Niepodleganie opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości gruntowej, na której znajduje się lokal użytkowy.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 lutego 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 17 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości gruntowej, na której znajduje się lokal użytkowy.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 8 kwietnia 2024 r. (wpływ 11 kwietnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W okresie od 17 października 1984 r. do 20 maja 2014 r. prowadził Pan jednoosobową działalność gospodarczą, w zakresie transportu drogowego towarów i był Pan zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług VAT.

W dniu 1 października 1996 r. dokonał Pan nabycia jako osoba prywatna od syndyka, udziału w wysokości 1/2 w zabudowanej nieruchomości, w skład której wchodził lokal użytkowy. Nabycie dokonane było bez możliwości odliczenia podatku VAT, a nieruchomość nie została wprowadzona do środków trwałych działalności gospodarczej. Lokal zastał częściowo przez Pana wyremontowany, ale koszty remontu nigdy nie były kosztami w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej i nie odliczał Pan podatku VAT, wykazanego w Fakturach kosztowych od tego remontu. Ponadto, wartość poczynionych nakładów nie przekroczyła 30% wartości zakupu nieruchomości.

W dniu 23 stycznia 1997 r. dokonał Pan zniesienia współwłasności w ww. nieruchomości i od tego roku, tj. od 1997 użyczył Pan prywatnie lokal handlowy córce i synowi, na prowadzoną przez nich działalność gospodarczą.

Lokal użyczony dzieciom był do 31 sierpnia 2023 r.

Doprecyzowanie opisu sprawy

1.Nabycia w 1996 r. udziału w wysokości 1/2 w zabudowanej nieruchomość dokonał Pan na własne nazwisko, jako osoba prywatna, z zamiarem poszerzenia w przyszłości prowadzonej działalności gospodarczej.

2.Nabycia udziału w nieruchomości dokonał Pan od syndyka. Czynność ta była zwolniona od podatku od towarów i usług.

3.W związku z nabyciem udziału w nieruchomości, nie została wystawiona Faktura VAT z wykazanym podatkiem naliczonym VAT.

4.Zniesienie współwłasności w nabytej nieruchomości dokonał Pan wraz z drugim współwłaścicielem. Zniesienie polegało na geodezyjnym wytyczeniu i podziale działki oraz fizycznym podziale lokalu handlowego, stawiając ścianę graniczną. Zniesienie współwłasności nastąpiło w formie aktu notarialnego, w drodze dobrowolnych oświadczeń woli, gdzie strony umowy notarialnej, z tytułu dokonania zniesienia współwłasności, nie dokonywały pomiędzy sobą żadnych dopłat, spłat oraz nie rościli wobec siebie żadnych dalszych pretensji. Czynność ta nie podlegała pod czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług i nie została na nią wystawiona żadna Faktura VAT.

5.Nieruchomość nie była przez Pana wykorzystywana, ani nie jest wykorzystywana w chwili obecnej.

6.Nieruchomość nie była przez Pana wykorzystywana, ani nie jest w chwili obecnej wykorzystywana do żadnych celów.

7.Nieruchomość nie była, ani nie jest wykorzystywana do prowadzenia przez Pana działalności gospodarczej.

8.Zakres obowiązków stron wynikających z umowy użyczenia zobowiązywał Pana syna i Pana córkę do dbania o obiekt handlowy w sposób należyty, w razie potrzeby wykonywanie drobnych prac konserwatorskich i drobnych napraw, opłacania kosztów eksploatacyjnych, kosztów ubezpieczenia obiektu oraz, w zależności od pory roku i w razie potrzeby, odśnieżanie obiektu. W Pana zakresie były ewentualne konieczne naprawy nie związane z eksploatacją a z samym budynkiem. Na całe szczęście takie naprawy nie były konieczne.

9.Pomiędzy Panem, a Pana synem i Pana córką nie miały miejsca żadne rozliczenia w formie pieniężnej lub materialnej.

10.Nieruchomość (lokal handlowy) nie stanowiła środka trwałego w prowadzonej przez Pana syna i Pana córkę działalności gospodarczej.

