Możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT dla dostawy Nieruchomości, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz prawo do rezygnacji z tego zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy.

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 marca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 12 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT dla dostawy Nieruchomości, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz prawa do rezygnacji z tego zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 19 kwietnia 2024 r. (wpływ 24 kwietnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce. Jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym jednoosobową działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Pozostałe przedmioty działalności to m.in. realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych, przygotowanie terenu pod budowę, wykonywanie instalacji elektrycznych, wykonywanie instalacji wodno-kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych i klimatyzacyjnych, wykonywanie pozostałych instalacji budowlanych, pozostałe specjalistyczne roboty budowlane, gdzie indziej niesklasyfikowane, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami.

Działalność polega w praktyce m.in. na zakupie nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych, przeprowadzeniu postępowania administracyjnego w celu doprowadzenia do wydania pozwolenia na budowę i realizacji budowy domów, a następnie sprzedaży tych domów na rzecz osób fizycznych i osób prawnych.

Jest Pan jedynym właścicielem zabudowanych nieruchomości położonych w miejscowości i gminie Józefów, które to zostały zakupione w ramach prowadzonej działalności gospodarczej:

1)nieruchomość położona przy ul. (...), stanowiąca działkę ewidencyjną numer 1, o obszarze według księgi wieczystej - 0,1868 ha dla której sposób korzystania w księdze wieczystej nr (...) wskazany jest jako tereny mieszkaniowe, zabudowana budynkiem niestanowiącym odrębnej nieruchomości,

2)nieruchomość położona przy ul. (...), stanowiąca działkę ewidencyjną numer 2, dla której sposób korzystania w księdze wieczystej nr (...) wskazany jest, jako tereny mieszkaniowe, oraz działkę numer 3, dla której sposób korzystania w księdze wieczystej wskazany jest jako tereny mieszkaniowe, o łącznym obszarze 0,2172 ha, zabudowana budynkami niestanowiącymi odrębnej nieruchomości.

Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 są dalej łącznie nazywane „Nieruchomościami”.

W ślad za Pana wnioskiem miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został zmieniony. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą (...) w sprawie zatwierdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego przy ul. (...) - Nieruchomości przeznaczone są na tereny usług i zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

Nieruchomości nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Dla budynków wchodzących w skład Nieruchomości 1 i 2 upłynął okres dwóch lat od pierwszego ich zasiedlenia.

W majątku prywatnym posiada Pan także udział w 1 /2 (jednej drugiej części) w każdej z poniższych nieruchomości, a które nie są przedmiotem niniejszego wniosku:

1)nieruchomość położona przy ul. (...), stanowiąca działkę ewidencyjną numer 4 o obszarze 0,2400 ha, dla której sposób korzystania w księdze wieczystej nr (...) wskazany jest, jako teren niezabudowany;

2)nieruchomość położona przy ul. (...), stanowiąca działkę ewidencyjną numer 5 o obszarze 0,2517 ha, dla której sposób korzystania w księdze wieczystej nr (...) wskazany jest, jako zurbanizowane tereny niezabudowane;

3)nieruchomość położona przy ul. (...), stanowiąca działkę ewidencyjną numer 6, dla której sposób korzystania w księdze wieczystej wskazany jest jako zurbanizowane tereny niezabudowane, oraz działkę numer 7, dla której sposób korzystania w księdze wieczystej nr (...) wskazany jest jako drogi, o łącznym obszarze 0,1980 ha.

Planuje Pan sprzedać Nieruchomości opisanie w pkt.: 1 - 2 spółce kapitałowej prowadzącej działalność deweloperską (dalej Spółka lub Kupujący) w celu wybudowania na nich obiektu mieszkaniowego wielorodzinnego z usługami. Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Umowę sprzedaży planuje Pan zawrzeć w 2024 r. lub 2025 r., a więc po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie poszczególnych nieruchomości. Umowa sprzedaży Nieruchomości może być poprzedzona przedwstępną umową sprzedaży, jeśli strony tak uzgodnią.

Doprecyzowanie i uzupełnienie zdarzenia przyszłego

W ostatnich 2 latach przed sprzedażą nie ponosił Pan wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) żadnego z budynków znajdujących się na Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Na pytania czy po poniesionych nakładach budynki zostały oddane do użytkowania oraz czy przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie każdego budynku wskazał Pan, że pytanie Pana nie dotyczy, ponieważ nie było nakładów, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Nieruchomości wraz z budynkami znajdującymi się na nich nie były wykorzystywane w całym okresie posiadania wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z tytułu nabycia/wybudowania budynków znajdujących się na Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT.

Pytania ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku

1)Czy transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Pana podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług zgodnie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług?

