Skutki podatkowe sprzedaży działek przez osobę fizyczną.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 marca 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 6 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku uznania Pani za podatnika podatku VAT w związku z zamiarem sprzedaży działek rolnych powstałych z podziału działki nr (…) otrzymanej w drodze darowizny.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 kwietnia 2024 r. (wpływ 24 kwietnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani właścicielką nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (…) o powierzchni (…) ha, położonej w miejscowości (…), dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w (…) księga wieczysta KW Nr (…).

Przedmiotową nieruchomość nabyła Pani na mocy umowy darowizny z dnia (…) od swoich rodziców.

Od momentu nabycia przedmiotowej nieruchomości do dnia dzisiejszego nieruchomość ta ma nadal status nieruchomości rolnej.

Nieruchomość ta położona jest na obszarze, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Przyjęcia darowizny przedmiotowej nieruchomości dokonała Pani z zamiarem wykorzystywania jej prywatnie, docelowo z zamiarem wybudowania na tej nieruchomości prywatnego domu.

Od czasu nabycia przedmiotowej nieruchomości nie ponosiła Pani na nią żadnych nakładów zmierzających do zmiany jej przeznaczenia. Jest to nieruchomość niezabudowana, bez doprowadzonego do niej dostępu do mediów: wody, prądu, gazu, kanalizacji.

Od czasu, kiedy weszła Pani w posiadanie przedmiotowej nieruchomości, nie wydzierżawiała ani też nie wynajmowała Pani nieruchomości osobom trzecim, jak też nie otrzymywała z tego tytułu żadnych przychodów ani innych korzyści ekonomicznych.

Przedmiotowa nieruchomość nigdy nie służyła prowadzeniu działalności gospodarczej.

Z uwagi na fakt, iż odstąpiła Pani od realizacji planów związanych z budową własnego domu mieszkalnego na całej tej działce, aktualnie dokonała Pani podziału posiadanej przez siebie działki na (…) działek o numerach (…) i wystąpiła do Burmistrza Miasta Gminy (…) o wydanie warunków zabudowy dla (…) z tych działek. W dniu (…) Burmistrz Miasta Gminy (…) wydał decyzję nr (…) o warunkach zabudowy dla inwestycji na działkach nr (…) polegającej na budowie (…) budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami i drogi wewnętrznej.

W chwili obecnej postanowiła Pani dokonać dalszego podziału działki (…) na mniejsze działki, w wyniku czego powstanie łącznie (…) działek. Nosi się Pani także z zamiarem dalszego podziału działki (…) na kolejne (…) działek i działkę drogową.

Aktualnie planuje Pani dokonać sprzedaży posiadanego przez siebie prywatnego majątku w postaci ww. działek.

Poza czynnościami prawno-formalnymi związanymi z uzyskaniem warunków zabudowy dla (…) posiadanych działek, nie będzie Pani wykonywała żadnych innych czynności, w tym nie będzie ponosiła żadnych nakładów na te nieruchomości, nie będzie do nich doprowadzała mediów, czy też rozpoczynała ich zabudowy. Przedmiotowe działki planuje Pani zbyć w ramach jednej lub kilku transakcji w zależności od znalezienia kupca.

Przedmiotowe ww. nieruchomości zostały nabyte przez Panią przed wieloma laty w drodze darowizny od rodziców. Pani zamiarem nie było nabycie tej nieruchomości z zamiarem jej dalszej odsprzedaży, a jedynie z zamiarem rozpoczęcia na przedmiotowej nieruchomości budowy własnego domu. Tak jak to zostało wskazane powyżej, przedmiotowe nieruchomości nigdy nie były i do czasu sprzedaży nie będą w żaden sposób przez Panią wykorzystywane. Przedmiotowe działki są i do czasu sprzedaży będą działkami rolnymi, w żaden sposób nie są i nie będą wykorzystywane do celów komercyjnych, budowlanych, etc. Działki nigdy nie były i do momentu sprzedaży nie będą wykorzystywane do działalności gospodarczej, ani nie były i nie będą przedmiotem umów najmu ani dzierżawy. Stanowią one składniki Pani majątku osobistego.

