Brak opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działek.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 kwietnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 29 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działek nr 1, 2, 3.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca zamierza sprzedać działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1, 2 oraz 3, łącznej powierzchni (…) m2, obręb (…) w (…).

Sprzedawaną nieruchomość Wnioskodawca nabył (wraz z wujkiem) na podstawie umowy przeniesienia gospodarstwa rolnego w dniu (…) czerwca 1987 roku, Rep. (…) – od rodziców, a następnie umowy na podstawie nieodpłatnego zniesienia współwłasności z dnia (…) października 2007 roku Rep. (…). W dacie nabycia był i nadal jest stanu wolnego.

Ww. działki oznaczone są w ewidencji gruntów jako grunty orne. Faktycznie użytkowane są jako grunty orne.

Sprzedawane działki są niezabudowane. Działka 1 powstała z podziału geodezyjnego w 2011 roku, natomiast działki 2 i 3 zostały geodezyjnie wydzielone z gospodarstwa celem ich sprzedaży (łącznie z 1) na podstawie umowy przedwstępnej sprzedaży z 2021 roku, która nie doszła do skutku. Całe gospodarstwo ma około (…) ha. Poza tym gospodarstwem Wnioskodawca nie posiada żadnych innych nieruchomości.

W obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego sprzedawany obszar leży na terenie oznaczonym symbolem 002-31 – strefa zabudowy mieszkaniowej z usługami. Gmina (z własnej inicjatywy) przystąpiła do zmiany obecnie obowiązującego planu miejscowego. Nowy projekt planu miejscowego został już wyłożony do publicznego wglądu kilka miesięcy temu, ale do dnia dzisiejszego nie wszedł w życie. Wnioskodawca złożył uwagę do projektu planu miejscowego, lecz dotyczyła ona innej działki, niż objęte niniejszym wnioskiem.

Wnioskodawca prowadzi rolniczą działalność gospodarczą, zajmuje się głównie produkcją roślinną i hodowlą drobiu. W szczególności nie zajmuje się żadną pozarolniczą działalnością gospodarczą, w tym obrotem nieruchomościami.

Nie jest (i nigdy nie był) zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca nigdy w życiu (poza nabytym gospodarstwem) nie nabył i nie sprzedał żadnej nieruchomości (gruntowej, lokalowej lub innej).

Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości sprzedawanej nieruchomości. Nie wnosił o zmianę lub uchwalenie MPZP, studium lub wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nie sprzedawał lub uzbrajał żadnych nieruchomości (jak zostało wskazane powyżej, postępowanie o zmianę MPZP toczy się z inicjatywy własnej Gminy (…)). Użyczył nieodpłatnie część obszaru działki sąsiedniej firmie na cele dojazdu do budowy. Nie dzierżawił lub wynajmował przedmiotowej nieruchomości, ani żadnych innych. Wydanie działek ma nastąpić dopiero po sprzedaży i zapłacie całej ceny. Strony chcą zawrzeć umowę przyrzeczoną w ciągu kilku miesięcy od dnia podpisania umowy przedwstępnej, lecz po uzyskaniu interpretacji podatkowej.

Wnioskodawca udzielił w umowie przedwstępnej Kupującej Spółce zgody na dysponowanie nieruchomością stanowiącą działki nr 1, 2, 3 na cele budowlane, w zakresie ograniczonym do:

a)uzyskania przez Kupującą Spółkę, na jej koszt i we własnym imieniu, decyzji udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji planowanej przez Kupującą Spółkę na przedmiotowych działkach, a także wszelkich innych uzgodnień, opinii i decyzji niezbędnych do uzyskania opisanego wyżej pozwolenia na budowę, jednak bez prawa wykonywania jakichkolwiek robót budowlanych na tej nieruchomości, a także;

b)wstępu na teren przedmiotowych działek wraz ze wskazanymi przez Kupującą Spółkę geodetą i architektem, celem dokonywania badań, pomiaru i oględzin tej nieruchomości w zakresie służącym do prowadzenia przez Kupującą Spółkę analiz i badań due diligance i wykonywania niezbędnych projektów. Wnioskodawca oraz Kupująca Spółka oświadczyły, że niezwłocznie po zawarciu umowy przedwstępnej zawrą umowę użyczenia działek będących przedmiotem niniejszej umowy w zakresie niezbędnym do wystąpienia przez Kupującą Spółkę z wnioskami o uzyskanie warunków przyłączenia terenu przyszłej inwestycji do mediów.

