Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości zabudowanych w podatku VAT.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 marca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 29 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 30 kwietnia 2024 r. (wpływ 6 maja 2024 r.) oraz 9 maja 2024 r. (wpływ 9 maja 2024 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie (…).

W (…) roku nabył Pan działkę budowlaną o nr 1 z pieniędzy pochodzących z majątku własnego, aby wybudować dla siebie z żoną i dla dzieci domy na potrzeby własne. W (…) roku uzyskał Pan pozwolenie na budowę, aby wybudować dla siebie z żoną i swoich dzieci budynki.

Zaczął Pan budowę (…) domów dla siebie i żony i dla dzieci. Budowę budynków zakończył Pan w (…) roku. W tym roku, czyli (…), zakończył Pan budowę i nieruchomość podzielił.

(…).

Dlatego nosi się Pan z zamiarem sprzedaży tych budynków i przeznaczeniu tych pieniędzy na inne własne cele prywatne.

Nie ma Pan zamiaru przeznaczyć pieniędzy ze sprzedaży tych budynków na cele zakupu innych dla prowadzenia działalności lub budowy budynków na sprzedaż. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży tych domów będzie Pan traktował jako własne składniki majątkowe i zagospodarowanie tymi zasobami na zaspokajanie potrzeb rodziny.

Pismami z 30 kwietnia 2024 r. (wpływ 6 maja 2024 r.) oraz 9 maja 2024 r. (wpływ 9 maja 2024 r.) uzupełnił Pan opis sprawy o następujące informacje:

1.Jest Pan podatnikiem podatku od towarów i usług od (…) roku.

2.Nigdy nie prowadził Pan działalności w zakresie usług deweloperskich lub innych o zbliżonym charakterze.

3.Działka o nr 1 została nabyta przez Pana z majątku prywatnego od osoby fizycznej aktem notarialnym. Zakup nie był opodatkowany podatkiem od towarów i usług, był czynnością niepodlegającą podatkowi VAT, gdyż została kupiona od prywatnej osoby na Pana prywatne potrzeby.

4.Z tytułu nabycia działki o numerze 1 nie otrzymał Pan faktury – spisano akt notarialny.

5.W związku z nabyciem działki o numerze 1 nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

6.Podziału nieruchomości dokonał Pan w celu podarowania ich dzieciom.

7.Na poszczególnych działkach będą się znajdować budynki mieszkalne.

8.Z tytułu wytworzenia/wybudowania każdego z domów nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego od należnego i nie korzystał z tego prawa. Budynki były budowane z własnego majątku prywatnego na cele prywatne.

9.Zasiedlił Pan budynki końcem (…) roku.

10.Nie upłynie okres dwóch lat pomiędzy zasiedleniem a sprzedażą.

11.Zabudowane nieruchomości nie stanowią majątku prowadzonej przez Pana firmy, nie znajdują się w ewidencji środków trwałych (i nigdy się nie znajdowały). Nigdy nie odliczył Pan podatku naliczonego od zakupionych materiałów na budowę.

12.Zabudowane nieruchomości, będące przedmiotem zbycia, nigdy nie były i nie będą wykorzystywane w Pana działalności, nie są podnajmowane ani najmowane, nie są objęte żadną umową cywilnoprawną o jakimkolwiek charakterze.

13.Na dzień dzisiejszy nie posiada Pan wiadomości, w jaki sposób zostanie dokonana sprzedaż, czy to z umową przedwstępną i inną. Na dzień dzisiejszy nie ma spisanej żadnej umowy cywilnoprawnej związanej z tymi nieruchomościami.

14.Nie podejmuje ani nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych związanych ze sprzedażą tych nieruchomości.

15.Nigdy wcześniej (do stycznia 2024 roku, gdy sprzedał Pan jedną z czterech nieruchomości opisanych we wniosku), nie dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości.

16.Nie spisywał i nie spisał Pan żadnej umowy przedwstępnej na sprzedaż nieruchomości zabudowanych, nie udzielił Pan Kupującemu lub innej osobie trzeciej

pełnomocnictwa/zgody/upoważnienia w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych sprzedaży.

17.Numery działek, jakie zamierza Pan sprzedać: 2; 3; 4; 5. Przy czym, działka o numerze 4 stanowi drogę dojazdową zamkniętą.

Pytanie

Czy z mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, przysługuje Panu zwolnienie w podatku od towarów i usług od dostawy budynków, budowli lub ich części?

