Podatek od towarów i usług w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania, braku zwolnienia od podatku VAT oraz uznania jako świadczenie kompleksowe usługi najmu wraz z opłatami za media.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w części dotyczącej braku zwolnienia od podatku VAT – na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy – świadczonej usługi najmu (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) i w części dotyczącej braku zwolnienia od podatku VAT – na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia – w odniesieniu do otrzymywanych zaliczek na rozrachunki z mieszkańcami (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) oraz jest nieprawidłowe w części dotyczącej uznania jako świadczenie kompleksowe usługi najmu wraz z opłatami za media (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) i ustalenia podstawy opodatkowania (pierwsza część pytania oznaczonego we wniosku nr 4).

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 lutego 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 2 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

·braku zwolnienia od podatku VAT – na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy – świadczonej usługi najmu (pytanie oznaczone we wniosku nr 1),

·braku zwolnienia od podatku VAT – na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia – w odniesieniu do otrzymywanych zaliczek na rozrachunki z mieszkańcami (pytanie oznaczone we wniosku nr 2),

·uznania jako świadczenie kompleksowe usługi najmu wraz z opłatami za media (pytanie oznaczone we wniosku nr 3),

·ustalenia podstawy opodatkowania (pierwsza część pytania oznaczonego we wniosku nr 4).

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 29 kwietnia 2024 r. (wpływ 29 kwietnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiot nie jest związany ani z najmem nieruchomości, ani z obrotem nieruchomościami. Wykonywane przez Panią w ramach działalności usługi objęte są podatkiem VAT. Posiada Pani dwa konta bankowe: jedno na potrzeby działalności (firmowe) drugie – prywatne. Jest Pani również właścicielką mieszkania, które w żaden sposób nie jest związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Mieszkanie to ma zostać wynajęte przez Panią jako osobę fizyczną spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, która mieszkanie to przeznaczy na zakwaterowanie swoich pracowników (w umowie najmu zostanie wprowadzony stosowny zapis w tym zakresie).

Mieszkanie znajduje się we Wspólnocie Mieszkaniowej. Rozliczenia z tytułu miesięcznych zaliczek wyglądają w ten sposób, że administracja Wspólnoty Mieszkaniowej wysyła w wiadomości e-mail plik PDF zatytułowany „Zawiadomienie – wielkość zaliczki miesięcznej”. Wymienione są tam poszczególne elementy rozrachunków z mieszkańcami, na które składają się: eksploatacja, centralne ogrzewanie, zimna woda i ścieki, podgrzanie wody, wywóz śmieci, fundusz remontowy. Poszczególne wartości ww. składników obliczane są w sposób następujący: eksploatacja, centralne ogrzewanie i fundusz remontowy: stawka w zł x powierzchnia mieszkania (np. 3,60 zł x 44,63 m² = 160,67 zł), zimna woda i ścieki, podgrzanie wody: prognozowane zużycie w m³ x stawka w zł, śmieci: stawka x liczba osób wykazanych w deklaracji „śmieciowej”. Przy ww. stawkach nie jest określone, czy jest to kwota netto czy brutto. Kwoty za poszczególne parametry są zsumowane i wpłacane jednym przelewem na konto Wspólnoty Mieszkaniowej. W styczniu kolejnego roku kalendarzowego dokonywane jest rozliczenie tylko zaliczek za wodę i C.O. za rok poprzedni. Niedopłatę należy dopłacić, dopłata zostaje zwrócona lub pomniejsza wysokość zaliczek za kolejny miesiąc.

Prąd dostarczany jest na podstawie umowy z dostawcą zawartej na Pani dane jako właścicielki mieszkania.

W umowie najmu będzie zapis, zgodnie z którym całościowa kwota czynszu wynosi X zł, w tym czynsz najmu (odstępne) w kwocie Y i zaliczki, które najemca zobowiązany jest odprowadzać do Wspólnoty za pośrednictwem Wynajmującego, w kwocie Z zł.

Prąd natomiast rozliczany będzie według zużycia wynikającego z FV wystawionej przez dostawcę prądu.

W celu zarządzania najmem podpisana została umowa z osobą prowadzącą działalność gospodarczą w tym zakresie, która z tego tytułu pobierać będzie wynagrodzenie. Czynsz najmu wpłacany będzie w całości, łącznie z zaliczkami na rozrachunki czynszowe, na konto zarządzającego najmem, a zarządzający najmem, po odliczeniu swojego wynagrodzenia, przelewał będzie pozostałą kwotę na Pani prywatne konto, z którego Pani będzie dokonywała płatności na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Na zadane w wezwaniu pytania udzieliła Pani następujących odpowiedzi:

1.Czy świadczony przez Panią najem, o którym mowa we wniosku, stanowi wynajem wyłącznie na cele mieszkaniowe?

Odpowiedź:

Świadczony przez Panią najem, o którym mowa we wniosku, jest najmem wyłącznie na cele mieszkaniowe. W umowie najmu zawartej między mną jako osobą fizyczną a spółką z o.o. zawarto zapisy, zgodnie z którymi najęte mieszkanie może być wykorzystywane przez pracowników tejże spółki tylko na cele mieszkaniowe.

2.Czy ww. usługę w zakresie najmu świadczy Pani we własnym imieniu i na własny rachunek?

Odpowiedź:

Usługę najmu świadczy Pani we własnym imieniu i na własny rachunek – przedmiotem najmu jest mieszkanie (lokal mieszkalny), którego jest Pani jedyną właścicielką.

3.Czy stwierdzenie przez Panią w przedstawionym we wniosku opisie sprawy: „W styczniu kolejnego roku kalendarzowego dokonywane jest rozliczenie tylko zaliczek za wodę i C.O. za rok poprzedni” należy rozumieć, że coroczne rozliczenie dotyczy zaliczek za: zimną wodę i ścieki, podgrzanie wody oraz C.O.? Jeśli nie, należy precyzyjnie i jednoznacznie wskazać, które z zaliczek wymienionych w przedstawionym przez Panią opisie sprawy są corocznie rozliczane.

Odpowiedź:

Tak, coroczne rozliczenie dotyczy zaliczek za zimną wodę i ścieki, podgrzanie wody oraz C.O.

