Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działce bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest w części nieprawidłowe w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziału w prawie własności nieruchomości oraz w części prawidłowe w zakresie opodatkowania sprzedaży udziału w prawie własności nieruchomości.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 stycznia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 20 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

·niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziałów w działce nr A (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) oraz

·opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziałów w działce nr A (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15 kwietnia 2024 r. (wpływ 17 kwietnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Zakupił Pan (…) r. na mocy aktu notarialnego (…) w drodze przetargu od Gminy (…) ¼ udziału w prawie własności nieruchomości położonej w (…), utworzonej z niezabudowanej działki nr A o pow. (…) ha za kwotę brutto łącznie z VAT (…) zł z uwagi na fakt, że Gmina była podatnikiem VAT, nie był Pan podatnikiem VAT – jako osoba fizyczna – podatku naliczonego VAT od powyższej transakcji nie odliczył.

Prowadzi Pan działalność gospodarczą w postaci gospodarstwa rolnego i w tym zakresie jest Pan podatnikiem rozliczającym się wg. skali.

Udział w postaci 1/4 działki nabył Pan do swojego majątku prywatnego – odrębnego – albowiem w chwili nabycia posiada Pan z żoną A. C. rozdzielność majątkową.

Z uwagi na to, że działka jest objęta aktualnym MPZP jako tereny zabudowy mieszkaniowej, wielorodzinnej i usługowej, miał Pan zamiar wspólnie z pozostałymi współwłaścicielami wybudować budynek wielorodzinny, nie pod sprzedaż, ale z przeznaczeniem na własny użytek – pod prywatny wynajem.

Ostatecznie Pan i pozostali współwłaściciele zrezygnowali ze wspólnej budowy, a jednocześnie zgłosił się Deweloper z propozycją zakupu przedmiotowej działki i aktem notarialnym z (…) została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży ww. działki w całości.

Od momentu nabycia części przedmiotowej działki, tj. od (…) r., aż do chwili zawarcia przedwstępnej umowy notarialnej jej sprzedaży, tj. (…) r., nie były prowadzone na tej nieruchomości żadne czynności związane z planowaną, własną inwestycją/budowa budynku mieszkalnego/wielorodzinnego, natomiast zgodę na wszystkie wyżej wymienione czynności, zgodnie z paragrafem 7 pkt 1 umowy przedwstępnej z (…) r., zostały udzielone Kupującemu /Developerowi/, a mianowicie na:

·uzyskanie pozwolenia na budowę,

·uzyskanie zapewnień dostaw mediów oraz warunków technicznych budowy przyłączy,

·uzyskanie decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu,

·podpisania umów z dostawcami mediów,

·przeprowadzenie innych, niezbędnych czynności i uzgodnień potrzebnych do realizacji inwestycji budowlanej na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.

Wszystkie wyżej wymienione czynności i koszty obciążają Kupującego; nie były też prowadzone żadne działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży rzeczonej działki, a wykraczające poza zwykłą formę ogłoszenia.

Uważa Pan, że sprzedaż działki – jej części – stanowiła jedynie czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, zwykłym zarządem albowiem zgodnie z orzeczeniem TSUE w sprawie wyroku z 15 września 2011 r., sygn. akt C-180/10 i C-181/10 czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

Uzupełnienie opisu sprawy

Na zadane w wezwaniu do uzupełnienia wniosku pytania udzielił Pan następujących odpowiedzi:

1)Nie był i nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o VAT korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy.

2)Nie były i nie są dokonywane żadne zbiory i dostawy produktów rolnych z ww. działki.

3)Udziały w rzeczonej działce nie były wykorzystywane w Pana działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy.

4)Z tytułu prowadzenia działalności rolniczej jest Pan zarejestrowanym i czynnym podatnikiem podatku VAT.

5)Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został z inicjatywy Gminy (…) uchwalony w roku (…).

6)Z uwagi na obowiązujący od roku (…) MPZP nie wydaje się decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie została wydana żadna decyzja w tym zakresie.

7)Od momentu nabycia rzeczonej działki do jej sprzedaży nie uzyskał Pan żadnych dokumentów zezwalających na realizacje ww. budowy.

