Sprzedaż udziałów w działce podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz będzie opodatkowana podatkiem VAT bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziałów w działce nr 1 (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) oraz prawidłowe w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziałów w działce nr 1 (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 stycznia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 20 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

·niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziałów w działce nr 1 (pytanie oznaczone we wniosku nr 1),

·opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziałów w działce nr 1 (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 10 kwietnia 2024 r. (wpływ 17 kwietnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

(…) r. na mocy aktu notarialnego Rep. A nr (…) zakupiła Pani w drodze przetargu od Gminy (…) ¹/₄ udziału w prawie własności nieruchomości położonej w (…) przy ul. (…), utworzonej z niezabudowanej działki nr 1 o pow. (…) ha za kwotę brutto łącznie z VAT (…) złotych z uwagi na fakt, że Gmina (…) była podatnikiem VAT. Ponieważ nie była Pani podatnikiem VAT – jako osoba fizyczna – podatku naliczonego VAT od powyższej transakcji Pani nie odliczyła.

Wskazuje Pani, że nie prowadzi działalności gospodarczej, osiąga Pani dochody z zatrudnienia na podstawie umowy o pracę na ¹/₈ etatu oraz osiąga przychody z tytułu wynajmu dwóch lokali mieszkalnych, w których posiada udziały po ¹/₂ w każdym z tych lokali.

Podkreśla Pani, że ww. udział w postaci ¹/₄ działki nabyła Pani do swojego prywatnego, osobistego majątku.

Z uwagi na fakt, że rzeczona działka jest objęta aktualnym MPZP jako tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej miała Pani zamiar wspólnie z pozostałymi współwłaścicielami wybudować budynek wielorodzinny, nie pod sprzedaż ale z przeznaczeniem na własny użytek – pod prywatny wynajem.

Ostatecznie Pani i pozostali współwłaściciele zrezygnowali ze wspólnej budowy, a jednocześnie zgłosił się Deweloper z propozycją zakupu przedmiotowej działki i aktem notarialnym z (…) r., Rep. A nr (…) została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży ww. działki w całości.

Zaznacza Pani, że od momentu nabycia przedmiotowej działki, tj. od (…) r. aż do chwili zawarcia przedwstępnej umowy notarialnej jej sprzedaży, tj. (…) r. nie były prowadzone na tej nieruchomości żadne prace, czynności związane z planowaną, własną inwestycją/budową budynku mieszkalnego, wielorodzinnego, natomiast zgodę na wszystkie niżej wymienione czynności, zgodnie z paragrafem 7 pkt 1 umowy przedwstępnej z (…) r. zostały udzielone Kupującemu/Developerowi, a mianowicie na:

·uzyskanie pozwolenia na budowę,

·uzyskanie zapewnień dostaw mediów oraz warunków technicznych budowy przyłączy,

·uzyskanie decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu,

·podpisanie umów z dostawcami mediów,

·przeprowadzenie innych, niezbędnych czynności i uzgodnień potrzebnych do realizacji inwestycji budowlanej na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.

Wszystkie ww. czynności i koszty z tym związane obciążają Kupującego.

Oświadcza Pani, że nie prowadzi ani też pozostali współwłaściciele żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży rzeczonego udziału – działki – wykraczających poza zwykłą formę ogłoszenia.

Uważa Pani, że sprzedaż działki, jej części – stanowiła jedynie czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, zwykłym zarządem, albowiem zgodnie z orzeczeniem TSUE w sprawie wyroku z 15 września 2011 r., sygn. akt C-180/10 i C-181/10 czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

Uzupełnienie stanu faktycznego

1)Nie prowadzi Pani żadnej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług, w dniu sprzedaży udziałów nie będzie Pani czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

2)Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został z inicjatywy Gminy uchwalony w roku (…).

3)Z uwagi na obowiązujący od roku (…) MPZP nie wydaje się decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.

4)W jaki dokładnie sposób wykorzystywała/wykorzystuje Pani udziały wynoszące ¹/₄ części działki nr 1 przez cały okres jej posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu sprzedaży?