Ponadto, Wnioskodawca udzielił w umowie przedwstępnej, Kupującej Spółce oraz osobom przez nią wskazanym, pełnomocnictwa do czynności mających na celu przeprowadzenie badania due-diligance przedmiotowych działek, w tym do uzyskania dokumentów potwierdzających stan prawny lub faktyczny tych działek, w szczególności niezbędnych do złożenia ww. wniosków o uzyskanie warunków przyłączenia terenu przyszłej inwestycji do mediów.

Pełnomocnictwa opisane powyżej nie upoważniają pełnomocnika do zaciągania zobowiązań w imieniu mocodawcy i wygasają z końcem dnia (…) września 2024 roku.

Celem wyjaśnienia ewentualnych wątpliwości Wnioskodawca podaje że:

1.Poza gospodarstwem nie posiada żadnych innych nieruchomości.

2.Nie ogłaszał samodzielnie zamiaru jej sprzedaży, lecz korzystał z pomocy pośrednika, a uzyskane środki zamierza przeznaczyć na remont zabudowań i zabezpieczenie finansowe na starsze lata.

3.Umowa przedwstępna sprzedaży działek objętych niniejszym wnioskiem została już zawarta i dopuszcza zwiększenie ustalonej ceny o podatek VAT, gdy wynikać to będzie z interpretacji.

4.Nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług korzystającym ze zwolnienia od tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3.

5.Z działek nr 1, 2, 3 nie były, nie są i nie będą zbierane zbiory i dokonywane dostawy oraz sprzedaż produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku VAT.

6.Projekt nowego planu miejscowego nie zmienia przeznaczenia ww. działek (w stosunku do obecnie obowiązującego planu miejscowego). Na dzień zawarcia umowy sprzedaży dla działek nr 1, 2, 3 obowiązywać będzie MPZP o przeznaczeniu mieszkaniowo-usługowym.

7.Nowy, projektowany plan miejscowy oraz obecnie obowiązujący przewidują usługowo-mieszkaniowe przeznaczenie dla wszystkich ww. działek. Wszystkie ww. działki objęte są MPZP i nie została oraz nie zostanie dla nich wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

8.Wnioskodawca przed sprzedażą nie podejmował i nie zamierza podejmować działań zmierzających do zwiększenia wartości działek np. ich podziału na mniejsze działki, uzbrajania, wydzielania dodatkowych dróg wewnętrznych, czy wycinki drzew (działka nie jest zalesiona i jest użytkowana jako grunty orne).

9.Umowa przedwstępna nie jest zawierana pod warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę lub wejścia w życie nowego planu miejscowego.

10.Nabywcą ma być spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Deweloper ten chce wykorzystać działki na cele budowy i sprzedaży mieszkań. Nabywca jest zarejestrowanym płatnikiem podatku VAT.

11.W grudniu zeszłego roku Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży sąsiednich działek nr 4 i 5 obręb (…), która do dnia dzisiejszego nie została wykonana z uwagi na oczekiwanie na interpretację podatkową (sprawa 0113-KDIPT1-2.4012.3.2024.1.SM)

12.W 2021 roku Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży obszaru działek nr 1, 2, 3, która nie została sfinalizowana z uwagi na odstąpienie od umowy. Uzyskał jednak interpretację podatkową nr 0113-KDIPT1-1.4012.914.2021.2.WL z dnia 30 marca 2022 roku.

