Niepodleganie opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w nieruchomościach.

Interpretacja  indywidualna –  stanowisko  nieprawidłowe

Szanowna  Pani,

stwierdzam,  że  Pani  stanowisko  w  sprawie  oceny  skutków  podatkowych  opisanego  zdarzenia  przyszłego  w  podatku  od  towarów  i  usług  jest  nieprawidłowe.

Zakres  wniosku  o  wydanie  interpretacji  indywidualnej

21  stycznia  2024  r.  wpłynął  Pani  wniosek  z  19  stycznia  2024  r.  o  wydanie  interpretacji  indywidualnej,  który  dotyczy  niepodlegania  opodatkowaniu  podatkiem  VAT  sprzedaży  udziałów  w  nieruchomościach.  Uzupełniła  go  Pani  –  w  odpowiedzi  na  wezwanie  –  pismem  z  20  marca  2024  r.  (wpływ  20  marca  2024  r.). 

Treść  wniosku  jest  następująca:

Opis  zdarzenia  przyszłego 

Wnioskodawczyni  –  osoba  fizyczna  (dalej  także  jako  AŚ)  jest  współwłaścicielem  nieruchomości  położonej  w  miejscowości  (…),  o  powierzchni  2,2612  ha,  stanowiącej  niezabudowaną  działkę  nr  1  objętą  księgą  wieczystą  prowadzoną  przez  Sąd  Rejonowy  (…)  o  numerze  (…)  (dalej  jako  Nieruchomość  1).  Wnioskodawczyni  posiada  w  Nieruchomości  1  udział  wynoszący  5/32  całości.  Przedmiotowy  udział  w  Nieruchomości  1  Wnioskodawczyni  nabyła  do  majątku  osobistego  w  następujący  sposób:

-        w  części  3/32  w  drodze  dziedziczenia  w  2011  r.  po  ojcu  –  MS,

-w  części  2/32  na  podstawie  prawomocnej  ugody  sądowej  w  sprawie  częściowego  działu  spadku  po  MS.

Oprócz  Niej  współwłaścicielami  Nieruchomości  1  są  inni  spadkobiercy  MS,  tj.:

-BM  z  udziałem  3/32  całości,

-DS  z  udziałem  3/32  całości,

-DR-S  z  udziałem  2/32  całości,

-MtS  z  udziałem  3/32  całości,

a  ponadto  matka  (była  żona  ojca)  Wnioskodawczyni  –  WS,  posiadająca  udział  w  Nieruchomości  1  wynoszący  16/32  całości,  nabyty  do  majątku  objętego  wspólnością  majątkową  małżeńską  na  podstawie  umowy  sprzedaży  z  24  lutego  1983  r.,  natomiast  do  majątku  osobistego  na  mocy  wyroku  Sądu  Okręgowego  w  (…)  sygn.  akt  (…)  w  związku  z  podziałem  majątku  wspólnego  po  ustaniu  małżeństwa.

Oprócz  tego  Wnioskodawczyni  jest  współwłaścicielem  drugiej  nieruchomości  położonej  w  miejscowości  (…),  o  powierzchni  2,6449  ha,  stanowiącej  niezabudowaną  działkę  nr  2,  objętą  księgą  wieczystą  prowadzoną  przez  Sąd  Rejonowy  (…)  Wydział  Ksiąg  Wieczystych  o  numerze  (…)  (dalej  jako  Nieruchomość  2).  W  Nieruchomości  2  Wnioskodawczyni  posiada  udział  wynoszący  8/48  całości,  nabyty  do  majątku  osobistego  w  2011  r  .  w  drodze  dziedziczenia  po  ojcu  –  MS.

Oprócz  niej  współwłaścicielami  Nieruchomości  2  są  inni  spadkobiercy  MS,  tj.:

-BM  z  udziałem  8/48  całości,

-DS  z  udziałem  8/48  całości,

-DR-S  z  udziałem  24/48  całości.

Wszyscy  współwłaściciele  Nieruchomości  1  i  Nieruchomości  2  nazywani  będą  dalej  jako  Współwłaściciele.

Obie  Nieruchomości  są  położone  w  bezpośrednim  sąsiedztwie.  Przedzielone  są  jedynie  działką  82/5  stanowiącą  rów  melioracyjny.  Nieruchomości  nie  są  zabudowane,  jak  również  nie  są  uzbrojone  w  media.

W  momencie  nabycia  przez  AŚ  udziałów  w  Nieruchomości  1  i  Nieruchomości  2,  miały  one  charakter  rolny  i  częściowo  były  wykorzystywane  rolniczo  (pod  uprawę)  przez  spadkodawcę  –  MS.  Po  nabyciu  obie  nieruchomości  były  jeszcze  przez  pewien  czas  użytkowane  rolniczo  przez  DS  za  zgodą  pozostałych  współwłaścicieli,  przy  czym  było  to  prowadzenie  upraw  na  własne  potrzeby.  Mniej  więcej  od  2013-2014  r.  nieruchomości  nie  są  już  użytkowane  rolniczo,  ani  w  żaden  inny  sposób.

Nieruchomość  1,  zgodnie  z  wpisem  do  ewidencji  gruntów,  posiada  oznaczenie  dot.  sposobu  korzystania  „Ps-pastwiska  trwałe”  i  „W-grunty  pod  rowami”.

Nieruchomość  2,  zgodnie  z  wpisem  do  ewidencji  gruntów,  posiada  oznaczenie  dot.  sposobu  korzystania  „R-grunty  orne”  i  „Ł-łąki  trwałe”.

Od  obu  Nieruchomości  płacony  jest  do  dziś  podatek  rolny.

Ponadto  od  momentu  nabycia  nieruchomości  przez  Wnioskodawczynię  do  chwili  obecnej,  Współwłaściciele  nie  wydzierżawiali  nikomu  tych  nieruchomości.

Na  terenie  obu  Nieruchomości  znajdują  się  niewielkie  zbiorniki  wodne,  stanowiące  śródlądowe  wody  stojące,  w  rozumieniu  ustawy  z  20  lipca  2017  r.  Prawo  wodne.

Nieruchomość  1  oraz  Nieruchomość  2  są  częściowo  położone  na  obszarze  objętym  miejscowym  planem  zagospodarowania  przestrzennego  zatwierdzonym  uchwałą  nr  (…)  Rady  Gminy  (…),  w  sprawie  uchwalenia  miejscowego  planu  zagospodarowania  przestrzennego  dla  rejonu  „węzła  (…)”,  w  którym  dla  części  terenów  tych  nieruchomości  objętych  planem  przewidziano  przeznaczenie  pod  zabudowę  produkcyjną  oraz  zabudowę  usługową  (oznaczenie  5.P/U/UC),  bez  ustalania  proporcji  między  funkcjami,  dla  części  terenu  objętego  tym  planem  przewidziano  przeznaczenie  pod  zabudowę  usługową  (oznaczenie  2.U)  zaś  dla  części  terenów  przewidziano  przeznaczenie  pod  wody  powierzchniowe  śródlądowe  –  (…)  (6.WS),  zaś  częściowo  położone  są  na  obszarze  objętym  miejscowym  planem  zagospodarowania  przestrzennego  zatwierdzonym  uchwałą  nr  (…)  Rady  Gminy  (…),  zgodnie  z  którym  to  planem  dla  części  tych  nieruchomości  objętych  planem  przewidziano  przeznaczenie  pod  drogi  publiczne  –  ulica  ekspresowa  –  (…)  (oznaczenie  9.KDE).  Ani  Wnioskodawczyni,  ani  żaden  inny  ze  Współwłaścicieli  nie  występowali  z  wnioskiem  o  uchwalenie  przedmiotowych  planów,  a  w  trakcie  procedury  ich  uchwalania  nie  występowali  także  o  wprowadzenie  jakichkolwiek  zmian.

Aktualnie  Współwłaściciele  zamierzają  sprzedać  posiadane  udziały  w  Nieruchomości  1  i  Nieruchomości  2  na  rzecz  podmiotu  trzeciego  (dalej  jako  Kupujący),  niepowiązanego  w  żaden  sposób  ze  Współwłaścicielami.  Przedmiotem  sprzedaży  mają  być  wszystkie  udziały  w  Nieruchomości  1  i  Nieruchomości  2  należące  do  Współwłaścicieli.  Kupujący  został  znaleziony  przez  zaangażowanego  przez  Współwłaścicieli  do  tego  celu  pośrednika  w  obrocie  nieruchomościami.

W  grudniu  2023  r.  Współwłaściciele  Nieruchomości  1  i  2  i  Kupujący  zawarli  notarialną  przedwstępną  umowę  sprzedaży,  w  której:

W  odniesieniu  do  Nieruchomości  1:

1.  Współwłaściciele.  tj.  BM,  AŚ,  DS,  DR-S,  MS  i  WS  (jako  Sprzedający)  oraz  Kupujący  zobowiązali  się  zawrzeć  –  w  terminie  do  29  listopada  2024  r.  –  umowę  przeniesienia  własności  Nieruchomości  1,  na  podstawie  której  Współwłaściciele  przeniosą  całość  przysługujących  im  udziałów  w  Nieruchomości  1  na  rzecz  Kupującego,  która  to  umowa  będzie  stanowiła  wykonanie  umowy  sprzedaży  pod  warunkiem  opisanym  w  pkt  2:

2.  Sprzedający  oraz  Kupujący  zobowiązali  się  w  terminie  21  dni  od  dnia  wezwania  Sprzedających  Nieruchomość  1  przez  Kupującego,  lecz  nie  późnej  niż  w  terminie  do  30  września  2024  r.,  do  zawarcia  umowy  sprzedaży  Nieruchomości  1  pod  warunkiem,  na  podstawie  którego  Sprzedający  sprzedadzą  Kupującemu  wszystkie  swoje  udziały    w  Nieruchomości  1  za  cenę  X,  pod  warunkiem,  że:  Gmina  (…)  nie  wykona  przysługującego  jej  prawa  pierwokupu  w  zakresie  udziału  16/32  przysługującego  WS  oraz  pod  warunkiem,  że  Skarb  Państwa  reprezentowany  przez  Starostę  (…)  nie  wykona  przysługującego  mu  prawa  pierwokupu  na  mocy  art.  217  ust.  13  ustawy    z  20  lipca  2017  r.  Prawo  wodne.

3.  Jednocześnie  strony  umowy  przedwstępnej  uzgodniły,  że  za  zawarcie  umowy  przyrzeczonej  sprzedaży  Nieruchomości  1,  w  wykonaniu  umowy  przedwstępnej,  uznawane  będzie  zawarcie  umowy  przeniesienia  własności  Nieruchomości  1.