Aktualnie zamierza Pani zbyć przedmiotowe działki rolne w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W celu sprzedaży nieruchomości nie podpisała Pani ani nie ma zamiaru podpisania z przyszłym nabywcą umowy przedwstępnej. Ewentualnie umowa ta może zostać podpisana, jeśli nabywca będzie się wspierał przy jej nabyciu kredytem, a co za tym idzie wymogi takiej umowy będą znane dopiero przed jej zawarciem. Przy czym, z pewnością będzie ona zawierała niezbędne dla banku informacje o statusie nieruchomości. Na chwilę obecną nie ma Pani jednak zamiaru zawierania takiej umowy.

Ponadto, w ramach jakiejkolwiek umowy przedwstępnej z przyszłym nabywcą nie będzie udzielała Pani pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w swoim imieniu w związku z uzyskaniem przez nabywcę działki zgód i uzgodnień związanych z nabyciem nieruchomości.

Informację o sprzedaży przedmiotowych działek rozpropaguje Pani wśród znajomych oraz zamierza Pani wesprzeć się pomocą profesjonalnego biura obrotu nieruchomościami, z uwagi na to, że sama nie ma wiedzy ani umiejętności co do poszukiwania nabywców nieruchomości i sprzedaży posiadanych działek.

Pismem z dnia 24 kwietnia 2024 r. (wpływ 24 kwietnia 2024 r.), doprecyzowała Pani opis sprawy, udzielając odpowiedzi na poniższe pytania:

1.Czy jest Pani czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to od kiedy i z tytułu prowadzenia jakiej dokładnie działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

Odp.: Nie jest Pani czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

2.Czy prowadzi Pani działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

Odp.: Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

3.W jaki konkretnie sposób nieruchomość przeznaczona do sprzedaży była przez Panią wykorzystywana w całym okresie posiadania, tj. od momentu wejścia w jej posiadanie do momentu zbycia?

Odp.: Nieruchomość będąca przedmiotem zapytania nie była w żaden sposób wykorzystywana przez Panią w całym okresie posiadania, tj. od momentu wejścia w jej posiadanie do momentu zbycia. Z uwagi na zmianę planów życiowych odstąpiła Pani od budowy własnego domu na tej nieruchomości.

4.Czy nieruchomość przeznaczona do sprzedaży była wykorzystywana przez Panią na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, to jakie konkretnie cele prywatne zaspokajała i w jakim okresie?

Odp.: Przedmiotowa nieruchomość przeznaczona do sprzedaży nie była w żaden sposób wykorzystywana przez Panią na cele prywatne (osobiste).

5.W jakim celu wystąpiła Pani o wydanie warunków zabudowy dla (…) działek?

Odp.: Wystąpiła Pani o wydanie warunków zabudowy dla (…) działek z uwagi na to, że tylko podzielone działki, czyli o mniejszym areale mogą być przedmiotem sprzedaży na wolnym rynku, bez konieczności spełnienia warunków ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Ponadto, aktualnie możliwość znalezienia potencjalnych kupców jest wyłącznie na mniejsze działki i to takie, dla których już wydano warunki zabudowy.

6.Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak, to ile i jakie?

Odp.: Poza nieruchomościami wskazanymi we wniosku, nie posiada Pani żadnych innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

7.Czy wcześniej dokonywała Pani sprzedaży nieruchomości ? Jeśli tak, proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

-                  kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

-w jakim celu nieruchomości te zostały przez Panią nabyte?

-w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

-                  kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

-ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to      nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

-na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży Nieruchomości?

Odp.: Wcześniej nie dokonywała Pani zakupu ani sprzedaży żadnych innych nieruchomości, poza opisanymi we wniosku.

Pytanie

Czy w związku z zamiarem sprzedaży działek rolnych powstałych z podziału działki nr (…) otrzymanej w drodze darowizny od rodziców przed wieloma laty, która została podzielona na (…) mniejsze działki i dla których wydano w (…) r. warunki zabudowy, będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku VAT?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, przy planowanej sprzedaży działek w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nie będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku VAT, a w konsekwencji ww. sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: ustawy o VAT) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy o VAT – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż uznaje się za odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju.