Pytanie

Czy transakcja sprzedaży działek objętych umową przedwstępną będzie objęta podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, sprzedaż nieruchomości nie będzie objęta podatkiem od towarów i usług.

Sprzedaż nie jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej, lecz w ramach majątku prywatnego (osobistego). Przemawia za tym „niehandlowy” sposób nabycia, brak transakcji nieruchomościami, brak czynności zmierzających do podniesienia wartości, oraz znaczny okres czasu, który upłynął od nabycia. Dodatkowo należy wskazać brak możliwości odliczenia podatku VAT przy nabyciu nieruchomości przez zbywcę oraz fakt, że wnioskujący nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej. Nadto, warunkiem sprzedaży nie jest uzyskanie pozwolenia na budowę.

Podejmowane przez Nabywcę na podstawie pełnomocnictwa działania nie mają na celu podwyższenia wartości gruntu, gdyż cena jest stała i ustalona w umowie przedwstępnej. Bez względu na wynik działań Nabywcy, podejmowanych na podstawie pełnomocnictwa, cena nie ulega zmianie. Podjęcie wstępnych działań przy Nabywcę na podstawie pełnomocnictwa ma na celu skrócenie okresu oczekiwania na pozwolenie na budowę. Działania te nie podniosą wartości działki, gdyż ich beneficjentem nie będzie właściciel gruntu, bez względu na to czy dojdzie do zawarcia umowy, czy też nie zostanie ona finalnie zawarta.

Potwierdzeniem tego jest brak możliwości rozpoczęcia przez Nabywcę prac budowlanych w terenie (nawet przygotowawczych) przed zakupem nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361) zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy sprzedaż działek, objętych umową przedwstępną, będzie objęta podatkiem VAT.

W kwestii opodatkowania sprzedaży działek nr 1, 2 oraz 3, istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży działek, podjął lub podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pan sprzedać działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1, 2 oraz 3. Prowadzi Pan rolniczą działalność gospodarczą, zajmuje się głównie produkcją roślinną i hodowlą drobiu. W szczególności nie zajmuje się Pan żadną pozarolniczą działalnością gospodarczą, w tym obrotem nieruchomościami. Nie jest (i nigdy nie był) Pan zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nigdy w życiu (poza nabytym gospodarstwem) nie nabył i nie sprzedał Pan żadnej nieruchomości (gruntowej, lokalowej lub innej). Nie podejmował Pan żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości sprzedawanej nieruchomości. Nie wnosił Pan o zmianę lub uchwalenie MPZP, studium lub wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nie sprzedawał lub uzbrajał żadnych nieruchomości. Użyczył Pan nieodpłatnie część obszaru działki sąsiedniej firmie na cele dojazdu do budowy. Nie dzierżawił lub wynajmował Pan przedmiotowej nieruchomości, ani żadnych innych. Udzielił Pan w umowie przedwstępnej Kupującej Spółce zgody na dysponowanie nieruchomością stanowiącą działki nr 1, 2, 3 na cele budowlane. Udzielił Pan w umowie przedwstępnej, Kupującej Spółce oraz osobom przez nią wskazanym, pełnomocnictwa.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy planowana transakcja sprzedaży działek nr 1, 2 oraz 3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął Pan w odniesieniu do działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, będzie Pan spełniał przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W niniejszej sprawie udzielił Pan w umowie przedwstępnej Kupującej Spółce zgody na dysponowanie nieruchomością stanowiącą działki nr 1, 2 3 na cele budowlane, w zakresie ograniczonym do:

a)uzyskania przez Kupującą Spółkę, na jej koszt i we własnym imieniu, decyzji udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji planowanej przez Kupującą Spółkę na przedmiotowych działkach, a także wszelkich innych uzgodnień, opinii i decyzji niezbędnych do uzyskania opisanego wyżej pozwolenia na budowę, jednak bez prawa wykonywania jakichkolwiek robót budowlanych na tej nieruchomości, a tak;