4.Czy wszystkie rozrachunki z mieszkańcami (w tym również prąd), o których mowa w zadanych przez Panią pytaniach, dokonywane są w oparciu o rzeczywiste wskazanie indywidualnych liczników, czy w oparciu o inne kryteria uwzględniające zużycie (jakie, np. według powierzchni, liczby osób)? Należy odnieść się do każdego świadczenia osobno.

Odpowiedź:

·prąd – według rzeczywistego zużycia (rzeczywiste wskazanie indywidualnych liczników),

·zaliczka na eksploatację – powierzchnia mieszkania razy stawka wskazana w zawiadomieniu od Wspólnoty Mieszkaniowej,

·zaliczka na C.O. – powierzchnia mieszkania razy stawka wskazana w zawiadomieniu od Wspólnoty Mieszkaniowej,

·zaliczka na fundusz remontowy – powierzchnia mieszkania razy stawka wskazana w zawiadomieniu od Wspólnoty Mieszkaniowej,

·      zimna woda i ścieki – prognozowane zużycie w m³ razy stawka wskazana w zawiadomieniu od Wspólnoty Mieszkaniowej,

·podgrzanie wody – prognozowane zużycie w m³ razy stawka wskazana w zawiadomieniu od Wspólnoty Mieszkaniowej,

·odpady – osoba x stawka wynikająca z aktów wewnętrznych prawa miejscowego

Przy czym, tak jak wskazano w odpowiedzi do ad. 3: zaliczki za zimną wodę i ścieki, podgrzanie wody oraz C.O. podlegają corocznemu rozliczeniu polegającemu na zestawieniu kwot wpłaconych z rzeczywistymi wskazaniami liczników indywidualnych.

5.Czy najemca (spółka) ma możliwość wyboru sposobu korzystania z poszczególnych mediów, poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia? Jeżeli tak, należy wskazać w jaki sposób.

Odpowiedź:

Spółka jako najemca przez cały rok zaliczki na media do Wspólnoty płaci w kwotach wskazanych przez Wspólnotę. Nadpłaty bądź niedopłaty za C.O. oraz zimną wodę i ścieki i podgrzanie wody rozliczane są po uprzednim dokonaniu rozliczenia rocznego ze strony Wspólnoty.

Spółka, a właściwie jej pracownicy zamieszkujący mieszkanie, mają o tyle wpływ na zużycie mediów, że jeśli zużycie C.O., zimnej wody, ścieków i podgrzania wody będzie niższe niż prognozowane dla danego lokalu, Spółka dostanie zwrot nadpłat. Jeśli wyższe – konieczne będzie uregulowanie przez Spółkę jako najemcę niedopłaty.

Na kwotę zaliczek na eksploatację i fundusz remontowy Spółka wpływu nie ma.

Na prąd Spółka wpływ ma – opłacany jest według rzeczywistego zużycia.

6.Czy najemca ma wpływ na wybór świadczeniodawców oraz może zawrzeć bezpośrednio z tymi świadczeniodawcami (dostawcami) umowy dotyczące dostawy poszczególnych mediów, o których mowa w złożonym wniosku? Jeżeli tak, to w stosunku do jakich mediów?

Odpowiedź:

Najemca nie ma wpływu na wybór świadczeniodawców. Nie może zawrzeć bezpośrednio z tymi świadczeniodawcami umowy. Stroną umów dotyczących wody czy C.O. jest Wspólnota Mieszkaniowa, stroną umowy na dostawę energii jest Pani jako właścicielka mieszkania.

7.Czy wystawia Pani na najemcę jedną fakturę w odniesieniu do wszystkich wykonywanych przez Panią świadczeń, czy oddzielne faktury dokumentujące poszczególne świadczenia lub też jedną fakturę, ale z wieloma pozycjami dotyczącymi każdego ze świadczeń? Należy szczegółowo wyjaśnić.

Odpowiedź:

Wystawia Pani najemcy jedną fakturę z wieloma pozycjami. Pozycja nr 1 to czynsz najmu (odstępne) zawierająca kwotę odstępnego plus 23% VAT. Pozycja nr 2 to zaliczki do Wspólnoty Mieszkaniowej zawierająca łączną kwotę zaliczek za dany miesiąc (tj.: eksploatacja, fundusz remontowy, zimna woda i ścieki, podgrzanie wody, C.O., odpady) plus 23% VAT. Pozycja nr 3 to prąd – zawiera ona kwotę wynikającą z faktury wystawionej przez dystrybutora energii plus 23% VAT.

8.Czy przedmiotem usługi dostarczenia przez Panią mediów do najemcy jest wyłącznie ich odsprzedaż, bez jakiejkolwiek marży?

Odpowiedź:

Tak, przedmiotem usługi dostarczenia przeze mnie mediów do najemcy jest wyłącznie ich odsprzedaż, bez jakiejkolwiek marży.

9.W jaki sposób realizowane jest przez Panią świadczenie w postaci wywozu śmieci? Kto jest stroną umowy na wywóz śmieci? Prosimy opisać.

Odpowiedź:

Pani jako osoba fizyczna/właścicielka mieszkania nie realizuje ani nie organizuje fizycznie/technicznie wywozu opadów ze swojego mieszkania, czy terenu Wspólnoty. Odpady z mieszkania wynoszone są do wspólnych kontenerów. Wspólnota mieszkaniowa ma zawartą umowę z przedsiębiorstwem wywożącym odpady. Przedsiębiorstwo to kilka razy w tygodniu dokonuje odbioru odpadów. Pani jako właściciel mieszkania jest zobowiązana do zadeklarowania liczby osób mieszkanie zamieszkujących i uiszczania opłat z tego tytułu, przy czym stawka opłaty za osobę uregulowana jest w aktach prawa miejscowego.

10.Czy najemca ma możliwość dokonania wyboru świadczeniodawcy dokonującego wywozu śmieci, czy też nie i dlaczego?

Odpowiedź:

Najemca nie ma możliwości wyboru świadczeniodawcy dokonującego wywozu śmieci. Nie wie Pani w ogóle, czy takie rozwiązanie byłoby możliwe na osiedlu liczącym ponad ok. (...) mieszkań. Odpady z mieszkania wynoszone są do wspólnych kontenerów. Wspólnota mieszkaniowa ma zawartą umowę z przedsiębiorstwem wywożącym odpady. Przedsiębiorstwo to kilka razy w tygodniu dokonuje odbioru odpadów. Pani jako właściciel mieszkania jest zobowiązana do zadeklarowania liczby osób mieszkanie zamieszkujących i uiszczania opłat z tego tytułu, przy czym stawka opłaty za osobę uregulowana jest w aktach prawa miejscowego.

