Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości w drodze egzekucji komorniczej.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 stycznia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 24 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości w drodze egzekucji komorniczej.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 kwietnia 2024 r. (data wpływu 11 kwietnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jako komornik Sądowy będzie Pani dokonywała sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości opisanych w księgach wieczystych o numerach: KW (…), KW (…), KW (…).

Właścicielem nieruchomości opisanych w ww. księgach wieczystych jest Przedsiębiorstwo, NIP (…), Regon (…).

Wobec właściciela nieruchomości ustalono następujący stan faktyczny:

Przedsiębiorstwo zarejestrowane jest w KRS jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, aktualnie znajduje się w stanie likwidacji.

Przedsiębiorstwo, wg Wykazu podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT - posiada status podatnika nie figurującego w rejestrze VAT - tak stanowi Wykaz podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT.

Szef Krajowej Administracji Skarbowej w piśmie datowanym (...).12.2023 r. (znak sprawy ...) poinformował Kancelarię Komorniczą, iż Przedsiębiorstwo jest zarejestrowane jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą oraz, iż podmiot ten był zarejestrowany jako podatnik VAT od 5.07.1993 do 21.03.2017r. - a wykreślony został z urzędu na podstawie art. 96 ust. 9a pkt 3 - składanie „pustych” deklaracji.

Podjęła Pani próbę uzyskania u właściciela nieruchomości informacji nt. omawianych nieruchomości - informacji w następującym zakresie:

-czy przedmiotowe nieruchomości opisane w księgach wieczystych o nr KW (…), KW (…) oraz KW (…) stanowią dla dłużnika środki trwałe, a jeśli nie stanowią środków trwałych to w skład jakiego majątku są zaliczone - w której pozycji aktywów firmy są wykazywane w sprawozdaniu finansowym spółki;

-czy dłużnik z wykorzystaniem nieruchomości opisanych w księgach wieczystych o nr KW (…), KW (…) oraz KW (…)  wykonywał lub wykonuje czynności opodatkowane VAT;

-czy w stosunku do budynku umieszczonego na działce nr X zostały poczynione nakłady ulepszenia w wartości co najmniej 30 % wartości początkowej (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) tej nieruchomości, jeśli tak to kiedy te nakłady zakończyły się i czy z nakładów tych został odliczony podatek VAT u dłużnika;

-kiedy było pierwsze zasiedlenie w stosunku do budynku umieszczonego na działce nr X;

-czy dłużnikowi przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT z nabycia nieruchomości opisanych w księgach wieczystych o nr KW (…), KW (…) oraz KW (…) czy któreś z działek opisanych w księgach wieczystych o nr KW (…), KW (…) oraz KW (…)  stanowią grunty niezabudowane, mające charakter inny niż budowlany.

Jednak, niestety komornik sądowy nie uzyskał od właściciela odpowiedzi na te pytania.

Nieruchomości opisane w księgach wieczystych nr KW (…) i KW (…) składają się z czterech działek gruntowych, sąsiadujących ze sobą i stanowiących teren o prostokątnym, podłużnym kształcie, płaskim terenie, nieutwardzonym, częściowo ogrodzony płotem sąsiedniej nieruchomości, częściowo zadrzewiony i zakrzewiony.

Opinia rzeczoznawcy, podaje następujące informacje o nieruchomościach, w stosunku do których planowana jest sprzedaż egzekucyjna:

W południowej części działki nr X usytuowane są dwa słupy średniego napięcia. Wodociąg oraz linia telefoniczna znajdują się po drugiej stronie ul.. Dojazd odbywa się drogą asfaltową z wykonanym wjazdem.

Nieruchomość opisana w księdze wieczystej nr KW (…) składa się z jednej działki gruntowej, stanowiących teren o prostokątnym, podłużnym kształcie, płaskim terenie, nieutwardzonym, częściowo ogrodzony, częściowo porośniętym samosiejkami brzozy i zakrzewiony. Działka jest częścią większego kompleksu przemysłowego, zagospodarowanego przez firmę (…). Działka nie jest uzbrojona. Wodociąg oraz linia elektryczna znajdują się po drugiej stronie ul. Dojazd odbywa się drogą asfaltową, bez wykonanego wjazdu.