Aby dana czynność była opodatkowana podatkiem VAT, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. W oparciu o art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT wynika, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług muszą zostać spełnione dwie przesłanki:

1.dana czynność musi być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

2.czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik. Oznacza to, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedający nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 z późn. zm.) zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”: „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że: Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady: Do celów ust. 1 lit. b „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie. Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady: Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź nabyty w celu wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży ww. nieruchomości podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE, sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywnie działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Po wydaniu przedmiotowego wyroku Trybunału, w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wykształciła się spójna linia orzecznicza, uwzględniająca wskazania płynące z tego orzeczenia.

W tym miejscu wskazać należy na orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 stycznia 2019 r. sygn. akt I FSK 90/17, w którym Sąd wskazał, że „Na tej podstawie przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać czynności podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. To, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności (por. wyroki NSA: z dnia 17 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 239/12; z dnia 29 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 621/13, z dnia 9 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 811/13). Nie mają natomiast znaczenia zamiar czy motywy, jakimi kieruje się dany podmiot, ani jakie potrzeby zaspokaja z uzyskanych środków pieniężnych. Istotne znaczenie mają bowiem obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych, które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym. Dla oceny, czy dany podmiot sprzedając grunty działa w charakterze podatnika nie ma więc znaczenia, w jakich celach grunt ten został nabyty (por. wyroki NSA: z dnia 9 października 2014 r., sygn. akt I FSK 2145/13; z dnia 3 marca 2015 r., sygn. akt I FSK 1859/13; z dnia 11 czerwca 2015 r., sygn. akt I FSK 716/14 i z dnia 29 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 636/15)”.

Kolejno w tym miejscu warto jeszcze wyjaśnić pojęcie „majątku prywatnego”, które nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Pani zdaniem, uwzględniając przywołane wyżej przepisy oraz orzecznictwo stwierdzić należy, że brak jest podstaw do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług w sytuacji sprzedaży opisanych w stanie faktycznym nieruchomości. Pani aktywność związana z przedmiotowymi nieruchomościami nie wykraczała poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nieruchomości zostały przez Panią nabyte przed wieloma laty w drodze darowizny od rodziców, z zamiarem wybudowania na tej nieruchomości w przyszłości prywatnego domu, nie były nigdy wykorzystywane do działalności gospodarczej ani nie były przedmiotem umów najmu ani dzierżawy. Poza wystąpieniem o warunki zabudowy dla posiadanych nieruchomości, przed sprzedażą nieruchomości nie zamierza Pani ponosić żadnych nakładów celem przygotowania nieruchomości do sprzedaży i zwiększenia jej atrakcyjności. Nie można bowiem uznać, że podział nieruchomości, nawet w celu osiągnięcia w przyszłości wyższej ceny ze sprzedaży nieruchomości, może przesądzać o uznaniu danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy VAT. Pani dotychczasowe działania związane z posiadaniem przedmiotowych nieruchomości nie można uznać w żaden sposób za zbliżone do tych, jakie podejmują podmioty zajmujące się w sposób specjalistyczny obrotem nieruchomościami, lecz za zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

W związku z powyższym, w Pani ocenie brak jest przesłanek, aby uznać, że dokonując sprzedaży przedmiotowych nieruchomości będzie Pani działała w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy VAT, polegającą na handlu nieruchomościami. W Pani ocenie, działania podejmowane w związku z posiadanymi nieruchomościami stanowiły i będą stanowić czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, a dokonując sprzedaży ww. nieruchomości nie będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku VAT, a w konsekwencji sprzedaż opisanych w stanie faktycznym nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Powyższe stanowisko, że przy planowanej sprzedaży działek nie będzie Pani działała jak podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, potwierdza ugruntowane w tym zakresie orzecznictwo sądów administracyjnych:

1)wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 marca 2023 r., sygn. akt I FSK 2290/18: „Biorąc zatem pod uwagę stan faktyczny sprawy, za pozbawiony usprawiedliwionych podstaw uznać należy pogląd Sądu pierwszej instancji, zgodnie z którym skarżąca w celu dokonania planowanej sprzedaży gruntów podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u., co skutkowałoby koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. Wystąpienie o warunki zabudowy oraz podział na mniejsze działki (w tym częściowo na własne potrzeby) nie jest działalnością, która charakteryzuje wyłącznie podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Trudno również uznać zamieszczenie ogłoszeń w Internecie i lokalnej prasie za działalność marketingową. Trzeba bowiem uwzględnić, że skala podejmowanych czynności w latach 2012-2016 była nieznaczna i nie charakteryzowała się ciągłością oraz stopniem zorganizowania typowym przy prowadzeniu działalności gospodarczej”.