Odpowiedź:

Nie wykorzystuje Pani w żaden sposób, dogląda tylko czy na działce jest wszystko w porządku.

5)Działka nie była wykorzystywana do żadnej działalności ani też nie była użytkowana.

6)Nie, działka nigdy nie była udostępniana osobom trzecim odpłatnie lub nieodpłatnie.

7)Tak, zostało udzielone pełnomocnictwo w takim zakresie w jakim opisano w akcie notarialnym z (…) r., Rep. A nr (…) w załączeniu poświadczona kopia wyciągu z przedmiotowego aktu notarialnego:

„(…) pełnomocnictwa Stronie Kupującej – spółce pod firmą (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą (…), do dysponowania nieruchomością, opisaną w § 1 ust. 1 niniejszego aktu, we wszelkich sprawach związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę na przedmiotowej nieruchomości budynku wielorodzinnego wraz z infrastrukturą techniczną, zgodnie z opisanym w § 1 ust. 1 tego aktu miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, oraz do dysponowania nieruchomością, opisaną w § 1 ust. 1 niniejszego aktu, we wszelkich sprawach związanych z uzyskaniem zapewnień dostawy mediów oraz warunków technicznych budowy przyłączy do sieci, jak również decyzji zwalającej na lokalizację zjazdu dla projektowanej przez Stronę Kupującą inwestycji na przedmiotowej nieruchomości, o których mowa w § 3 ust. 2 tego aktu, a także podpisania umów z tymi dostawcami mediów – w celu dostawy mediów, uzyskiwania i odbioru z właściwych instytucji wszelkich dokumentów związanych z przedmiotową nieruchomością, w szczególności wypisów z rejestru gruntów, wypisów i zaświadczeń z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaświadczeń dot. rewitalizacji oraz zalesienia, zawierania umów z gestorami sieci, a także do wszelkich innych niezbędnych czynności i uzgodnień, w tym w szczególności z dostawcami sieci, zarządcą dróg, zieleni i terenów przyległych, niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę, a także przed wszelkimi Urzędami, Starostwem Powiatowym, Geodetą i wszystkimi innymi podmiotami, których decyzyjność jest niezbędna w celu realizacji inwestycji budowlanej na nieruchomości, będącej przedmiotem niniejszego aktu. Niniejsze pełnomocnictwo nie upoważnia do zaciągania jakichkolwiek zobowiązań finansowych w imieniu Strony Sprzedającej.

2.AC oraz RF oświadczają, że ww. pełnomocnictwo zostało udzielone do dnia wskazanego jako termin zawarcia umowy przyrzeczonej, a ponadto, że Pełnomocnik może udzielać dalszych pełnomocnictw.

3.Wszelkie czynności i koszty związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę oraz warunków przyłączy mediów ciążą na Stronie Kupującej.

4.Nadto AC, działająca w imieniu własnym oraz w imieniu i na rzecz męża ŁC oraz RF, działający w imieniu własnym oraz w imieniu i na rzecz MP oświadczają, że wyrażają zgodę na dysponowanie na cele budowlane przez Stronę Kupującą nieruchomością, opisaną w § 1 ust. 1 niniejszego aktu – w terminie do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, o którym mowa w § 4 ust. 1 niniejszego aktu, w celu spełnienia realizacji warunków, o których mowa w § 3 ust. 2 niniejszej umowy oraz postanowień zawartych powyżej w ust. 1 niniejszego paragrafu, w tym na swobodny dostęp/wstęp Strony Kupującej lub osób przez Stronę Kupującą upoważnionych na nieruchomość w celu dokonania niezbędnych badań i pomiarów, na potrzeby wykonania niezbędnych projektów budowlanych związanych z przedmiotową nieruchomością, a nadto do uzyskania wszelkich uzgodnień, zezwoleń, decyzji budowlanych i innych niezbędnych dokumentów w toku procesu projektowania.

5.Nadto AC oraz RF oświadczają, że udzielają do dnia (…) r., nieodwołalnego i niegasnącego z chwilą ich śmierci (…)”.