W  odniesieniu  u  do  Nieruchomości  2:

1.  Współwłaściciele,  tj.  BM,  AS,  DS  i  DR-S  (jako  Sprzedający)  oraz  Kupujący  zobowiązali  się  zawrzeć  –  w  terminie  do  29  listopada  2024  r.  –  umowę  przeniesienia  własności  Nieruchomości  2,  na  podstawie  której  Współwłaściciele  przeniosą  całość  przysługujących  im  udziałów  w  Nieruchomości  2  na  rzecz  Kupującego,  która  to  umowa  będzie  stanowiła  wykonanie  umowy  sprzedaży  pod  warunkiem  opisanym  w  pkt  2;

2.  Sprzedający  oraz  Kupujący  zobowiązali  się  w  terminie  21  dni  od  dnia  wezwania  Sprzedających  Nieruchomość  2  przez  Kupującego,  lecz  nie  późnej  niż  w  terminie  do  30  września  2024  r.,  do  zawarcia  umowy  sprzedaży  Nieruchomości  2  pod  warunkiem,  na  podstawie  którego  Sprzedający  sprzedadzą  Kupującemu  wszystkie  swoje  udziały    w  Nieruchomości  2  za  cenę  Y,  pod  warunkiem,  że  Skarb  Państwa  reprezentowany  przez  Starostę  (…)  nie  wykona  przysługującego  mu  prawa  pierwokupu  na  mocy    art.  217  ust.  13  ustawy  z  20  lipca  2017  r.  Prawo  wodne.

3.  Jednocześnie  strony  umowy  przedwstępnej  uzgodniły,  że  za  zawarcie  umowy  przyrzeczonej  sprzedaży  Nieruchomości  2,  w  wykonaniu  umowy  przedwstępnej,  uznawane  będzie  zawarcie  umowy  przeniesienia  własności  Nieruchomości  2.

W  umowie  przedwstępnej,  Sprzedający  oraz  Kupujący  uzgodnili  także,  że  Nieruchomość  1  oraz  Nieruchomość  2  zostaną  wydane  Kupującemu,  po  zapłacie  całej  ceny  sprzedaży  z  dniem  zawarcia  Umów  przeniesienia  Nieruchomości  nr  1  i  Nieruchomości  nr  2,  i  z  tym  dniem  przejdą  na  Kupującego  wszelkie  korzyści  i  ciężary  związane  z  Nieruchomością  1  i  Nieruchomością  2.

Ponadto  w  odniesieniu  do  obu  Nieruchomości,  Sprzedający  udzielili  Kupującemu  w  umowie  przedwstępnej  zgodę  na  dysponowanie  tymi  nieruchomościami  na  cele  budowlane,  tj.  pełnomocnictw  do  występowania  przed  wszelkimi  właściwymi  urzędami,  gestorami  organami  oraz  właścicielami  nieruchomości  sąsiadujących  z  Nieruchomościami  1  i  2  w  celu  uzyskania  wszelkich  zaświadczeń,  warunków  technicznych  i  ewentualnych  dokumentów  w  zakresie,  w  jakim  będzie  to  niezbędne  do  ubiegania  się  przez  Kupującego  o  udzielenie  wszelkich  pozwoleń,  w  tym  pozwolenia  budowlanego,  a  także  decyzji  o  środowiskowych,  uwarunkowaniach  realizacji  inwestycji,  związanych  z  zamiarem  realizacji  przez  Kupującego  inwestycji,  polegającej  na  budowie  budynku  lub  budynków  wraz  z  towarzyszącą  infrastrukturą  techniczną  i  komunikacyjną,  przy  czym  uprawnienie  to  obejmuje  również  uprawnienie  do  wykonania  przez  Kupującego  badań  geodezyjnych,  geotechnicznych,  wszelkich  pomiarów,  inwentaryzacją  zieleni  oraz  prac  przygotowawczych,  z  zastrzeżeniem,  że  badania  te  i  prace  będą  dokonywane  przez  Kupującego  na  własny  koszt  i  ryzyko.

Żadne  konkretne  działania  w  zakresie  powyższej  zgody  (umocowania)  nie  zostały  przez  Kupującego  do  dziś  poczynione.  Kupujący,  pozyskał  co  prawda,  wstępne  warunki  przyłączeniowe  mediów  oraz  wykonał  badanie  gruntów,  niemniej  działania  te  zostały  podjęte  jego  własnym  staraniem  i  w  jego  własnym  interesie,  tj.  miały  na  celu  sprawdzenie  czy  nieruchomość  nadaje  się  do  przeprowadzenia  na  niej  planowanej  inwestycji.  Do  podjęcia  tych  działań  Kupujący  nie  potrzebował  pełnomocnictwa  Sprzedających.

Nie  można  wszakże  wykluczyć,  że  jeszcze  przed  zawarciem  umowy  przyrzeczonej  (umowy  przeniesienia  własności  Nieruchomości  1  i  Nieruchomości  2),  Kupujący  podejmie  działania  w  zakresie  udzielonej  mu  w  umowie  przedwstępnej  zgody  (umocowania),  w  szczególności,  że  do  dnia  zawarcia  umowy  przyrzeczonej  Kupujący  wystąpi  i  uzyska  stosowne  pozwolenie  na  budowę  czy  decyzję  środowiskową.

Podkreślenia  zarazem  wymaga,  że  ewentualne  skorzystanie  przez  Kupującego  z  ww.  uprawnienia,  nie  miało  i  nie  będzie  mieć  wpływu  na  ostateczną  cenę  nieruchomości.

Dodatkowo,  w  umowie  przedwstępnej  zastrzeżono  na  rzecz  Kupującego  uprawnienie  do  wskazania  innej  osoby  (osoby  fizycznej,  spółki  osobowej  lub  kapitałowej)  do  wejścia  w  jej  miejsce  jako  Kupujący  Nieruchomości  1  i/lub  Nieruchomości  2.

Współwłaściciele,  w  celu  dokonana  sprzedaży  Nieruchomości  1  i  2  (posiadanych  udziałów  w  tych  nieruchomościach)  nie  podejmowali  żadnych  aktywnych  działań  mających  na  celu  uzbrojenie  terenu  w  postaci  doprowadzenia  mediów,  jak  również  nie  prowadzili  działań  o  charakterze  marketingowym  w  celu  zwiększenia  atrakcyjności  Nieruchomości.  Współwłaściciele  od  momentu  nabycia  nie  ponosili  również  żadnych  wydatków  związanych  z  tymi  nieruchomościami,  a  w  szczególności  nie  czynili  żadnych  nakładów  na  te  Nieruchomość,  za  wyjątkiem  drobnych,  typowych  nakładów  rolniczych  czynionych  przez  DS  w  okresie  w  którym  nieruchomości  były  przez  niego  użytkowane  rolniczo.

Żaden  ze  Współwłaścicieli  nie  prowadzi  działalności  gospodarczej  na  własny  rachunek.  Współwłaściciele  nigdy  nie  byli  i  nie  są  zarejestrowanymi  czynnymi  podatnikami  VAT,  rozliczającymi  ten  podatek  na  zasadach  ogólnych  (również  z  działalności  rolniczej).  Nie  są  także  i  nie  byli  rolnikami  ryczałtowymi  w  rozumieniu  art.  2  pkt  19  ustawy  o  VAT.

Doprecyzowanie  opisu  sprawy

W  odpowiedzi  na  zawarte  w  wezwaniu  pytania:

1.  Na  jakiej  podstawie  Kupujący  pozyskał  wstępne  warunki  przyłączeniowe  mediów  oraz  wykonał  badanie  gruntów,  tj.  czy  Kupujący  wystąpił  o  wstępne  warunki  przyłączeniowe  mediów  oraz  wykonał  badanie  gruntów  na  podstawie  udzielonego  pełnomocnictwa,  czy  też  wystąpił  we  własnym  imieniu  i  na  własną  rzecz? 

2.  Na  jakiej  podstawie  Kupujący  wystąpi  i  uzyska  pozwolenie  na  budowę  i  decyzję  środowiskową,  tj.  czy  Kupujący  wystąpi  o  pozwolenie  na  budowę  i  decyzję  środowiskową  na  podstawie  udzielonego  pełnomocnictwa,  czy  też  wystąpił  we  własnym  imieniu? 

3.  Wskazanie  wszystkich  warunków,  jakie  zawiera  umowa  przedwstępna  sprzedaży,  zawarta  z  Kupującym,  które  należy  spełnić,  aby  doszło  do  zawarcia  ostatecznej  umowy  sprzedaży?  Prosimy  o  szczegółowe  opisanie,  jakie  postanowienia  dotyczące  planowanej  transakcji  sprzedaży  Nieruchomości  1  i  Nieruchomości  2  wynikają  z  zawartej  umowy  przedwstępnej  (np.  uzyskanie  zgód,  pozwoleń,  opinii,  decyzji  itp.).

4.  Jakie  prawa  i  obowiązki  wynikające  z  postanowień  umowy  przedwstępnej  ciążą  na  Pani,  a  jakie  na  Kupującym?  Prosimy  o  szczegółowe  opisanie.

5.  Czy  po  zawarciu  ww.  umowy  przedwstępnej  Kupujący  na  Nieruchomości  1 i  Nieruchomości  2  dokonuje/będzie  dokonywać  inwestycji  infrastrukturalnych,  które  zwiększą  ich  atrakcyjność  jak  np.  uzbrojenie  terenu  w  media,  ogrodzenie?  Jeżeli  tak,  to  prosimy  o  podanie  jakich? 

6.  Czy  Kupujący  poniesie/będzie  ponosić  jakiekolwiek  nakłady  finansowe  związane z  działkami  od  momentu  podpisania  umowy  przedwstępnej  do  zawarcia  umowy  finalnej?

7.  Czy  poza  zawartą  przedwstępną  umową  sprzedaży  działki  zamierza  Pani  udzielić  kupującemu  jakichkolwiek  pełnomocnictw?  Jeżeli  tak,  to  prosimy  wskazać  ich  zakres.

wskazała  Pani,  że:

1.  Kupujący  pozyskał  wstępne  warunki  przyłączeniowe  mediów  oraz  wykonał  badanie  gruntów  własnym  asumptem,  działając  we  własnym  imieniu  i  na  własną  rzecz.

2.  O  ile  Kupujący  wystąpi  i  uzyska  pozwolenie  na  budowę  i  decyzję  środowiskową  przed  dokonaniem  dostawy  udziałów  w  Nieruchomości  1  i  2  (na  ten  moment  nie  miało  to  miejsca),  to  uczyni  to  na  bazie  udzielonego  przez  Sprzedających  pełnomocnictwa  do  dysponowania  nieruchomościami  1  i  2  na  cele  budowlane.  Pozwolenie  na  budowę  czy  ewentualnie  decyzja  środowiskowa  będzie  w  takim  wypadku  wydane  na  Kupującego, a  nie  na  Sprzedających.

