Sprzedaż udziału w działkach niezabudowanych oraz prawa własności działki niezabudowanej jest opodatkowana podatkiem VAT bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 stycznia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 30 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że sprzedaż udziału w działkach niezabudowanych nr (...) i (...) oraz prawa własności działki niezabudowanej nr (...), jest opodatkowana podatkiem VAT bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 kwietnia 2024 r. (wpływ 4 kwietnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pan wraz z (…) są wpisanymi, na prawach wspólności majątkowej ustawowej, użytkownikami wieczystymi, do dnia (…)2083 roku, nieruchomości położonej w (…), składającej się z działek nr (...) i (...), o łącznym obszarze (…) m², dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą pod oznaczeniem (…).

Prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, wraz z (…), nabył Pan w drodze umowy o oddaniu w użytkowanie wieczyste oraz sprzedaży budynków od Skarbu Państwa w 1984 roku w czasie trwania związku małżeńskiego, w którym panował ustrój wspólności majątkowej ustawowej, a obecnie są Państwo jej współużytkownikami wieczystymi w udziałach wynoszących po 1/2 części, ze względu na orzeczony wobec Państwa rozwód. Czyli jest Pan współużytkownikiem wieczystym do dnia (…)2083 roku w udziale wynoszącym ¹/₂ części nieruchomości położonej w (…), składającej się z działek nr (...) i (...), o łącznym obszarze (…) m², dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą pod oznaczeniem (…).

Ponadto, jest Pan właścicielem nieruchomości położonej w (…), stanowiącej działkę nr (...), o obszarze (…) m², dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą pod oznaczeniem (…). Własność nieruchomości nr (...) nabył będąc stanu cywilnego wolnego w drodze umowy sprzedaży od Skarbu Państwa w 2022 roku.

Nieruchomość, składająca się z działek nr (...) i (...) oraz działka nr (...) nie jest obciążona w żaden inny sposób na rzecz osób trzecich, a zwłaszcza nie została nikomu wydzierżawiona ani wynajęta, ponadto nie leży na terenie parku narodowego ani specjalnej strefy ekonomicznej.

Poprzez działkę nr (...) przedmiotowa nieruchomość, składająca się z działek nr (...) i (...), posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej (drogi gminnej) i jest niezabudowana, chociaż z treści księgi wieczystej wynika, że znajdują się na niej budynki i urządzenia byłego (...), stanowiące odrębne od gruntu przedmioty własności.

Działka nr (...) jest niezabudowana i posiada dostęp do drogi publicznej poprzez działkę nr (...).

Zgodnie z danymi z ewidencji gruntów, wydanego przez Starostę (...), działki nr (...) i (...) stanowią grunty orne (RIVa) i łąki trwale (I.V), natomiast działka nr (...) stanowi łąki trwałe (LV).

Dla działek nr (...) i (...) oraz (...) nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, natomiast zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej (...), stanowi ona częściowo teren tradycyjnej tkanki miejskiej z usługami, częściowo zieleń krajobrazową i zieleń nieurządzoną, częściowo ekosystemy dolin rzecznych i rynien jeziornych i dolinowe korytarze ekologiczne, a częściowo wyznaczono przez nią przebieg linii radiowej (…), ponadto znajduje się na obszarze układu urbanistycznego miasta (…).

Dnia (…)2023 roku, nr (…), Burmistrz Miasta i Gminy (…) wydał dla przedmiotowej nieruchomości, dnia (…)2023 roku, decyzję nr (…) o warunkach zabudowy dla inwestycji, polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z towarzyszącą infrastrukturą.

Nieruchomość składająca się z działek nr (...) i (...) oraz działka (...) nie stanowi lasu w rozumieniu art. 37a ust. 1 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach, w szczególności nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 powyższej ustawy.

