Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 stycznia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 26 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 9 kwietnia 2024 r. (wpływ 9 kwietnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1.Ogólny opis transakcji

Wnioskodawca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Spółka” lub „Sprzedający”) z siedzibą w G. zarejestrowaną na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) jako podatnik VAT czynny.

Spółka jest zainteresowana zbyciem opisanej niżej nieruchomości (dalej: „Transakcja”) na rzecz kupującego, również zarejestrowanego na potrzeby VAT jako podatnik VAT czynny (dalej: „Kupujący”).

Ostateczna data Transakcji nie jest jeszcze znana, jednak Spółka planuje przeprowadzić Transakcję w 2024 r.

Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w miejscowości G., obejmującej działki ewidencyjne o numerach:

- 1, dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (…), dalej jako „Działka 1";

- 2, dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (…), dalej jako „Działka 2";

- 3, dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (…), dalej jako „Działka 3";

- 4, dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (…), dalej jako „Działka 4";

- zwane dalej łącznie jako „Działki".

Działka 4 stanowi nieruchomość gruntową niezabudowaną. Na Działce 4 nie znajdują się i nie będą znajdowały się na dzień Transakcji żadne obiekty budowlane będące własnością Sprzedającego, które mogłyby stanowić budynki, budowle lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. 2023 poz. 682, dalej: „Prawo budowlane”).

Natomiast na Działce 1, Działce 2 i Działce 3 znajdują się:

- budynek: centrum badawczo rozwojowe;

- drogi i place;

- ogrodzenie;

- oświetlenie;

- stacja transformatorowa;

- szklarnia na doświadczenia;

- budynek socjalno-laboratoryjny;

- hala produkcyjna;

- hala produkcyjno-magazynowa (dalej łącznie jako: „Obiekty budowlane”).

Działki 1,2,3 będą zwane dalej łącznie jako „Działki Zabudowane”, natomiast Działka 4 jako „Działka Niezabudowana”.

Działki wraz ze znajdującymi się na nich Obiektami budowlanymi są zwane dalej łącznie jako „Nieruchomość”.

Nieruchomość znajduje się na terenie specjalnej strefy ekonomicznej (SSE Euro-Park Mielec), nie znajduje się na terenie ani parku krajobrazowego lub narodowego.

Obecnie dla Działek obowiązuje miejscowy planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”) stanowiący treść Uchwały Rady Gminy G. Zgodnie z zapisami MPZP, tereny obejmujące Działki zostały zaklasyfikowane jako „inne tereny zabudowane” o symbolu BI.

Powyższe zapisy MPZP wskazują na przeznaczenie terenu Działek pod zabudowę.

2.Historia nabycia Nieruchomości

Działkę 1 Sprzedający (w tamtym okresie jako osoba fizyczna) nabył w 2008 r. i przyjął w tym roku do używania.

Natomiast działka X (podzielona na działki 2 i 4, czyli Działkę 2 oraz Działkę 4) jak również Działka 3 zostały nabyte przez Sprzedającego (również jako osobę fizyczną) w 2011 r. i przyjęte w tym roku do używania.

Nabycie Działek (zarówno w 2008 r. jak i 2011 r.) było opodatkowane VAT oraz Sprzedający odliczył VAT z tytułu ich nabycia.

Następnie doszło do przekształcenia Sprzedającego z przedsiębiorcy prowadzącego jednoosobową działalność gospodarczą w jednoosobową spółkę kapitałową (zgodnie z odpisem z KRS wpis Sprzedającego w KRS jako spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością został dokonany w 2018 r.).

Sprzedający od wydatków związanych z budową Obiektów budowlanych odliczył VAT naliczony. Przyjęcie Obiektów budowlanych do rejestru środków trwałych - w zależności od danego budynku lub budowli nastąpiło między 2010 r. a 2015 r.

Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od VAT.

3.Wydatki na ulepszenie

Sprzedający od momentu przyjęcia do środków trwałych Obiektów budowalnych do momentu ich zbycia w ramach Transakcji nie ponosił oraz nie planuje ponosić wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał/będzie miał prawo do odliczenia VAT naliczonego, w wysokości wyżej niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

4.Inne okoliczności Transakcji

Sprzedający oraz Kupujący jako podatnicy VAT czynni (dalej również jako: „Strony”) planują złożyć:

a)przed dniem dokonania Transakcji właściwemu dla jej nabywcy (Kupującego) naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dojdzie w związku z dostawą Nieruchomości,

-zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy Działek Zabudowanych.

