Skutki podatkowe planowanej sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 stycznia 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych planowanej sprzedaży nieruchomości.

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 28 marca 2024 r. (wpływ 24 marca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan rolnikiem. Nabył Pan wraz z małżonką na podstawie umowy sprzedaży z 11 grudnia 2009 r. działkę nr 1 położoną w miejscowości (…), gminie (…). Nabycie ww. nieruchomości nastąpiło celem prowadzenia gospodarstwa rolnego. Na przedmiotowych działkach prowadzone były uprawy zboża, rzepaku, buraków, grochu, ziemniaków.

21 października 2013 r., w związku z orzeczonym w dniu 30 stycznia 2013 r. rozwodem Pana i małżonki, zawarł Pan umowę podziału majątku wspólnego, w ramach którego otrzymał jako wyłączną własność działki 1 w (…) oraz 2 i 3 (…).

Od 2018 roku jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Teren wkoło działki 1 jest zabudowany i w trakcie zabudowy co utrudnia prowadzenie działalności rolnej np. robienie oprysków na tym terenie, gdyż sąsiedztwo jest zamieszkałe.

Podzieli Pan działkę 1 na mniejsze działki, które podlegać będą sprzedaży. Najpierw działka 1 podlega podziałowi rolnemu na działki 1/A-1/B. Następnie działki rolne 1/A-1/B dzielone są na mniejsze działki. Dla docelowych działek powstałych z podziału działki nr 1 będą wydane decyzje o warunkach zabudowy.

Dotychczas działki były wykorzystywane do działalności rolniczej co wiązało się z otrzymywaniem odpowiednich dotacji od państwa.

Nie planuje Pan podejmować ponadstandardowych działań, zmierzających do sprzedaży nowo powstałych działek. Zamierza Pan podejmować zwykłe czynności, które osoba dążąca do sprzedaży działek stanowiących jej osobisty majątek, podejmuje w celu sfinalizowania transakcji sprzedaży. Jako osoba nie trudniąca się obrotem nieruchomościami zlecił Pan sprzedaż działek pośrednikowi.

Nie planuje Pan ponoszenia nakładów, dzięki którym przeznaczone do sprzedaży działki stałyby się szczególnie atrakcyjne dla potencjalnych nabywców, jak również nie będzie dokonywał dodatkowych czynności, które charakterem pokrywałyby się z czynnościami podejmowanymi przez osoby zawodowo trudniące się zakupem nieruchomości gruntowych, ich przygotowaniem do sprzedaży i późniejszą sprzedażą (uzbrojenie, wybudowanie dróg, przeprowadzenie akcji marketingowej, itp.). Nie planuje Pan podejmować we własnym zakresie działań marketingowych, lecz zlecił sprzedaż do biura pośrednictwa nieruchomościami.

Na dzień sprzedaży działki powstałe z podziału działki nr 1 będą wycofane z działalności rolniczej, nie będą wykorzystywane do celów tej działalności.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na wezwanie uzupełnił Pan braki formalne wniosku odnośnie pełnomocnictwa i wniesienia opłaty.

Wyjaśnił Pan, że:

a)  Posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych w Polsce.

b)  Nie zna Pan na ten moment numerów docelowych działek po podziale działek rolnych (większych) 1/A - 1/B, gdyż będzie to dopiero w przyszłości znane po zakończeniu procesu podziału.

c)  Jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w zakresie działalności rolniczej. Działka 1 była wykorzystywana do działalności rolniczej.

d)  Działki będące przedmiotem pytania nie będą objęte najmem, dzierżawą, ani umową o podobnym charakterze.

e)  W stosunku do nieruchomości będących przedmiotem zapytania nie podejmował Pan czynności takich jak uzbrojenie, ogrodzenie terenu, czy budowa drogi. Będzie Pan występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Jedynymi poniesionymi przez Pana kosztami związanymi z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy jest zakup mapek do celów opiniodawczych, niezbędnych do dołączenia do wniosku.

f)  Wystąpił Pan z zapytaniem do organu czy jego działanie polegające na sprzedaży działek powstałych z podziału działki 1 stanowi działalność gospodarczą noszącą znamiona działalności gospodarczej. Czynności podejmowane przez Pana nie są podejmowane w sposób zorganizowany i ciągły, stały i profesjonalny.

g)  W odniesieniu do zbywanych działek nie wyklucza Pan zawierania przedwstępnych umów sprzedaży, przy czym to zależeć będzie od nabywcy i co do zasady jego sytuacji finansowej i sposobu finansowania nabycia nieruchomości. W umowach tych, zostanie określony jedynie przedmiot umowy tj. docelowy numer działki, kwota sprzedaży, kwota wpłaconego zadatku/zaliczki, termin zapłaty za nieruchomość, termin zawarcia umowy przenoszącej własność oraz termin wydania nieruchomości.

