Sprzedaż zabudowanych działek numer 1 oraz 2 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 stycznia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 22 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że sprzedaż zabudowanych działek numer 1 oraz 2 jest zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Uzupełnili go Państwo pismem z 10 grudnia 2023 r. (wpływ 31 stycznia 2024 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem sygnowanym datą 22 stycznia 2024 r. (wpływ 21 marca 2024 r.) oraz pismem – brak daty pisma (wpływ 28 marca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Spółce przysługuje prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości (…), obręb ewidencyjny: (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), składającej się z działki ewidencyjnej numer 1, o obszarze (…) ha, dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…), oraz prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości (…), obręb ewidencyjny: (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), składającej się z działki ewidencyjnej numer 2, o obszarze (…) ha, dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…).

Prawo własności nieruchomości spółka nabyła od osoby fizycznej na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości i ustanowienie służebności zawartej dnia (…) grudnia 2022 roku, przed notariuszem we (…) – (…) Repertorium A numer (…).

W rejestrze gruntów prowadzonym przez Starostę (…) działki ewidencyjne numer 1 o obszarze (…) ha i numer 2 o obszarze (…) ha położone są w województwie (…), powiecie (…), jednostce ewidencyjnej (…), obrębie ewidencyjnym (…) i oznaczone są jako tereny mieszkaniowe (B).

Działki ewidencyjna numer 1 oraz numer 2 są zabudowane: jednokondygnacyjnym budynkiem przemysłowym o powierzchni zabudowy (…) m² (identyfikator budynku: (…)), dwukondygnacyjnym budynkiem biurowym o powierzchni zabudowy (…) m² (identyfikator budynku: (…)), jednokondygnacyjnym budynkiem sklasyfikowanym według KŚT jako „zbiorniki, silosy i budynki magazynowe” o powierzchni zabudowy (…) m² (identyfikator budynku (…)) i mają zapewniony dostęp do drogi publicznej przez działkę numer 3, która jest własnością Sprzedających.

Przedmiotowe nieruchomości dotychczas były wolne od umów najmu i dzierżawy oraz nie znajdują się w posiadaniu osób trzecich.

Działki ewidencyjne numer 1 i 2 nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jednakże zgodnie z obowiązującym Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego miasta (…), uchwalonym Uchwałą (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia (…) grudnia 2009 roku działka numer 1 i działka numer 2 położone są na terenie oznaczonym na rysunku Studium symbolem U kolorem czerwonym, zakratkowany tereny istniejących ważniejszych usług komercyjnych, wraz z zielenią, niezbędnymi urządzeniami infrastruktury technicznej oraz obsługą komunikacyjną; obszar całego miasta objęty jest strefą obserwacji archeologicznej „OW” z powodu domniemania występowania reliktów archeologicznych, ponadto nie leżą na obszarze rewitalizacji oraz Specjalnej Strefy Rewitalizacji w rozumieniu ustawy o rewitalizacji z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (t. j. Dz. U. z 2021 r., poz.485).

Działki ewidencyjne numer 1 i 2 nie są położone na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej w rozumieniu ustawy z dnia 20 października 1994 roku o specjalnych strefach ekonomicznych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 91 z późn. zm.).

Działki numer 1 i 2 nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasu. W stosunku do przedmiotowych nieruchomości nie zostały wydane decyzje o ustaleniu lokalizacji celu publicznego.

Nieruchomości dotychczas nie stanowiły przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1145, 1610 ze zm.), jak również nie stanowiły jego zorganizowanej części.

Zamierzają Państwo sprzedać spółce prawo własności zabudowanych nieruchomości położonych w miejscowości (…), oznaczonych jako: – działka ewidencyjna numer 1 o powierzchni (…) ha, dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…) – działka ewidencyjna numer 2 o powierzchni (…) ha, dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…).

Co ważne, działki te obecnie są wydzierżawione spółce mającej dokonać ich zakupu pod działalność gospodarczą. Ponadto, kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej. Kupująca spółka planuje na ww. działkach wybudować obiekt handlowy o powierzchni zabudowy min. (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

W akcie notarialnym nr (…) z dnia (…) października 2023 r. – umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tych działkach. To jest spółka zobowiązuje się do:

1.  Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości oraz działki numer 3, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum (…) miejsc postojowych.

2.  Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości oraz działki numer 3, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy (…) m² w tym sala sprzedaży o powierzchni (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc parkingowych.

3.  Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości.

