Opodatkowanie sprzedaży działki podatkiem od towarów i usług; naliczenie podatku VAT od tej transakcji.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 stycznia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 15 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 marca 2024 r. (wpływ 25 marca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca – S, prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą: X, aktem notarialnym z 30 grudnia 2022 r, zawarł z Gminą umowę sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr 5. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działka stanowi (...) grunty orne. Nieruchomość objęta postępowaniem przetargowym została podana do publicznej wiadomości w formie Wykazu nieruchomości przeznaczonych do zbycia w trybie przetargu nieograniczonego z 8 marca 2022 r. poprzez wywieszenie na tablicy ogłoszeń UMiG i opublikowanie w BIP UMiG oraz prasie.

Zbycie nieruchomości odbyło się na podstawie przetargu ustnego nieograniczonego oraz w następstwie Uchwały Rady Miejskiej w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż ww. nieruchomości w trybie przetargowym. W wyniku przetargu wyłoniony został S.

Nieruchomość o jakiej mowa powyżej nabyta została na potrzeby prowadzonej przez S jednoosobowej działalności gospodarczej. Sprzedaż ww. nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 23% na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 , art. 7 ust. 1 oraz art. 41 ust. 1, art. 43 ust. 1 pkt 9 a contrario w zw. z art. 146 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Na skutek rozmów prowadzonych ze spółką „D” która zgłosiła do Wnioskodawcy zainteresowanie, doszło do zawarcia przez S przedwstępnej umowy sprzedaży niezabudowanej nieruchomości, która zostanie wydzielona z działki ewidencyjnej nr 5. Ww. umowa sporządzona została w postaci aktu notarialnego.

Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca nie występował o zmianę przeznaczenia działki w miejscowym planie przestrzennym. Inicjatorem podziału działek jest Kupujący. Wniosek złożony zostanie przez Wnioskodawcę za pośrednictwem Kupującego.

Wnioskodawca nie zwiększał przed zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży wartości działki. Od czasu, kiedy Wnioskodawca wszedł w posiadanie przedmiotowej nieruchomości, nie wydzierżawiał jej, ani też nie wynajmował osobom trzecim, jak też nie otrzymywał z tego tytułu żadnych przychodów, ani innych korzyści ekonomicznych. Na działce nie jest prowadzona działalność rolnicza.

W tym miejscu należy wskazać, iż Wnioskodawca nie zamieszczał wcześniej ogłoszeń marketingowych w prasie, sieci czy środkach masowego przekazu. Na działce postawiony jest jedynie baner informacyjny.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, działka położona jest na terenie oznaczonym symbolem K2.3 MU, dla którego ustalono przeznaczenie terenu – teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej, obejmujący zabudowę mieszkaniową albo usługową albo mieszkaniowo-usługową, na którym ustala/dopuszcza się zabudowę mieszkaniową jednorodzinną szeregową lub wielorodzinną, usługi użyteczności publicznej i nieuciążliwe, zieleń urządzoną, ciągi piesze, miejsca parkingowe, dojazdy, zakazuje się wolno stojących budynków garażowych i gospodarczych, dopuszcza się lokalizację urządzeń infrastruktury technicznej.

Działka nr 5 położona jest na obszarze rewitalizacji, przy czym, na obszarze rewitalizacji nie ustanowiono Specjalnej Strefy Rewitalizacji. Na obszarze rewitalizacji nie ustanowiono prawa pierwokupu na rzecz Gminy. Działka nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu, w stosunku do nieruchomości nie zostały wydane decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Wyżej wskazana przedwstępna umowa sprzedaży podpisana została pod warunkiem:

·uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o pow. użytkowej 527,40 m², w tym sala sprzedaży o pow. 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie 20 miejsc postojowych;

·uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi, zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującego;

·potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

·niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości, skutkującego koniecznością rekultywacji;

·uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalającą na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;

·uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym;

·uzyskaniem przez S, najpóźniej do dnia podpisania umowy przyrzeczonej, Indywidualnej Interpretacji Podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczenia podatku VAT.

Zgodnie z brzmieniem aktu notarialnego, Kupującemu udzielone zostało pełnomocnictwo z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej w szczególności do: składania wniosków; odbioru wymaganych decyzji i postanowień; dokonywania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia się do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru; uzyskanie decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, do złożenie wniosków w celu jej uzyskania i odbioru.

Sprzedający wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii, z wnioskiem o podział działek itp.

Wnioskodawca zawarł z Kupującym umowę dzierżawy części działki 5 na okres 3 miesięcy. Za okres dzierżawy Wnioskodawcy przysługuje czynsz w wysokości 30 zł miesięcznie.

Nieruchomość objęta aktem notarialnym przedwstępnej umowy sprzedaży jest udostępniona Kupującemu. Wnioskodawca na dzień sporządzenia niniejszego wniosku nie udostępnia działki innemu podmiotowi trzeciemu.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie PKD 68.10.Z – Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, 41.10.Z – Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, 41.20.Z – Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, 68.20.Z – Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, 68.31.Z – Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami.

Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości związanych z prowadzoną jednoosobową działalnością gospodarczą. Wnioskodawca oprócz wskazanej działki jest również właścicielem mieszkania, które nie służy prowadzonej działalności gospodarczej.

W tym miejscu wskazać należy, że firma prowadzona przez S jest czynnym podatnikiem VAT, zgodnie z wykazem prowadzonym przez szefa Krajowej Administracji Skarbowej.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Zgodnie z decyzją Burmistrza Miasta i Gminy zatwierdzającej podział nieruchomości oznaczonej jako działka nr ewidencyjny 5 o powierzchni ha, doszło do podziału ww. działki na dwie mniejsze, w tym działkę podlegającą sprzedaży, której nadano nr ewidencyjny: 9.

Działka nie była i nie jest oraz nie będzie do czasu jej zbycia wykorzystywana na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej.

W związku z nabyciem działki dokonano odliczenia podatku VAT.

Z tytułu nabycia działki nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Sprzedawana działka nie jest oraz nie była w okresie jej posiadania wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Pytanie

W związku z koniecznością uzyskania interpretacji podatkowej, Wnioskodawca zwraca się z pytaniem, czy w zaistniałym stanie faktycznym konieczne jest naliczenie podatku VAT przy zawarciu umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości?

Pana stanowisko w sprawie

Wnioskodawca z uwagi na to, iż nabył oraz sprzedaje nieruchomość w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej, jak również z uwagi na fakt bycia czynnym płatnikiem tegoż podatku, wskazuje, iż w jego ocenie, sprzedaż nieruchomości zgodnie z zaistniałym stanem faktycznym winna zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej – zawarta w ustawie – ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

W powołanym wyżej orzeczeniu TSUE wskazał, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1, z późn. zm.). Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób kwestię tę rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Za podatnika należy zatem uznać także osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, czyniąc w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta. Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie etapów. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie towarów, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

Jednocześnie ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia „zamiar”. Zgodnie z definicją zawartą we „Współczesnym słowniku języka polskiego” (Wydawnictwo Langenscheidt, Warszawa 2007 r.) „zamiar” oznacza „intencję zrobienia czegoś, zamysł, plan, projekt, chęć”. Wobec powyższego istotą zamiaru są intencje jakie przyświecają dokonywanym czynnościom oraz cel, który dana osoba ma osiągnąć dokonując tych czynności.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że za podatnika uznaje się również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i dokonała w tym celu pewnych nakładów, mimo że sama sprzedaż jeszcze się nie rozpoczęła, czy nawet nigdy nie zostanie rozpoczęta. Bardzo istotnym elementem, przesądzającym o prowadzeniu działalności gospodarczej są czynności przygotowawcze, jakich dokonuje dany podmiot w związku z rozpoczęciem działalności. Sam zamiar prowadzenia działalności powiązany z zakupami realizowanymi w tym celu nadaje status podatnika podatku od towarów i usług, już nawet w fazie dokonywania czynności przygotowawczych, co wynika m.in. z orzeczenia TSUE z 29 lutego 1996 r. C-10/94 w sprawie Intercommunale voor zeewaterontzilting (INZO).

Innymi orzeczeniami TSUE potwierdzającymi powyższe stanowisko jest wyrok z 1 marca 2012 r. w sprawie C-280/10 Kopalnia Odkrywkowa Polski Trawetyn, jak również w wyrok z 8 czerwca 2000 r. w sprawie C-400/98 Breitshol, z których wynika, że poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy uznać za działalność gospodarczą. Sam zamiar prowadzenia działalności gospodarczej potwierdzony obiektywnymi dowodami przesądza o potrzebie traktowania danego podmiotu jako podatnika VAT nawet wtedy, gdy przewidywana transakcja gospodarcza, która miała prowadzić do transakcji opodatkowanych, nie zostanie zrealizowana.

W związku z powyższym zaznacza się, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE z 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., w sprawie C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W konsekwencji dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i podejmowanych w odniesieniu do niego działań w całym okresie posiadania. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych co stwierdził Trybunał Sprawiedliwości UE w powołanym wyżej orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht).

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą m.in. w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT. Nabył Pan – na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej –działkę. Nabycie działki było opodatkowane podatkiem VAT. W związku z nabyciem działki dokonał Pan odliczenia podatku od towarów i usług. Zamierza Pan sprzedać działkę na rzecz Kupującego. W tym celu doszło do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży niezabudowanej nieruchomości, składającej się z działki (9), która zostanie wydzielona z większej działki (5). Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka położona jest na terenie, dla którego ustalono przeznaczenie terenu – teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej, obejmujący zabudowę mieszkaniową albo usługową albo mieszkaniowo-usługową. Wyżej wskazana przedwstępna umowa sprzedaży podpisana została m.in. pod warunkiem:

·uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o pow. użytkowej 527,40 m², w tym sala sprzedaży o pow. 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie 20 miejsc postojowych;

·uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi, zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującego;

·potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

·niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości, skutkującego koniecznością rekultywacji;

·uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalającą na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;

·uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym;

Kupującemu udzielone zostało pełnomocnictwo z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej w szczególności do: składania wniosków; odbioru wymaganych decyzji i postanowień; dokonywania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia się do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru; uzyskanie decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, do złożenie wniosków w celu jej uzyskania i odbioru.

