Sprzedaż zabudowanej działki nr 1 będzie podlegać przepisom ustawy o VAT i będzie zwolniona z podatku VAT.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części nieprawidłowe/w części prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie uznania, że:

• sprzedaż zabudowanej działki nr 1 nie będzie podlegać przepisom ustawy o VAT – jest nieprawidłowe,
• sprzedaż zabudowanej działki nr 1 będzie zwolniona z podatku VAT – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 lutego 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 8 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania, czy sprzedaż zabudowanych działek nr 1, 2, 3 i niezabudowanej działki o nr 4 nie będzie podlegać przepisom ustawy o VAT, a w przypadku uznania, że ich sprzedaż będzie podlegać przepisom ustawy o VAT możliwości zastosowania dla ich dostawy zwolnienia od podatku VAT (za wyjątkiem tej części działki 4, która ma podstawowe przeznaczenie budowlane w Planie miejscowym).

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 kwietnia 2024 r. (wpływ 11 kwietnia 2024 r.).

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca ma miejsce zamieszkania na terytorium Polski. Wnioskodawca nie jest ani nigdy nie był zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Wnioskodawca jest właścicielem zabudowanych działek o numerach 1, 2 (poprzednio 6) i 3 oraz niezabudowanej działki o numerze 4 położonych w (…) (dalej razem jako: „Nieruchomości”).

Działka nr 1 jest zabudowana budynkiem Pensjonatu.

Działka 2 jest zabudowana chodnikiem oraz utwardzonym placem stanowiącymi budowle. Ponadto, na działce 2 znajdują się schody do ww. budynku pensjonatu (zlokalizowanego na działce 1), a także zadaszony obiekt drewniany który nie jest jednak związany w sposób trwały z podłożem (w związku z czym nie stanowi budynku).

Działka 3 jest zabudowana utwardzonym parkingiem stanowiącym budowlę.

Zgodnie z podstawowym przeznaczeniem określonym w obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej jako: „Plan miejscowyʺ), działka 4 jest przeznaczona w części pod zabudowę. Z kolei w odniesieniu do pozostałej części działka ta ma w Planie miejscowym podstawowe przeznaczenie niebudowlane (przy czym Plan miejscowy przewiduje możliwość zabudowy w ramach przeznaczenia uzupełniającego).

Nabycie przez Wnioskodawcę działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości nie podlegało VAT. Wszystkie ww. obiekty znajdujące się na Nieruchomości zostały wzniesione przez Wnioskodawcę. W odniesieniu do Nieruchomości Wnioskodawca nie odliczał kiedykolwiek podatku VAT.

Budynek Pensjonatu na działce 1 był przedmiotem najmu przez Wnioskodawcę do 2011 r. Od tamtej pory budynek ten nie był wykorzystywany do odpłatnego korzystania na rzecz osób trzecich, w szczególności na podstawie umowy najmu ani dzierżawy.

W pozostałym zakresie Nieruchomości (tj. działki 2, 3 i 4) nie były kiedykolwiek oddawane do odpłatnego korzystania na rzecz osób trzecich, w szczególności na podstawie umowy najmu ani dzierżawy.

Żadna z działek wchodzących w skład Nieruchomości ani żaden budynek lub budowla znajdujące się na Nieruchomościach nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT.

Wnioskodawca korzystał z Nieruchomości na potrzeby prywatne do celów wypoczynkowych.

Wnioskodawca planuje zbyć Nieruchomości w drodze umowy sprzedaży na rzecz fundacji rodzinnej (dalej jako: „Fundacjaʺ). Fundatorem Fundacji jest Wnioskodawca.

