Nieuznanie Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży udziału w prawie własności nieruchomości oraz zwolnienie od podatku VAT ww. sprzedaży.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

-nieprawidłowe w zakresie nieuznania Pana za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży udziału w prawie własności nieruchomości,

-prawidłowe w zakresie zwolnienia od podatku VAT ww. sprzedaży.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 lutego 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 20 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

-nieuznania Pana za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży udziału w prawie własności nieruchomości,

-zwolnienia od podatku VAT ww. sprzedaży.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 kwietnia 2024 r. (wpływ 11 kwietnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest niemieckim rezydentem podatkowym. W Polsce jest przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą wyłącznie w ramach spółki cywilnej. Podatek dochodowy z tytułu działalności prowadzonej w ramach spółki cywilnej rozliczany jest na zasadach podatku liniowego. W związku z działalnością spółki cywilnej Wnioskodawca podlega w Polsce ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu.

Przedmiotem działalności spółki cywilnej jest wynajem nieruchomości położonej w Polsce. Zarządzaniem nieruchomością zajmuje się firma zewnętrzna, której wspólnicy spółki cywilnej powierzyli umownie obowiązki w tym zakresie udzielając również niezbędnego pełnomocnictwa w formie z podpisami notarialnie poświadczonymi.

Nieruchomość, o której mowa wyżej to budynek wpisany do gminnej ewidencji zabytków, w którym wyodrębnione są wynajmowane osobom trzecim lokale usługowe (lokale usługowo-handlowe, gastronomiczne i biurowe). W budynku nie są wyodrębnione lokale mieszkalne i żaden lokal nie jest wynajmowany na cele mieszkaniowe. Wszystkie umowy najmu mają charakter długoterminowy. Nieruchomość ta jest współwłasnością Wnioskodawcy i osoby trzeciej w równych częściach (współwłasność ułamkowa po ½ części). Wnioskodawca nabył swój udział w opisanej nieruchomości do majątku prywatnego na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu z dnia 22 maja 2012 r. W momencie nabycia nieruchomość była już od dawna faktycznie użytkowana (jest to zabytek).

Dla ww. nieruchomości Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr ...

Opisana nieruchomość nie jest składnikiem majątkowym wprowadzonym do spółki cywilnej (nie jest środkiem trwałym spółki cywilnej) i pozostaje ona składnikiem majątku prywatnego Wnioskodawcy i drugiego współwłaściciela (współwłasność ułamkowa). Podstawą wykorzystywania tej nieruchomości przez spółkę cywilną jest umowa spółki cywilnej z 23 maja 2012 roku zawarta w zwykłej formie pisemnej. W ramach umowy wspólnicy spółki cywilnej (jednocześnie współwłaściciele opisanej nieruchomości) w celu umożliwienia realizacji celu polegającego na prowadzeniu w spółce cywilnej działalności w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami wnieśli tytułem wkładów prawo nieodpłatnego korzystania z opisanej nieruchomości przez spółkę cywilną (każdy współwłaściciel w ½ części). Zgodnie z umową spółki cywilnej udziały wspólników w spółce cywilnej, w tym udziały w zyskach spółki cywilnej, są równe (po 50%).

Spółka cywilna w związku z wykorzystywaniem nieruchomości ponosi bieżące koszty utrzymania nieruchomości i niezbędnych remontów. Nie były ponoszone żadne wydatki o charakterze nakładów, które zwiększyłyby wartość nieruchomości. W szczególności w okresie 2 ostatnich lat nie były ponoszone żadne nakłady, których wartość przekraczałaby 30% wartości nieruchomości.

Konkretyzując powyższe, w budynku wykonano jedynie następujące prace:

(1.) W latach 2015-2016 dokonano remontu elewacji. Wcześniejszy remont elewacji był wykonywany w latach 90-tych. Remont był niezbędny, również ze względów bezpieczeństwa, o czym świadczyły odpadające tynki i gzymsy stanowiące zagrożenie dla przechodniów (przy elewacji znajduje się chodnik). Pęknięcia w elewacji powodowały przenikanie wody do pomieszczeń biurowych w czasie opadów. Wykonywane przeglądy budowlane również wskazywały na potrzebę remontu. Dodać należy, że wykonano jedynie remont polegający na odtworzeniu pierwotnego stanu elewacji bez modernizacji, a to ze względu na wymogi związane z ochroną zabytków. Koszt remontu elewacji wyniósł ok. … złotych.

