Opodatkowanie sprzedaży licytacyjnej nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Pana wniosek z 22 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży licytacyjnej nieruchomości zapisanych w księdze wieczystej nr KW (...), wpłynął 6 lutego 2024 r. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 kwietnia 2024 r. (wpływ 15 kwietnia 2024 r.) oraz pismem z 12 kwietnia 2024 r. (wpływ 16 kwietnia 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcą jest Kancelaria Komornicza, Komornik Sądowy, który będzie dokonywał sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości opisanej w księdze wieczystej o numerze KW (...).

Właścicielem nieruchomości opisanej w księdze wieczystej o numerze KW (...) jest (...) NIP (...), pesel (...).

Wobec właściciela nieruchomości ustalono następujący stan faktyczny:

(...) nie prowadzi działalność gospodarczej. Prowadził działalność gospodarczą od (...) r., a zaprzestał prowadzenia działalności gospodarczej w roku (...) jak wskazują zapisy z rejestru przedsiębiorców Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej Rzeczypospolitej Polskiej. (...) wg Wykazu podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT - posiada status podatnika nie figurującego w rejestrze VAT - tak stanowi wykaz podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT.

Na zapytania Kancelarii Komorniczej Komornika Sądowego (...) udzielił następującej informacji:

Nieruchomość o nr KW (...) [winno być (...)] nie stanowi środka trwałego, gdyż właściciel nie prowadzi działalności gospodarczej w żadnej formie, a omawiana nieruchomość stanowi własność prywatną.

(...), jak oświadczył, nie wykonywał i nie wykonuje czynności opodatkowanych podatkiem VAT, wszelkie prace ulepszenia budynków wykonywane były w systemie gospodarczym, bez odliczania naliczonego podatku VAT.

Nieruchomość o nr KW (...) [winno być (...)] stanowi działki o wymienionych poniżej numerach:

Działka nr A - działka zabudowana budynkiem magazynowo-warsztatowym; dłużnik oświadczył, iż pierwsze zasiedlenie budynku warsztatowo magazynowego nastąpiło w (...) r.; uchwałą Nr (...) Rady Miasta z dnia (...) r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta, przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenach P - obiekty i urządzenia działalności produkcyjnej, składów i magazynów (iSP) - 81,6% oraz KDD - drogi dojazdowe (I36KDD) - 7,3% oraz RZ-łąki, użytki zielone, zieleń nieurządzona (I18RZ) - 11,1%.

Działka nr B - działka niezabudowana; uchwałą Nr (...) Rady Miasta z dnia (...) r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta, przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenach P - obiekty i urządzenia działalności produkcyjnej, składów i magazynów (i5P) - 97% oraz RZ- łąki, użytki zielone, zieleń nieurządzona (i18RZ) - 3%.

Działka nr C - działka niezabudowana; uchwałą Nr (...) Rady Miasta z dnia (...) r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta, przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenach RZ - łąki, użytki zielone, zieleń nieurządzona (I18RZ) - 100%.

Działka nr D - działka zabudowana trzema budynkami: budynek mieszkalny, drugi budynek mieszkalny oraz inny budynek niemieszkalny. Dłużnik oświadczył, iż pierwsze zasiedlenie tych budynków było w okresie lat (...); uchwałą Nr (...) Rady Miasta z dnia (...) r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta, przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenach P - obiekty i urządzenia działalności produkcyjnej, składów i magazynów (I5P) - 96,2% oraz KDD - drogi dojazdowe (i36KDD) - 3,6% RZ- łąki, użytki zielone, zieleń nieurządzona (I18RZ) - 0,1%.