Na moment sprzedaży Nieruchomości na rzecz Fundacji upłyną 2 lata od oddania do wszystkich ww. obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomościach (tj. budynku na działce 1 oraz budowli na działkach 2 i 3) do użytkowania. Ponadto, w ciągu ostatnich 2 lat przed sprzedażą Nieruchomości na rzecz Fundacji żaden z ww. budynków ani budowli nie został ani nie zostanie ulepszony w taki sposób, że wydatki poniesione na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Wnioskodawca rozważał w 2022 r. potencjalną sprzedaż Nieruchomości na rzecz osoby trzeciej (podmiotu zewnętrznego). W związku z tym członek rodziny Wnioskodawcy, na jego prośbę, zamieścił ogłoszenie o sprzedaży Nieruchomości na dwóch portalach internetowych (…). Ostatecznie nie doszło do sprzedaży Nieruchomości na rzecz osoby trzeciej.

Wnioskodawca nie podejmował ani nie będzie podejmować żadnych czynności mających na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości w związku z jej sprzedażą, takich jak:

• przyłączanie mediów (za wyjątkiem przyłączenia światłowodu),
• wytyczanie dróg wewnętrznych lub dojazdowych,
• zamówienie planów zagospodarowania terenu/koncepcji architektonicznych,
• postawienie ogrodzenia,
• ubieganie się o wydanie decyzji o środowiskowych warunkach dla inwestycji,
• ubieganie się o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę,
• dokonywanie podziału działek,
• ustanawianie służebności np. służebności przejazdu.

Wnioskodawca, przed zbyciem Nieruchomości, nie udzielił ani nie udzieli Fundacji jakichkolwiek zgód ani pełnomocnictw, w tym zgody na dysponowanie Nieruchomościami na cele budowlane.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości Wnioskodawca i Fundacja nie złożą oświadczenia o wyborze opcji opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

W związku z powyższym, Wnioskodawca występuje z niniejszym wnioskiem, aby potwierdzić skutki w zakresie VAT planowanego zbycia Nieruchomości na rzecz Fundacji.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca udzielił odpowiedzi na zadane pytania :

1)W jakim celu nabył Pan działki nr 1, 2 (poprzednio 6), 3, 4?

Działki nr 1, 2 (poprzednio 6), 3, 4 zostały nabyte do majątku osobistego (wspólnego) Wnioskodawcy i jego żony i miały służyć ich celom osobistym, w szczególności zaspokoić ich cel mieszkaniowy.

2)W jaki sposób działki nr 2 (poprzednio 6), 3, 4 były wykorzystywane przez Pana od momentu ich nabycia do momentu sprzedaży?

Działki nr 2 (poprzednio 6), 3, 4 w całym okresie ich posiadania przez Wnioskodawcę wykorzystywane były na cele osobiste – mieszkalne Wnioskodawcy i jego żony oraz przez pewien okres czasu w części wynajmowane. Natomiast ww. działki nie były wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej i nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.

3)W jakim celu wybudował Pan na działce nr 3 parking, czy był on wykorzystywany na potrzeby wybudowanego przez Pana pensjonatu?

Parking został wybudowany w celu odstawiania (parkowania) samochodów osobowych wykorzystywanych na cele osobiste Wnioskodawcy i jego żony. Parking nie był udostępniany gościom Pensjonatu stąd nie był wykorzystywany na potrzeby Pensjonatu.

4)Wyjaśnił Pan, w jaki sposób najemca pensjonatu mógł z niego korzystać biorąc pod uwagę przedstawiony przez Pan opis sprawy, z którego wynika, że działka nr 2 nie była oddawana do odpłatnego korzystania na rzecz osób trzecich, w szczególności na podstawie umowy najmu ani dzierżawy, a jednocześnie wskazał Pan, że na działce tej znajdują się schody do ww. budynku pensjonatu.

Wnioskodawca informuje, iż przedmiotem umowy najmu były pokoje znajdujące się w Pensjonacie. Działka, na której znajdują się schody do Pensjonatu, nie była przedmiotem zawieranych umów najmu z tego względu, że wejście do Pensjonatu znajduje się z innej strony tj. bezpośrednio z ulicy, przy której znajduje się Pensjonat.