(2.) W roku 2016 zamontowano klimatyzację w pomieszczeniu na poddaszu, bez którego wykonania nie byłoby możliwości wynajmu oraz w jednym z biur na przedostatniej kondygnacji. Koszt montażu klimatyzacji to ok. … zł

(3.) W roku 2016 zamontowano też domofon i monitoring, a to ze względu na liczne kradzieże. Koszt wyniósł ok. … zł

(4.) W roku 2019 wykonano remont klatki schodowej. Na klatce schodowej były wykonywane roboty budowlane polegające na odtworzeniu stanu pierwotnego. Remont nie spowodował zwiększenia powierzchni użytkowej schodów. Klatka schodowa również posiada zabytkowe elementy tj. łukowe stropy ceglane oraz schody stalowe, których ze względu na ochronę zabytku nie można modernizować. Koszt remontu klatki schodowej wyniósł … złotych.

Wszystkie wykonane remonty były wykonywane przez spółkę cywilną w toku eksploatacji budynku. Ich celem było wyłącznie zachowanie lub przywrócenie właściwego stanu technicznego obiektu oraz zachowanie pierwotnej wartości użytkowej. W wyniku remontów nie powstały żadne dodatkowe powierzchnie użytkowe w nieruchomości. W księdze wieczystej budynek opisany jest jako „Budynek mieszkalno-usługowy, zabytkowy, przeznaczony do remontu”.

Wnioskodawca planuje obecnie sprzedaż swojego udziału w prawie własności opisanej wyżej nieruchomości. Oferty sprzedaży będą publikowane w powszechnie przyjęty sposób, tj. w ramach powszechnie dostępnych internetowych portali ogłoszeniowych oraz ewentualnie przez pośrednika w obrocie nieruchomościami. Poza takimi standardowymi działaniami zmierzającymi do zbycia nieruchomości nie będą podejmowane nietypowe, sprofesjonalizowane czynności w celu znalezienia inwestora lub innego kupca nieruchomości.

Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana w inny niż opisany sposób przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca nie będzie ponosił żadnych nakładów o charakterze inwestycyjnym, których celem byłoby zwiększenie wartości nieruchomości czy jej uatrakcyjnienie dla potencjalnego inwestora.

Środki ze sprzedaży nieruchomości mają trafić do majątku prywatnego Wnioskodawcy.

Wnioskodawca nie posiada w Polsce żadnych innych nieruchomości. W przeszłości Wnioskodawca był udziałowcem polskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (… sp. z o.o., KRS: …), która posiadała nieruchomość położoną w Polsce. Wszystkie swoje udziały w … sp. z o.o. Wnioskodawca zbył w 2019 roku.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że:

1.Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

2.Wnioskodawca nie zawarł przedwstępnej umowy z nabywcą udziału w prawie własności nieruchomości. Wnioskodawca nie planuje, ale nie wyklucza zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży z nabywcą. Umowa taka – w przypadku jej zawarcia – będzie zawierała podstawowe klauzule, tj. zobowiązanie do sprzedaży nieruchomości za ustaloną konkretnie cenę w określonym terminie. Wnioskodawca nie będzie udzielał nabywcy pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w jego imieniu w sprawach dotyczących nieruchomości opisanej we wniosku. Jedynym warunkiem jaki może znaleźć się w umowie przedwstępnej jest uzyskanie finansowania przez nabywcę.

3.Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości.

4.Budynek objęty zakresem postawionego we wniosku pytania posadowiony jest na działce numer 1 (…).

5.Nabycie przez Wnioskodawcę udziału w nieruchomości, o której mowa we wniosku nie nastąpiło w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

6.Przy nabyciu nieruchomości nie był wykazywany podatek należny, ponieważ nabycie nie stanowiło czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

7.Nabycie nieruchomości miało charakter prywatny i jest udokumentowane aktem notarialnym. Zbywca nie wystawił faktury ani rachunku.

8.Przy nabyciu udziału w nieruchomości, o której mowa we wniosku Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ nabycie nie stanowiło czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

9.Nieruchomość od momentu nabycia jest wykorzystywana wyłącznie w ten sposób, że prawo do nieodpłatnego korzystania z przysługującego Wnioskodawcy udziału w prawie własności nieruchomości zostało wniesione jako wkład do spółki cywilnej, która prowadzi działalność opisaną we wniosku.