3.   Jak  już  wskazano  we  wniosku,  strony  umowy  przedwstępnej  zobowiązały  się  do  zawarcia  umów  sprzedaży  Nieruchomości  1  i  2  pod  warunkiem  niewykonania  prawa  pierwokupu  przez  uprawnione  podmioty,  a  w  przypadku  nie  skorzystania  z  prawa  pierwokupu  przez  te  podmioty,  do  zawarcia  umowy  przeniesienia  własności  nieruchomości  (co  stanowić  będzie  formalną  realizację  wynikającego  z  umowy  przedwstępnej  zobowiązania  do  zawarcia  przyrzeczonych  umów  sprzedaży).  Umowa  przedwstępna  nie  zawiera  żadnych  zapisów,  które  uzależniałyby  zawarcie  umowy  przyrzeczonej  od  uzyskania  jakichkolwiek  zgód,  pozwoleń,  opinii,  decyzji,  itp.

4.  Z  umowy  przedwstępnej  wynika,  że  na  stronach  umowy  ciążą  następujące  obowiązki:

Po  stronie  Sprzedających:

-    przystąpienie  do  umów  sprzedaży  Nieruchomości  1  i  2  pod  warunkiem,  że  uprawnione  podmioty  nie  wykonają  przysługującego  im  prawa  pierwokupu,

-    obowiązek  przedłożenia  stosownych  dokumentów  formalnoprawnych  potwierdzających  stan  prawny  Nieruchomości  1  i  2  oraz  status  prawno-podatkowy  Sprzedających,

-    przystąpienie  do  umów  przeniesienia  własności  obu  nieruchomości,

-    złożenie  w  umowie  przeniesienia  własności  nieruchomości  oświadczeń  o  poddaniu  się  egzekucji  z  aktu  notarialnego  co  do  obowiązku  wydania  nieruchomości  po  zapłacie  całej  ceny  sprzedaży, 

-    wydanie  obu  nieruchomości  Kupującemu  po  zapłacie  całej  łącznej  ceny  sprzedaży,  wdniuzawarciaumowyprzeniesieniawłasności,

-    udzielenie  Kupującemu  pełnomocnictwa  do  dysponowania  nieruchomością  na  cele  budowlane  w  zakresie  uzyskania  odpowiednich  zgód,  decyzji.

Po  stronie  Kupującego:

-    przystąpienie  do  umów  sprzedaży  Nieruchomości  1  i  2  pod  warunkiem,  że  uprawnione  podmioty  nie  wykonają  przysługującego  im  prawa  pierwokupu,

-    przystąpienie  do  umów  przeniesienia  własności  obu  nieruchomości,

-    złożenie  w  umowie  przeniesienia  własności  nieruchomości  oświadczeń  o  poddaniu  się  egzekucji  z  aktu  notarialnego  co  do  obowiązku  zapłaty  całej  ceny  sprzedaży.

5.   Ani  Wnioskodawczyni,  ani  pozostali  Sprzedający  nie  udzielili  i  nie  zamierzają  udzielać  Kupującemu  zgody  na  dokonywanie  tego  typu  inwestycji.

6.   Kupujący  we  własnym  zakresie  poniósł  koszty  związane  z  badaniem  gruntu.  Jak  już  wskazano,  Wnioskodawczyni  nie  udzieliła  i  nie  zamierza  udzielać  Kupującemu  zgody  na  ingerencję  w  nieruchomości  do  czasu  dokonania  ich  dostawy,  w  związku  z  czym  należy  przyjąć,  że  żadne  nakłady  związane  z  fizyczną  ingerencją  w  nieruchomości  nie  będą  przez  Kupującego  czynione.

7.   Wnioskodawczyni  (jak  i  pozostali  Sprzedający)  nie  zamierzają  udzielać  Kupującemu  żadnych  innych  pełnomocnictw.

Pytania

1.Czy  w  przedstawionym  zdarzeniu  przyszłym,  prawidłowe  jest  stanowisko  Wnioskodawczyni,  że  planowana  sprzedaż  przez  Wnioskodawczynię  udziałów  w  Nieruchomości  1  i  Nieruchomości  2  na  rzecz  Kupującego  nie  będzie  podlegała  opodatkowaniu  VAT  i  na  Wnioskodawczyni  nie  będzie  ciążył  obowiązek  naliczenia  VAT  z  tego  tytułu?

2.Czy  odpowiedź  na  pytanie  pierwsze  będzie  inna,  w  sytuacji  gdy  Kupujący  –  na  bazie  udzielonego  mu  w  umowie  przedwstępnej  pełnomocnictwa  do  dysponowania  nieruchomością  na  cele  budowalne  –  jeszcze  przed  dniem  dostawy  podejmie  na  własny  koszt  i  ryzyko  działania  przygotowawcze  celem  realizacji  inwestycji,  w  szczególności  przed  dniem  dostawy  uzyska  pozwolenie  na  budowę  lub  decyzję  środowiskową?

Pani  stanowisko  w  sprawie

Ad  1

Wnioskodawczymi  uważa,  że  planowana  sprzedaż  przez  nią  udziałów  w  Nieruchomości  1 i  Nieruchomości  2  na  rzecz  Kupującego  nie  będzie  podlegała  opodatkowaniu  VAT  i  na  Wnioskodawczyni  nie  będzie  ciążył  obowiązek  naliczenia  VAT  z  tego  tytułu.

Ad  2

Wnioskodawczyni  uważa,  że  planowana  sprzedaż  przez  nią  udziałów  w  Nieruchomości  1 i  Nieruchomości  2  nie  będzie  podlegała  opodatkowaniu  VAT  również  w  sytuacji,  gdy  Kupujący  –  na  bazie  udzielonego  mu  w  umowie  przedwstępnej  pełnomocnictwa  do  dysponowania  nieruchomością  na  cele  budowalne  –  podejmie  jeszcze  przed  dostawą  na  własny  koszt  i  ryzyko  działania  przygotowawcze  celem  realizacji  inwestycji,  w  szczególności  przed  dniem  dostawy  uzyska  pozwolenie  na  budowę  lub  decyzję  środowiskową.

Uzasadnienie  stanowiska  Ad  1  i  Ad  2

Zgodnie  z  art.  5  ust.  1  pkt  1  ustawy  z  11  marca  2004  r.  o  podatku  od  towarów  i  usług  (dalej  ustawy  o  VAT),  opodatkowaniu  podatkiem  od  towarów  i  usług  podlega  m.in.  odpłatna  dostawa  towarów  na  terytorium  kraju.  Stosownie  natomiast  do  art.  7  ust.  1  ustawy  o  VAT,  przez  dostawę  towarów  rozumie  się  przeniesienie  prawa  do  rozporządzania  towarami  jak  właściciel.

W  związku  z  powyższym,  co  do  zasady  dostawa  gruntu,  który  zgodnie  z  przepisami  ustawy  o  VAT  mieści  się  w  definicji  towaru,  stanowi  odpłatną  dostawę  towarów  w  rozumieniu  ustawy.

Tym  niemniej,  nie  każda  czynność  stanowiąca  odpłatną  dostawę  towarów  stanowi  czynność  podlegającą  opodatkowaniu  VAT.  Dostawa  gruntu  podlegać  będzie  opodatkowaniu  podatkiem  od  towarów  i  usług  wyłącznie  wówczas,  gdy  dokonana  będzie  przez  podmiot  mający  status  podatnika,  a  dodatkowo  działającego  w  takim  charakterze  w  odniesieniu  do  danej  transakcji.

Zgodnie  z  art.  15  ust.  1  ustawy  o  VAT,  podatnikami  są  osoby  prawne,  jednostki  organizacyjne  niemające  osobowości  prawnej  oraz  osoby  fizyczne,  wykonujące  samodzielnie  działalność  gospodarczą,  o  której  mowa  w  ust.  2,  bez  względu  na  cel  lub  rezultat  takiej  działalności. 

Zgodnie  z  ustępem  2  powyższego  przepisu  działalność  gospodarcza  obejmuje  wszelką  działalność  producentów,  handlowców  lub  usługodawców,  w  tym  podmiotów  pozyskujących  zasoby  naturalne  oraz  rolników,  a  także  działalność  osób  wykonujących  wolne  zawody.  Działalność  gospodarcza  obejmuje  w  szczególności  czynności  polegające  na  wykorzystywaniu  towarów  lub  wartości  niematerialnych  i  prawnych  w  sposób  ciągły  dla  celów  zarobkowych.

Analizując  powyższe  regulacje  należy  stwierdzić,  że  pod  pojęciem  podatnika  prowadzącego  działalność  gospodarczą  ustawa  rozumie: 

1)  działalność  wykonywaną  przez  osoby  prawne,  jednostki  organizacyjne  niemające  osobowości  prawnej  oraz  osoby  fizyczne, 

2)  działalność  wykonywaną  bez  względu  na  cel  i  rezultat  takiej  działalności, 

3)  działalność  producentów,  handlowców  lub  usługodawców,  w  tym  podmiotów  pozyskujących  zasoby  naturalne  oraz  rolników,  a  także  działalność  osób  wykonujących  wolne  zawody, 

4)  działalność  obejmującą  w  szczególności  czynności  polegające  na  wykorzystywaniu  towarów  lub  wartości  niematerialnych  i  prawnych  w  sposób  ciągły  dla  celów  zarobkowych.  Jednocześnie,  należy  zauważyć,  że  ocena  czy  dany  podmiot  w  odniesieniu  do  konkretnej  czynności  działa  jako  podatnik  podatku  od  towarów  i  usług  wymaga  oceny  każdorazowo  odnoszącej  się  do  okoliczności  faktycznych  danej  sprawy.

Konieczne  jest  każdorazowo  ustalenie,  że  w  odniesieniu  do  tej  czynności  występował  on  w  charakterze  podatnika,  tj.  jako  osoba  angażująca  środki  podobne  do  wykorzystywanych  przez  handlowca,  a  nie  osoba  wykonująca  prawo  własności  w  stosunku  do  tego  gruntu.  Przyjęcie,  że  dana  osoba  fizyczna  sprzedając  grunt  wchodzący  w  skład  jej  majątku  prywatnego  działa  w  charakterze  podatnika  prowadzącego  handlową  działalność  gospodarczą  wymaga  ustalenia  że  jej  działalność  w  tym  zakresie  przybiera  formę  zawodową  (profesjonalną),  czyli  stałą  (powtarzalność  czynności  i  zamiar  wykazany  obiektywnymi  dowodami  ich  kontynuacji),  a  w  konsekwencji  zorganizowaną.  Podsumowując  powyższe,  opodatkowaniu  VAT  podlegają  jedynie  te  czynności,  w  stosunku  do  których  zostały  spełnione  kumulatywnie  dwie  przesłanki:  1)  podmiotowa  –  podmiot  mający  cechę  podatnika  dokonał  transakcji,  w  ramach  której  działał  w  charakterze  podatnika  VAT  oraz  2)  przedmiotowa  –  działanie  stanowi  czynność  podlegającą  opodatkowaniu  VAT  (np.  dostawę  towarów  lub  świadczenie  usług).

