Ustalenie, czy: planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, nie wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ani art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu faktury VAT, potwierdzającej jej faktyczne dokonanie Kupujący będzie uprawniony do: obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

19 stycznia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 19 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy:

  - planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, nie wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT,

  - dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ani art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT,

  - po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu faktury VAT, potwierdzającej jej faktyczne dokonanie Kupujący będzie uprawniony do:

- obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) oraz

- zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 26 marca 2024 r. (wpływ 26 marca 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania: X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. („Kupujący”) (ul…., XX-YYY …., NIP: ….);

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Sprzedający”) (ul. …., XX-YYY …., NIP: ……).

Opis zdarzenia przyszłego

1. Przedmiot składanego wniosku

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”) planuje nabycie od Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający”) nieruchomości (dalej: „Nieruchomość”) obejmującej grunt wraz z posadowionym na nim budynkiem biurowym (z częścią usługową) i naniesieniami, położonej w X, wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (w tym prawami i obowiązkami ze wskazanych tam umów) (dalej: „Transakcja”). Kupujący i Sprzedający w dalszej części wniosku będą nazywani łącznie „Wnioskodawcami”, bądź „Zainteresowanymi”.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, sfinalizowanie Transakcji (zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży) planowane jest w 2024 r. Obecnie Zainteresowani zmierzają do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży. Jednocześnie Zainteresowani nie wykluczają, że nie zawrą umowy przedwstępnej, tylko ograniczą się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.

Wnioskodawcy są zainteresowani pozyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”), w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego, a także klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC”). W związku z tym w dalszych punktach Wnioskodawcy opisują: (i) nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji, (ii) charakterystykę działalności Kupującego i Sprzedającego, (iii) historię nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji oraz (iv) zakres Transakcji.

i. Opis Nieruchomości

Transakcja dotyczyć będzie:

    - Nieruchomości zlokalizowanej w X, obejmującej prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym A, nr ….., znajdującej się przy ul. W.  (dalej: „Grunt”), zabudowanej budynkiem biurowo-usługowym o powierzchni biurowo-handlowo-magazynowej brutto ok. (...) m2, zwanym „….” (dalej: „Budynek”), oraz

   - naniesień znajdujących się na Gruncie (opisanych poniżej) oraz ruchomości i składników majątkowych ściśle związane z tą nieruchomością, szczegółowo opisanych w dalszej części niniejszego wniosku.

Zgodnie z uzyskanym pozwoleniem na użytkowanie, Budynek został dopuszczony do użytkowania w kwietniu 2023 roku.

Budynek jest sklasyfikowany w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej również: „PKOB”) w dziale 12 (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r.; Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.). Natomiast wszystkie wymienione w niniejszym wniosku obiekty będące budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego – zgodnie z PKOB – będą objęte zakresem oznaczenia 1220 „Budynek biurowy z usługami, podziemnym garażem oraz towarzyszącą infrastrukturą”, gdyż z konstrukcyjnego punktu widzenia są one związane z Budynkiem.

Budynek przeznaczony jest na wynajem podmiotom trzecim. Pierwsza umowa najmu dotycząca powierzchni zlokalizowanych w Budynku została zawarta przez Sprzedającego (jako właściciela Budynku) w 2021 r., jednak wówczas powierzchnie te jeszcze nie były wydawane najemcom. Pierwsze powierzchnie zostały wydane najemcom na mocy zawartych umów najmu w 2023 r. Obecnie, około 81% powierzchni Budynku jest objęte umowami najmu. Wnioskodawcy zakładają, że na dzień planowanej Transakcji procent wynajętej powierzchni w Budynku może wzrosnąć do ok. 84%.

Jednocześnie Wnioskodawcy wskazują, że począwszy od czerwca 2023 r. Sprzedający udostępniał do korzystania powierzchnię biurową i miejsca parkingowe w Budynku (w garażu podziemnym) na potrzeby prowadzonych przez podmioty powiązane z grupy S. (X S.A. i Y sp. z o.o., dalej: „Podmioty Powiązane”) prac związanych z realizacją inwestycji. Podmioty Powiązane – na podstawie umów zawartych ze Sprzedającym – świadczą na rzecz Sprzedającego usługi związane z realizacją inwestycji i w celu zwiększenia ekonomiki prowadzonych prac, Podmioty Powiązane zleciły swoim pracownikom realizację części zadań bezpośrednio w Budynku (które same w sobie są przedmiotem tych zadań) – stąd też wskazane wykorzystywanie przez nich powierzchni biurowej i miejsc parkingowych.

W Budynku toczą się obecnie prace wykończeniowe oraz prace mające na celu dostosowanie poszczególnych powierzchni do potrzeb najemców. Prace te toczyły się zarówno przed dopuszczeniem Budynku do użytkowania, jak i toczą się obecnie. Sprzedający nie jest w stanie oszacować, czy w odniesieniu do Budynku i/lub Budowli (które zostały zdefiniowane poniżej), na dzień dokonania Transakcji, wartość takich prac wykończeniowych przekroczy 30% kosztów poniesionych przez Sprzedającego na budowę Budynku i/lub Budowli z chwili uzyskania pozwolenia na jego użytkowanie. Jednakże, poniesienie tych wydatków przez Sprzedającego będzie miało na celu doprowadzenie Budynku/Budowli do poziomu jego pierwotnie zakładanej, docelowej użyteczności i nie będzie stanowiło jego istotnej przebudowy.

W księgach rachunkowych Sprzedającego Nieruchomość jest zaewidencjonowana bilansowo jako „zapasy” (stanowiące aktywa obrotowe). Również dla celów podatkowych części składowe Nieruchomości nie zostały dotychczas ujęte przez Sprzedającego jako środki trwałe w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 ze zm.), zwanej dalej „Ustawą o CIT”. Na marginesie należy wskazać, że jeśli do Transakcji dojdzie później niż w kwietniu 2024 r., to Sprzedający zamierza wywiązać się z obowiązku nałożonego przepisem art. 16e ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT i wprowadzi części składowe Nieruchomości do ewidencji środków trwałych (która będzie jednocześnie ewidencją na potrzeby rozliczenia tzw. podatku minimalnego od nieruchomości komercyjnych).

Grunt zabudowany jest również, poza Budynkiem, następującymi naniesieniami (obok naniesień wskazana została również ich kwalifikacja na gruncie Prawa budowlanego), które stanowią własność Sprzedającego (w tym obiekty małej architektury, urządzenia budowlane, instalacje i inne obiekty wykorzystywane dla potrzeb Budynku oraz wymagane do ich obsługi) i w związku z tym będą przedmiotem planowanej Transakcji:

Naniesienia, o których mowa w punktach 21, 22, 24 oraz 26 znajdować się będą na dzień transakcji również częściowo na działce A stanowiącej pas drogowy ulicy W. nienależący do Sprzedającego.

Częściowo na działce B znajduje się przyłącze kanalizacji deszczowej (pkt 23 tabeli), oraz kanalizacja teletechniczna (do ….) (pkt 26 tabeli) i okablowanie SN (pkt 21 tabeli).

Częściowo na działce C znajduje się przyłącze kanalizacji deszczowej (pkt 23 tabeli).

Częściowo na działce D znajduje się przyłącze kanalizacji sanitarnej (pkt 24 tabeli).

Częściowo na działkach E oraz F znajduje się kanalizacja teletechniczna (dla ….) (pkt 25 tabeli).

Kupujący w ramach Transakcji nabędzie od Sprzedającego także wyżej wspomniane naniesienia znajdujące się częściowo na działkach A, B, C, D, E oraz F (nie nabędzie natomiast tytułu prawnego do tych działek).

Budowa naniesień spełniających definicję budowli w rozumieniu Prawa budowlanego (tj. tężni, pylonu informacyjnego, lamp oświetleniowych, okablowania do oświetlenia, okablowania SN i kanalizacji teletechnicznej wraz ze studnią) została ukończona w kwietniu 2023 r. Wszystkie wskazane powyżej w punktach 1-26 naniesienia będą w dalszej części wniosku zwane łącznie „Budowlami”.

Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni Budynku – nie są i nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Obiekty te pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynku, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służą i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku (podlegającej opodatkowaniu VAT). Warto również wskazać, że uzyskane zgody na użytkowanie Budynku obejmują również co do zasady Budowle, a co za tym idzie, z perspektywy prawa administracyjnego na tej podstawie możliwe jest rozpoczęcie użytkowania ww. obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem.