Poza powyższymi ustaleniami, przedwstępne umowy nie będą zawierały innych praw i obowiązków zarówno po stronie Nabywcy jak i Sprzedającego.

W umowach przedwstępnych nie zostaną zawarte żadne dodatkowe warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży; w przedwstępnych umowach nie będą określane żadne warunki, które muszą zostać spełnione przez Pana w celu zawarcia ostatecznej umowy zbycia, przenoszącej prawo własności nieruchomości na nabywcę, mogą być jedynie warunki dotyczące sposobu finansowania przez nabywcę.

h)  Nie będzie Pan udzielał żadnych zgód ani pełnomocnictw nabywcy nieruchomości. Nie będzie Pan upoważniał, ani udzielał żadnych pełnomocnictw nabywcy, dlatego nie będzie Pan podejmował do momentu nabycia nieruchomości żadnych czynności.

Pełnomocnictwo zostało udzielone jedynie firmie geodezyjnej w celu dokonania podziału. Geodeta uprawniony jest tylko i wyłącznie do działań związanych z podziałem działek zgodnie z wydanymi decyzjami o warunkach zabudowy. Po dokonaniu podziału jego pełnomocnictwo wygaśnie.

i)  Nie podejmie Pan aktywnych działań marketingowych. Wobec braku wiedzy w zakresie sprzedaży nieruchomości zleca sprzedaż do biura nieruchomości.

j)  Nie ma Pan jeszcze żadnych nabywców/klientów zainteresowanych nabyciem działek, więc w celu sprawdzenia czy dana działka będzie mogła być zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, konieczne jest wystąpienie przez Pana z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

k)  W chwili sprzedaży działki nie będą stanowiły części gospodarstwa rolnego. Aktualnie nie są wykorzystywane rolniczo, zostały wyłączone z działalności rolniczej.

l)  W momencie sprzedaży działki będą nadal oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako działki rolne o symbolach użytku RIVa, RIVb i RV.

Po sprzedaży ww. działek nie będzie Pan posiadał wiedzy o jakichkolwiek okolicznościach związanych z ewentualną utratą ich rolnego charakteru. Nie ma Pan jeszcze nabywców i tym samym, nie są znane ich zamiary co do sposobu późniejszego wykorzystywania tych działek.

m)  Posiada Pan jeszcze inne nieruchomości niż te wskazane we wniosku.   

n)  14 kwietnia 2022 r. działka nr 4 została przez Pana sprzedana. Dla działki tej, nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, dla działki tej nie była wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Działka ta, w ewidencji gruntów prowadzonej przez Starostę (...) oznaczona jest symbolem klasoużytku "RIVa". Działka ta, nie była oddana w posiadanie zależne, w szczególności nie była przedmiotem dzierżawy. Działka 4 powstała z podziału działek 5 i 6. Nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży z 30 stycznia 1998 r. działkę nr 7 położoną w miejscowości (…), gminie (…).

22 lipca 1992 r. na podstawie umowy darowizny od swoich rodziców nabył Pan działkę nr 6 również położoną w miejscowości (…), gmina (…).

Działki, o których mowa były wykorzystywane do celów działalności rolniczej przez Pana. Sprzedaż nastąpiła w związku z chęcią stopniowego ograniczenia działalności rolniczej. A pozyskane środki zostały wykorzystane na Pana bieżące potrzeby.

o)  Zamierza Pan zbyć działki powstałe z podziału działki nr 8 na mniejsze działki, które podlegać będą sprzedaży. Dla działek powstałych z podziału działki nr 8 będą wydane decyzje o warunkach zabudowy. Działka 8 powstała z podziału działek 5 i 6. Nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży z 30 stycznia 1998 r. działkę nr 7 położoną w miejscowości (…), gminie (…).

22 lipca 1992 r. na podstawie umowy darowizny od swoich rodziców nabył działkę nr 6 również położoną w miejscowości (…), gmina (…). Działki, o których mowa były wykorzystywane do celów działalności rolniczej przez Pana. Nabycie nieruchomości nastąpiło na cele rolnicze. Działki powstałe z podziału działki 8 są działkami o charakterze rolnym, przy czym pozyska Pan dla nich warunki zabudowy, lecz na moment sprzedaży działki będą niezabudowane. Działki powstałe z podziału działki 9 są działkami o charakterze rolnym, niezabudowane i jako takie będą sprzedawane.

