Podatek od towarów i usług w zakresie: uznania zbycia nieruchomości w ramach transakcji zamiany za odpłatną dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT oraz ustalenia podstawy opodatkowania w związku z tą transakcją.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie uznania zbycia nieruchomości w ramach transakcji zamiany za odpłatną dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT (część pytania oznaczonego we wniosku nr 1) i nieprawidłowe w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania w związku z tą transakcją (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 stycznia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 31 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

·uznania zbycia nieruchomości w ramach transakcji zamiany za odpłatną dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT oraz zastosowania stawki podatku VAT 23% (pytanie oznaczone we wniosku nr 1);

·ustalenia podstawy opodatkowania w związku z tą transakcją (pytanie oznaczone we wniosku nr 2);

·obowiązku Parafii do zapłaty kwoty netto wraz z podatkiem VAT z faktury dokumentującej transakcję zamiany działek (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

(…) (dalej: Gmina lub Wnioskodawca) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT).

Gmina jest jednostką samorządu terytorialnego, posiada osobowość prawną. Wykonuje zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność.

Zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2023 r. poz. 40), zadania własne Gminy obejmują sprawy m.in. ładu przestrzennego i gospodarki nieruchomościami.

Gmina zamierza dokonać zamiany nieruchomości gruntowych na podstawie art. 15 UGN z Parafią (…). Parafia nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT w rejestrze VAT.

Zdarza się, że na mocy porozumienia między stronami dochodzi do zamiany nieruchomości. Gmina zamierza w najbliższym czasie dokonać zamiany nieruchomości stanowiących własność Gminy.

Nieruchomościami do zamiany ze strony Gminy są następujące działki:

1.Działka nr 1 (…).

Zgodnie z obecnie obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego (…), teren ten oznaczony jest symbolem: (...).

Wartość nieruchomości została określona na podstawie operatu szacunkowego na kwotę netto: (…) zł.

2.Działka nr 2 (…).

Zgodnie z obecnie obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego (…), teren ten oznaczony jest symbolem: (...).

Wartość nieruchomości została określona na podstawie operatu szacunkowego na kwotę netto: (…) zł.

3.Część działki nr 3 (…).

Zgodnie z obecnie obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego (…), teren ten oznaczony jest symbolem: (...).

Wartość nieruchomości szacuje się na kwotę netto około (…) zł.

Działki nr 1, nr 2, nr 3 wydzielono z działki nr 4 na podstawie decyzji (…).

Udziały w własności działki nr 4 zostały nabyte przez Gminę od osób fizycznych na podstawie umów zamiany oraz umów sprzedaży.

Nieruchomościami do zamiany ze strony Parafii są:

1.Działka nr 5 (…).

Zgodnie z obecnie obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego (…) oraz ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…), teren ten oznaczony jest symbolem: (...).

Wartość nieruchomości została określona na podstawie operatu szacunkowego na kwotę netto: (…) zł.

2.Działka nr 6 (…).

Zgodnie z obecnie obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego (…), teren ten oznaczony jest symbolem: (...).

Wartość nieruchomości została określona na podstawie operatu szacunkowego na kwotę netto: (…) zł.

Do kwoty obejmującej wartość działek nr 5 i nr 6 zostanie doliczone należne odszkodowanie za przejęcie na podstawie decyzji podziałowej przez Gminę następujących nieruchomości:

3.Działka nr 7 (…).

Nieruchomość została przyjęta z mocy prawa na własność Gminy na podstawie art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (powstałej w skutek podziału nieruchomości gruntowej o pow. (…) ha oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr 8, decyzją (…)).

Zgodnie z obecnie obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego (…) oraz ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…), teren ten oznaczony jest symbolem: (...).

Wartość odszkodowania za nieruchomość została określona na podstawie operatu szacunkowego na kwotę netto: (…) zł.

4.Część działki nr 9 (…).

Nieruchomość zostanie przyjęta z mocy prawa na własność Gminy na podstawie art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z obecnie obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego (…), teren ten oznaczony jest symbolem: (...).