(...) również poinformował, że nie przysługiwało mu prawo odliczenia podatku VAT z nabycia wszystkich wymienionych nieruchomości. Wg zapisów księgi wieczystej nieruchomość objęta księgą wieczystą o numerze KW (...) została nabyta w drodze darowizny.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że w odpowiedzi na pismo Dłużnik - właściciel nieruchomości udzielił następującej odpowiedzi na zdane w ww. piśmie pytania:

Odp. na pytanie 1 [pytanie Organu czy przedmiotowa nieruchomość, składającą się z zabudowanej działki nr A, niezabudowanej działki nr B, niezabudowanej działki nr C oraz zabudowanej działki nr D, była wykorzystywana przez Dłużnika wyłącznie na cele prywatne przez cały okres jej posiadania? (proszę odnieść się odrębnie do każdego z budynków znajdujących się na działkach nr A, D oraz odrębnie do każdej z niezabudowanych działek nr B i C) – przyp. Organu]:

Nieruchomość będąca własnością Dłużnika wraz z budynkami była wykorzystywana nie tylko na cele prywatne, ale również do prowadzenia działalności gospodarczej.

Odp. na pytanie 2 [pytanie Organu w jaki sposób Dłużnik wykorzystywał nieruchomość będącą przedmiotem wniosku? (proszę odnieść się odrębnie do każdego z budynków znajdujących się na działkach nr A, D oraz odrębnie do każdej z niezabudowanych działek nr B i C) – przyp. Organu]:

Dłużnik wykorzystywał Nieruchomość do różnych celów potrzebnych do prowadzenia działalności gospodarczej takich jak warsztat, magazyn, biuro itd. w czasie kiedy prowadził działalność gospodarczą.

Odp. na pytanie 3 [pytanie Organu czy nieruchomość wykorzystywana była przez Dłużnika w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej? (proszę odnieść się odrębnie do każdego z budynków znajdujących się na działkach nr A, D oraz odrębnie do każdej z niezabudowanych działek nr B i C) – przyp. Organu]:

Nieruchomość wykorzystywana była na działkach zgodnie z ich przeznaczeniem.

Odp. na pytanie 4 [pytanie Organu czy budynek magazynowo-warsztatowy znajdujący się na działce nr A oraz budynek mieszkalny, drugi budynek mieszkalny i inny budynek niemieszkalny znajdujące się na działce nr D, wykorzystywane były przez Dłużnika wyłącznie do czynności zwolnionych? (proszę odnieść się odrębnie do każdego z budynków) – przyp. Organu]:

Dłużnik nie ma wiedzy na ten temat.

Odp. na pytanie 5 [pytanie Organu czy niezabudowane działki nr B oraz C wykorzystywane były przez Dłużnika wyłącznie do czynności zwolnionych? – przyp. Organu]:

Dłużnik nie ma wiedzy na ten temat.

Odp. na pytanie 6 [pytanie Organu jakie jest przeznaczenie terenów oznaczonych w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego symbolem RZ – łąki, użytki zielone, zieleń nieurządzona? Czy według MPZP są to tereny przeznaczone pod zabudowę? – przyp. Organu]:

Dłużnik nie ma wiedzy o przestrzennym planie zagospodarowania.

Odp. na pytanie 7 [pytanie Organu czy na działkach, wchodzących w skład przedmiotowej nieruchomości, znajdują się linie rozgraniczające oddzielające tereny o różnym przeznaczeniu? (proszę odnieść się odrębnie do każdej działki) – przyp. Organu]:

Dłużnik nie ma wiedzy.

Odp. na pytanie 8 [pytanie Organu czy ponoszone były nakłady na ulepszenie budynków, znajdujących się na nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej tych budynków i budowli? Jeśli tak, to należy wskazać (...) – przyp. Organu]:

Dłużnik nie może stwierdzić, czy nakłady przekraczały 30% wartości. Pismem z dnia (...) r. informował, iż w tym celu należy powołać biegłego rzeczoznawcę.

Komentarz: odpowiedzi dotyczą całej nieruchomości opisanej w księdze wieczystej o numerze KW (...) (działek i budynków).

Jako wnioskodawca prosi Pan o przyjęcie niniejsze odpowiedzi jako uzupełnienie stanu faktycznego z wniosku ORD-IN.

Z uwagi na to, że nie na wszystkie pytania zadane w piśmie właściciel odpowiedział oraz z uwagi na to, że właściciel już przed złożeniem wniosku nie znał odpowiedzi na wszystkie zadane przez Kancelarię Komorniczą pytania - w Pana ocenie, tj. w ocenie wnioskodawcy Pana Kancelaria Komornicza prowadziła udokumentowane działania, które nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361).