Zdaniem  Wnioskodawczyni,  transakcja  dotycząca  dostawy  udziałów  w  Nieruchomości  1  oraz  Nieruchomości  2,  która  jest  przedmiotem  złożonego  wniosku,  nie  stanowi  transakcji  podlegającej  opodatkowaniu  VAT  z  uwagi  na  niespełnienie  pierwszej  z  wyżej  wymienionych  przesłanek.  Wynika  to  z  faktu,  że  tak  Wnioskodawczyni,  jak  i  pozostali  współwłaściciele  nie  będą  działać  w  ramach  planowanej  transakcji  jako  podatnicy  VAT  wykonujący  działalność  gospodarczą,  lecz  będą  dokonywać  sprzedaży  majątku  prywatnego.

Jak  już  wskazano,  uznanie,  czy  dany  podmiot  działa  jako  podatnik  VAT  w  odniesieniu  do  konkretnej  czynności,  każdorazowo  wymaga  oceny  okoliczności  faktycznych  danej  sprawy.

W  tym  zakresie  należy  przywołać  wyrok  Trybunału  Sprawiedliwości  UE  z  15  września  2011  r.  w  połączonych  sprawach  C-180/10  i  C-181/10  (Słaby  oraz  Kuć  i  Jeziorska-Kuć),  w  których  Trybunał  dał  istotne  wskazówki  dotyczące  zasad  opodatkowania  gruntów.  W  orzeczeniu  tym  wskazano,  że  dostawa  gruntu  przeznaczonego  pod  zabudowę  podlega  VAT,  gdy  państwo  członkowskie  skorzystało  z  możliwości  przewidzianej  w  art.  12  ust.  1  dyrektywy  Rady  2006/112/WE  i  wprowadziło  w  prawie  krajowym  odpowiednie  regulacje.  Przepis  ten  daje  możliwość  opodatkowania  VAT  sprzedaży  gruntów  pod  zabudowę,  niezależnie  od  częstotliwości  takich  transakcji  oraz  od  kwestii,  czy  sprzedawca  prowadzi  działalność  producenta,  handlowca  lub  usługodawcy,  pod  warunkiem  że  transakcja  ta  nie  stanowi  jedynie  czynności  związanej  ze  zwykłym  wykonywaniem  prawa  własności.  Polska  nie  skorzystała  jednak  z  „opcji  opodatkowania”.  Ponadto  po  wyroku  uchylono  przepis  przyzwalający  na  opodatkowanie  sprzedaży  „w  okolicznościach  wskazujących  na  zamiar  częstotliwego  działania”.

Z  przywołanego  orzeczenia  TSUE  wynika,  że:

·    osoby  fizycznej  nie  można  uznać  za  podatnika  podatku  od  wartości  dodanej,  gdy  sprzedaje  grunt,  na  którym  prowadziła  działalność  rolniczą,  jeśli  został  on  przekształcony  wskutek  zmiany  planu  zagospodarowania  przestrzennego,  niezależnie  od  woli  tej  osoby,  w  grunt  przeznaczony  pod  zabudowę.  Sprzedaż  ta  nie  podlega  VAT,  pod  warunkiem,  że  następuje  w  ramach  zarządu  majątkiem  prywatnym  tej  osoby;

·    osobę  fizyczną  można  uznać  za  podatnika  podatku  od  wartości  dodanej,  gdy  w  celu  sprzedaży  podejmuje  aktywne  działania  w  zakresie  obrotu  nieruchomościami,  angażując  środki  podobne  do  wykorzystywanych  przez  producentów,  handlowców  i  usługodawców.

Z  powyższego  wynika  zatem,  że  nie  zawsze  sprzedaż  nieruchomości  stanowi  czynność  podlegającą  opodatkowaniu  VAT.  Decyduje  o  tym  szereg  czynników.  Jeżeli  wszakże  dana  osoba  jedynie  sprzedaje  swój  majątek  prywatny,  to  niezależnie  od  rozmiarów  transakcji  (liczby  działek,  częstotliwości  transakcji,  wartości)  nie  powinna  uzyskać  z  tego  tytułu  statusu  podatnika  VAT.

Na  bazie  stanowisk  wyrażanych  przez  organy  podatkowe  oraz  w  orzecznictwie  w  sprawach  dotyczących  sprzedaży  działek  można  wskazać  na  kryteria,  które  mogą  prowadzić  do  wniosku  o  prowadzeniu  działalności  w  charakterze  podatnika:

·    uzbrajanie  nieruchomości,  np.  w  sieć  wodociągową  czy  kanalizacyjną,

·    prowadzenie  działań  marketingowych  w  celu  sprzedaży,  które  wykraczają  poza  zwykłe  formy  ogłoszenia,

·    cykliczne  i  powtarzalne  nabywanie  nieruchomości  za  środki  uzyskiwane  z  poprzednich  sprzedaży,  wydzielanie  dróg  wewnętrznych,

·    uzyskanie  decyzji  o  warunkach  zabudowy  czy  o  pozwoleniu  na  budowę,

·    występowanie  z  wnioskiem  o  opracowanie  miejscowego  planu  zagospodarowania  przestrzennego  (aktywne  działanie  w  zakresie  opracowania  takiego  planu), 

·    działania  podatnika  skierowane  na  wyłączenie  terenu  z  produkcji  rolnej,

·    krótki  odstęp  czasu  między  nabyciem  prawa  własności  gruntu  a  uzyskaniem  decyzji  o  warunkach  zabudowy  oraz  rozpoczęciem  procedury  podziału  na  wiele  działek  budowlanych,

·    zakup  „w  celu  inwestycyjnym”  w  połączeniu  z  faktycznym  „niezadysponowaniem”  gruntem  w  żaden  sposób  dla  celów  prywatnych.

Przy  czym  dla  uznania  kogoś  za  podatnika  zwykle  potrzeba  wystąpienia  kilku  z  powyższych  przesłanek  razem,  a  nie  pojedynczej  przesłanki.

Mając  na  uwadze  powyższe,  należy  przyjąć,  że  w  ramach  niniejszej  transakcji  Wnioskodawczyni  nie  będzie  występować  w  roli  podatnika  VAT  prowadzącego  działalność  gospodarczą.  Niniejsza  transakcja  sprzedaży  nieruchomości  stanowi  rozporządzenie  majątkiem  prywatnym  Wnioskodawczyni  (nie  jest  prowadzona  w  ramach  działalności  profesjonalnej  w  zakresie  obrotu  nieruchomościami).

Na  potwierdzenie  powyższego  można  wskazać  w  szczególności  następujące  argumenty:

1)  nabycie  udziałów  w  Nieruchomości  1  i  2  przez  Wnioskodawczynię  nie  zostało  dokonane  w  ramach  prowadzonej  działalności  gospodarczej;

2)  Wnioskodawczyni  nie  prowadzi  działalności  gospodarczej  w  zakresie  obrotu  nieruchomościami,  ani  żadnej  innej  działalności  na  własny  rachunek;

3)  Wnioskodawczyni  (jak  i  pozostali  współwłaściciele),  w  celu  dokonania  sprzedaży  udziałów  w  Nieruchomości  1  i  2,  nie  podejmowała  aktywnych  działań  mających  na  celu  uzbrojenie  terenu  w  postaci  doprowadzenia  mediów  w  celu  zwiększenia  atrakcyjności  Nieruchomości;

4)  Wnioskodawczyni  (jak  i  pozostali  współwłaściciele),  nie  prowadziła  również  działań  o  charakterze  marketingowym  w  celu  zwiększenia  atrakcyjności  Nieruchomości  1  i  2;

5)  Wnioskodawczyni  (jak  i  pozostali  współwłaściciele),  nie  podejmowała  żadnych  działań  mających  na  celu  zmianę  miejscowego  planu  zagospodarowania  przestrzennego  w  celu  uatrakcyjnienia  Nieruchomości  1  i  2.

Wnioskodawczyni  nie  prowadziła  zatem  żadnych  działań  w  związku  z  przedmiotową  transakcją,  które  można  byłoby  uznać  za  działania  profesjonalnego  podmiotu  zajmującego  się  obrotem  nieruchomościami.

Dla  oceny  powyższej  kwestii  bez  znaczenia  pozostaje  fakt,  że  dla  terenu,  na  którym  znajduje  się  przedmiotowa  Nieruchomość  został  uchwalony  Miejscowy  Plan  Zagospodarowania  Przestrzennego  przewidujący  przeznaczenie  tego  terenu  częściowo  pod  zabudowę.  Podkreślenia  bowiem  tu  wymaga,  że  uchwalenie  MPZP  dla  Nieruchomości  1  i  2  odbyło  się  całkowicie  bez  udziału  współwłaścicieli,  którzy  w  trakcie  procedury  uchwalania  Planu  nie  podejmowali  żadnych  aktywnych  działań.

Podobnie,  oceny  tej  nie  może  zmienić  fakt  udzielenia  przez  Wnioskodawczynię  i  pozostałych  współwłaścicieli  w  umowie  przedwstępnej  upoważnienia  dla  Kupującego  do  dysponowania  nieruchomością  na  cele  budowlane.  Nie  ma  również  znaczenia,  czy  Kupujący  –  na  bazie  tego  pełnomocnictwa  –  podejmie  działania  przygotowawcze  celem  realizacji  inwestycji,  czy  też  nie.  W  tym  kontekście  należy  zauważyć,  że  ewentualne  działania,  które  Kupujący  jest  uprawniony  na  bazie  tego  umocowania  podjąć  będą  działaniami  podjętymi  wyłącznie  w  jego  interesie.  Jak  wskazał  WSA  w  Szczecinie  w  wyroku  z  11  sierpnia  2021  r.,  sygn.  I  SA/Sz  486/21,  czynnikiem  decydującym  o  kwalifikacji  aktywności  jako  działalności  gospodarczej  nie  może  być  wyłącznie  zawarcie  umowy  przedwstępnej  sprzedaży  nieruchomości  oraz  upoważnienie  nabywcy  do  wykonania  stosownych  czynności,  gdyż  czynności  te  podejmuje  nabywca,  aby  jak  najlepiej  przystosować  tą  nieruchomość  do  własnych  celów.  Zdaniem  sądu  jest  to  jedynie  akt  racjonalnego  zarządzania  majątkiem  prywatnym,  co  trudno  nazwać  aktywnością  wykonywaną  zawodowo.