Wartość odszkodowania za nieruchomość została oszacowana na podstawie operatu szacunkowego na kwotę netto około (…) zł.

5.Część działki nr 10 (…).

Nieruchomość zostanie przyjęta z mocy prawa na własność Gminy na podstawie art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z obecnie obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego (…), teren ten oznaczony jest symbolem: (...).

Wartość odszkodowania za nieruchomość została oszacowana na kwotę netto około: (…) zł.

Zgodnie z wstępnymi negocjacjami wartość działek, zgodnie z operatem szacunkowym wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego, będących własnością Gminy wynosi odpowiednio: (…) zł, a wartość działek będących własnością Parafii wraz z należnym odszkodowaniem wynosi (…) zł. Parafia oświadczyła, że zgadza się na dopłatę w wysokości (…) zł. Określona w operacie szacunkowym wartość nie zawiera podatku VAT.

Przeniesienie własności nieruchomości będzie sporządzone w formie aktu notarialnego.

Pytania

1.Czy dokonane przez Gminę zbycie nieruchomości w ramach transakcji zamiany powinno na gruncie podatku VAT zostać potraktowane jako odpłatna dostawa towarów i w związku z tym podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT? – część pytania oznaczonego we wniosku nr 1.

2.Co będzie podstawą opodatkowania dla Gminy przy transakcji zamiany działek z Parafią? – pytanie oznaczone we wniosku nr 2.

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1.

W świetle art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają:

1)odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2)eksport towarów;

3)import towarów na terytorium kraju;

4)wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5)wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Jednocześnie, jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1)przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2)wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3)wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4)wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5)ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6)oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7)zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Dodatkowo należy wskazać, że jak stanowi art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Ponadto, w świetle art. 15 ust. 6 ustawy o VAT, nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że Gmina zbywając opisaną nieruchomość w drodze transakcji zamiany będzie działała jako podatnik VAT, dokonując odpłatnej dostawy towaru, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Przedmiotowa czynność będzie dokonywana na podstawie zawartej umowy cywilnoprawnej i będzie to czynność odpłatna. Odpłatnością będzie w tym przypadku wartość otrzymanej przez Gminę nieruchomości.

Umowa zamiany jest umową wzajemną, bardzo zbliżoną do umowy sprzedaży. Różnica w stosunku do umowy sprzedaży polega na tym, że w miejsce świadczenia ceny pojawia się obowiązek drugiej strony przeniesienia własności rzeczy. Ze względu na wzajemny charakter umowy, wartość świadczonych rzeczy powinna być ekwiwalentna. Zamiana nieruchomości skutkuje przeniesieniem prawa do rozporządzania zamienianymi nieruchomościami jak właściciel.

Natomiast na mocy art. 158 Kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Zatem umowa przeniesienia własności nieruchomości (również w drodze zamiany) jest czynnością cywilnoprawną. Z uwagi na powyższe przepisy należy stwierdzić, że umowa zamiany towarów na gruncie podatku od towarów i usług jest niczym innym jak dwiema odpłatnymi dostawami towarów.

W konsekwencji, przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy zamiany stanowi odpłatną dostawę towaru i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie nieruchomości zbywane przez Gminę oznaczono w MPZP jako obszar (...), mimo że aktualnie jest niezabudowany to ze względu na swoje przeznaczenie jest terenem budowlanym i nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.), (...) jest budowlą, a budowa (...) wymaga uzyskania pozwolenia na budowę.

Dodatkowo MPZP określa wskaźniki kształtowania zabudowy m.in. powierzchnię całkowitą zabudowy, powierzchnię biologicznie czynną czy linię zabudowy, co wskazuje, że plan przewiduje zabudowę przedmiotowego gruntu.

Transakcja z punktu widzenia Gminy będzie opodatkowana podatkiem VAT. Wynagrodzeniem Gminy będzie wartość otrzymanej działki wraz z dopłatą. Transakcja powinna zostać udokumentowana fakturą VAT.

Ad 2.

Według Gminy, wszystko to co stanowi zapłatę będzie stanowiło podstawę opodatkowania, tj. (…) zł ((…) zł – wartość działek Parafii wraz z należnym odszkodowaniem + (…) zł – dopłata ze strony Parafii).