10.Budynek znajdujący się na nieruchomości jest trwale związany z gruntem.

11.Wnioskodawca nie zna dokładnej daty pierwszego zasiedlenia (w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT) budynku, o którym mowa we wniosku, jednak z pewnością do pierwszego zasiedlenia doszło kilkadziesiąt lat temu, a w szczególności nie ma wątpliwości, że do pierwszego zasiedlenia doszło dawniej niż 2 lata temu.

12.Od pierwszego zasiedlenia budynku do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

13.Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budynku. Spółka cywilna wykorzystująca nieruchomość wykonywała jedynie prace o charakterze remontowym opisane we wniosku, których koszt (suma wydatków) też nie przekracza 30% wartości początkowej budynku.

Pytania

1.Czy Wnioskodawca dokonując planowanej sprzedaży udziału w prawie własności nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy dla …, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr … (zabytkowy budynek mieszkalno-usługowy) będzie działać jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, a tym samym czy planowana transakcja będzie przedmiotem podatku od towarów i usług?

2.Czy planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż udziału w prawie własności nieruchomości dla której Sąd Rejonowy dla …, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr … (zabytkowy budynek mieszkalno-usługowy), w przypadku dokonania tej sprzedaży przez Wnioskodawcę w charakterze podatnika VAT, jest objęta zwolnieniem podatkowym z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy planowana transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ nie będzie dokonana przez podatnika podatku od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 z późn. zm., dalej określana jako „ustawa o VAT”), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m. in.: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT). Przez towary rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Podatnikami podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności (art. 15 ust. 1 ustawy o VAT). Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy VAT). Podobnie podatnika podatku od towarów i usług zdefiniowano w art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112. Odrębnym podatnikiem VAT jest spółka cywilna (jej status jako podatnika VAT jest niezależny od statusu wspólników).

W art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112 wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi. Uznanie za podatnika w takich okolicznościach wymaga jednak wyraźnej podstawy prawnej w ustawie o podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego, o opodatkowaniu transakcji podatkiem od towarów i usług można mówić w przypadku spełnienia dwóch przesłanek:

-transakcja musi być dokonana przez podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT,

-transakcja musi stanowić przedmiot podatku od towarów i usług, w tym nie być objęta żadnym zwolnieniem podatkowym.

W pierwszej kolejności należy ustalić, czy transakcja dokonywana jest przez podatnika. Niecelowe jest bowiem analizowanie, czy stanowi ona przedmiot podatku i czy jest ewentualnie objęta zwolnieniem, jeżeli w ogóle nie mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT.

W ocenie Wnioskodawcy, w ramach planowanej transakcji nie będzie on występował jako podatnik VAT, a tym samym transakcja nie będzie opodatkowana tym podatkiem. Planowana czynność mieści się w działaniach stanowiących zarządzanie prywatnym majątkiem.

Podejmowane przez Wnioskodawcę działanie nie mieści się w kategorii działalności producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. W szczególności nie jest to działalność handlowca. O działalności podatnika jako działalności gospodarczej można bowiem mówić wówczas, gdy nosi ona znamiona profesjonalizacji. Tymczasem, Wnioskodawca podejmuje działania będące jedynie zwykłymi czynnościami związanymi z racjonalnym zarządzaniem i dysponowaniem majątkiem prywatnym.

W szczególności, należy wskazać, że Wnioskodawca:

nie dokonał nabycia o charakterze typowo inwestycyjnym, a nabył nieruchomość w ramach rozliczenia innej wierzytelności, nie prowadzi działalności gospodarczej w branży obrotu nieruchomościami, nie ponosił żadnych nakładów inwestycyjnych na nieruchomości, którą zamierza sprzedać, nie podejmuje żadnych aktywnych działań marketingowych w celu znalezienia nabywców na nieruchomość, które mogłyby charakteryzować profesjonalną działalność gospodarczą, nie wykorzystywał nieruchomości w sposób komercyjny (działalność taką prowadził inny podatnik VAT - spółka cywilna), nie zmierza do uzyskania trwałego i stałego źródła dochodów; dochód ze sprzedaży nieruchomości będzie miał charakter jednorazowy (w tym kontekście Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że „[...] ustalenie, czy określona osoba jest podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112, wymaga dokonania przez sąd krajowy oceny, czy wykorzystywanie omawianego dobra polegające na jego stopniowej sprzedaży następuje w celu uzyskania stałych dochodów [...] (Wyrok Trybunału Sprawiedliwości z dnia 15 września 2011 r., C-180/10 i C-181/10).

