Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług sprzedaży licytacyjnej działek zabudowanych budynkiem dawnej restauracji, budynkiem pomocniczym i budynkiem pomocniczym, w którym zlokalizowane były pokoje noclegowe oraz doliczenia podatku VAT do kwoty oszacowania nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 stycznia 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży licytacyjnej działek nr  A  i  nr B, zabudowanych budynkiem dawnej restauracji, budynkiem pomocniczym o  pow. X mkw. i budynkiem pomocniczym, w którym zlokalizowane były pokoje noclegowe oraz doliczenia podatku VAT do kwoty oszacowania nieruchomości.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismami: z 28 marca 2024 r. (data wpływu 29  marca 2024 r.) oraz z 4 kwietnia 2024 r. (data wpływu).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w … w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym pod sygnaturą akt … prowadzi egzekucję przeciwko dłużnikowi … Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w …, NIP: …, KRS: … i adresem: ….

Według informacji zamieszczonych na portalu ... nie figuruje w rejestrze VAT. Egzekucja w niniejszej sprawie prowadzona jest z prawa własności nieruchomości oznaczonej nr działek nr A i B o łącznej powierzchni Y ha położonej: …, dla której Sąd Rejonowy w …  Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze KW […].

Jak wynika z wpisu do księgi wieczystej, właścicielem gruntu jest … Spółka z  ograniczoną odpowiedzialnością w Bramkach, która nabyła przedmiotową nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży, sporządzonej w formie aktu notarialnego przez notariusz … w Kancelarii Notarialnej w … (Rep. A Nr … z dnia …-04-2011 roku).

Z informacji zawartych w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego …, biegłego sądowego w zakresie szacowania nieruchomości i  ruchomości przy Sądzie Okręgowym w … z dnia …-11-2023 r. wynika, iż  przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa stanowiąca zabudowane działki gruntu nr ewidencyjny A i B z obrębu … … o łącznej powierzchni Y  ha (Z mkw.). Nieruchomość posiada kształt wielokąta i położona jest w  bezpośrednim sąsiedztwie dawnej drogi krajowej nr …, obecnie droga wojewódzka nr  …, w bezpośrednim sąsiedztwie terenów zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej.

Nieruchomość zabudowana budynkiem dawnej restauracji o powierzchni użytkowej …  mkw., budynkiem pomocniczym o powierzchni użytkowej X mkw. oraz  budynkiem pomocniczym, w którym zlokalizowane były pokoje noclegowe o  powierzchni użytkowej … mkw.

Nieruchomość objęta jest obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i zgodnie z nim stanowi tereny zabudowy zagrodowej. Dla przedmiotowej nieruchomości urządzona jest i prowadzona księga wieczysta nr ….

Budynki w roku 2004 przeszły modernizację polegającą na jego rozbudowie i wymianie dachu. Budynki wyposażony w instalację wod.-kan., gazociągową, alarmową, centralnego ogrzewania, wentylacyjną i odgromową. Budynki od kilku lat nieużytkowane.

Nie ustalono daty pierwszego zasiedlenia, ani końca budowy nieruchomości.

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, Komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów. Z powołanego przepisu wynika, że Komornik jest zobowiązany do stosowana przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie licytacyjnej sprzedaży towarów okoliczności decydujących o opodatkowaniu przedmiotowych czynności podatkiem VAT. Próba uzyskania odpowiedzi, czy ewentualna dostawa towarów w postaci wyżej oznaczonej nieruchomości dokonana w trybie egzekucji sądowej, winna być opodatkowana podatkiem VAT okazała się nieskuteczna. Przesłana do dłużnika korespondencja zawierająca wezwanie do udzielenia wyjaśnień powróciła do nadawcy, jako niepodjęta w terminie. W przedmiotowym piśmie organ egzekucyjny wezwał dłużnika do  wskazania czy dostawa towarów w postaci wyżej oznaczonej nieruchomości winna być opodatkowana podatkiem VAT (Załącznik nr 1).

