Nieuznanie zbywanych składników majątku za przedsiębiorstwo i zorganizowaną część przedsiębiorstwa, opodatkowania dostawy Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

9 stycznia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 22 grudnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania zbywanych składników majątku za przedsiębiorstwo i zorganizowaną część przedsiębiorstwa, opodatkowania dostawy Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT.

Wniosek uzupełnili Państwo pismem z 21 marca 2024 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Kupujący)

2) Zainteresowani niebędący stroną postępowania: (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

 a. (...) sp. z o.o. (dalej: „Sprzedający”) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i prowadzi działalność w zakresie realizacji projektów budowlanych.

 b. (...) Sp. z o.o. (dalej: „Kupujący”) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, a jego głównym przedmiotem działalności jest wynajem i zarządzanie nieruchomości własnymi lub dzierżawionymi.

 c. Sprzedający wraz z Kupującym zwani są dalej łącznie: „Wnioskodawcami”.

 d. Sprzedający jest właścicielem nieruchomości położonej w (...), przy ul. (...), wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (...) w (...), XI Wydział Ksiąg Wieczystych pod numerem (...) składającej się z: 

  i. działki nr (...), położonej w obrębie ewidencyjnym (...) o nr 0001 (dalej: „Działka 1”),

 ii. działki nr (...), położonej w obrębie ewidencyjnym (...) o nr 0001 (dalej: „Działka 2”),

iii. działki nr (...), położonej w obrębie ewidencyjnym (...) o nr 0001 (dalej: „Działka 3”),

- dalej łącznie „Działki”.

e. Na Działkach znajduje się budynek biurowy, będący własnością Sprzedającego i składający się z:

i. 14 kondygnacji nadziemnych (część nadziemna posadowiona jest na Działce 1 i 2) oraz

ii. 2 kondygnacyjnego garażu podziemnego (dalej: „Garaż") (położonego pod powierzchnią Działek),

- dalej: „Budynek”.

  f. Do Budynku przynależą również: parking naziemny (znajdujący się na stropie Garażu), murek oporowy, pochylnie, barierki, szlabany oraz chodnik, donice na zieleń oraz stojaki na rowery - stanowiące jego części składowe w rozumieniu art. 47 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r., poz. 1610 ze zm.) (dalej jako: „KC”).

 g. Na Działkach znajdują się także obiekty liniowe stanowiące budowle w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (Dz.U. 2023.682 ze zm.) (dalej: „Prawo budowlane”), tj.:

   i. fragment przyłącza ciepłowniczego (na Działce 2) - będący własnością przedsiębiorstwa przesyłowego i nie będący przedmiotem Transakcji,

  ii. fragment przyłącza energetycznego ze złączem kablowym (na Działce 1) - będące własnością przedsiębiorstwa przesyłowego i nie będące przedmiotem Transakcji,

 iii. kable energetyczne łączące złącza kablowe z Budynkiem (na Działce 1) - będące własnością Sprzedającego,

 iv. fragmenty nieczynnej sieci ciepłowniczej (na Działkach 1, 2) - stanowiące własność Sprzedającego,

  v. przyłącza telekomunikacyjne (na Działce 3) - będące własnością przedsiębiorstwa przesyłowego i nie będące przedmiotem Transakcji,

 vi. przyłącza: wodociągowe, kanalizacji sanitarnej i kanalizacji deszczowej (na Działce 2) - będące własnością Sprzedającego,

vii. instalacja elektryczna zasilająca znaki informacyjne (na Działce 3) - będąca własnością właściciela sąsiedniego obiektu handlowego i nie będąca przedmiotem Transakcji,

-ww. budowle w części należącej do Sprzedającego zwane są dalej: „Budowlami”.

h. Budynek, Działki oraz Budowle będą dalej zwane łącznie „Nieruchomością”.

 i. Nieruchomość została wybudowana przez Sprzedającego i oddana do użytkowania 17 lipca 2023 r. na podstawie decyzji wydanej (...).

 j. Część Budynku jest wynajmowana przez Sprzedającego (ok. 8,5% powierzchni Budynku).