Pytanie:

Czy sprzedaż nieruchomości - działek powstałych z podziału działki 1 - będą powodowały, że Wnioskodawca wystąpi w roli podatnika w ramach podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Transakcje sprzedaży działek objętych pytaniem prawnym nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Stanowisko to ma oparcie w przepisach i orzecznictwie. Należy przede wszystkim nawiązać do kryteriów określonych przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUEˮ) w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

W orzeczeniu tym, TSUE stwierdził, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE Nr L 347, str. 1 ze zm.), kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta, następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Natomiast, jeżeli osoba ta, w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 112 należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. TSUE wskazał jedynie przykładowo okoliczności, które mogą świadczyć o tym, że dana osoba sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika podatku VAT, a podział nieruchomości w celu uzyskania lepszej ceny, liczba transakcji, odstępy pomiędzy transakcjami i wysokość osiągniętych przychodów, nie są decydujące i nie są czynnościami, które same z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym. W świetle powołanego wyroku TSUE uznanie, czy dany podmiot działa jako podatnik VAT wymaga oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te, są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec (por. wyroki NSA z: 29 października 2007 r. sygn. akt I FPS 3/07, 22 października 2013 r. sygn. akt I FSK 1323/12, 14 marca 2014 r. sygn. I FSK 319/13, 16 kwietnia 2014 r. sygn. I FSK 781/13, 27 maja 2014 r. sygn. akt I FSK 774/13 i 8 lipca 2015 r. sygn. 729/14 – wszystkie orzeczenia dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej: "CBOSA").

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi, wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (por. wyroki NSA z: 9 października 2014 r., sygn. akt I FSK 2145/13; 3 marca 2015 r. sygn. akt I FSK 1859/13; 11 czerwca 2015 r., sygn. akt I FSK 716/14 i 29 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 636/15, publ: CBOSA).

Mając na uwadze prezentowane rozumienie omówionych regulacji stanowiących materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia, za prawidłowe należy uznać stanowisko, że aktywności Wnioskodawcy w zakresie przedstawionego we wniosku zbycia działek gruntu nie można uznać za aktywność porównywalną do aktywności przedsiębiorcy zajmującego się obrotem nieruchomościami.

Opisane transakcje nie mają charakteru działalności stałej i oceny tej, nie zmienia wielość transakcji.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza skorzystać z możliwości zbycia zgromadzonego wcześniej majątku. W zakresie zarządzania majątkiem prywatnym mieści się też aktywność polegająca na podziale działek na mniejsze działki. Zarządzenie majątkiem prywatnym nie wyklucza podejmowania takich kroków, aby w razie zbywania majątku uzyskać jak najlepszą cenę.

Poza tym, Wnioskodawca nie podejmował ani nie planuje podejmowania działań marketingowych, nie uzbrajał i nie zamierza uzbrajać działek, nie utwardzał drogi wewnętrznej. Nie można zatem upatrywać aktywnych działań o charakterze profesjonalnej działalności gospodarczej Wnioskodawcy w przypadku podziału dużej działki na mniejsze wraz z drogą wewnętrzną.

Z opisu zdarzenia przyszłego zawartego we wniosku o wydanie interpretacji nie wynika bowiem, aby Wnioskodawca podejmował wskazane w wyroku TSUE, jako tzw. "minimum", działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych, pozwalające na ustalenie, że działa jako handlowiec.

Wszystkie podejmowane w odniesieniu do działki rolnej, z której powstały mniejsze działki, czynności winny być oceniane jako korzystanie z prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Reasumując, zatem ocenić należy planowane transakcje sprzedaży dziatek jako działanie poza podatkiem od towarów i usług. Planowane transakcje nie będą podlegały więc opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy jednak zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Aby ocenić czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymagana jest ocena każdorazowo odnosząca się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z opisu sprawy, jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług od 2018. Jest Pan właścicielem działki 1 nabytej celem prowadzenia gospodarstwa rolnego oraz działek 2 i 3. Dotychczas działki były wykorzystywane do działalności rolniczej, opodatkowanej. Zamierza Pan podzielić działkę 1 na mniejsze w celu sprzedaży. Najpierw działka 1 będzie podlegała podziałowi rolnemu na działki 1/A-1/B. Następnie działki rolne 1/A-1/B dzielone są na mniejsze działki. Dla docelowych działek powstałych z podziału działki nr 1 będą wydane decyzje o warunkach zabudowy. Na dzień sprzedaży działki powstałe z podziału działki nr 1 będą wycofane z działalności rolniczej, nie będą wykorzystywane do celów tej działalności. Nie planuje Pan podejmować we własnym zakresie działań marketingowych, lecz zlecił sprzedaż do biura pośrednictwa nieruchomościami. Dla ww. działek wystąpi Pan z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii czy sprzedaż przedmiotowych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do planowanej czynności sprzedaży Działek będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