W Budynku są także miejsca parkingowe (garaż podziemny), które będą przeznaczone do korzystania również przez najemców (w ramach umów najmu, z których czynsz jest opodatkowany VAT).

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt oraz poza jego granicami mogą przechodzić bądź znajdować się w nim instalacje (np. przyłącza, okablowanie), które pozostają we władaniu podmiotów trzecich (np. przedsiębiorstw energetycznych) i stąd nie wejdą w zakres planowanej Transakcji. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), takie instalacje nie są bowiem traktowane jako część składowa gruntu i w określonych sytuacjach mogą należeć do przedsiębiorstwa przesyłowego.

ii. Charakterystyka Kupującego i Sprzedającego

Sprzedający prowadzi działalność deweloperską na rynku nieruchomości. Budynek jest kolejnym budynkiem zrealizowanym w ramach kompleksu biurowego „…”, wybudowanym i podlegającym sprzedaży przez Sprzedającego (lub przy jego udziale - Sprzedający w ramach jednej ze sprzedaży działał jako inwestor zastępczy i przenosił na kupującego niektóre prawa związane ze sprzedawaną wówczas przez inny podmiot nieruchomością). W tym kontekście, Wnioskodawcy wskazują, że poprzednie przeprowadzone przez (lub przy udziale) Sprzedającego transakcje również dotyczyły budynków biurowych z częścią usługową, które zostały sprzedane przez (lub przy udziale) Sprzedającego na rzecz podmiotu trzeciego.

Zasady opodatkowania jednej ze wspomnianych powyżej transakcji przeprowadzonej bezpośrednio przez Sprzedającego zostały potwierdzone w drodze indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, zgodnie z którą transakcja podlegała opodatkowaniu VAT, jako sprzedaż składników majątkowych (zob. interpretacja indywidualna z dnia 6 listopada 2019 r., sygn. 0114-KDIP4.4012.568.2019.3.BS).

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi formalnie wyodrębnionego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego działu, wydziału czy też oddziału. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych. Niemniej, przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z poszczególnymi nieruchomościami (włączając w to przedmiot Transakcji opisany w niniejszym wniosku) są ewidencjonowane za pomocą wydzielonych, odrębnych kont i możliwe jest przypisanie pozycji zapisanych na jednym koncie do nieruchomości (włączając w to przedmiot Transakcji opisany w niniejszym wniosku) poprzez wybranie odpowiedniego kodu MPK - „miejsca powstawania kosztów” (dotyczy to jednak tylko części pozycji, a nie wszystkich przychodów i kosztów, należności i zobowiązań).

Przedmiot Transakcji (w tym w szczególności Nieruchomość) nie stanowi jedynego aktywa Sprzedającego – Sprzedający posiada grunt, na którym zrealizuje kolejny etap inwestycji „…..”.

Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT.

Kupujący jest spółką celową (SPV), której 100% udziałowcem jest X, z siedzibą w X, S., zarejestrowanym w (…..) rejestrze handlowym (….) pod numerem …….(dalej: „….”). X nabył 100% udziałów w Kupującym dnia 5 stycznia 2024 r. na potrzeby przeprowadzenia Transakcji.

Na dzień sporządzenia niniejszego wniosku głównym przedmiotem działalności Kupującego jest doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania. Kupujący prowadzi także działalność w zakresie m.in. kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, wynajmu i zarządzania nieruchomościami, udzielania kredytów oraz działalność holdingową.

Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne (m.in. biurowe, usługowe i magazynowe) powierzchni w znajdującym się na Gruncie Budynku, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby lub/oraz w oparciu o zasoby profesjonalnych usługodawców, z którymi zawierane będą umowy na świadczenie usług, w tym w szczególności w zakresie komercyjnego zarządzania Nieruchomością (property management).

Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji). Kupujący dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT.

Wnioskodawcy nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11 ustawy o CIT. Pomiędzy Wnioskodawcami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

iii. Historia nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji

Grunt (wraz z istniejącymi wówczas naniesieniami opisanymi poniżej) został nabyty przez Sprzedającego w dniu 17 grudnia 2018 roku na podstawie umowy przenoszącej prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oraz umowy sprzedaży nieruchomości. Na moment podpisania umowy sprzedaży, działka G, stanowiąca obecnie przedmiot Transakcji, wchodziła w skład działki gruntowej o numerze ewidencyjnym H, która to działka H  na mocy decyzji podziałowej z dnia 17 grudnia 2019 roku, uległa podziałowi między innymi na działkę G. Na dzień opisanej powyżej umowy sprzedaży na działce H znajdowały się obiekty stanowiące budowle w rozumieniu Prawa Budowlanego (jednakże wszystkie budowle, które mogły znajdować się na terenie obecnej działki G w dniu zakupu przez Sprzedającego zostały wyburzone).

Zasady opodatkowania VAT nabycia przez Sprzedającego działki H wraz z naniesieniami były przedmiotem indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej 20 listopada 2018 r. (nr 0114-KDIP1-1.4012.572.2018.3.RR), w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, iż w razie złożenia przez strony tamtej transakcji oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, dostawa działki H (z której następnie został wydzielony Grunt) powinna być opodatkowana VAT wg. stawki 23%. Strony tamtej transakcji złożyły wówczas wspomniane oświadczenie, rezygnując ze zwolnienia z VAT. Nabycie przez Sprzedającego Gruntu (wraz z istniejącymi na nim wówczas naniesieniami) w dniu 17 grudnia 2018 r. podlegało zatem opodatkowaniu VAT wg. stawki 23%. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia całości VAT naliczonego w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na wspomniany powyżej zakup nieruchomości.

Po nabyciu Gruntu Sprzedający realizował projekt mający na celu między innymi budowę i komercjalizację Budynku (wraz z infrastrukturą, w tym Budowlami) i przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT w związku z wydatkami poniesionymi na ww. prace.

Sprzedający nie wykorzystywał i do dnia przeprowadzenia Transakcji nie będzie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele prowadzenia działalności zwolnionej z VAT.

iv. Zakres Transakcji

Przed zawarciem umowy przenoszącej własność Nieruchomości Zainteresowani prawdopodobnie zawrą przedwstępną umowę sprzedaży (co jest planowane w pierwszym kwartale 2024 roku), w której jako warunek zawarcia Transakcji wskazane zostanie, między innymi, uzyskanie interpretacji dotyczącej opodatkowania VAT i PCC Transakcji.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, w ramach planowanej Transakcji nastąpi:

 1. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa własności Budynku i Budowli oraz innych naniesień znajdujących się na Gruncie lub poza jego granicami, a które będą stanowiły przedmiot Transakcji;

 2. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego własności aktywów stanowiących wyposażenie Budynku (związanych z nim w sposób trwały) oraz ruchomości służących jego prawidłowemu funkcjonowaniu;

 3. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców i zobowiązań do zwrotu takich zabezpieczeń;

 4. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego majątkowych praw autorskich do utworów powstałych w związku z realizacją Budynku (wraz z Budowlami i przynależnościami) na polach eksploatacji nabytych przez Sprzedającego - w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;

 5. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego wyłącznego prawa do upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych dotyczących utworów powstałych w związku z realizacją Budynku (wraz z Budowlami i przynależnościami), w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;

 6. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności nośników, na których utrwalono utwory związane z Budynkiem i Budowlami;

 7. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych oraz twórców dokumentacji projektowej Budynku (wraz z Budowlami i przynależnościami) gwarancji jakości lub rękojmi za wady dotyczące Budynku i Budowli, w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości, przy czym w odniesieniu do gwarancji projektowych dotyczących projektu zagospodarowania terenu, Kupujący przystąpi do wierzytelności wynikających z rękojmi za wady projektu zagospodarowania terenu;

 8. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków wynikających z umów licencji dotyczących systemów zainstalowanych w Budynku oraz aplikacji budynkowych służących użytkownikom Budynku;

 9. z uwagi na fakt, że przed dokonaniem Transakcji nastąpiło wydanie części powierzchni w Budynku poszczególnym najemcom, w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni Budynku z mocy prawa, na podstawie art. 678 Kodeksu Cywilnego, zaś w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji powierzchnie nie zostaną jeszcze wydane najemcom, nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z takich umów najmu w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji (o ile takie przypadki będą miały miejsce);

10.przekazanie przez Sprzedającego Kupującemu kaucji pieniężnych wpłaconych przez najemców; oraz

11.przeniesienie praw i obowiązków z umowy z V. S.A. nr ….. z dnia 1 marca 2018, zmienionej aneksem nr 1 z dnia 22 stycznia 2020 r., aneksem nr 2 z dnia 5 marca 2021 r. oraz aneksem nr 3 z dnia 8 lipca 2022 r.: (i) do zawarcia umowy o dostawę ciepła dla mocy określonej w tej umowie oraz (ii) dotyczącej kar umownych;

12.przeniesienie praw i obowiązków z umowy o wspólne korzystanie z obszaru w kompleksie o nazwie(….);

13.przeniesienie praw i obowiązków wynikających z decyzji zezwalających na zajęcie pasa drogowego (jeśli takie zostaną wydane);

14.w przypadku, gdy dla Budynku zostanie uzyskany certyfikat (…) lub/oraz(…), zostaną przelane na Kupującego prawa i obowiązki z umowy zawartej z podmiotem certyfikującym (zostanie zawarta umowa dot. zmiany właściciela). Jeżeli certyfikaty takie nie zostaną uzyskane przed transakcją, to Sprzedający będzie zobowiązany do spowodowania aby certyfikaty te zostały uzyskane w odniesieniu do Budynku na własny koszt Sprzedającego).

