Dotyczy nieuznania Wnioskodawczyni za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działek.

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 grudnia 2023 r. wpłynął Pani o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwania - pismem z 7 marca 2024 r. (wpływ 7 marca 2024 r.) oraz pismem z 17 marca 2024 r. (wpływ 19 marca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest obywatelką polską posiadającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Od (...) 1973 r. pozostającą w związku małżeńskim z J.K. (obywatel polski posiadający miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej), z małżeńską wspólnością majątkową ustawową. Od 11 września 2013 r. Wnioskodawczyni pobiera emeryturę rolniczą od KRUS. Wcześniej była ubezpieczona w KRUS.

Posiadane przez Wnioskodawczynię w przeszłości i aktualnie grunty rolne to:

• od (...) 1999 r. do (...) 2000 r. działki rolne nr 1 i 2 obr. (...) gm. (...) o łącznej powierzchni (...) ha (majątek osobisty),
• od (...) 2007 r. do chwili obecnej działki rolne nr 3 i 4 obr. (...) gm. (...) o łącznej powierzchni (...) ha (majątek objęty małżeńską wspólnością majątkową ustawową z moim mężem J.K.).

Mąż Wnioskodawczyni od 2006 r. otrzymuje emeryturę ZUS. Ponadto od 2017 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem uzyskuje przychody z najmu posiadanego lokalu użytkowego. Przychody z najmu tego lokalu opodatkowane są ryczałtem (PIT-28), nie są opodatkowane VAT.

Ani Wnioskodawczyni ani jej mąż nie prowadzą działalności gospodarczej i nie są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT. (...) 2007 r. Wnioskodawczyni zakupiła od ARMIR: przylegające do siebie działki o 3 i 4 obr. (...) gmina (...). Transakcja zakupu nie była opodatkowana podatkiem VAT (transakcja zwolniona od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z 11 marca 2004 r. od towarów i usług).

Grunt ten w pierwszych latach stanowił ugór, potem łąkę. Wnioskodawczyni  nigdy nie uprawiała na nim zbóż i nie sprzedawała żadnych produktów rolnych z tego gruntu. Córka Wnioskodawczyni, która posiada gospodarstwo rolne, uzyskuje dopłaty bezpośrednie z ARiMR z tego gruntu, przy czym grunt nie jest przedmiotem najmu ani dzierżawy.

Dla przedmiotowych działek o łącznej powierzchni (...) ha, Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą KW (...). Działki te zgodnie z wpisem do ewidencji gruntów stanowią grunty orne (oznaczone symbolami RIVa) i pastwiska (oznaczone symbolami PsIII i PsV). Dla przedmiotowych działek nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Planując budowę domu na terenie działki nr 3 (na własne potrzeby mieszkaniowe) w 2011 r. Wnioskodawczyni uzyskała decyzję o Warunkach Zabudowy (budynek mieszkalny jednorodzinny). Jednak z uwagi na problemy zdrowotne swoje, jak i męża a w następstwie problemy finansowe zaniechali budowy domu i planują sprzedaż tej działki.

Ponadto w 2023 r. Wnioskodawczyni uzyskała decyzję o warunkach zabudowy działki nr 4 (4 budynki mieszkalne jednorodzinne i cztery budynki garaży wraz z podziałem nieruchomości). Wnioskodawczyni planuje sprzedaż działki 4 w całości bez jej podziału. Nie podejmowała działań zmierzających do wyłączenia gruntu z produkcji rolniczej. Aktualne warunki zabudowy mogą wygasnąć, gdy dla tego terenu zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Aktualnie nie są prowadzone prace nad uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tych działek. Wnioskodawczyni  nie ponosiła nakładów na te działki takich jak budowa ogrodzenia, budowa dróg wewnętrznych, podział geodezyjny. Z uwagi na problemy finansowe wynikające z problemów zdrowotnych Wnioskodawczyni i jej męża, Wnioskodaczyni wraz z mężem zamierza sprzedać przedmiotowy grunt. W celu sprzedaży Wnioskodawczyni będzie zamieszczała zwykłe ogłoszenia na portalach internetowych, ewentualnie skorzysta z usługi biura nieruchomości.

Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć na bieżące potrzeby swoje i męża. W odległej przeszłości Wnioskodawczyni zbyła wraz z mężem poniższe nieruchomości:

• około 30 lat temu sprzedała mieszkanie w (...), w którym wcześniej zamieszkiwali,
• (...) 2000 r. darowali synowi niezabudowaną działkę budowlaną o powierzchni (...) m² w (...) , gm. (...),
• (...) 2000 r. darowała córce 2 niezabudowane działki rolne nr 1 i 2 obr. (...) gm. (...) o łącznej powierzchni (...) ha,
• (...) 2011 r. sprzedali dom w (...), w którym wcześniej zamieszkiwali.

Z tytułu zbycia wyżej wskazanych nieruchomości nie odprowadzali podatku VAT traktując je jako zbycie majątku prywatnego.

Po (...) 2011 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem nie zbyli żadnych innych nieruchomości. Nie posiadają innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Nie planują zakupu innych nieruchomości.

Uzupełnienie i doprecyzowania opisu zdarzeni przyszłego

Wnioskodawczyni działki te nabyła planując w przyszłości budowę domu na ich terenie na własne potrzeby mieszkaniowe (swoje i męża).

Działki te nie były przedmiotem umowy najmu czy dzierżawy.

Przed sprzedażą działek, poza ewentualnym podziałem geodezyjnym działki 4, Wnioskodawczyni nie będzie podejmowała (osobiście bądź za pośrednictwem osób trzecich) czynności wymagających zaangażowania środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości przedmiotowych działek (np. uzyskiwanie decyzji/pozwoleń, uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, ogrodzenie terenu, bądź inne).

Wnioskodawczyni nie zamierza z potencjalnym nabywcą/potencjalnymi nabywcami zawierać przedwstępnej umowy sprzedaży, poza sytuacją, w której zawarcie umowy przedwstępnej będzie wynikało o przepisów prawa.

Taka sytuacja może mieć miejsce jeżeli nabywcą działki 3 lub działki 4 (o ile nie zostanie ona uprzednio podzielona) będzie osoba, która nie jest rolnikiem. Zgodnie z Ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego, jeżeli nabywcą nieruchomości rolnej o pow. większej niż 3.000 m² i mniejszej niż 1 ha jest osoba inna niż rolnik, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa („KOWR”) posiada prawo jej pierwokupu. W takiej sytuacji zawierana jest przedwstępna umowa warunkowa i kierowana do KOWR, który ma miesiąc na ustosunkowanie się do dokumentu. W przypadku gdy KOWR nie skorzysta z prawa pierwokupu, zostanie zawarta z nabywcą umowę przeniesienia własności.

W takiej sytuacji:

• przedwstępna umowa warunkowa będzie zawierała zobowiązanie do zawarcia umowy przeniesienia własności jeżeli KOWR nie skorzysta z prawa pierwokupu,
• Wnioskodawczyni nie będę udzielała pełnomocnictw dla kupującego,
• po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca nie będzie dokonywać na działce inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność, jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie,
• nabywca nie poniesie jakichkolwiek nakładów finansowych związanych z nabywanymi działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej.

Wnioskodawczyni nie udzielała i nie planuje udzielać innej osobie/innemu podmiotowi (np. potencjalnemu nabywcy działki) pełnomocnictwa bądź jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w swoim imieniu w związku z planowaną transakcją sprzedaży działek.

W 2023 r. Wnioskodawczyni wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji o Warunkach Zabudowy dla działki nr 4 rozważając budowę domu (na własne potrzeby mieszkaniowe) na działce, którą wydzieliłaby z działki nr 4. Budowę domu Wnioskodaczyni chciała sfinansować ze sprzedaży pozostałego terenu działki 4 i działki 3. Zważywszy jednak na bardzo mocne pogorszenie stanu zdrowia swojego, jak i męża zupełnie zaniechali planów budowy domu.

Wnioskodaczyni nie będzie dostarczać wraz ze sprzedażą działek projektów budowlanych dot. tych działek.