4.  Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości.

5.  Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie odpowiednich nasadzeń zamiennych.

6.  Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego.

7.  Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji.

8.  Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

9.  Uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego.

10.Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.

11.Uzyskania zezwolenia na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie handlowo-usługowym.

12.Łącznego nabycia nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy oraz sąsiedniej działki ewidencyjnej numer 3.

Tym samym, w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń zobowiązują się Państwo sprzedać Kupującemu działki nr 1 i 2.

Na zakończenie należy podkreślić, że:

1.  Nigdy nie udostępniali Państwo ww. działek osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, w szczególności nie oddawali w najem ani dzierżawę.

2.  W stosunku do tych działek nie ponosili Państwo jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia.

3.  W stosunku do ww. nieruchomości nigdy samodzielnie nie podejmowali Państwo żadnych działań marketingowych, nie ogłaszali sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszali sprzedaży w internecie, prasie, radiu.

4.  Powyższe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Państwa w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

5.  Działki, które mają być przedmiotem sprzedaży są zabudowane.

6.  Obecnie dzierżawią Państwo działki spółce, która planuje je zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń.

7.  Ponadto Państwo i Kupująca spółka oświadczają, że będą zgodnie współpracować i udzielać sobie wzajemnie wszelkiej pomocy w zakresie procedur, jakie okażą się niezbędne przy staraniach o uzyskanie decyzji i pozwoleń określonych w opisie powyżej oraz zobowiązują się dokonywać wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania przedmiotowych decyzji i pozwoleń.

Państwo i Kupująca spółka oświadczają, że ciężar uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń wskazanych w wyżej spoczywa wyłącznie na Kupującym. Sprzedający nie jest obowiązany do podejmowania jakichkolwiek samodzielnych działań i nie ponosi jakiejkolwiek odpowiedzialności w zakresie uzyskania decyzji i pozwoleń wskazanych wyżej. Zobowiązują się Państwo jednocześnie do współpracy z Kupującym oraz przekazywania Kupującemu niezbędnych informacji, dokumentów oraz oświadczeń.

Państwo działający pod firmą: (…) oświadczają, iż udzielają Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedający oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek ustania bytu prawnego mocodawcy.

Jednocześnie oświadczają Państwo, iż wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującego przedmiotową nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 z późn. zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu nieruchomości będące przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.

Nadto wyrażają Państwo zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadcza, iż w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na nieruchomościach urządzenia. Strony umowy oświadczają, iż w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej, Kupujący jest obowiązany do przywrócenia nieruchomości do stanu sprzed zawarcia niniejszej umowy. Powyższe zobowiązanie dotyczy zmian nieruchomości dokonanych przez Kupującego. Kupującemu nie przysługują roszczenia związane z dokonaniem zmian powodujących ulepszenia na nieruchomości, przy czym o wszelkich planowanych ulepszeniach Kupujący poinformuje Sprzedającego.

Ponadto oświadczają Państwo, iż w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej, Sprzedającemu przysługuje roszczenie odszkodowawcze w przypadku dokonania przez Kupującego zmian na nieruchomości, które nie zostaną usunięte, a które mogą spowodować obniżenie wartości lub użyteczności nieruchomości.

Tym samym, mamy tutaj do czynienia z działką, na której znajdują się budynki, które mają ponad dwa lata.

W uzupełnieniu do wniosku wskazali Państwo następujące informacje:

Właściciele spółki są zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

Zabudowane działki numer 1 oraz 2 nie stanowią składnika majątkowego działalności gospodarczej spółki. Nie są one wprowadzone do środków trwałych zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym. Nie są one towarem handlowym.

Działki numer 1 oraz 2 nie były wykorzystywane przez spółkę.

Nabycie przez spółkę zabudowanych działek numer 1 oraz 2 nastąpiło w ramach transakcji nieopodatkowanej podatkiem VAT, a transakcja ta nie została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT.

Nie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu zabudowanych działek numer 1 oraz 2.

Zabudowane działki numer 1 oraz 2 były przez spółkę wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług – nie były wykorzystywane na cele działalności gospodarczej.

Spółka oddała w dzierżawę działki gruntu o numerach 1 i 2, o łącznej powierzchni (…) m², Kupującej spółce na podstawie umowy dzierżawy nr (…) zawartej w dniu (…) października 2023 r. na czas nieoznaczony. Dzierżawca w zamian zobowiązał się płacić Wydzierżawiającemu określony umową czynsz dzierżawny, który nie jest dokumentowany fakturami.