8)Przedmiotowa działka od momentu jej zakupu do daty sprzedaży nie była nigdy przedmiotem najmu lub dzierżawy.

9)Działka ta nie była wykorzystywana do żadnej działalności ani też do działalności zwolnionej.

10)Nie poszukiwał Pan ani też nie ogłaszał w środkach masowego przekazu zamiaru sprzedaży przedmiotowej działki, nie prowadził w tym też zakresie jakichkolwiek działań marketingowych, otrzymał od współwłaścicielki (...) informacje o osobie zainteresowanej nabyciem ww. nieruchomości.

11)Tak, zostało udzielone pełnomocnictwo w takim zakresie w jakim opisano w wyciągu z aktu notarialnego z (…):

„(…) i pełnomocnictwa Stronie Kupującej – spółce pod firmą: (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą (...), do dysponowania nieruchomością, opisaną w § 1. ust. 1 niniejszego aktu, we wszelkich sprawach związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę na przedmiotowej nieruchomości budynku wielorodzinnego wraz z infrastrukturą techniczną, zgodnie z opisanym w § 1. ust. 1 tego aktu miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, oraz do dysponowania nieruchomością, opisaną w § 1. ust. 1 niniejszego aktu, we wszelkich sprawach związanych z uzyskaniem zapewnień dostawy mediów oraz warunków technicznych budowy przyłączy do sieci, jak również decyzji zwalającej na lokalizację zjazdu dla projektowanej przez Stronę Kupującą inwestycji na przedmiotowej nieruchomości, o których mowa w § 3. ust. 2 tego aktu, a także podpisania umów z tymi dostawcami mediów – w celu umożliwienia realizacji na ww. działce gruntu inwestycji budowlanej, jak również do dokonywania wszelkich zgłoszeń i zawiadomień w toku procesu inwestycyjnego, uzyskiwania stanowisk, opinii lub uzgodnień wszelkich organów w związku z planowaną inwestycją, uzyskiwania warunków technicznych przyłączenia do sieci i dostawy mediów, uzyskiwania i odbioru z właściwych instytucji wszelkich dokumentów związanych z przedmiotową nieruchomością, w szczególności wypisów z rejestru gruntów, wypisów i zaświadczeń z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaświadczeń dot. rewitalizacji oraz zalesienia, zawierania umów z gestorami sieci, a także do wszelkich innych niezbędnych czynności i uzgodnień, w tymi w szczególności z dostawcami sieci, zarządcą dróg, zieleni i terenów przyległych, niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę, a także przed wszelkimi Urzędami, Starostwem Powiatowym, Geodetą, i wszystkimi innymi podmiotami, których decyzyjność jest niezbędna w celu realizacji inwestycji budowlanej na nieruchomości, będącej przedmiotem niniejszego aktu. Niniejsze pełnomocnictwo nie upoważnia do zaciągania jakichkolwiek zobowiązań finansowych w imieniu Strony Sprzedającej.

2. A. C. oraz R. F. oświadczają, że ww. pełnomocnictwo zostało udzielone do dnia wskazanego jako termin zawarcia umowy przyrzeczonej, a ponadto, że Pełnomocnik może udzielać dalszych pełnomocnictw.

3. Wszelkie czynności i koszty związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę oraz warunków przyłączy mediów ciążą na Stronie Kupującej.

4. Nadto A. C., działająca w imieniu własnym oraz w imieniu i na rzecz męża Ł. C. oraz R. F., działający w imieniu własnym oraz w imieniu i na rzecz M. P. oświadczają, że wyrażają zgodę na dysponowanie na cele budowlane przez Stronę Kupującą nieruchomością, opisaną w § 1. ust. 1 niniejszego aktu – w terminie do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, o którym mowa w § 4. ust. 1 niniejszego aktu, w celu spełnienia realizacji warunków, o których mowa w § 3. ust. 2 niniejszej umowy oraz postanowień zawartych powyżej w ust. 1 niniejszego paragrafu, w tym na swobodny dostęp/wstęp Strony Kupującej lub osób przez Stronę Kupującą upoważnionych na nieruchomość w celu dokonania niezbędnych badań i pomiarów, na potrzeby wykonania niezbędnych projektów budowlanych związanych z przedmiotową nieruchomością, a nadto do uzyskania wszelkich uzgodnień, zezwoleń, decyzji budowlanych i innych niezbędnych dokumentów w toku procesu projektowania.