Pytania

1)Czy sprzedaż Nieruchomości na rzecz Fundacji nie będzie podlegać przepisom ustawyVAT?

2)W przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, czy sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona z VAT?

Pana stanowisko w sprawie

1)Sprzedaż Nieruchomości na rzecz Fundacji nie będzie podlegać przepisom ustawy o VAT.

2)W przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona z VAT (za wyjątkiem tej części działki 4, która ma podstawowe przeznaczenie budowlane w Planie miejscowym).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nie każda jednak czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów podlega przepisom ustawy o VAT. Aby tak było, czynność musi być wykonana przez podatnika w rozumieniu ustawy o VAT.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje, w szczególności, czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako: „TSUEʺ) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że dostawę terenu budowlanego przez osobę fizyczną należy uznać za podlegającą podatkowi VAT pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej z wykonywaniem prawa własności w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W ocenie TSUE, nie można uznać, iż w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym mieszczą się transakcje, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Takie aktywne działania, zdaniem TSUE, mogą polegać, na przykład, na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych.

W tym kontekście, zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości na rzecz Fundacji, Wnioskodawca nie będzie działał w charakterze podatnika VAT.

Jak bowiem wskazano w opisie stanu faktycznego Nieruchomości nie są oddane do odpłatnego korzystania na rzecz osób trzecich, w szczególności na podstawie umowy najmu ani dzierżawy. Co prawda budynek pensjonatu zlokalizowany na działce 1 był przedmiotem najmu jednak wspomniany najem został zakończony w 2011 r. Z kolei w pozostałym zakresie Nieruchomości (tj. działki 2, 3 i 4) nie były oddawane do odpłatnego korzystania na rzecz osób trzecich, w szczególności na podstawie umowy najmu ani dzierżawy. Wnioskodawca korzystał z Nieruchomości na potrzeby prywatne do celów wypoczynkowych. Ponadto, w odniesieniu do Nieruchomości Wnioskodawca nie odliczał kiedykolwiek podatku VAT.

Zgodnie z opisem stanu faktycznego, dążąc do sprzedaży Nieruchomości w 2022 r., członek rodziny Wnioskodawcy, na jego prośbę, zamieścił ogłoszenie o sprzedaży Nieruchomości na dwóch portalach internetowych (…). Tym niemniej, z uwagi na ogólnodostępny charakter ww. portali, w ocenie Wnioskodawcy, umieszczenie na nich ogłoszenia nie pozwala przyjąć, iż przekroczył on w ten sposób zakres zarządu majątkiem prywatnym. Korzystanie bowiem z tego typu portali, zdaniem Wnioskodawcy, trudno uznać za profesjonalne działanie o charakterze marketingowym (za takie, w ocenie Wnioskodawcy, można byłoby uznać korzystanie z wyspecjalizowanej agencji nieruchomości).

Co więcej, Wnioskodawca nie podejmował ani nie będzie podejmować żadnych czynności mających na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości w związku z jej sprzedażą, takich jak:

• przyłączanie mediów (za wyjątkiem przyłączenia światłowodu),
• wytyczanie dróg wewnętrznych lub dojazdowych,
• zamówienie planów zagospodarowania terenu/koncepcji architektonicznych,
• postawienie ogrodzenia,
• ubieganie się o wydanie decyzji o środowiskowych warunkach dla inwestycji,
• ubieganie się o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę,
• dokonywanie podziału działek,
• ustanawianie służebności np. służebności przejazdu.

Ponadto, Wnioskodawca przed zbyciem Nieruchomości nie udzielił ani nie udzieli Fundacji jakichkolwiek zgód ani pełnomocnictw, w tym zgody na dysponowanie Nieruchomościami na cele budowlane.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Fundacji będzie mieścić się w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy.

Reasumując, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Fundacji nie będzie podlegać przepisom ustawy o VAT.