8)Od momentu nabycia działki do momentu jej sprzedaży Pani i pozostali współwłaściciele nie starali się ani też nie uzyskali żadnych dokumentów zezwalających na realizację rzeczonej budowy.

9)Nie poszukiwała Pani ani też nie ogłaszała w środkach masowego przekazu zamiaru sprzedaży rzeczonej działki, nie prowadziła Pani w tym zakresie jakichkolwiek działań marketingowych, przez przypadek otrzymała Pani numer telefonu do osoby zainteresowanej nabyciem nieruchomości w (...), z tego to względu, że posiada ta osoba nadwyżki finansowe.

10)Do momentu sprzedaży rzeczonej działki nie poniosła Pani, nie zamierza ponieść jakichkolwiek nakładów związanych z jej przygotowaniem do sprzedaży, nie prowadziła Pani żadnych działań związanych ze zwiększeniem atrakcyjności przedmiotowej działki.

11)Czy posiada Pani inne działki? Jeśli tak, proszę podać ile działek, jakiego rodzaju Pani posiada i wskazać odrębnie wskazać odrębnie dla każdej z tych działek:

a)Kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabyła Pani działkę/działki?

b)W jaki sposób wykorzystywała/wykorzystuje Pani tę działkę/działki?

c)Czy działka/działki jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?

d)Czy zamierza Pani sprzedać działkę/działki?

Odpowiedź:

Tak, posiadam:

·udział w ¹/₂ w działce przeznaczonej pod zabudowę jednorodzinną, została nabyta w roku (…), z zamiarem wykorzystania na własne cele mieszkaniowe,

·udział w ¹/₂ w działce zabudowanej domem jednorodzinnym, w którym to domu zamieszkuję, działka jest wykorzystywana na własne cele mieszkaniowe, nabyta wraz z domem w roku (…).

12)Nie, nie sprzedawałam innych działek.

Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 10 kwietnia 2024 r.)

1.Czy transakcję sprzedaży udziałów w działce nr 1 można uznać za niepodlegającą opodatkowaniu VAT?

2.W przypadku uznania transakcji za podlegającą opodatkowaniu VAT, czy można zastosować zwolnienie od podatku do planowanej dostawy udziałów ww. działce?

Pani stanowisko w sprawie

W tak opisanym stanie faktycznym uważa Pani, że od powyższej transakcji sprzedaży ¹/₄ udziału w nieruchomości nie jest zobowiązana do zapłaty podatku VAT.

Definicję sprzedaży zawiera art. 2 ust. 22 ustawy o VAT, zgodnie z którą przez sprzedaż rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów, a z kolei przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nieruchomość gruntowa spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jej sprzedaż traktowana jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Tym samym, co do zasady, sprzedaż gruntów niezabudowanych winna być opodatkowana podatkiem VAT. Nie ulega wątpliwości, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu ustawy podlega opodatkowaniem podatkiem VAT.

Określona czynność jest bowiem obciążona podatkiem VAT jeżeli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku VAT.

Przepis ten obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług określony w ustawie pokazuje więc, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej czynności będzie działał jako podatnik.

Niespornym jest, że definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Mając na uwadze przytoczone wyżej regulacje prawne oraz przenosząc je – te regulacje – na opisany stan faktyczny stwierdza Pani, że jako współwłaściciel nieruchomości w zakresie sprzedaży ¹/₄ udziału w działce nie będzie Pani działała w charakterze podatnika VAT, a czynność sprzedaży nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu cytowanej wyżej ustawy.

Wskazuje na tą, okoliczność, że jako współwłaściciel nieruchomości, nabyła Pani tą nieruchomość na własne cele, do majątku odrębnego, nie wynajmuje jej Pani w drodze dzierżawy, nie osiąga z tego tytułu żadnych przychodów ani nie ponosi żadnych nakładów na przedmiotowy grunt celem przygotowania go – tego gruntu – do sprzedaży.