5. Nadto A. C. oraz R. F. oświadczają, że udzielają do dnia (…) r., nieodwołalnego i niegasnącego z chwilą ich śmierci (…)”

12)Czy udzieli Pan/planuje udzielić Kupującemu zgody na dysponowanie działką (udziałem w prawie własności nieruchomości) będącą przedmiotem planowanej dostawy na cele budowlane?

Odpowiedź:

Tak, udzieliłem zgody co wynika z treści wskazanego wyżej wyciągu aktu notarialnego.

13)Czy posiada Pan inne działki? Jeśli tak, proszę podać ile działek, jakiego rodzaju Pan posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych działek:

·Kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabył Pan działkę/działki?

·W jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan tę działkę/działki?

·Czy działka/działki jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?

·Czy zamierza Pan sprzedać działkę/działki?

Odpowiedź:

Tak:

·jest Pan współwłaścicielem w ½ działki zabudowanej domem jednorodzinnym, w którym to domu Pan zamieszkuje wraz z rodziną od roku (…), dom wraz z działka otrzymał Pan w drodze darowizny w roku (…),

·działka z domem jednorodzinnym przeznaczonym do kapitalnego remontu, nabyta w roku (…) we współwłasności z żoną A. C. – z myślą o zabezpieczeniu przyszłości dzieci.

·jest Pan współwłaścicielem dwóch działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi, w których mieszkają Pana rodzice i Pana siostra, nieruchomości te zostały nabyte przed rokiem (…).

·nie zamierza Pan sprzedawać działek o których wyżej.

14)Wcześniej nie sprzedawał Pan żadnych innych działek.

Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku z 15 kwietnia 2024 r. – wpływ 17 kwietnia 2024 r.)

1.Czy transakcję sprzedaży udziałów w działce nr A można uznać za niepodlegającą opodatkowaniu VAT?

2.W przypadku uznania transakcji za podlegającą opodatkowaniu VAT, czy można zastosować zwolnienie od podatku do planowanej dostawy udziałów ww. działce?

Pana stanowisko w sprawie

W tak opisanym stanie faktycznym uważa Pan, że od powyższej transakcji sprzedaży ¹/₄ udziału w nieruchomości nie jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku VAT.

Definicje sprzedaży zawiera art. 2 ust. 22 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów, a z kolei przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jako właściciel.

Nieruchomość gruntowa spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż traktowana jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Tym samym, co do zasady, sprzedaż gruntów niezabudowanych winna być opodatkowana podatkiem VAT. Nie ulega wątpliwości, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu ustawy podlega opodatkowaniem podatkiem VAT. Określona czynność jest bowiem obciążona podatkiem VAT jeżeli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku VAT.

Przepis ten obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług określony w ustawie pokazuje więc, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej czynności będzie działał jako podatnik.

Niespornym jest, że definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym mając na uwadze przytoczone wyżej regulacje prawne oraz przenosząc je/te regulacje/na opisany stan faktyczny stwierdza Pan, że jako współwłaściciel nieruchomości w zakresie sprzedaży 1/4 udziału w działce nie będzie działał w charakterze podatnika VAT, a czynność sprzedaży nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu cytowanej wyżej ustawy.

Jako współwłaściciel nieruchomości nabył Pan tą nieruchomość na własne cele, do majątku odrębnego, nie wynajmował jej Pan w drodze dzierżawy, nie osiągał z tego tytułu żadnych przychodów ani nie ponosił żadnych nakładów na przedmiotowy grunt celem przygotowania go/tego gruntu/do sprzedaży.

Orzecznictwo TSUE, który także w polskiej sprawie w wyroku z 15 września 2011 r. –orzeczenie w połączonych sprawach o sygn. akt C-180/10 i C-181/10 / uznaje, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

Również – co istotne w niniejszym zagadnieniu – sama liczba transakcji i ich zakres nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji i sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Stwierdził Trybunał w przywołanym orzeczeniu, że nawet duże transakcje sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobiste. Decydującego charakteru nie ma też długość okresu w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów, wszystkie te elementy mogą się odnosić do zarządzania majątkiem prywatnym.