Ad 2

Na wypadek uznania, iż stanowisko Wnioskodawcy zawarte w odniesieniu do pytania nr 1 zostałoby uznane za nieprawidłowe, Wnioskodawca pragnie wskazać, że przepisy ustawy o VAT przewidują szereg zwolnień z opodatkowania VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

• towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej   od podatku VAT,
• w związku z nabyciem tych towarów nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, żadna z działek wchodzących w skład Nieruchomości ani żaden budynek lub budowla znajdujące się na Nieruchomościach nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT.

W związku z tym, dostawa Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, pierwszym zasiedleniem jest oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu, lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, na moment sprzedaży Nieruchomości na rzecz Fundacji upłyną 2 lata od oddania wszystkich ww. obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomościach (tj. budynku na działce 1 oraz budowli na działkach 2 i 3). Ponadto, w ciągu ostatnich 2 lat przed sprzedażą Nieruchomości na rzecz Fundacji żaden z ww. budynków ani budowli nie został ani nie zostanie ulepszony w taki sposób, że wydatki poniesione na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% jego wartości początkowej. Co więcej, w związku ze sprzedażą Nieruchomości Wnioskodawca i Fundacja nie złożą oświadczenia o wyborze opcji opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

W konsekwencji, dostawa Nieruchomości w odniesieniu do zabudowanych działek 1, 2 i 3 będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Z kolei w świetle art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane - zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT- rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym kontekście, zgodnie z orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego, terenami budowlanymi na gruncie VAT są te grunty niezabudowane, których podstawowe przeznaczenie w planie miejscowym zostało określone jako budowlane. Z kolei sama dopuszczalność zabudowy w ramach przeznaczenia uzupełniającego nie jest w tym zakresie wystarczająca.

Przykładowo, w wyroku z 9 czerwca 2017 r., I FSK 1650/15 uznano, iż:

„Stosownie do art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jest aktem prawa miejscowego przyjmowanym w formie uchwały rady gminy, określającym przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu. Zgodnie z art. 15 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy w planie miejscowym obowiązkowo określa się m. in. przeznaczanie terenu, przy czym z uwagi na specyfikę danych terenów, czy preferencje lokalnej społeczności, dopuszcza się w planach mieszane przeznaczenie terenów z funkcją podstawową i uzupełniającą, jednakże wyłącznie wtedy, gdy funkcje te nie różnią się one od siebie w sposób zasadniczy, wzajemnie się nie wykluczają, a wręcz uzupełniają. Główny kierunek zagospodarowania terenu wyznacza więc przeznaczenie podstawowe. Przeznaczenie uzupełniające zaś ma niejako wzbogacać, uelastyczniać główny kierunek zagospodarowania, co jednak nie znaczy, że go w jakikolwiek sposób zmienia. Dlatego też, w opinii Naczelnego Sądu Administracyjnego, kwalifikacja terenu - jako przeznaczonego pod zabudowę - powinna wypływać z części projektowej planu, określającej podstawowe przeznaczenie terenu (por. A. Bartosiewicz „Definicja terenów budowlanych ułatwi stosowanie zwolnienia dla dostawy gruntówʺ. Warszawa 2013, dostępne: LEX/el). O charakterze terenu, jako terenu budowlanego w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług można mówić jedynie w sytuacji, gdy możliwość zabudowy ma dla terenu podstawowe, dominujące znaczenie. Natomiast nie jest istotna możliwość zabudowy, jeśli ma ona charakter uzupełniający w stosunku do podstawowego przeznaczenia terenu. Ustawodawca wskazał bowiem w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy podatkowej na generalne przeznaczenie terenu jako budowlanego, a nie na możliwość zrealizowania na nim jakiegokolwiek obiektu budowlanego (por. wyrok NSA z 15 października 2014 r. o sygn. akt I FSK1115/13 - dostępny w internetowej bazie orzeczeń na stronie www.orzeczeniansa.gov.pl). Możliwość zrealizowania na danym terenie jakiejkolwiek budowli nie przesądza jeszcze o zakwalifikowaniu danego obszaru jako terenu przeznaczonego pod zabudowę, co dotyczy zwłaszcza terenów zieleni.ʺ

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, zgodnie z podstawowym przeznaczeniem określonym w Planie miejscowym, działka 4 jest przeznaczona częściowo pod zabudowę. Z kolei w odniesieniu do pozostałej części działka ta ma w Planie miejscowym podstawowe przeznaczenie niebudowlane (przy czym Plan miejscowy przewiduje możliwość zabudowy w ramach przeznaczenia uzupełniającego).

