Brak opodatkowania podatkiem VAT odpłatnego zbycia nieruchomości gruntowej na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych.

Interpretacja indywidualna

- stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 lutego 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 7 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem VAT odpłatnego zbycia nieruchomości gruntowej na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Gmina (...) planuje zawarcie transakcji sprzedaży prawa własności nieruchomości na rzecz jej dotychczasowych użytkowników wieczystych.

Użytkownik wieczysty (małżeństwo) nieruchomości oznaczonej jako działka nr 1 o powierzchni 0,0635 ha położonej w miejscowości (...), dla której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą (...), wystąpił z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz na podst. art. 198g ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Prawo użytkowania wieczystego ww. nieruchomości gruntowej ustanowione zostało na podstawie umowy ustanowienia użytkowania wieczystego gruntu i przeniesienia własności budynków z 16 października 1997 r. na okres 99 lat tj. do 16 października 2096 r. Prawo ustanowione zostało na rzecz użytkownika wieczystego, który na podstawie Aktu Notarialnego z 28 października 2015 r. sprzedał je wraz z prawem własności znajdującego się na nim budynku na rzecz obecnych użytkowników wieczystych, którzy wystąpili z roszczeniem o sprzedaż.

Zgodnie z miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego Gminy (...), zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy w (...) z (...) ogłoszonym w Dz. Urz. Woj. (...), działka nr 1 od istniejącej drogi powiatowej (...) przeznaczona jest na poszerzenie tej drogi, a pozostałe to tereny usług publicznych 3UP. Ponadto działka położona jest w strefie „K”- ochrony krajobrazu i ekspozycji wartości przyrodniczo-kulturowych.

Na nieruchomości znajdują się zabudowania stanowiące własność użytkowników wieczystych na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Budynki stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W budynkach użytkownicy wieczyści prowadzą działalność gospodarczą. Nabycie prawa własności nieruchomości przez jej użytkowników wieczystych możliwe jest w oparciu o przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. u. z 2023 r. poz. 344 ze zm.) tj. art. 198g stanowiący, że użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej może wystąpić z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz w ciągu 12 miesięcy od wejścia w życie ustawy z 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw tj. do 31 sierpnia 2024 r. Wniosek użytkowników wieczystych przedmiotowej nieruchomości wpłynął do Urzędu Gminy w (...) 29 grudnia 2023 r., czyli w ustawowo przewidzianym terminie. Ponieważ omawianej nieruchomości gruntowej nie dotyczy żadne z wykluczeń z art. 198g ust. 2, Gmina (...) zobowiązana jest sprzedać użytkownikom wieczystym nieruchomość.

Zgodnie z art. 235 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.) budynki i inne urządzenia wzniesione lub nabyte wraz z nieruchomością przez użytkownika wieczystego stanowią jego własność. W związku z tym przedmiotem zdarzenia przyszłego będzie sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej.

Przy sprzedaży nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego na podst. art. 198g ustawy o gospodarce nieruchomościami, w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, cena nieruchomości nie może być niższa niż dwudziestokrotność dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, jednak nie wyższa niż wartość nieruchomości gruntowej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

Gmina (...) w kwietniu 2023 r. dokonała wyceny przedmiotowej nieruchomości gruntowej przez rzeczoznawcę majątkowego w celu dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Nowa wysokość opłaty została zaproponowana użytkownikom wieczystym 17 maja 2023 r. Ponieważ w ciągu 30 dni od jej dostarczenia nie złożyli oni wniosku do Samorządowego Kolegium Odwoławczego o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo, że jest uzasadniona w innej wysokości, obowiązuje nowa wysokość opłaty. Ponieważ użytkownik wieczysty przyjął ofertę nowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zawartą w wypowiedzeniu, do ustalenia ceny nieruchomości gruntowej przyjmuje się wartość nieruchomości, która była podstawą ustalenia zaktualizowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego - art. 198j. ust. 1 - czyli wartość nieruchomości ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego w kwietniu 2023 r.

Zgodnie z art. 198i ust. 1 szczegółowe warunki sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych powinny zostać określone, w drodze uchwały, przez radę albo sejmik do 31 grudnia 2023 r. Rada Gminy w (...) Uchwałą nr (...) z 28 grudnia 2023 r. zobowiązała Wójta Gminy (...) do indywidualnego określania warunków sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych w drodze zarządzenia. Ww. uchwała została ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) i weszła w życie 23 stycznia 2024 r. W omawianej sprawie Wójt Gminy (...) cenę nieruchomości ustali w wysokości równej wartości nieruchomości określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży (czyli równej wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w kwietniu 2023 r. na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości).