Zdaniem Trybunału, inaczej jest natomiast w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów lub handlowców, poprzez np. uzbrojenie terenu, czynności marketingowe itp.

Działania takie nie należą bowiem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, powyższa sytuacja nie miała miejsca w Pana przypadku, a opisana w stanie faktycznym czynność sprzedaży związana była tylko i wyłącznie ze zwykłym zarządem Pana majątkiem, ze zwykłym wykonywaniem przysługującego Panu prawa własności.

Dokonując sprzedaży rzeczonego udziału w wysokości 1/4 w działce z Pana prywatnego, odrębnego majątku stoi Pan na stanowisku, że będzie Pan korzystał ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT.

Pana stanowisko w sprawie (doprecyzowane w piśmie z 15 kwietnia 2024 r.)

W przypadku uznania – przez Dyrektora KIS –, że przedstawiona transakcja podlegałaby jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to uważa Pan, że w świetle art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług jednocześnie nie mogłaby ona /transakcja/ korzystać ze zwolnienia przedmiotowego, bowiem dostawa dotyczy terenu przeznaczonego pod zabudowę – co wynika z MPZP.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziałów w działce nr A (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) oraz prawidłowe w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziałów w działce nr A (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Na gruncie przepisów ustawy również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku prywatnego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że zakupił Pan w drodze przetargu od Gminy ¼ udziałów w prawie własności nieruchomości utworzonej z niezabudowanej działki nr A o pow. (…) ha. W powyższej transakcji Gmina była podatnikiem VAT. Pan natomiast podatku naliczonego od powyższej transakcji nie odliczył, ponieważ nie był Pan podatnikiem VAT, występował Pan jako osoba fizyczna. Prowadzi Pan działalność gospodarczą w postaci gospodarstwa rolnego i w tym zakresie jest Pan podatnikiem rozliczającym się według skali. Przedmiotowy udział w nieruchomości nabył Pan do majątku prywatnego – odrębnego – albowiem w chwili nabycia posiadał Pan z żoną rozdzielność majątkową. Działka jest objęta MPZP jako teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej. Posiadany przez Pana udział nie był nigdy przedmiotem umów najmu lub dzierżawy, nie był wykorzystywany do żadnej działalności, w tym do działalności zwolnionej. Posiadane przez Pana udziały nie były wykorzystywane w Pana działalności rolniczej. Nie były i nie są dokonywane żadne zbiory i dostawy produktów rolnych z posiadanych przez Pana udziałów w działce nr A. Nie poszukiwał Pan, ani też nie ogłaszał w środkach masowego przekazu zamiaru sprzedaży udziałów w działce nr A, nie prowadził Pan w zakresie jakichkolwiek działań marketingowych. Z propozycją zakupu przedmiotowej działki zgłosił się Deweloper. Aktem notarialnym została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży ww. działki w całości. Zaznacza Pan, że od momentu nabycia przedmiotowej działki aż do chwili zawarcia przedwstępnej umowy notarialnej nie były prowadzone na tej nieruchomości żadne prace. W umowie przedwstępnej zostało udzielone Kupującemu pełnomocnictwo w zakresie: uzyskanie pozwolenia na budowę, uzyskanie zapewnień dostaw mediów oraz warunków technicznych budowy przyłączy, uzyskanie decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu, podpisania umów z dostawcami mediów, dokonywania wszelkich zgłoszeń i zawiadomień w toku procesu inwestycyjnego, uzyskiwania stanowisk, opinii lub uzgodnień wszelkich organów w związku z planowaną inwestycją, uzyskiwania warunków technicznych przyłączenia do sieci i dostawy mediów, uzyskiwania i odbioru z właściwych instytucji wszelkich dokumentów związanych z przedmiotową nieruchomością, w szczególności wypisów z rejestru gruntów, wypisów i zaświadczeń z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaświadczeń dot. rewitalizacji oraz zalesienia, zawierania umów z gestorami sieci, a także do wszelkich innych niezbędnych czynności i uzgodnień, w tymi w szczególności z dostawcami sieci, zarządcą dróg, zieleni i terenów przyległych, niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę, a także przed wszelkimi Urzędami, Starostwem Powiatowym, Geodetą, i wszystkimi innymi podmiotami, których decyzyjność jest niezbędna w celu realizacji inwestycji budowlanej na nieruchomości.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż udziałów w działce nr A nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