Ponadto, ww. nieruchomość i działka nr (...) nie jest nieruchomością rolną w rozumieniu art. 461 kodeksu cywilnego, nie jest i nie może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Przedmiotowa nieruchomość składająca się z działek nr (...) i (...) oraz działka (...) nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

W stosunku do działki (...) nie została podjęta uchwała rady gminy, ustanawiająca na rzecz gminy prawo pierwokupu, jako położonej na obszarze rewitalizacji ani uchwała w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji, obejmującym powyższą nieruchomość, Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Zamierza Pan sprzedać swój udział wynoszący ¹/₂ części prawa użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) i nr (...) o łącznym obszarze (…) m², dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą pod oznaczeniem (…) oraz zobowiązuje się Pan sprzedać własność nieruchomości obejmującą działkę nr (...) o pow. (…) m², dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą pod oznaczeniem (…).

Kupująca Spółka planuje na tej nieruchomości wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

W akcie notarialnym nr (…) z dnia (…)2023 r umowa warunkowa sprzedaży, oraz w akcie notarialnym nr (…) z dnia (…)2023 r. − umowa przeniesienia własności oraz prawa użytkowania wieczystego, kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej działce i jej zakupu pod warunkiem, że Gmina (…) nie wykona prawa pierwokupu, przysługującego jej w myśl art. 109 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.

Zobowiązuje się Pan sprzedać Spółce swój udział w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, składającej się z działki nr (...) i nr (...) o łącznej powierzchni (…) m² oraz własność nieruchomości obejmującą działkę nr (...) o pow. (…) m².

Na zakończenie należy podkreślić, że:

1. W stosunku do przedmiotowych działek, nie ponosił Pan jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia.

2. W stosunku do ww. nieruchomości, nigdy samodzielnie nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.

3. Powyższe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Pana w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

4. Działki, które mają być przedmiotem sprzedaży nie są zabudowane.

Ponadto, jak to już podkreślano, część działek będących przedmiotem sprzedaży, jest współwłasnością. Wniosek dla współwłaścicieli zostanie złożony w tym samym dniu, co przedmiotowy wniosek. Czyli wszyscy właściciele złożą wniosek.

Uzupełnił Pan opis sprawy o poniższe informacje:

Nie jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Nie posiada Pan statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy.

Działki nr (...) i (...), wraz z byłą żoną, nabył Pan w celach rolniczych.

Działkę nr (...) nabył Pan również w celach rolniczych.

Nabycie przez Pana udziałów w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości (działki nr (...) i (...)) nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług oraz nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku do towarów i usług.

Nabycie przez Pana prawa własności działki nr (...) nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług oraz nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku do towarów i usług.

Udział w działkach nr (...) i (...), będących przedmiotem planowanej dostawy, były wykorzystywane przez Pana w działalności rolniczej.

Działka nr (...) była wykorzystywana przez Pana w działalności rolniczej.

Z tytułu prowadzenia ww. działalności rolniczej nie był Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z przeznaczonych do sprzedaży udziałów w działkach nr (...) i (...) nie były dokonywane przez Pana zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych. Przeznaczał Pan produkty rolne z ww. działek wyłącznie na własne potrzeby.

Z przeznaczonej do sprzedaży działki nr (...) nie dokonywane były przez Pana zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych. Przeznaczał Pan produkty rolne z ww. działek wyłącznie na własne potrzeby.

Wykorzystywał Pan swój udział w nieruchomości (działki nr (...) i (...)) od momentu jego nabycia do momentu planowanej sprzedaży do czynności nieopodatkowanych podatkiem VAT − działalności rolniczej na własne potrzeby.

Wykorzystywał Pan działkę nr (...) od momentu jej nabycia do momentu planowanej sprzedaży do czynności nieopodatkowanych podatkiem VAT − działalności rolniczej na własne potrzeby.

Działki nr (...), (...) oraz (...) były wykorzystywane przez Pana (przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu ich nabycia do momentu planowanej dostawy) na cele prywatne (osobiste) − rolnicze na użytek własny.

Ze Spółką Kupującą została zawarta umowa przedwstępna. Strony umowy oświadczają, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta pod następującymi warunkami:

§       skutecznego wykreślenia z księgi wieczystej hipotek − kosztem i staraniem zbywców;

§       skutecznego nabycia przez zbywców udziałów obejmujących łącznie własność działki nr (...);

§       uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowych nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (…) m² lub też uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zgodnego z wyżej opisanym zamierzeniem inwestycyjnym nabywcy;

§       uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (…) m²;

§       uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotowe nieruchomości według koncepcji nabywcy na zasadzie prawo- i lewoskrętu, dla pojazdów o masie powyżej 25t, bez konieczności przebudowy układu drogowego;

§       uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi, obejmującego zgodę na dokonanie odpowiednich nasadzeń zamiennych;

§       niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

§       potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomościach budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

§       uzyskania warunków technicznych przyłączy − kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją nabywcy;

§       przekształcenia prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości w prawo własności staraniem zbywców na koszt nabywcy.

