Uznanie, że przychód uzyskiwany przez Wspólnotę za czynności wykonywane w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz przychód uzyskiwany przez Wspólnotę od właścicieli lokali mieszkalnych z tytułu pokrycia kosztów związanych z indywidualnymi potrzebami właścicieli lokali mieszkalnych i ze zużyciem przez nich mediów nie podlega uwzględnieniu w sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, a także że przychód uzyskiwany przez Wspólnotę od właścicieli lokali użytkowych z tytułu pokrycia kosztów związanych z indywidualnymi potrzebami właścicieli lokali użytkowych i ze zużyciem przez nich mediów podlega uwzględnieniu w sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 lutego 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 6 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania, że przychód uzyskiwany przez Wspólnotę za czynności wykonywane w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz przychód uzyskiwany przez Wspólnotę od właścicieli lokali mieszkalnych z tytułu pokrycia kosztów związanych z indywidualnymi potrzebami właścicieli lokali mieszkalnych i ze zużyciem przez nich mediów nie podlega uwzględnieniu w sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, a także że przychód uzyskiwany przez Wspólnotę od właścicieli lokali użytkowych z tytułu pokrycia kosztów związanych z indywidualnymi potrzebami właścicieli lokali użytkowych i ze zużyciem przez nich mediów podlega uwzględnieniu w sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 3 kwietnia 2024 r. (wpływ 8 kwietnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wspólnota Mieszkaniowa (…), zwana dalej w treści wniosku Wspólnotą, powstała 1 kwietnia 2019 r., zgodnie z art. 26 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu w tej nieruchomości. Wspólnota ta obejmuje właścicieli lokali mieszkalnych, lokali użytkowych i lokalu garażowego, w którym znajdują się miejsca postojowe.

Wspólnota pobiera następujące należności:

1)od właścicieli lokali mieszkalnych, lokali użytkowych oraz lokalu garażowego:

a)za czynności wykonywane w ramach zarządu nieruchomością wspólną o których mowa w art. 14 ustawy o własności lokali, tj. wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, które nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy, na poczet których właściciele uiszczają zaliczki,

b)związane z indywidualnymi potrzebami właścicielami lokali i ze zużyciem przez nich mediów (opłaty za centralne ogrzewanie, opłatę za podgrzewanie wody, opłatę za zużycie wody zimnej i odprowadzenia ścieków, opłatę za odbiór nieczystości stałych, zaliczkę na fundusz celowy wymiany wodomierzy i ciepłomierzy),

2)od właścicieli lokali oraz innych osób z tytułu wynajmu lub dzierżawy części nieruchomości wspólnych np. klatek schodowych, komórek, miejsca na dachu.

Wspólnota została zgłoszona dobrowolnie do opodatkowania podatkiem od towarów i usług rezygnując ze zwolnienia na podstawie art. 13 ust. 1 i 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. w sprawie podatku od towarów i usług.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego

a)Wspólnota Mieszkaniowa (…) została zarejestrowana jako czynny podatnik podatku VAT od 5 kwietnia 2019 r.

b)Zarząd rozważa możliwość skorzystania ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9 ustawy.

c)Wszystkie lokale w budynku (…) posiadają liczniki zimnej, ciepłej wody oraz na centralne ogrzewanie. Właściciele lokali co miesiąc płacą zaliczki na media: zimna woda, odprowadzenie ścieków, centralne ogrzewanie i podgrzewanie wody. Odczyt liczników wody jest dokonywany dwa razy do roku i następuje rozliczenie poniesionych kosztów i naliczonych zaliczek, według faktycznego zużycia. Raz do roku rozliczane są zaliczki za centralne ogrzewanie po odczycie liczników ciepła według faktycznego zużycia.

d)Stroną umów dotyczących dostarczania poszczególnych mediów jest Wspólnota Mieszkaniowa (…). Wspólnota nabywa media dla nieruchomości (…), w której mieszkają właściciele tej nieruchomości.

e)Poszczególni właściciele lokali otrzymują indywidualne rozliczenie mediów w celu uregulowania wysokości wpłaconych do poziomu realnie poniesionych przez Wspólnotę kosztów w danym okresie, bez doliczania jakiejkolwiek marży.