Pana stanowisko w sprawie

Uważa Pan, że sprzedaż opisywanych budynków będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, gdyż przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT przewiduje zwolnienie z podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części, nie objętych zwolnieniem, o którym mowa art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż jako dostawcy tych obiektów nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku od towarów i usług o kwotę podatku naliczonego oraz nie ponosił Pan wydatków na ich ulepszenie. W opisywanej sytuacji obie przesłanki łącznie zostały spełnione.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć jednak, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. L 347 z 11.12.2006, s. 1, ze zm.):

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy. Jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który działa w takim charakterze w odniesieniu dla tej konkretnie czynności.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie prac remontowych i instalacji elektrycznych i jest Pan podatnikiem podatku od towarów i usług.

W (…) roku nabył Pan działkę budowlaną o nr 1 , aby wybudować domy na potrzeby własne dla siebie i żony oraz dla dzieci. Zakup działki nie był opodatkowany podatkiem od towarów i usług i nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W (…) roku uzyskał Pan pozwolenie na budowę i rozpoczął budowę czterech domów. Budowę budynków zakończył Pan w (…) roku, dokonał Pan wówczas podziału nieruchomości.

Aktualnie zamierza Pan dokonać sprzedaży tych budynków i przeznaczeniu tych pieniędzy na inne własne cele prywatne. Nie ma Pan zamiaru przeznaczyć pieniędzy ze sprzedaży tych budynków na cele zakupu innych dla prowadzenia działalności lub budowy budynków na sprzedaż. Nigdy nie prowadził Pan działalności w zakresie usług deweloperskich lub innych o zbliżonym charakterze.

Podziału nieruchomości dokonał Pan w celu podarowania ich dzieciom. Na poszczególnych działkach będą się znajdować budynki mieszkalne. Z tytułu wytworzenia/wybudowania każdego z domów nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego od należnego. Budynki były budowane z własnego majątku prywatnego na cele prywatne. Zasiedlił Pan budynki końcem (…) roku.

Zabudowane nieruchomości nie stanowią majątku prowadzonej przez Pana firmy, nie znajdują się w ewidencji środków trwałych (i nigdy się nie znajdowały). Nigdy nie odliczył Pan podatku naliczonego od zakupionych materiałów na budowę.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy przy sprzedaży opisanych we wniosku nieruchomości zabudowanych przysługuje Panu zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Na wstępie wskazać należy, że tylko czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT mogą korzystać ze zwolnienia od podatku lub być opodatkowane właściwą stawką podatku. Dlatego w pierwszej kolejności należy dokonać analizy, czy w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży przedmiotowych nieruchomości zabudowanych będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podjął Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Analiza sprawy w kontekście przywołanych przepisów oraz wyroków TSUE prowadzi do wniosku, że sprzedaż nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi nie podlegała/nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ nie wystąpią przesłanki do uznania Pana w związku z tymi transakcjami za podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika taka aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjął Pan bowiem ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wskazał Pan, że nabycie działki budowlanej w celu budowy domów na własne potrzeby Pana rodziny nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług i nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie (…), ale zabudowane nieruchomości będące przedmiotem zbycia, nigdy nie były i nie będą wykorzystywane w Pana działalności, nie są podnajmowane ani najmowane, nie są objęte żadną umową cywilnoprawną o jakimkolwiek charakterze. Nie podejmuje ani nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych związanych ze sprzedażą tych nieruchomości. Nie zawierał Pan żadnej umowy przedwstępnej na sprzedaż nieruchomości zabudowanych, nie udzielił Pan Kupującemu lub innej osobie trzeciej pełnomocnictwa/zgody/upoważnienia w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych sprzedaży.

Brak jest zatem przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego – charakteru Pana działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Czynności, o których mowa w opisie sprawy, nie świadczą o Pana aktywności jako podatnika podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości zabudowanych. Nie dokonuje Pan i nie będzie Pan dokonywać czynności typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez handlowców, w szczególności działań mających uatrakcyjnić nieruchomości dla potencjalnych nabywców ani działań marketingowych.

Podsumowując powyższe stwierdzam, że przy dokonanej i planowanej w przyszłości czynności zbycia nieruchomości zabudowanych, brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W analizowanej sprawie sprzedaż nieruchomości zabudowanych należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania.

Końcowo Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe z uwagi na fakt, iż wskazał Pan, że sprzedaż opisywanych budynków będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, natomiast w niniejszym rozstrzygnięciu wskazałem, że transakcja sprzedaży nieruchomości zabudowanych nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ z tego tytułu nie jest/nie będzie Pan podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Skutki w tej sytuacji są podobne – brak podatku VAT – jednak występuje różnica pomiędzy czynnością niepodlegającą opodatkowaniu a zwolnioną od podatku.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

·stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał

w dacie zaistnienia zdarzenia;

·zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje

w dniu wydania interpretacji.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Pana stanowiska w zakresie pytania dotyczącego podatku od towarów i usług, sformułowanego w uzupełnieniu wniosku. Natomiast w zakresie pytania dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).