Zbywcy oświadczają, że udzielają nabywcy pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień na warunkach według uznania pełnomocnika. Pełnomocnictwo umożliwia udzielanie dalszych pełnomocnictw. Zbywcy oświadczają ponadto, że udzielają pracownikowi nabywcy − Pani (…), pełnomocnictwa do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem, na terenie nieruchomości, warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru na warunkach według uznania pełnomocnika. Pełnomocnictwo umożliwia udzielanie dalszych pełnomocnictw. Zbywcy oświadczają także, że udzielają Panu (…) oraz Pani (…) − każdemu z nich z osobna − pełnomocnictwa do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków W celu jej uzyskania oraz odbioru. Pełnomocnictwo umożliwia udzielanie dalszych pełnomocnictw.

Pełnomocnik upoważniony jest do dokonywania wszelkich innych czynności i składania oświadczeń przed sądami, urzędami, osobami prawnymi i fizycznymi − jakie okażą się konieczne w zakresie niniejszych pełnomocnictw. Strony oświadczają, że przez cały okres trwania niniejszej umowy wyżej wymienione pełnomocnictwa są nieodwołalne i nie wygasają wskutek śmierci mocodawców.

Zbywcy oświadczają, że wyrażają zgodę na usytuowanie przez nabywcę, własnym kosztem i staraniem, na przedmiotowych nieruchomościach, tymczasowego przyłącza energetycznego, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej, zawartej z operatorem. Jednocześnie nabywca oświadcza, że w przypadku nie zawarcia przez strony przyrzeczonej umowy sprzedaży, usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na nieruchomościach urządzenia.

Zbywcy oświadczają, że wyrażają zgodę na dysponowanie przez nabywcę przedmiotowymi nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępniają nabywcy przedmiotowe nieruchomości celem przeprowadzenia badań gruntu. Koszty wszystkich tych działań będzie pokrywać strona Kupująca.

Z Kupującą Spółką zawarł Pan umowę dzierżawy swojego udziału w nieruchomości (działkach nr (...), (...)). Umowa dzierżawy została zawarta na czas nieoznaczony.

Z Kupującą Spółką zawarł Pan umowę dzierżawy działki nr (...). Umowa dzierżawy została zawarta na czas nieoznaczony.

Na moment sprzedaży, dla działek będących przedmiotem sprzedaży, była wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wystąpiła o nią Kupująca Spółka.

Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

Wcześniej nie sprzedawał Pan innych nieruchomości.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 4 kwietnia 2024 r. (wpływ 4 kwietnia 2024 r.)

Czy sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości składającej się z działek nr (...) i nr (...) o łącznej powierzchni (…) m² oraz sprzedaż własności niezabudowanej nieruchomości obejmującej działkę nr (...) o pow. (…) m², jest opodatkowana podatkiem VAT bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 4 kwietnia 2024 r. (wpływ 4 kwietnia 2024 r.)

Pana zdaniem, sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, składającej się z niezabudowanych działek nr (...) i nr (...), o łącznej powierzchni (…) m², oraz sprzedaż własności niezabudowanej nieruchomości, obejmującej działkę nr (...) o pow. (…) m², jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W tym miejscu należy wyjaśnić problematykę współwłasności. Problematyka ta została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. − Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy − Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. − Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Ponadto, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2.wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3.wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4.wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5.ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6.oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7.zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 ustawy o VAT, a jego sprzedaż, jak również oddanie w użytkowanie wieczyste, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Kwestie dotyczące prawa wieczystego użytkowania uregulowane zostały w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. − Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm.), zwanej dalej Kodeks cywilny. W świetle art. 233 Kodeksu cywilnego w granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.

Ten przepis, a także następne przepisy Kodeksu cywilnego (art. 234, art. 235, art. 237), kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (patrz art. 236 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel.