2)wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 grudnia 2022 r., sygn. akt I FSK 863/19: „Przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze, np. w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, tj. podatnika podatku od towarów i usług”.

3)wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 sierpnia 2022 r., sygn. akt I FSK 337/19: „Mając na względzie stan faktyczny, jaki w niniejszej sprawie strona przedstawiła ubiegając się o wydanie interpretacji indywidualnej, to za prawidłowe należało uznać stanowisko Sądu pierwszej instancji, jakie wyrażone zostało w zaskarżonym wyroku. O działaniu wnioskodawcy jako handlowca (podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą) nie mogły świadczyć jedynie: podział nieruchomości na mniejsze działki oraz wystąpienie o wydanie decyzji w sprawie warunków zabudowy dla niektórych działek. Z przepisu art. 4 ust. 2 p.z.p. wynika, że zasadniczą przesłanką wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla danego terenu. Zatem decyzja ta określa sposób zagospodarowania i warunki zabudowy w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Poznanie możliwego sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy nie czyni z wnioskodawcy ubiegającego się o wydanie decyzji – podmiotu angażującego środki podobne do tych, jakie angażują podmioty profesjonalne. Uzyskanie takiej decyzji nie charakteryzuje w żaden sposób działalności typowej dla handlowca, tak samo jak podział nieruchomości na mniejsze działki”.

4)wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 1 lutego 2023 r. sygn. akt I SA/Sz 813/23: „ Działania zmierzające do sprzedaży działek gruntu sprowadzały się do podjęcia czynności mających na celu scalenie dwóch działek, a następnie podziału powstałej działki na mniejsze działki. W tym celu podatnik wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie: maksymalnie czterdziestu ośmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolno stojących. Ponadto skarżąca skorzystała z pośrednictwa biura nieruchomości w celu sprzedaży działek. Te okoliczności wskazują, że aktywność podatnika w związku ze sprzedażą działek należy zakwalifikować jako mieszczącą się w zakresie zwykłego zarządu majątkiem prywatnym”.

Pani zdaniem, w niniejszej sprawie brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie zbycia gruntów powstałych z podziału działki nr (…), które byłyby porównywalne do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Brak jest tutaj przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru działalności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Działania podejmowane przez Panią należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i sprzedając przedmiotowe działki będzie Pani korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym, Pani stanowisko, że przy planowanej sprzedaży działek nie będzie Pani działała jak podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT jest według Pani prawidłowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej ustawą:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W tym miejscu wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być bowiem wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem dostawa towarów, w tym gruntów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Należy mieć na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny”, to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży gruntów, jest m.in. ustalenie, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży gruntów istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż gruntów nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r.  w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C‑181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w (…) r. na mocy umowy darowizny nabyła Pani nieruchomość stanowiącą działkę gruntu nr (…). Przyjęcia darowizny przedmiotowej nieruchomości dokonała Pani z zamiarem wykorzystywania jej prywatnie, docelowo z zamiarem wybudowania na tej nieruchomości prywatnego domu.

Z uwagi na fakt, iż odstąpiła Pani od realizacji planów związanych z budową własnego domu mieszkalnego na całej działce, dokonała Pani podziału posiadanej przez siebie działki na (…) działek o numerach (…) i wystąpiła o wydanie warunków zabudowy dla (…) z tych działek. Następnie, postanowiła Pani dokonać dalszego podziału działek o numerach (…) na mniejsze działki, w wyniku czego powstanie łącznie (…) działek. Nosi się Pani także z zamiarem dalszego podziału działki (…) na kolejne (…) działek i działkę drogową. Wystąpiła Pani o wydanie warunków zabudowy dla (…) działek z uwagi na to, że tylko podzielone działki, czyli o mniejszym areale mogą być przedmiotem sprzedaży na wolnym runku, bez konieczności spełnienia warunków ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Aktualnie planuje Pani dokonać sprzedaży posiadanego przez siebie prywatnego majątku w postaci ww. działek.

