Wydanie interpretacji indywidualnej, która dotyczy opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości niezabudowanej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowym obszarze 2.500,00 m2 bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust 1 pkt 9 ustawy.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 stycznia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 31 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości niezabudowanej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowym obszarze (...) m² wydzieloną z działek nr (…) i nr (…) bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust 1  pkt 9 ustawy. Uzupełnił go Pan pismem z 12 lutego 2024 r. (wpływ 12 lutego 2024 r.) oraz ‒ w odpowiedzi na wezwanie ‒ pismem sygnowanym datą 31 stycznia 2024 r. (wpływ 31 marca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości, stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…)  o obszarze (...) m² oraz działkę ewidencyjną nr (…) o obszarze (...) m², które położone są w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), miejscowości (…), dla których to działek gruntu Sąd Rejonowy w (…) IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste kolejno numer (…) i nr (…).

Prawo własności działki nr (…) Wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży zawartej 20 września 2018 r. w formie aktu notarialnego przed Z.R w (…) (…), a prawo własności działki nr (…) nabył na podstawie umowy sprzedaży zawartej 26 lipca 2011 r. w formie aktu notarialnego przed P.W notariuszem w (…)(…) – przy czym powołana umowa została zawarta przed asesorem notarialnym P.W – zastępcą notariusza P.S notariusza w (…).  Przedmiotowe nieruchomości nie były w okresie 5 lat i obecnie nie są wykorzystywane na cele prowadzonej działalności gospodarczej, w tym działalności rolniczej i nie stanowią przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny  (Dz. U. 1964, nr 16, poz. 93, z późn. zm.), jak również nie stanowią jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2004, nr 54, poz. 535, z późn. zm.).

W rejestrze gruntów prowadzonym przez Starostę (…) nieruchomości stanowiące działki ewidencyjne o nr (…) o obszarze (...) m² oznaczona jest jako grunty orne (RV)  i nr (…) o obszarze (...) m² oznaczona jest jako grunty orne (RV). Przedmiotowe działki nie są położone na terenie objętym planem zagospodarowania przestrzennego  w rozumieniu ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003, nr 80, poz. 717, z późn. zm.). Dla nieruchomości nie została wydana decyzja  o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w rozumieniu ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003, Nr 80, poz. 717, z późn. zm.), w tym przeznaczająca grunt do zalesienia. Nie są położone na obszarze rewitalizacji wyznaczonym uchwałą, o której mowa w art. 8 ustawy z 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. 2015, poz. 1777, z późn. zm.), która przewiduje prawo pierwokupu gminy  w przypadku sprzedaży nieruchomości. Nieruchomości nie są położone w granicach parku narodowego w rozumieniu ustawy z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz. U. 2004,  Nr 92, poz. 880, z późn. zm.). Przedmiotowe działki nie są zabudowane i posiadają dostęp do drogi publicznej.

Wnioskodawca zamierza sprzedać prawo własności działki ewidencyjnej, która powstanie  w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr (…) i działki ewidencyjnej, która powstanie  w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr (…), czyli prawo własności do nieruchomości gruntowej o łącznej powierzchni około (...) m², objętej księgą wieczystą  nr (…) i księga (…), prowadzonymi przez Sąd Rejonowy w (…).

Obecnie działki gruntu o nr (…) i nr (…) opisane szczegółowo powyżej, o łącznej powierzchni ok. (...) ha są wydzierżawione Spółce mającej dokonać ich zakupu pod działalność gospodarczą (umowa dzierżawy (…) zawarta 31 sierpnia 2023 r. na czas nieoznaczony). Spółka w zamian zobowiązuje się płacić Wydzierżawiającemu określony umową czynsz dzierżawny. Ponadto kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej.

Kupująca Spółka planuje na tej działce wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum (...) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych i prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

W akcie notarialnym nr (…) z 31 sierpnia 2023 r., umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności

związanych z inwestycją na tych działkach. To jest Spółka zobowiązuje się do:

1.  Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy,  z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej Nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (...) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych.

2.  Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy (...) m² w tym sala sprzedaży o powierzchni 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych.

3.  Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną działki.

4.  Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji.