Zatem, z regulacji zawartych w tej ustawie wynika, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.

Zgodnie z art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego, budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika, stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Stosownie do § 2 tego artykułu, przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. W myśl art. 237 ww. Kodeksu do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości.

Biorąc pod uwagę sprzedaż wieczystego użytkowania działek, winny być traktowane na gruncie podatku jak sprzedaż działek. W takiej sytuacji należy stosować wszelkie zwolnienia przewidziane dla sprzedaży działek.

Przypomina Pan, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W świetle powyższej definicji sprzedaży, nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów jest opodatkowana podatkiem VAT. Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod warunkiem wykonania jej przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze, w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług, w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie − czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pana zdaniem, o przejawie takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną, może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Stwierdza Pan, że w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Przypomina Pan, iż na działkach nr (...) i nr (...) i nr (...), od momentu nabycia do momentu podpisania umowy ze Spółką, nie prowadzono żadnych działalności gospodarczych. W stosunku do ww. nieruchomości samodzielnie nigdy Pan nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał Pan sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał Pan sprzedaży w Internecie, prasie, radiu. Tutaj jednak należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działek nr (...) i nr (...) oraz (...) warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Uważa Pan, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie − czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Pana zdaniem, jak to już wyżej Pan podkreślił, sam Pan nie podejmował działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, powyższe czynności zostaną jednak podjęte przez Kupującego, który będzie działał jako pełnomocnik Sprzedającego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie. Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej, wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony. Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Czyli jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo − to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Czyli składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki nr (...) i nr (...) oraz (...) warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla Kupującego. Tym samym twierdzi Pan, iż dokonywał Pan czynności, które zazwyczaj dokonuje profesjonalny sprzedawca. Pana zdaniem, w tej sytuacji, zachowuje się Pan jak podatnik podatku VAT, wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupujący będzie bowiem w jego imieniu dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą udziału prawa użytkowania wieczystego (...) i nr (...) oraz sprzedażą własności działki nr (...).

Przechodząc do możliwości zwolnienia działek jako terenów innych niż tereny budowlane, Pana zdaniem, nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Uważa Pan bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami, tereny te utracą taki charakter.

Przez tereny budowlane − w świetle art. 2 pkt 33 ustawy − rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu − zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy − ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego − na podstawie ust. 2 powołanego przepisu − określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

§lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

§sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego − jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy − jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreśla Pan, iż na moment sprzedaży, działki będą objęte decyzją o warunkach zabudowy wydaną w oparciu o udzielone pełnomocnictwo. Tym samym, ww. działki będą stanowiły teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie ich sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Pana zdaniem, przy zbyciu nieruchomości, wystąpią przesłanki, które uniemożliwiają zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. W konsekwencji uważa Pan, że sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego działek nr (...) i nr (...) oraz sprzedaż własności działki nr (...), stanowiących teren budowlany, będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie korzysta ze zwolnienia z VAT.

Na zakończenie, w związku z tym, iż działki nie korzystają ze zwolnienia, będzie trzeba ich sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej dokumentem potwierdzającym jej nabycie, w świetle ustawy o podatku od towarów i usług, jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym jest Spółka, a więc czynny podatnik podatku od towarów i usług i, zgodnie z 106b ustawy o VAT, taką transakcję należy udokumentować fakturą.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. − Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Stosownie do treści art. 196 § 1 ww. Kodeksu:

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Jak stanowi art. 198 ustawy Kodeksu cywilnego:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi 58 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W opisie sprawy wskazał Pan, że prawo użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działek nr (...) i (...) , nabył Pan, wraz z (…), w drodze umowy o oddaniu w użytkowanie wieczyste oraz sprzedaży budynków od Skarbu Państwa w czasie trwania związku małżeńskiego, w którym panował ustrój wspólności majątkowej ustawowej, a obecnie są Państwo jej współużytkownikami wieczystymi w udziałach wynoszących po ¹/₂ części, ze względu na orzeczony wobec Państwa rozwód. Czyli jest Pan współużytkownikiem wieczystym w udziale wynoszącym ¹/₂ części nieruchomości. Ponadto, jest Pan właścicielem nieruchomości, stanowiącej działkę nr (...). Własność nieruchomości nr (...) nabył Pan będąc stanu cywilnego wolnego w drodze umowy sprzedaży od Skarbu Państwa.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że:

−jest Pan współużytkownikiem wieczystym, w udziale wynoszącym ¹/₂ części nieruchomości, składającej się z działek nr (...) i (...);

−jest Pan właścicielem nieruchomości, stanowiącej działkę nr (...);

−prawo użytkowania wieczystego działek nr (...) i (...) nabył Pan wraz z byłą żoną, w drodze umowy o oddaniu w użytkowanie wieczyste oraz sprzedaży budynków od Skarbu Państwa w 1984 r.;

−prawo własności działki nr (...) nabył Pan będąc stanu wolnego, w drodze umowy sprzedaży od Skarbu Państwa w 2022 r.;

−działki nr (...), (...) oraz (...) nabył Pan w celach rolniczych;

−działki nr (...), (...) oraz (...) nie są zabudowane;

−         swój udział w nieruchomości (działki nr (...) i (...)) od momentu jego nabycia do momentu planowanej sprzedaży wykorzystywał Pan do czynności nieopodatkowanych podatkiem VAT − działalności rolniczej na własne potrzeby;

−         działkę nr (...) od momentu jej nabycia do momentu planowanej sprzedaży wykorzystywał Pan do czynności nieopodatkowanych podatkiem VAT − działalności rolniczej na własne potrzeby;

−nie jest Pani rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy;

−dla działek nr (...), (...) oraz (...) nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, (...)2023 r. wydano decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji, polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z towarzyszącą infrastrukturą;

−w stosunku do przedmiotowych działek nie ponosił Pan jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia;

−w stosunku do ww. nieruchomości nigdy samodzielnie nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał Pan sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał Pan sprzedaży w Internecie, prasie, radiu;

−powyższe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Pana w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy;

−udział w działkach nr (...) i (...), będących przedmiotem planowanej dostawy, były przez Pana wykorzystywane w działalności rolniczej;

−działka nr (...) była wykorzystywana przez Pana w działalności rolniczej;

−z przeznaczonych do sprzedaży udziałów w działkach nr (...) i (...) nie były dokonywane przez Pana zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych. Przeznaczał Pan produkty rolne z ww. działek wyłącznie na własne potrzeby;

−z przeznaczonej do sprzedaży działki nr (...) nie dokonywane były przez Pana zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych. Przeznaczał Pan produkty rolne z ww. działek wyłącznie na własne potrzeby;

−z Kupującą Spółką zawarł Pan umowę dzierżawy swojego udziału w nieruchomości (działkach nr (...), (...)). Umowa dzierżawy została zawarta na czas nieoznaczony;

−z Kupującą Spółką zawarł Pan umowę dzierżawy działki nr (...). Umowa dzierżawy została zawarta na czas nieoznaczony;

−ze Spółką Kupującą została zawarta umowa przedwstępna. Strony umowy oświadczają, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta pod następującymi warunkami:

§       skutecznego wykreślenia z księgi wieczystej hipotek − kosztem i staraniem zbywców;

§       skutecznego nabycia przez zbywców udziałów obejmujących łącznie własność działki nr (...);

§       uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowych nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (...) m² lub też uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zgodnego z wyżej opisanym zamierzeniem inwestycyjnym nabywcy;

§       uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (...) m²;

§       uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotowe nieruchomości według koncepcji nabywcy na zasadzie prawo- i lewoskrętu, dla pojazdów o masie powyżej 25t, bez konieczności przebudowy układu drogowego;

§       uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi, obejmującego zgodę na dokonanie odpowiednich nasadzeń zamiennych;

§       niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

§       potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomościach budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

§       uzyskania warunków technicznych przyłączy − kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją nabywcy;

§       przekształcenia prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości w prawo własności staraniem zbywców na koszt nabywcy;

‒w akcie notarialnym − umowa warunkowa sprzedaży, oraz w akcie notarialnym − umowa przeniesienia własności oraz prawa użytkowania wieczystego, Kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej działce i jej zakupu pod warunkiem, że Gmina (…) nie wykona prawa pierwokupu, przysługującego jej w myśl art. 109 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami;