W związku z tym, dostawa tej części działki 4, która ma podstawowe przeznaczenie niebudowlane będzie korzystać ze zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Z kolei ze zwolnienia nie będzie mogła korzystać dostawa tej części działki 4, która ma podstawowe przeznaczenie budowlane w świetle Planu miejscowego.

Reasumując, w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona z VAT (za wyjątkiem tej części działki 4, która ma podstawowe przeznaczenie budowlane w Planie miejscowym).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe w zakresie uznania, że sprzedaż zabudowanej działki nr 1 nie będzie podlegać przepisom ustawy o VAT oraz prawidłowe w zakresie uznania, że sprzedaż zabudowanej działki nr 1 będzie zwolniona z podatku VAT.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres. Przez świadczenie należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie, powstrzymanie się od działania (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa o podatku od towarów i usług zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 tej ustawy. Należy jednak zaznaczyć, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem między innymi działki nr 1. Jej nabycie nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Na działce tej wybudował Pan budynek Pensjonatu. Budynek Pensjonatu (pokoje w Pensjonacie) był do 2011 r. przedmiotem najmu. Od tamtej pory budynek ten nie był wykorzystywany do odpłatnego korzystania na rzecz osób trzecich, w szczególności na podstawie umowy najmu ani dzierżawy. Budynek pensjonatu nie był wykorzystywane przez Pana wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT. Wskazał Pan, że korzystał z zabudowanej działki nr 1 na potrzeby prywatne do celów wypoczynkowych. Jak wynika z okoliczności sprawy zarówno z tytułu nabycia działki jak i wybudowanego Pensjonatu nie odliczał Pan kiedykolwiek podatku VAT. Planuje Pan sprzedać Fundacji działkę nr 1 zabudowaną budynkiem Pensjonatu. Na moment sprzedaży upłyną 2 lata od oddania budynku Pensjonatu do użytkowania. Ponadto, w ciągu ostatnich 2 lat przed sprzedażą Nieruchomości na rzecz Fundacji budynek Pensjonatu nie został ani nie zostanie ulepszony w taki sposób, że wydatki poniesione na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły/przekroczą co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Pana wątpliwości dotyczą tego, czy sprzedaż zabudowanej działki nr 1 podlegać będzie przepisom ustawy o VAT.

Dla ustalenia, czy sprzedaż towaru (zabudowanej działki) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w pierwszej kolejności należy ustalić, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości występuje z tytułu tej transakcji w charakterze podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z wyżej powołanego art. 15 ust. 2 ustawy wynika, że kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu tego przepisu. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. W związku z powyższym należy wskazać, że w przypadku sprzedaży nieruchomości elementami przesądzającymi o uznaniu transakcji za prowadzenie działalności gospodarczej jest całokształt działań, jakie Wnioskodawca podejmował w odniesieniu do tejże nieruchomości przez cały okres jej posiadania, w tym cel jakiemu służyło jej nabycie.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w kontekście obowiązujących przepisów oraz tez płynących z wyżej powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że sprzedaż zabudowanej działki nr 1 nie będzie stanowić sprzedaży Pana majątku prywatnego, ale sprzedaż majątku związanego z działalnością gospodarczą.

Już sam charakter wybudowanego przez Pan budynku przemawia za tym, że nie można uznać, że stanowi on nieruchomość mieszkalną, że został wybudowany na zaspokojenie Pana własnych potrzeb mieszkaniowych.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „nieruchomość mieszkalna”, w tym zakresie należy się zatem odwołać do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) – (Dz. U. z 1999 r. Nr 112 poz. 1316 ze zm.).