W wyniku podjętych czynności terenowych z dnia 01-09-2022 r. ustalono, że stan techniczny należących do dłużnika pomieszczeń wskazuje, że nie są one użytkowane. Prawdopodobnie nieruchomość nie jest wykorzystywana od kilku lat, jednak powyższe spostrzeżenie nie jest poparte żadnymi dokumentami. Komornik nie posiada innych informacji i dokumentów dotyczących zajętego prawa, które pozwoliłyby na ustalenie, czy możliwe jest zastosowanie zwolnienia od podatku przy ewentualnej dostawie towarów dokonanej w trybie egzekucji sądowej. Komornik nie posiada informacji w zakresie okoliczności pierwotnego nabycia nieruchomości przez dłużnika.

W myśl art. 43 ust. 21 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i  9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Biorąc pod uwagę wyżej opisany stan faktyczny konieczne stało się zwrócenie się do  Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskiem o udzielenie interpretacji, czy  ewentualna dostawa towarów w postaci wyżej oznaczonego prawa dokonana w trybie egzekucji sądowej winna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz w  przypadku odpowiedzi twierdzącej na powyższe pytanie, jaka będzie prawidłowa stawka podatku VAT, oraz czy podatek ustalony we właściwej stawce należy doliczyć do kwoty oszacowania nieruchomości, czy też jest on zawarty w kwocie oszacowania nieruchomości dokonanej przez biegłego.

Na pytania Organu:

1.Czy nabycie zabudowanej nieruchomości składającej się z działek nr A i nr B przez dłużnika – Spółkę odbyło się w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i  usług (należy jednoznacznie określić, czy była to czynność opodatkowana, tj.  czy  został naliczony podatek VAT, czy zwolniona)?

2.Czy ww. transakcja nabycia nieruchomości będącej przedmiotem licytacji została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

3.Czy dłużnej Spółce (… Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością) przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy  nabyciu ww.  nieruchomości będącej przedmiotem licytacji?

4.Na której z działek (nr A czy nr B) posadowione są poszczególne ww.  budynki? Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego budynku.

5.Czy ww. budynki znajdujące się na nieruchomości będącej przedmiotem postępowania egzekucyjnego stanowią budynki w rozumieniu przepisów art.  3  pkt 2 ww. ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.  j.  Dz.  U.  z  2023 r., poz. 682 ze zm.)?

6.Czy poszczególne budynki są trwale związane z gruntem?

7.Czy działka nr A i nr B, wraz z budynkiem dawnej restauracji, budynkiem pomocniczym o pow. X mkw. oraz budynkiem pomocniczym, w którym zlokalizowane były pokoje noclegowe były wykorzystywane przez dłużną Spółkę do działalności gospodarczej? Jeżeli tak, to od kiedy?

8.Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie położonych na działce/działkach ww. budynków lub ich części w rozumieniu art.  2  pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług?

9.Kiedy nastąpiło zajęcie do używania ww. budynków lub ich części? Należy wskazać dokładną datę.

10.Czy ww. budynki znajdujące się na nieruchomości będącej przedmiotem postępowania egzekucyjnego przed ich nabyciem przez dłużną Spółkę były wykorzystywane przez poprzednich właścicieli?

11.Czy działki nr A i nr B, wraz z budynkiem dawnej restauracji, budynkiem pomocniczym o pow. X mkw. oraz budynkiem pomocniczym, w którym zlokalizowane były pokoje noclegowe były wykorzystywane przez dłużną Spółkę wyłącznie na cele działalności zwolnionej? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z  opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywane były/są działki nr A i  nr B oraz budynki/budowle, wykonywał Dłużnik - należy podać podstawę prawną zwolnienia?

12.Czy dłużna Spółka ponosiła nakłady na ulepszenie ww. budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których przysługiwało prawo do  obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli tak, to:

13.W jakim okresie dłużna Spółka ponosiła wydatki na ulepszenie ww. budynków?

14.Jeżeli dłużna Spółka ponosiła wydatki na ulepszenie, to czy wydatki te były wyższe niż 30% wartości początkowej ww. budynków?