Na moment sprzedaży na działkach numer 1 oraz 2 będą znajdować się: jednokondygnacyjny budynek przemysłowy o powierzchni zabudowy (…) m² (identyfikator budynku: (…)), dwukondygnacyjny budynek biurowy o powierzchni zabudowy (…) m² (identyfikator budynku: (…)), jednokondygnacyjny budynek sklasyfikowany według KŚT jako „zbiorniki, silosy i budynki magazynowe” o powierzchni zabudowy (…) m² (identyfikator budynku (…)).

Budynki są trwale związane z gruntem.

Od pierwszego zasiedlenia ww. budynków/budowli lub ich części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług upłynął okres co najmniej dwóch lat. Budynki były posadowione na nieruchomości już w momencie nabycia.

Pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków/budowli lub ich części a ich dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata. Budynki zasiedlone są ponad 2 lata.

Od momentu zakupu do momentu sprzedaży nie były ponoszone wydatki na ulepszenie tych budynków/budowli lub ich części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Rozbiórka budynków i budowli, posadowionych na działkach numer 1 oraz 2, nie rozpocznie się przed dostawą nieruchomości.

Wszystkie działania związane z budową lub rozbiórką zostaną podjęte po sprzedaży działek numer 1 oraz 2.

Kupujący jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku)

Czy sprzedaż zabudowanych działek numer 1 o pow. (…) ha i 2 o pow. (…) ha jest opodatkowana i nie korzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku)

Państwa zdaniem, sprzedaż zabudowanych działek numer 1 i 2 nie jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej, ustawą, lub, ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przypominają Państwo, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).

W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów jest opodatkowana podatkiem VAT. Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod warunkiem wykonania przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W tym przypadku sprzedaży dokonuje czynny podatnik podatku VAT, jakim jest spółka z o.o.

W tym miejscu należy jednak podkreślić, iż grunt jest zabudowany budynkami. Budynki nie są nowe i mają ponad dwa lata. Co istotne, nieruchomości nie można uznać za teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, z racji, że na gruncie posadowione są rzeczone budowle będące przedmiotem odrębnej własności.

Zgodnie z poglądem zaprezentowanym w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 25 listopada 2019 r. sygn. akt: I SA/Kr 1013/19 „Przez teren zabudowany należy więc uznać każdy teren, na którym znajdują się budynki, czy budowle”.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego od momentu oddania nieruchomości do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minęły 2 lata. Jednocześnie Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych nieruchomości.

Tym samym, planowana dostawa nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Jednocześnie od pierwszego zasiedlenia do planowanej dostawy upłynął okres przekraczający 2 lata. Tutaj należy podkreślić, iż zwolnienie dotyczy także działki.

W związku z powyższym, w zdarzeniu przyszłym będącym przedmiotem wniosku, nie zachodzą wyjątki określone przez ustawodawcę w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a więc planowana dostawa nieruchomości II kategorii będzie objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zwolnienie ma charakter fakultatywny. Ustawodawca przewidział w możliwość rezygnacji z tego zwolnienia.

W konsekwencji uważają Państwo, że sprzedaż zabudowanej nieruchomości składającej się z działek numer 1 i 2 stanowiącej teren budowlany nie będzie opodatkowana podatkiem VAT i korzysta ze zwolnienia z podatku VAT.

W związku z tym, iż działki korzystają ze zwolnienia – w Państwa ocenie – nie będzie trzeba ich sprzedaży udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży nieopodatkowanej nie ma konieczności wystawiania faktury VAT.

W tym miejscu jednak należy podkreślić, iż zwolnienie ma charakter fakultatywny, gdy podatnik nie będzie chciał skorzystać ze zwolnienia będzie obowiązany wystawić fakturę na podstawie art. 106b ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

W oparciu o art. 8 ust. 1 ustawy:

Pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres. Przez świadczenie należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie, powstrzymanie się od działania (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 ustawy. Należy jednak zaznaczyć, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż zabudowanych działek numer 1 i 2 jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że są Państwo spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Spółka jest właścicielem nieruchomości zabudowanych, składających się z działek gruntu numer 1 oraz 2. Zamierzają Państwo sprzedać spółce prawo własności zabudowanych nieruchomości. Działki te obecnie są wydzierżawione spółce mającej dokonać ich zakupu pod działalność gospodarczą.