11.Prosimy o wyjaśnienie kto, i w jaki sposób określa wysokość opłaty za wywóz nieczystości i w oparciu o jakie przepisy jest ustalona ta opłata?

Odpowiedź:

W pytaniu nie sprecyzowano czy „wywóz nieczystości" dotyczy tylko odpadów czy też ścieków.

W przypadku ścieków – blok podłączony jest do kanalizacji miejskiej. Jeśli chodzi o ustalenie opłaty, administracja Wspólnoty Mieszkaniowej podaje każdemu właścicielowi prognozowane miesięczne zużycie w m³ x stawka wskazana przez Wspólnotę. Skoro blok podłączony jest do kanalizacji miejskiej, założyć można jedynie, że administracja Wspólnoty, wyliczając stawki, opiera się na aktach prawa miejscowego.

12.Czy przez wywóz śmieci, o którym mowa we wniosku, należy rozumieć usługę wykonywaną w ramach gospodarowania odpadami komunalnymi przez gminę, wynikającą z ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1469 ze zm.)? Jeśli tak, to proszę wyjaśnić kto, i w jaki sposób będzie określał wysokość opłaty za wywóz śmieci i w oparciu o jakie przepisy jest ustalona ta opłata?

Odpowiedź:

Chodzi o wywóz śmieci realizowany przez podmiot miejski. Zakłada Pani zatem, że to ten podmiot zajmuje się ustalaniem opłat, lecz nie ma Pani na tyle szerokiej wiedzy w tym zakresie, by precyzyjniej odpowiedzieć na pytanie.

Pytania

1.Czy w ww. opisanym stanie faktycznym najem będzie podlegał zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)?

2.Czy w ww. opisanym stanie faktycznym, zaliczki na rozrachunki z mieszkańcami, które są ustalane odgórnie i wpłacane do Wspólnoty Mieszkaniowej, podlegają zwolnieniu z VAT na podstawie przepisu § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia w sprawie zwolnień z VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)?

3.Czy w tak opisanym stanie faktycznym najem wraz z opłatami za media można potraktować jako usługę kompleksową (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)?

4.Jaka, w przedmiotowym stanie faktycznym, będzie podstawa opodatkowania podatkiem VAT (pierwsza część pytania oznaczonego we wniosku nr 4)?

Pani stanowisko w sprawie

Ad. 1

W Pani ocenie, opisany stan faktyczny nie daje podstaw do korzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Co prawda, najem będzie realizowany na cele mieszkaniowe i będzie to zaznaczone w samej umowie najmu, ale uniemożliwienie skorzystania ze zwolnienia powoduje to, że umowa najmu zawarta będzie nie bezpośrednio z najemcą, ale z zatrudniającym go przedsiębiorstwem. Tym samym tak realizowany najem powinien być objęty stawką VAT w wysokości 23%.

Ad. 2

W Pani ocenie, opisany stan faktyczny nie daje podstaw do korzystania ze zwolnienia, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 11 Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień. To bowiem nie osoby/pracownicy zamieszkujący w mieszkaniu, będą mieli do niego bezpośredni tytuł (umowę najmu), tylko ich pracodawca (spółka z o.o.). Taka konstrukcja uniemożliwia korzystanie z przedmiotowego zwolnienia.

Ad. 3

W Pani ocenie, w tak przedstawionym stanie faktycznym można potraktować najem wraz z zaliczkami na media opłacanymi na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej jako usługę kompleksową. Ani właściciel, ani najemca nie mają bowiem wpływu na sposób i wysokość ustalonych zaliczek. Zaliczki ustalane są dla konkretnego mieszkania i zawiadomienie o nich adresowane do właściciela tego mieszkania. Nie ma możliwości, aby najemca sam zawierał umowy z poszczególnymi dostawcami mediów. Co prawda konstrukcja zaliczki miesięcznej jest taka, że składają się na nią i opłaty stałe (eksploatacja, fundusz remontowy, śmieci) i takie, które ustalane są ryczałtowo i rozliczane po końcu roku (C.O. i woda), ale jakiekolwiek podziały i wyodrębnienia byłyby tutaj, w Pani ocenie, tworem sztucznym. Prąd powinien być rozliczany na podstawie refaktury wystawianej przez Panią spółce z o.o. jako najemcy. Przy czym, jeśli faktura za prąd będzie opiewała na kwotę np. 200,00 zł brutto, a zatem z już wliczonym VAT, to Pani refaktura również powinna opiewać na taką kwotę, bez doliczania tutaj ponownie VAT.

Ad. 4

W Pani ocenie, podstawę opodatkowania VAT będzie stanowiła cała kwota otrzymywana za najem, obejmująca i czynsz najmu (odstępne) i całą kwotę zaliczek odprowadzanych do Wspólnoty Mieszkaniowej, przy czym stawka VAT dla całej tej kwoty będzie wynosiła 23%. Ponadto, w umowie będzie zapis, zgodnie z którym całościowa kwota czynszu wynosi X zł, w tym czynsz najmu (odstępne) w kwocie Y i zaliczki, które najemca zobowiązany jest odprowadzać do Wspólnoty za pośrednictwem Wynajmującego w kwocie Z zł. Prąd natomiast rozliczany będzie według zużycia wynikającego z FV wystawionej przez dostawcę prądu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe w części dotyczącej braku zwolnienia od podatku VAT – na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy – świadczonej usługi najmu (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) i w części dotyczącej braku zwolnienia od podatku VAT – na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia – w odniesieniu do otrzymywanych zaliczek na rozrachunki z mieszkańcami (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) oraz jest nieprawidłowe w części dotyczącej uznania jako świadczenie kompleksowe usługi najmu wraz z opłatami za media (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) i ustalenia podstawy opodatkowania (pierwsza część pytania oznaczonego we wniosku nr 4).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

W oparciu o art. 8 ust. 1 ustawy:

Pod pojęciem usługi należy zatem rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą towarów w myśl art. 7 ustawy. Każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi zatem, co do zasady, usługę w rozumieniu ustawy, niemniej jednak muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

·w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, nabywca jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia;

·świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, że oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Przy czym z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie (z wyjątkiem przypadków ściśle określonych w art. 7 ust. 2 oraz w art. 8 ust. 2 ustawy).