5.  Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

6.  Dokonania podziału geodezyjnego działek nr (…) i nr (…) zgodnie z koncepcją Kupującej – oraz uzyskania i przedłożenia mapy z projektem podziału tej nieruchomości  gruntowej – zaewidencjonowanych przez właściwy organ/urząd  – opatrzonej klauzulą, iż stanowi podstawę do wpisu w księdze wieczystej.

7.  Wydania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji  o podziale działek nr (…) i nr (…) , zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki.

8.  Uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego.

9.  Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej  z planowanym obiektem handlowym.

10.Uzyskanie zgody na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie handlowo-usługowym.

11.Potwierdzenia charakteru nierolnego przedmiotowej nieruchomości poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego.

Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującą powyższych decyzji

i pozwoleń Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać Spółce teren o powierzchni około (...) ha wydzielony z działek nr (…) i nr (…). Wnioskodawca podkreśla, że:

1.  W stosunku do przedmiotowych działek Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia.

2.  W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.

3.  Powyższa działka nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

4.  Wydzielona działka, która ma być przedmiotem sprzedaży nie jest zabudowana.

5.  Wnioskodawca obecnie dzierżawi przedmiotowe działki Spółce, która planuje je zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń. (umowa dzierżawy nr (…) zawarta 31 sierpnia 2023 r.).

Wnioskodawca oświadcza, że udziela Kupującej pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych  z uzyskaniem na terenie Nieruchomości I i Nieruchomości II szczegółowo opisanych powyżej warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedający oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

Sprzedający oświadcza, że wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującą Nieruchomością I  i Nieruchomością II, szczegółowo opisanymi powyżej, na cele budowlane w rozumieniu  art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. 1994, Nr 89, poz.414, z późn. zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującej Nieruchomość I i Nieruchomość II celem przeprowadzenia badań gruntu. Sprzedający oświadcza, że wyraża zgodę na usytuowanie przez Kupującą własnym kosztem i staraniem na przedmiotowych nieruchomościach lub nieruchomościach gruntowych powstałych w wyniku ich podziału tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupująca oświadcza, że w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem urządzenia usytuowane na wskazanych nieruchomościach gruntowych. Sprzedający oświadcza, że udzielone pełnomocnictwa i zgody szczegółowo opisane powyżej wygasają bez konieczności składania dodatkowych oświadczeń,  w przypadku nie zawarcia przez strony przyrzeczonej umowy sprzedaży w terminie określonym w umowie.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

1.  Czy zakup przez Pana działki (…) i (…) był udokumentowany fakturą VAT przez sprzedającego (czy otrzymał Pan od sprzedającego fakturę VAT) czy też był to zakup od osoby fizycznej z jej majątku prywatnego, który nie był udokumentowany fakturą VAT?

2.Czy przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej nabycie ww. działek?

3.W jaki sposób ww. działki były przez Pana wykorzystywane od momentu ich zakup do momentu oddania ich w dzierżawę w dniu 31 sierpnia 2023 r. potencjalnemu Kupującemu?

Pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie sygnowanym datą z 31 stycznia 2024 r.)

Czy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną  o projektowym obszarze około 2.500,00 m² wydzielonej z działek nr (…) i nr (…) jest opodatkowana bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze około 2.500,00 m² wydzielonej z działek  nr (…) i nr (…), jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów  i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów  i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).

W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów jest opodatkowana podatkiem VAT. Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, mamy do czynienia pod warunkiem wykonania jest przez podmiot, który  w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze  w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Jak wskazano wyżej działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane  z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą  i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów  i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, przejawem takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji  o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej  w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Wnioskodawca stwierdza, że w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Na działkach nr (…) i nr (…) od momentu nabycia do momentu zbycia nie prowadzono żadnych działalności gospodarczych. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca samodzielnie nigdy nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.

Tutaj jednak należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującej pełnomocnictwa  z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych  i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego  z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji  i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działek  o nr (…) i nr (…) warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wnioskodawca uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,  po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związek z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, jak to już wyżej podkreślono sam nie podejmował On działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, powyższe czynności zostaną jednak podjęte przez Kupującą, która będzie działać jako pełnomocnik Sprzedającego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy.

Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony. Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Czyli jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, czyli składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki nr (…) i nr (…) warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla Kupującego.