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Umowa dzierżawy jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

Zatem, na gruncie ustawy umowa dzierżawy wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, gdyż w wyniku zawartej umowy powstaje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym. Tym samym, wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Tym samym, w opisanej sytuacji sprzedaż wskazanych we wniosku zabudowanych działek numer 1 oraz 2, wypełni przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, gdyż Spółka nie posiada majątku prywatnego, a dysponuje wyłącznie majątkiem wykorzystywanym w działalności gospodarczej. Nieruchomość została przez Państwa wydzierżawiona Kupującemu – co świadczy o wykorzystywaniu jej w prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, dostawa zabudowanych działek numer 1 oraz 2, będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W niniejszej sprawie nastąpi sprzedaż nieruchomości zabudowanej, tym samym należy odwołać się do art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ponieważ w tych przepisach ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Przepis ten określa, że przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione.

W niniejszej sprawie, aby dostawa zabudowanych działek numer 1 oraz 2 korzystała ze zwolnienia od podatku VAT należy zbadać, czy względem budynków posadowionych na gruntach nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres czasu upłynął od tego momentu.

Jak zostało przez Państwa wskazane, działki ewidencyjne numer 1 oraz 2 są zabudowane: jednokondygnacyjnym budynkiem przemysłowym o powierzchni zabudowy (…) m², dwukondygnacyjnym budynkiem biurowym o powierzchni zabudowy (…) m², jednokondygnacyjnym budynkiem sklasyfikowanym według KŚT jako „zbiorniki, silosy i budynki magazynowe” o powierzchni zabudowy (…) m² i mają zapewniony dostęp do drogi publicznej przez działkę numer 3, która jest własnością Sprzedających. Budynki są trwale związane z gruntem. Od pierwszego zasiedlenia ww. budynków w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług upłynął okres co najmniej dwóch lat. Budynki były posadowione na nieruchomości już w momencie nabycia. Od momentu zakupu do momentu sprzedaży nie były ponoszone wydatki na ulepszenie tych budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Rozbiórka budynków, posadowionych na działkach numer 1 oraz 2, nie rozpocznie się przed dostawą nieruchomości. Wszystkie działania związane z budową lub rozbiórką zostaną podjęte po sprzedaży działek numer 1 oraz 2.

W świetle przedstawionych przez Państwa we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że planowana sprzedaż budynków znajdujących się na przedmiotowych działkach, nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, ponieważ od pierwszego zasiedlenia ww. budynków w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług upłynął okres co najmniej 2 lat. Budynki były posadowione na nieruchomości już w momencie nabycia. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata. Ponadto – jak Państwo wskazali – od momentu zakupu do momentu sprzedaży nie były ponoszone wydatki na ulepszenie budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Tym samym, z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia do chwili planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata i jednocześnie nie ponosili Państwo nakładów na ulepszenie budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wysokości powyżej 30% wartości początkowej, to w odniesieniu do sprzedaży tych obiektów zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunty będące przedmiotem sprzedaży podlegają opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki na nich posadowione. W związku z tym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntów, z którymi związane są budynki będzie zwolniona od podatku od towarów i usług.

Zatem, transakcja sprzedaży działek numer 1 oraz 2 zabudowanych jednokondygnacyjnym budynkiem przemysłowym, dwukondygnacyjnym budynkiem biurowym oraz jednokondygnacyjnym budynkiem będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Skoro planowana sprzedaż budynków będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to badanie przesłanek i rozstrzyganie zwolnienia od podatku na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadne.

Podsumowując, sprzedaż zabudowanych działek numer 1 oraz 2 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejszą interpretację wydałem na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy. W szczególności oparłem się na informacji, że „na moment sprzedaży na działkach numer 1 oraz 2 będą znajdować się: jednokondygnacyjny budynek przemysłowy o powierzchni zabudowy (…) m² (identyfikator budynku: (…)), dwukondygnacyjny budynek biurowy o powierzchni zabudowy (…) m² (identyfikator budynku: (…)), jednokondygnacyjny budynek sklasyfikowany według KŚT jako «zbiorniki, silosy i budynki magazynowe» o powierzchni zabudowy (…) m² (identyfikator budynku (…))”.

Zwrócić należy uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie wynikające z opisu sprawy, które nie zostały objęte pytaniem sformułowanym ostatecznie w uzupełnieniu do wniosku, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii udokumentowania przedmiotowej sprzedaży fakturą oraz rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).