‒zbywcy oświadczają, że udzielają nabywcy pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień na warunkach według uznania pełnomocnika. Pełnomocnictwo umożliwia udzielanie dalszych pełnomocnictw;

‒zbywcy oświadczają ponadto, że udzielają pracownikowi nabywcy, pełnomocnictwa do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem, na terenie nieruchomości, warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru na warunkach według uznania pełnomocnika. Pełnomocnictwo umożliwia udzielanie dalszych pełnomocnictw. Zbywcy oświadczają także, że udzielają Panu (…) oraz Pani (…) − każdemu z nich z osobna − pełnomocnictwa do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków W celu jej uzyskania oraz odbioru. Pełnomocnictwo umożliwia udzielanie dalszych pełnomocnictw;

‒pełnomocnik upoważniony jest do dokonywania wszelkich innych czynności i składania oświadczeń przed sądami, urzędami, osobami prawnymi i fizycznymi − jakie okażą się konieczne w zakresie niniejszych pełnomocnictw. Strony oświadczają, że przez cały okres trwania niniejszej umowy wyżej wymienione pełnomocnictwa są nieodwołalne i nie wygasają wskutek śmierci mocodawców.

‒zbywcy oświadczają, że wyrażają zgodę na usytuowanie przez nabywcę, własnym kosztem i staraniem, na przedmiotowych nieruchomościach, tymczasowego przyłącza energetycznego, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej, zawartej z operatorem. Jednocześnie nabywca oświadcza, że w przypadku nie zawarcia przez strony przyrzeczonej umowy sprzedaży, usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na nieruchomościach urządzenia;

‒zbywcy oświadczają, że wyrażają zgodę na dysponowanie przez nabywcę przedmiotowymi nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępniają nabywcy przedmiotowe nieruchomości celem przeprowadzenia badań gruntu. Koszty wszystkich tych działań będzie pokrywać strona Kupująca.

Wątpliwości Pana dotyczą tego, czy sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości, składającej się z działek nr (...) i nr (...) oraz sprzedaż prawa własności niezabudowanej nieruchomości, obejmującej działkę nr (...), jest opodatkowana podatkiem VAT bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W kwestii opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego działek nr (...) i nr (...) oraz sprzedaży własności niezabudowanej działki nr (...), istotne jest zatem, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży gruntów, podjął lub podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że nie jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Przysługuje Panu prawo użytkowania wieczystego nieruchomości niezabudowanej, składającej się z działek ewidencyjnych nr (...) i (...) oraz prawo własności nieruchomości niezabudowanej składającej się z działki ewidencyjnej nr (...). Działki przez cały okres posiadania nie były wykorzystywane na cele działalności gospodarczej. Przedmiotowe nieruchomości nie stanowią przedsiębiorstwa, jak również nie stanowią jego zorganizowanej części. Zamierza Pan sprzedać Spółce swój udział w prawie użytkowania wieczystego działek nr (...) i nr (...) oraz prawie własności niezabudowanej działki nr (...). Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Zawarł Pan ze Spółką przedwstępną umowę sprzedaży ww. działek oraz udzielił Pan Spółce pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu. Spółka zobowiązuje się do uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowych nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (...) m² lub też uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zgodnego z wyżej opisanym zamierzeniem inwestycyjnym nabywcy. Ponadto, z kupującą Spółką zawarł Pan umowę dzierżawy swojego udziału w nieruchomości (działkach nr (...), (...)) oraz działki nr (...).