Pytania

1)Czy przychód uzyskiwany przez Wspólnotę za czynności wykonywane w ramach zarządu nieruchomością wspólną o których mowa w art. 14 ustawy o własności lokali, tj. wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, które nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy, na poczet których właściciele uiszczają zaliczki, w zakresie jakim jest przeznaczony na utrzymanie nieruchomości wspólnej, nie podlega uwzględnieniu w sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. w sprawie podatku od towarów i usług, niezależnie od tego czy jest uzyskiwany od właścicieli lokali mieszkalnych, właścicieli lokalu garażowego?

2)Czy przychód uzyskiwany przez Wspólnotę od właścicieli lokali mieszkalnych z tytułu pokrycia kosztów związanych z indywidualnymi potrzebami właścicieli lokali mieszkalnych i ze zużyciem przez nich mediów (np. opłaty za centralne ogrzewanie, opłatę za podgrzewanie wody, opłatę za zużycie wody zimnej i odprowadzenie ścieków, opłatę za odbiór nieczystości stałych, zaliczkę na fundusz celowy wymiany wodomierzy i ciepłomierzy) nie podlega uwzględnieniu w sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. w sprawie podatku od towarów i usług jako wyłączonej z tej wielkości na podstawie art. 113 ust. 2 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług w związku z § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług?

3)Czy przychód uzyskiwany przez Wspólnotę od właścicieli lokali użytkowych z tytułu pokrycia kosztów związanych z indywidualnymi potrzebami właścicieli lokali użytkowych i z zużyciem przez nich mediów (np. opłaty za centralne ogrzewanie, opłatę za podgrzewanie wody, opłatę za zużycie wody zimnej i odprowadzenie ścieków, opłatę za odbiór nieczystości stałych, zaliczkę na fundusz celowy wodomierzy i ciepłomierzy) podlega w uwzględnieniu w sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. w sprawie podatku od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1

Państwa zdaniem, opłaty wnoszone do wspólnoty za czynności wykonywane w ramach zarządu nieruchomością wspólną, o których mowa w art.14 ustawy o własności lokali, (tj. wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, które nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy), w zakresie w jakim są przeznaczone na utrzymanie nieruchomości wspólnej, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie są uwzględnione do limitu sprzedaży, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. w sprawie podatku od towarów i usług, niezależnie od tego czy są dokonywane przez właścicieli lokali mieszkalnych, właścicieli lokalu garażowego. Wspólnota w powyższym zakresie nie działa wobec właścicieli lokali (współwłaścicieli nieruchomości wspólnej) jako samodzielny usługodawca, lecz właściciele lokali finansują jej działalność jako swojego „organu”. Właściciele lokali partycypując w kosztach zarządu nie dokonują sprzedaży na rzecz samych siebie poprzez zapłatę zaliczek. Tak też uznał Minister Finansów w interpretacji ogólnej z 21 czerwca 2011 r., nr PT8/033/IO1/AEW/11/PT-571. W konsekwencji opłaty wnoszone przez właścicieli do Wspólnoty na wykonywanie zarządu nieruchomością wspólną jako niepodlegające podatkowi VAT nie mogą być brane przy wyliczeniu limitu sprzedaży, od którego zależy zwolnienie podmiotowe z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad 2

Państwa zdaniem, dokonywane przez Wspólnotę rozliczenia w zakresie pośredniczenia w nabyciu przez właścicieli lokali mieszkalnych usług i towarów związanych z indywidualnymi potrzebami właścicieli lokali mieszkalnych (opłaty za centralne ogrzewanie, opłatę za podgrzewanie wody, opłatę za zużycie wody zimnej i odprowadzenie ścieków, opłatę za odbiór nieczystości stałych, zaliczkę na fundusz celowy wymiany wodomierzy i ciepłomierzy) są czynnościami podlegającymi ustawie o podatku od towarów i usług, jednak objęte są one zwolnieniem od tego podatku, gdyż stanowią czynności wskazane w § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług tj. czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty, wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli lokali, tworzących w nieruchomości tę wspólnotę. W konsekwencji powyższe wpłaty uzyskiwane przez Wspólnotę od właścicieli lokali mieszkalnych nie podlegają uwzględnieniu w sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. w sprawie podatku od towarów i usług.