Na działce nr X znajduje się budynek letniskowy, z wykonanym przyłączem elektrycznym, o powierzchni zabudowy 26,8 m² i kubaturze 76 m³. Jest to budynek wykonany w konstrukcji drewnianej, z jednym kominem murowanym, posadzką cementową, z dachem drewnianym krytym papą. Budynek jest w złym stanie technicznym, z licznymi uszkodzeniami pokrycia, rynien, z wyraźnymi śladami zamakania stropodachu i ścian. Stan techniczny budynku kwalifikuje go do rozbiórki.

Zgodnie z uchwałą Rady w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta, ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa poz. (…) z dnia (...) grudnia 2016 r. nieruchomości znajdują się w następujących strefach:

A.południowa część działek nr Y i X w strefie oznaczonej symbolem W28 MNU - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej. W strefie znajduje się 877 m² działki nr Y i 877 m² działki X.

B.północna część działek nr Y i X w strefie oznaczonej symbolem W24 U - tereny zabudowy usługowej. W strefie znajduje się 849 m² działki nr Y i 830 m² działki nr X.

C.działki nr XX i YY oraz fragment południowej części działki nr Y o powierzchni 33 m² i części działki nr X o powierzchni 33 m² - pas usytuowany wzdłuż ul (...) w strefie oznaczonej symbolem 4 KDZ - tereny dróg publicznych klasy zbiorczej.

D.działka nr Z w strefie oznaczonej symbolem W9 PU - tereny produkcyjno-usługowe.

W uzupełnieniu wniosku, odpowiadając na pytanie Organu nr 1: „Z ilu działek ewidencyjnych składają się nieruchomości objęte księgami wieczystymi nr (...)? Prosimy podać numery działek znajdujących się na każdej z nieruchomości.” wskazała Pani, że: „KW (…) składa się z działek o nr XX i Y (działki niezabudowane), KW(…) to działka o nr Z (niezabudowana) oraz KW (…) to działki o nr YY (niezabudowana) i nr X (zabudowana budynkiem letniskowym).”

Odpowiadając na pytanie Organu nr 2: „Czy zakup nieruchomości przez dłużnika był udokumentowany fakturą/fakturami z wykazanym podatkiem VAT?” wskazała Pani, że: „Kancelaria Komornicza nie posiada wiedzy by odpowiedzieć na to pytanie. Pytanie to zostało zadane dłużnikowi, jednak Kancelaria Komornicza odpowiedzi nie uzyskała.”

Odpowiadając na pytanie Organu nr 3: „Czy przy nabyciu przedmiotowych nieruchomości dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego? Jeśli nie, prosimy wskazać dlaczego.” wskazała Pani, że: „Kancelaria Komornicza nie posiada wiedzy by odpowiedzieć na to pytanie. Pytanie to zostało zadane dłużnikowi, jednak Kancelaria Komornicza odpowiedzi nie uzyskała.”

Odpowiadając na pytanie Organu nr 4: „Do jakich czynności (zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT) dłużnik wykorzystywał opisane we wniosku nieruchomości?” wskazała Pani, że: „Kancelaria Komornicza nie posiada wiedzy by odpowiedzieć na to pytanie. Pytanie to zostało zadane dłużnikowi, jednak Kancelaria Komornicza odpowiedzi nie uzyskała.”

Odpowiadając na pytanie Organu nr 5: „Które konkretnie działki będące przedmiotem umowy są zabudowane, a które są niezabudowane?” wskazała Pani, że: „Jak podaje operat szacunkowy do omawianych nieruchomości, wykonany przez rzeczoznawcę, który wskazuje, że zabudowana jest jedynie działka o nr X. Na działce nr X znajduje się budynek letniskowy, z wykonanym przyłączem elektrycznym, o powierzchni zabudowy 26,8 m² i kubaturze 76 m³. Jest to budynek wykonany w konstrukcji drewnianej, z jednym kominem murowanym, posadzką cementową, z dachem drewnianym krytym papą. Budynek jest w złym stanie technicznym, z licznymi uszkodzeniami pokrycia, rynien, z wyraźnymi śladami zamakania stropodachu i ścian. Stan techniczny budynku kwalifikuje go do rozbiórki. Pozostałe działki są niezabudowane.”

Odpowiadając na pytanie Organu nr 6: „W odniesieniu do działek niezabudowanych prosimy, aby wskazała Pani:

a)Czy w momencie sprzedaży, działki te będą objęte prawomocnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenu, jeżeli tak, to jakie będzie przeznaczenie działek zgodnie z tym planem? Czy zgodnie z tym planem będą to działki przeznaczone pod zabudowę/na działkach dopuszczalna będzie możliwość zabudowy?

b)Czy dla ww. działek w momencie sprzedaży będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy? Czy zgodnie z tą decyzją będą to działki przeznaczone pod zabudowę?

c)Czy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na ww. działkach wyznaczone będą na moment sprzedaży linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu?