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

Stosownie do art. 8 ust. 2a ustawy:

Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” usług. W związku z tym nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabywa ją we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej. Jest on traktowany najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie jest świadczeniem usługi w tym samym zakresie.

Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi będącej elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu. Zatem konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi.

Aby czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu ustawy, podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Z powyższego wynika, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania, podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

Kwestię zawierania umów reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Zasada swobody umów zapisana jest w art. 353¹ Kodeksu cywilnego. W świetle tego przepisu:

Strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane. Umowa najmu jest cywilnoprawną umową, która nakłada zarówno na wynajmującego, jak i najemcę określone przepisami obowiązki.

W oparciu o art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego:

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Wynajmujący oddaje rzeczy do używania a najemca płaci umówiony czynsz. Umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Zatem najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, a Pani jest z tego tytułu podatnikiem VAT. W konsekwencji usługa najmu świadczona przez Panią podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą. Jest Pani również właścicielką mieszkania, które w żaden sposób nie jest związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Mieszkanie to ma zostać wynajęte przez Panią jako osobę fizyczną spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, która mieszkanie to przeznaczy na zakwaterowanie swoich pracowników (w umowie najmu zostanie wprowadzony stosowny zapis w tym zakresie). Mieszkanie znajduje się we Wspólnocie Mieszkaniowej. Świadczony przez Panią najem jest najmem wyłącznie na cele mieszkaniowe. W umowie najmu zawartej między Panią jako osobą fizyczną a spółką z o.o. zawarto zapisy, zgodnie z którymi najęte mieszkanie może być wykorzystywane przez pracowników tejże spółki tylko na cele mieszkaniowe. Usługę najmu świadczy Pani we własnym imieniu i na własny rachunek.

Rozrachunki z mieszkańcami (w tym również prąd), dokonywane są w oparciu o:

·prąd – według rzeczywistego zużycia (rzeczywiste wskazanie indywidualnych liczników),

·zaliczka na eksploatację – powierzchnia mieszkania razy stawka wskazana w zawiadomieniu od Wspólnoty Mieszkaniowej,

·zaliczka na C.O. – powierzchnia mieszkania razy stawka wskazana w zawiadomieniu od Wspólnoty Mieszkaniowej,

·zaliczka na fundusz remontowy – powierzchnia mieszkania razy stawka wskazana w zawiadomieniu od Wspólnoty Mieszkaniowej,

·zimna woda i ścieki – prognozowane zużycie w m³ razy stawka wskazana w zawiadomieniu od Wspólnoty Mieszkaniowej,

·podgrzanie wody – prognozowane zużycie w m³ razy stawka wskazana w zawiadomieniu od Wspólnoty Mieszkaniowej,

·odpady – osoba x stawka wynikająca z aktów wewnętrznych prawa miejscowego

Rozliczenia z tytułu miesięcznych zaliczek wyglądają w ten sposób, że administracja Wspólnoty Mieszkaniowej wysyła w wiadomości e-mail plik zatytułowany „Zawiadomienie – wielkość zaliczki miesięcznej”. Wymienione są tam poszczególne elementy rozrachunków z mieszkańcami, na które składają się: eksploatacja, centralne ogrzewanie, zimna woda i ścieki, podgrzanie wody, wywóz śmieci, fundusz remontowy.

Kwoty za poszczególne parametry są zsumowane i wpłacane jednym przelewem na konto Wspólnoty Mieszkaniowej.

Zaliczki za zimną wodę i ścieki, podgrzanie wody oraz C.O. podlegają corocznemu rozliczeniu polegającemu na zestawieniu kwot wpłaconych z rzeczywistymi wskazaniami liczników indywidualnych.

Spółka jako najemca przez cały rok zaliczki na media do Wspólnoty płaci w kwotach wskazanych przez Wspólnotę. Nadpłaty bądź niedopłaty za C.O. oraz zimną wodę i ścieki i podgrzanie wody rozliczane są po uprzednim dokonaniu rozliczenia rocznego ze strony Wspólnoty.

Spółka, a właściwie jej pracownicy zamieszkujący mieszkanie, mają o tyle wpływ na zużycie mediów, że jeśli zużycie C.O., zimnej wody, ścieków i podgrzania wody będzie niższe niż prognozowane dla danego lokalu, Spółka dostanie zwrot nadpłat. Jeśli wyższe – konieczne będzie uregulowanie przez Spółkę jako najemcę niedopłaty. Na kwotę zaliczek na eksploatację i fundusz remontowy Spółka wpływu nie ma. Na prąd Spółka wpływ ma – opłacany jest według rzeczywistego zużycia. Prąd dostarczany jest na podstawie umowy z dostawcą zawartej na Pani dane jako właścicielki mieszkania.

Przedmiotem usługi dostarczenia przez Panią mediów do najemcy jest wyłącznie ich odsprzedaż, bez jakiejkolwiek marży.

Najemca nie ma wpływu na wybór świadczeniodawców. Nie może zawrzeć bezpośrednio z tymi świadczeniodawcami umowy. Stroną umów dotyczących wody czy C.O. jest Wspólnota Mieszkaniowa, stroną umowy na dostawę energii jest Pani jako właścicielka mieszkania.

Najemca nie ma możliwości wyboru świadczeniodawcy dokonującego wywozu śmieci. Pani jako właściciel mieszkania jest zobowiązana do zadeklarowania liczby osób mieszkanie zamieszkujących i uiszczania opłat z tego tytułu, przy czym stawka opłaty za osobę uregulowana jest w aktach prawa miejscowego. Podmiot miejski zajmuje się ustalaniem opłat.

Zakłada Pani, że administracja Wspólnoty, wyliczając stawki za odbiór ścieków, opiera się na aktach prawa miejscowego.

W umowie najmu będzie zapis, zgodnie z którym całościowa kwota czynszu wynosi X zł, w tym czynsz najmu (odstępne) w kwocie Y i zaliczki, które najemca zobowiązany jest odprowadzać do Wspólnoty za pośrednictwem Wynajmującego, w kwocie Z zł.

