Uznanie sprzedaży lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, powstałych w wyniku przebudowy budynku biurowego niemieszkalnego za czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług niekorzystające ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług. Prawo do obniżenia należnego podatku od towarów i usług o podatek naliczony wynikający z faktur potwierdzających ponoszone wydatki na przebudowę budynku biurowego niemieszkalnego na budynek mieszkalny wielorodzinny.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 stycznia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 25 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

-uznania sprzedaży lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, powstałych w wyniku przebudowy budynku biurowego niemieszkalnego za czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług niekorzystające ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług,

-prawa do obniżenia należnego podatku od towarów i usług o podatek naliczony wynikający z faktur potwierdzających ponoszone wydatki na przebudowę budynku biurowego niemieszkalnego na budynek mieszkalny wielorodzinny.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 16 kwietnia 2024 r. (wpływ 22 kwietnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego (ostatecznie przedstawiony w uzupełnieniu wniosku z 16 kwietnia 2024 r.)

Na podstawie aktu notarialnego z dnia 20 lipca 2019 r. spółka (…) sp. z o.o., nabyła działkę nr 1, położoną w miejscowości (…). Niniejsza działka zabudowana była budynkiem biurowym oraz innymi budynkami o charakterze niemieszkalnym. Transakcja sprzedaży nieruchomości korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. (zwaną dalej ustawą o podatku VAT).

Na podstawie pozwolenia na budowę z dnia 08 października 2020 r., spółka (…) sp. z o.o., dokonała między innymi przebudowy znajdującego się na nabytej działce nr 1 budynku biurowego niemieszkalnego na budynek mieszkalny wielorodzinny, obejmujący 17 lokali mieszkalnych, mogących stanowić odrębne nieruchomości. Wartość nakładów na ulepszenie niniejszego budynku, przekroczyła 30% wartości początkowej tego budynku.

Po ukończeniu przebudowy wyżej opisanego budynku mieszkalnego wielorodzinnego oraz po otrzymaniu pozwolenia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego na użytkowanie budynku, (decyzja z dnia 08 maja 2023 r.), spółka rozpoczęła sprzedaż poszczególnych lokali mieszkalnych. Transakcje sprzedaży opisanych lokali mieszkalnych opodatkowane zostały 8% podatkiem od towarów i usług.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, iż:

1.Spółka (…) sp. z o.o. jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

2.Od początku ponoszenia wydatków na przebudowę budynku, spółka zamierzała wykorzystać niniejszy budynek do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

3.Wydatki na zakup towarów i usług związanych z przebudową budynku ponoszone było z zamiarem wykorzystania budynku wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Spółka wiedziała, iż wartość wydatków przekroczy 30% wartości początkowej budynku, zatem dostawa poszczególnych lokali z budynku mieszkalnego nie będzie czynnością zwolnioną od opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

4.Spółka ponosiła wydatki, które są objęte zakresem wniosku od lipca 2019 r. co najmniej do września 2023 roku (data sprzedaży pierwszego lokalu mieszkalnego), natomiast wydatki związane z przebudową budynku do maja 2023 roku.

5.Spółka otrzymywała faktury dokumentujące ponoszone wydatki objęte zakresem wniosku od lipca 2019 r. co najmniej do września 2023 r. (data sprzedaży pierwszego lokalu mieszkalnego).

6.Faktury dokumentujące zakup towarów i usług związanych z przebudową budynku wystawiane były na spółkę (…) sp. z o.o.

7.Poniesione przez spółkę nakłady na przebudowę budynku, przekraczające 30% wartości początkowej tego budynku, to wydatki na ulepszenie w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

8.Zdaniem spółki, sprzedaż lokali stanowi czynność opodatkowaną podatkiem VAT, niekorzystającą ze zwolnienia. Stanowisko spółki w sprawie zostało przedstawione we wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej oraz poniżej.

9.Przed sprzedażą, lokale mieszkalne, objęte zakresem postawionego we wniosku pytania były i są wykorzystywane przez spółkę wyłącznie do celów działalności gospodarczej, tj. czynności zakupu budynku oraz jego przebudowy zostały dokonane w celu sprzedaży wyodrębnionych z budynku lokali mieszkalnych. Lokale mieszkalne były i są traktowane przez spółkę za „towar handlowy” i jedynie w ten sposób były i są wykorzystywane w działalności gospodarczej spółki.