Wyżej wymienione składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez Sprzedającego na Kupującego będą dalej łącznie nazywane „Przedmiotem Transakcji”.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu:

   - dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym, np. umów najmu, dokumentów zabezpieczenia);

   - instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynku i Budowli, bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących;

   - dokumentów gwarancji budowlanych lub dokumentacji budowlanej dotyczącej Nieruchomości;

   - dokumentów gwarancji projektowych lub dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości;

   - pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego (w szczególności np. książki obiektu budowlanego).

W ramach Transakcji Sprzedający udostępni również Kupującemu szereg danych finansowych dotyczących Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością. Dodatkowo, w związku z Transakcją Sprzedający i Kupujący mogą (w zależności od ostatecznych ustaleń) dokonać rozliczeń w zakresie czynszu najmu za miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji, jak również uzgodnienia wysokości (i rozliczenia) opłat serwisowych i eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością, które powinien ponieść Sprzedający i Kupujący za okres przed i po Transakcji.

Jednocześnie, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienione składników majątkowych, w tym należności oraz zobowiązań Sprzedającego.

Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje w szczególności:

   - prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie generalnego wykonawstwa prac budowlanych oraz umowy związanej z zaprojektowaniem oraz nadzorem nad budową (z zastrzeżeniem praw wymienionych powyżej);

   - prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia;

   - prawa i obowiązki wynikające z umów o komercyjne zarządzanie Nieruchomością;

   - decyzje administracyjne dot. Nieruchomości (z zastrzeżeniem dokumentacji dot. Nieruchomości wymienionej powyżej);

   - oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli „firma” Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu Cywilnego);

   - prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego;

   - środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych;

   - księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;

   - zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż wynikające z Umów Najmu lub dotyczące Nieruchomości w taki sposób, który obciąża jakiekolwiek obecne użytkowanie wieczyste lub tytuł własności Gruntu lub tytuł własności Budynku i Budowli;

   - know-how dotyczący działalności gospodarczej Sprzedającego polegającej na budowaniu i wynajmowaniu nieruchomości komercyjnych;

   - źródła finansowania działalności Sprzedającego (w tym pozyskanego na nabycie Nieruchomości lub realizację inwestycji…..).

Wskutek Transakcji nie nastąpi również przejście zakładu pracy Sprzedającego (aktualnie Sprzedający nie zatrudnia pracowników i w dacie Transakcji Sprzedający również nie będzie zatrudniał pracowników).

Po Transakcji, na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. W związku z tym Wnioskodawcy planują wypowiedzenie przez Sprzedającego zawartych przez niego umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości (np. umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości, umów telekomunikacyjnych, umów serwisowych - ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp.). Intencją Wnioskodawców jest zawarcie przez Kupującego tego rodzaju umów po przeprowadzeniu Transakcji, we własnym zakresie i na własnych warunkach. Nie można jednak wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi dostawcami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Sprzedającego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki zostaną narzucone przez dostawców. Nie można jednak wykluczyć, że część umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości zostanie przeniesiona na Kupującego w ramach Transakcji.

Wnioskodawcy nie wykluczają także możliwości tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z ww. umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości, zawartych przez Sprzedającego, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane do daty Transakcji - na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami – jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego.

Kupujący zawrze własną umowę lub umowy w zakresie komercyjnego zarządzania Nieruchomością (property management).

Zgodnie z intencją Wnioskodawców po dokonaniu Transakcji, Sprzedający będzie poszukiwać przyszłych najemców, podejmować starania celem podpisania umów najmu z potencjalnymi najemcami oraz pokrywać własne koszty i wydatki związane z procesem wynajmu oraz będzie realizować na rzecz Kupującego lub najemców, określone prace polegające na wykończeniu powierzchni zgodnie z wymaganiami najemców, itp. Nie jest wykluczone, że w tym celu, po zawarciu Transakcji lub w ramach Transakcji, Kupujący udzieli Sprzedającemu licencji na korzystanie z dokumentacji projektowej Budynku (wraz z przynależnościami) na potrzeby wykonywanych prac wykończeniowych.

Uzgodniona pomiędzy Zainteresowanymi cena za nabycie Nieruchomości oparta jest na założeniu, że Sprzedający zobowiązany jest doprowadzić do wynajęcia powierzchni w Budynku na warunkach komercyjnych (przy określonych stawkach czynszu), zaakceptowanych przez Kupującego. Innymi słowy, Sprzedający zawierając umowy najmu dotyczące powierzchni w Budynku jest zobowiązany do zagwarantowania określonych, minimalnych stawek, które zostaną zaakceptowane przez Kupującego i określone w umowie przenoszącej. W stosunku do powierzchni w Budynku, które w dniu Transakcji nie będą wynajęte, oraz potencjalnie części wynajętych powierzchni, Sprzedający zobowiąże się, na podstawie odrębnej umowy gwarancji czynszowej, do wypłaty na rzecz Kupującego odpowiedniej kwoty gwarancji czynszowej, której celem będzie wynagrodzenie Kupującemu braku najemców (lub innych elementów wpływających na zmniejszenie przychodów Kupującego z tytułu zawartych umów najmu, np. zawartych w takich umowach zapisów przewidujących okresy bezczynszowe). Aby zmniejszyć kwotę wypłacanej gwarancji czynszowej, po Transakcji Sprzedający będzie mógł podejmować działania zmierzające do zachęcenia nowych najemców do wynajęcia powierzchni w Budynku i zawarcia przez nich nowych umów najmu z Kupującym. Sprzedający otrzyma od Kupującego stosowne pełnomocnictwa do negocjowania umów najmu.

Wnioskodawcy wskazują również, że w dacie dokonania Transakcji Kupujący oraz Sprzedający zawrą umowę dobrosąsiedzką regulującą zasady realizacji pozostałej części inwestycji „….”. Zostaną również ustanowione służebności m.in. związane z przechodem przez części wspólne inwestycji.

Dodatkowo, w ramach Transakcji, Kupujący przystąpi do umowy zawartej pomiędzy Sprzedającym, a właścicielami budynków, stanowiących pozostałe, zrealizowane już fazy inwestycji „….”, regulującej współwłasność praw autorskich do zagospodarowania terenu, który jest wspólny dla całego kompleksu „….”.

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez Sprzedającego dla Kupującego.

v. Podjęcie własnej działalności przez Kupującego po Transakcji

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów lub/oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze, że:

 1. w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o komercyjne zarządzanie Nieruchomością;

 2. bezpośrednio po Transakcji co do zasady planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie bezpośrednio dotyczących Nieruchomości umów serwisowych i umów na dostawę mediów;

 3. Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym Kupujący nie przejmie w ramach Transakcji pracowników Sprzedającego;

w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący - w oparciu o własne zasoby (przy czym Kupujący nie zatrudnia żadnych pracowników w Polsce/pracowników, którzy wykonywaliby pracę na terytorium Polski) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi – zapewni:

1. zarządzanie Nieruchomością;

2. dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości (w zakresie opisanym powyżej);

3. zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Kupującego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości, zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Kupującego - tj. wynajmem powierzchni na cele komercyjne.

vii. Dalsza działalność Sprzedającego po Transakcji

Po dokonaniu Transakcji Sprzedający będzie wykonywał prace wykończeniowe w Budynku. Dodatkowo, po Transakcji na mocy umowy gwarancji czynszowej Sprzedający będzie prowadził czynności mające na celu wynajęcie powierzchni w Budynku, które na dzień Transakcji nie są wynajęte, a na mocy postanowień umowy przenoszącej będzie zobowiązany do uzyskania certyfikatów (…) (o ile takowy nie zostanie uzyskany jeszcze przed dniem Transakcji) i (…) dla Budynku (co również może nastąpić po Transakcji).