Tym samym Wnioskodawca twierdzi, iż dokonywał on czynności, które zazwyczaj dokonuje profesjonalny sprzedawca. Zdaniem Wnioskodawcy, w tej sytuacji zachowuje się jak podatnik podatku VAT wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupująca będzie bowiem w jego imieniu dokonywać szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą wydzielonej powierzchni z działek nr (…) i nr(…). Przechodząc do możliwości zwolnienia działek jako terenów innych niż tereny budowlane zdaniem Wnioskodawcy nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawca uważa bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,  a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy  i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu  i zagospodarowaniu przestrzennym. Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy  z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r.  poz. 293), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy – ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – na podstawie ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

·  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

·  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Wnioskodawca podkreśla, iż na moment sprzedaży działka będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy wydaną w oparciu o udzielone pełnomocnictwo. Tym samym, ww. działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zdaniem Wnioskodawcy, przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy  o VAT. W konsekwencji, Wnioskodawca uważa, że sprzedaż niezabudowanej nieruchomości wydzielonej z działek o nr (…) i nr (…) stanowiącej teren budowlany będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie korzysta ze zwolnienia z VAT.

Na zakończenie w związku z tym, iż działka nie korzysta ze zwolnienia będzie trzeba jej sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej dokumentem potwierdzającym jej nabycie w świetle ustawy o podatku od towarów i usług jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym jest Spółka, a więc czynny podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z 106b ustawy o VAT taką transakcję należy udokumentować fakturą.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów  i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej ustawą:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów/świadczenie usług podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Z opisu sprawy wynika, że planuje Pan dostawę Nieruchomości która powstanie w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr (…) i nr (…), czyli prawo własności do nieruchomości gruntowej o łącznej powierzchni około (...) m². Prawo własności ww. Nieruchomości nabył Pan na podstawie umów sprzedaży (działka nr (…) – umowa sprzedaży  z 20 września 2018 r., działka nr (…)– umowa sprzedaży z 26 lipca 2011 r. Przedmiotowe działki nie były wykorzystywane przez Pana w działalności gospodarczej  w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, w tym w działalności rolniczej. Oddał Pan jednak Kupującej Spółce w dzierżawę ww. działki. Spółka w zamian zobowiązała się płacić Panu określony umową czynsz dzierżawny.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, co istotne, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty  w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie  C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej,  a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE  z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców  w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu, albo na działaniach marketingowych.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy, z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta, powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej. W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwany dalej Kodeks cywilny:

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też, stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu  art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Ponadto, w rozpatrywanej sprawie wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1-2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, iż w akcie notarialnym z 31 sierpnia 2023 roku, podpisał Pan umowę przedwstępną warunkującą zawarcie umowy sprzedaży działki wydzielonej z działek nr (…) i (…), i kupująca ww. działkę Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej działce. To jest Spółka zobowiązuje się do:

-    uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy,  z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej Nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (...) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych;

-    uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę,  z której będzie wynikać możliwość zabudowy Nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy (...) m² w tym sala sprzedaży o powierzchni (...) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum  20 miejsc parkingowych;

-    uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową Nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną działki;

-    niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia Nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

-    potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

-    dokonania podziału geodezyjnego działek nr(…) i nr (…) zgodnie z koncepcją Kupującej – oraz uzyskania i przedłożenia mapy z projektem podziału tej Nieruchomości gruntowej – zaewidencjonowanych przez właściwy organ/urząd  – opatrzonej klauzulą, iż stanowi podstawę do wpisu w księdze wieczystej;

-    wydania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji  o podziale działek nr (…) i nr (…), zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki;

-    uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego;

-    uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej  z planowanym obiektem handlowym;

-    potwierdzenia charakteru nierolnego przedmiotowej Nieruchomości poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego.

W momencie uzyskania przez Kupującą powyższych decyzji i pozwoleń zobowiązuje się Pan sprzedać Spółce teren o powierzchni około (...) ha wydzielony z działek nr (…)  i nr (…). W stosunku do przedmiotowych działek nie ponosił Pan jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia. Nigdy samodzielnie Pan nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu. Powyższe działki nigdy nie były wykorzystywane przez Pana w działalności gospodarczej  w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, w tym w działalności rolniczej. Wydzierżawił Pan przedmiotowe działki Spółce, która planuje je zakupić po uzyskaniu  ww. pozwoleń.