10 i 11.Zdaniem spółki, w stosunku do lokali mieszkalnych, powstałych w wyniku przebudowy budynku przed sprzedażą nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2024 r., gdyż spółka przed sprzedażą dokonała przebudowy opisanego we wniosku budynku a wydatki poniesione na przebudowę niniejszego budynku przekraczały 30% jego wartości początkowej.

Zdaniem spółki, do pierwszego zasiedlenia doszło w chwili wydania przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego pozwolenia na użytkowanie budynku, tj. w dniu 08 maja 2023 r. (data wydania decyzji).

Sprzedaż pierwszego lokalu nastąpiła w dniu 01 września 2023 r. i do dnia dzisiejszego (tj. 16 kwietnia 2024 r.) sprzedanych zostało 9 lokali mieszkalnych, do sprzedaży pozostało jeszcze 6 lokali. Spółka zakłada, iż sprzedaż pozostałych lokali mieszkalnych nastąpi w terminie do 08 maja 2025 r., tj. w terminie do dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, które miał miejsce w dniu 08 maja 2023 r.

Pytania (ostatecznie postawione w uzupełnieniu wniosku)

1.Czy w świetle opisanego stanu faktycznego, sprzedaż poszczególnych lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, powstałym w wyniku przebudowy przez spółkę budynku biurowego niemieszkalnego, stanowi czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług i nie korzysta ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r.?

2.Czy w świetle opisanego stanu faktycznego, spółka (…) sp. z o.o., miała prawo do obniżenia należnego podatku od towarów i usług o podatek naliczony wynikający z faktur potwierdzających ponoszone wydatki na przebudowę budynku biurowego niemieszkalnego na budynek mieszkalny wielorodzinny?

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Zdaniem wnioskującej Spółki, sprzedaż opisanych wyżej lokali mieszkalnych jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki 8%. Ponad to spółka miała prawo do obniżenia należnego podatku od towarów i usług o podatek naliczony wynikający z faktur potwierdzających ponoszone wydatki na przebudowę budynku biurowego niemieszkalnego na budynek mieszkalny wielorodzinny.

Zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

-dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

-pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Na podstawie natomiast art. 2 pkt 14 ustawy o podatku VAT, przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

-wybudowaniu lub

-ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż dostawa działki nr 1 wraz zabudowaniami na podstawie aktu notarialnego z dnia 20 lipca 2019 r., korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku VAT. Spółka nie nabyła zatem niniejszej nieruchomości w ramach pierwszego zasiedlenia.

Wnioskująca dokonała przebudowy znajdującego się na działce nr 1 budynku biurowego niemieszkalnego na budynek mieszkalny a wartość poniesionych wydatków na tę przebudowę przekroczyła 30% wartości początkowej budynku. W związku z powyższym, sprzedaż poszczególnych lokali mieszkalnych znajdujących się w przebudowanym budynku mieszkalnym wielorodzinnym będzie dokonywana w ramach kolejnego „pierwszego zasiedlenia” co wyklucza możliwość zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10.

Ustawa o podatku VAT przewiduje jeszcze jedno zwolnienie przedmiotowe przy dostawie budynku lub jego części, opisane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Przysługuje ono wówczas, gdy nie jest możliwe zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (opisane wyżej). Przy tym zwolnieniu konieczne jest spełnienie łącznie dwóch warunków. Po pierwsze, spółce nie powinno przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony przy nabyciu nieruchomości (i ten warunek został przez spółkę spełniony). Ponad to, dokonujący dostawy nie poniósł wydatków na ulepszenie budynku, w stosunku do którego miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli takie wydatki ponosił to były one niższe niż 30% wartości tego budynku. Ten drugi warunek przez spółkę nie został już spełniony. Wydatki na ulepszenie przekroczyły 30% wartości początkowej budynku a spółka miała prawo do obniżenia należnego o podatek naliczony wynikający z faktur potwierdzających ponoszone wydatki.