Pytania

1.Czy w związku z planowaną sprzedażą działki 3 Wnioskodawczyni będzie miała obowiązek zarejestrowania się jako podatnik VAT i zapłacenia podatku z tego tytułu?

2.Czy w związku z planowaną sprzedażą działki 4 Wnioskodawczyni będzie miała obowiązek zarejestrowania się jako podatnik VAT i zapłacenia podatku z tego tytułu?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni, każda z potencjalnych transakcji sprzedaży działek (sprzedaż działki 3 oraz sprzedaż działki 4) nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przedmiotowych transakcjach Wnioskodawczyni nie będzie występowała jako podatnik w świetle art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, z uwagi na fakt, iż przedmiotowe transakcje sprzedaży nie będą realizowane w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Istotne jest, czy sprzedający w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podejmował/będzie podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Planowana przez Wnioskodawczynię sprzedaż będzie czynnością okazjonalną. Ostatnia sprzedaż nieruchomości miała miejsce ponad 12 lat temu i dotyczyła sprzedaży domu, w którym wcześniej wraz z rodziną mieszała przez około 20 lat. Wnioskodawczyni nie podejmowała działań mających na celu uzbrojenie przedmiotowych działek w infrastrukturę techniczną. Nie wydzielała dróg wewnętrznych, nie ogradzała terenu. Nieruchomość nie była przedmiotem umów najmu czy dzierżawy z osobami trzecimi. W momencie sprzedaży przedmiotowe działki będą stanowić teren niezabudowany. W celu sprzedaży przedmiotowych działek nie będzie udzielała jakichkolwiek pełnomocnictw ani nie będzie zawierała z przyszłym nabywcą/przyszłymi nabywcami umów przedwstępnych. Przedmiotowe nieruchomości stanowią Wnioskodawczyni i jej męża majątek osobisty w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej ustawowej, a ich sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem osobistym. Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, nie zamierza nabywać innych nieruchomości. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.

Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Wszystko to zatem wyklucza handlowy cel transakcji sprzedaży przedmiotowych działek. Czynności sprzedaży będą mieścić się w zakresie zarządu majątkiem prywatnym, do których unormowania ustawy o podatku od towarów i usług zastosowania nie mają, czyli Wnioskodawczyni nie będzie miała obowiązku zarejestrowania się jako podatnik VAT i zapłacenia podatku z tego tytułu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361) zwanej dalej „ustawą”:

Według art. 2 pkt 22 ustawy,

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Zatem w świetle przytoczonych powyżej przepisów nieruchomości gruntowe (działki) spełniają definicję towarów określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT”,

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntu istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowych działek, podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy (...)/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy (...)/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Przyjęcie zatem, że sprzedając nieruchomość dana osoba fizyczna działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu wynika, że nie jest Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

(...) 2007 r. zakupiła Pani od (...) grunt rolny - przylegające do siebie działki o 3 i 4. Transakcja zakupu nie była opodatkowana podatkiem VAT. Grunt ten w pierwszych latach stanowił ugór, potem łąkę. Nigdy nie uprawiała Pani na nim zbóż i nie sprzedawała żadnych produktów rolnych z tego gruntu. Pani córka, która posiada gospodarstwo rolne, uzyskuje dopłaty bezpośrednie z ARiMR z tego gruntu, przy czym grunt nie jest przedmiotem najmu ani dzierżawy.

Dla przedmiotowych działek nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Planując budowę domu na terenie działki nr 3 (na własne potrzeby mieszkaniowe) w 2011 r. uzyskała Pani decyzję o warunkach zabudowy (budynek mieszkalny jednorodzinny).

W 2023 r. uzyskała Pani decyzję o warunkach zabudowy działki nr 4 (4 budynki mieszkalne jednorodzinne i cztery budynki garaży wraz z podziałem nieruchomości). Planuje Pani sprzedaż działki nr 4 w całości bez jej podziału. Nie podejmowała Pani działań zmierzających do wyłączenia gruntu z produkcji rolniczej. Nie ponosiła Pani nakładów na te działki takich jak budowa ogrodzenia, budowa dróg wewnętrznych, podział geodezyjny. W celu sprzedaży będzie Pani zamieszczała zwykłe ogłoszenia na portalach internetowych, ewentualnie skorzysta Pani z usługi biura nieruchomości.