Mając na uwadze wszystkie powyższe okoliczności, Wnioskodawca w ramach sprzedaży nieruchomości nie wystąpi w ogóle w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy dotyczącej zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem takimi nieruchomościami (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Wobec powyższego, planowana transakcja nie będzie opodatkowana podatkiem VAT ze względu na brak statusu podatnika VAT.

Nawet gdyby przyjąć, że Wnioskodawca występuje przy sprzedaży jako podatnik VAT, to planowana transakcja korzysta ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Stosownie do tego przepisu zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W przedstawionym stanie faktycznym do pierwszego zasiedlenia budynku doszło jeszcze przed jego nabyciem przez Wnioskodawcę w 2012 r., a zatem zdecydowanie dawniej niż dwa lata temu. Ponadto Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej nieruchomości (wydatków takich nie ponosiła również spółka cywilna).

Mając na uwadze powyższe, nawet gdyby uznać Wnioskodawcę za podatnika VAT, to planowana sprzedaż udziału w prawie własności nieruchomości korzysta ze zwolnienia podatkowego o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest:

-nieprawidłowe w zakresie nieuznania Pana za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży udziału w prawie własności nieruchomości,

-prawidłowe w zakresie zwolnienia od podatku VAT ww. sprzedaży.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Na mocy art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:

W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Stosownie do art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy. Jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Jak wyżej wskazano uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W pierwszej kolejności należy zatem ustalić, czy dokonując sprzedaży nieruchomości, działa Pan w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan niemieckim rezydentem podatkowym. W Polsce jest przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą wyłącznie w ramach spółki cywilnej. Nie jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nieruchomość, o której mowa we wniosku to budynek wpisany do gminnej ewidencji zabytków, w którym wyodrębnione są wynajmowane osobom trzecim lokale usługowe (lokale usługowo-handlowe, gastronomiczne i biurowe). Budynek posadowiony jest na działce numer 1. W budynku nie są wyodrębnione lokale mieszkalne i żaden lokal nie jest wynajmowany na cele mieszkaniowe. Wszystkie umowy najmu mają charakter długoterminowy. Nieruchomość ta jest współwłasnością Pana i osoby trzeciej w równych częściach (współwłasność ułamkowa po ½ części). Nabył Pan swój udział w opisanej nieruchomości do majątku prywatnego na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu z dnia 22 maja 2012 r. W momencie nabycia nieruchomość była już od dawna faktycznie użytkowana (jest to zabytek).

Opisana nieruchomość nie jest składnikiem majątkowym wprowadzonym do spółki cywilnej (nie jest środkiem trwałym spółki cywilnej) i pozostaje ona składnikiem Pana majątku prywatnego i drugiego współwłaściciela (współwłasność ułamkowa). Podstawą wykorzystywania tej nieruchomości przez spółkę cywilną jest umowa spółki cywilnej z 23 maja 2012 roku zawarta w zwykłej formie pisemnej. W ramach umowy wspólnicy spółki cywilnej (jednocześnie współwłaściciele opisanej nieruchomości) w celu umożliwienia realizacji celu polegającego na prowadzeniu w spółce cywilnej działalności w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami wnieśli tytułem wkładów prawo nieodpłatnego korzystania z opisanej nieruchomości przez spółkę cywilną (każdy współwłaściciel w ½ części). Zgodnie z umową spółki cywilnej udziały wspólników w spółce cywilnej, w tym udziały w zyskach spółki cywilnej, są równe (po 50%).

Planuje Pan obecnie sprzedaż swojego udziału w prawie własności opisanej wyżej nieruchomości. Oferty sprzedaży będą publikowane w powszechnie przyjęty sposób, tj. w ramach powszechnie dostępnych internetowych portali ogłoszeniowych oraz ewentualnie przez pośrednika w obrocie nieruchomościami. Poza takimi standardowymi działaniami zmierzającymi do zbycia nieruchomości nie będą podejmowane nietypowe, sprofesjonalizowane czynności w celu znalezienia inwestora lub innego kupca nieruchomości. Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana w inny niż opisany sposób przez Pana. Nie będzie Pan ponosił żadnych nakładów o charakterze inwestycyjnym, których celem byłoby zwiększenie wartości nieruchomości czy jej uatrakcyjnienie dla potencjalnego inwestora. Środki ze sprzedaży nieruchomości mają trafić do Pana majątku prywatnego. Nie posiada w Polsce żadnych innych nieruchomości. Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości.