Ad 3

Państwa zdaniem, dokonywane przez Wspólnotę rozliczenia w zakresie pośredniczenia w nabyciu przez właścicieli lokali użytkowych usług i towarów związanych z indywidualnymi potrzebami właścicieli lokali użytkowych (opłaty za centralne ogrzewanie, opłatę za podgrzewanie wody, opłatę za zużycie wody zimnej i odprowadzenie ścieków, opłatę za odbiór nieczystości stałych, zaliczkę na fundusz celowy wymiany wodomierzy i ciepłomierzy) są czynnościami podlegającymi ustawie o podatku od towarów i usług, oraz nie są objęte zwolnieniem od tego podatku. W konsekwencji powyższe wpłaty uzyskiwane przez Wspólnotę od właścicieli lokali użytkowych podlegają uwzględnieniu w sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. w sprawie podatku od towarów i usług. Powyższa zasada dotyczy także stanowiącego odrębną własność lokalu niemieszkalnego, będącego garażem podziemnym, w którym znajdują się miejsca postojowe wykorzystywane przez właścicieli lokali mieszkalnych jak też właścicieli lokali użytkowych, którzy są właścicielami.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.) zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Analizując bowiem powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów lub świadczenie usług podlegać będą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywane będą przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Jedną z generalnych zasad na gruncie podatku od towarów i usług jest bowiem to, że czynności wymienione w art. 5 ust. 1 ustawy podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdy wykonane są przez podatnika.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z powołanego przepisu wynika, że w rozumieniu ustawy o VAT podatnikami mogą być osoby prawne, osoby fizyczne jak również jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy wskazać, że definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy:

Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Na podstawie art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak wynika z powyższych przepisów, na podstawę opodatkowania składają się kwoty należne z tytułu wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu, które są wykonywane przez podatnika.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT:

Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wspólnota obejmuje właścicieli lokali mieszkalnych, lokali użytkowych i lokalu garażowego, w którym znajdują się miejsca postojowe. Wspólnota pobiera należności od właścicieli lokali mieszkalnych, lokali użytkowych oraz lokalu garażowego za czynności wykonywane w ramach zarządu nieruchomością wspólną, tj. wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, które nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy, na poczet których właściciele uiszczają zaliczki. Wspólnota pobiera należności związane z indywidualnymi potrzebami właścicieli lokali i ze zużyciem przez nich mediów (opłaty za centralne ogrzewanie, opłatę za podgrzewanie wody, opłatę za zużycie wody zimnej i odprowadzenie ścieków, opłatę za odbiór nieczystości stałych, zaliczkę na fundusz celowy wymiany wodomierzy i ciepłomierzy), a także należności od właścicieli lokali oraz innych osób z tytułu wynajmu lub dzierżawy części nieruchomości wspólnych np. klatek schodowych, komórek, miejsca na dachu. Wspólnota jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT od 5 kwietnia 2019 r. Zarząd rozważa możliwość skorzystania ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9 ustawy.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy przychód uzyskiwany przez Wspólnotę za czynności w ramach zarządu nieruchomością wspólną nie podlega uwzględnieniu w sprzedaży.