Należy zwrócić uwagę, iż przepis art. 2 pkt 14 ustawy o podatku VAT mówiąc o ulepszeniu nie rozróżnia towarów i środków trwałych, a odnosi się do budynków budowli oraz ich części. Odwołanie do ustawy o podatku dochodowym odnosi się jedynie do definicji czynności „ulepszenia” i jej charakteru podmiotowego. „Ulepszenie” jako przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja odnosi się do budynków, budowli i ich części bez względu na to czy są one dla podatnika środkiem trwałym czy też towarem handlowym (ustawodawca nie ogranicza tego pojęcia tylko do środków trwałych podatnika). Przyjęcie stanowiska, iż „ulepszenie” dotyczy wyłącznie środków trwałych prowadzi do wadliwego rozszerzenia stosowania tego zwolnienia dla dostawy przebudowanych budynków budowli lub ich części, będących towarami handlowymi, nawet wówczas gdy wartość przebudowy przekracza 30% wartości budynku - tak jak ma to miejsce w przedmiotowej sprawie.

Stanowisko, iż pojęcie „ulepszenia” o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy odnosi się nie tylko do środków trwałych, ale również budynków, budowli lub ich części stanowiących towary handlowe podatnika, poparte jest licznym orzecznictwem sądów krajowych oraz TSUE.

Zgodnie z art. 41 ust. 12 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, do dostawy obiektów budowlanych lub ich części, objętych społecznym programem mieszkaniowym, stawka podatku wynosi 8%. W związku z powyższym, dostawa poszczególnych lokali mieszkalnych, wydzielonych z przebudowanego przez spółkę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, winna zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki 8%.

Spółka (…) sp. z o.o. miała prawo do obniżenia należnego podatku od towarów i usług o podatek naliczony wynikający z faktur potwierdzających ponoszone wydatki na przebudowę budynku biurowego niemieszkalnego na budynek mieszkalny wielorodzinny, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, zgodnie z którego treścią, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo od obniżenia należnego podatku od towarów i usług o kwotę podatku naliczonego.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, iż:

Spółka podtrzymuje swoje stanowisko w sprawie, wyrażone we wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej, iż sprzedaż poszczególnych lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, powstałym w wyniku przebudowy przez spółkę budynku biurowego niemieszkalnego, stanowi czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług i nie korzysta ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r.

Dotychczasowa sprzedaż lokali mieszkalnych nastąpiła w terminie do dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, które miało miejsce w dniu 08 maja 2023 r. Tak więc stanowisko spółki zawarte we wniosku jest aktualne co do przeformułowanego pytania nr 1.

O ile sprzedaż pozostałych sześciu lokali mieszkalnych nastąpi w terminie do 08 maja 2025 r., czynności te będą również podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będą mogły korzystać ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r.

Ewentualna sprzedaż lokali mieszkalnych po dniu 08 maja 2025r. będzie mogła korzystać ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie należy wskazać, że we wniosku zaznaczyli Państwo, iż dotyczy on stanu faktycznego. Jednakże mając na uwadze, że – jak wynika z opisu sprawy – sprzedanych zostało 9 lokali mieszkalnych, do sprzedaży pozostało jeszcze 6 lokali, to zasadnym jest rozpatrzenie przedmiotowego wniosku w stanie faktycznym oraz zdarzeniu przyszłym.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Stosownie do powołanych powyżej przepisów budynki/budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.), zwanej dalej „ustawą o własności lokali”.

Stosownie do art. 7 ust. 1 i ust. 2 ustawy o własności lokali:

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali:

O możliwości wyodrębnienia prawnego lokalu decyduje przesłanka samodzielności.

Oznacza to, że dokumentem kluczowym dla potwierdzenia prawnego wyodrębnienia danego lokalu jest uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu, wydanego przez odpowiedni organ władzy publicznej.

Z powyższych przepisów wynika, że odrębną nieruchomość może stanowić samodzielny lokal, a dla powstania odrębnej własności lokali niezbędny jest wpis do księgi wieczystej mający charakter konstytutywny. Bez wpisu do księgi wieczystej odrębna własność lokalu (części budynku) nie może skutecznie powstać. Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług lokal ten staje się odrębnym od budynku towarem i stanowi samodzielny przedmiot czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem.

Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. W 2019 r. nabyli Państwo działkę nr 1, zabudowaną budynkiem biurowym oraz innymi budynkami o charakterze niemieszkalnym. Transakcja sprzedaży nieruchomości korzystała ze zwolnienia od podatku VAT. Na podstawie pozwolenia na budowę z 2020 r. dokonali Państwo przebudowy budynku biurowego niemieszkalnego na budynek mieszkalny wielorodzinny, obejmujący 17 lokali mieszkalnych, mogących stanowić odrębne nieruchomości. Po ukończeniu przebudowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego oraz po otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie budynku, (decyzja z dnia 08 maja 2023 r.), rozpoczęli Państwo sprzedaż poszczególnych lokali mieszkalnych. Przed sprzedażą, lokale mieszkalne, objęte zakresem postawionego we wniosku pytania były i są wykorzystywane przez spółkę wyłącznie do celów działalności gospodarczej, tj. czynności zakupu budynku oraz jego przebudowy zostały dokonane w celu sprzedaży wyodrębnionych z budynku lokali mieszkalnych. Lokale mieszkalne były i są traktowane przez spółkę za „towar handlowy” i jedynie w ten sposób były i są wykorzystywane w działalności gospodarczej spółki.

Uwzględniając okoliczności sprawy należy stwierdzić, że dokonana oraz planowana sprzedaż poszczególnych lokali mieszkalnych, była / będzie dostawą dokonywaną przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, sprzedaż poszczególnych lokali mieszkalnych stanowiła / będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wyjaśnić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w  najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jednocześnie należy zauważyć, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy - zgodnie z którym, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki / budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Podkreślić w tym miejscu należy, że termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U z 2023 r. poz. 2805 ze zm.):

Ulepszeniem środka trwałego – w rozumieniu ustawy podatkowej – jest więc:

‒przebudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub technicznych;

‒rozbudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, które powiększają ten środek trwały;

‒rekonstrukcja środka trwałego, tj. wykonanie prac, w wyniku których nastąpi odtworzenie zniszczonego środka trwałego do jego poprzedniego stanu;

‒adaptacja środka trwałego, tj. wykonanie prac mających na celu przystosowanie danego środka trwałego do spełniania odmiennych funkcji od tych, dla których został zbudowany lub użytkowany;

‒modernizacja środka trwałego, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

Zatem nieruchomości (np. budynki, lokale mieszkalne), które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy, odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy wyłącznie ulepszenia środków trwałych.

Z opisu sprawy wynika, że przed sprzedażą, lokale mieszkalne, były i są wykorzystywane przez Państwa wyłącznie do celów działalności gospodarczej, tj. czynności zakupu budynku oraz jego przebudowy zostały dokonane w celu sprzedaży wyodrębnionych z budynku lokali mieszkalnych. Lokale mieszkalne były i są traktowane przez Państwa za „towar handlowy” i jedynie w ten sposób były i są wykorzystywane w działalności gospodarczej spółki. Przed sprzedażą dokonali Państwo przebudowy budynku a wydatki poniesione na przebudowę niniejszego budynku przekraczały 30% jego wartości początkowej.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii uznania sprzedaży lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, powstałych w wyniku przebudowy przez spółkę budynku biurowego niemieszkalnego za czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług niekorzystające ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze powyższe, jak wskazali Państwo w opisie sprawy, dokonali Państwo przebudowy znajdującego się na nabytej działce nr 1 budynku biurowego niemieszkalnego na budynek mieszkalny wielorodzinny, obejmujący 17 lokali mieszkalnych, mogących stanowić odrębne nieruchomości. Należy jednak podkreślić, że lokale mieszkalne były i są traktowane przez Państwa za „towar handlowy”. Tym samym skoro nie mamy do czynienia ze środkiem trwałym, nakłady ponoszone przez Państwa w celu przebudowy budynku z niemieszkalnego na mieszkalny i wyodrębnienia lokali mieszkalnych nie stanowią ulepszenia w rozumieniu art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od prawnych. Jak już zaznaczono powyżej, na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi.

W konsekwencji powyższego należy stwierdzić, że dla dostawy wyodrębnionych z budynku lokali mieszkalnych są / będą spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem - jak wynika z opisu sprawy – w stosunku do przedmiotowego budynku, w którym lokale zostały wyodrębnione doszło do pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zajęciem, a dokonaną sprzedażą / planowaną datą sprzedaży upłynął / upłynie okres powyżej 2 lat. Tym samym dostawa lokali mieszalnych nie została / nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, jak również pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą ww. lokali mieszkalnych minął / minie okres dłuższy niż dwa lata.