W związku z tym, Gmina wystawi fakturę dla Parafii na kwotę (…) zł brutto.

W przypadku zamiany towarów, za podstawę opodatkowania należy uznać, zgodnie z ogólnymi zasadami wynikającymi z art. 29a ust. 1 ustawy, wynagrodzenie rzeczywiście otrzymane z tytułu dostawy towaru, które stanowi wartość subiektywną stanowiącą odzwierciedlenie wartości, jaką dla odbiorcy ma towar będący wynagrodzeniem za dostawę towaru.

W opisie sprawy, zgodnie z operatem szacunkowym wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego, wartość działek wynosi (…) zł odpowiednio dla działek należących do Gminy i (…) zł dla działek należących do Parafii. Parafia zgodziła się na dopłatę do zamiany działek w kwocie (…) zł, aby wartość zamiennych nieruchomości była taka sama. Określona w operacie szacunkowym wartość nie zawiera podatku VAT. Ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości objęta wnioskiem stanowi kwotę należną z tytułu dostawy przedmiotowych działek. Kwoty ustalone przez rzeczoznawcę majątkowego są jedyną opłatą należną Gminie z tytułu zamiany działki.

Jak wynika z cytowanego wyżej art. 29a ust. 1 i ust. 6 pkt 1 ustawy, podstawą opodatkowania, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika. Podstawa opodatkowania obejmuje podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku.

Zatem, jeżeli wartość ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z operatem szacunkowym stanowi wartość netto nieruchomości, to tak ustalona wartość stanowi dla Gminy podstawę opodatkowania, do której należy doliczyć podatek VAT.

Podsumowując, dla Gminy podstawę opodatkowania będzie stanowić wartość netto nieruchomości określona w operacie szacunkowym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe w zakresie uznania zbycia nieruchomości w ramach transakcji zamiany za odpłatną dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT (część pytania oznaczonego we wniosku nr 1) i nieprawidłowe w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania w związku z tą transakcją (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

W oparciu o art. 2 ust. 22 ustawy:

W świetle powyższego grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Na mocy art. 15 ust. 6 ustawy:

Powyższy zapis jest odzwierciedleniem art. 13 obowiązującej od 1 stycznia 2007 r. Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, na podstawie którego:

Kryterium podziału stanowi charakter wykonywanych czynności: czynności o charakterze publicznoprawnym wyłączają te podmioty z kategorii podatników, natomiast czynności o charakterze cywilnoprawnym skutkują uznaniem tych podmiotów za podatników podatku od towarów i usług, a realizowane przez nie odpłatne dostawy towarów i świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, aby wyłączenie organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy z kategorii podatników miało miejsce, muszą zostać spełnione dwa warunki:

1)dotyczy wyłącznie organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy,

2)odnosi się tylko do tych czynności, które związane są z realizacją zadań nałożonych na te podmioty przepisami prawa i do realizacji których zostały one powołane.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy, itp., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych). Tylko bowiem w tym zakresie ich czynności mają charakter działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Zauważyć należy, że z przywołanej w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy regulacji nie wynika, że odpłatność za czynność dostawy towarów lub świadczenia usług powinna mieć postać pieniężną. Odpłatność jako świadczenie wzajemne może również przybrać postać rzeczową (towar lub usługa otrzymana jako zapłata), albo mieszaną – zapłata w części pieniężna a w części rzeczowa. Zatem dla uznania czynności za odpłatną, musi zaistnieć możliwość określenia ceny wyrażonej w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego, stanowiącego wynagrodzenie za tę czynność.