15.Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 12 i 14 jest twierdząca, to należy wskazać:

a)Kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania ww. budynków po ulepszeniu?

b)Czy ulepszenia stanowiły „przebudowę” rozumianą jako dokonanie istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany wykorzystania ww. budynków lub  w  celu znaczącej zmiany warunków zasiedlenia?

c)Czy po ulepszeniu miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budynków?

d)Jeżeli miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budynków po ulepszeniu, to  należy wskazać kiedy to nastąpiło (należy podać dzień, miesiąc i rok)?

e)Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków po ulepszeniu, a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

f)Czy ulepszone ww. budynki były wykorzystywane przez dłużną Spółkę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?

Jeżeli któraś z ww. działek nr A i nr B jest niezabudowana, to proszę o wskazanie:

16.Jaki jest numer niezabudowanej działki?

17.Czy na dzień sprzedaży dla niezabudowanej działki będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie będzie przeznaczenie ww. działki według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

18.W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, proszę wskazać czy dla ww. działki zostanie wydana decyzja o  warunkach zabudowy bądź też decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego zgodnie z  art.  4 ust. 2 pkt 1 lub pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i  zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r., poz. 977)?

19.Czy niezabudowana działka była wykorzystywana przez dłużną Spółkę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?

20.Jeżeli nie posiada Pan informacji, o których mowa w ww. pytaniach które są niezbędne do oceny, czy w przedmiotowej sprawie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 9-10a ustawy o podatku od towarów i usług, to należy wskazać:

-czy ten brak informacji jest wynikiem podjętych przez Pana jako Komornika działań?

-czy działania te zostały udokumentowane?

-czy podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od dłużnika?

odpowiedział Pan:

1.

Nabycie nieruchomości przez dłużnika nastąpiło na podstawie aktu notarialnego z dnia …-04-2021 za kwotę … netto plus 23% VAT tj. … zł brutto.

Zbywca nieruchomości to … NIP … i … NIP ….

W dniu …-04-2021 sporządzono zmieniający akt notarialny, w którym ustalono cenę … zł brutto, tj. … zł netto. Zmiana ceny nastąpiła z uwagi na oszacowanie kosztu zakresu robót niezbędnych na przystosowanie przez nabywcę (dłużnika) budynku mieszkalnego na cele hotelowe na kwotę … zł brutto.

2.

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w … …, Kancelaria Komornicza nr … w … nie ma wiedzy urzędowej w tym zakresie. Z akt księgi wieczystej nie wynika taka informacja. Dłużnik nie udzielił żadnych informacji niezbędnych do ustalenia obowiązku podatkowego.

3.

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w … …, Kancelaria Komornicza nr … w … nie ma wiedzy urzędowej w tym zakresie. Z akt księgi wieczystej nie wynika taka informacja. Dłużnik nie udzielił żadnych informacji niezbędnych do ustalenia obowiązku podatkowego.

4.

Budynek restauracyjny posadowiony jest na działce nr B.

Budynek pomocniczy, w którym zlokalizowane były pokoje noclegowe posadowiony jest na  działce nr A.

Budynek pomocniczy posadowiony jest na działkach nr A i nr B.

5.

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w … …., Kancelaria Komornicza nr … w … nie ma wiedzy urzędowej w tym zakresie. Dłużnik nie udzielił żadnych informacji niezbędnych do ustalenia obowiązku podatkowego.

Z akt księgi wieczystej wynika, że w akcie notarialnym (zbycie nieruchomości) z dnia …-03-2005 wynika, że na nieruchomości posadowione były następujące budynki:

-mieszkalny;

-drewniany;

-gospodarczy murowany;

-budynek komercyjny;

-drewniany.

W akcie widnieje oświadczenie, że budynki te są „niewykończone i nie przyjęte do  użytkowania”.

Cena nieruchomości to … zł (brak informacji o podatku VAT). Nabycie przez spółkę ... SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ Regon … ( przejętą później w wyniku podziału spółki przez  … Sp. z o.o. Regon …).