Ponadto,  jak  już  wskazano,  dla  uznania  kogoś  za  podatnika  potrzeba  wystąpienia  kilku  z  powyższych  przesłanek  razem,  a  nie  pojedynczej  przesłanki.  Wszystkie  zaś  inne  przesłanki  w  sposób  jednoznaczny  świadczą,  o  tym,  że  Wnioskodawczyni  dokonując  sprzedaży  udziałów  w  Nieruchomości  1  i  2  będzie  to  czynić,  jako  dysponent  majątku  prywatnego,  który  został  przez  nią  odziedziczony  w  spadku  po  ojcu.

W  związku  z  powyższym,  sprzedaż  udziałów  w  Nieruchomości  1  i  2  przez  Wnioskodawczynię  należy  uznać  za  zbycie  składników  majątku  prywatnego,  które  nie  jest  dokonywane  w  ramach  działalności  gospodarczej  w  myśl  przepisów  ustawy  o  VAT.  Nie  można  bowiem  uznać,  że  dysponowanie  majątkiem  prywatnym  w  przedstawionych  okolicznościach  może  zostać  uznane  za  działanie  profesjonalisty  (handlowca).

Stanowisko  Wnioskodawczyni,  znajduje  potwierdzenie  w  przywołanym  już  wyroku  TSUE  z  15  września  2011  r.  w  połączonych  sprawach  C-180/10  i  C-181/10  (Słaby  oraz  Kuć  i  Jeziorska-Kuć),  a  także  wyrokach  sądów  administracyjnych  oraz  interpretacjach  organów  podatkowych.

Mając  powyższe  na  uwadze  Wnioskodawczyni  uważa,  że  transakcja  sprzedaży  udziałów  w  Nieruchomości  1  i  2  opisanych  we  wniosku,  niezależnie  od  tego,  czy  Kupujący,  na  bazie  udzielonego  mu  pełnomocnictwa,  podejmie  przed  sprzedażą  działania  przygotowawcze  zmierzające  do  realizacji  inwestycji  nie  będzie  stanowić  czynności  podlegającej  opodatkowaniu  VAT,  i  Wnioskodawczyni  nie  będzie  w  związku  z  tym  zobligowana  do  naliczenia  VAT  z  tytułu  przedmiotowych  transakcji.

Ocena  stanowiska 

Stanowisko,  które  przedstawiła  Pani  we  wniosku  jest  nieprawidłowe.

Uzasadnienie  interpretacji  indywidualnej

Zgodnie  z  przepisem  art.  5  ust.  1  pkt  1  ustawy  z  11  marca  2004  r.  o  podatku  od  towarów    i  usług  (t.  j.  Dz.  U.  z  2024  r.  poz.  361),  zwanej  dalej  ustawą:

W  myśl  art.  7  ust.  1  ustawy: 

Zgodnie  z  art.  8  ust.  1  ustawy:

Stosownie  do  art.  2  pkt  6  ustawy: 

Natomiast  w  myśl  art.  2  pkt  22  ustawy:

Zatem  grunty  spełniają  definicję  towaru  wynikającą  z  art.  2  pkt  6  ustawy,  a  ich  sprzedaż  jest  traktowana  jako  czynność  odpłatnej  dostawy  towarów  na  terytorium  kraju.

Towarem  jest  także  udział  w  prawie  własności  lub  użytkowania  wieczystego  nieruchomości.  Jest  to  zgodne  z  normami  unijnymi,  bowiem  w  myśl  art.  15  ust.  2  Dyrektywy  2006/112/WE  Rady  z  dnia  28  listopada  2006  r.  w  sprawie  wspólnego  systemu  podatku  od  wartości  dodanej  (t.  j.  Dz.  Urz.  UE  L  Nr  347  z  11  grudnia  2006  s.  1  ze  zm.),  zwanej  dalej  „Dyrektywą  2006/112/WE”:

Zaznaczenia  wymaga,  że  na  gruncie  przepisów  ustawy  o  podatku  od  towarów  i  usług,  również  zbycie  udziału  w  towarze  (np.  współwłasności  nieruchomości  gruntowej)  stanowi  odpłatną  dostawę  towarów.  Powyższe  potwierdził  Naczelny  Sąd  Administracyjny    w  Warszawie  w  uchwale  7  sędziów  z  24  października  2011  r.,  sygn.  akt  I  FPS  2/11.

Należy  w  tym  miejscu  wyjaśnić,  że  problematyka  współwłasności  została  uregulowana    w  art.  195-221  ustawy  z  23  kwietnia  1964  r.  Kodeks  cywilny  (t.  j.  Dz.  U.  z  2023  r.  poz.  1610    ze  zm.),  zwany  dalej  Kodeks  cywilny.

Na  mocy  art.  195  Kodeksu  cywilnego:

Jak  stanowi  art.  196  §  1  Kodeksu  cywilnego:

Na  podstawie  art.  196  §  2  Kodeksu  cywilnego: 

W  świetle  art.  46  §  1  Kodeksu  cywilnego:

Art.  198  Kodeksu  cywilnego  stanowi,  że: 

Współwłaściciel  ma  względem  swojego  udziału  pozycję  wyłącznego  właściciela.  Ze  względu  na  charakter  udziału,  każdy  ze  współwłaścicieli  może  rozporządzać  swoim  udziałem  bez  zgody  pozostałych  współwłaścicieli.  Rozporządzanie  udziałem  polega  na  tym,  że  współwłaściciel  może  zbyć  swój  udział.

Należy  zaznaczyć,  że  nie  każda  czynność  stanowiąca  dostawę  towarów,  w  rozumieniu  art.  7  ustawy,  podlega  jednak  opodatkowaniu  podatkiem  od  towarów  i  usług,  ponieważ  aby  dana  czynność  była  opodatkowana  tym  podatkiem,  musi  być  wykonana  przez  podmiot,  który  w  związku  z  jej  wykonaniem  jest  podatnikiem  podatku  od  towarów  i  usług. 

Na  mocy  art.  15  ust.  1  ustawy: 

Na  podstawie  art.  15  ust.  2  ustawy:

W  świetle  przytoczonych  wyżej  przepisów  zauważyć  należy,  że  status  podatnika  podatku  od  towarów  i  usług,  wynika  z  okoliczności  dokonania  czynności  podlegających  opodatkowaniu  tym  podatkiem.  Dla  ustalenia,  czy  podmiot  dokonujący  transakcji  sprzedaży  nieruchomości  jest  podatnikiem  podatku  VAT,  istotnym  jest  stwierdzenie,  że  prowadzi  on  działalność  gospodarczą.

Na  mocy  art.  9  ust.  1  Dyrektywy  2006/112/WE  Rady  z  28  listopada  2006  r.  w  sprawie  wspólnego  systemu  podatku  od  wartości  dodanej  (Dz.  Urz.  UE  L  347  z  11.12.2006  r.,  str.  1,  ze  zm.),  zwanej  dalej  Dyrektywą  112:

Jednocześnie  w  art.  12  ust.  1  Dyrektywy  2006/112/WE  wskazano,  że:

W  myśl  art.  12  ust.  3  Dyrektywy  2006/112/WE:

Z  przytoczonych  regulacji  prawa  wspólnotowego  wynika,  że  podatnikiem  podatku  od  towarów  i  usług  może  być  każda  osoba,  która  okazjonalnie  dokonuje  czynności  opodatkowanych,  przy  czym  czynności  te  winny  być  związane  z  działalnością  zdefiniowaną  jako  działalność  gospodarcza,  tj.  wszelką  działalnością  producentów,  handlowców  i  osób  świadczących  usługi,  włącznie  z  górnictwem,  działalnością  rolniczą  i  wykonywaniem  wolnych  zawodów  lub  uznanych  za  takie.

Warunkiem  opodatkowania  danej  czynności  podatkiem  od  towarów  i  usług  w  świetle  powyższych  przepisów  jest  spełnienie  dwóch  przesłanek  łącznie:  po  pierwsze  dana  czynność  ujęta  jest  w  katalogu  czynności  podlegających  opodatkowaniu  podatkiem  od  towarów  i  usług,  po  drugie  –  czynność  została  wykonana  przez  podmiot,  który  w  związku  z  jej  wykonaniem  jest  podatnikiem  podatku  od  towarów  i  usług. 

Uznanie,  iż  dany  podmiot  w  odniesieniu  do  konkretnej  czynności  działa  jako  podatnik  podatku  od  towarów  i  usług,  wymaga  oceny  każdorazowo  odnoszącej  się  do  okoliczności  faktycznych  danej  sprawy. 

Z  orzeczenia  Trybunału  Sprawiedliwości  Unii  Europejskiej  z  15  września  2011  r.  w  sprawach  połączonych  Jarosław  Słaby  przeciwko  Ministrowi  Finansów  (C-180/10)  oraz  Emilian  Kuć  i  Halina  Jeziorska-Kuć  przeciwko  Dyrektorowi  Izby  Skarbowej  w  Warszawie  (C-181/10)  wynika,  że  czynności  związane  ze  zwykłym  wykonywaniem  prawa  własności  nie  mogą  same  z  siebie  być  uznawane  za  prowadzenie  działalności  gospodarczej.  Sama  liczba  i  zakres  transakcji  sprzedaży  nie  mogą  stanowić  kryterium  rozróżnienia  między  czynnościami  dokonywanymi  prywatnie,  które  znajdują  się  poza  zakresem  zastosowania  dyrektywy,  a  czynnościami  stanowiącymi  działalność  gospodarczą. 

Inaczej  jest  natomiast  –  wyjaśnił  Trybunał  –  w  wypadku,  gdy  zainteresowany  podejmuje  aktywne  działania  w  zakresie  obrotu  nieruchomościami,  angażując  środki  podobne  do  wykorzystywanych  przez  producentów,  handlowców  i  usługodawców  w  rozumieniu    art.  9  ust.  1  akapit  drugi  Dyrektywy.  Zatem  za  podatnika  należy  uznać  osobę,  która  w  celu  dokonania  sprzedaży  gruntów  angażuje  podobne  środki  wykazując  aktywność    w  przedmiocie  zbycia  nieruchomości  porównywalną  do  działań  podmiotów  zajmujących  się  profesjonalnie  tego  rodzaju  obrotem,  tj.  działania  wykraczające  poza  zakres  zwykłego  zarządu  majątkiem  prywatnym. 