Pytanie

Czy sprzedaż planowana w drodze egzekucji nieruchomości zapisanych w księdze wieczystej o numerze KW (...) będzie opodatkowana podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Sprzedaż licytacyjna, w związku z prowadzeniem egzekucji z nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem VAT wg ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Na podstawie zgromadzonych, opisanych powyżej dokumentów, ustalono, że dłużnik nie prowadzi działalności gospodarczej - wg danych z CEIDG, co oznacza, że nieruchomość stanowi majątek osobisty dłużnika.

Dłużnik oświadczył, że nie wykonywał i nie wykonuje czynności opodatkowanych podatkiem VAT, wszelkie prace ulepszenia budynków wykonywane były w systemie gospodarczym, bez odliczania naliczonego podatku VAT. Zaś nieruchomość opisana w księdze wieczystej o numerze KW (...) nabyta została w drodze darowizny.

Kancelaria Komornicza powinna dokonać zbycia nieruchomości jako majątku osobistego osoby fizycznej (dłużnika) w drodze sprzedaży egzekucyjnej, dokonując sprzedaży majątku prywatnego. Sprzedaż majątku prywatnego odbywa się poza przepisami ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług i chociaż pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje wprawdzie na gruncie analizowanych przepisów ustawy, tym niemniej zdefiniowane zostało ono w drodze orzecznictwa sądowego. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej rozpatrywał tę materię m.in. w wyroku wydanym w sprawie sygn. C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht).

Zgodnie z przepisem art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zwanej dalej ustawą, organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów ustawy 17 listopada 1964r Kodeks postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa - gdzie płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepisy prawa wskazują więc, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji w przypadku, gdy wykonuje on czynności egzekucyjne. Komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. W przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku. Jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów, to komornik jest zobowiązany do wystawienia faktury w imieniu i na rzecz dłużnika.

Komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnień a w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z treści art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel w tym również.

  - przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

  - wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

  - wydanie towarów na podstawie umowy komisu między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

  - wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

  - ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

  - oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

  - zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT)

Ustawa o podatku od towarów i usług posługuje się w odniesieniu do dostawy towarów sformułowaniem „przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel” (art. 7 ust. 1 ustawy), a towarami w świetle tej ustawy - co do zasady - są rzeczy ruchome i nieruchomości (art. 2 pkt 6 ustawy). Takie zdefiniowanie terminu „dostawa towarów”, odwołujące się do ekonomicznego władztwa nad rzeczą sprawia, iż przedmiotem opodatkowania może być nie tylko sprzedaż czy zamiana rzeczy jako fizycznie wyodrębnionych dóbr materialnych, ale także zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, jak również inne transakcje wywierające, z ekonomicznego punktu widzenia, podobne skutki.

Zgodnie z brzmieniem art. 41 ust. 1 ustawy o VAT stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem art. 41 ust. 2-12c, art. 83. art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy o VAT.

W myśl art. 146a pkt 1 ww. ustawy o VAT - obowiązującego od dnia 1 stycznia 2011 r. - w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 113, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy

Nie każda jednak czynność, stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawne; oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - zgodnie z ust. 2 wskazanego wyżej artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik - podatnik określony w art. 15 ust. 1 wskazanej ustawy.

W treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku (podmiotowe lub przedmiotowe).

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, wskazane są zwolnienia od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.

I tak w treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarow i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Pierwsze zasiedlenie to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich: wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży me minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

  - są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

  - złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, ze wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W ten sposób ustawa daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast w przypadku budynków/budowli niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10. pod warunkiem, że:

  - w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

  - dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niz 30% wartości początkowej tych obiektów.

Dodatkowo jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Przytoczone przepisy oznaczają, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, chyba że budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat. A zatem wykorzystywanie obiektu przez okres co najmniej 5 lat do czynności opodatkowanych pozwala podatnikowi na zastosowanie zwolnienia od podatku nawet w sytuacji, gdy ponosił on wydatki wyższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, w związku z którymi to wydatkami miał prawo do odliczenia podatku VAT.