W 2023 r. wystąpiła Pani z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr 4 rozważając budowę domu (na własne potrzeby mieszkaniowe) na działce, którą wydzieliłaby z działki nr 4. Budowę domu chciała Pani sfinansować ze sprzedaży pozostałego terenu działki 4 i działki 3. Zważywszy na bardzo mocne pogorszenie stanu Pani zdrowia, jak i Pani męża zupełnie zaniechali Państwo planów budowy domu.

Nabyła Pani działki planując w przyszłości budowę domu na terenie działki nr 4 i 3 na własne potrzeby mieszkaniowe. Działki te nie były przedmiotem umowy najmu czy dzierżawy. Przed sprzedażą działek, poza ewentualnym podziałem geodezyjnym działki 4, nie będzie Pani podejmowała (osobiście bądź za pośrednictwem osób trzecich) czynności wymagających zaangażowania środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości przedmiotowych działek (np. uzyskiwanie decyzji/pozwoleń, uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, ogrodzenie terenu, bądź inne.). Nie będzie Pani dostarczać wraz ze sprzedażą działek projektów budowlanych dot. tych działek.

Nie zamierza Pani zawierać z potencjalnym nabywcą/potencjalnymi nabywcami przedwstępnej umowy sprzedaży, poza sytuacją, w której zawarcie umowy przedwstępnej będzie wynikało z przepisów prawa. Taka sytuacja może mieć miejsce jeżeli nabywcą działki 3 lub działki 4 (o ile nie zostanie ona uprzednio podzielona) będzie osoba, która nie jest rolnikiem. Nie udzielała i nie planuje Pani udzielić innej osobie/innemu podmiotowi (np. potencjalnemu nabywcy działki) pełnomocnictwa bądź jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w swoim imieniu w związku z planowaną transakcją sprzedaży działek.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii, czy w związku z planowaną sprzedażą działek nr 3 i 4, będzie miała Pani obowiązek zarejestrowania się jako podatnik VAT i zapłacenia podatku z tego tytułu.

W celu wyjaśnienia Pani wątpliwości należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęła Pani w odniesieniu do nieruchomości będących przedmiotem planowanej sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży, będzie spełniała Pani przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sytuacji nie wystąpią okoliczności wskazujące, że planowaną przez Panią sprzedaż nieruchomości, należy uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, która skutkuje uznaniem Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

Znaczenie dla przedmiotowej sprawy ma analiza całokształtu działań jakie podjęła Pani w odniesieniu do planowanej sprzedaży nieruchomości przez cały okres ich posiadania.

Mając na uwadze podjęte przez Panią działania nie można uznać, że stanowią one ciąg zdarzeń przesądzających o uznaniu planowanej sprzedaży nieruchomości za prowadzenie działalności gospodarczej. W niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać Panią, w zakresie sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Odnosząc się zatem do sprzedaży ww. nieruchomości stwierdzić należy, że podjęte przez Panią czynności nie wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i nie stanowią działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Jak wynika z opisu sprawy nie dokonywała i nie dokonuje Pani czynności typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez handlowców. Brak jest przesłanek zawodowego, tj. stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności, co przesądzałoby o tym, że zbycie przez Panią opisanych działek będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

W konsekwencji, planowana sprzedaż opisanych we wniosku działek nr 3 i 4 nie skutkuje uznaniem Pani za podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącej działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym samym, nie będzie Pani miała obowiązku zarejestrowania się jako podatnik VAT oraz naliczenia podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży ww. działek.

Pani stanowisko jest zatem prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem niniejsza interpretacja nie wywiera skutków prawnych dla Pani męża, o którym mowa we wniosku.

Należy podkreślić, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywiste zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

W związku z tym, że należna wpłata od niniejszego wniosku wynosi 40 zł, kwota 40 zł jest wpłatą nienależną, zatem stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i podlega zwrotowi według Pani dyspozycji na rachunek bankowy wskazany w części F w poz. 60 wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”). 

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).