Pojęcie  „majątku  prywatnego”  nie  występuje  na  gruncie  analizowanych  przepisów  ustawy,  jednakże  wynika  z  wykładni  art.  15  ust.  2  ustawy,  w  której  zasadnym  jest  odwołanie  się  do  treści  orzeczenia  TSUE  w  sprawie  C-291/92  (Finanzamt  Uelzen  v.  Dieter  Armbrecht),  które  dotyczyło  kwestii  opodatkowania  sprzedaży  przez  osobę  będącą  podatnikiem  podatku  od  wartości  dodanej,  części  majątku  niewykorzystywanej  do  prowadzonej  działalności  gospodarczej,  a  służącej  jej  do  celów  prywatnych.  „Majątek  prywatny”  to  zatem  taka  część  majątku  danej  osoby  fizycznej,  która  nie  jest  przez  nią  przeznaczona  ani  wykorzystywana  dla  potrzeb  prowadzonej  działalności  gospodarczej.  Ze  wskazanego  orzeczenia  wynika  zatem,  że  podatnik  musi  w  całym  okresie  posiadania  danej  nieruchomości  wykazywać  zamiar  wykorzystywania  części  nieruchomości  w  ramach  majątku  osobistego.  Przykładem  takiego  wykorzystania  nieruchomości  mogłoby  być  np.  wybudowanie  domu  dla  zaspokojenia  własnych  potrzeb  mieszkaniowych.  Potwierdzone  to  zostało  również  w  wyroku  TSUE  z  dnia  21  kwietnia  2005  r.,  sygn.  akt  C-25/03  Finanzamt  Bergisch  Gladbach  v.  HE,  który  stwierdził,  że  majątek  prywatny  to  mienie  wykorzystywane  dla  zaspokojenia  potrzeb  własnych.

Kwestie  dotyczące  stosunków  cywilnoprawnych  między  podmiotami,  w  tym  kwestie  dotyczące  przeniesienia  własności  nieruchomości,  reguluje  Kodeks  cywilny. 

Zgodnie  z  ogólnymi  zasadami  dotyczącymi  sprzedaży  –  art.  535  Kodeksu  cywilnego:

Moment  przeniesienia  własności  nieruchomości  został  określony  w  art.  155  §  1  Kodeksu  cywilnego,  w  myśl  którego:

Z  kolei  umowa  przedwstępna  została  uregulowana  w  art.  389-396  Kodeksu  cywilnego. 

Według  art.  389  §  1  Kodeksu  cywilnego:

Na  podstawie  art.  389  §  2  Kodeksu  cywilnego:

Umowa  przedwstępna  jest  więc  jedynie  zobowiązaniem  do  przeniesienia  własności,  lecz  własności  nie  przenosi.  Kupujący  nie  otrzymuje  na  mocy  tej  umowy  żadnych  uprawnień  właścicielskich.  Właścicielem  zostaje  dopiero  dzięki  zawarciu  umowy  przyrzeczonej. 

Tym  samym,  zgodnie  z  powyższymi  normami  prawa  cywilnego  –  umowa  przedwstępna,  będąca  przyrzeczeniem  zawarcia  właściwej  umowy  sprzedaży,  nawet  jeśli  sporządzona  została  w  formie  aktu  notarialnego,  nie  powoduje  przeniesienia  prawa  własności  nieruchomości. 

Ponadto  należy  zwrócić  uwagę  na  kwestię  udzielania  pełnomocnictw,  która  to  została  uregulowana  w  Tytule  IV  Działu  VI  Przedstawicielstwo,  Rozdział  I  Przepisy  ogólne,  Rozdział  II  Pełnomocnictwo,  Kodeksu  cywilnego.

Zgodnie  z  art.  95  §  1  Kodeksu  cywilnego:

W  świetle  art.  95  §  2  Kodeksu  cywilnego:

W  myśl  art.  96  Kodeksu  cywilnego:

Stosownie  do  art.  98  Kodeksu  cywilnego:

Według  art.  99  §  1  i  §  2  Kodeksu  cywilnego:

Na  mocy  art.  108  Kodeksu  cywilnego:

Z  regulacji  art.  109  Kodeksu  cywilnego  wynika,  że:

Jak  wynika  z  przepisów  art.  95  do  art.  109  Kodeksu  cywilnego,  pełnomocnictwo  –  to  jednostronne  oświadczenie  osoby  (mocodawcy),  na  mocy  którego  inna  osoba  (pełnomocnik)  staje  się  upoważniona  do  działania  w  imieniu  mocodawcy.  Zatem  każda  czynność  wykonana  przez  pełnomocnika  w  imieniu  mocodawcy  i  w  zakresie  udzielonego  pełnomocnictwa  wywoła  skutki  bezpośrednio  w  sferze  prawnej  mocodawcy.

Jak  Pani  wskazała  w  opisie  sprawy,  w  odniesieniu  do  Nieruchomości  1  i  Nieruchomości  2,  udzieliła  Pani  Kupującemu  w  umowie  przedwstępnej  zgodę  na  dysponowanie  tymi  Nieruchomościami  na  cele  budowlane,  tj.  pełnomocnictw  do  występowania  przed  wszelkimi  właściwymi  urzędami,  gestorami  organami  oraz  właścicielami  nieruchomości  sąsiadujących    z  Nieruchomościami  1  i  2  w  celu  uzyskania  wszelkich  zaświadczeń,  warunków  technicznych    i  ewentualnych  dokumentów  w  zakresie,  w  jakim  będzie  to  niezbędne  do  ubiegania  się  przez  Kupującego  o  udzielenie  wszelkich  pozwoleń,  w  tym  pozwolenia  budowlanego,  a  także  decyzji  o  środowiskowych,  uwarunkowaniach  realizacji  inwestycji,  związanych  z  zamiarem  realizacji  przez  Kupującego  inwestycji,  polegającej  na  budowie  budynku  lub  budynków  wraz z  towarzyszącą  infrastrukturą  techniczną  i  komunikacyjną,  przy  czym  uprawnienie  to  obejmuje  również  uprawnienie  do  wykonania  przez  Kupującego  badań  geodezyjnych,  geotechnicznych,  wszelkich  pomiarów,  inwentaryzacją  zieleni  oraz  prac  przygotowawczych, z  zastrzeżeniem,  że  badania  te  i  prace  będą  dokonywane  przez  Kupującego  na  własny  koszt    i  ryzyko.  Udzieliła  Pani  także  Kupującemu  pełnomocnictwa  do  dysponowania  Nieruchomościami  na  cele  budowalne  w  zakresie  uzyskania  odpowiednich  zgód,  decyzji.

Zatem  fakt,  że  ww.  działania  nie  będą  podejmowane  bezpośrednio  przez  Panią,  nie  oznacza,  że  pozostały  bez  wpływu  na  Pani  sytuację  prawną.  Po  udzieleniu  pełnomocnictwa  czynności  wykonane  przez  Kupującego  wywołują  skutki  bezpośrednio  w  sferze  prawnej  mocodawcy.  Kupujący,  dokonując  ww.  działań,  uatrakcyjni  przedmiotowe  Nieruchomości  1  i  2  będące  nadal  w  Pani  posiadaniu.  Działania  te,  dokonywane  za  Pani  pełną  zgodą  wpłyną  generalnie  na  podniesienie  atrakcyjności  Nieruchomości  1  i  2  jako  towaru  i  wzrost  ich  wartości.  Do  czasu  zawarcia  umowy  przyrzeczonej,  Nieruchomości  1  i  2  są  własnością  Pani  i  będą  podlegać  wielu  czynnościom.  Wszystkie  te  czynności  z  punktu  widzenia  podatku  VAT  zostaną  „wykonane”  w  Pani  sferze  podatkowoprawnej.  W  tym  kontekście  bez  znaczenia  pozostała  okoliczność  wykonywania  ww.  czynności  przez  potencjalnego  nabywcę.  W  efekcie  dokonywanych  czynności  dostawie  podlegać  będzie  Nieruchomość  1  i  2  o  zupełnie  innym  charakterze  niż  w  chwili  zawarcia  umowy  przedwstępnej,  gdyż  wystąpi  szereg  czynności  powodujących  zwiększenie  atrakcyjności  Nieruchomości  1  i  2  i  ostatecznie  ich  sprzedaż.

W  związku  z  powyższym  stwierdzić  należy,  że  udzielenie  przez  Panią  stosownych  pełnomocnictw  skutkować  będzie  tym,  że  wszystkie  ww.  czynności  podejmowane  przez  Kupującego  będą  podejmowane  w  Pani  imieniu  i  na  Pani  korzyść,  ponieważ  to  Pani  jako  współwłaściciel  Nieruchomości  1  i  2  jest  stroną  w  postępowaniu  o  uzyskanie  stosownych  decyzji,  pozwoleń  oraz  dokonania  wszelkich  czynności  z  nią  związanych.

Tezę  taką  potwierdził  Naczelny  Sąd  Administracyjny  w  wyroku  z  6  lipca  2017  r.  sygn.  akt  I  FSK  2033/15,  wyrażony  na  gruncie  podobnego  aczkolwiek  nie  identycznego  stanu  faktycznego,  w  którym  stwierdził:  „Fakt,  że  zasadnicza  aktywność  w  zakresie  planowanego  procesu  inwestycyjnego  spoczywać  będzie  na  spółce  jest  bez  znaczenia  dla  uznania  go  za  podatnika,  skoro  spółka  –  jako  jego  pełnomocnik  –  jest  jedynie  jego  reprezentantem  w  tych  czynnościach,  działając  w  jego  imieniu  i  na  jego  rzecz,  czyli  w  jego  interesie  majątkowym.  Podejmowanie  aktywności  gospodarczej,  o  której  mowa  w  art.  15  ust.  1  i  2  VATU  za  pośrednictwem  pełnomocnika  nie  zwalnia  mocodawcy,  w  którego  imieniu  i  na  rzecz  działa  pełnomocnik,  od  przymiotu  bycia  podatnikiem  VAT  w  rozumieniu  tych  przepisów”.

W  związku  z  powyższym  należy  przyjąć,  że  wskazany  we  wniosku  katalog  czynności,  do  których  upoważniła  Pani  Kupującego,  branych  pod  uwagę  w  całości,  wskazuje,  że  sprzedaż  udziałów  w  prawie  współwłasności  Nieruchomości  1  i  Nieruchomości  2  dokonywana  będzie  przez  Panią  jako  podatnika  prowadzącego  działalność  gospodarczą  w  rozumieniu  art.  15    ust.  2  ustawy.