Po dokonaniu Transakcji Sprzedający będzie także realizował prace dotyczące budowy i komercjalizacji kolejnego budynku/ów i naniesień w ramach projektu „….”, przeznaczonych na sprzedaż.

W umowie sprzedaży Zainteresowani udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Zainteresowanych do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (zgodnie ze standardową praktyką rynkową w ramach transakcji tego rodzaju).

Przed Transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e lub art. 306g Ordynacji podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych Sprzedającego lub w zakresie innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Sprzedający jest stroną (zgodnie ze standardową praktyką rynkową w ramach transakcji tego rodzaju).

Ponadto pismem z 26 marca 2024 r. (data wpływu 26 marca 2024 r.) – w odpowiedzi na wezwanie – uzupełnili Państwo opis zdarzenia przyszłego o następujące informacje:

Na pytanie Organu oznaczone w wezwaniu nr 1 „Czy w odniesieniu do wszystkich obiektów znajdujących się na działce G, stanowiących budynki, budowle lub ich części w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.) tj.: budynku biurowo-usługowego, tężni, pylonu informacyjnego, lamp oświetleniowych, okablowania do oświetlenia, okablowania SN, kanalizacji teletechnicznej (do ….) oraz kanalizacji teletechnicznej wraz we studnią (do ….), nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług?”,

odpowiedzieli Państwo, że „Tak. W odniesieniu do wszystkich ww. obiektów znajdujących się na działce G nastąpiło pierwsze zasiedlenie.”

„Czy od pierwszego zasiedlenia ww. obiektów do momentu Transakcji minęły/miną co najmniej 2 lata? Informacje prosimy podać odrębnie dla każdego z ww. obiektów.”

odpowiedzieli Państwo, że „Nie. Odpowiedź dotyczy każdego z ww. obiektów, tj.:

- budynku biurowo-usługowego,

- tężni,

- pylonu informacyjnego,

- lamp oświetleniowych,

- okablowania do oświetlenia,

- okablowania SN,

- kanalizacji teletechnicznej (do ….) oraz

- kanalizacji teletechnicznej wraz ze studnią (do ….).”

Na pytanie Organu oznaczone w wezwaniu nr 2 „Czy przy nabyciu lub wybudowaniu ww. obiektów Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Informacje prosimy podać odrębnie dla każdego z ww. obiektów.”, odpowiedzieli Państwo, że „Tak. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu lub wybudowaniu w odniesieniu do:

- budynku biurowo-usługowego,

- tężni,

- pylonu informacyjnego,

- lamp oświetleniowych,

- okablowania do oświetlenia,

- okablowania SN,

- kanalizacji teletechnicznej (do ….) oraz

- kanalizacji teletechnicznej wraz ze studnią (do ….).”

Na pytanie Organu oznaczone w wezwaniu nr 3 „Czy Sprzedający do momentu Transakcji ponosił/poniesie wydatki na ulepszenie ww. obiektów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym?”, odpowiedzieli Państwo, że „Tak. Sprzedający do momentu Transakcji ponosił/poniesie wydatki na ulepszenie ww. obiektów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym.”

„Jeśli tak, czy wydatki na poszczególny obiekt stanowiły/będą stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tego obiektu?”, odpowiedzieli Państwo, że „Nie. Wydatki na poszczególny obiekt nie stanowiły/nie będą stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tego obiektu.”

„Jeśli tak, prosimy wskazać:

   - kiedy Sprzedający poniósł/poniesie te nakłady (proszę podać datę)?

   - czy w związku wydatkami na ulepszenie obiektu Sprzedającemu przysługiwało/będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

   - czy w okresie od zakończenia ulepszeń do momentu Transakcji nastąpiło/nastąpi pierwsze zasiedlenie obiektu w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, prosimy wskazać datę pierwszego zasiedlenia obiektu po ulepszeniu?

Informacje prosimy podać odrębnie dla każdego z ww. obiektów.”,

odpowiedzieli Państwo, że „Nie dotyczy. Odpowiedź dotyczy każdego z ww. obiektów, tj.:

- budynku biurowo-usługowego,

- tężni,

- pylonu informacyjnego,

- lamp oświetleniowych,

- okablowania do oświetlenia,

- okablowania SN,

- kanalizacji teletechnicznej (do ….) oraz

- kanalizacji teletechnicznej wraz ze studnią (do …..).”

Na pytanie Organu oznaczone w wezwaniu nr 4 „Czy po dokonaniu Transakcji, Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, niekorzystających ze zwolnienia od tego podatku?”, odpowiedzieli Państwo, że „Tak. Po dokonaniu Transakcji, Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, niekorzystających ze zwolnienia od tego podatku.”

Na pytanie Organu oznaczone w wezwaniu nr 5 „Czy wszystkie naniesienia znajdujące się na Gruncie stanowią część składową nieruchomości, tj. gruntu (są trwale z nim związane), czy też spełniają definicję rzeczy ruchomych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).”, odpowiedzieli Państwo, że „Wszystkie naniesienia znajdujące się na Gruncie, z wyjątkiem wolnostojących sześcianów ograniczających wjazd, stanowią część składową nieruchomości (są trwale związane z Gruntem).”

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)

 1. Czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, nie wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

 2. Czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ani art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT?

 3. Czy po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu faktury VAT, potwierdzającej jej faktyczne dokonanie Kupujący będzie uprawniony do:

- obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) oraz

- zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

 1. Zdaniem Zainteresowanych, planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, nie wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

 2. Zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ani art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

 3. Zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do:

- obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) oraz

- zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

UZASADNIENIE

Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14r § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacji podatkowej, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym. Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego. Z punktu widzenia Kupującego, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Każda ze Stron Transakcji ma zatem istotny interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

I. Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, dostawa nieruchomości komercyjnych, a taki charakter ma Nieruchomość, stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT – przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część – ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

II. Brak możliwości uznania Przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa

Zainteresowani pragną wskazać, że zgodnie z Objaśnieniami „przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

i. zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

ii. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji”.

Minister Finansów podkreśla, że w przypadku dostawy wynajętej nieruchomości „uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

i. przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

 ii. nabywca – w ramach swojej działalności – ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji”.

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:

i. angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

ii. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zdaniem Ministra Finansów, „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

  i. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

  ii. umowy o zarządzanie nieruchomością;

 iii. umowy zarządzania aktywami;

 iv. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. (...)

Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.

W świetle powyższych Objaśnień, należy przypomnieć istotne, wskazane przez Wnioskodawców elementy Transakcji. I tak, przedmiotem Transakcji będą składające się na Nieruchomość: Grunt, Budynek i Budowle, prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na Nabywcę z mocy prawa oraz niektóre prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością (dotyczące praw własności intelektualnej oraz gwarancji i zabezpieczeń, itd.).

Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą objęte (a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania na nabycie Nieruchomości i sfinansowanie budowy Budynku i Budowli wraz z przynależnościami (b) umowa o komercyjne zarządzenie nieruchomością, czy też (c) umowy zarządzania aktywami.

W konsekwencji, Zainteresowani pragną wskazać, że spośród elementów, których przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez zbywcę, przedmiot Transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych”, czyli Nieruchomość oraz prawa i obowiązki z umów najmu, które zasadniczo przechodzą z mocy prawa. Do przedmiotu Transakcji nie wejdzie żaden z czterech dodatkowych elementów wskazanych przez Ministra Finansów, co zdaniem Zainteresowanych jednoznacznie wskazuje na to, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Kupującego działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymagać będzie przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie umów z dostawcami mediów, ubezpieczenia, ochrony, umów o zarządzanie nieruchomością i aktywami, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Kupujący nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej polegającej na inwestowaniu w wynajęte nieruchomości komercyjne i zwiększaniu ich wartości poprzez aktywne zarządzanie tymi nieruchomościami.

Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie ma obecnie w przedsiębiorstwie Sprzedającego zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Kupującemu w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych w sposób samoistny. Dopiero po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji przez Kupującego o dodatkowe elementy zapewniające realizację funkcji związanych z wynajęciem Budynku, utrzymaniem i obsługą najemców, zarządzaniem Budynkiem, jego obsługą techniczną, dostawami mediów oraz różnorakich usług (np. pobieranie płatności czynszowych, rozliczanie opłat eksploatacyjnych, zarządzanie dostawcami usług bieżącego utrzymania) będą one mogły służyć Kupującemu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych.