W przypadku obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej związanych z nieruchomością wspólną, wspólnota nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli. W takiej sytuacji działa ona w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Tym samym odbiorcą nabywanych towarów i usług jest wspólnota mieszkaniowa, jako odrębny od jej członków podmiot praw, i to ona występuje jako ostateczny konsument. Zatem, wspólnota nie świadczy żadnych czynności opodatkowanych podatkiem VAT na rzecz właścicieli odrębnych lokali i tym samym uiszczane przez członków wspólnoty należności tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie jest objęte przepisami ustawy o podatku VAT, niezależnie czy jest uzyskiwany od właścicieli lokali mieszkalnych czy właścicieli lokalu garażowego.

W konsekwencji, przychód uzyskiwany przez Wspólnotę za czynności wykonywane w ramach zarządu nieruchomością wspólną, tj.: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, które nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy, na poczet których właściciele uiszczają zaliczki, w zakresie jakim jest przeznaczony na utrzymanie nieruchomości wspólnej - nie są objęte przepisami ustawy o podatku VAT i tym samym nie podlegają uwzględnieniu w sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, niezależnie czy jest uzyskiwany od właścicieli lokali mieszkalnych czy właścicieli lokalu garażowego.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję za prawidłowe.

Ponadto Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy przychód uzyskiwany przez Wspólnotę od właścicieli lokali mieszkalnych z tytułu pokrycia kosztów związanych z ich indywidualnymi potrzebami i ze zużyciem przez nich mediów nie podlegają uwzględnieniu w sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

W celu wyjaśnienia Państwa wątpliwości należy przede wszystkim zauważyć, że z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że usługą jest tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący z niego korzyść (choćby potencjalną). Podatek od towarów i usług obciąża konsumpcję, czyli dopóki nie ma kogoś, kto odnosiłby lub powinien odnosić konkretne (wymierne) korzyści o charakterze majątkowym wiążące się z danym świadczeniem, dopóty świadczenie to nie będzie usługą, ponieważ nie ma wówczas żadnej konsumpcji. Odbiorcą świadczenia musi być inny podmiot niż wykonujący usługę.

Przy czym, jak stanowi art. 8 ust. 2a ustawy:

W przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” lub „refakturowania” usług. W związku z tym należy stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z cytowanym art. 2 pkt 6 ustawy, towarami są m.in. wszelkie postacie energii, w tym energii elektrycznej, gazu i energii cieplnej oraz chłodniczej. Oznacza to, że w przypadku wykonywania świadczeń dotyczących tych mediów na gruncie podatku od towarów i usług będziemy mieć do czynienia z dostawą towarów. Jeśli chodzi o inne media (objęte zakresem opodatkowania), będzie to świadczenie usług.

Należy zauważyć, że ostatecznym nabywcą towarów i konsumentem usług w ramach udostępniania mediów w nieruchomości wchodzącej w skład wspólnoty mieszkaniowej jest: właściciel lokalu w odniesieniu do lokalu i Wspólnota w zakresie części wspólnych nieruchomości.

Prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.).

Stosownie do art. 1 ust. 1 ww. ustawy o własności lokali:

Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.

Z powyższego przepisu wynika, że postanowienia ww. ustawy o własności lokali odnoszą się zarówno do lokali mieszkalnych, jak też do lokali o innym przeznaczeniu, tzw. lokali użytkowych.

W myśl art. 6 ustawy o własności lokali:

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.

Przepis ten nadaje wspólnocie mieszkaniowej przymiot jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej. Wspólnota mieszkaniowa jest odrębnym od członków wspólnoty podmiotem praw i obowiązków, a tym samym działając w ramach przyznanej zdolności prawnej może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.

Jednostka, która powstała w oparciu o przepis art. 6 ww. ustawy o własności lokali, posiada określoną strukturę, w której skład wchodzą właściciele lokali, którzy są zobowiązani do określonych zachowań oraz czynności wynikających z tej ustawy.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali:

Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Z ww. przepisu wynika, że istnieją dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej: związane z nieruchomością wspólną oraz związane z odrębną własnością lokalu.