Podkreślić  w  tym  miejscu  należy,  że  na  dokonane  rozstrzygnięcie  nie  ma  wpływu  informacja,  którą  wskazała  Pani  w  opisie  sprawy,  tj.  jakie  czynności  do  chwili  obecnej  wykonał  Kupujący  na  podstawie  udzielonego  mu  pełnomocnictwa.  Skoro  sprzedaż  Nieruchomości  nr  1  i  2  jeszcze  nie  nastąpiła  i  nie  wskazała  Pani,  których  czynności  określonych  w  udzielonym  pełnomocnictwie  kupujący  nie  wykona,  to  należy  brać  pod  uwagę  możliwość  wykonania  wszystkich  czynności  wskazanych  w  pełnomocnictwie.  Zauważyć  należy,  że  pełnomocnik  ma  prawo  wykonać  wszystkie  czynności  wskazane  w  pełnomocnictwie.

Dokonując  opisanych  we  wniosku  czynności,  Pani  (poprzez  pełnomocnika  –  Kupującego)  będzie  podejmować  działania  podobne  do  tych,  jakie  wykonują  podmioty  zajmujące  się  profesjonalnie  obrotem  nieruchomościami,  o  których  mowa  w  orzeczeniu  w  sprawach  połączonych  C-180/10  i  C-181/10,  tj.  będzie  wykazywała  aktywność  w  przedmiocie  zbycia  Nieruchomości  1  i  2  porównywalną  do  działań  podmiotów  zajmujących  się  profesjonalnie  tego  rodzaju  obrotem.  Z  uwagi  na  powyższe,  w  tej  konkretnej  sytuacji  nie  można  uznać,  że  przedmiotem  dostawy  będzie  składnik  Pani  majątku  osobistego,  a  sprzedaż  udziałów    w  prawie  własności  Nieruchomości  1  i  2  będzie  stanowiła  realizację  prawa  do  rozporządzania  majątkiem  osobistym. 

Tym  samym,  skoro  w  przedmiotowej  sprawie  wystąpią  przesłanki  stanowiące  podstawę  uznania  Pani  za  podatnika  w  rozumieniu  art.  15  ust.  1  ustawy,  prowadzącego  działalność  gospodarczą,  w  myśl  art.  15  ust.  2  ustawy,  to  czynność  dostawy  udziałów  w  prawie  własności  Nieruchomości  1  i  2,  będzie  podlegała  opodatkowaniu  podatkiem  VAT,  jako  odpłatna  dostawa  towarów  na  podstawie  art.  5  ust.  1  pkt  1  w  związku  z  art.  7  ust.  1  ustawy.

Czynność,  która  podlega  opodatkowaniu  podatkiem  od  towarów  i  usług,  może  być  albo  opodatkowana  właściwą  stawką  podatku  VAT,  albo  może  korzystać  ze  zwolnienia  od  tego  podatku.

W  treści  ustawy  o  podatku  od  towarów  i  usług,  jak  i  przepisach  wykonawczych  do  niej,  ustawodawca  przewiduje  bowiem  dla  niektórych  czynności  obniżone  stawki  podatku,  bądź  zwolnienie  od  podatku.

W  myśl  art.  43  ust.  1  pkt  9  ustawy: 

W  świetle  art.  2  pkt  33  ustawy:

O  przeznaczeniu  nieruchomości  stanowią  akty  prawa  miejscowego.  Miejscowy  plan  zagospodarowania  przestrzennego  –  jako  źródło  prawa  miejscowego,  a  w  przypadku  jego  braku  decyzja  o  warunkach  zabudowy  –  jako  akt  indywidualny  prawa  administracyjnego,  co  wynika  bezpośrednio  z  art.  2  pkt  33  ustawy. 

Stosownie  do  treści  wyroku  Trybunału  Sprawiedliwości  Unii  Europejskiej  z  28  marca  1996  r.  w  sprawie  C-468/93  Gemeente  Emmen  –  „teren  budowlany”  oznacza  każdy  nieuzbrojony  lub  uzbrojony  teren  uznany  przez  państwa  członkowskie  za  teren  z  przeznaczeniem  pod  zabudowę.

Powyższe  oznacza,  że  generalnie  opodatkowane  podatkiem  VAT  są  dostawy,  których  przedmiotem  są  nieruchomości  gruntowe  zabudowane  i  niezabudowane,  przy  czym  w  przypadku  tych  ostatnich  opodatkowane  są  wyłącznie  te,  których  przedmiotem  są  tereny  budowlane  (przeznaczone  pod  zabudowę)  zgodnie  z  miejscowym  planem  zagospodarowania  przestrzennego,  a  w  przypadku  braku  takiego  planu  –  zgodnie  z  decyzją  o  warunkach  zabudowy  i  zagospodarowania  terenu,  o  których  mowa  w  przepisach  o  planowaniu    i  zagospodarowaniu  przestrzennym.  Pozostałe  natomiast  dostawy  gruntów  niezabudowanych,  będących  gruntami  leśnymi,  rolnymi  itp.,  nieprzeznaczonymi  pod  zabudowę  –  są  zwolnione  od  podatku  VAT.

Wskazała  Pani,  że  przedmiotem  dostawy  będą  Nieruchomości  niezabudowane  (Nieruchomość  1  i  2).  Ponadto  przedmiotowe  Nieruchomości  1  i  2  są  częściowo  położone  na  obszarze  objętym  miejscowym  planem  zagospodarowania  przestrzennego  zatwierdzonym  uchwałą  nr  (...),  w  którym  dla  części  terenów  tych  nieruchomości  objętych  planem  przewidziano  przeznaczenie  pod  zabudowę  produkcyjną  oraz  zabudowę  usługową  (oznaczenie  5.P/U/UC),  bez  ustalania  proporcji  między  funkcjami,  dla  części  terenu  objętego  tym  planem  przewidziano  przeznaczenie  pod  zabudowę  usługową  (oznaczenie  2.U)  zaś  dla  części  terenów  przewidziano  przeznaczenie  pod  wody  powierzchniowe  śródlądowe  –  (...)  (6.WS),  zaś  częściowo  położone  są  na  obszarze  objętym  miejscowym  planem  zagospodarowania  przestrzennego  zatwierdzonym  uchwałą  nr  (...),  zgodnie  z  którym  to  planem  dla  części  tych  nieruchomości  objętych  planem  przewidziano  przeznaczenie  pod  drogi  publiczne  –  ulica  ekspresowa  –  (...)  (oznaczenie  9.KDE).  Podpisała  Pani  wraz  z  pozostałymi  współwłaścicielami  przedwstępną  warunkową  umowę  sprzedaży,    w  której  zostało  udzielone  pełnomocnictwo  do  występowania  przed  wszelkimi  właściwymi  urzędami,  gestorami  organami  oraz  właścicielami  nieruchomości  sąsiadujących    z  Nieruchomościami  1  i  2  w  celu  uzyskania  wszelkich  zaświadczeń,  warunków  technicznych    i  ewentualnych  dokumentów  w  zakresie,  w  jakim  będzie  to  niezbędne  do  ubiegania  się  przez  Kupującego  o  udzielenie  wszelkich  pozwoleń,  w  tym  pozwolenia  budowlanego,  a  także  decyzji  o  środowiskowych,  uwarunkowaniach  realizacji  inwestycji,  związanych  z  zamiarem  realizacji  przez  Kupującego  inwestycji,  polegającej  na  budowie  budynku  lub  budynków  wraz    z  towarzyszącą  infrastrukturą  techniczną  i  komunikacyjną.  Udzieliła  Pani  także  Kupującemu  pełnomocnictwa  do  dysponowania  Nieruchomościami  na  cele  budowalne  w  zakresie  uzyskania  odpowiednich  zgód,  decyzji. 

W  konsekwencji  powyższego  należy  wskazać,  że  ww.  Nieruchomość  1  i  2  będzie  spełniała,  na  dzień  transakcji,  definicję  terenów  budowlanych  w  rozumieniu  art.  2  pkt  33  ustawy.  Tym  samym,  dostawa  tych  Nieruchomości  nr  1  i  2  nie  będzie  korzystać  ze  zwolnienia  na  podstawie  art.  43  ust.  1  pkt  9  ustawy.

Należy  wskazać,  że  dla  dostawy  nieruchomości  niezabudowanych,  które  nie  spełniają  przesłanek  do  objęcia  ich  zwolnieniem  od  podatku  na  podstawie  art.  43  ust.  1  pkt  9  ustawy,  ustawodawca  przewidział  możliwość  zastosowania  zwolnienia  od  podatku  w  oparciu  o  art.  43  ust.  1  pkt  2  ustawy.

Zgodnie  z  art.  43  ust.  1  pkt  2  ustawy:

Z  przepisu  tego  wynika  że,  aby  zastosować  zwolnienie  od  podatku,  o  którym  mowa  w  art.  43  ust.  1  pkt  2  ustawy,  dla  dostawy  towarów,  spełnione  muszą  być  łącznie  dwa  warunki  wskazane  w  tym  przepisie,  tj.:

‒  towary  od  momentu  ich  nabycia  do  momentu  ich  zbycia  muszą  służyć  wyłącznie  działalności  zwolnionej,  w  żadnym  momencie  ich  posiadania  nie  można  zmienić  ich  przeznaczenia  oraz  sposobu  wykorzystywania,

‒  przy  nabyciu  (imporcie,  wytworzeniu)  tych  towarów  nie  przysługiwało  dokonującemu  ich  dostawy  prawo  do  obniżenia  podatku  należnego  o  kwotę  podatku  naliczonego.

Niespełnienie  jednego  z  powyższych  warunków  daje  podstawę  do  wyłączenia  dostawy  towarów  ze  zwolnienia  od  podatku  VAT  przewidzianego  w  ww.  art.  43  ust.  1  pkt  2  ustawy.

NSA  w  wyroku  z  dnia  28  lutego  2013  r.,  sygn.  akt  I  FSK  627/12  wskazał,  że  „zwolnienie,    o  którym  mowa  w  art.  136  lit.  b)  dyrektywy  2006/112/WE,  a  więc  również  wynikające    z  art.  43  ust.  1  pkt  2  u.p.t.u.,  przysługuje  tylko  wtedy  gdy  podatnik  nie  ma  prawa  do  odliczenia  podatku  na  skutek  ograniczeń  i  zakazów  przewidzianych  przepisami  dyrektywy  lub  u.p.t.u.,  co  wynika  np.  ze  związku  ze  sprzedażą  zwolnioną  od  podatku  (por.  art.  86    i  art.  88  ustawy),  a  więc  nie  ma  zastosowania,  gdy  brak  odliczenia  podatku  w  poprzedniej  fazie  obrotu  wynika  z  faktu,  że  dana  czynność  w  ogóle  nie  podlegała  opodatkowaniu    (por.  wyrok  ETS  z  dnia  8  grudnia  2005  r.  w  sprawie  C-280/04  Jyske  Finanse  A/S)  oraz  gdy  podatnik,  mając  prawo  do  odliczenia  podatku  naliczonego,  z  uprawnienia  tego  nie  skorzystał”. 

