W zakresie sprzedaży nieruchomości zabudowanej działką (...) o powierzchni (...) m2 oraz możliwości korzystania ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy od podatku od towarów i usług.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Pana wniosek z 12 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, w zakresie sprzedaży nieruchomości zabudowanej działką (...) o powierzchni (...) m² oraz możliwości korzystania ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy od podatku od towarów i usług, wpłynął 15 stycznia 2024 r. Uzupełnił go Pan pismem z 25 marca 2024 r. – będącym odpowiedzią na wezwanie –  z 13 marca 2024 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wniosek dotyczy zdarzenia przyszłego - transakcji kupna nieruchomości.

Transakcja:

- zakup nieruchomości rolnej zabudowanej /działka (...), obręb (...), powierzchnia (...) mkw.  położona w (...), dzielnica (...) ul. (...) (...)

Działka zabudowana jest budynkiem magazynowym – (...) mkw., wiatą rozładunkową -(...) mkw. i portiernią – (...) mkw.

Sprzedający:

- (XX), rolnik, opodatkowany w KRUS. Jednakże z tytułu wynajmu ww. budynków jest też czynnym podatnikiem podatku VAT. Poza wynajmem sprzedający nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej obciążonej podatkiem VAT.

Całość podatku VAT z tytułu wynajmu jest odprowadzona do urzędu skarbowego kwartalnie, bez odpisów. Rozliczenie podatkowe dochodu odbywa się na zasadach podatku ryczałtowego ((...)).

Kupujący:

- Spółka (YY.), spółka z ograniczona odpowiedzialnością, z siedzibą w (...) ul. (...) (...), NIP: (...), REGON: (...), KRS: (...).  

Kupujący aktualnie dzierżawi ww. budynki i nieruchomość (umowa z dn. (...)) Spółka (YY.) działa na rynku spożywczym, hurtowym i detalicznym.

Budynek magazynowy pierwotnie spełniał funkcje rolnicze. Później stał się halą produkcyjną z produkcją spożywczą. Obecnie jest wynajmowany jako magazyn spożywczy.

Dnia (...) została zawarta między Stronami przedwstępna umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego. Umowa ostateczna zostanie zawarta do dn. (...).

Cena nieruchomości - (...) PLN.

W (...) (...) wpłacono zadatek w wysokości - (...) PLN.

Pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu

Czy transakcja sprzedaży nieruchomości opisana we wniosku podlega obligatoryjnie opodatkowaniu VAT czy jest zwolniona z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu

W ocenie Wnioskodawcy transakcja sprzedaży nieruchomości opisana we wniosku będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT: „Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają min. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju”.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy: „Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…)” Podatnikiem podatku od towarów i usług jest osoba fizyczna, prawna oraz jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, która samodzielnie wykonuje działalność gospodarczą, bez względu na cel czy rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza dla celów VAT to wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów, które pozyskują zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób, które wykonują wolne zawody.

Działalność gospodarcza polega w szczególności na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W przedmiotowym stanie faktycznym. Wnioskodawca jest rolnikiem prowadzącym działalność rolniczą podlegającą pod KRUS, ale jest również, czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu wynajmu budynków, będących przedmiotem transakcji. Wnioskodawca zamierza sprzedać działkę rolną nr (...), obręb (...), o powierzchni (...) mkw. położonej w (...), zabudowanej budynkiem magazynowym, wiatą rozładunkową i portiernią.

Na gruncie podarku VAT nieruchomość stanowi towar, a jeżeli sprzedaży dokonuje podatnik, to będzie to dla niego odpłatna dostaw a towarów podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jednakże ustawa o VAT w art. 43 przewiduje szereg zwolnień z obowiązku zapłaty podarku od towarów i usług. I tak też, w przedmiotowym stanie faktycznym, sprzedaż ta będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10, zwalnia jest od podatku: dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres konszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt. 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych, do której odsyła ustawa o VAT, przez ulepszenie należy rozumieć: przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację.

W niniejszym stanie taktycznym żaden z ww. wyjątków nie ma zastosowania. Przedmiotem sprzedaży jest działka rolna zabudowana budynkiem magazynowym, wiatą rozładunkową i portiernią. Budynek magazynowy przez kilka lat temu pełnił funkcje rolnicze, później stał się halą produkcyjną, a obecnie jest wynajmowany jako magazyn spożywczy. Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości od (...) (...) (...) r. Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie ww. budynków.

W prawdzie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT stanowi o dostawie budynków lub budowli, jednak w związku z. art. 29a ust. 8 ustawy o VAT zwolnienie to obejmuje również dostawę gruntu, na którym położone są budynki: „W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nic wyodrębnia się wartości gruntu”.

W związku z powyższym, sprzedaż przez Wnioskodawcę działki rolnej nr (...), obręb (...), o powierzchni (...) mkw., położonej w (...), zabudowanej budynkiem magazynowym, wiatą rozładunkową i portiernią będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, ze zm.), zwanej dalej: ustawą lub ustawą o VAT:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

Jak stanowi art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki/budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Podkreślić jednak należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W niniejszej sprawie nastąpi sprzedaż nieruchomości zabudowanych, tym samym należy odwołać się do art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ponieważ w tych przepisach ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku lub budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku lub budowli na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku lub budowli.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Jednocześnie wskazać należy, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Natomiast, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W odniesieniu do sprzedaży działki zabudowanej należy zauważyć, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży nieruchomości zabudowanej oznaczonej działką nr (...), obręb (...), o powierzchni (...) m², zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość rolna zabudowana budynkiem magazynowym, wiatą rozładunkową i portiernią. Nieruchomość wynajmowana jest w ramach prowadzonej działalności gospodarczej z tytułu której jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT. Budynek magazynowy pierwotnie spełniał funkcje rolnicze, następnie stał się halą produkcyjną z produkcją spożywczą. Obecnie jest wynajmowany jako magazyn spożywczy. Kupujący dzierżawi od Pana wskazane budynki i nieruchomość od (...) r. Dnia (...) została zawarta między Stronami przedwstępna umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego a ostateczna umowa zostanie zawarta do dnia (...). Ponadto z wniosku nie wynika aby ww. budynki była przez Pana ulepszane.

Analizując przedstawiony opis sprawy na tle przywołanych regulacji prawnych należy stwierdzić, że sprzedaż zabudowanej nieruchomości (działki (...)) będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ spełnione zostaną warunki wymienione w tym przepisie. Bowiem w stosunku do wyżej opisanych budynków doszło do ich pierwszego zajęcia (użytkowania). A pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą ww. budynków nastąpiło pierwsze zasiedlenie i od pierwszego dnia zasiedlenia do dnia sprzedaży miną 2 lata.  

Należy zgodzić się z Pana stanowiskiem, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest zabudowana działka rolna, której właścicielem jest Pan od (...) r. (która była dzierżawiona od (...) r.) i nie ponosił Pan wydatków na ulepszenie budynków to znajdzie zastosowanie zwolnienie o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku dostawą budynku, również sprzedaż gruntu na którym posadowiony jest budynek korzysta ze zwolnienia od podatku.

Zatem nie jest konieczna dalsza analiza możliwości korzystania ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynku, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Reasumując, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, tj. działki nr (...) o powierzchni (...) mkw. (składającej się z  się budynku magazynowego, wiaty rozładunkowej, portierni oraz gruntu) będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Reasumując, Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczenia wymaga, że Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Pana. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Podkreślić należy, że wydając interpretację indywidualną Organ związany jest opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym przez Pana we wniosku. Zatem w przypadku zmiany stanu prawnego lub gdy wtoku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz.2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...), ul. (...), (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z2023r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).