b)wstępu na teren przedmiotowych działek wraz ze wskazanymi przez Kupującą Spółkę geodetą i architektem, celem dokonywania badań, pomiaru i oględzin tej nieruchomości w zakresie służącym do prowadzenia przez Kupującą Spółkę analiz i badań due diligance i wykonywania niezbędnych projektów Wnioskodawca oraz Kupująca Spółka oświadczyły, że niezwłocznie po zawarciu umowy przedwstępnej zawrą umowę użyczenia działek będących przedmiotem niniejszej umowy w zakresie niezbędnym do wystąpienia przez Kupującą Spółkę z wnioskami o uzyskanie warunków przyłączenia terenu przyszłej inwestycji do mediów.

Ponadto, udzielił Pan w umowie przedwstępnej, Kupującej Spółce oraz osobom przez nią wskazanym, pełnomocnictwa do czynności mających na celu przeprowadzenie badania due-diligance przedmiotowych działek, w tym do uzyskania dokumentów potwierdzających stan prawny lub faktyczny tych działek, w szczególności niezbędnych do złożenia ww. wniosków o uzyskanie warunków przyłączenia terenu przyszłej inwestycji do mediów.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez osoby trzecie (Kupującą Spółkę), nie oznacza, że pozostały bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującą Spółkę wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Kupująca Spółka, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość będącą nadal w Pana własności. Działania te, dokonywane za pełną Pana zgodą wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, nieruchomość jest Pana własnością i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze podatkowoprawnej. W tym kontekście bez znaczenia pozostała okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Pana stosownego pełnomocnictwa Kupującej Spółce skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez nabywcę będą podejmowane w Pana imieniu i na Pana korzyść, ponieważ to Pan, jako właściciel działek nr 1, 2 oraz 3 będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nimi związanych.

Dokonując opisanych we wniosku czynności, będzie Pan podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będzie Pan wykazywał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż działek nr 1, 2 oraz 3, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem, ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 wyżej cytowanej ustawy:

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług, w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jak wynika z opisu sprawy, sprzedawane działki są niezabudowane. W obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego sprzedawany obszar leży na terenie oznaczonym symbolem 002-31 – strefa zabudowy mieszkaniowej z usługami. Gmina (z własnej inicjatywy) przystąpiła do zmiany obecnie obowiązującego planu miejscowego. Projekt nowego planu miejscowego nie zmienia przeznaczenia ww. działek (w stosunku do obecnie obowiązującego planu miejscowego). Na dzień zawarcia umowy sprzedaży dla działek nr 1, 2, 3 obowiązywać będzie MPZP o przeznaczeniu mieszkaniowo-usługowym. Wszystkie ww. działki objęte są MPZP i nie została oraz nie zostanie dla nich wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Tym samym, na moment dostawy działek nr 1, 2 oraz 3, grunty te będą stanowiły teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie ich sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-    towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-    brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku, działki nr 1, 2 oraz 3 nabył Pan na podstawie umowy przeniesienia gospodarstwa rolnego od rodziców w dniu (…) czerwca 1987 r., a następnie umowy na podstawie nieodpłatnego zniesienia współwłasności z dnia (…) października 2007 r. Zatem, przy nabyciu nie był naliczony podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu. Tym samym, z uwagi na fakt, iż dostawa działek nr 1, 2 oraz 3 nie była obciążona podatkiem VAT, to nie można uznać, że nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT lub, że takie prawo Panu przysługiwało. Zatem, w analizowanej sprawie nie jest spełniony drugi z warunków określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędny do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w tym przepisie.

Tym samym, do sprzedaży działek nr 1, 2 oraz 3 nie będzie miało zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie są spełnione warunki wynikające z tego przepisu.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Pana niezabudowanych działek nr 1, 2 oraz 3, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz pkt 2 ustawy. Tym samym, odpowiadając na Pana pytanie stwierdzić należy, że sprzedaż działek, objętych umową przedwstępną, będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Zatem, Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, należy zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).