W myśl powyższych regulacji prawnych należy uznać, że zamiana towarów, co do zasady, jest czynnością objętą zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług, ponieważ w jej wyniku dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zamierzają Państwo dokonać zamiany nieruchomości gruntowych z Parafią. Nieruchomościami do zamiany z Państwa strony są: działka nr 1, działka nr 2 oraz część działki nr 3. Nieruchomościami do zamiany ze strony Parafii są: działka nr 5 oraz działka nr 6. Do kwoty obejmującej wartość działek nr 5 i nr 6 zostanie doliczone należne odszkodowanie za przejęcie na podstawie decyzji podziałowej przez Państwa następujących nieruchomości: działki nr 7, części działki nr 9 oraz części działki nr 10. Parafia oświadczyła, że zgadza się na dopłatę.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy dokonane przez Państwa zbycie nieruchomości w ramach transakcji zamiany powinno na gruncie podatku VAT zostać potraktowane jako odpłatna dostawa towarów opodatkowana podatkiem VAT (część pytania oznaczonego we wniosku nr 1).

W tym miejscu należy zauważyć, że zgodnie z art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

W myśl art. 604 Kodeksu cywilnego:

Zatem, w przypadku zamiany obie strony przenoszą na siebie wzajemnie własność rzeczy, występując zarówno w charakterze dostawcy, jak i w charakterze nabywcy. Przepis art. 604 Kodeksu cywilnego daje dyspozycję odpowiedniego stosowania do zamiany przepisów o sprzedaży. Umowa zamiany jest umową wzajemną, bardzo zbliżoną do umowy sprzedaży. Różnica w stosunku do umowy sprzedaży polega na tym, że w miejsce świadczenia ceny pojawia się obowiązek drugiej strony przeniesienia własności rzeczy. Ze względu na wzajemny charakter umowy, wartość świadczonych rzeczy powinna być ekwiwalentna. Zamiana nieruchomości skutkuje przeniesieniem prawa do rozporządzania zamienianymi nieruchomościami jak właściciel.

Natomiast w świetle art. 158 Kodeksu cywilnego:

Zatem umowa przeniesienia własności nieruchomości (również w drodze zamiany) jest czynnością cywilnoprawną. Z uwagi na powyższe przepisy należy stwierdzić, że umowa zamiany towarów na gruncie podatku od towarów i usług jest niczym innym jak dwiema odpłatnymi dostawami towarów. W konsekwencji, przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy zamiany stanowi odpłatną dostawę towaru i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zaznaczyć należy, że zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Jak wynika z art. 2 pkt 33 ustawy:

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen, teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W myśl art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U z 2023 r. poz. 977 ze zm.):

W świetle art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

We wniosku wskazali Państwo, że nieruchomościami do zamiany z Państwa strony są działki, które zgodnie z obecnie obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego stanowią teren oznaczony symbolem: (...).

W konsekwencji, dostawa ww. działek nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ ww. działki stanowić będą teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dostawy ww. działek wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

·brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 VATU04, przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub VATU04, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia od podatku VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył podatku VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Opis sprawy wskazuje, że transakcja nabycia przez Państwa działek mających być przedmiotem transakcji zamiany, nie była opodatkowana podatkiem VAT. Jak Państwo bowiem wskazali, działki mające być przedmiotem transakcji zamiany zostały wydzielone z działki, którą nabyli Państwo od osób fizycznych.

Oznacza to, że dostawa przez Państwa ww. działek nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie jest spełniony co najmniej jeden z określonych w tym przepisie warunków niezbędnych do zastosowania zwolnienia.

Zatem w sprawie dla dostawy przez Państwa opisanych we wniosku działek nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Podsumowując, stwierdzam, że dokonane przez Państwa – jako podatnika podatku VAT – zbycie nieruchomości w ramach transakcji zamiany będzie stanowić odpłatną dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT.

Zatem Państwa stanowisko w powyższym zakresie (część pytania oznaczonego we wniosku nr 1) jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia, co będzie podstawą opodatkowania dla Państwa przy transakcji zamiany działek z Parafią (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

W oparciu o art. 29a ust. 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że art. 29a ust. 1 ustawy odnosi się do wszystkiego, co stanowi zapłatę, obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi.

Stosownie do art. 29a ust. 6 ustawy:

Z przepisu art. 29a ust. 7 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że co do zasady podstawa opodatkowania obejmuje wszystko co stanowi wartość otrzymanego świadczenia, które dostawca lub świadczący usługę otrzymuje lub powinien otrzymać od kupującego. Przepis art. 29a ust. 6 i ust. 7 ustawy wymienia elementy, które powinny być wliczane bądź nie do podstawy opodatkowania.