Od czasu nabycia przedmiotowej nieruchomości nie ponosiła Pani na nią żadnych nakładów zmierzających do zmiany jej przeznaczenia. Jest to nieruchomość niezabudowana, bez doprowadzonego do niej dostępu do mediów: wody, prądu, gazu, kanalizacji. Od czasu, kiedy weszła Pani w posiadanie przedmiotowej nieruchomości, nie wydzierżawiała ani też nie wynajmowała Pani nieruchomości osobom trzecim, jak też nie otrzymywała z tego tytułu żadnych przychodów ani innych korzyści ekonomicznych.

Przedmiotowa nieruchomość nigdy nie służyła prowadzeniu działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była również w żaden sposób wykorzystywana przez Panią w całym okresie posiadania, tj. od momentu wejścia w jej posiadanie do momentu zbycia. Z uwagi na zmianę planów życiowych, odstąpiła Pani od budowy własnego domu na tej nieruchomości.

Poza czynnościami prawno-formalnymi związanymi z uzyskaniem warunków zabudowy dla (…) posiadanych działek, nie będzie Pani wykonywała żadnych innych czynności, w tym nie będzie ponosiła żadnych nakładów na te nieruchomości, nie będzie do nich doprowadzała mediów, czy też rozpoczynała ich zabudowy.

W celu sprzedaży nieruchomości nie podpisała Pani ani nie ma zamiaru podpisania z przyszłym nabywcą umowy przedwstępnej. Ewentualnie umowa ta może zostać podpisana, jeśli nabywca będzie się wspierał przy jej nabyciu kredytem, a co za tym idzie wymogi takiej umowy będą znane dopiero przed jej zawarciem. Przy czym, z pewnością będzie ona zawierała niezbędne dla banku informacje o statusie nieruchomości. Na chwilę obecną nie ma Pani jednak zamiaru zawierania takiej umowy. Ponadto, w ramach jakiejkolwiek umowy przedwstępnej z przyszłym nabywcą nie będzie udzielała Pani pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w swoim imieniu w związku z uzyskaniem przez nabywcę działki zgód i uzgodnień związanych z nabyciem nieruchomości. Informację o sprzedaży przedmiotowych działek rozpropaguje Pani wśród znajomych oraz zamierza Pani wesprzeć się pomocą profesjonalnego biura obrotu nieruchomościami, z uwagi na to, że sama nie ma wiedzy ani umiejętności co do poszukiwania nabywców nieruchomości i sprzedaży posiadanych działek. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Poza nieruchomościami wskazanymi we wniosku, nie posiada Pani żadnych innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży. Wcześniej nie dokonywała Pani zakupu ani sprzedaży żadnych innych nieruchomości, poza opisanymi we wniosku.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w związku z zamiarem sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr (…), będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego,  tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując dostawy działek powstałych z podziału działki nr (…) wystąpi Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawę towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W niniejszej sprawie, brak jest takich przesłanek. Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego nie wynika bowiem taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jedynymi aktywnościami, jakie podjęła Pani w związku z zamiarem sprzedaży gruntów, to podział przedmiotowej nieruchomości na kilkanaście mniejszych działek oraz uzyskanie warunków zabudowy dla (…) z tych działek.

Wobec powyższego, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr (…) należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując dostawy przedmiotowych działek, będzie Pani korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni to przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy i tym samym nie wystąpi Pani w roli podatnika podatku od towarów i usług.

Podsumowując, stwierdzam, że w związku z zamiarem sprzedaży działek rolnych powstałych z podziału działki nr (…), nie będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku VAT.

Wobec powyższego, Pani stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Podkreślam jednocześnie, że przy sprzedaży działek, objętych przedmiotem wniosku, nie będzie Pani działała w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a ww. sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy pod warunkiem, że nie podejmie Pani dodatkowych działań w stosunku do tych działek, mogących zmienić ten stan rzeczy.

W odniesieniu do przywołanych orzeczeń – na ocenę prawidłowości analizowanej kwestii nie może wpłynąć powołane orzecznictwo, ponieważ zapadło ono w odniesieniu do indywidualnego i właściwego tylko temu orzecznictwu opisu sprawy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).