy.

Przedmiotowa nieruchomość nie jest i nie będzie udostępniona osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych ani innej umowy o podobnym charakterze. Jednakże, w okresie poprzedzającym sprzedaż, udzieli Pan nabywcy przedmiotowej nieruchomości pełnomocnictw do wydzielenia nieruchomości i dysponowania nią na cele budowlane.

Nie podjął Pan i nie zamierza podjąć żadnych czynności zmierzających do uatrakcyjnienia przedmiotowej nieruchomości. Nie były prowadzone żadne działania marketingowe mające na celu znalezienie nabywcy przedmiotowej nieruchomości.

W sprawie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości została zawarta umowa przedwstępna. Ogólne warunki tej umowy są takie, że strona kupująca uzyska decyzję o warunkach zabudowy przedmiotowej nieruchomości, następnie pozwolenie na budowę i wydzieli nieruchomość geodezyjnie. Pan zaś udzieli stronie kupującej pełnomocnictw do tych czynności i dostarczy niezbędne dokumenty.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości należy potraktować jako wykonywanie działalności gospodarczej oraz czy tą sprzedaż należy obciążyć podatkiem VAT.

Przedstawione powyżej okoliczności sprawy wskazują, że sprzedaż nieruchomości (działek powstałych w wyniku podziału działki nr 1), będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej. Pomimo, że pierwotnie grunt nie został nabyty przez Pana w celach sprzedaży, lecz otrzymał go Pan w drodze dziedziczenia, to jednak z biegiem czasu podjął Pan oraz zamierza podjąć szereg czynności, które mają doprowadzić do zbycia posiadanych gruntów i osiągnięcia korzyści finansowej.

Podjęte przez Pana działania mają charakter czynności właściwych dla profesjonalnej działalności handlowca. W celu sprzedaży działek wystąpił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, która została wydana w dniu 16 stycznia 2023 r. i pozwala na budowę na nieruchomości kilku domów jednorodzinnych. Istone znaczenia dla sprawy mają również czynności, które co prawda nie zostaną wykonane bezpośrednio przez Pana, ale na mocy udzielonych przez Pana pełnomocnictw.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma kwestia udzielenia pełnomocnictwa, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W niniejszej sprawie udzieli Pan pełnomocnictwa do wystąpienia o zmianę warunków zabudowy, uzyskania pozwolenia na budowę oraz podział nieruchomości.

Fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez pełnomocnika, nie oznacza, że pozostaną bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocnika wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Pełnomocnik, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość będącą nadal w Pana posiadaniu. Działania te, dokonywane za pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Pana stosownych pełnomocnictw skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności będą podejmowane w Pana imieniu i na Pana korzyść. Tym samym, z uwagi na działania podejmowane przez Pana oraz występującego w Pana imieniu pełnomocnika, należy stwierdzić, że przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość uatrakcyjniona, o innych właściwościach niż pierwotnie nabyta.

Dokonując opisanych we wniosku czynności, będzie Pan (także poprzez pełnomocnika) podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będzie Pan wykazywał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Tym samym, planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości (działek wydzielonych z działki nr 1) będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Nie ulega bowiem wątpliwości, że taki zakres dokonywanych czynności, prowadzący do przygotowania do sprzedaży działek wydzielonych z nieruchomości, nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym.

Wobec powyższego, dokonując przyszłej sprzedaży przedmiotowych działek (powstałych po podziale działki nr 1), nie będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wykonanie ww. czynności wskazuje na podjęcie przez Pana świadomych działań, mających na celu sprzedaż działek w sposób profesjonalny w celu osiągnięcia maksymalnej korzyści finansowej.

Skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy nieruchomości (działek powstałych po podziale działki nr 1), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie wskazać należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym – jak wyjaśniono wyżej – o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jednocześnie należy wskazać, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygnatura akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub ustawy, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży (działki powstałe z podziału działki nr 1) będą niezabudowane. Aktualnie dla części terenu nieruchomości wydane są warunki zabudowy, ponadto, na mocy zawartej umowy przedwstępnej oraz udzielonego pełnomocnictwa, dla całego obszaru sprzedawanej nieruchomości zostanie wydana nowa decyzja o warunkach zabudowy oraz pozwolenie na budowę.

Tym samym przedmiotem sprzedaży będzie teren przeznaczony pod zabudowę, a więc dla sprzedaży nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W analizowanej sprawie, transakcja nie będzie również korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wynika z okoliczności sprawy działkę otrzymał Pan w drodze dziedziczenia ponad 13 lat temu, w związku z czym przy jej nabyciu nie wystąpił podatek VAT.

Należy zatem stwierdzić, że w analizowanej sprawie, jak już wcześniej wykazano, wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę do uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Opisana przez Pana sprzedaż nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

Tym samym, dostawa nieruchomości (działek wydzielonych z działki nr 1), dokonana przez Pana na rzecz Kupującej spółki, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Tym samym Pana stanowisko uznano za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).