Orzecznictwo TSUE, które także w polskiej sprawie w wyroku z 15 września 2011 r. – w połączonych sprawach o sygn. akt C-180/10 i C-181/10 – uznaje, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

Również – co istotne w niniejszym zagadnieniu – sama liczba transakcji i ich zakres nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji i sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Stwierdził Trybunał w przywołanym orzeczeniu, że nawet duże transakcje sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobiste. Decydującego charakteru nie ma też długość okresu w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów, wszystkie te elementy mogą się odnosić do zarządzania majątkiem prywatnym.

Zdaniem Trybunału, inaczej jest natomiast w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów lub handlowców, poprzez np. uzbrojenie terenu, czynności marketingowe itp.

Działania takie nie należą bowiem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, powyższa sytuacja nie miała miejsca w Pani przypadku, a opisana w stanie faktycznym czynność sprzedaży związana była tylko i wyłącznie ze zwykłym zarządem Pani majątkiem, ze zwykłym wykonywaniem przysługującego Pani prawa własności.

Dokonując sprzedaży rzeczonego udziału w wysokości ¹/₄ w działce Pani prywatnego, odrębnego majątku, stoi Pani na stanowisku, że będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT.

Stanowisko Pani w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 przedstawione w uzupełnieniu z 10 kwietnia 2024 r.

W przypadku uznania – przez Dyrektora KIS – że przedstawiona transakcja podlegałaby jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to uważam, że w świetle art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług jednocześnie nie mogłaby ona – transakcja – korzystać ze zwolnienia przedmiotowego, bowiem dostawa dotyczy terenu przeznaczonego pod zabudowę – co wynika z MPZP.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziałów w działce nr 1 (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) oraz prawidłowe w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziałów w działce nr 1 (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku prywatnego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że nie jest Pani czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Zakupiła Pani (…) r., w drodze przetargu od Gminy ¹/₄ udziałów w prawie własności nieruchomości niezabudowanej działki nr 1 do swojego majątku prywatnego. Działka nr 1 nie była wykorzystywana do żadnej działalności gospodarczej, w tym zwolnionej oraz nie była użytkowana. Przedmiotowa działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej. Nieruchomość nigdy nie była udostępniana osobom trzecim odpłatnie lub nieodpłatnie. Na podstawie umowy przedwstępnej udzieliła Pani Kupującemu pełnomocnictwa do dysponowania nieruchomością we wszelkich sprawach związanych z uzyskaniem m.in.: pozwolenia na budowę, uzyskania zapewnień dostawy mediów oraz warunków technicznych budowy przyłączy do sieci oraz podpisania umów z dostawcami mediów, uzyskania decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu, uzyskania i odbioru z właściwych instytucji wszelkich dokumentów związanych z przedmiotową nieruchomością w szczególności wpisów do rejestru gruntów, wypisów i zaświadczeń z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaświadczeń dot. rewitalizacji oraz zalesienia, zawierania umów z gestorami sieci, a także do wszelkich innych niezbędnych czynności i uzgodnień, w tym w szczególności z dostawcami sieci, zarządcą dróg, zieleni i terenów przyległych, niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę, a także przed wszelkimi Urzędami, Starostwem Powiatowym, Geodetą i wszystkimi innymi podmiotami, których decyzyjność jest niezbędna w celu realizacji inwestycji budowlanej na nieruchomości, będącej przedmiotem niniejszego aktu. Wyraziła Pani również zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane, w tym na swobodny dostęp na nieruchomość w celu dokonania niezbędnych badań i pomiarów, na potrzeby wykonania niezbędnych projektów budowlanych związanych z nieruchomością oraz do uzyskania wszelkich uzgodnień, zezwoleń oraz decyzji budowlanych.

Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż udziałów w działce nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

Dla ustalenia, czy sprzedaż towaru (¹/₄ udziałów w działce nr 1) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w pierwszej kolejności należy ustalić, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży udziałów w nieruchomościach występuje z tytułu tej transakcji w charakterze podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), na podstawie którego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

W myśl art. 389 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności udziałów w nieruchomości.

Należy zwrócić również uwagę na kwestię udzielonego przez Panią Kupującemu pełnomocnictwa.