 k. Obiekty liniowe wskazane w pkt g (poza fragmentami nieczynnej sieci ciepłowniczej oraz instalacją elektryczną zasilającą znaki informacyjne będące własnością właściciela sąsiedniego obiektu handlowego) zostały wzniesione przez Sprzedającego w latach 2022-2023 i są użytkowane przez okres krótszy niż 2 lata. Wspomniane powyżej fragmenty nieczynnej sieci ciepłowniczej zostały nabyte od przedsiębiorstwa przesyłowego na podstawie porozumienia w sprawie usunięcia kolizji z dnia 28.10.2020 zmienionego aneksem nr 1 z 27.10.2022. Wspomniane fragmenty nieczynnej sieci ciepłowniczej zostały wyłączone z użytku.

  l. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

m. Sprzedający zawarł z podmiotami trzecimi m.in. następujące umowy:

i. umowę o zarządzanie Nieruchomością,

ii. umowy o świadczenie usług w zakresie obsługi księgowej i finansowej,

iii. umowy pożyczek,

iv. umowy serwisowe (takie jak: umowa o zapewnienie telekomunikacji w Budynku, umowa o zarządzanie i serwis w zakresie telekomunikacji, umowa o monitorowanie transmisji lokalnego systemu sygnalizacji pożaru, umowa w zakresie usług serwisu technicznego, umowa o odbiór odpadów, umowa o usługi utrzymania czystości, umowa o usługi ochrony Nieruchomości, umowa o świadczenie konsultacji i inspekcji przeciwpożarowych),

v. umowy o dostawy mediów (takie jak: umowa udostępnienia sieci telekomunikacyjnej oraz świadczenia usług telekomunikacyjnych, umowa sprzedaży energii elektrycznej, umowa o zaopatrzenie w wodę, umowa o dostawę ciepła),

 vi. umowę najmu części Budynku,

vii. porozumienie dobrosąsiedzkie.

 n. Kupujący planuje nabyć Nieruchomość od Sprzedającego (dalej: „Transakcja”).

 o. W ramach Transakcji, Kupujący wstąpi, na podstawie art. 678 KC, w istniejące stosunki najmu jako wynajmujący.

 p. W ramach Transakcji Sprzedający przeniesie na Kupującego wszelkie prawa związane z Nieruchomością, w tym prawa związane z umowami najmu, zabezpieczenia, decyzje, pozwolenia, zgody, prawa autorskie do dokumentacji projektowej wraz z prawem własności nośników, prawa i obowiązki z porozumienia dobrosąsiedzkiego (w wykonaniu zobowiązania wynikającego z tego porozumienia).

 q. Niemniej, w ramach Transakcji, Kupujący nie nabędzie w szczególności następujących elementów majątku Sprzedającego:

  i. firmy (nazwy przedsiębiorstwa) Sprzedającego;

  ii. należności i zobowiązań Sprzedającego;

 iii. praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Sprzedającego oraz środków pieniężnych znajdujących się na rachunkach Sprzedającego;

 iv. pracowników ani zakładu pracy Sprzedającego - Sprzedający nie zatrudnia pracowników;

 v. ksiąg i dokumentów związanych z działalnością gospodarczą Sprzedającego;

vi. ksiąg rachunkowych Sprzedającego,

vii.praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego, w szczególności umowy o świadczenie usług w zakresie obsługi księgowej i finansowej,  umów pożyczek, umowy o zarządzanie Nieruchomością, umów serwisowych, umów o media (z wyjątkami wskazanymi w pkt r i s poniżej).

  r. Kupujący zamierza zawrzeć własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością oraz administrowania Nieruchomością. Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z umów o media, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane - na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami - jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego.

  s. Wnioskodawcy nie wykluczają całkowicie sytuacji, w której w związku z zakładaną sprzedażą Nieruchomości na Kupującego przejdą jednak (w ramach umowy cesji) prawa i obowiązki wynikające z niektórych spośród ww. umów o media. Ewentualna cesja może wynikać z (i) konieczności zapewnienia ciągłości dostaw ww. mediów i/lub (ii) wymogów wynikających z umów zawartych z dostawcami mediów (w szczególności dotyczących bezpieczeństwa, wewnętrznych procedur stosowanych przez dostawców lub uniknięcia kar umownych z tytułu przedterminowego rozwiązania/wypowiedzenia umowy).