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy planowana transakcja sprzedaży nieruchomości na rzecz Spółki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął Pan w odniesieniu do działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, będzie Pan spełniał przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Ponadto, wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy Kodeks cywilny, zgodnie z którym:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Należy zwrócić również uwagę na kwestię udzielonego przez Pana Kupującej Spółce pełnomocnictwa, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 108 Kodeksu Cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo − to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Tezę taką potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2017 r. sygn. akt I FSK 2033/15, wyrażony na gruncie podobnego aczkolwiek nie identycznego stanu faktycznego, w którym stwierdził:

Na podstawie udzielonego przez Pana pełnomocnictwa, Spółka Kupująca podejmie szereg szczegółowo opisanych wyżej działań, w efekcie których nastąpi uatrakcyjnienie działki, co de facto skutkować będzie wzrostem jej wartości. Nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania działki do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Nie zmienia tego okoliczność, że działań tych nie podejmie Pan lecz Kupująca Spółka. Do dnia sprzedaży działki, czynności wykonywane przez Spółkę w ramach udzielonego jej pełnomocnictwa, wywołują skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej, gdyż to Pan jest stroną podejmowanych czynności, a nie Spółka występująca jako Pana pełnomocnik.

Podjęta przez Pana aktywność wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do posiadanego udziału w niezabudowanych działkach nr (...) i (...) oraz posiadania niezabudowanej działki nr (...), a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że ich sprzedaż nastąpi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, z tytułu której będzie Pan podatnikiem podatku VAT.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości, składającej się z działek nr (...) i nr (...) oraz sprzedaż prawa własności niezabudowanej nieruchomości, obejmującej działkę nr (...), będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności podjął Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości, składającej się z działek nr (...) i nr (...) oraz prawa własności niezabudowanej nieruchomości, obejmującej działkę nr (...), porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Podkreślić należy, że ww. działki są wykorzystywane w celach zarobkowych – są przedmiotem umowy dzierżawy, nie są więc wykorzystywane do zaspokojenia potrzeb osobistych.

W rozpatrywanej sprawie należy zwrócić uwagę, że udział w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości, składającej się z działek nr (...) i nr (...) oraz prawo własności niezabudowanej nieruchomości, obejmującej działkę nr (...), przeznaczone do sprzedaży, zostały wydzierżawione na rzecz Spółki Kupującej.

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa dzierżawy jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego/wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy/dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług umowa dzierżawy wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż w wyniku zawartej umowy powstaje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że z tytułu sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości, składającej się z działek nr (...) i nr (...) oraz sprzedaży prawa własności niezabudowanej nieruchomości, obejmującej działkę nr (...), występować Pan będzie w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Udział w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości, składającej się z działek nr (...) i nr (...) oraz prawo własności niezabudowanej nieruchomości, obejmującej działkę nr (...), które mają być sprzedane, są przedmiotem umowy dzierżawy, która na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

W konsekwencji, sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości, składającej się z działek nr (...) i nr (...) oraz sprzedaż prawa własności niezabudowanej nieruchomości, obejmującej działkę nr (...), podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zaznaczyć należy, że zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem, ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej z dnia 28 listopada 2006 r. (Dz. Urz. UE. L Nr 347, str. 1):

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług, w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

We wniosku wskazał Pan, że dla działek, będących przedmiotem sprzedaży, została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji, polegającej na budowie budynku handlowo -usługowego wraz z towarzyszącą infrastrukturą.

W konsekwencji, dostawa udziału w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości, składającej się z działek nr (...) i nr (...) oraz dostawa prawa własności niezabudowanej nieruchomości, obejmującej działkę nr (...), nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ działka na moment sprzedaży stanowić będzie teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

‒towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

‒brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT, w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Opis sprawy wskazuje, że nabycie przez Pana udziałów w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości (działki nr (...) i (...)) nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług oraz nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku do towarów i usług oraz nabycie przez Pana prawa własności działki nr (...) nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług oraz nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku do towarów i usług.

Zatem, sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości, składającej się z działek nr (...) i nr (...) oraz sprzedaż prawa własności niezabudowanej nieruchomości, obejmującej działkę nr (...), nie będą objęte zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie są spełnione określone w tym przepisie warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia.

W konsekwencji, sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości, składającej się z działek nr (...) i nr (...) oraz sprzedaż własności niezabudowanej nieruchomości, obejmującej działkę nr (...), jest opodatkowana podatkiem VAT, bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Tym samym, Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, zaznaczam, że niniejsza interpretacja dotyczy tylko (...) i nie wywołuje skutków podatkowych dla Pani (...).

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zwrócić należy uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie wynikające z opisu sprawy, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii udokumentowania przedmiotowej sprzedaży fakturą.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).