Natomiast w akcie notarialnym wspomnianym w pkt I.1. widnieje informacja, że  na  nieruchomości znajduje się:

-restauracja o pow. … m²,

-budynek gospodarczy o pow. … m²,

-budynek mieszkalny o pow. … m².

Brak informacji o „niewykończeniu” lub „nie przyjęciu do użytkowania”.

6.

Tak.

7.

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w … …, Kancelaria Komornicza nr … w … nie ma wiedzy urzędowej w tym zakresie. Dłużnik nie udzielił żadnych informacji niezbędnych do ustalenia obowiązku podatkowego.

8.

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w … …, Kancelaria Komornicza nr … w … nie ma wiedzy urzędowej w tym zakresie. Dłużnik nie udzielił żadnych informacji niezbędnych do ustalenia obowiązku podatkowego.

9.

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w … …, Kancelaria Komornicza nr … w … nie ma wiedzy urzędowej w tym zakresie. Dłużnik nie udzielił żadnych informacji niezbędnych do ustalenia obowiązku podatkowego.

10.

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w … …, Kancelaria Komornicza nr … w P…. nie ma wiedzy urzędowej w tym zakresie.

Nieruchomość stanowiła od …-03-2005 własność ... SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ Regon … (przejętą później w wyniku podziału spółki przez  … Sp. z o.o. Regon …). Podział spółki, jak wynika ze złożonego do akt KW aktu notarialnego, wynikała z prowadzenia przez … SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ działalności handlowej i restauracyjnej. Ponadto w dniu 29-09-2010 nastąpiło zbycie nieruchomości na rzecz ... NIP … i … NIP …. W  akcie notarialnym cena nieruchomości to … zł brutto (z VAT), …zł netto, przy czym ustalono, że cena nieruchomości to … zł brutto, a cena wyposażenia to  … zł brutto.

Z tych okoliczności domniemuje Pan, że poprzedni właściciele wykorzystywali nieruchomość.

11.

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w … …., Kancelaria Komornicza nr … w …nie ma wiedzy urzędowej w tym zakresie. Dłużnik nie udzielił żadnych informacji niezbędnych do ustalenia obowiązku podatkowego.

12.

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w … …, Kancelaria Komornicza nr .. w …nie ma wiedzy urzędowej w tym zakresie. Dłużnik nie udzielił żadnych informacji niezbędnych do ustalenia obowiązku podatkowego.

Jednak z aktu notarialnego stanowiącego tytuł własności (wymieniony I.1.) wynika, że  dłużnik planował ponieść nakłady w celu przystosowania nabytego budynku mieszkalnego na cele hotelowe, a z oględzin nieruchomości wynika, że prace zostały rozpoczęte. Z uwagi na obecny stan nieruchomości nie sposób ocenić, czy stan ten wynika z  rozpoczętych i nieukończonych prac czy też wynika z ukończenia tych prac a następnie rozkradzenia istniejących instalacji po opuszczeniu przez dłużnika nieruchomości.

13.

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w … …, Kancelaria Komornicza nr … w … nie ma wiedzy urzędowej w tym zakresie. Dłużnik nie udzielił żadnych informacji niezbędnych do ustalenia obowiązku podatkowego.

14.

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w … …, Kancelaria Komornicza nr … w … nie ma wiedzy urzędowej w tym zakresie. Dłużnik nie udzielił żadnych informacji niezbędnych do ustalenia obowiązku podatkowego.

15 (a-f).

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w … …, Kancelaria Komornicza nr … w … nie ma wiedzy urzędowej w tym zakresie. Dłużnik nie udzielił żadnych informacji niezbędnych do ustalenia obowiązku podatkowego.

16.

Nie dotyczy.

17.

Nie dotyczy.

18.

Nie dotyczy.

19.

Nie dotyczy.

20.