  t. Przedmiot Transakcji nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego, w tym na podstawie statutu, regulaminu, uchwały lub innego podobnego dokumentu. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do przedmiotu Transakcji odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych.

  u. Sprzedający, oprócz Nieruchomości, nie posiada innych nieruchomości, które wykorzystywałby w prowadzonej działalności gospodarczej.

  v. Wnioskodawcy będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT na moment zawarcia Transakcji.

 w. Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza wykorzystywać ją w działalności opodatkowanej VAT, polegającej w szczególności na jej wynajmie.

Wnioskodawcy złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w odniesieniu do dostawy fragmentów nieczynnej sieci ciepłowniczej.

W uzupełnieniu wskazali Państwo, że:

Ad 1.1.

Przy wybudowaniu budynku biurowego wraz z częściami składowymi oraz wybudowaniu/nabyciu obiektów liniowych stanowiących budowle, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.

W zakresie nieczynnej sieci ciepłowniczej, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony z uwagi na związek sieci z wykonywaniem czynności opodatkowanych, natomiast prawo to nie zostało zrealizowane, ponieważ faktura za nabycie ww. sieci nie została dotychczas otrzymana przez Sprzedającego.

Ad 1.2.

Spółka rozumie, że pytanie Organu dotyczy momentu pierwszego zasiedlenia (w rozumieniu ustawy o VAT) fragmentów nieczynnej sieci ciepłowniczej.

Jak wskazała Spółka we wniosku, ww. fragmenty sieci zostały nabyte przez Sprzedającego od przedsiębiorstwa przesyłowego na podstawie porozumienia w sprawie usunięcia kolizji z dnia 28.10.2020 r. zmienionego aneksem nr 1 z 27.10.2022 r.

W dniu zawarcia porozumienia z dnia 28.10.2020 r. przedmiotowa sieć była wykorzystywana przez przedsiębiorstwo przesyłowe. W związku z tym, pierwsze zasiedlenie sieci nastąpiło nie później niż w dacie zawarcia porozumienia. Zgodnie z porozumieniem, Sprzedający zobowiązał się do przebudowy przedmiotowej sieci w ten sposób, że wybuduje nową sieć ciepłowniczą na terenie sąsiednich działek (zapewniając nowej sieci taką samą funkcjonalność). Zgodnie z protokołem odbioru częściowego z 7.01.2021 r., unieczynnienie przedmiotowej sieci (tj. jej odłączenie od sieci przedsiębiorstwa przesyłowego) nastąpiło z dniem 31.12.2020 r. Z aneksu nr 1 do porozumienia z 27.10.2022 r. wynika natomiast, że prawo własności do unieczynnionej sieci przechodzi na Sprzedającego z chwilą odłączenia sieci od sieci przedsiębiorstwa przesyłowego.

Ad 1.3.

Mając na uwadze odpowiedź na pytanie 1.2, od dnia pierwszego zasiedlenia przedmiotowej sieci do dnia jej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Ad 1.4.

Spółka wskazuje, że fragmenty nieczynnej sieci ciepłowniczej nie były przedmiotem najmu ani umowy o podobnym charakterze.

Ad 1.5. - 1.8.

Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie fragmentów nieczynnej sieci ciepłowniczej.

Ad 1.9.

Sprzedający nie wykorzystywał fragmentów nieczynnej sieci ciepłowniczej wyłączenie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone jak we wniosku)

 1. Czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 ust. 1 ustawy o VAT?

 2. Czy dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana VAT?

 3. Czy po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

 1. Planowana Transakcja będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 ust. 1 ustawy o VAT.

 2. Dostawa Nieruchomości będzie opodatkowania VAT.

 3. Po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT).

Uzasadnienie

Ad.1.

   a. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towaru i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

  b. Jednakże, zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej jako: „ZCP”).

   c. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, istotnym elementem jest dokonanie wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „ZCP”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym, dokonanie oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego sprzedaż Nieruchomości Sprzedawanych nie stanowi przedsiębiorstwa lub ZCP i będzie opodatkowana VAT.