11.Nieruchomość (lokal handlowy) nie była nigdy włączona do prowadzonej działalności gospodarczej przez Pana syna i Pana córkę.

12.Nieruchomość (lokal handlowy) poza umową użyczenia z Pana synem i Pana córką, nigdy nie była ani nigdy nie będzie udostępniona osobom trzecim na podstawie jakichkolwiek umów w tym dzierżawy, najmu, użyczenia itp.

13.Poza nieruchomością (lokalem handlowym), którą planuje Pan sprzedać nie wchodzą żadne inne budynki, budowle lub lokale. Jest to jedyna nieruchomość znajdująca się na wskazanej działce, którą Pan nabył i zamierza Pan zbyć.

14.Zarówno Pana syn jak i Pana córka nie ponosili żadnych nakładów na ulepszenia użyczonego lokalu. Jedyne ponoszone koszty związane były z utrzymaniem lokalu w należytej staranności, nie powodujące jego pogorszenia.

Pytanie

W 2024 r. planuje Pan sprzedać całą nieruchomość, w skład której wchodzi zarówno działka jak i znajdujący się na niej lokal handlowy, i czy w związku z tym sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a więc czy będzie Pan zobowiązany do naliczenia podatku należnego?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług, sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała podatkowi od towarów i usług VAT. Sprzedaż ta będzie z tego podatku zwolniona, ponieważ w chwili obecnej nie jest Pan już podatnikiem podatku VAT, od zakupu lokalu nie odliczył Pan podatku VAT a wydatki poniesione na remonty nie przekroczyły 30% wartość tego obiektu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Nieruchomość zabudowana jak i niezabudowana spełnia definicję towaru, wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy. Zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Aby ocenić czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymagana jest ocena każdorazowo odnosząca się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że w okresie od 17 października 1984 r. do 20 maja 2014 r. prowadził Pan jednoosobową działalność gospodarczą, w zakresie transportu drogowego towarów i był Pan zarejestrowany, jako czynny podatnik VAT.

W dniu 1 października 1996 r. dokonał Pan nabycia na własne nazwisko, jako osoba prywatna od syndyka, udziału w wysokości 1/2 w zabudowanej nieruchomości, w skład której wchodził lokal użytkowy. Nabycie dokonane było bez możliwości odliczenia podatku VAT, a nieruchomość nie została wprowadzona do środków trwałych działalności gospodarczej. Lokal zastał częściowo przez Pana wyremontowany, ale koszty remontu nigdy nie były kosztami w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej i nie odliczał Pan podatku VAT, wykazanego w Fakturach kosztowych od tego remontu.

W styczniu 1997 r. dokonał Pan zniesienia współwłasności w ww. nieruchomości i od tego czasu użyczał Pan prywatnie lokal handlowy córce i synowi, na prowadzoną przez nich działalność gospodarczą. Lokal użyczony był do 31 sierpnia 2023 r.

Zniesienie współwłasności polegało na geodezyjnym wytyczeniu i podziale działki oraz fizycznym podziale lokalu handlowego, stawiając ścianę graniczną. Zniesienie współwłasności nastąpiło w formie aktu notarialnego, w drodze dobrowolnych oświadczeń woli, gdzie strony umowy notarialnej, z tytułu dokonania zniesienia współwłasności, nie dokonywały pomiędzy sobą żadnych dopłat, spłat oraz nie rościły wobec siebie żadnych dalszych pretensji. Czynność ta nie podlegała pod czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług i nie została na nią wystawiona żadna Faktura VAT. Nieruchomość nie była przez Pana wykorzystywana, ani nie jest w chwili obecnej wykorzystywana do prowadzenia przez Pana działalności gospodarczej ani do żadnych innych celów. Nieruchomość (lokal handlowy) nie była nigdy włączona do prowadzonej działalności gospodarczej przez Pana syna i Pana córkę. Nieruchomość (lokal handlowy) poza umową użyczenia z Pana synem i Pana córką, nigdy nie była ani nigdy nie będzie udostępniona osobom trzecim na podstawie jakichkolwiek umów w tym dzierżawy, najmu, użyczenia itp.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia czy sprzedaż całej nieruchomości, w skład której wchodzi zarówno działka jak i znajdujący się na niej lokal handlowy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a więc czy będzie Pan zobowiązany do naliczenia podatku należnego.

Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do planowanej czynności sprzedaży będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Należy w tym miejscu wskazać, że w myśl art. 710 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Istotnymi cechami tej umowy są zatem dwa elementy: oddanie rzeczy do używania na pewien czas i nieodpłatność. Umowa użyczenia nie przenosi własności rzeczy. Oznacza to, że oddanie do bezpłatnego używania na podstawie umowy użyczenia jest nieodpłatnym świadczeniem usług.

Na podstawie powołanych wyżej przepisów prawa, nie można uznać Pana za podatnika podatku VAT z uwagi na nieodpłatne użyczenie Pana synowi i Pana córce lokalu handlowego, ponieważ ww. świadczenie nie stanowi czynności wymienionej w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Powyższe potwierdza wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 1 kwietnia 1982 r. w sprawie C-89/81 Staatssecretaris van Financiën v. Hong-Kong Trade Development Council, w którym wskazano, że podmiot prowadzący stale i wyłącznie działalność nieodpłatną nie może być uznany za podatnika. Poza nieodpłatnym udostępnieniem ww. nieruchomości Pana synowi i Pana córce nieruchomość nigdy nie była ani nigdy nie będzie udostępniona osobom trzecim na podstawie jakichkolwiek umów w tym dzierżawy, najmu, użyczenia itp.

Uwzględniając przedstawione okoliczności sprawy oraz dokonaną analizę przepisów prawa podatkowego wskazać należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży działki wraz z posadowionym na niej lokalem handlowym, brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostawy wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Z analizowanej sprawy wynika bowiem, że ww. nieruchomość nabył Pan jako osoba prywatna. Nieruchomość nie została wprowadzona do środków trwałych w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, którą prowadził Pan do 20 maja 2014 r. Ponadto, przedmiotowa nieruchomość nie była/nie jest w żaden sposób przez Pana wykorzystywana. Nieruchomość nie była/nie jest również wykorzystywana przez Pana w działalności gospodarczej. Wskazał Pan również, że nieruchomość (lokal handlowy) poza umową użyczenia z Pana synem i Pana córką, nigdy nie była ani nigdy nie będzie udostępniona osobom trzecim na podstawie jakichkolwiek umów w tym dzierżawy, najmu, użyczenia itp.

Zatem, w analizowanej sprawie sprzedaż nieruchomości stanowiącej działkę wraz z posadowionym na niej lokalem handlowym, należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, gdyż okoliczności sprawy nie wskazują na wykorzystywanie jej dla celów zarobkowych (nie była/nie jest wykorzystywana przez Pana w działalności gospodarczej, poza umową użyczenia z Pana synem i Pana córką, nigdy nie była ani nigdy nie będzie udostępniona osobom trzecim na podstawie jakichkolwiek umów w tym dzierżawy, najmu, użyczenia itp.). W odniesieniu do ww. nieruchomości brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W konsekwencji, dokonując sprzedaży ww. nieruchomości będzie korzystał Pan z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że w odniesieniu do tej dostawy nie wystąpi Pan w roli podatnika podatku od towarów i usług. Skutkiem powyższego, transakcja sprzedaży ww. nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ponadto, skoro sprzedaż nieruchomości stanowiącej działkę zabudowaną lokalem użytkowym nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, to w odniesieniu do planowanej dostawy nie znajdzie zastosowania żadne zwolnienie od podatku VAT. Należy bowiem wskazać, że zwolnienia od podatku dotyczą wyłącznie tych czynności, które podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a więc które są dokonywane przez podatników podatku VAT w myśl art. 15 ust. 1 ustawy, natomiast taka sytuacja nie ma miejsca w przedmiotowej sprawie.

Zatem planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości, w skład której wchodzi działka oraz znajdujący się na niej lokal handlowy, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług a więc nie będzie Pan zobowiązany do naliczenia podatku należnego z tytułu tej sprzedaży.

Tym samym Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).