Omawiana ustawa w art. 43 ust. 1 pkt 9 przewiduje również zwolnienie z podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Wymienione przepisy, jak wskazał biegły w treści opinii dotyczą podatników wymienionych w art. 15 omawianej ustawy.

Art. 43 ust. 21 ustawy o podatku od towarów i usług stanowi, że jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a. przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2024 r., poz. 361), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2023 r., poz. 2383, ze zm.):

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

Komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu dłużnika. Prowadzona przez komornika sądowego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku jest zobowiązany dłużnik, tzn. w przypadku gdy dłużnik - właściciel towarów - występuje jako podatnik podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu dostawy tego towaru. W przypadku natomiast, gdy dana czynność nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług lub jest od niego zwolniona, komornik sądowy nie jest obowiązany do odprowadzenia podatku. Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy i do uwzględniania, w trakcie sprzedaży egzekucyjnej towarów, okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie opodatkowanie podatkiem od towarów i usług ma miejsce wówczas, jeżeli po stronie dłużnika spełnione są przesłanki o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu w oparciu o przepisy art. 5 ustawy i podmiotowym, tj. gdy czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jest dokonywana przez osobę (lub jednostkę organizacyjną) będącą podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, działającą w takim charakterze.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba, w imieniu której dokonywana jest sprzedaż nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego podał Pan, że Dłużnik nie prowadzi działalność gospodarczej, natomiast prowadził działalność od (…) r., a zaprzestał w roku (…), jak wskazują zapisy z rejestru przedsiębiorców Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Podał Pan także, że wg wykazu podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT Dłużnik posiada status podatnika nie figurującego w rejestrze VAT.

We własnym stanowisku wskazał Pan na okoliczność, że na podstawie zgromadzonych, dokumentów, ustalono, że dłużnik nie prowadzi działalności gospodarczej - wg danych z CEIDG, co oznacza - w Pana ocenie jako komornika sądowego – że nieruchomość stanowi majątek osobisty dłużnika.

Odnosząc się do powyższego należy zauważyć, że przytoczone powyżej przepisy definiujące działalność gospodarczą na gruncie podatku VAT nie warunkują tego od ww. okoliczności. Należy mieć na uwadze, że cechą prawa podatkowego jest jego autonomiczność w stosunku do innych gałęzi prawa. Tym samym fakt, że dany podmiot nie widnieje w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej nie przesądza o tym, że nie prowadzi działalności na gruncie podatku VAT.

Należy zauważyć, że dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą na gruncie podatku VAT, znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Zatem jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. W tym miejscu należy podkreślić, że wprawdzie pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że sprzedawana w ramach licytacji egzekucyjnej nieruchomość, składającą się z zabudowanej działki nr A, niezabudowanej działki nr B, niezabudowanej działki nr C oraz zabudowanej działki nr D, której dotyczy interpretacja, stanowi – jak wprost wynika ze wskazania Dłużnika – majątek wykorzystywany w działalności gospodarczej. W uzupełnieniu opisu zdarzenia przyszłego, w odpowiedzi na pytanie Organu w jaki sposób Dłużnik wykorzystywał nieruchomość będącą przedmiotem wniosku – Dłużnik wskazał, że Nieruchomość wykorzystywał do różnych celów potrzebnych do prowadzenia działalności gospodarczej takich jak warsztat, magazyn, biuro itd. w czasie kiedy prowadził działalność gospodarczą.

Mając na uwadze, że Dłużnik nie wykorzystywał przedmiotowej nieruchomości w całym okresie jej posiadania wyłącznie do celów osobistych, to w świetle przywołanego powyżej wyroku TSUE oznacza, że majątek ten nie posiada cech majątku prywatnego.

Tym samym, jej sprzedaż stanowi czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy:

Natomiast jak wynika z art. 2 pkt 14 ustawy:

Co do zasady dostawa nieruchomości podlega zwolnieniu w sytuacji gdy spełnione są warunki określone w ww. przepisach.