Oświadczenie będzie zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy (Kupującego);

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, gdy zostanie złożone oświadczenie właściwemu dla nabywcy (Kupującego) naczelnikowi urzędu skarbowego;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

Końcowo Sprzedający wskazuje, że przedmiotem transakcji nie będzie zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 27e [winno być: art. 2 pkt 27e] ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. (Dz. U. 2023 poz. 2383, dalej: „ustawa o VAT”).

W uzupełnieniu wniosku z 9 kwietnia 2024 wskazali Państwo:

Klasyfikacja obiektów na gruncie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.):

Obiekt budowlany	Klasyfikacja obiektu na gruncie ustawy - Prawo budowlane
centrum badawczo-rozwojowe	Budynek
drogi i place	Budowla
ogrodzenie	Budowla
oświetlenie	Budowla
stacja transformatorowa	Budowla
szklarnia na doświadczenia	Budowla
budynek socjalno-laboratoryjny	Budynek
hala produkcyjna	Budynek
hala produkcyjno-magazynowa	Budynek

Przyjęcie Obiektów budowlanych do rejestru środków trwałych - w zależności od danego budynku lub budowli nastąpiło między 2010 r. a 2015 r.

Sprzedający od momentu przyjęcia do środków trwałych Obiektów budowlanych do momentu ich zbycia w ramach Transakcji nie ponosił oraz nie planuje ponosić wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał/będzie miał prawo do odliczenia VAT naliczonego, w wysokości wyżej niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając na uwadze powyższe wyjaśniają Państwo, że dla wszystkich obiektów nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), a od pierwszego zasiedlenia (czyli od 2010 - 2015 r.) do dnia sprzedaży (w 2024 r.) miną co najmniej 2 lata.

Obiekt budowlany	Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie?
centrum badawczo-rozwojowe	TAK
drogi i place	TAK
ogrodzenie	TAK
oświetlenie	TAK
stacja transformatorowa	TAK
szklarnia na doświadczenia	TAK
budynek socjalno-laboratoryjny	TAK
hala produkcyjna	TAK
hala produkcyjno-magazynowa	TAK

Usytuowanie obiektów budowlanych na działkach.

Obiekt budowlany	Nr działki (działek), na której znajduje się obiekt
centrum badawczo-rozwojowe	2
drogi i place	1, 2, 3
ogrodzenie	2
oświetlenie	1, 2
stacja transformatorowa	3
szklarnia na doświadczenia	1
budynek socjalno-laboratoryjny	1
hala produkcyjna	1
hala produkcyjno-magazynowa	3

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym planowana Transakcja będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT, czy też Transakcja będzie zwolniona z VAT?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Ad 1. Zdaniem Wnioskodawcy, planowana Transakcja będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

UZASADNIENIE

Ad 1.

Na wstępie Sprzedający pragnie podkreślić, że celem pytania nr 1 nie jest potwierdzenie wysokości stawki VAT, a jedynie potwierdzenie, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała VAT i powinna być opodatkowana według właściwej stawki.

Sprzedający zdaje sobie sprawę, że narzędziem służącym do potwierdzenia stawki podatku VAT jest wiążąca informacja stawkowa (WIS), stąd w interpretacji chcą potwierdzić jedynie fakt, iż do sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień od podatku VAT oraz że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie praw użytkowania wieczystego.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W myśl art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego wynika, że grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym prawo użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części, które zostały na nim posadowione. Oznacza to również, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Dokonując wykładni pojęć budynku czy budowli użytych w art. 29a ust. 8 ustawy o VAT należy odwołać się do definicji legalnych zawartych w Prawie budowlanym.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, budynkiem jest obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Budowla została z kolei zdefiniowana w pkt 3 art. 3 Prawa budowlanego jako każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. Katalog zawarty w definicji budowli ma charakter otwarty.

Urządzeniem budowlanym na gruncie Prawa budowlanego jest natomiast urządzenie techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki (art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego).