2)Jeśli odpowiedź na pytanie 1 jest twierdząca, czy przysługuje Panu prawo rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego artykułu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie powyższych przepisów podatnikiem jest więc każdy podmiot, który wykonuje działalność gospodarczą, przy czym nie jest ważny cel lub skutek takiej działalności ale musi ona być prowadzona samodzielnie.

Jak zostało przedstawione w opisie stanu faktycznego dokonał Pan nabycia przedmiotowych Nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, która obejmuje między innymi kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

Dostawa Nieruchomości opisanych przez Pana będzie zatem - Pana zdaniem - dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a Pan będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym jest mowa w art. 15 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ustawy.

Według art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Z powyższych przepisów wynika, że nieruchomość, zarówno niezabudowana nieruchomość gruntowa, jak i zabudowana, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jednakże zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności oraz zwolnienie od podatku.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Jednocześnie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży jest opodatkowany podatkiem od towarów i usług, jak opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z ww. uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest, co do zasady, zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 ust. 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej - bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

• są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
• złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca przewidział dla podatników, po spełnieniu określonych warunków, możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa, Pana zdaniem, należy stwierdzić, że w analizowanym przypadku doszło do pierwszego zasiedlenia wszystkich budynków wchodzących w skład Nieruchomości opisanych we wniosku. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem każdego z budynków a ich planowaną sprzedażą przez Pana minie okres dłuższy niż 2 lata (okres ten już upłynął).

W Pana opinii, spełnione zostaną więc warunki do objęcia przedmiotowej transakcji zwolnieniem wynikającym z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W związku z tym, że dostawa każdego z budynków będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, dostawa gruntów zabudowanych tymi budynkami, także będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Prowadzi to do wniosku, że sprzedaż Nieruchomości opisanych we wniosku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT w świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Pana zdaniem, będzie miał Pan natomiast możliwość rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy. W wyniku skorzystania z możliwości rezygnacji ze zwolnienia, zarówno sprzedaż (dostawa) każdego z budynków i budowli, jak i sprzedaż (dostawa) gruntów zabudowanych tymi budynkami, także będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do treści art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości zabudowanej, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Należy jednocześnie zaznaczyć, że sprzedaż składników nabytych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Stosownie do treści art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem, sprzedaż budynków lub budowli bądź ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów.

Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż opisanych Nieruchomości 1 i 2 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, i czy będzie miał Pan możliwość rezygnacji z tego zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy.

Prowadzi Pan działalność gospodarczą, z tytułu której jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT. Głównym przedmiotem Pana działalności jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Ponadto, w ramach ww. działalności m.in. realizuje Pan projekty budowlane, kupuje i sprzedaje nieruchomości na własny rachunek oraz pośredniczy Pan w obrocie nieruchomościami.

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej zakupił Pan Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2. Nieruchomości te stanowią działki zabudowane budynkami niestanowiącymi odrębnej nieruchomości. zamierza Pan sprzedać ww. Nieruchomości Spółce.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników nabytych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem przy dostawie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie Pan działał jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadząc działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż będzie dotyczyła składników majątku Pana działalności gospodarczej.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy Nieruchomości 1 i 2 zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do znajdujących się na nich budynków miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Wskazał Pan, że dla budynków wchodzących w skład Nieruchomości 1 i 2 upłynął okres 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia. W ostatnich 2 latach przed sprzedażą nie ponosił Pan wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) żadnego z budynków znajdujących się na Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Zatem w odniesieniu do budynków znajdujących się na ww. Nieruchomościach będących przedmiotem wniosku, należy stwierdzić że doszło do ich pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, a do momentu ich sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Nie zostały poniesione również nakłady na ich ulepszenie, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej. W konsekwencji zostały spełnione warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług do dostawy budynków znajdujących się na Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa gruntu tj. działki nr 1, 2 oraz 3 na których ww. budynki są posadowione, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.

W związku z tym, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości 1 i 2 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dalsza analiza zwolnień ww. czynności - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

W konsekwencji Pana stanowisko, zgodnie z którym może Pan dla dostawy Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 zastosować zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy uznaję za prawidłowe.

Zgodnie z opisem sprawy nabywcą Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie Spółka zarejestrowana jako czynny podatnik podatku VAT.

Zwolnienie od podatku VAT dostawy Nieruchomości 1 i 2 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stwarza Panu oraz Spółce, jako stronom transakcji, możliwość wyboru opcji opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych. Stosownie do regulacji art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy, Pan i Spółka możecie zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków znajdujących się na Nieruchomościach 1 i 2, o ile spełnione zostaną warunki wynikające z tych przepisów.

Pana stanowisko w zakresie możliwość rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 43 ust. 10 ustawy uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).