W tym miejscu należy zauważyć, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Wobec powyższego, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów, jest opodatkowana, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że pierwsze zasiedlenie budynku warsztatowo - magazynowego znajdującego się na działce nr A nastąpiło w (…) r., natomiast budynku mieszkalnego, drugiego budynku mieszkalnego oraz innego budynku niemieszkalnego, pierwsze zasiedlenie miało miejsce w latach (…). Jednocześnie – na pytanie Organu czy ponoszone były nakłady na ulepszenie budynków, znajdujących się na nieruchomości, w wysokości wyższej niż 30% ich wartości początkowej, a jeśli tak, to kiedy takie wydatki były ponoszone, czy i kiedy budynki, po dokonaniu ulepszeń, zostały oddane do użytkowania oraz czy między pierwszym zasiedleniem ulepszonych budynków, a ich dostawą, upłynie okres dłuższy niż 2 lata – Dłużnik podał, że nie może stwierdzić, czy nakłady poniesione na ulepszenie budynków, znajdujących się na nieruchomości przekraczały 30% wartości.

Natomiast w odniesieniu do niezabudowanej działki nr B, która jak wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, położona jest na terenach obiektów i urządzeń działalności produkcyjnej, składów i magazynów oraz łąk, użytków zielonych, zieleni nieurządzonej, a także działki nr C położonej na terenach łąk, użytków zielonych, zieleni nieurządzonej, Dłużnik wskazał, że nie ma wiedzy czy niezabudowane działki wykorzystywane były wyłącznie do czynności zwolnionych; jakie jest przeznaczenie terenów oznaczonych w MPZP symbolem RZ – łąki, użytki zielone, zieleń nieurządzona i czy według MPZP są to tereny przeznaczone pod zabudowę, a także czy na działkach, wchodzących w skład przedmiotowej nieruchomości, znajdują się linie rozgraniczające oddzielające tereny o różnym przeznaczeniu.

Mając na uwadze powyższe a także powołane przepisy wskazać należy, że w rozpatrywanej sprawie przedstawiony we wniosku opis sprawy nie pozwala stwierdzić, czy sprzedaż przez Pana w drodze licytacji komorniczej nieruchomości składającej się z zabudowanej działki nr A, niezabudowanej działki nr B, niezabudowanej działki nr C oraz zabudowanej działki nr D, będzie korzystać ze zwolnień od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 i pkt 10a ustawy, gdyż brak jest informacji niezbędnych do jednoznacznego dokonania takiej oceny na podstawie ww. przepisów. Przy czym, jak wynika z przedstawionych okoliczności sprawy, brak żądanych informacji jest podyktowany wynikiem podjętych przez Pana udokumentowanych działań potwierdzających brak możliwości uzyskania tych informacji od Dłużnika.

W związku z powyższym, w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, pozwalający na przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnień nie są spełnione, o ile podjęte przez Pana udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od Dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy nieruchomości zwolnienia od podatku.

W konsekwencji, Pana stanowisko, w myśl którego sprzedaż licytacyjna nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem VAT, gdyż powinna stanowić sprzedaż majątku prywatnego, osobistego osoby fizycznej (dłużnika), jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczyć należy, że kwestia oceny działań podjętych przez Pana nie jest przedmiotem interpretacji.

Organ wydający interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej nie jest uprawniony do analizowania i weryfikowania dokumentów, ani też przeprowadzania jakichkolwiek czynności sprawdzających lub weryfikujących. Taka bowiem analiza może być przeprowadzona jedynie w trybie postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub kontroli celno-skarbowej, które w sprawach dotyczących interpretacji indywidualnych nie mają zastosowania zgodnie z art. 14h Ordynacji podatkowej. Wydając interpretacje indywidualną Organ jest związany opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego zawartego we wniosku i może opierać się jedynie na wskazanych tam zdarzeniach i okolicznościach.

Zatem wszystkie okoliczności mające wpływ na ocenę Pana sytuacji podatkowo-prawnej powinny znaleźć się w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

W związku z powyższym Organ nie analizuje dokumentów dołączonych do wniosku.

Wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej musi spełniać wymogi, które wynikają z przepisów ustawy Ordynacja podatkowa.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383, ze zm.).