Przepisy ustawy o VAT wprowadzają również zwolnienia dotyczące dostaw nieruchomości. Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT zostały określone w art. 43 ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

a)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

b)złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT oświadczenie to musi zawierać:

1.imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2.planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, gdy oświadczenie jest składane właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego;

3.adres budynku, budowli lub ich części.

Natomiast definicja pierwszego zasiedlenia została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którą pierwsze zasiedlenie, to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 10a, zwolnieniu podlega także dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT stosuje się jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a i b Ustawy o VAT.

Dodatkowo zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od VAT dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia VAT naliczonego i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu rozstrzygnięcia, czy dostawa Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji będzie opodatkowana VAT, w pierwszej kolejności istotne jest ustalenie, czy na datę Transakcji Nieruchomość stanowiła grunt zabudowany czy też niezabudowany.

Opodatkowanie VAT Transakcji w zakresie Obiektów budowlanych (Działek Zabudowanych)

Zdaniem Wnioskodawcy, działki wchodzące w skład zabudowanej części Nieruchomości będą stanowiły grunt zabudowany, ponieważ będą znajdowały się na nich Obiekty budowlane, które zgodnie z Prawem budowlanym powinny zostać zakwalifikowane jako budynki lub budowle, a które stanowią własność Sprzedającego.

Jak wskazano wyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym prawo użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki VAT, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części, które zostały na nim posadowione. Tym samym w dalszej części wniosku, w zakresie Działek Zabudowanych, skupiono się na opodatkowaniu VAT Obiektów budowlanych.

Jeżeli bowiem dostawa Obiektów budowlanych będzie opodatkowana/zwolniona od VAT, to Działki Zabudowane, na których Obiekty budowlane się znajdują, również będzie opodatkowana/zwolniona od VAT.

Mając na uwadze konstrukcję zwolnień z VAT, w celu wskazania prawidłowego sposobu opodatkowania dostawy Obiektów budowlanych, kluczowe jest określenie czy i kiedy po wybudowaniu lub ulepszeniu budowli będących własnością Sprzedającego (Obiektów budowlanych) doszło do ich pierwszego zasiedlenia. Pozwoli to określić, czy Transakcja w zakresie Obiektów budowlanych będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Co istotne, zgodnie z utrwaloną już linią orzeczniczą oddanie do użytkowania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej obiektu wybudowanego ze środków własnych (lub z pomocą zewnętrznych źródeł finansowania) stanowi pierwsze zasiedlenie (wyrok NSA z 23.11.2017 r., I FSK 312/16, LEX nr 2417879; wyrok NSA z 19.09.2019 r., I FSK 1294/17, LEX nr 2751309; wyrok WSA w Warszawie z 31.01.2018 r., III SA/Wa 983/16, LEX nr 2561898; wyrok WSA we Wrocławiu z 6.03.2018 r., I SA/Wr 918/17, LEX nr 2457065; wyrok WSA w Poznaniu z 19.06.2019 r., I SA/Po 261/19, LEX nr 2703403).

Jak wynika z opisanego na wstępie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nabył Działki Zabudowane w drodze transakcji sprzedaży.

Nabycie Działek Zabudowanych było opodatkowane VAT oraz Sprzedający odliczył VAT z tytułu nabycia.

Jeżeli chodzi o Obiekty budowlane znajdujące się na Działkach Zabudowanych, to Sprzedający od wydatków związanych z ich budową odliczył VAT naliczony. Przyjęcie Obiektów budowlanych do rejestru środków trwałych - w zależności od danego budynku lub budowli nastąpiło między 2010 r., a 2015 r.

Sprzedający od momentu przyjęcia do środków trwałych Obiektów budowlanych do momentu ich zbycia w ramach Transakcji nie ponosił oraz nie planuje ponosić wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał/będzie miał prawo do odliczenia VAT naliczonego, w wysokości wyżej niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Resumując, z uwagi na opisane okoliczności należy przyjąć, że w odniesieniu do Obiektów budowlanych wchodzących w skład Działek Zabudowanych na datę Transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata od momentu ich ostatniego możliwego „pierwszego zasiedlenia”.