Nie zawarł Pan przedwstępnej umowy z nabywcą udziału w prawie własności nieruchomości. Nie planuje Pan, ale nie wyklucza zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży z nabywcą. Umowa taka – w przypadku jej zawarcia – będzie zawierała podstawowe klauzule, tj. zobowiązanie do sprzedaży nieruchomości za ustaloną konkretnie cenę w określonym terminie. Nie będzie Pan udzielał nabywcy pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w jego imieniu w sprawach dotyczących nieruchomości opisanej we wniosku. Jedynym warunkiem jaki może znaleźć się w umowie przedwstępnej jest uzyskanie finansowania przez nabywcę.

Jak wynika z przytoczonego wyżej wyroku TSUE w sprawie C-291/92 – majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że nieruchomość, o której mowa we wniosku nie jest wykorzystywana przez Pana wyłącznie w celach prywatnych (osobistych) w całym okresie jej posiadania. Jak wynika bowiem z okoliczności sprawy wykorzystuje Pan ww. nieruchomość w sposób, któremu nie można przypisać znamion wykorzystywania majątku w celach prywatnych. Nieruchomość nie zaspokaja wyłącznie Pana potrzeb osobistych, gdyż udostępnia Pan przedmiotową nieruchomość Spółce cywilnej, której jest Pan wspólnikiem, a tym samym również czerpiąc korzyści finansowe z działalności Spółki, do której to działalności wykorzystywana jest przedmiotowa nieruchomość.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że udostępnienie przez Pana przedmiotowej nieruchomości Spółce cywilnej, w której sam jest Pan wspólnikiem, stanowi w swej istocie – na tle okoliczności sprawy – świadome podejmowanie działań przez Pana mające na celu wykorzystywanie przedmiotowej działki w celach gospodarczych, a nie prywatnych.

Tym samym wynikająca z opisanych wyżej działań Pana koncepcja wykorzystania przedmiotowej nieruchomości poprzez udostępnienie jej Spółce cywilnej na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (z której to Pan czerpie korzyści finansowe ze względu na bycie wspólnikiem Spółki) dowodzi, że zostały wykonane czynności, które świadczą o tym, że sprzedaż ww. nieruchomości, nie może stanowić czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

A zatem należy stwierdzić, że sprzedaż udziału w prawie własności ww. nieruchomości będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym.

W konsekwencji, czynność sprzedaży udziału w prawie własności działki nr 1 wraz z posadowionym na niej budynkiem będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko w zakresie nieuznania Pana za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży udziału w prawie własności nieruchomości, należało uznać za nieprawidłowe.

W odniesieniu do kwestii zwolnienia od podatku VAT sprzedaży udziału w prawie własności ww. nieruchomości należy zauważyć, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Jednocześnie wskazać należy, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.).

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż udziału w prawie własności budynku znajdującego się na działce nr 1 nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy.

Jak wynika bowiem z opisu sprawy, nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku znajdującego się na działce nr 1 i od momentu pierwszego zasiedlenia ww. budynku do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Jednocześnie nie ponosił Pan wydatków na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budynku. Spółka cywilna wykorzystująca nieruchomość wykonywała jedynie prace o charakterze remontowym opisane we wniosku, których koszt (suma wydatków) też nie przekracza 30% wartości początkowej budynku.

Zatem w odniesieniu do ww. budynku znajdującego się na działce nr 1 zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak posadowione na nim budynki i budowle. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – sprzedaż gruntu nr 1, na którym posadowiony jest ww. budynek, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, pod warunkiem, że strony nie wybiorą opcji opodatkowania, zgodnie z art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy.

Tym samym, sprzedaż przez Pana udziału w prawie własności działki nr 1 wraz z posadowionymi na niej budynkiem, o którym mowa we wniosku, będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT korzystającą ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

Uwzględniając powyższe, Pana stanowisko w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży udziału w prawie własności nieruchomości, należało uznać je za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).