W świetle art. 95 Kodeksu cywilnego:

W oparciu o art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Według art. 99 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 109 Kodeksu cywilnego:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Tezę taką potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2017 r. sygn. akt I FSK 2033/15, wyrażony na gruncie podobnego aczkolwiek nie identycznego stanu faktycznego, w którym stwierdził: „Fakt, że zasadnicza aktywność w zakresie planowanego procesu inwestycyjnego spoczywać będzie na spółce jest bez znaczenia dla uznania go za podatnika, skoro spółka – jako jego pełnomocnik – jest jedynie jego reprezentantem w tych czynnościach, działając w jego imieniu i na jego rzecz, czyli w jego interesie majątkowym. Podejmowanie aktywności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 VATU za pośrednictwem pełnomocnika nie zwalnia mocodawcy, w którego imieniu i na rzecz działa pełnomocnik, od przymiotu bycia podatnikiem VAT w rozumieniu tych przepisów”.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że z tytułu sprzedaży ¹/₄ udziału w działce nr 1 występuje Pani w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Powyższe wynika z faktu, że pomimo iż ww. działania nie są podejmowane bezpośrednio przez Panią, nie oznacza, że pozostaną bez wpływu na Pani sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Kupujący, dokonując ww. działań, uatrakcyjnił przedmiotową nieruchomość będącą w Pani posiadaniu. Działania te, dokonywane za Pani pełną zgodą wpłynęły generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości (udziałów w działce nr 1) jako towaru i wzrost ich wartości. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostały „wykonane” w Pani sferze podatkowoprawnej. W tym kontekście bez znaczenia pozostała okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpiły różne czynności powodujące zwiększenie atrakcyjności nieruchomości (udziałów w działce nr 1) i ostatecznie ich sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Panią stosownych pełnomocnictw skutkowało tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Kupującego są podejmowane w Pani imieniu i na Pani korzyść, ponieważ to Pani jako współwłaściciel nieruchomości (udziałów w działce nr 1) jest stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nią związanych.

Tezę taką potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2017 r. sygn. akt I FSK 2033/15, wyrażony na gruncie podobnego aczkolwiek nie identycznego stanu faktycznego, w którym stwierdził: „Fakt, że zasadnicza aktywność w zakresie planowanego procesu inwestycyjnego spoczywać będzie na spółce jest bez znaczenia dla uznania go za podatnika, skoro spółka – jako jego pełnomocnik – jest jedynie jego reprezentantem w tych czynnościach, działając w jego imieniu i na jego rzecz, czyli w jego interesie majątkowym. Podejmowanie aktywności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 VATU za pośrednictwem pełnomocnika nie zwalnia mocodawcy, w którego imieniu i na rzecz działa pełnomocnik, od przymiotu bycia podatnikiem VAT w rozumieniu tych przepisów”.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż przez Panią ¹/₄ udziałów w działce nr 1, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, jest dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności podjęła Pani działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała Pani aktywność w przedmiocie zbycia prawa własności udziałów w nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W konsekwencji, sprzedaż ¹/₄ udziałów w działce nr 1 podlega opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż przez Panią 1/4 udziałów w działce nr 1 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Pani stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 należy uznać za nieprawidłowe.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Jak wynika z art. 2 pkt 33 ustawy:

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k) Dyrektywa 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.):

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen, teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług, w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W analizowanej sprawie, przedmiotem sprzedaży jest teren objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej.

W konsekwencji dla dostawy ¹/₄ udziałów w działce nr 1 nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ działka stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu udziałów w nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

·brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Opis sprawy wskazuje, że nie wykorzystywała Pani udziałów w działce nr 1 do żadnej działalności w tym do działalności zwolnionej.

Oznacza to, że dla sprzedaży ¹/₄ udziałów w działce nr 1 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie jest spełniony jeden z określonych w tym przepisie warunków niezbędnych do zastosowania zwolnienia.

Zatem, dla dostawy opisanych we wniosku udziałów w działce nr 1 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W związku z powyższym sprzedaż ¹/₄ udziałów w działce nr 1 będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż udziałów w działce nr 1 będzie opodatkowana podatkiem VAT bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy.

Tym samym Pani stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Należy zauważyć, że w myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisem stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Panią, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).