W niniejszej sprawie istotny jest wyrok TSUE C-291/92. Ze wskazanego orzeczenia wynika bowiem, że aby uznać daną nieruchomość za majątek osobisty muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych w całym okresie jej posiadania. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. W analizowanej sprawie nie zaistniały takie okoliczności, gdyż – jak Pan wskazał – wykorzystywał Pan teren działki nr 1 pod działalność rolniczą, jako zarejestrowany czynny podatnik podatku VAT. Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują na ścisły związek wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości z prowadzoną przez Pana działalnością rolniczą. W tym miejscu zasadnym jest powołanie art. 2 pkt 15 ustawy, zgodnie z którym:

Mając na względzie definicję działalności gospodarczej, zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy, należy uznać, że działalność rolnicza, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, mieści się w pojęciu działalności gospodarczej.

Co istotne, w sytuacji gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Odnosząc się zatem do Pana wątpliwości stwierdzić należy, że fakt prowadzenia przez Pana działalności rolniczej, w której wykorzystywał Pan teren ww. działek jako czynny podatnik VAT, pomimo wskazania, że na dzień sprzedaży działki te będą wycofane z działalności rolniczej, ma istotne znaczenie dla ustalenia czy odniesieniu do planowanych dostawy mamy do czynienia z majątkiem prywatnym.

Rolnik (zarejestrowany jako podatnik VAT czynny w związku z prowadzoną przez siebie działalnością rolniczą) sprzedając grunt, który był wykorzystywany w opodatkowanej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, nie zbywa majątku osobistego. Tym samym, ww. rolnik sprzedając ww. grunt zbywa majątek, który wchodził w skład jego przedsiębiorstwa rolnego – był wykorzystywany w prowadzonej opodatkowanej działalności gospodarczej.

W odniesieniu natomiast do wytycznych wskazanych w powołanym wyżej orzeczeniu TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, należy zauważyć, że w przedmiotowej sprawie nie znajdują one zastosowania, gdyż nie jest Pan rolnikiem korzystającym ze zwolnienia od podatku, lecz w zakresie działalności rolniczej jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT. Wyżej wymienione orzeczenie TSUE zapadło natomiast w stanach faktycznych, w których wnioskodawcy nie byli czynnymi podatnikami podatku VAT. W tej sprawie ww. działki wykorzystywane były do prowadzonej przez Pana opodatkowanej podatkiem VAT działalności rolniczej.

Biorąc więc pod uwagę opis sprawy oraz przywołane orzeczenie TSUE C-291/92 należy stwierdzić, że nie wykazał Pan zamiaru wykorzystywania ww. działek wyłącznie do celów osobistych przez cały okres ich posiadania. Działki przeznaczone do sprzedaży, w momencie ich dostawy, będą zatem stanowiły składnik majątkowy, służący prowadzeniu działalności gospodarczej, którą – w rozumieniu ustawy – jest również działalność rolnicza. Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomości nie stanowiły majątku związanego z działalnością gospodarczą, nie mogą one służyć w całym okresie ich posiadania takiej działalności.

W przedmiotowej sprawie zaś działka nr 1 wykorzystywana była do opodatkowania podatkiem VAT działalności rolniczej. Na tym gruncie prowadził Pan działalność gospodarczą opodatkowaną na zasadach ogólnych. Zachodzi zatem związek dokonanej transakcji z prowadzoną działalnością gospodarczą. Stanowisko takie znajduje potwierdzenie w orzeczeniu NSA potwierdzenie w orzeczeniu NSA np. I FSK 2002/17 z 6 października 2020 r., czy I FSK 1630/17 z 10 grudnia 2019 r.

Tym samym, należy stwierdzić, że sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 1 nie nastąpi w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym, lecz stanowiła będzie zbycie majątku wykorzystywanego w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej (działalności rolniczej), zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji powyższego, skoro w analizowanej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę do uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż działek powstałych w wyniku podziału działki nr 1, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Interpretacja ta rozstrzyga Pana wątpliwości wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług tj. w zakresie pytania nr 1 wniosku. Natomiast w zakresie pytania nr 2 wniosku, dotyczącego zakresu podatku dochodowego od osób fizycznych, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).