Wystawia Pani najemcy jedną fakturę z wieloma pozycjami. Pozycja nr 1 to czynsz najmu (odstępne) zawierająca kwotę odstępnego plus 23% VAT. Pozycja nr 2 to zaliczki do Wspólnoty Mieszkaniowej zawierająca łączną kwotę zaliczek za dany miesiąc (tj.: eksploatacja, fundusz remontowy, zimna woda i ścieki, podgrzanie wody, C.O., odpady) plus 23% VAT. Pozycja nr 3 to prąd – zawiera ona kwotę wynikającą z faktury wystawionej przez dystrybutora energii plus 23% VAT.

W celu zarządzania najmem podpisana została umowa z osobą prowadzącą działalność gospodarczą w tym zakresie, która z tego tytułu pobierać będzie wynagrodzenie. Czynsz najmu wpłacany będzie w całości, łącznie z zaliczkami na rozrachunki czynszowe, na konto zarządzającego najmem, a zarządzający najmem, po odliczeniu swojego wynagrodzenia, przelewał będzie pozostałą kwotę na Pani prywatne konto, z którego Pani będzie dokonywała płatności na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej.

Pani wątpliwości dotyczą w pierwszej kolejności kwestii zwolnienia od podatku VAT – na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy – świadczonej usługi najmu (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) oraz kwestii zwolnienia od podatku VAT – na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia – w odniesieniu do otrzymywanych zaliczek na rozrachunki z mieszkańcami (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

W celu udzielenia odpowiedzi dotyczącej kwestii zwolnienia od podatku VAT świadczonej usługi najmu oraz otrzymywanych zaliczek na rozrachunki z mieszkańcami (pytania oznaczone we wniosku nr 1 i 2), zasadnym będzie w pierwszej kolejności rozstrzygniecie kwestii kompleksowości świadczeń (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

W tym miejscu należy wyjaśnić, że na gruncie przepisów dotyczących podatku od towarów i usług opodatkowaniu (lub zwolnieniu od podatku) podlega dokonana czynność – dostawa towarów lub świadczenie usług, a nie kwota płatności otrzymywana w zamian za te świadczenia.

Każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług, powinno być traktowane jako odrębne i niezależne. Jeżeli jednak w skład tego świadczenia złożonego wchodzić będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu świadczenia kompleksowego.

Nie ma znaczenia subiektywny punkt widzenia dostawcy lub odbiorcy świadczenia. Istnienie jednego świadczenia złożonego nie wyklucza zastosowania do poszczególnych jego elementów odrębnych cen. Jeżeli dwa lub więcej niż dwa świadczenia (czynności) dokonane przez podatnika na rzecz konsumenta są tak ściśle związane, że obiektywnie tworzą w aspekcie gospodarczym jedną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny charakter, to wszystkie te świadczenia lub czynności stanowią jednolite świadczenie do celów stosowania przepisów ustawy.

Koncepcję opodatkowania świadczeń kompleksowych wypracował TSUE w wydanych orzeczeniach na podstawie pierwotnie obowiązującej Szóstej Dyrektywy Rady (77/388/EWG) oraz obecnie obowiązującej Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zasadniczo, zgodnie z wyrokiem TSUE z 25 lutego 1999 r. w sprawie C-349/96, każde świadczenie usług musi być uznawane za odrębne i niezależne, przy czym nie należy dokonywać sztucznego podziału świadczeń, które z ekonomicznego punktu widzenia obejmują jedną usługę. W sprawach wątpliwych należy więc brać pod uwagę okoliczności dokonywania transakcji, które – jak wynika z wyroku TSUE z 2 maja 1996 r. w sprawie C-231/94 – mają na celu określenie, czy wykonywane czynności są ze sobą na tyle ściśle związane, że można je uznać za jedno świadczenie, którego podział miałby charakter sztuczny.

W tym miejscu należy wskazać, że Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14 (Wojskowa Agencja Mieszkaniowa), kierując się ogólną zasadą, zgodnie z którą każde świadczenie należy traktować jako odrębne, rozstrzygnął, że najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości, co do zasady należy uważać za odrębne i niezależne świadczenia, które powinno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba, że elementy transakcji, które obejmują również ekonomiczne przesłanki zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. Zatem usługi należy uznać za odrębne, gdy najemca ma możliwość wyboru ilości ich zużycia, a tym samym kryterium zużycia będzie jednym z czynników decydujących o odrębności świadczeń.

W związku z tym, co do zasady, towarzyszące najmowi nieruchomości usługi, np. wody, energii elektrycznej i cieplnej odprowadzanie ścieków, powinny być uważane za odrębne świadczenia, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z nich (tj. danych towarów i usług) poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. Sytuacja taka występuje w szczególności w przypadku odrębnego rozliczania zużycia tych mediów w oparciu o wskazania liczników lub podliczników. Taką samą zasadę należy również przyjąć w przypadku, gdy umowa przewiduje odrębne rozliczanie mediów, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie według liczników, uwzględniających zużycie tych mediów przez najemcę. Takimi innymi kryteriami mogą być przykładowo liczba osób korzystających z nieruchomości, czy też powierzchnia nieruchomości. Ponadto, jeżeli przesłanki ekonomiczne zawarcia umowy będą wskazywały, że faktyczne wydzielenie i oddzielne rozliczenie mediów obiektywnie odzwierciedla zużycie mediów, to świadczenia te powinny być traktowane odrębnie (przykładowo, rozdzielenie kosztów mediów na poszczególnych najemców na podstawie wskazań jednego licznika według przyjętych w umowie obiektywnych kryteriów podziału).

Natomiast w przypadku, gdy wyodrębnienie wskazanych powyżej mediów miałoby charakter sztuczny, świadczenia takie należy traktować jako jedną usługę najmu. Sytuacja taka będzie miała miejsce przykładowo w przypadku wynajmu lokali biurowych pod klucz gotowych do użytku wraz z dostawą mediów lub w przypadku krótkotrwałego najmu nieruchomości w celach wakacyjnych lub zawodowych, jeżeli świadczenia takie są wykonywane na rzecz najemcy bez możliwości oddzielenia mediów. W takiej bowiem sytuacji, na płaszczyźnie ekonomicznej świadczenia te stanowią jedną całość. Wówczas też pobierana jest stała kwota wynagrodzenia za najem, bez względu na ilość zużycia mediów (innymi słowy bez uwzględnienia kryterium zużycia mediów). Okoliczności te wskazują, że celem zawarcia takiej umowy było wynajęcie lokalu gotowego do użytku wraz z odpowiednimi mediami.