W związku z powyższym dokonana oraz planowana sprzedaż przedmiotowych lokali mieszkalnych stanowiących towar handlowy korzystała / będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W przedmiotowej sprawie nie ma znaczenia okoliczność, że wydatki na zakup towarów i usług związanych z przebudową przedmiotowego budynku przekroczyły 30% jego wartości początkowej.

Tym samym do dokonanej oraz planowanej transakcji sprzedaży lokali mieszkalnych zastosowanie znajdzie zwolnienie z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ transakcje nie były / nie będą dokonywane w ramach pierwszego zasiedlenia oraz od daty pierwszego zasiedlenia minął / minie okres przekraczający ponad dwa lata.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznałem za nieprawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą także ustalenia czy przysługiwało Państwu prawa do obniżenia należnego podatku od towarów i usług o podatek naliczony wynikający z faktur potwierdzających ponoszone wydatki na przebudowę budynku biurowego niemieszkalnego na budynek mieszkalny wielorodzinny.

Według art. 86 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powołanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Odliczyć zatem można w całości podatek naliczony, który jest związany z transakcjami opodatkowanymi podatnika. Wskazana zasada wyłącza tym samym możliwość dokonywania odliczeń podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku lub niepodlegających opodatkowaniu. Jednocześnie z zasady tej wynika, że odliczenie podatku naliczonego może być częściowe, tzn. w tej części, w jakiej dane towary lub usługi, z którymi związany jest podatek naliczony są wykorzystywane do realizacji czynności opodatkowanych, z pominięciem tej części podatku od tych towarów i usług, w jakiej towary te (usługi) są wykorzystywane do wykonywania czynności nieopodatkowanych.

Ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m.in. tego, że zakupy są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany w fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu lub jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że odliczenia podatku naliczonego może dokonać zarejestrowany czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Na zakres prawa do odliczenia w sposób bezpośredni wpływa status danego podmiotu jako podatnika podatku od towarów i usług wykonującego czynności opodatkowane. Tylko podatnik w rozumieniu art. 15 ustawy, ma prawo do odliczenia podatku naliczonego. Co do zasady status podatnika związany jest z prowadzeniem przez dany podmiot działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy.

Stosownie do cytowanych wyżej przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona powyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że rozliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. W omawianej sprawie warunek uprawniający do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego VAT od wydatków ponoszonych na przebudowę budynku biurowego niemieszkalnego na budynek mieszkalny wielorodzinny nie został spełniony, ponieważ jak wyżej wskazano dostawa wyodrębnionych z budynku lokali korzystała / będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT. Tym samym uznać należy, że wydatki dotyczące przebudowy budynku ponoszone były – wbrew Państwa twierdzeniu – nie w celu wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, lecz w celu wykonywania czynności zwolnionych. W związku z powyższym, nie mieli Państwo prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktur dokumentujących nabycie towarów i usług na przebudowę przedmiotowego budynku. Tym samym, z tego tytułu nie przysługiwało Państwu prawo do zwrotu różnicy podatku, o której mowa w art. 87 ust. 1 ustawy.

W niniejszej sprawie nie można zgodzić się z Państwa stwierdzeniem, że wydatki dotyczące przebudowy budynku ponoszone były z zamiarem wykorzystania budynku wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, bowiem jak wskazano powyżej, sprzedaż lokali mieszkalnych była / będzie czynnością zwolnioną od opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego, w niniejszej sprawie nie występuje związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy ponoszonymi wydatkami na przebudowę budynku a czynnościami opodatkowanymi podatkiem VAT.

Reasumując stwierdzam, że nie mieli Państwo prawa do obniżenia należnego podatku od towarów i usług o podatek naliczony wynikający z faktur potwierdzających ponoszone wydatki na przebudowę budynku biurowego niemieszkalnego na budynek mieszkalny wielorodzinny, ponieważ wydatki te ponoszone były w związku z wykonywaniem czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem VAT.

W konsekwencji Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami, nie mogą być – zgodnie z  art.  14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).