Zastosowanie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy dla sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 lutego 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 28 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy dla sprzedaży nieruchomości.

Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 marca 2024 r. (data wpływu: 4 kwietnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej od 1 stycznia 2020 r. prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem jest wynajem, kupno i sprzedaż nieruchomości.

Jest Pani czynną podatniczką VAT. Od momentu rozpoczęcia działalności gospodarczej tj. od 1 stycznia 2020 r. wszystkie transakcje związane z nieruchomościami, w tym ich nabywanie, sprzedaż oraz wynajem, są rozliczane jako przychody i koszty działalności gospodarczej. Nabywane przez Panią nieruchomości są traktowane w Pani działalności jako towary handlowe.

W ubiegłym roku nabyła Pani nieruchomość położoną w (...), przy ul. (...), od osób fizycznych niebędących podatnikami podatku VAT, w związku z tym, nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego przy zakupie.

Nabyta w ubiegłym roku nieruchomość nie była objęta pierwszym zasiedleniem.

W najbliższej przyszłości zamierza Pani dokonać sprzedaży tej nieruchomości.

Po zakupie nieruchomości przeprowadziła Pani prace remontowe oraz budowlane. Nakłady te, przekroczyły 30% wartości początkowej budynku, co skłoniło Panią do ponownego zastanowienia się nad kwestiami związanymi z VAT w kontekście planowanej sprzedaży tej nieruchomości.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Wyjaśniła Pani, że w odniesieniu do nieruchomości, którą zamierza Pani sprzedać doszło do pierwszego zasiedlenia. Budynek pochodzi z okresu międzywojennego XX wieku. Nieruchomość była użytkowana przez poprzednich właścicieli przed II wojną światową. Nieruchomość jest budynkiem mieszkalnym, użytkowana była na cele mieszkalne, od lat 70-tych XX wieku wynajmowana była na cele mieszkalne.

Pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku

Czy w kontekście opisanego stanu faktycznego, jako czynny podatnik VAT prowadzący działalność gospodarczą obejmującą kupno, sprzedaż oraz wynajem nieruchomości, może Pani skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości nabytej w ubiegłym roku, pomimo dokonania nakładów przekraczających 30% wartości budynku, biorąc pod uwagę przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku

Na podstawie przedstawionego stanu faktycznego oraz dokonanej analizy przepisów prawa podatkowego, Pani zdaniem transakcja sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT .

Uzasadnienie

Argumentacja opiera się na dwóch kluczowych założeniach. Po pierwsze, nieruchomość nabyta i przeznaczona do sprzedaży w myśl ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.) nie stanowi w Pani działalności gospodarczej środka trwałego, lecz w myśl ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.) oraz zgodnie z charakterystyką prowadzonej działalności, która obejmuje kupno oraz sprzedaż nieruchomości oraz fakt, iż przedmiotowa nieruchomość została zakupiona z zamiarem odsprzedaży, powinna zostać zakwalifikowana jako towar w rozumieniu prowadzonej działalności gospodarczej.

W analizie przepisów dotyczących ustawy o podatku dochodowym kluczowym aspektem jest zrozumienie, że ograniczenie dotyczące 30% nakładów ma zastosowanie wyłącznie do wartości początkowej nieruchomości, a to z kolei determinuje, iż nieruchomość ta, musi stanowić środek trwały w działalności gospodarczej. Wydatki, które kwalifikują się jako ulepszenie w świetle tej ustawy, obejmują inwestycje, takie jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja, które zwiększają wartość użytkową budynku lub lokalu. Warto zaznaczyć, że aby wydatki te były rozpoznawane jako ulepszenia, niezbędne jest, aby bezpośrednio dotyczyły one środka trwałego.

Podkreślenie, że nakłady muszą być związane ze środkiem trwałym, jest istotne dla zrozumienia, jakie inwestycje można zakwalifikować jako podlegające temu limitowi. To założenie podkreśla, że nie każdy wydatek na nieruchomość może być uznany za ulepszenie podlegające regulacjom podatkowym. Tylko te inwestycje, które realnie przyczyniają się do wzrostu wartości środka trwałego i jego długoterminowego użytkowania, mieszczą się w ramach definicji ulepszeń, jaką przyjmuje ustawa o podatku dochodowym.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje wartości początkowej w kontekście towarów, co oznacza, że ograniczenie to nie ma zastosowania do nieruchomości traktowanej jako towar. Wartość początkowa jest cechą charakterystyczną dla środków trwałych, a nie towarów, co w Pani ocenie pozwala na zastosowanie zwolnienia z podatku VAT przy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, niezależnie od wysokości poniesionych na nią nakładów.

W kontekście omawianej nieruchomości, choć dokonano istotnych prac budowlanych, co może być traktowane jako ulepszenie, to w Pani działalności Nieruchomość ta, nie jest traktowana jako środek trwały, lecz jako towar.