Ponadto, również w wyroku NSA z 7 października 2015 r., o sygn. akt I FSK 906/15 Sąd wskazał, że w przypadku mediów w postaci zużycia wody, energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzania ścieków, co do zasady powinny być uważane za odrębne świadczenia od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z danych towarów i usług poprzez decydowanie o wielkości zużycia. Taka sytuacja wystąpi wówczas, gdy zostały przyjęte kryteria umożliwiające określenie faktycznego zużycia mediów. W szczególności, taka sytuacja występuje w przypadku rozliczania zużycia tych mediów w oparciu o wskazania liczników. Możliwe jest jednak przyjęcie przez strony umowy innego sposobu ustalenia faktycznego zużycia mediów, np. w oparciu o liczbę osób korzystających z wynajmowanych pomieszczeń.

Zatem, przy podatkowej kwalifikacji świadczeń polegających na dostawie towarów i świadczeniu usług związanych z usługą najmu nieruchomości, w każdym przypadku należy uwzględniać rzeczywisty przebieg transakcji. Świadczenie złożone będzie mieć miejsce wówczas, gdy relacja poszczególnych czynności (świadczeń) wykonywanych na rzecz jednego nabywcy będzie miała charakter świadczenia podstawowego i świadczenia pomocniczego (lub świadczeń pomocniczych), a zatem takich, które umożliwiają skorzystanie (względnie lepsze skorzystanie) ze świadczenia podstawowego lub są niezbędne dla możliwości skorzystania ze świadczenia podstawowego. Jeżeli jednak świadczenia te można, bez popadania w sztuczność, rozdzielić, tak że nie zmieni to ich charakteru ani wartości z punktu widzenia nabywcy – wówczas świadczenia takie powinny być traktowane jako dwa niezależnie opodatkowane świadczenia.

Jak wynika z opisu sprawy, w związku ze świadczoną przez Panią usługą najmu, obciąża Pani najemców kosztami: dostawy zimnej wody i odbioru ścieków, podgrzania wody, C.O., opłaty eksploatacyjnej, funduszu remontowego, odbioru odpadów oraz prądu.

W odniesieniu do większości ww. mediów (za wyjątkiem prądu) pobierane są miesięczne zaliczki. Przy czym, zaliczki na zimną wodę, i ścieki, podgrzanie wody oraz C.O. rozliczane są corocznie, po zestawieniu wpłaconych kwot z rzeczywistymi wskazaniami liczników indywidualnych. Na kwotę zaliczek na eksploatację i fundusz remontowy najemca nie ma wpływu. Prąd rozliczany jest według rzeczywistego zużycia wynikającego z wystawionej przez dostawcę prądu faktury. Na wystawianej przez Panią na najemcę fakturze wyszczególnione są 3 pozycje: jedna z nich dotyczy kwoty czynszu najmu (odstępne), druga łącznej kwoty zaliczek za dany miesiąc, a trzecia kwoty wynikającej z faktury wystawionej przez dostawcę, dotyczącej zużycia prądu. Najemca nie ma wpływu na wybór świadczeniodawców. Przedmiotem dostarczania przez Panią mediów jest wyłącznie ich odsprzedaż, bez jakiejkolwiek marży. Ponadto, Pani, jako właściciel mieszkania jest zobowiązana do zadeklarowania liczby osób mieszkanie zamieszkujących i uiszczania opłat z tego tytułu, przy czym stawka opłaty za osobę uregulowana jest w aktach prawa miejscowego. Podmiot miejski zajmuje się ustalaniem opłat.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz orzecznictwo TSUE należy wskazać, że najem lokalu i związane z nim: dostawa zimnej wody i odprowadzanie ścieków, podgrzanie wody, dostawa energii cieplnej (C.O.) oraz prąd, nie stanowią jednego świadczenia złożonego, lecz odrębne i niezależne świadczenia od usługi najmu, tj. usługę najmu oraz czynności dostarczania ww. mediów do lokalu.

Jak wynika z cytowanych wyżej przepisów i orzecznictwa sądów, w przypadku, gdy faktyczne wydzielenie i oddzielne rozliczenie mediów obiektywnie odzwierciedla ich zużycie, to świadczenia te powinny być traktowane jako odrębne i niezależne od usługi najmu.

W świetle powyższego brak jest podstaw, aby uznać, że dostawa zimnej wody, odprowadzanie ścieków, podgrzanie wody, dostawa energii cieplnej i prądu jest nierozerwalnie związana z najmem lokalu, a ich rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. Nie tworzą one bowiem obiektywnie tylko jednego niepodzielnego świadczenia, tj. nie stanowią kompleksowej usługi najmu ww. lokalu.

Natomiast w odniesieniu do pozostałych opłat (eksploatacja, fundusz remontowy), o których mowa we wniosku, naliczanych dla lokalu, należy zauważyć, że opłaty te są związane z użytkowaniem/eksploatacją lokalu mieszkalnego, które użytkownik zobowiązany jest ponosić, ale nie mają związku z jego indywidualnym zużyciem (tak jak w przypadku mediów), na którego wysokość/koszt ma on bezpośredni wpływ, a zatem są ściśle związane z usługą najmu nieruchomości.

Natomiast co do kwestii opłaty z tytułu wywozu śmieci należy wskazać, że opłaty te stanowią element kalkulacyjny usługi najmu. Opłaty z ww. tytułu należy rozpatrywać odrębnie od innych opłat za media z uwagi na to, że mają one inny charakter niż opłaty np. z tytułu dostawy wody lub odprowadzania ścieków.

W tej kwestii TSUE w wyroku nr C-42/14 (pkt 45) wskazał, że czynności wywozu nieczystości, podobnie jak w przypadku sprzątania części wspólnych, powinny być traktowane jako odrębne od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość dokonania wyboru świadczeniodawcy tych usług, gdyż: „nawet jeśli ze względu na dogodność nie dokonuje tego wyboru lub nie korzysta z tego uprawnienia, lecz otrzymuje świadczenie od podmiotu wyznaczonego przez wynajmującego, na podstawie umowy zawartej między tymi dwoma ostatnimi podmiotami, okoliczność ta stanowi wskazówkę przemawiającą za istnieniem świadczenia odrębnego od najmu”.