W  wyroku,  na  który  powołuje  się  Naczelny  Sąd  Administracyjny,  Trybunał  Sprawiedliwości  Unii  Europejskiej  stwierdził,  że  ze  zwolnienia  z  VAT  nie  będzie  korzystać  dostawa  towarów,  w  stosunku  do  których  podatnik  nie  odliczył  VAT  naliczonego  z  powodów  innych  niż  ściśle  określone  w  art.  136  Dyrektywy  2006/112/WE.  Tym  samym,  przepis  art.  136  Dyrektywy  2006/112/WE  wskazuje  zatem,  że  w  przypadkach,  w  których  przy  nabyciu  towaru  VAT  w  ogóle  nie  wystąpił,  nie  można  uznać,  że  mamy  do  czynienia  z  brakiem  prawa  do  odliczenia  VAT.

Jak  wynika  z  opisu  sprawy  prawo  do  udziałów  w  Nieruchomości  1  nabyła  Pani  w  drodze  dziedziczenia  po  ojcu  oraz  na  podstawie  prawomocnej  ugody  sądowej  w  sprawie  częściowego  działu  spadku.  Prawo  do  udziałów  w  Nieruchomości  2  nabyła  Pani  w  drodze  dziedziczenia  po  ojcu.  Nie  można  zatem  uznać,  że  nie  przysługiwało  Pani  prawo  do  odliczenia  podatku  VAT  skoro  dostawa  nie  była  objęta  tym  podatkiem.  W  takiej  sytuacji  nie  można  mówić,  że  przysługiwało  Pani  prawo  do  odliczenia  podatku  naliczonego  przy  nabyciu  udziałów  w  Nieruchomości  1  i  Nieruchomości  2  lub  że  takie  prawo  Pani  nie  przysługiwało,  skoro  przy  nabyciu  udziałów  w  ww.  Nieruchomościach  nie  wystąpił  podatek  VAT,  który  mógłby  podlegać  przez  Panią  odliczeniu.  Oznacza  to,  że  nie  zostały  spełnione  również  warunki  do  zastosowania  zwolnienia  na  podstawie  art.  43  ust.  1  pkt  2  ustawy. 

W  konsekwencji  powyższego  planowana  przez  Panią  dostawa  udziałów  w  Nieruchomości  1    i  2  nie  będzie  korzystać  także  ze  zwolnienia  od  podatku  VAT  na  podstawie  art.  43  ust.  1  pkt  2  ustawy,  z  uwagi  na  fakt,  iż  nie  zostały  spełnione  warunki,  o  których  mowa  w  tym  przepisie.

Zatem,  planowane  zbycie  przez  Panią  udziałów  w  Nieruchomości  1  i  2  nie  będzie  korzystało  ze  zwolnienia  od  podatku  VAT  na  podstawie  art.  43  ust.  1  pkt  9,  a  także  pkt  2  ustawy.  Oznacza  to,  że  będzie  ona  opodatkowana  z  zastosowaniem  właściwej  stawki  podatku  VAT.

Podsumowując,  ze  względu  na  udzielenie  przez  Panią  Kupującemu,  przed  sprzedażą  udziałów  w  Nieruchomości  nr  1  i  2,  pełnomocnictwa  opisanego  we  wniosku    i  upoważnienie  Go  do  wykonania  wszystkich  czynności  zawartych  w  tym  pełnomocnictwie,  niezależnie  czy  Kupujący  jako  pełnomocnik  wykona  je  czy  też  nie,  to  w  związku  ze  sprzedażą  udziałów  w  ww.  Nieruchomościach  należy  uznać  Panią  za  podatnika  podatku  VAT,  o  którym  mowa  w  art.  15  ust.  1  ustawy  prowadzącego  działalność  gospodarczą    w  rozumieniu  art.  15  ust.  2  ustawy.

Zatem  planowana  przez  Panią  sprzedaż  udziałów  w  Nieruchomości  1  i  Nieruchomości  2  na  rzecz  Kupującego  będzie  podlegała  opodatkowaniu  podatkiem  VAT  i  będzie  na  Pani  ciążył  obowiązek  naliczenia  podatku  VAT  z  tego  tytułu. 

Ww.  transakcja  będzie  podlegała  opodatkowaniu  podatkiem  VAT  i  będzie  na  Pani  ciążył  obowiązek  naliczenia  podatku  VAT  z  tego  tytułu,  niezależnie  od  tego,  czy  Kupujący  –  na  bazie  udzielonego  mu  w  umowie  przedwstępnej  pełnomocnictwa  do  dysponowania  nieruchomością  na  cele  budowalne  –  jeszcze  przed  dniem  dostawy  podejmie  na  własny  koszt  i  ryzyko  działania  przygotowawcze  celem  realizacji  inwestycji,  w  szczególności  przed  dniem  dostawy  uzyska  pozwolenie  na  budowę  lub  decyzję  środowiskową.

Zatem  Pani  stanowisko  w  zakresie  pytania  nr  1  i  pytania  nr  2  jest  nieprawidłowe. 

Dodatkowe  informacje

Informacja  o  zakresie  rozstrzygnięcia

Interpretacja  dotyczy  zdarzenia  przyszłego,  które  Pani  przedstawiła  i  stanu  prawnego,  który  obowiązuje  w  dniu  wydania  interpretacji.

Zgodnie  z  art.  14b  §  3  Ordynacji  podatkowej: 

Jestem  ściśle  związany  przedstawionym  we  wniosku  stanem  faktycznym  (opisem  zdarzenia  przyszłego).  Pani  ponosi  ryzyko  związane  z  ewentualnym  błędnym  lub  nieprecyzyjnym  przedstawieniem  we  wniosku  opisu  stanu  faktycznego  (zdarzenia  przyszłego).  Interpretacja  indywidualna  wywołuje  skutki  prawnopodatkowe  tylko  wtedy,  gdy  rzeczywisty  stan  faktyczny  sprawy  będącej  przedmiotem  interpretacji  pokrywał  się  będzie  z  opisem  stanu  faktycznego  (zdarzenia  przyszłego)  podanym  przez  Panią  w  złożonym  wniosku.  Zatem,  wydając  przedmiotową  interpretację  oparłem  się  na  wynikającym  z  treści  wniosku  opisie  zdarzenia  przyszłego.  W  przypadku,  gdy  w  toku  postępowania  podatkowego,  kontroli  podatkowej,  bądź  celno-skarbowej  zostanie  określony  odmienny  stan  sprawy,  interpretacja  nie  wywoła  w  tym  zakresie  skutków  prawnych.  Ponadto,  w  sytuacji  zmiany  któregokolwiek  elementu  przedstawionego  w  opisie  sprawy,  udzielona  odpowiedź  traci  swoją  aktualność. 

Jednocześnie  należy  podkreślić,  że  niniejsza  interpretacja  została  wydana  na  podstawie  przedstawionego  we  wniosku  opisu  sprawy  co  oznacza,  że  w  przypadku  gdy  w  toku  postępowania  podatkowego,  kontroli  podatkowej,  kontroli  celno-skarbowej  zostanie  określony  odmienny  stan  sprawy,  interpretacja  nie  wywoła  w  tym  zakresie  skutków  prawnych. 

Należy  zauważyć,  że  w  myśl  art.  14b  §  1  Ordynacji  podatkowej: 

Mając  na  uwadze,  że  wniosek  o  wydanie  interpretacji  przepisów  prawa  podatkowego    został  złożony  przez  Panią,  zaznacza  się,  że  interpretacja  nie  wywiera  skutku  prawnego    dla  pozostałych  współwłaścicieli

Pouczenie  o  funkcji  ochronnej  interpretacji

·   Funkcję  ochronną  interpretacji  indywidualnych  określają  przepisy  art.  14k-14nb  ustawy  z  dnia  29  sierpnia  1997  r.  –  Ordynacja  podatkowa  (t.  j.  Dz.  U.  z  2023  r.  poz.  2383  ze  zm.).  Interpretacja  będzie  mogła  pełnić  funkcję  ochronną,  jeśli:  Pani  sytuacja  będzie  zgodna  (tożsama)  z  opisem  stanu  faktycznego  lub  zdarzenia  przyszłego  i  zastosuje  się  Pani  do  interpretacji.

·   Zgodnie  z  art.  14na  §  1  Ordynacji  podatkowej:

·   Zgodnie  z  art.  14na  §  2  Ordynacji  podatkowej:

Pouczenie  o  prawie  do  wniesienia  skargi  na  interpretację

Ma  Pani  prawo  do  zaskarżenia  tej  interpretacji  indywidualnej  do  Wojewódzkiego  Sądu  Administracyjnego  (…).  Zasady  zaskarżania  interpretacji  indywidualnych  reguluje  ustawa  z  dnia  30  sierpnia  2002  r.  Prawo    o  postępowaniu  przed  sądami  administracyjnymi  (t.  j.  Dz.  U.  z  2023  r.  poz.  1634  ze  zm.;  dalej  jako  „PPSA”). 

Skargę  do  Sądu  wnosi  się  za  pośrednictwem  Dyrektora  KIS  (art.  54  §  1  PPSA).  Skargę  należy  wnieść  w  terminie  trzydziestu  dni  od  dnia  doręczenia  interpretacji  indywidualnej  (art.  53  §  1  PPSA):

·    w  formie  papierowej,  w  dwóch  egzemplarzach  (oryginał  i  odpis)  na  adres:  Krajowa  Informacja  Skarbowa,  ul.  Warszawska  5,  43-300  Bielsko-Biała  (art.  47  §  1  PPSA),  albo

·    w  formie  dokumentu  elektronicznego,  w  jednym  egzemplarzu  (bez  odpisu),  na  adres  Elektronicznej  Skrzynki  Podawczej  Krajowej  Informacji  Skarbowej  na  platformie  ePUAP:  /KIS/SkrytkaESP  (art.  47  §  3  i  art.  54  §  1a  PPSA).

Skarga  na  interpretację  indywidualną  może  opierać  się  wyłącznie  na  zarzucie  naruszenia  przepisów  postępowania,  dopuszczeniu  się  błędu  wykładni  lub  niewłaściwej  oceny  co  do  zastosowania  przepisu  prawa  materialnego.  Sąd  jest  związany  zarzutami  skargi  oraz  powołaną  podstawą  prawną  (art.  57a  PPSA).

Podstawa  prawna  dla  wydania  interpretacji

Podstawą  prawną  dla  wydania  tej  interpretacji  jest  art.  13  §  2a  oraz  art.  14b  §  1  ustawy  z  dnia  29  sierpnia  1997  r.  –  Ordynacja  podatkowa  (t.  j.  Dz.  U.  z  2023  r.  poz.  2383  ze  zm.).