O ile Budynek stanowi pewną całość architektoniczno-budowlaną łącznie z towarzyszącą mu infrastrukturą faktyczną i prawną, to nie jest (ani nie będzie) on przeznaczony do realizacji zadań gospodarczych w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, ale do sprzedaży na rzecz Kupującego. Tym samym, Budynek nie mógłby zarazem stanowić niezależnego przedsiębiorstwa/jego zorganizowanej części, samodzielnie realizujących te zadania.

W celu wyjaśnienia kryterium kontynuowania działalności prowadzonej przed transakcją przez zbywcę, Objaśnienia zawierają kilka przykładów ilustrujących jak należy to kryterium analizować. Jeden z przykładów wskazuje, że w przypadku, gdy zbywca prowadzący głównie działalność deweloperską wybudował nieruchomość, a nabywca nieruchomości prowadzi działalność polegającą na wynajmie nieruchomości, to brak jest możliwości stwierdzenia zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, z uwagi na fakt, że nabywca nie ma zamiaru kontynuowania działalności zbywcy (przedmioty działalności zbywcy i nabywcy są różne).

Zdaniem Zainteresowanych, podejście zastosowane przez Ministra Finansów w przywołanym przykładzie może być również zastosowane do przedstawionego zdarzenia przyszłego. W konsekwencji, należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej jego części również ze względu na brak kontynuowania działalności Sprzedającego przez Kupującego. Kupujący bowiem w oparciu o nabyte składniki majątku będzie prowadził odmienną rodzajowo działalność aniżeli Sprzedający.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, działalność gospodarcza Sprzedającego polega na tym, że zakupił on Grunt a następnie realizował projekt deweloperski, mający na celu wzniesienie, między innymi, Budynku i Budowli. Po oddaniu Budynku i Budowli do użytkowania i wynajęciu (części) powierzchni w Budynku, Sprzedający zamierza sprzedać Nieruchomość na rzecz podmiotu trzeciego. Sprzedaż Nieruchomości wraz z wstąpieniem Kupującego w umowy najmu nastąpi w możliwie krótkim czasie od wybudowania i rozpoczęcia wynajmu powierzchni. Jest to również kolejne realizowane przez Sprzedającego przedsięwzięcie deweloperskie, gdyż w ostatnich latach wybudował i uczestniczył w sprzedaży kilku innych budynków.

Nasuwa się zatem wniosek, że przedmiotem działalności Sprzedającego jest działalność nosząca cechy działalności deweloperskiej w rozumieniu Krajowego Standardu Rachunkowości nr 8 „Działalność deweloperska” (dalej: „Standard”) . W rozumieniu Standardu, działalność deweloperska jest to działalność gospodarcza obejmująca wykonywanie jednego lub więcej przedsięwzięć deweloperskich polegających na budowie lub przebudowie (ulepszeniu) budynków i ich odprzedaży w całości lub w części (np. lokali); przedsięwzięcia mogą mieć charakter jednorazowy lub wznawiany . Przedsięwzięcie deweloperskie to z kolei proces (działanie), w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy lub nabywców ustanowiona lub przeniesiona zostanie odrębna własność lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, jak też własność budynku lub jego części wraz z przynależnym gruntem lub prawem wieczystego użytkowania gruntu oraz przynależnymi obiektami infrastruktury. Deweloper może realizować dane przedsięwzięcie deweloperskie zlecając - jako inwestor - wykonawcy budowę nowego budynku oraz przynależnych obiektów infrastruktury . Działalność deweloperska może dodatkowo obejmować wykonanie usług pomocniczych (uzupełniających), takich jak np. przekazywanie budynków lub lokali w leasing, najem lub dzierżawę przed ich ostateczną sprzedażą, wykonywanie robót wykończeniowych na dodatkowe zlecenia nabywców, jak również zarządzanie nieruchomościami . Działalność Sprzedającego jest więc w istocie działalnością deweloperską.

Kupujący nie będzie kontynuować działalności gospodarczej Sprzedającego, która jest działalnością o charakterze deweloperskim. Celem działalności Sprzedającego nie jest bowiem prowadzenie działalności usługowej w zakresie wynajmu, lecz prowadzenie procesu deweloperskiego Nieruchomości, przygotowanie jej pod względem prawnym i technicznym do wynajmu i realizacja zysku na jej sprzedaży podmiotowi, który będzie czerpał korzyści z wynajmu. Stąd, sprzedawana Nieruchomość ma raczej charakter produktu przedsiębiorstwa prowadzonego przez Sprzedającego, a nie samego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Podstawowym celem rozpoczęcia wynajmu powierzchni w Budynku przez Sprzedającego przed Transakcją nie było uzyskiwanie przychodów z najmu Budynku tylko podwyższenie atrakcyjności i wartości rynkowej Budynku na potrzeby potencjalnego inwestora, który (zgodnie z powszechną praktyką rynkową) jest zainteresowany nabyciem przynoszącej już dochody, w pełni skomercjalizowanej Nieruchomości.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży nieruchomości wraz z pewnymi ściśle z nią związanymi prawami i obowiązkami (w tym, przejęciem na mocy art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego praw i obowiązków z umów najmu) za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 listopada 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.721.2018.3.KBR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP4.4012.688.2018.2.KM, interpretacja indywidualna z dnia 29 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS, interpretacja indywidualna z 3 sierpnia 2021        r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM, interpretacja indywidualna z 10 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4- 3.4012.322.2021.2.IG, interpretacja indywidualna z 14 września 2021, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS, interpretacja indywidualna z 24 września 2021, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.490.2021.3.EW, interpretacja indywidualna z 1 października 2021, sygn. 0111-KDIB3-2.4012.647.2021.3.MN).

III. Konkluzja

Biorąc powyższe pod uwagę, Przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji, zbycie Nieruchomości przez Sprzedającego nastąpi w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w ramach odpłatnej dostawy towarów.

2. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

Dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę Gruntu wraz z posadowionymi na nim Budynkiem i infrastrukturą towarzyszącą w postaci Budowli.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego przepisu wynika, że w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na nieruchomości budynków oraz budowli.

Zgodnie z ogólną zasadą, sprzedaż nieruchomości zabudowanych, dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przypadku dostawy gruntów (w tym prawa do wieczystego użytkowania gruntów), budynków, budowli lub ich części, potencjalnie może mieć jednak zastosowanie jedno ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT.

W kontekście powyższego, Zainteresowani chcieliby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Ponadto, przy procesie realizacji inwestycji Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Grunt zabudowany jest Budynkiem i Budowlami. Tym samym, dostawa Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i będzie dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynku i Budowli znajdujących się na Gruncie.

Równocześnie, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

i. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

ii. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

  - wybudowaniu, lub

  - ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy zastosowanie znajdzie wskazane zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy względem Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

W tym kontekście Wnioskodawcy zwracają uwagę, że zgodnie z ugruntowaną praktyką pojęcie pierwszego zasiedlenia interpretowane jest szeroko, jako obejmujące także wykorzystywanie nieruchomości przez dany podmiot na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (z którym to wykorzystaniem nie wiąże się wydanie nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych).

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Zainteresowanych uznać należy, że do pierwszego zasiedlenia części Budynku i części Budowli mogło dojść najwcześniej w maju 2023 r. (kiedy Budynek i Budowle zostały przejęte przez Sprzedającego od generalnego wykonawcy, pomimo iż pozwolenie na użytkowanie budynku zostało wydane w kwietniu 2023 r.). Z kolei w zakresie pozostałych części Budynku i Budowli (tj. niewynajętych albo objętych zawartymi umowami najmu, ale niewydanych jeszcze najemcom), nie doszło i do dnia dokonania Transakcji nie dojdzie do ich pierwszego zasiedlenia.

W konsekwencji Transakcja nie będzie spełniać warunków zwolnienia z opodatkowania VAT, przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ w odniesieniu do wchodzących w skład Nieruchomości Budynku i Budowli (i) bądź to nie doszło jeszcze w ogóle do pierwszego zasiedlenia, (ii) bądź – z uwagi na spodziewaną datę dokonania Transakcji – od momentu pierwszego zasiedlenia poszczególnych części Budynku lub Budowli do planowanej daty dokonania Transakcji nie upłynie okres 2 lat.