Definicja przedsiębiorstwa

   d. Ze względu na brak definicji przedsiębiorstwa w ustawie o VAT, należy odwołać się do definicji zawartej w art. 55¹, zgodnie z którą przez przedsiębiorstwo rozumie się zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej.

   e. Przedsiębiorstwo obejmuje w szczególności:

        i. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

       ii. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

      iii. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

      iv. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

       v. koncesje, licencje i zezwolenia;

      vi. patenty i inne prawa własności przemysłowej;

     vii. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

    viii. tajemnice przedsiębiorstwa;

     ix. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

    f. Jednocześnie, przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, powinno stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Wchodzące w jego skład składniki materialne i niematerialne powinny tworzyć zespół składników, a nie jedynie zbiór elementów.

   g. Ponadto, aby zbywane składniki stanowiły przedsiębiorstwo, należy zachować funkcjonalne związki pomiędzy składnikami umożliwiające kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

  Definicja ZCP

   h. Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez ZCP rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące te zadania.

    i. Analiza powyższej definicji prowadzi do wniosku, iż status ZCP posiada tylko taki zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, który w ramach istniejącego przedsiębiorstwa spełnia łącznie następujące warunki:

  i. jest wyodrębniony organizacyjnie,

 ii. jest wyodrębniony finansowo,

iii. jest przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych (jest wyodrębniony funkcjonalnie) oraz

iv. mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

    j. Powyższe oznacza, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład czy też przedsiębiorstwo, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Zatem podstawowym wymogiem jest, aby ZCP stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

   k. Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

    l. Zgodnie z utrwaloną linią interpretacyjną, wyodrębnienie organizacyjne polega na określeniu miejsca ZCP w strukturze organizacyjnej danego przedsiębiorstwa. Wyodrębnienie to nie musi mieć charakteru wyodrębnienia prawnego, lecz może przybierać formę m.in. oddziału, biura, zakładu czy wydziału.

  m. Do stwierdzenia wydzielenia organizacyjnego ZCP wystarczające jest jej wyodrębnienie faktyczne i materialne polegające na odrębnym określeniu przedmiotu jej działalności i przypisaniu do niej składników majątkowych pozwalających na jego realizowanie, tak aby ZCP mogła funkcjonować samodzielnie, niezależnie od pozostałych części przedsiębiorstwa. zespołu pracowników, który wykonuje przypisane do danej jednostki zadania.

   n. Wyodrębnienie finansowe polega natomiast na wyodrębnieniu podstawowych informacji o sytuacji finansowej i majątkowej ZCP i tym samym możliwości przyporządkowania jej przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań.

   o. Zatem w celu spełnienia warunku wyodrębnienia finansowego nie jest konieczne istnienie samodzielności finansowej ZCP.

   p. Przez wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć zdolność ZCP do realizacji określonych zadań gospodarczych w sposób niezależny od przedsiębiorstwa. Tym samym, aby uznać ZCP za wyodrębnioną funkcjonalnie musi ona stanowić funkcjonalnie odrębną całość tj. obejmować elementy niezbędne do samodzielnego podejmowania działań gospodarczych.

   q. Powyższe kryteria uznania przedmiotu transakcji za ZCP są zbieżne z objaśnieniami Ministra Finansów z 11 grudnia 2018 r. w sprawie konsekwencji podatkowych w podatku od towarów i usług nabywania tzw. nieruchomości komercyjnych (dalej: „Objaśnienia MF”).

    r. Zgodnie z Objaśnieniami MF, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część uwzględnić należy następujące okoliczności:

 i. zamiar kontynuacji przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

ii. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

   s. Mając na uwadze powyższe oraz zakres i cel Transakcji, w ocenie Wnioskodawców, Nieruchomość nie spełni definicji przedsiębiorstwa ani ZCP.