Należy zauważyć, że uregulowanie wynikające z ww. art. 29a ust. 1 ustawy, stanowi odpowiednik art. 73 Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Przepis ten stanowi, że:

Trzeba podkreślić, że uzależnienie podstawy opodatkowania od zapłaty faktycznie otrzymanej przez podatnika jest regułą bezwzględnie obowiązującą (z zastrzeżeniem wyjątków wyraźnie przewidzianych przez Dyrektywę 2006/112/WE Rady). Państwa członkowskie nie mogą ustanawiać innych reguł ustalania podstawy obliczania podatku np. dla niektórych rodzajów towarów.

Kolejnym problemem dotyczącym podstawy opodatkowania transakcji zamiany są zasady ustalania wysokości zapłaty, kiedy ma ona w całości lub w części formę inną niż pieniężna. Wynagrodzenie niepieniężne może stanowić dostawa towarów lub świadczenie usług dokonywane w zamian za otrzymane świadczenie (barter). W przypadku transakcji barterowych istotne jest więc ustalenie, czy dostawa towarów lub świadczenie usług będą mogły być w każdej sytuacji uznane za zapłatę.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ukształtował się pogląd, zgodnie z którym, aby czynności takie mogły być uznane za zapłatę, muszą zostać spełnione następujące warunki:

·istnienie bezpośredniego związku pomiędzy dokonywanymi wymiennie czynnościami dostawy towarów lub świadczenia usług, czyli pomiędzy czynnością opodatkowaną a otrzymaną za nią zapłatą;

·istnienie możliwości określenia wartości świadczonych usług lub dostarczanych towarów w pieniądzu.

Pierwszy warunek jest odzwierciedleniem ogólnej zasady związku zapłaty z dokonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Natomiast spełnienie drugiego jest niezbędne do kwotowego określenia podstawy opodatkowania umożliwiającego ustalenie podatku należnego, który może być wyrażony tylko w formie pieniężnej. Dlatego też, gdy strony transakcji barterowej nie ustalą w umowie pieniężnej wartości dostawy towarów lub usługi świadczonej w ramach zapłaty, w celu określenia podstawy opodatkowania należy dążyć do ustalenia ich wartości wyrażonej w pieniądzu. Ustalenie to powinno opierać się na podstawowej zasadzie, stanowiącej, że opodatkowana jest zapłata faktycznie otrzymana przez podatnika. W praktyce wybór metody ustalenia wysokości zapłaty w transakcjach barterowych zależy od okoliczności transakcji.

Jak wynika z utrwalonego orzecznictwa TSUE, podstawą opodatkowania dostawy towarów lub świadczenia usług jest wynagrodzenie rzeczywiście otrzymane z tego tytułu. Owo wynagrodzenie jest zatem wartością subiektywną, czyli rzeczywiście otrzymaną, a nie wartością oszacowaną według kryteriów obiektywnych. Ponadto wspomniane wynagrodzenie musi być wyrażalne w pieniądzu (np. wyrok z 19 grudnia 2012 r. w sprawie C-549/11 i z 29 lipca 2010 r. w sprawie C-40/09).

Jeżeli wartość ta nie jest kwotą pieniędzy uzgodnioną między stronami, powinna ona, jako wartość subiektywna, odpowiadać wartości, jaką dla odbiorcy ma usługa będąca wynagrodzeniem za dostawę towarów, oraz kwocie, jaką byłby on skłonny za tę usługę zapłacić (wyrok z 2 czerwca 1994 r. w sprawie C-33/93).

Wobec powyższego, w przypadku zamiany towarów, za podstawę opodatkowania należy uznać, zgodnie z ogólnymi zasadami wynikającymi z art. 29a ust. 1 ustawy, wynagrodzenie rzeczywiście otrzymane z tytułu dostawy towaru, które stanowi wartość subiektywną stanowiącą odzwierciedlenie wartości, jaką dla odbiorcy ma towar będący wynagrodzeniem za dostawę towaru (kwota, jaką byłby on skłonny zapłacić).