Strony zwracają uwagę, że nawet jeśli skumulowana wartość nakładów na Budynek i/lub Budowle przekroczyła lub przekroczy 30% ich wartości z dnia uzyskania pozwolenia na ich użytkowanie przed dokonaniem Transakcji (i dojdzie do tzw. kolejnego pierwszego zasiedlenia Budynku i/lub Budowli w rozumieniu ustawy o VAT), to nie będzie to miało wpływu na sposób opodatkowania sprzedaży Nieruchomości dla celów podatku VAT. W każdym bowiem przypadku do dostawy Nieruchomości dojdzie w okresie przed upływem dwóch lat od jej pierwszego zasiedlenia lub w ramach jej pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT. Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniem Wnioskodawców, niezależnie od faktu poniesienia bądź nie istotnych nakładów na ulepszenie Budynku i/lub Budowli przez Sprzedającego, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania, ponieważ pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Nieruchomości nie upłynie okres dwóch lat (w przypadku części Nieruchomości przekazanej najemcom przed dniem dokonania Transakcji) lub dostawa Nieruchomości zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia (w przypadku części Nieruchomości niewynajętej lub nieprzekazanej najemcom przed dniem dokonania Transakcji).

Tytułem uzupełnienia warto przy tym zaznaczyć, że nawet gdyby uznać, że Budowle będące przedmiotem Transakcji czy też powierzchnie techniczne Budynku nie podlegają pierwszemu zasiedleniu wraz z rozpoczęciem przez Sprzedającego działalności polegającej na najmie Budynku, konkluzja taka nie wpływałaby efektywnie na powyższy sposób opodatkowania Transakcji. W dalszym bowiem ciągu dostawa tych części Budynku/Budowli nie korzystałyby ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (jako niepodlegających jeszcze pierwszemu zasiedleniu).

Wnioskodawcy pragną zauważyć, że w analizowanej sytuacji nie będzie również miało zastosowania zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

  i. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

  ii. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tymczasem, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający był uprawniony do odliczenia VAT naliczonego w związku z prowadzoną inwestycją.

W konsekwencji, warunek zastosowania zwolnienia, o którym mowa powyżej, nie będzie spełniony, a tym samym zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania w analizowanym przypadku. Stałoby to bowiem w sprzeczności z warunkiem zawartym w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit a) ustawy o VAT.

Podsumowując – zdaniem Zainteresowanych – dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT według znajdującej zastosowanie stawki i jednocześnie do dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie żadne ze zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT.

3. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT (co wykazano w uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2), wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania. Konsekwentnie, w celu oceny, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie komercyjnym powierzchni Nieruchomości. Taki typ działalności, jako odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej (obecnie na poziomie 23%). Nieruchomość będzie po Transakcji wynajmowana przez Kupującego. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem czynności opodatkowanych VAT.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę VAT. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, natomiast w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Kupujący będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Kupującego rachunek bankowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwaną dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki/budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Podkreślenia wymaga, że ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa - w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Zakres powyższego wyłączenia zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie - nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu - do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Warto w tym miejscu zwrócić uwagę na wyrok NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15, w którym Sąd orzekł m.in., że „same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. W sytuacji, gdy dany podmiot prowadzi tego rodzaju działalność poprzez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział), obejmujący przypisane do tejże działalności w zakresie najmu nieruchomościami, obsługę (pracowników), finansowanie, umowy, itp., sprzedaż takiego zakładu - jako całości - może spełniać warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności”.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Kupujący”) planuje nabycie od Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Sprzedający”) nieruchomości („Nieruchomość”) obejmującej grunt wraz z posadowionym na nim budynkiem biurowym (z częścią usługową) i naniesieniami, położonej w P., wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi.

Transakcja dotyczyć będzie:

   - Nieruchomości zlokalizowanej w P., obejmującej prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym G, zabudowanej budynkiem biurowo-usługowym o powierzchni biurowo-handlowo-magazynowej, zwanym „….” („Budynek”), oraz

   - naniesień znajdujących się na Gruncie oraz ruchomości i składników majątkowych ściśle związane z tą nieruchomością.

Zgodnie z uzyskanym pozwoleniem na użytkowanie, Budynek został dopuszczony do użytkowania w kwietniu 2023 roku.

Budynek jest sklasyfikowany w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych („PKOB”) w dziale 12. Natomiast wszystkie wymienione w niniejszym wniosku obiekty będące budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego – zgodnie z PKOB – będą objęte zakresem oznaczenia 1220 „Budynek biurowy z usługami, podziemnym garażem oraz towarzyszącą infrastrukturą”, gdyż z konstrukcyjnego punktu widzenia są one związane z Budynkiem.

Budynek przeznaczony jest na wynajem podmiotom trzecim. Pierwsza umowa najmu dotycząca powierzchni zlokalizowanych w Budynku została zawarta przez Sprzedającego (jako właściciela Budynku) w 2021 r., jednak wówczas powierzchnie te jeszcze nie były wydawane najemcom. Pierwsze powierzchnie zostały wydane najemcom na mocy zawartych umów najmu w 2023 r.

Jednocześnie począwszy od czerwca 2023 r. Sprzedający udostępniał do korzystania powierzchnię biurową i miejsca parkingowe w Budynku (w garażu podziemnym) na potrzeby prowadzonych przez podmioty powiązane z grupy S. prac związanych z realizacją inwestycji. Podmioty Powiązane – na podstawie umów zawartych ze Sprzedającym – świadczą na rzecz Sprzedającego usługi związane z realizacją inwestycji i w celu zwiększenia ekonomiki prowadzonych prac, Podmioty Powiązane zleciły swoim pracownikom realizację części zadań bezpośrednio w Budynku (które same w sobie są przedmiotem tych zadań) – stąd też wskazane wykorzystywanie przez nich powierzchni biurowej i miejsc parkingowych.

W Budynku toczą się obecnie prace wykończeniowe oraz prace mające na celu dostosowanie poszczególnych powierzchni do potrzeb najemców. Prace te toczyły się zarówno przed dopuszczeniem Budynku do użytkowania, jak i toczą się obecnie. Sprzedający nie jest w stanie oszacować, czy w odniesieniu do Budynku i/lub Budowli (które zostały zdefiniowane poniżej), na dzień dokonania Transakcji, wartość takich prac wykończeniowych przekroczy 30% kosztów poniesionych przez Sprzedającego na budowę Budynku i/lub Budowli z chwili uzyskania pozwolenia na jego użytkowanie.

Grunt zabudowany jest również, poza Budynkiem, następującymi naniesieniami (obok naniesień wskazana została również ich kwalifikacja na gruncie Prawa budowlanego), które stanowią własność Sprzedającego (w tym obiekty małej architektury, urządzenia budowlane, instalacje i inne obiekty wykorzystywane dla potrzeb Budynku oraz wymagane do ich obsługi) i w związku z tym będą przedmiotem planowanej Transakcji:

1. Chodniki z kostki betonowej (kostka + podbudowa),

2. Chodniki z kostki granitowej,

3. Nawierzchnia hansegrande (przy pergoli PN),

4. Deska tarasowa kompozytowa,

5. Trampolina,

6. Zieleń,

7. Ławki,

8. Siedzisko wielofunkcyjne przy pergoli PN,

9. Fontanna,

10. Tężnie,

11. Obudowa awaryjnych wyrzutni wody,

12. Obudowy nawiewów,

13. Stacja naprawy rowerów,

14. Słupki rozgraniczające wjazd,

15. Sześciany rozgraniczające wjazd (wolnostojące),

16. Stojaki Rowerowe,

17. Kosze na śmieci,

18. Pylon informacyjny,

19. Lampy oświetleniowe,

20. Okablowanie do oświetlenia,

21. Okablowanie SN,

22. Przyłącze wodociągowe,

23. Przyłącze kanalizacji deszczowej,

24. Przyłącze kanalizacji sanitarnej,

25. Kanalizacje teletechniczne (do ….),

26. Kanalizacja teletechniczna wraz ze studnią (do ….).

Naniesienia, o których mowa w punktach 21, 22, 24 oraz 26 znajdować się będą na dzień transakcji również częściowo na działce A stanowiącej pas drogowy ulicy W.  nienależący do Sprzedającego.

Częściowo na działce B znajduje się przyłącze kanalizacji deszczowej (pkt 23 tabeli), oraz kanalizacja teletechniczna (do ….) (pkt 26 tabeli) i okablowanie SN (pkt 21 tabeli).

Częściowo na działce C znajduje się przyłącze kanalizacji deszczowej (pkt 23 tabeli).