Wobec tego, zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do Transakcji w zakresie Obiektów budowlanych zastosowanie będzie znajdował art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Z uwagi na powyższe, bezprzedmiotowe jest analizowanie w tym zakresie możliwości zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, gdyż przepis ten może znaleźć zastosowanie tylko wówczas, gdy nie stosuje się zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, który w ocenie Wnioskodawcy znajdzie zastosowanie w odniesieniu do Transakcji w zakresie Obiektów budowlanych charakteryzuje się tym, że na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o VAT ma on charakter zwolnienia z opcją opodatkowania.

Jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego, w zakresie w jakim dostawa Działek Zabudowanych (a de facto: Obiektów budowlanych znajdujących się na nich) będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Sprzedający i Kupujący (będąc zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni) zrezygnują z tego zwolnienia od podatku VAT i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem VAT ich dostawy, poprzez złożenie przed dniem Transakcji (ewentualnie w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą) zgodnego oświadczenia Stron na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Obiektów budowlanych.

Mając na uwadze powyższe, należy przyjąć, że spełnione zostaną warunki wymienione w powołanych przepisach art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT dla wyboru przez Sprzedającego i Kupującego opodatkowania VAT Transakcji w zakresie, w jakim będzie ona korzystała ze zwolnienia od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z brakiem przesłanek do zastosowania do Transakcji w zakresie Obiektów budowlanych zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT, należy również rozważyć możliwość zastosowania w tym zakresie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

a)towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,

b)brak prawa do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzeniu tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Jak wskazano w stanie faktycznym od nabycia Działek Zabudowanych Sprzedający odliczył VAT naliczony.

Sprzedający odliczył również VAT naliczony od wydatków związanych z budową Obiektów budowlanych znajdujących się na Działkach Zabudowanych.

Co więcej Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od VAT.

Wobec powyższego, w szczególności z uwagi na fakt, że Sprzedający odliczył VAT naliczony od wydatków na wybudowanie Obiektów budowlanych, a samo nabycie Działek Zabudowanych było transakcją podlegającą opodatkowaniu VAT oraz Sprzedający odliczył VAT naliczony od ich nabycia, to do Transakcji w zakresie Obiektów budowalnych (a tym samym Działek Zabudowanych) nie znajdą zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ani art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, a ich dostawa (z uwagi na złożenie oświadczenia przez Sprzedającego i Kupującego) będzie opodatkowana VAT.

Opodatkowanie VAT Transakcji w zakresie Działki Niezabudowanej

Zdaniem Sprzedającego, zarówno w dacie złożenia niniejszego wniosku, jak i w dacie planowanej Transakcji, Działka 4 ma i będzie miała status nieruchomości niezabudowanej w rozumieniu Ustawy o VAT, gdyż nie znajdują się na niej i nie będą znajdowały się na dzień Transakcji żadne obiekty budowlane będące własnością Sprzedającego, które mogłyby stanowić budynki, budowle lub ich części w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Wobec powyższego, konieczne jest odniesienie się w dalszej części wniosku do przepisów Ustawy o VAT, które dotyczą opodatkowania dostawy nieruchomości niezabudowanych.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Działka 4 (jak i reszta Działek) objęta jest MPZP, zgodnie z którym tereny obejmujące Działki zostały zaklasyfikowane jako „inne tereny zabudowane” o symbolu BI.

Z uwagi na powyższe, w ocenie Sprzedającego, Działka 4 powinna zostać uznana za teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W konsekwencji, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania do Transakcji w zakresie Działki 4.

W związku z brakiem przesłanek do zastosowania do Transakcji w zakresie Niezabudowanej Części Nieruchomości zwolnienia od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, należy również rozważyć możliwość zastosowania w tym zakresie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, nabycie Działki 4 nastąpiło w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu VAT, a Sprzedający odliczył VAT naliczony z tytułu tego nabycia.

Co więcej Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od VAT.

Należy zatem stwierdzić, że w przypadku Transakcji - w zakresie Działki Niezabudowanej - przesłanki do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostaną spełnione.