Jak wynika z treści wniosku, zgodnie z operatem szacunkowym wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego, wartość działek będących Państwa własnością wynosi (…) zł, a wartość działek będących własnością Parafii wraz z należnym odszkodowaniem wynosi (…) zł. Parafia oświadczyła, że zgadza się na dopłatę w wysokości (…) zł. Ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości objęta wnioskiem stanowi kwotę należną z tytułu dostawy przedmiotowych działek. Kwoty ustalone przez rzeczoznawcę majątkowego są jedyną opłatą należną Państwu z tytułu zamiany działki.

W tym miejscu należy przypomnieć, że jak wynika z cytowanego wyżej art. 29a ust. 1 i ust. 6 pkt 1 ustawy, podstawą opodatkowania, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika. Podstawa opodatkowania obejmuje podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku.

W przypadku zamiany nieruchomości za podstawę opodatkowania należy uznać, zgodnie z ogólnymi zasadami wynikającymi z art. 29a ust. 1 ustawy, wynagrodzenie rzeczywiście otrzymane z tytułu dostawy towarów, które stanowi wartość subiektywną stanowiącą odzwierciedlenie wartości, jaką dla odbiorcy ma towar będący wynagrodzeniem za dostawę towaru, tj. kwota, jaką byłby on skłonny zapłacić. Jeżeli jedynym wynagrodzeniem od nabywcy będzie otrzymana w wyniku zamiany nieruchomość, to wartość tej otrzymanej nieruchomości, pomniejszona o kwotę należnego podatku, będzie stanowiła podstawę opodatkowania z tytułu zamiany nieruchomości. Podstawą opodatkowania będzie zatem określona w pieniądzu wartość otrzymanej przez podatnika nieruchomości będącej przedmiotem zamiany. Natomiast jeżeli dodatkowo wynagrodzeniem z tytułu zamiany nieruchomości będzie dopłata uiszczana przez podmiot, który otrzymał w wyniku zamiany nieruchomość o wartości wyższej, to również ta dopłata pieniężna będzie stanowiła element podstawy opodatkowania podatkiem VAT po stronie podmiotu otrzymującego tę dopłatę. Również tym elementem będą koszty dodatkowe związane z dokonywaną transakcją zamiany, którymi dostawca obciąża nabywcę towaru. Podstawą opodatkowania w podatku VAT jest bowiem zapłata, którą dostawca faktycznie otrzymuje (lub którą ma otrzymać) z tytułu zamiany nieruchomości.

Jeśli zatem Państwo ustalą z nabywcą wartość (cenę) dostarczanego towaru, to podstawą opodatkowania ww. dostawy będzie wartość pieniężna ustalona przez strony.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 maja 2014 r. o informowaniu o cenach towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 168):

W myśl art. 3 ust. 2 ustawy o informowaniu o cenach towarów i usług:

Wysokości kwoty należnej od nabywcy, czyli ceny sprzedaży, powyższy przepis, ani inne przepisy prawa podatkowego nie regulują. Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, które regulują konsekwencje publiczno-prawne dokonania sprzedaży towaru lub wyświadczenia usługi – nie mogą mieć wpływu na wysokość ceny ustalonej przez strony umowy cywilnej. Regulują bowiem, co stanowi podstawę opodatkowania, ale nie mają i nie mogą mieć wpływu na sposób jej ustalenia.

W prawodawstwie polskim obowiązuje zasada swobody umów, w ramach której strony mogą dowolnie kształtować treść umowy w granicach wyznaczonych przez prawo. Zasada ta ma również zastosowanie na gruncie prawa podatkowego. W związku z tym, przy ustalaniu wysokości należności ustawodawca nie ingeruje w sferę podejmowania decyzji, co do sposobu określenia należności (ceny – tj. czy powinna być ona uzgodniona w zawartej pomiędzy kontrahentami umowie jako wartość bez podatku VAT, tzw. cena netto, czy też wartość z podatkiem VAT, tzw. cena brutto) za sprzedawany towar, a wszelkie spory pomiędzy stronami transakcji w tym zakresie są rozstrzygane na gruncie prawa cywilnego, a nie podatkowego.