Informacje prosimy podać odrębnie dla każdej niezabudowanej działki.” wskazała Pani, że: „Pytanie to zostało zadane dłużnikowi, jednak Kancelaria Komornicza odpowiedzi nie uzyskała. Jednak nawiązując do pytania nr 6 informacje w tej sprawie zawiera operat szacunkowy dotyczący omawianych nieruchomości wykonany przez rzeczoznawcę „(...), który wskazuje, że zgodnie z uchwałą Rady Miasta (...) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomości omawiane znajdują się w następujących strefach:

-część działek o nr Y i nr X w strefie terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej – w tej strefie znajduje się 877 m² działki o nr Y i 877 m² działki o nr X (działka zabudowana budynkiem letniskowym); druga część działek o nr Y i nr X znajduje się w strefie terenów zabudowy usługowej – w tej strefie znajduje się 849 m² działki o nr Y i 830 m² działki o nr X;

-działki o nr XX i YY oraz część działki Y o powierzchni 33 m² i część działki o nr X powierzchni 33 m² znajduje się w terenie dróg publicznych klasy zbiorowej;

-działka o nr Z znajduje się w stresie terenów produkcyjno-usługowych.”

Odpowiadając na pytanie Organu nr 7: „W odniesieniu do działek zabudowanych prosimy, aby wskazała Pani:

a)Jakie obiekty (budynki/budowle/urządzenia budowlane) znajdują się/będą znajdowały się na moment sprzedaży się na poszczególnych działkach?

b)Jeżeli na działce znajdują się/będą znajdowały się na moment sprzedaży budynki, to należy wskazać czy stanowią/będą stanowiły one budynki w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.)?

c)Jeżeli na działce znajdują się/będą znajdowały się na moment sprzedaży budowle, to czy stanowią/będą stanowiły one budowle w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane?

d)Jaki jest symbol PKOB, nazwa grupowania oraz wyszczególnienie ww. budynków, budowli lub ich części, wg Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB)?

e)Czy ww. budynki, budowle lub ich części są trwale związane z gruntem?

f)Czy i kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynków, budowli lub ich części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to należy wskazać dokładną datę oraz w wyniku jakich czynności nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków/budowli lub ich części?

g)Jeżeli nastąpiło pierwsze zasiedlenie części ww. budynków lub budowli, to należy wskazać w wyniku jakich czynności i w jakiej w części?

h)Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków, budowli lub ich części a ich sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

i)Czy ww. budynki, budowle lub ich części były/są lub do dnia sprzedaży będą przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia, itp.? Jeżeli tak, to należy wskazać kiedy ww. budynki, budowle lub ich części zostały oddane w najem, dzierżawę, użyczenie oraz czy to udostępnienie miało/będzie miało charakter odpłatny czy nieodpłatny (należy wskazać dzień, miesiąc i rok)?

j)Czy dłużnik poniósł/poniesie do momentu sprzedaży nakłady na ulepszenie ww. budynków, budowli lub ich części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej ww. budynków, budowli lub ich części, w stosunku do których dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?  Jeśli tak, proszę wskazać:

-kiedy takie wydatki były ponoszone?

-czy w stosunku do wydatków na ulepszenie budynków, budowli lub ich części, będących przedmiotem sprzedaży, dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

-czy ulepszenia stanowiły „przebudowę” rozumianą jako dokonanie istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany wykorzystania ww. budynków/budowli lub w celu znaczącej zmiany warunków zasiedlenia?

-czy i kiedy budynki, budowle lub ich części zostały oddane do użytkowania po dokonaniu ulepszeń? Należy wskazać dokładną datę.

-czy po ulepszeniu miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budynków, budowli lub ich części?

-czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków, budowli lub ich części po ulepszeniu, a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

-czy między pierwszym zasiedleniem ulepszonych budynków, a ich dostawą, upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Informacje prosimy podać odrębnie dla każdego budynku, budowli lub ich części położonych na poszczególnych działkach.

k)Jeśli na działce znajdują się/będą znajdowały się na moment sprzedaży urządzenia budowlane, to należy wskazać, z jakim budynkiem/budowlą będą one powiązane?

l)Jeżeli na działce znajdują się/będą znajdowały się na moment sprzedaży urządzenia budowlane, to należy wskazać czy stanowią/będą stanowiły one urządzenia budowlane, o których mowa w art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane?”

wskazała Pani, że: „W odniesieniu do działek zabudowanych wskazuję, że zabudowana jest działka o nr X. Jest to działka zabudowana budynkiem letniskowym, z wykonanym przyłączem elektrycznym, o powierzchni zabudowy 26,8 m² i kubaturze 76 m³. Jest to budynek wykonany w konstrukcji drewnianej, z jednym kominem murowanym, posadzką cementową, z dachem drewnianym krytym papą. Budynek jest w złym stanie technicznym, z licznymi uszkodzeniami pokrycia, rynien, z wyraźnymi śladami zamakania stropodachu i ścian. Stan techniczny budynku kwalifikuje go do rozbiórki. Dodatkowo wskazuję, że pozostałe pytania z punktu 7 zostały zadane dłużnikowi, jednak Kancelaria Komornicza odpowiedzi nie uzyskała.”

Ponadto wskazała Pani, że Kancelaria Komornicza prowadziła udokumentowane działania, które nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361).

Pytanie

Czy sprzedaż, planowana w drodze egzekucji nieruchomości, zapisanych w księgach wieczystych o numerach: KW (…), KW (…), KW (…) będzie opodatkowana podatkiem VAT?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 11 kwietnia 2024 r.)

Planowana sprzedaż egzekucyjna nieruchomości opisanych w księgach wieczystych nr KW (…), KW (…), KW (…) będzie opodatkowana podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 21 ustawy o podatku od towarów i usług w powiązaniu z art. 18 - dłużnik bowiem nie udzielił odpowiedzi na zadane mu konkretne pytania dotyczące omawianych nieruchomości, zaś dłużnik wg dokumentacji KRS jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 2383 ze zm.):

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W odniesieniu do art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami budynki oraz grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że sprzedaż nieruchomości w trybie egzekucji stanowi odpłatną dostawę towarów, co oznacza, że zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, objęta jest zakresem przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i usta. 2 ustawy do art. 18 ustawy wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel nieruchomości – jest podatnikiem podatku VAT, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tych nieruchomości.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników majątku przedsiębiorstwa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że jako organ egzekucyjny planuje Pani sprzedaż nieruchomości dłużnika. Dłużnikiem jest spółka zarejestrowana jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, aktualnie znajduje się w stanie likwidacji oraz została wykreślona z rejestru czynnych podatników podatku VAT.

Przedmiotem sprzedaży będzie 5 działek objętych księgami wieczystymi:

-KW (…) składa się z działek o nr XX i Y (działki niezabudowane),

-KW (…) to działka o nr Z (niezabudowana) oraz

-KW (…) to działki o nr YY (niezabudowana) i nr X (zabudowana budynkiem letniskowym).

Zgodnie z uchwałą Rady Miasta w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowe działki znajdują się w następujących strefach:

-w strefie terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej – znajduje się 877 m² działki o nr Y i 877 m² działki o nr X (działka zabudowana budynkiem letniskowym);

- w strefie terenów zabudowy usługowej – w tej strefie znajduje się 849 m² działki o nr Y i 830 m² działki o nr X;

-w strefie dróg publicznych klasy zbiorowej – znajdują się działki o nr XX i YY oraz część działki Y o powierzchni 33 m² i część działki o nr X o powierzchni 33 m²;

-w strefie terenów produkcyjno-usługowych – znajduje się działka o nr Z.

Zatem wszystkie działki planowanej sprzedaży według MPZP stanowią teren budowlany.

Na działce X znajduje się budynek letniskowy oraz usytuowane są dwa słupy elektryczne średniego napięcia, wodociąg oraz linia telefoniczna. Pozostałe działki o nr: XX, Y, YY oraz Z stanowią teren niezabudowany.

Pani wątpliwości w sprawie dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług, planowanej w drodze egzekucji komorniczej, sprzedaży nieruchomości zapisanych w księgach wieczystych o numerach: KW (…), KW (…), KW (…) tj. działek o numerach ewidencyjnych XX, Y, YY, X i Z.