Podsumowując dotychczasowe rozważania, Sprzedający stoi na stanowisku, że Transakcja w całości, tj. w zakresie zarówno Obiektów budowlanych (Działek Zabudowanych) jak i Działki Niezabudowanej, będzie podlegać opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

W art. 43 ust. 1 ustawy, dla dostawy nieruchomości niezabudowanych (pkt 9 ww. przepisu) oraz nieruchomości stanowiących budynki, budowle lub ich części (pkt 10 i pkt 10a) spełniających określone w tych przepisach warunki, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977):

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, ustawa nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Natomiast zwolnienie gruntów zabudowanych reguluje art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zgodnie z tym artykułem:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Należy zaznaczyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika  – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Natomiast w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej dostawy składa się z:

-działki nr 1 („Działka 1”) zabudowanej budynkiem hali produkcyjnej, budynkiem socjalno-laboratoryjny oraz budowlami: szklarnią na doświadczenia, drogami i placami;

-działki nr 3 („Działka 2”) zabudowanej budynkiem hali produkcyjno-magazynowej oraz budowlami: stacją transformatorową, drogami i placami;

-działki nr 2 („Działka 3”) zabudowanej budynkiem centrum badawczo-rozwojowym oraz budowlami: ogrodzeniem, oświetleniem, drogami i placami;

-niezabudowanej działki nr 4 („Działka 4”).

Obiekty budowlane posadowione na działkach nr 1, 3, 2 stanowią budynki lub budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Państwa wątpliwości w sprawie dotyczą ustalenia, czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem VAT, czy też transakcja będzie zwolniona z podatku VAT.

Odnosząc się do kwestii zwolnienia od podatku dostawy zabudowanych działek nr 1, 3 i 2 należy wskazać, że w celu ustalenia czy w odniesieniu do planowanej sprzedaży ww. zabudowanych działek zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem budynków i budowli znajdujących się na tych działkach doszło do pierwszego zasiedlenia.

Wskazali Państwo, że przyjęcie ww. obiektów budowlanych do rejestru środków trwałych – w zależności od danego budynku lub budowli nastąpiło między 2010 r. a 2015 r. Dla wszystkich obiektów nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, a od pierwszego zasiedlenia (czyli od 2010 - 2015 r.) do dnia sprzedaży (w 2024 r.) miną co najmniej 2 lata. Ponadto nie ponosili/nie planują Państwo ponosić wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których mieli Państwo/ będą Państwo mieli prawo do odliczenia VAT naliczonego, w wysokości wyżej niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując przedstawione informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie dostawa ww. budynków oraz budowli nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – budynki te i budowle zostały już zasiedlone. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków i budowli, a planowaną dostawą nieruchomości nie upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Zatem w odniesieniu do ww. budynków i budowli będą spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z tym, że planowana dostawa ww. budynków i budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

W konsekwencji dostawa gruntów (działek 1, 3 i 2), z którymi ww. budynki i budowle są związane – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Jak już wyżej wskazano, zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy.

We wniosku wskazali Państwo, że zarówno Państwo jak i nabywca jako podatnicy VAT czynni, planują złożyć:

a)przed dniem dokonania Transakcji właściwemu dla jej nabywcy (Kupującego) naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dojdzie w związku z dostawą Nieruchomości,

zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy ww. zabudowanych działek.

Oświadczenie będzie zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy (Kupującego);

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, gdy zostanie złożone oświadczenie właściwemu dla nabywcy (Kupującego) naczelnikowi urzędu skarbowego;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Państwo i Kupujący) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa działek nr 1, 3 i 2, zabudowanych budynkami i budowlami, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Natomiast odnosząc się do dostawy niezabudowanej działki nr 4, należy stwierdzić, że spełnia ona definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Jak bowiem wskazali Państwo w opisie sprawy, obecnie dla działek będących przedmiotem dostawy obowiązuje miejscowy planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym tereny obejmujące działki zostały zaklasyfikowane jako „inne tereny zabudowane” o symbolu BI. Powyższe zapisy MPZP wskazują na przeznaczenie terenu działek pod zabudowę.

Tym samym, niezabudowana działka nr 4, będąca przedmiotem sprzedaży, stanowi teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Dostawa niezabudowanej działki nr 4 nie będzie również korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem – jak wynika z opisu sprawy - nabycie działki nr X, z której to została wydzielona działka 4, stanowiło czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług i Kupującemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tej transakcji. Ponadto wskazali Państwo również, że nieruchomość, w której skład wchodzi obecnie działka 4, nie była przez Państwa wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W konsekwencji sprzedaż niezabudowanej działki nr 4 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.

Tym samym Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług  jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zaistniałego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Administracyjny. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA) :

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres : Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP : /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.