Należy również zaznaczyć, że strony powinny ewentualnie sięgnąć do odpowiednich przepisów innych gałęzi prawa. Jeśli zatem zgodnie z odpowiednimi przepisami innych gałęzi prawa lub ustaleniami pomiędzy stronami, dotyczącymi wysokości, ustalona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości, jest jedyną należną kwotą, to jest to kwota należna z tytułu sprzedaży, czyli kwota obejmująca całość świadczenia należnego od nabywcy, którą dla ustalenia podstawy opodatkowania należy traktować jako kwotę brutto zawierającą podatek VAT.

Jeżeli wartość przekazywanej nieruchomości ustalona przez rzeczoznawcę stanowi kwotę obejmującą całość świadczenia należnego od nabywcy, a więc stanowi kwotę brutto wynagrodzenia, to należy ją uznać za podstawę opodatkowania po pomniejszeniu o kwotę należnego podatku od towarów i usług.

Z przytoczonych regulacji ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że podstawą opodatkowania jest zapłata z tytułu dokonanej dostawy (np. w formie zamiany), pomniejszona o kwotę należnego podatku, tj. wartość netto (bez podatku). Przy czym to strony (a nie organ podatkowy) dokonujące czynności cywilnoprawnych określają w zawieranych przez siebie umowach wartość – cenę, za którą dokonują transakcji.

Zatem analiza przedmiotu umów cywilnoprawnych, a zwłaszcza kwestii wartości planowanych transakcji oraz dokumentów z jakich one mają wynikać, nie mieści się w ramach postępowania określonego w art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

W Państwa sprawie wartości zamienianych nieruchomości są różne i Parafia będzie zobowiązana uiścić Państwu dopłatę pieniężną z tytułu różnicy w wartościach rynkowych zamienianych nieruchomości – z uwzględnieniem należnego odszkodowania.

Uwzględniając przytoczone powyżej rozważania odnoszące się do wysokości podstawy opodatkowania z tytułu dokonywanej zamiany nieruchomości z dopłatą oraz treść wniosku należy przyjąć, że podstawą opodatkowania po Państwa stronie z tytułu zamiany nieruchomości będzie wszystko, co stanowi zapłatę, którą Państwo otrzymali lub mają otrzymać z tytułu przeniesienia na rzecz Parafii własności działek, pomniejszone o kwotę należnego podatku. Jednocześnie ustalając podstawę opodatkowania z tego tytułu należy wziąć pod uwagę, że odpłatność ma w tym przypadku charakter mieszany, tj. w części ma ona charakter rzeczowy, w części przybiera postać pieniężną.

Podsumowując, stwierdzam, że dla Państwa podstawą opodatkowania przy transakcji zamiany działek z Parafią będzie wszystko co Państwo otrzymają z tytułu przekazania na rzecz Parafii prawa własności działek, tj.:

·określona w pieniądzu wartość działek – otrzymanych przez Państwa – będących własnością Parafii wraz z należnym odszkodowaniem, ustalona przez strony transakcji na podstawie operatów szacunkowych

oraz

·wartość dopłaty, którą została obciążona Parafia, związana z transakcją zamiany,

pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zatem, należy zaznaczyć, że interpretacja indywidualna opiera się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej został złożony przez Państwa. Tym samym, interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla Parafii. Parafia, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Końcowo informuję, że interpretacja rozstrzyga wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania zbycia nieruchomości w ramach transakcji zamiany za odpłatną dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT (część pytania oznaczonego we wniosku nr 1) oraz ustalenia podstawy opodatkowania w związku z tą transakcją (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Z kolei wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania stawki podatku VAT 23% (część pytania oznaczonego we wniosku nr 1) został załatwiony w postanowieniu o odmowie wydania interpretacji (…), a w zakresie obowiązku Parafii do zapłaty kwoty netto wraz z podatkiem VAT z faktury dokumentującej transakcję zamiany działek (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) został załatwiony w postanowieniu o odmowie wszczęcia postępowania (…).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).