W świetle Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne.

Zgodnie z ww. rozporządzeniem w sprawie PKOB, stanowiącym usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych, w dziale 12 mieszczą się budynki niemieszkalne. Dział ten obejmuje grupy budynków:

Zatem wybudowanie przez Pana Pensjonatu świadczy o tym, że Pana intencją nie była, realizacja celów osobistych – mieszkaniowych, gdyż z charakteru wzniesionego obiektu wynika, że pensjonat stanowi budynek niemieszkalny.

Ponadto z wniosku wynika, że budynek Pensjonatu (pokoje) był przedmiotem umowy najmu.

Zgodnie z art. 659 § 1 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.)

Umowa najmu jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług umowa najmu wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż w wyniku zawartej umowy powstaje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym.

Zawarcie przez Pana umowy najmu Pensjonatu (pokoje), która na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej. Okoliczności tej nie zmienia to, że Pensjonat (pokoje) był przedmiotem najmu tylko do 2011 r., a następnie wykorzystywany był przez Pana w celach wypoczynkowych.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż zabudowanej Pensjonatem działki nr 1 będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez Pana jako podatnika podatku od towarów i usług w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W konsekwencji, sprzedaż zabudowanej Pensjonatem działki nr 1 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Odnosząc się do powołanych przez Pana wyroków TSUE z 15 września 2011 r., które zapadły w sprawach łączonych C-180/10;C-181/10 zaznaczyć należy, że zawarte w nich rozstrzygnięcia dotyczyły dostawy gruntu niezabudowanego, który nie był wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej, stąd nie mogą zostać uznane za argumenty uzasadniające Pana stanowisko odnośnie uznania, że sprzedaż zabudowanej Pensjonatem działki nr 1 nie będzie podlegać przepisom ustawy o VAT.

Tym samym Pana stanowisko, że sprzedaż zabudowanej działki nr 1 nie będzie podlegać przepisom ustawy o VAT uznaję za nieprawidłowe.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Oznacza to, że w przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jego część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana sprzedaż Pensjonatu nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a jego dostawą upłyną co najmniej 2 lata.

Z wniosku sprawy wynika bowiem, że Pensjonat po wybudowaniu był do 2011 r. przedmiotem umowy najmu, a następnie wykorzystywany był przez Pana w celach wypoczynkowych. Wskazał Pan, że na moment sprzedaży upłyną 2 lata od oddania budynku Pensjonatu do użytkowania, oraz że w ciągu ostatnich 2 lat przed sprzedażą na rzecz Fundacji budynek Pensjonatu nie został ani nie zostanie ulepszony w taki sposób, że wydatki poniesione na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły/przekroczą co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Zatem dostawa Pensjonatu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż zostaną spełnione warunki do jego zastosowania wynikające z tego przepisu.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji, jak budowle na nim posadowione.

W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu – działki nr 1, na którym posadowiony jest Pensjonat będzie również zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na to, że w sprawie ma zastosowanie przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, analiza przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezprzedmiotowa.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie uznania, że sprzedaż zabudowanej działki nr 1 będzie zwolniona z podatku VAT uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.  

Interpretacja dotyczy wyłącznie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą zabudowanej działki nr 1.

W zakresie uznania, czy sprzedaż zabudowanych działek nr 2, 3 i niezabudowanej działki o nr 4 nie będzie podlegać przepisom ustawy o VAT, a w przypadku uznania, że ich sprzedaż będzie podlegać przepisom ustawy o VAT możliwości zastosowania dla ich dostawy zwolnienia od podatku VAT (za wyjątkiem tej części działki 4, która ma podstawowe przeznaczenie budowlane w Planie miejscowym) wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Wskazuję ponadto, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego przez Pana we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z  29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).