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w … …, Kancelaria Komornicza nr … w …. pismem z dnia …-12-2023 wezwał dłużnika stosownie do art. 43 ust. 21 ustawy o podatku od towarów i usług do złożenia oświadczenia czy spełnione są warunki do  zwolnienia sprzedaży ww. nieruchomości z podatku od towarów i usług, czy  też  nie  są  spełnione. Do dnia sporządzenia niniejszego pisma dłużnik nie udzielił żadnych informacji.

W uzupełnieniu z 4 kwietnia 2024 r. wskazał Pan, że:

W odpowiedzi na wezwanie z dnia 22-03-2024 doręczone w dniu 25-03-2023 znak pisma 0113-KDIPT1-1.4012.72.2024.1.RG oraz w nawiązaniu do odpowiedzi z dnia 28-03-2024 doręczonego dnia 29-03-2024 uzupełniam opis sprawy wyjaśniając, że biegły sądowy …w swojej opinii stwierdził, że wartość nieruchomości nie uwzględnia kosztów transakcji kupna-sprzedaży oraz związanych z nią podatków i opłat (w tym podatku VAT).

Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy ewentualna dostawa towarów w postaci prawa własności nieruchomości oznaczonej nr  działek nr A i B o łącznej powierzchni Y ha położonej: …, dla której Sąd Rejonowy w … … Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze KW […], dokonana w trybie egzekucji sądowej winna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz w przypadku odpowiedzi twierdzącej na powyższe pytanie, czy podatek należy doliczyć do kwoty oszacowania nieruchomości, czy też jest on zawarty w kwocie oszacowania nieruchomości dokonanej przez biegłego sądowego.

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Pana zdaniem, sprzedaż powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz należny podatek należy doliczyć do kwoty oszacowania nieruchomości.

Swoje stanowisko odnośnie istnienia obowiązku podatkowego opieram na sankcji art.  43  ust.  21 ustawy o podatku od towarów i usług.

W kwestii podstawy opodatkowania wyjaśniam, że biegły sądowy stwierdził w operacie szacunkowym, że wartość nieruchomości nie uwzględnia kosztów transakcji kupna-sprzedaży oraz związanych z nią podatków i opłat (w tym podatku VAT).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pan przedstawił we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.):

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy zaznaczyć, że sprzedaż nieruchomości w trybie egzekucji stanowi odpłatną dostawę towarów, co oznacza, że zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, objęta jest zakresem przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami budynki, budowle oraz grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że - jako Komornik Sądowy - zamierza Pan dokonać sprzedaży licytacyjnej nieruchomości składającej się z działek nr A i nr B. Właścicielem gruntu jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która nabyła przedmiotową nieruchomość na  podstawie umowy sprzedaży, sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 15  kwietnia 2011 roku. Komornik nie ma wiedzy urzędowej w zakresie, czy działka nr A i  nr B, wraz z budynkiem dawnej restauracji, budynkiem pomocniczym o pow. X mkw. oraz budynkiem pomocniczym, w którym zlokalizowane były pokoje noclegowe były wykorzystywane przez dłużną Spółkę do działalności gospodarczej oraz czy dłużnej Spółce przysługiwało prawo do  odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. nieruchomości będącej przedmiotem licytacji, gdyż dłużnik nie udzielił żadnych informacji niezbędnych do  ustalenia obowiązku podatkowego.

Mając na uwadze, że dłużnikiem jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, stwierdzić należy, iż w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do  przedsiębiorstwa dłużnika. Zatem w odniesieniu do dostawy ww. nieruchomości składającej się z działek nr A i nr B, wraz z budynkiem dawnej restauracji, budynkiem pomocniczym o pow. X mkw. oraz budynkiem pomocniczym, w którym zlokalizowane były pokoje noclegowe dłużnik będzie działał w charakterze podatnika podatku od  towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art.  15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składników majątku przedsiębiorstwa dłużnika.