Jak stanowi art. 14 ustawy o własności lokali:

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1)wydatki na remonty i bieżącą konserwację;

2)opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;

3)ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;

4)wydatki na utrzymanie porządku i czystości;

5)wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali wskazuje, że:

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatnych z góry do 10 dnia każdego miesiąca.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów ustawy o własności lokali, właściciele zobowiązani są do uczestnictwa w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną - na ich pokrycie uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat oraz do ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem własnych lokali (m.in. za wodę, odprowadzanie ścieków, dostawę energii cieplnej).

W przypadku, gdy wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, Wspólnota występuje w odmiennej roli. W takiej sytuacji nabywa bowiem towary i usługi w swoim imieniu, jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy na poczet tych zakupów dokonują stosownych wpłat. Wspólnota zakupując towary i usługi, które przyporządkowuje następnie do poszczególnych lokali, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali.

W sytuacji takiej środki, które są uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali (będących członkami tej wspólnoty) na ich utrzymanie, stanowią zapłatę za odsprzedawane im przez Wspólnotę towary i usługi. W związku z tym, w odniesieniu do rozliczania wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali (ponoszonych m.in. z tytułu zakupu przez Wspólnotę towarów i usług do tych lokali) zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że Wspólnota dokonując odsprzedaży (zakupionych uprzednio w tym celu) towarów i usług, związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, właścicielom tych lokali (będącym członkami tej wspólnoty), działa jako podatnik podatku od towarów i usług.

Tym samym działając w imieniu własnym, ale na rzecz poszczególnych właścicieli lokali, bierzecie Państwo udział w świadczeniu usług podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako podatnik tego podatku.

Przechodząc natomiast do Państwa wątpliwości w kwestii wliczenia do limitu obrotu, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT pobieranych przez Wspólnotę opłat na poczet dostawy mediów tj. m. in. wody, centralnego ogrzewania oraz odprowadzania ścieków należy wskazać, że zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 82 ust. 3 ustawy:

Minister właściwy do spraw finansów publicznych może, w drodze rozporządzenia, wprowadzić inne niż określone w art. 43-81 zwolnienia od podatku, a także określić szczegółowe warunki stosowania tych zwolnień, uwzględniając:

1) specyfikę wykonywania niektórych czynności oraz uwarunkowania obrotu gospodarczego niektórymi towarami;

2) przebieg realizacji budżetu państwa;

3) potrzebę uzyskania dostatecznej informacji o towarach będących przedmiotem zwolnienia;

4) przepisy Unii Europejskiej.

Stosownie do zapisu § 3 ust. 1 pkt 10 ww. rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 995 ze zm.), zwalnia się od podatku:

Czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty, wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w określonej nieruchomości tę wspólnotę.

Podkreślić należy, że zwolnienie od podatku w oparciu o ww. przepis możliwe jest wyłącznie w odniesieniu do opłat pobieranych przez wspólnotę od członków tej wspólnoty lub innych użytkowników zamieszkujących w lokalach będących własnością członków tej wspólnoty.

Ponadto zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisów uzależnione jest od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru danego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia tego lokalu (cel mieszkaniowy). Zatem zwolnieniem określonym w ww. przepisie rozporządzenia objęto tylko towary i usługi związane z lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi wyłącznie na cele mieszkaniowe. Użyty przez ustawodawcę w ww. przepisie zwrot „wyłącznie” wskazuje, że warunkiem koniecznym do zastosowania przedmiotowego zwolnienia jest wykorzystywanie lokali na cele mieszkaniowe.

Zatem mając na uwadze przedstawione we wniosku okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa podatkowego należy stwierdzić, że przychód uzyskany przez Wspólnotę od właścicieli lokali mieszkalnych z tytułu pokrycia kosztów związanych z indywidualnymi potrzebami właścicieli lokali mieszkalnych i ze zużyciem przez nich mediów (np. opłaty za centralne ogrzewanie, opłatę za podgrzewanie wody, opłatę za zużycie wody zimnej i odprowadzenie ścieków, opłatę za odbiór nieczystości stałych, zaliczkę na fundusz celowy wymiany wodomierzy i ciepłomierzy), w przypadku gdy lokale te wykorzystywane są wyłącznie na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości dotyczących kwestii, czy ww. należności należy wliczać do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy, należy przeanalizować czy ww. opłaty należy traktować jako transakcje związane z nieruchomościami.