Cena sprzedaży nieruchomości podlegała będzie zapłacie przez zawarciem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego (art. 70 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pytanie

Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, biorąc pod uwagę art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego, w trybie przepisów epizodycznych dotyczących roszczenia o sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego, ustawy o gospodarce nieruchomościami nie stanowi dostawy towarów i nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosowanie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

• oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste,
• zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W świetle powołanych przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również oddanie w użytkowanie wieczyste, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. u. z 2023 r. poz. 344 ze zm.) sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej. Stosowanie do art. 198g ust. 1 użytkownik wieczysty może wystąpić z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz.

Zgodnie z art. 32 ust. 2 powyższej ustawy, z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy prawa stwierdzić należy, że w wyniku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (ustanowienie użytkowania wieczystego) dochodzi do przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co pozwala mu rozporządzać nim jak właściciel. Użytkownik wieczysty może więc swobodnie korzystać z gruntu, może również przenieść władztwo na inny podmiot w taki sam sposób w jaki właściciel dokonuje sprzedaży gruntu.

Sprzedaż nieruchomości na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, nie może być jednak traktowana jako ponowna dostawa towarów. Sprzedaż należy traktować jako zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływającą na "władztwo rzeczy", które użytkownik wieczysty uzyskał w dacie ustanowienia tego prawa.

Jeżeli sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nie będzie traktowana jako świadczenie usług lub dostawa towarów, to tym samym nie podlega opodatkowaniem podatkiem VAT. Oznacza to, że w sytuacji, gdy prawo użytkowania wieczystego na rzecz pierwotnego użytkownika wieczystego nieruchomości, które następnie zostało przeniesione na rzecz kolejnych użytkowników, sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntu aktualnemu użytkownikowi wieczystemu nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Należy również zwrócić uwagę na fakt, że przedmiotowa nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste 16 października 1997 r. tj. w okresie obowiązywania ustawy z 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. nr 11 poz. 50 ze zm.), kiedy to czynność ustanowienia użytkowania wieczystego nie podlegała opodatkowaniu VAT.

Równocześnie, względem przedmiotowej nieruchomości nie mają zastosowania przepisy ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkalne w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 904 ze zm.) z uwagi na charakter budynku, który obecnie usytuowany jest na gruncie będącym przedmiotem sprzedaży.

Zgodnie z powyższym, sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, ale którego prawo użytkowania wieczystego ustanowiono przed 1 maja 2004 r. nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Powyższe stanowisko znalazło potwierdzenie w wydanych indywidualnych interpretacjach zakresu przepisów prawa podatkowego:

• z 28 grudnia 2022 r. 0113-KDIPT1-2.4012.794.2022.1.JS,
• z 29 września 2022 r. 0114-KDIP4-1.4012.453.2022.2.AM,
• z 8 września 2022 r. 0113-KDIPT1-2.4012.493.2022.2.JSZ,
• z 30 sierpnia 2022 r. 0113-KDIPT1-2.4012.492.2022.1.KW,
• z 6 kwietnia 2023 r. 0114-KDIP4-3.4012.48.2023.1.MAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste oraz zbycie prawa użytkowania wieczystego, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego.

W celu przedstawienia właściwego rozumienia pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy zaznaczyć, iż dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nią jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Należy ponadto wskazać, iż czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Wobec powyższego, uwzględniając szerokie, ekonomiczne, a nie cywilistyczne rozumienie pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel”, ustawodawca uznał, iż oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, wymieniając tę czynność w art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy. W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki, jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela.

Kwestie dotyczące prawa użytkowania wieczystego uregulowane zostały w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 poz. 1610 ze zm.):

W świetle art. 233 Kodeksu cywilnego:

W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.

Przepis ten, a także następne przepisy Kodeksu cywilnego (art. 234, art. 235, art. 237) kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel. Zatem z regulacji zawartych w tej ustawie wynika, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.):

Z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z przepisów niniejszej ustawy oraz odrębnych ustaw, organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich organy wykonawcze.

Zgodnie z art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej.

Na podstawie art. 31 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń.

Zgodnie z art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3. Sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego nie może nastąpić przed upływem 10 lat od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste.

W myśl art. 32 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa może być sprzedana użytkownikowi wieczystemu za zgodą wojewody. Zgody wojewody nie wymaga sprzedaż na rzecz użytkownika wieczystego nieruchomości, o których mowa w art. 51 ust. 2 i art. 57 ust. 1.

Według art. 32 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu art. 241 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.

W świetle art. 37 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu.

Jak stanowi art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego.

Stosownie natomiast do art. 71 ust. 1-2 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne.

Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Na podstawie art. 3 pkt 14 ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1463) zostały wprowadzone zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W ustawie o gospodarce nieruchomościami dodano Dział VIa „Przepisy epizodyczne dotyczące roszczenia o sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego”, tj.: od art. 198g do art. 198l ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 198g ustawy o gospodarce nieruchomościami:

1.Użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1463) może wystąpić z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz.