Częściowo na działce D znajduje się przyłącze kanalizacji sanitarnej (pkt 24 tabeli).

Częściowo na działkach E oraz F znajduje się kanalizacja teletechniczna (dla …..) (pkt 25 tabeli).

Kupujący w ramach Transakcji nabędzie od Sprzedającego także wyżej wspomniane naniesienia znajdujące się częściowo na działkach A, B ,C, D, E oraz F (nie nabędzie natomiast tytułu prawnego do tych działek).

Budowa naniesień spełniających definicję budowli w rozumieniu Prawa budowlanego (tj. tężni, pylonu informacyjnego, lamp oświetleniowych, okablowania do oświetlenia, okablowania SN i kanalizacji teletechnicznej wraz ze studnią) została ukończona w kwietniu 2023 r. Wszystkie wskazane powyżej w punktach 1-26 naniesienia będą w dalszej części wniosku zwane łącznie „Budowlami”.

Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni Budynku – nie są i nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Obiekty te pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynku, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służą i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku (podlegającej opodatkowaniu VAT). Warto również wskazać, że uzyskane zgody na użytkowanie Budynku obejmują również co do zasady Budowle, a co za tym idzie, z perspektywy prawa administracyjnego na tej podstawie możliwe jest rozpoczęcie użytkowania ww. obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem.

W Budynku są także miejsca parkingowe (garaż podziemny), które będą przeznaczone do korzystania również przez najemców (w ramach umów najmu, z których czynsz jest opodatkowany VAT).

Przez Grunt oraz poza jego granicami mogą przechodzić bądź znajdować się w nim instalacje (np. przyłącza, okablowanie), które pozostają we władaniu podmiotów trzecich (np. przedsiębiorstw energetycznych) i stąd nie wejdą w zakres planowanej Transakcji. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), takie instalacje nie są bowiem traktowane jako część składowa gruntu i w określonych sytuacjach mogą należeć do przedsiębiorstwa przesyłowego.

Sprzedający prowadzi działalność deweloperską na rynku nieruchomości. Budynek jest kolejnym budynkiem zrealizowanym w ramach kompleksu biurowego „….”, wybudowanym i podlegającym sprzedaży przez Sprzedającego (lub przy jego udziale - Sprzedający w ramach jednej ze sprzedaży działał jako inwestor zastępczy i przenosił na kupującego niektóre prawa związane ze sprzedawaną wówczas przez inny podmiot nieruchomością).

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

Nieruchomość nie stanowi formalnie wyodrębnionego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego działu, wydziału czy też oddziału. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych. Niemniej, przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z poszczególnymi nieruchomościami (włączając w to przedmiot Transakcji opisany w niniejszym wniosku) są ewidencjonowane za pomocą wydzielonych, odrębnych kont i możliwe jest przypisanie pozycji zapisanych na jednym koncie do nieruchomości (włączając w to przedmiot Transakcji opisany w niniejszym wniosku) poprzez wybranie odpowiedniego kodu MPK - „miejsca powstawania kosztów” (dotyczy to jednak tylko części pozycji, a nie wszystkich przychodów i kosztów, należności i zobowiązań).

Przedmiot Transakcji (w tym w szczególności Nieruchomość) nie stanowi jedynego aktywa Sprzedającego – Sprzedający posiada grunt, na którym zrealizuje kolejny etap inwestycji „….”.

Na dzień sporządzenia wniosku głównym przedmiotem działalności Kupującego jest doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania. Kupujący prowadzi także działalność w zakresie m.in. kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, wynajmu i zarządzania nieruchomościami, udzielania kredytów oraz działalność holdingową.

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne (m.in. biurowe, usługowe i magazynowe) powierzchni w znajdującym się na Gruncie Budynku, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby lub/oraz w oparciu o zasoby profesjonalnych usługodawców, z którymi zawierane będą umowy na świadczenie usług, w tym w szczególności w zakresie komercyjnego zarządzania Nieruchomością (property management). Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Zarówno Sprzedający jak i Kupujący są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT w Polsce (i pozostaną zarejestrowani także na moment zawarcia Transakcji).

Przed zawarciem umowy przenoszącej własność Nieruchomości Zainteresowani prawdopodobnie zawrą przedwstępną umowę sprzedaży (co jest planowane w pierwszym kwartale 2024 roku), w której jako warunek zawarcia Transakcji wskazane zostanie, między innymi, uzyskanie interpretacji dotyczącej opodatkowania VAT i PCC Transakcji.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, w ramach planowanej Transakcji nastąpi:

 1. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa własności Budynku i Budowli oraz innych naniesień znajdujących się na Gruncie lub poza jego granicami, a które będą stanowiły przedmiot Transakcji;

 2. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego własności aktywów stanowiących wyposażenie Budynku (związanych z nim w sposób trwały) oraz ruchomości służących jego prawidłowemu funkcjonowaniu;

 3. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców i zobowiązań do zwrotu takich zabezpieczeń;

 4. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego majątkowych praw autorskich do utworów powstałych w związku z realizacją Budynku (wraz z Budowlami i przynależnościami) na polach eksploatacji nabytych przez Sprzedającego - w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;

 5. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego wyłącznego prawa do upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych dotyczących utworów powstałych w związku z realizacją Budynku (wraz z Budowlami i przynależnościami), w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;

 6. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności nośników, na których utrwalono utwory związane z Budynkiem i Budowlami;

 7. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych oraz twórców dokumentacji projektowej Budynku (wraz z Budowlami i przynależnościami) gwarancji jakości lub rękojmi za wady dotyczące Budynku i Budowli, w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości, przy czym w odniesieniu do gwarancji projektowych dotyczących projektu zagospodarowania terenu, Kupujący przystąpi do wierzytelności wynikających z rękojmi za wady projektu zagospodarowania terenu;

 8. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków wynikających z umów licencji dotyczących systemów zainstalowanych w Budynku oraz aplikacji budynkowych służących użytkownikom Budynku;

 9. z uwagi na fakt, że przed dokonaniem Transakcji nastąpiło wydanie części powierzchni w Budynku poszczególnym najemcom, w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni Budynku z mocy prawa, na podstawie art. 678 Kodeksu Cywilnego, zaś w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji powierzchnie nie zostaną jeszcze wydane najemcom, nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z takich umów najmu w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji (o ile takie przypadki będą miały miejsce);

10.przekazanie przez Sprzedającego Kupującemu kaucji pieniężnych wpłaconych przez najemców; oraz

11.przeniesienie praw i obowiązków z umowy z V. S.A. nr …. z dnia 1 marca 2018, zmienionej aneksem nr 1 z dnia 22 stycznia 2020 r., aneksem nr 2 z dnia 5 marca 2021 r. oraz aneksem nr 3 z dnia 8 lipca 2022 r.: (i) do zawarcia umowy o dostawę ciepła dla mocy określonej w tej umowie oraz (ii) dotyczącej kar umownych;

12.przeniesienie praw i obowiązków z umowy o wspólne korzystanie z obszaru w kompleksie o nazwie….;

13.przeniesienie praw i obowiązków wynikających z decyzji zezwalających na zajęcie pasa drogowego (jeśli takie zostaną wydane);

14.w przypadku, gdy dla Budynku zostanie uzyskany certyfikat (…)lub/oraz(…), zostaną przelane na Kupującego prawa i obowiązki z umowy zawartej z podmiotem certyfikującym (zostanie zawarta umowa dot. zmiany właściciela). Jeżeli certyfikaty takie nie zostaną uzyskane przed transakcją, to Sprzedający będzie zobowiązany do spowodowania aby certyfikaty te zostały uzyskane w odniesieniu do Budynku na własny koszt Sprzedającego).

Wyżej wymienione składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez Sprzedającego na Kupującego będą dalej łącznie nazywane „Przedmiotem Transakcji”.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu:

   - dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym, np. umów najmu, dokumentów zabezpieczenia);

   - instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynku i Budowli, bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących;

   - dokumentów gwarancji budowlanych lub dokumentacji budowlanej dotyczącej Nieruchomości;

   - dokumentów gwarancji projektowych lub dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości;

   - pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego (w szczególności np. książki obiektu budowlanego).

W ramach Transakcji Sprzedający udostępni również Kupującemu szereg danych finansowych dotyczących Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością. Dodatkowo, w związku z Transakcją Sprzedający i Kupujący mogą (w zależności od ostatecznych ustaleń) dokonać rozliczeń w zakresie czynszu najmu za miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji, jak również uzgodnienia wysokości (i rozliczenia) opłat serwisowych i eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością, które powinien ponieść Sprzedający i Kupujący za okres przed i po Transakcji.