Wyraził Pan zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii, z wnioskiem o podział działek itp.

Zawarł Pan z Kupującym umowę dzierżawy części działki sprzed wydzielenia na okres 3 miesięcy. Za okres dzierżawy przysługuje Panu czynsz w wysokości 30 zł miesięcznie.

Sprzedawana działka nie jest oraz nie była w okresie jej posiadania wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki.

W pierwszej kolejności należy ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działki, będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym należy wskazać, że elementami przesądzającymi o uznaniu transakcji sprzedaży działki za prowadzenie działalności gospodarczej jest cel nabycia oraz całokształt działań, jakie podjął/podejmie Pan w odniesieniu do działki przez cały okres jej posiadania.

Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomość stanowiła majątek prywatny, to podatnik musi w całym okresie jej posiadania wykazywać zamiar wykorzystywania danej nieruchomości, czy jej części, w ramach majątku prywatnego.

Jak wynika z opisu sprawy, grunt, z którego wydzielona została działka będąca przedmiotem sprzedaży, został nabyty przez Pana na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto, jak wynika z uzupełnienia do wniosku, w związku z nabyciem działki dokonał Pan odliczenia podatku VAT.

Powyższe czynności jednoznacznie wskazują, że działka służyła celom gospodarczym, a nie potrzebom prywatnym.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), na podstawie którego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

W myśl art. 389 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności udziałów w nieruchomości.

Należy zwrócić również uwagę na kwestię udzielonego przez Pana Kupującemu pełnomocnictwa.

W świetle art. 95 Kodeksu cywilnego:

W oparciu o art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Według art. 99 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 109 Kodeksu cywilnego:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Tezę taką potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2017 r. sygn. akt I FSK 2033/15, wyrażony na gruncie podobnego aczkolwiek nie identycznego stanu faktycznego, w którym stwierdził: „Fakt, że zasadnicza aktywność w zakresie planowanego procesu inwestycyjnego spoczywać będzie na spółce jest bez znaczenia dla uznania go za podatnika, skoro spółka – jako jego pełnomocnik – jest jedynie jego reprezentantem w tych czynnościach, działając w jego imieniu i na jego rzecz, czyli w jego interesie majątkowym. Podejmowanie aktywności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 VATU za pośrednictwem pełnomocnika nie zwalnia mocodawcy, w którego imieniu i na rzecz działa pełnomocnik, od przymiotu bycia podatnikiem VAT w rozumieniu tych przepisów”.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że z tytułu sprzedaży działki będzie Pan występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Przede wszystkim, działkę nabył Pan na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej i odliczył Pan podatek naliczony przy jej nabyciu. Poza tym, na podstawie udzielonego przez Pana pełnomocnictwa, Kupujący podejmie szereg działań szczegółowo opisanych wyżej, w efekcie których nastąpi uatrakcyjnienie działki, co de facto skutkować będzie wzrostem jej wartości. W efekcie wykonywanych czynności, dostawie będzie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Nie zmienia tego okoliczność, że działań tych nie podejmie Pan, lecz Kupujący. Do dnia sprzedaży działki, czynności wykonywane przez Kupującego w ramach udzielonego mu pełnomocnictwa, wywołują skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej, gdyż to Pan jest stroną podejmowanych czynności, a nie Kupujący, występujący jako Pana pełnomocnik.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż działki będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W konsekwencji, sprzedaż działki podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Stosownie do art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Według art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.):

Na mocy art. 93 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Natomiast art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że:

Zatem podział działek w oparciu o art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami może być dokonany wyłącznie wówczas, gdy przeznaczenie i możliwości zagospodarowania działek ewidencyjnych, powstałych po podziale, będzie odpowiadać przepisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Gdy brak jest takiego planu, podział jest możliwy w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, która określa warunki podziału i możliwości zabudowy powstałych w ten sposób działek.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług, w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W analizowanym przypadku, zgodnie z obowiązującym MPZP działka 5 położona jest na terenie, dla którego ustalono przeznaczenie terenu – teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej, obejmujący zabudowę mieszkaniową albo usługową albo mieszkaniowo-usługową. Tym samym, na moment dostawy niezabudowanej działki nr 9 (wydzielonej z działki 5), grunt ten będzie stanowił teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jego sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1)towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2)przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z uzupełnienia do wniosku, działka nie jest oraz nie była w okresie jej posiadania wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Oznacza to, że planowana sprzedaż działki nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie został spełniony jeden z niezbędnych warunków określonych w tym przepisie.

W konsekwencji planowana przez Pana sprzedaż działki powinna zostać opodatkowana właściwą dla przedmiotu sprzedaży stawką podatku VAT.

Podsumowując, stwierdzam, że planowana przez Pana sprzedaż działki będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, w związku z czym, będzie Pan zobowiązany naliczyć podatek VAT od tej transakcji.

Zatem, Pana stanowisko uznałem jako prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).