Zauważyć należy, że wspólnota mieszkaniowa prowadząc działalność gospodarczą, może - na podstawie art. 113 ustawy - korzystać ze zwolnienia podmiotowego.

Stosownie do art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy o VAT:

Do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 - z wyjątkiem transakcji związanych z nieruchomościami (...) - jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

Zgodnie z art. 288 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), dalej Dyrektywa 2006/112/WE Rady:

1. Kwota rocznego obrotu stanowiąca punkt odniesienia dla zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 284, obejmuje następujące kwoty, z wyłączeniem VAT:

a. wartość dostaw towarów i świadczenia usług w zakresie, w jakim byłyby one opodatkowane, gdyby zostały dokonane przez podatnika nieobjętego zwolnieniem;

b. wartość transakcji zwolnionych, z prawem do odliczenia VAT zapłaconego na poprzednim etapie, zgodnie z art. 110 lub 111 lub art. 125 ust. 1;

c. wartość transakcji zwolnionych zgodnie z art. 146-149 oraz art. 151, 152 i 153;

d. wartość transakcji zwolnionych zgodnie z art. 138, gdy zastosowanie ma zwolnienie przewidziane w tym artykule;

e. wartość transakcji związanych z nieruchomościami, transakcji finansowych, o których mowa w art. 135 ust. 1 lit. b)-g), oraz usług ubezpieczeniowych i reasekuracyjnych, chyba że transakcje te mają charakter transakcji pomocniczych.

2. Zbycia materialnych lub niematerialnych dóbr inwestycyjnych podatnika nie uwzględnia się do celów obliczania obrotu, o którym mowa w ust. 1.

W myśl art. 288 Dyrektywy VAT:

Do obrotu zalicza się zatem tylko transakcje przedsiębiorstwa podlegające opodatkowaniu (lit. a) i niektóre transakcje zwolnione z podatku (lit. b-e). W konsekwencji kwoty wymienione w lit. b-e, które należy uwzględnić w obliczeniu, mogą dotyczyć tylko transakcji zwolnionych z podatku.

Zarówno przepisy dyrektywy VAT jak i przepisy wykonawcze nie definiują pojęcia „transakcji związanych z nieruchomościami”. Ustalenie zakresu tego pojęcia jest natomiast kluczowe dla wskazania, czy usługi polegające na dostawie mediów do lokali mieszkalnych powinny być wliczane mimo obowiązującego zwolnienia przedmiotowego, do limitu zwolnienia podmiotowego.

Jak wynika z wyroku w sprawie C-716/18 z 9 lipca 2020 r., zawarte w art. 288 pkt 4 sformułowanie „transakcje związane z nieruchomościami” może oznaczać jedynie transakcje dotyczące nieruchomości objęte zwolnieniem przewidzianym w art. 135 ust. 1 lit. j), k) i l) dyrektywy VAT.

Zatem jedynie świadczenie usług, które pozostaje w bezpośrednim związku z nieruchomością, mieścić się będzie w pojęciu transakcji związanych z nieruchomościami. Tym samym powinien istnieć wystarczająco bezpośredni związek pomiędzy świadczeniem usług a przedmiotową nieruchomością, z tego względu, że sprzeczne z systematyką tego przepisu byłoby dopuszczenie, aby w zakresie tej zasady szczególnej mieściło się każde świadczenie usług, które pozostaje w jakimkolwiek, nawet niewielkim związku z nieruchomością, ponieważ znaczna liczba usług jest mniej lub bardziej związana z nieruchomością. Konieczne jest zatem, aby świadczenie było związane z wyraźnie określoną nieruchomością. Co więcej mając na uwadze, iż wiele usług jest w ten lub inny sposób związanych z nieruchomościami, konieczne jest ponadto, aby przedmiotem świadczenia usług była sama nieruchomość. Tak dzieje się w szczególności wówczas, gdy nieruchomość określoną w sposób wyraźny należy uznać za konstytutywny element świadczenia usług, jako że stanowi ona centralny i nieodzowny element tego świadczenia.