Odnosząc się do Pani wątpliwości, na podstawie opisu sprawy, stwierdzić należy, że przy dostawie nieruchomości stanowiącej działki nr XX, Y, YY, X i Z spełnione będą przesłanki do uznania dłużnika za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła nieruchomości będącej majątkiem spółki, która prowadzi działalność gospodarczą. W konsekwencji, dostawa przedmiotowych działek  będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze  zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. Dla dostawy gruntów niezabudowanych ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 lub art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi – są zwolnione od podatku VAT.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Ponadto, w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle bądź ich części, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Ponadto, jeżeli do dostawy nieruchomości nie znajdą zastosowania zwolnienia, o których mowa w powołanych wcześniej przepisach, należy rozważyć zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika  – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Należy ponadto zaznaczyć, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Powyższe oznacza, że dostawa towarów dokonana w trybie egzekucji jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były, z powodu braku informacji od dłużnika, bezskuteczne.

Odnosząc się do kwestii zwolnienia z podatku planowanej sprzedaży niezabudowanych działek nr XX, Y, YY i Z, należy wskazać, że zgodnie z uchwałą Rady Miasta w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta (...), ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa, działki będące przedmiotem sprzedaży znajdują się w następujących strefach:

-południowa część działek nr Y i X w strefie oznaczonej symbolem W28 MNU - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej; strefie znajduje się 877 m² działki nr Y i 877 m² działki X,

-północna część działek nr Y i X w strefie oznaczonej symbolem W24 U - tereny zabudowy usługowej; strefie znajduje się 849 m² działki nr Y i 830 m² działki nr X,

-działki nr XX i YY oraz fragment południowej części działki nr Y o powierzchni 33 m² i części działki nr X o powierzchni 33 m² - pas usytuowany wzdłuż ul. w strefie oznaczonej symbolem 4 KDZ - tereny dróg publicznych klasy zbiorczej,

-działka nr Z w strefie oznaczonej symbolem W9 PU - tereny produkcyjno-usługowe.

Tym samym, niezabudowane działki nr XX, Y, YY i Z spełniają definicję terenu budowlanego określonego w art. 2 pkt 33 ustawy i dostawa tych działek nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W opisie sprawy wskazała Pani, że nie posiada wiedzy czy przy nabyciu działek będących przedmiotem sprzedaży dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego oraz do jakich czynności (zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT) dłużnik wykorzystywał opisane we wniosku działki. Mimo podjętych prób uzyskania powyższych informacji od dłużnika, nie udzielił on odpowiedzi na zadane pytania. Zatem nie uzyskała Pani informacji, które pozwoliły by na potwierdzenie, że do planowanej sprzedaży działek nr XX, Y, YY i Z można zastosować zwolnienie od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W odniesieniu do sprzedaży działki nr X, należy wskazać, że z opisu sprawy wynika, że na ww. działce znajduje się budynek letniskowy z wykonanym przyłączem elektrycznym. Jednocześnie wskazała Pani, że zostały zadane dłużnikowi pytania m.in. czy i kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynku w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynku a jego sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata oraz czy dłużnik poniósł/poniesie do momentu sprzedaży nakłady na ulepszenie ww. budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej ww. budynku, jednak nie uzyskała Pani odpowiedzi.

Tym samym, przedstawiony we wniosku opis sprawy nie pozwala stwierdzić, czy sprzedaż w drodze egzekucji komorniczej prawa własności budynku położonego na działce nr X będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy.

Jednocześnie, skoro nie można ocenić, czy do dostawy ww. budynku będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy, to nie można tym samym ocenić możliwości zastosowania w tej sytuacji zwolnienia na  podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem zwolnienie to ma zastosowanie w  przypadku, gdy dostawa nie korzysta ze zwolnienia m.in. z art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że prowadziła Pani udokumentowane działania, które nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym, w odniesieniu do dostawy niezabudowanych działek nr XX, Y, YY i Z oraz budynku położonego na działce nr X znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnienia nie będą spełnione, skoro podjęte przez Panią udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do  potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnienia od podatku. Zatem, dostawa niezabudowanych działek nr XX,Y, YY i Z oraz budynku położonego na działce nr X będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Ponadto, skoro sprzedaż w drodze egzekucji komorniczej prawa własności budynku położonego na działce nr X będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT, to grunt, tj. działka nr X na których znajduje się budynek, na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy, również będzie opodatkowany właściwą stawką podatku VAT.

Zatem Pani stanowisko należy uznać za prawidłowe.

Zaznaczyć należy, że kwestia oceny działań podjętych przez Komornika nie była przedmiotem interpretacji.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy/własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem – nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zauważa się również, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego, jak również w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.