W konsekwencji, dostawa przez Pana jako komornika nieruchomości składającej się z  ww.  działek nr A i nr B wraz z budynkiem dawnej restauracji, budynkiem pomocniczym o pow. X mkw. oraz budynkiem pomocniczym, w którym zlokalizowane były pokoje noclegowe będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i  usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 146ef ust. 1 ustawy:

Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z  budynku/budowli.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku budynków/budowli niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania dla dostawy zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jednocześnie należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Zatem, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów jest opodatkowana podatkiem od  towarów i usług według właściwej stawki, jeżeli udokumentowane działania w celu możliwości zastosowania zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

W przedmiotowej sprawie przedstawiony we wniosku opis sprawy nie pozwala stwierdzić, czy licytacyjna nieruchomości składającej się z działek nr A i nr B wraz z budynkiem dawnej restauracji, budynkiem pomocniczym o pow. X mkw. oraz budynkiem pomocniczym, w którym zlokalizowane były pokoje noclegowe będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub pkt 2 ustawy.

Wskazał Pan bowiem w opisie sprawy, że nie posiada Pan innych informacji i dokumentów, które pozwoliłyby na ustalenie, czy możliwe jest zastosowanie zwolnienia od podatku przy ewentualnej dostawie towarów dokonanej w trybie egzekucji sądowej. Jako Komornik pismem z dnia 05-12-2023 wezwał Pan dłużnika stosownie do art. 43 ust. 21 ustawy o  podatku od towarów i usług do  złożenia oświadczenia czy spełnione są warunki do  zwolnienia sprzedaży ww.  nieruchomości z podatku od towarów i usług, czy  też  nie  są  spełnione i  do  dnia sporządzenia odpowiedzi na wezwanie Organu dłużnik nie udzielił żadnych informacji.

W związku z powyższym, w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnienia nie będą spełnione, skoro podjęte przez Pana jako komornika udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnienia od podatku.

Zaznaczyć jednak należy, że kwestia oceny działań podjętych przez Pana jako Komornika nie była przedmiotem interpretacji.

Tym samym, w analizowanym przypadku licytacyjna sprzedaż nieruchomości składającej się z  działek nr A i nr B, zabudowanych budynkiem dawnej restauracji, budynkiem pomocniczym o pow. X mkw. oraz budynkiem pomocniczym, w którym zlokalizowane były pokoje noclegowe będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku od  towarów i usług.

Stosownie do art. 29a ust. 1 ustawy:

Według art. 29a ust. 6 pkt 1 ustawy:

Podstawą opodatkowania jest co do zasady wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy. Jednocześnie – zgodnie z art. 29a ust. 6 ustawy – podstawa opodatkowania obejmuje również wszelkie należności związane z zapłatą – w tym podatki i inne opłaty, z wyjątkiem kwoty podatku.

We wniosku wskazał Pan, że biegły sądowy w swojej opinii stwierdził, że wartość nieruchomości nie uwzględnia kosztów transakcji kupna-sprzedaży oraz związanych z nią podatków i opłat (w tym podatku VAT).

W związku z tym, dokonując dostawy przedmiotowej nieruchomości powinien Pan kwotę oszacowania nieruchomości powiększyć o kwotę podatku należnego VAT.

Podsumowując, dostawa dokonana w trybie egzekucji publicznej nieruchomości składającej się z działek nr A i  nr  B zabudowanych budynkiem dawnej restauracji, budynkiem pomocniczym o  pow.  X mkw. oraz budynkiem pomocniczym, w którym zlokalizowane były pokoje noclegowe, będzie opodatkowana podatkiem od  towarów i usług, który to podatek należy doliczyć do kwoty oszacowania nieruchomości.

W związku z powyższym, Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Odnośnie dokumentów stanowiących załączniki do wniosku, tutejszy organ pragnie w tym miejscu wyjaśnić, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy – Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Natomiast w myśl art. 14c § 1 tej ustawy, interpretacja indywidualna zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Z  powyższych przepisów wynika zatem, że przedmiotem interpretacji może być jedynie ocena stanowiska Wnioskodawcy dotyczącego przedstawionego we wniosku stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Organ wydający interpretację nie jest natomiast uprawniony do analizowania i oceny przesłanych załączników.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).