Dla ustalenia, czy sprzedaż udziałów w działce nr A podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w pierwszej kolejności należy ustalić, czy osoba dokonująca ww. sprzedaży występuje z tytułu tej transakcji w charakterze podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), na podstawie którego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

W myśl art. 389 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności udziałów w nieruchomości.

Należy zwrócić również uwagę na kwestię udzielonego przez Pana Kupującemu pełnomocnictwa.

W świetle art. 95 Kodeksu cywilnego:

W oparciu o art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Według art. 99 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 109 Kodeksu cywilnego:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Tezę taką potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2017 r. sygn. aktI FSK 2033/15, wyrażony na gruncie podobnego aczkolwiek nie identycznego stanu faktycznego, w którym stwierdził: „Fakt, że zasadnicza aktywność w zakresie planowanego procesu inwestycyjnego spoczywać będzie na spółce jest bez znaczenia dla uznania go za podatnika, skoro spółka – jako jego pełnomocnik – jest jedynie jego reprezentantem w tych czynnościach, działając w jego imieniu i na jego rzecz, czyli w jego interesie majątkowym. Podejmowanie aktywności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 VATU za pośrednictwem pełnomocnika nie zwalnia mocodawcy, w którego imieniu i na rzecz działa pełnomocnik, od przymiotu bycia podatnikiem VAT w rozumieniu tych przepisów”.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku że z tytułu sprzedaży udziałów w działce nr A będzie Pan występować w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Powyższe wynika z faktu, że pomimo iż ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, nie oznacza, że pozostaną bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Kupujący, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość będącą nadal w Pana posiadaniu. Działania te, dokonywane za Pana pełną zgodą wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Pana udziałów w nieruchomości jako towaru i wzrost jego wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, posiadany przez Pana udział w działce nr A jest Pana własnością i będzie podlegać wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze podatkowoprawnej. W tym kontekście bez znaczenia pozostała okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będą udziały w działce nr A o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpią różne czynności powodujące zwiększenie atrakcyjności przedmiotowych udziałów i ostatecznie ich sprzedaży.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Pana stosownych pełnomocnictw skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Kupującego będą podejmowane w Pana imieniu i na Pana korzyść, ponieważ to Pan jako współwłaściciel nieruchomości jest stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nią związanych.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż udziałów w działce nr A będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności podjął Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia prawa własności udziałów w działce porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W konsekwencji, sprzedaż udziałów w działce nr A podlega opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż przez Pana udziałów w działce nr A podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 należy uznać za nieprawidłowe.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Jak wynika z art. 2 pkt 33 ustawy:

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k) Dyrektywa 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.):

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen, teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług, w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

We wniosku wskazał Pan, że przedmiotowa działka objęta jest aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy mieszkaniowej, wielorodzinnej i usługowej, przedmiotowy plan został uchwalony w roku (…) przez Gminę (…).

W konsekwencji, dostawa Pana udziałów w działce nr A, nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ nieruchomość na moment sprzedaży stanowić będzie teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu udziałów w nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

·brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Opis sprawy wskazuje, że posiadane przez Pana udziały w działce nr A nie były wykorzystywane do żadnej działalności w tym do działalności zwolnionej.

W konsekwencji sprzedaż udziałów w działce nr A nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie został spełniony jeden z warunków, o których mowa w tym przepisie.

Zatem, w sprawie dla dostawy opisanych we wniosku udziałów w działce nr A nie znajdzie zastosowanie również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W związku z powyższym planowana sprzedaż udziałów w działce nr A będzie opodatkowana podatkiem VAT, według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż udziałów w działce nr A będzie opodatkowana podatkiem VAT bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Należy zauważyć, że w myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym, Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Pana, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych Współwłaścicieli.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).