W konsekwencji, mając na uwadze wymienione wyżej cechy charakterystyczne związku usługi z nieruchomością i odnosząc je do analizowanego art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy o VAT, należy wskazać, że czynność polegająca na odsprzedaży mediów ma określony związek z konkretną nieruchomością, ale nie jest to związek bezpośredni. Dodatkowo nieruchomość nie jest elementem konstytutywnym transakcji, ponieważ podstawowym jej elementem są: woda, ciepło, czy odprowadzanie ścieków. Tym samym, przychód uzyskiwany przez Wspólnotę od właścicieli lokali mieszkalnych z tytułu pokrycia kosztów związanych z indywidualnymi potrzebami właścicieli lokali mieszkalnych i ze zużyciem przez nich mediów (np. opłaty za centralne ogrzewanie, opłatę za podgrzewanie wody, opłatę za zużycie wody zimnej i odprowadzenie ścieków, opłatę za odbiór nieczystości stałych, zaliczkę na fundusz celowy wymiany wodomierzy i ciepłomierzy) nie może być traktowana jako transakcja związana z nieruchomością, a jej wartość nie może być uwzględniona w wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe - należy stwierdzić, że w przedstawionej sytuacji, gdy Wspólnota mieszkaniowa uzyskuje przychód od właścicieli lokali mieszkalnych z tytułu pokrycia kosztów związanych z indywidualnymi potrzebami właścicieli lokali mieszkalnych i ze zużyciem przez nich mediów (np. opłaty za centralne ogrzewanie, opłatę za podgrzewanie wody, opłatę za zużycie wody zimnej i odprowadzenie ścieków, opłatę za odbiór nieczystości stałych, zaliczkę na fundusz celowy wymiany wodomierzy i ciepłomierzy) korzystający ze zwolnienia określonego w § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia, nie można uznać świadczonej czynności jako transakcji związanej z nieruchomością, tzn. że jej wartość nie może być uwzględniona w wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Podsumowując, do limitu określonego w art. 113 ustawy Wspólnota nie wlicza odsprzedaży mediów (refaktura) na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych korzystających ze zwolnienia określonego w § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznaję za prawidłowe.

Państwa Wątpliwości dotyczą także kwestii, czy przychód uzyskiwany przez Wspólnotę od właścicieli lokali użytkowych z tytułu pokrycia kosztów związanych z indywidualnymi potrzebami właścicieli lokali użytkowych i ze zużyciem przez nich mediów podlega uwzględnieniu w sprzedaży.

W świetle wyżej przedstawionych okoliczności, a mianowicie, że zastosowanie zwolnienia określonego przepisami rozporządzenia w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług objęto tylko towary i usługi związane z lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi wyłącznie na cele mieszkaniowe należy stwierdzić, że dostawa mediów do lokali użytkowych nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. W tym przypadku nie zostanie spełniony warunek przeznaczenia lokali na cele mieszkaniowe, a tylko takie wykorzystanie (przeznaczenie) jest konieczne, aby zastosować ww. zwolnienie. Zatem wpłaty uzyskiwane przez Wspólnotę od właścicieli lokali użytkowych z tytułu nabycia usług i towarów związanych z ich indywidualnymi potrzebami (np. opłaty za centralne ogrzewanie, opłatę za podgrzewanie wody, opłatę za zużycie wody zimnej i odprowadzenie ścieków, opłatę za odbiór nieczystości stałych, zaliczkę na fundusz celowy wymiany wodomierzy i ciepłomierzy) będą podlegały uwzględnieniu w sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Ponosicie Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który przedstawili Państwo i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).