Jednocześnie, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienione składników majątkowych, w tym należności oraz zobowiązań Sprzedającego.

Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje w szczególności:

   - prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie generalnego wykonawstwa prac budowlanych oraz umowy związanej z zaprojektowaniem oraz nadzorem nad budową (z zastrzeżeniem praw wymienionych powyżej);

   - prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia;

   - prawa i obowiązki wynikające z umów o komercyjne zarządzanie Nieruchomością;

   - decyzje administracyjne dot. Nieruchomości (z zastrzeżeniem dokumentacji dot. Nieruchomości wymienionej powyżej);

   - oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli „firma” Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu Cywilnego);

   - prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego;

   - środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych;

   - księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;

   - zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż wynikające z Umów Najmu lub dotyczące Nieruchomości w taki sposób, który obciąża jakiekolwiek obecne użytkowanie wieczyste lub tytuł własności Gruntu lub tytuł własności Budynku i Budowli;

   - know-how dotyczący działalności gospodarczej Sprzedającego polegającej na budowaniu i wynajmowaniu nieruchomości komercyjnych;

   - źródła finansowania działalności Sprzedającego (w tym pozyskanego na nabycie Nieruchomości lub realizację inwestycji …..).

Wskutek Transakcji nie nastąpi również przejście zakładu pracy Sprzedającego (aktualnie Sprzedający nie zatrudnia pracowników i w dacie Transakcji Sprzedający również nie będzie zatrudniał pracowników).

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów lub/oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

W celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący - w oparciu o własne zasoby (przy czym Kupujący nie zatrudnia żadnych pracowników w Polsce/pracowników, którzy wykonywaliby pracę na terytorium Polski) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi – zapewni:

1. zarządzanie Nieruchomością;

2. dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości (w zakresie opisanym powyżej);

3. zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

W związku z tak przedstawionym opisem sprawy, wątpliwości Zainteresowanych dotyczą w pierwszej kolejności kwestii, czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, nie wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Zbyciu będzie podlegała bowiem Nieruchomość składająca się z działki Gruntu oraz Budynku i Budowli wraz z niektórymi prawami z nią związanymi, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Dokonując oceny zbywanych składników w kontekście wystąpienia w niniejszej sprawie dostawy zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy, wskazać należy, że – jak wynika z opisu sprawy – Nieruchomość nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, wyodrębnionych w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Jak wynika z okoliczności sprawy, na Nabywcę nie zostaną przeniesione m.in. prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie generalnego wykonawstwa prac budowlanych oraz umowy związanej z zaprojektowaniem oraz nadzorem nad budową, prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia, prawa i obowiązki wynikające z umów o komercyjne zarządzanie Nieruchomością; decyzje administracyjne dot. Nieruchomości, oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego, prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego, środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych, księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej; zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż wynikające z Umów Najmu lub dotyczące Nieruchomości w taki sposób, który obciąża jakiekolwiek obecne użytkowanie wieczyste lub tytuł własności Gruntu lub tytuł własności Budynku i Budowli, know-how dotyczący działalności gospodarczej Sprzedającego polegającej na budowaniu i wynajmowaniu nieruchomości komercyjnych oraz źródła finansowania działalności Sprzedającego. W ramach Transakcji nie nastąpi również przejście zakładu pracy Sprzedającego.

Jak wynika z okoliczności sprawy, podjęcie przez Kupującego działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe dodatkowo wymaga powzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie umów z dostawcami mediów (w zakresie w jakim zostaną rozwiązane przez Sprzedającego), ubezpieczenia, ochrony, umów o zarządzanie nieruchomością i aktywami, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. Zatem, z uwagi na powyższe ustalenia brak jest podstaw prawnych by uznać przedmiot zbycia za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy.

Biorąc pod uwagę powyżej wskazane przepisy oraz opis sprawy należy wskazać, że w analizowanej sprawie należy uznać, że dostawa Nieruchomości stanowiącej przedmiot Transakcji nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa ze względu na fakt niespełnienia przesłanek umożliwiających uznanie przedmiotu transakcji za przedsiębiorstwo w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego. Przedmiotowa Transakcja nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, bowiem Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży nie będzie na dzień transakcji wyodrębniona w przedsiębiorstwie Sprzedającego finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie, co oznacza, że przedmiot sprzedaży nie spełnia warunków ustawowych uznania go za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W konsekwencji należy uznać, że w niniejszej sytuacji nie dojdzie do zastosowania wyłączenia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Tym samym, skoro przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowiła sprzedaż poszczególnych składników majątku opodatkowaną na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą również kwestii czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ani art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Dodatkowo należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” oraz „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowlane:

Należy wskazać, że urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem/budowlą, z którym/którą są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne.

Natomiast w odniesieniu do obiektów małej architektury znajdujących się na nieruchomości należy stwierdzić, że nie stanowią budowli czy też budynku zdefiniowanych w ustawie Prawo budowlane. Tym samym do obiektów małej architektury nie mają zastosowania przepisy art. 2 pkt 14 ustawy oraz zwolnienia wynikające z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

W celu ustalenia czy w odniesieniu do przedmiotowej dostawy Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem obiektów znajdujących się na ww. Nieruchomości, stanowiących budynki i budowle w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, doszło do pierwszego zasiedlenia.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że w odniesieniu do wszystkich obiektów znajdujących się na działce G, stanowiących budynki, budowle lub ich części tj.: budynku biurowo-usługowego, tężni, pylonu informacyjnego, lamp oświetleniowych, okablowania do oświetlenia, okablowania SN, kanalizacji teletechnicznej (do …..) oraz kanalizacji teletechnicznej wraz we studnią (do ….), nastąpiło pierwsze zasiedlenie. Ponadto wskazali Państwo, że od pierwszego zasiedlenia ww. obiektów do momentu Transakcji nie minęły/miną co najmniej 2 lata. Sprzedający do momentu Transakcji ponosił/poniesie wydatki na ulepszenie ww. obiektów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, jednak wydatki na poszczególny obiekt nie stanowiły/nie będą stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tego obiektu.

Zatem mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że od pierwszego zasiedlenia budynku biurowo-usługowego oraz budowli (tj. tężni, pylonu informacyjnego, lamp oświetleniowych, okablowania do oświetlenia, okablowania SN, kanalizacji teletechnicznej (do ….) oraz kanalizacji teletechnicznej wraz we studnią (do …..)) upłynie okres krótszy niż 2 lata. W związku z tym, dostawa ww. budynku oraz budowli nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na powyższe, dla dostawy ww. budynku oraz budowli, niespełniającej przesłanek dla zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy przeanalizować zwolnienie na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup gruntu wraz z towarzyszącą infrastrukturą oraz realizacją projektu deweloperskiego, mającego na celu wzniesienie budynku i budowli. W konsekwencji jeden z warunków do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy nie został spełniony, co oznacza, że przepis ten nie znajduje w odniesieniu do tej transakcji zastosowania.

Należy również wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak wynika z okoliczności sprawy, Sprzedający nie wykorzystywał i do dnia przeprowadzenia Transakcji nie będzie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele prowadzenia działalności zwolnionej z VAT. Ponadto, przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT w związku z wydatkami poniesionymi na budowę i komercjalizację budynku (wraz z infrastrukturą, w tym z budowlami), zatem również ww. zwolnienie nie znajdzie zastosowania w analizowanej sytuacji.

W konsekwencji, planowana sprzedaż ww. budynku oraz budowli będzie czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, niekorzystającą ze zwolnienia.

W związku z powyższym, opodatkowaniu podatkiem VAT objęta będzie – zgodnie z art. 29 ust. 8 ustawy – transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki nr G, na której ww. budynek i budowle są posadowione.

Tym samym, oceniając całościowo stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2, zgodnie z którym dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ani art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, należało je uznać za prawidłowe.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą również prawa Nabywcy do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego oraz zwrotu nadwyżki podatku z tytułu Transakcji.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Na podstawie art. 86 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Według art. 86 ust. 11 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący na dzień dokonania Transakcji będzie czynnym podatnikiem podatku VAT. Po dokonaniu Transakcji, Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, niekorzystających ze zwolnienia od tego podatku. Jednocześnie, jak wykazano powyżej, planowana Transakcja, w świetle przedstawionych we wniosku okoliczności, nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego w związku z Transakcją. W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Zatem stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli korzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w….. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

 - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

 - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.