W analizowanym przypadku najemca nie ma możliwości dokonania wyboru świadczeniodawcy tych usług.

Na podstawie art. 6c ust. 1 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 399):

Zgodnie z art. 6c ust. 2 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

W myśl art. 6h pkt 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

W świetle art. 6l ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

W oparciu o art. 6m ust. 1 pkt 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Stosownie do art. 6c ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Według art. 6q ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Na mocy art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Z powołanych wyżej przepisów jednoznacznie wynika, że obowiązek uiszczania opłat za wywóz śmieci ciąży na właścicielu nieruchomości lub innych podmiotach władających nieruchomością.

W świetle przepisów ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, zarówno wynajmujący, jak i najemca nie mają możliwości dokonania wyboru świadczeniodawcy tych usług. Zobowiązanie do uiszczenia opłat z tytułu odbioru odpadów komunalnych/odbioru nieczystości stałych ciąży na właścicielu nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na najemcę ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku jej zapłaty. Zapłata ta stanowi zatem nieodłączny element usługi najmu i powinna być traktowana jako jedna usługa z najmem, o ile wynajmujący decyduje się na „przeniesienie” jej kosztu na najemcę.

Podmiotem zobowiązanym do uiszczenia opłaty za odbiór odpadów komunalnych/odbiór nieczystości stałych jest właściciel nieruchomości – w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach.

Skoro „przerzuca” Pani koszt opłaty za wywóz śmieci na najemcę, to koszt ten (opłata) stanowi nieodłączny element świadczenia wykonywanego przez Panią na rzecz najemcy (element cenotwórczy). Tak więc opłata za wywóz śmieci powinna być traktowana jako jedna usługa ze świadczeniem głównym – usługą najmu.

Podsumowując, stwierdzam, że świadczony przez Panią najem wraz z opłatami z tytułu funduszu remontowego, eksploatacji oraz odbioru śmieci powinny być potraktowane jako jedno świadczenie – kompleksowa usługa najmu. Natomiast świadczenia dostawy zimnej wody, odbioru ścieków, podgrzania wody, dostawy energii cieplnej (C.O.) oraz prądu należy uważać za odrębne i niezależne świadczenia od usługi najmu.

Zatem Pani stanowisko w kwestii dotyczącej pytania oznaczonego we wniosku nr 3 uznałem jako nieprawidłowe.

Pani wątpliwości dotyczą również kwestii zwolnienia od podatku VAT – na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy – świadczonej usługi najmu (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

Jak zostało wskazane powyżej, usługa najmu świadczona przez Panią podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak, czynność która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może być opodatkowana lub zwolniona od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Z ww. przepisu ustawy wynika, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym co istotne, na cele mieszkaniowe. Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

·świadczenie usługi na własny rachunek,

·charakter mieszkalny nieruchomości,

·mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku, natomiast brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala na zastosowanie zwolnienia.

Należy zwrócić uwagę, że zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym, stanowi wyjątek od ogólnej zasady opodatkowania sprzedaży. W związku z tym powinno być interpretowane ściśle, przede wszystkim zgodnie z literalnym brzmieniem wprowadzających je przepisów. W żadnym razie nie powinny one być interpretowane w sposób prowadzący do rozszerzenia zakresu zastosowania zwolnienia.

Przepis art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy wskazuje, że zwolnieniu od podatku od towarów i usług podlega wyłącznie świadczenie usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości, po pierwsze o charakterze mieszkalnym, po drugie – na cele mieszkaniowe.

Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Wskazany przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i od podmiotu nabywającego tę usługę. Nie odnosi się również do czasu wynajmowania nieruchomości oraz klasyfikacji statystycznych.

Analizując kwestie zwolnienia od podatku usług najmu lokali mieszkalnych należy zwrócić szczególną uwagę na cel świadczonych usług. Realizacja celu wynajmu następuje poprzez wykorzystanie nieruchomości przez najemcę. Tym samym, zasadniczą kwestią dla opodatkowania, czy zwolnienia od podatku świadczonej usługi pozostaje cel realizowany przez osobę bezpośrednio uczestniczącą w świadczeniu usługi.

Oznacza to, że z punktu widzenia zastosowania tego zwolnienia istotny jest sposób wykorzystywania nieruchomości przez najemcę (usługobiorcę), a zatem to najemca w wynajmowanym lokalu powinien realizować własne cele mieszkaniowe. Jedynie bowiem w takim przypadku uprawnione będzie stwierdzenie, że wynajmujący (usługobiorca) wynajął nieruchomość „wyłącznie na cele mieszkaniowe”. Ustawodawca nie zwolnił z opodatkowania wynajmu lub dzierżawy nieruchomości „na cele działalności gospodarczej, polegającej na wynajmie nieruchomości wyłącznie na cele mieszkaniowe” (wyrok NSA z 8 maja 2018 r. sygn. akt I FSK 1182/16).

Z informacji zawartych w opisie sprawy wynika, że zawarła Pani ze spółką umowę najmu lokalu mieszkalnego, który wykorzystywany będzie przez pracowników tej spółki na ich cele mieszkaniowe.

Uwzględniając powołane wyżej przepisy prawa, należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie świadczona przez Panią usługa najmu lokalu mieszkalnego nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że w analizowanym przypadku świadczy Pani usługi najmu lokalu mieszkalnego na rzecz najemcy (spółki), który udostępnia lokal swoim pracownikom. Jak wskazano wyżej, z punktu widzenia zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy istotny jest sposób wykorzystywania nieruchomości przez najemcę (usługobiorcę). Tym samym to najemca w wynajmowanym lokalu powinien realizować własne cele mieszkaniowe – co w przedmiotowej sprawie nie będzie miało miejsca.

Podsumowując, stwierdzam, że świadczona przez Panią usługa najmu nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Zatem Pani stanowisko w kwestii dotyczącej pytania oznaczonego we wniosku nr 1 uznałem jako prawidłowe.

Pani wątpliwości dotyczą również kwestii zwolnienia od podatku VAT – na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia – w odniesieniu do otrzymywanych zaliczek na rozrachunki z mieszkańcami (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Zgodnie z treścią art. 82 ust. 3 ustawy:

W tym miejscu należy odnieść się do przepisów rozporządzenia Ministra finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 955 ze zm.), dalej „rozporządzenie”.