Dlatego też, ograniczenie dotyczące poniesionych nakładów wyższych niż 30% wartości początkowej nie ma zastosowania, ponieważ nie definiuje się wartości początkowej towaru w tym samym sensie , co wartości początkowej środka trwałego.

Podsumowując, sprzedaż nieruchomości spełnia wszystkie przesłanki do skorzystania ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomość spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Kwestia sposobu opodatkowania VAT dostawy budowli, budynków lub ich części została przede wszystkim uregulowana w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Pierwszym zasiedleniem jest więc szeroko rozumiane pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Przykładowo, pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma miejsce zarówno w sytuacji, gdy po wybudowaniu budynku oddany zostanie on w najem, jak też w przypadku, gdy będzie on wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej, bądź będzie zamieszkały przez osoby fizyczne – w obu przypadkach dojdzie do korzystania z budynku.

Podkreślić w tym miejscu należy, że termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.

Stosownie do art. 22g ust. 17 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 ze zm.):

Ulepszeniem środka trwałego - w rozumieniu ustawy podatkowej - jest więc:

• przebudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub technicznych,
• rozbudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, które powiększają ten środek trwały,
• rekonstrukcja środka trwałego, tj. wykonanie prac, w wyniku których nastąpi odtworzenie zniszczonego środka trwałego do jego poprzedniego stanu,
• adaptacja środka trwałego, tj. wykonanie prac mających na celu przystosowanie danego środka trwałego do spełniania odmiennych funkcji od tych, dla których został zbudowany lub użytkowany,
• modernizacja środka trwałego, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Tym samym nakłady na ulepszenie środków trwałych zmierzają do podjęcia bądź rozszerzenia działalności w drodze budowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, powodujących istotną zmianę cech użytkowych.

Powyższe przepisy wskazują, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym, należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych. Zatem nieruchomości (np. lokale mieszkalne lub usługowe), które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy, odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy ulepszenia środków trwałych.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jeśli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od tego podatku VAT dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

Z powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że – co do zasady – grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również dostawa gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Pani wątpliwości sprowadzają się do zastosowania zwolnienia z podatku VAT przy sprzedaży Nieruchomości nabytej w ubiegłym roku, pomimo dokonania nakładów przekraczających 30% wartości budynku, biorąc pod uwagę art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani czynnym podatnikiem VAT. Prowadzi Pani działalność gospodarczą, której przedmiotem jest wynajem, kupno i sprzedaż nieruchomości. Od momentu rozpoczęcia działalności gospodarczej tj. od 1 stycznia 2020 r. wszystkie transakcje związane z nieruchomościami (w tym ich nabywanie, sprzedaż oraz wynajem) są rozliczane jako przychody i koszty działalności gospodarczej. Nabywane przez Panią nieruchomości są traktowane w działalności jako towary handlowe.

W roku 2023 r. nabyła Pani nieruchomość, od osoby fizycznej niebędącej podatnikiem podatku VAT. W najbliższej przyszłości zamierza Pani ją sprzedać. Nieruchomość jest budynkiem mieszkalnym, użytkowana była na cele mieszkalne.W odniesieniu do Nieruchomości doszło do pierwszego zasiedlenia. Budynek był użytkowany na cele mieszkalne już przed II wojną światową.

W analizowanym przypadku – jak wskazano we wniosku – zakupiła Pani Nieruchomość jako towar handlowy, do dalszej odsprzedaży. Przy zakupie Nieruchomości przeprowadziła Pani prace remontowe oraz budowlane. Nakłady te, przekroczyły 30% wartości początkowej budynku. Przeznaczyła Pani Nieruchomość do dalszej odsprzedaży. Dlatego też, pomimo dokonywania prac remontowych i budowlanych przekraczających 30% wartości ceny nabycia Nieruchomości, nie można mówić o dokonywaniu w niej ulepszeń wskazanych w art. 2 pkt 14 ustawy, gdyż nie stanowi ona środka trwałego w Pani działalności.

Jak już zaznaczono powyżej, na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkiem trwałym.

Skoro w rozpatrywanej sprawie nie mamy do czynienia ze środkiem trwałym, nakłady ponoszone przez Panią na Nieruchomość, nie stanowią ulepszenia w rozumieniu cyt. wyżej przepisów ustaw o podatku dochodowym.

Tym samym, zostaną spełnione przesłanki zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ transakcja nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz od daty pierwszego zasiedlenia minął okres przekraczający dwa lata.

Zgodnie z cytowanym wcześniej art. 29a ust. 8 ustawy, sprzedaż gruntu, na którym znajduje się Nieruchomość również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wobec możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do dostawy Nieruchomości badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest w tych okolicznościach niezasadne.

Tym samym, Pani stanowisko w zakresie zwolnienia uznaję za nieprawidłowe, ponieważ sprzedaż Nieruchomości będzie dokonywana na podstawie innej podstawy prawnej niż Pani wskazała tj. wynikającej z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).