2.Żądanie sprzedaży, o którym mowa w ust. 1, nie przysługuje:

1)jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r.;

2)jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste;

3)w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich (Dz. U. z 2022 r. poz. 1624 oraz z 2023 r. poz. 261);

4)jeżeli grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego w rozumieniu art. 2 pkt 5 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych;

5)w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej.

3.Nie zawiera się umowy sprzedaży nieruchomości, o której mowa w ust. 1, jeżeli toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

4.Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio do użytkowania wieczystego powstałego w inny sposób niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

W myśl art. 198h ustawy o gospodarce nieruchomościami:

1.W odniesieniu do nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa cenę nieruchomości ustala się:

1)w przypadku zapłaty ceny jednorazowo - jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży;

2)w przypadku rozłożenia ceny na raty - jako dwudziestopięciokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

2.W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

3.Jeżeli w dniu wystąpienia z żądaniem zawarcia umowy nie obowiązywała opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo toczy się postępowanie w sprawie aktualizacji stawki procentowej opłaty rocznej, właściwy organ ustala cenę, o której mowa w ust. 1 i 2, przyjmując stawkę procentową określoną w art. 72 ust. 3 stosownie do celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste jest czynnością odpłatną, gdyż ustawodawca w ustawie o gospodarce nieruchomościami przewidział w tym zakresie dwa rodzaje odpłatności, tj. pierwszą opłatę oraz opłaty roczne.

Przy czym należy podkreślić, że ustanowienie prawa użytkowania wieczystego przed 1 maja 2004 r. nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż na podstawie obowiązującej przed tym dniem ustawy z 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. z 1993 r. Nr 11 poz. 50 ze zm.), grunt nie był towarem i ustanowienie jego użytkowania wieczystego nie stanowiło dostawy towarów. Dopiero z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zmieniła się definicja towaru oraz zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, od 1 maja 2004 r. ustanowienie prawa użytkowania wieczystego stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy o VAT.

Jak wynika z opisu sprawy, planują Pańswo zawarcie transakcji sprzedaży prawa własności nieruchomości na rzecz jej dotychczasowych użytkowników wieczystych.

Użytkownik wieczysty (małżeństwo) nieruchomości oznaczonej jako działka nr 1 wystąpił z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz na podst. art. 198g ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Prawo użytkowania wieczystego ww. nieruchomości gruntowej ustanowione zostało na podstawie umowy ustanowienia użytkowania wieczystego gruntu i przeniesienia własności budynków z 16 października 1997 r. na okres 99 lat tj. do 16 października 2096 r. Prawo ustanowione zostało na rzecz użytkownika wieczystego, który na podstawie Aktu Notarialnego z 28 października 2015 r. sprzedał je wraz z prawem własności znajdującego się na nim budynku na rzecz obecnych użytkowników wieczystych, którzy wystąpili z roszczeniem o sprzedaż.

Na nieruchomości znajdują się zabudowania stanowiące własność użytkowników wieczystych na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Budynki stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W budynkach użytkownicy wieczyści prowadzą działalność gospodarczą.

Wniosek użytkowników wieczystych przedmiotowej nieruchomości wpłynął do Państwa 29 grudnia 2023 r., czyli w ustawowo przewidzianym terminie. Ponieważ omawianej nieruchomości gruntowej nie dotyczy żadne z wykluczeń z art. 198g ust. 2, zobowiązani są Państwo sprzedać użytkownikom wieczystym nieruchomość.

Państwa wątpliwości dotyczą określenia, czy sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkowników wieczystych będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Analiza przedstawionego opisu sprawy oraz treści powołanych przepisów prowadzi do stwierdzenia, że skoro prawo użytkowania wieczystego ustanowiono przed wprowadzeniem przepisów, którymi ustawodawca objął tę czynność opodatkowaniem, to nie podlegało ono opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niemniej jednak nastąpiło przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. W związku z powyższym, sprzedaż prawa własności nieruchomości na rzecz jej użytkowników wieczystych jest w istocie „przekształceniem” prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości i będzie stanowiła jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, natomiast nie wpłynie na „władztwo do rzeczy”, które użytkownik już uzyskał.

Zatem czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu, ustanowionego 16 października 1997 r., czyli przed 1 maja 2004 r., w prawo własności tego gruntu na wniosek użytkowników wieczystych, nie może być traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości gruntowej, w związku z czym, nie będzie stanowiła odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji należy stwierdzić, że w opisanej sytuacji czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej (ustanowionego przed dniem 1 maja 2004 r.) w prawo własności ww. nieruchomości na wniosek użytkowników wieczystych, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Państwa stanowisko jest zatem prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy również zaznaczyć, że zakres przedmiotowy wniosku wyznacza pytanie przedstawione przez Wnioskodawcę. W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (pytania). Inne kwestie wynikające np. z Pana stanowiska, nie objęte pytaniem, nie zostały rozpatrzone w niniejszej interpretacji.

Końcowo podkreśla się, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).