Na mocy § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia:

Wskazać przy tym należy zapisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725).

Na podstawie art. 2 ust. 1 pkt 1, 2, 8 oraz 8a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048):

Z uwagi na fakt, że opłaty z tytułu funduszu remontowego, eksploatacji oraz odbioru śmieci stanowią płatność za świadczenia stanowiące elementy świadczenia kompleksowego usługi najmu, kwestia zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu rozporządzenia rozstrzygnięta zostanie jedynie w odniesieniu do pozostałych świadczeń (odrębnych od usługi najmu), tj. świadczenia dostawy zimnej wody i odbioru ścieków, podgrzania wody oraz dostawy energii cieplnej (C.O.).

Podkreślić należy, że zwolnienie od podatku w oparciu o ww. przepisy możliwe jest wyłącznie w odniesieniu do świadczeń z tytułu których pobierane są opłaty przez wspólnotę mieszkaniową oraz właścicieli lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę mieszkaniową od użytkowników zamieszkujących w lokalach będących własnością członków tej wspólnoty. Ponadto, zastosowanie zwolnienia od podatku w oparciu o cyt. wyżej przepis uzależnione jest –analogicznie jak w przypadku zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy  – od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru danego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia tego lokalu (cel mieszkaniowy). Zatem, zwolnieniem określonym w ww. przepisie rozporządzenia objęto tylko towary i usługi związane z lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi wyłącznie na cele mieszkaniowe. Użyty przez ustawodawcę w ww. przepisie zwrot „wyłącznie” wskazuje, że warunkiem koniecznym do zastosowania przedmiotowego zwolnienia jest wykorzystywanie lokali na cele mieszkaniowe. W związku z tym, zwolnieniu nie podlega dostawa towarów i usług związanych z lokalami innymi niż mieszkalne oraz lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi na cel inny niż mieszkaniowy.

Mając na uwadze powyższe, podobnie jak w kwestii zwolnienia ustawowego dla kompleksowej usługi najmu, świadczenia za które pobierane są zaliczki na rozrachunki z mieszkańcami, niestanowiące elementu kompleksowej usługi najmu (świadczenia dostawy zimnej wody i odbioru ścieków, podgrzania wody oraz dostawy energii cieplnej) nie będą korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia w sprawie zwolnień.

Nie zostanie bowiem spełniony warunek wykorzystywania lokalu wyłącznie na cele mieszkaniowe. Jak zostało wskazane powyżej, najem na rzecz spółki, która udostępnia lokal swoim pracownikom nie wypełnia przedmiotowej przesłanki.

Ponadto, skoro opłaty z tytułu funduszu remontowego, eksploatacji oraz odbioru śmieci stanowią płatność za świadczenia stanowiące elementy świadczenia kompleksowego usługi najmu, świadczenia te nie będą również korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu rozporządzenia.

Podsumowując, zaliczki na rozrachunki z mieszkańcami, które są ustalane odgórnie i wpłacane do Wspólnoty Mieszkaniowej nie będą korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia.

Zatem Pani stanowisko w kwestii dotyczącej pytania oznaczonego we wniosku nr 2 uznałem jako prawidłowe.

Pani wątpliwości dotyczą ponadto kwestii ustalenia podstawy opodatkowania dla wykonywanych przez Panią świadczeń (pierwsza część pytania oznaczonego we wniosku nr 4).

Zgodnie z treścią art. 29a ust. 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że art. 29a ust. 1 ustawy odnosi się do wszystkiego, co stanowi zapłatę obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi.

Jak stanowi art. 29a ust. 6 ustawy:

 W myśl art. 29a ust. 7 ustawy:

Przepis art. 29a ust. 6 ustawy wyjaśnia, jakie elementy uwzględnia się przy ustalaniu wynagrodzenia, stanowiącego podstawę opodatkowania i wymienia przykładowo kilka rodzajów kosztów mieszczących się w pojęciu podstawy opodatkowania. Dotyczy on kosztów bezpośrednio związanych z zasadniczą dostawą towarów lub usług, które zwiększają łączną kwotę należną z tytułu transakcji. Zgodnie z tą regulacją, każdy koszt bezpośrednio związany z dostawą towarów lub świadczeniem usług, którym dostawca obciążył nabywcę lub klienta, powinien być włączony do podstawy opodatkowania.

Mając na uwadze powyższe należy wskazać, że podstawę opodatkowania będzie stanowić wszystko co stanowi zapłatę za wyświadczone prze Panią usługi.

Podsumowując, stwierdzam, że pobrana kwota czynszu najmu (odstępne) wraz z pobranymi kwotami zaliczek z tytułu funduszu remontowego, eksploatacji oraz odbioru śmieci stanowić będą podstawę opodatkowania dla świadczonej przez Panią kompleksowej usługi najmu lokalu. Natomiast pobrane przez Panią kwoty pozostałych zaliczek (z tytułu świadczenia dostawy zimnej wody i odbioru ścieków, podgrzania wody oraz dostawy energii cieplnej) stanowić będą podstawę opodatkowania dla wykonywanych przez Panią tych świadczeń. Pobrana kwota z tytułu wyświadczonej przez Panią usługi dostarczenia prądu stanowić będzie podstawę opodatkowania dla tej usługi.

Zatem Pani stanowisko w kwestii dotyczącej pierwszej części pytania oznaczonego we wniosku nr 4 całościowo uznałem jako nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być rozpatrzone zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, w myśl którego:

Interpretacja rozstrzyga kwestie dotyczące podatku od towarów i usług w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1, 2, 3 oraz pierwszej części pytania oznaczonego nr 4. W kwestii dotyczącej pytania oznaczonego we wniosku nr 5 wydane zostało postanowienie o umorzeniu postępowania. W kwestii dotyczącej pytania oznaczonego we wniosku nr 6 i drugiej części pytania oznaczonego nr 7 wydane zostało postanowienie o pozostawieniu wniosku bez rozpatrzenia.

Natomiast wniosek w zakresie zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (duga część pytania oznaczonego we wniosku nr 4 oraz pierwsza część pytania oznaczonego we wniosku nr 7) podlega odrębnemu rozpatrzeniu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).