Udzielił Pan Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania  ww. decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie ww. działek warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej,  w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej ww. pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

W ramach zawartej umowy przedwstępnej wyraził Pan zgodę na dysponowanie przez Kupującą ww. działkami na cele budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem  o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnił Pan Kupującej  ww. działki w celu przeprowadzenia badań gruntu. Wyraził Pan zgodę na usytuowanie przez Kupującą własnym kosztem i staraniem na przedmiotowych działkach tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

W świetle powyższego, uznać należy, że Kupująca będzie dokonywać szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana nieruchomości niezabudowanej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowym obszarze (...) m² wydzieloną z działek nr (…)  i nr (…). Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Udzielił Pan Kupującej stosownych pełnomocnictw. Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej (mocodawcy).  Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę wydzieloną z działek (…) i nr (…), stanowiącą nadal Pana własność. Działania te, dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłyną na podniesienie atrakcyjności przedmiotowej działki wydzielonej z działek nr (…) i nr (…) jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży działki wydzielonej z działek nr (…) i nr (…), nie będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizował Pan sprzedaż ww. działki, że niejako Pana działania łącznie z działaniami przyszłego Nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej grunt, którego jest Pan właścicielem, będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego Nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności, dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze, jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, podejmując ww. czynności, zaangażował Pan środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Uznać zatem należy, że podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej działki w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Pana działki wydzielonej  z działek nr (…) i nr (…), będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik VAT,  o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż działki wydzielonej z działek nr (…) i nr (…) będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Za uznaniem Pana, w opisanej sprawie, za profesjonalny podmiot prowadzący działalność gospodarczą przemawia również fakt, że zawarł Pan umowę dzierżawy działek nr (…) i nr (…). Działania takiego nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy. W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działki wydzielonej z działek nr (…) i nr (…) będzie podlegała po Pana stronie opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje bowiem dla niektórych czynności obniżone stawki podatku, bądź zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

Natomiast o przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego, co wynika bezpośrednio z art. 2 pkt 33 ustawy.

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca  1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren  z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zamierza Pan sprzedać prawo własności działki ewidencyjnej, która powstanie  w wyniku podziału działki nr (…) i nr (…), czyli prawo własności do Nieruchomości gruntowej o łącznej powierzchni około (...) m². Ponadto 31 sierpnia 2023 r. podpisał Pan przedwstępną warunkową umowę sprzedaży, która uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od uzyskania przez Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania Nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych.

W konsekwencji należy wskazać, że ww. działka wydzielona z działek nr (…) i nr (…) będzie spełniała, na dzień transakcji, definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Tym samym, dostawa przedmiotowej działki nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy wskazać, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku  w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Z przepisu tego wynika że, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa  w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

‒   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

‒   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W analizowanej sprawie przedmiotem sprzedaży będzie działka wydzielona z działek nr (…) i nr (…). Wskazał Pan, że działki nr (…) i nr (…) nabył na podstawie umowy sprzedaży. Transakcje te nie zostały udokumentowane przez sprzedającego fakturami, był to zakup od osoby fizycznej z jej majątku prywatnego. Przedmiotowe nabycie nie nastąpiło więc w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Tym samym, nie można uznać, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu, lub że takie prawo Panu nie przysługiwało, skoro dostawa nie byłą objęta tym podatkiem. Ponadto, działki nr (…) i nr (…) zostały wydzierżawione Spółce w celach budowalnych. Oznacza to, że działki nr (…) i nr (…) nie są wykorzystywane w całym okresie ich użytkowania wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT.

W konsekwencji należy stwierdzić, że planowane zbycie przez Pana działki wydzielonej z działek nr (…) i nr (…) będzie stanowić czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, a także pkt 2 ustawy.

Oznacza to, że w opisanym zdarzeniu przyszłym sprzedaż ww. działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Podsumowując należy stwierdzić, że planowana przez Pana sprzedaż niezabudowanej Nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowym obszarze około 2.500,00 m2 wydzieloną z działek nr (…) i nr(…), będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie  art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. Będzie ona podatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego, Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana  w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego  w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Należy wskazać, że zakres przedmiotowy wniosku wyznacza przedstawione przez Pana pytanie. Wskazuję tym samym, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem, tj. kwestia obowiązku udokumentowania sprzedaży nieruchomości fakturą, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy  z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).