    t. W szczególności, Nieruchomość nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani ZCP, ponieważ nie jest wyodrębniona organizacyjnie ani finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

   u. Ponadto, poza umowami najmu, w ramach Transakcji na Kupującego nie będą przenoszone prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającego umów, w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomością, umowy o administrowane nieruchomością, umów pożyczek, umowy o ochronę nieruchomości, umów serwisowych.

   v. Dodatkowo, na Kupującego nie zostaną przeniesione zobowiązania Sprzedającego oraz wierzytelności pieniężne Sprzedającego, w tym elementy takie jak: środki pieniężne, rachunki bankowe, księgi i dokumenty związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Sprzedającego.

   w. Należy zatem zauważyć, że przedmiotem Transakcji są standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych podlegających VAT (takie jak: Działki, Budynek, Budowle, a także prawa i obowiązki z umów najmu wraz z zabezpieczeniami). Intencją stron nie jest przeniesienie innych składników majątkowych.

   x. Biorąc pod uwagę powyższe, zespół składników będący przedmiotem planowanej Transakcji nie zawiera składników pozwalających na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej przez Sprzedającego (polegającej w szczególności na najmie Budynku) bez konieczności:

i. angażowania przez Kupującego innych składników majątku, które nie są przedmiotem Transakcji, lub

ii. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów o zarządzanie nieruchomością) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

   y. Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców, planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w znaczeniu art. 55¹ KC ani ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Powyższe oznacza, że do wskazanej Transakcji nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

   z. W związku z tym Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów.

Ad.2.

   a. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

i. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

ii. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

   b. Niemniej, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

   a. przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

   b. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów.

   c. Z definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT wynika, że przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich:

i. wybudowaniu lub

ii. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% wartości początkowej.

   d. Powyższy przepis określa, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania, tj., gdy po wybudowaniu budynku/budowli oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania ich na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

   e. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Sprzedający wybudował Budynek i rozpoczął jego użytkowanie w lipcu 2023 r. (aktualnie Budynek jest przedmiotem najmu). Budowle zostały wzniesione i oddane do użytku w latach 2022-2023 i są wykorzystywane na potrzeby działalności Sprzedającego.

    f. Ponadto, obecnie wyłącznie ok. 8,5% powierzchni jest wynajmowane. Pozostała część Budynku nie została dotychczas oddana w użytkowanie - zatem w tym zakresie nie wystąpił moment pierwszego zasiedlenia.

   g. W związku z powyższym, dostawa Budynku nie będzie korzystała ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z uwagi na fakt, że będzie w części dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia (w zakresie niewynajętej części Budynku) - w pozostałej części (tj. w stosunku do pozostałej ok. 8,5% powierzchni Budynku) okres między pierwszym zasiedleniem a ich dostawą nie będzie dłuższy niż 2 lata.

   h. Analogicznie, w przypadku dostawy Budowli, okres między ich dostawą a pierwszym zasiedleniem nie będzie dłuższy niż 2 lata (z wyjątkiem fragmentów nieczynnej sieci ciepłowniczej) - zatem ich dostawa nie będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

    i. Natomiast, znajdujące się na Działkach obiekty liniowe niestanowiące własności Sprzedającego, nie będą miały wpływu na opodatkowanie dostawy Nieruchomości, ponieważ Sprzedający nie jest ich właścicielem ekonomicznym i nie będą stanowić one przedmiotu Transakcji.

    j. Jednocześnie, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT określa, że zwolnieniu podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, pod warunkiem, że:

i. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

ii. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

   k. Przy czym, aby dostawa budynku, budowli lub ich części mogła korzystać z ww. zwolnienia, oba warunki powinny być spełnione łącznie.

    l. Przy wytworzeniu Budynków oraz wytworzeniu/nabyciu Budowli, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W konsekwencji, do dostawy Budynku oraz Budowli nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

   m. Dla porządku należy dodać, że do dostawy ww. obiektów nie będzie mieć zastosowania zwolnienie z VAT zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej od podatku.

   n. Odnosząc się zaś do fragmentów nieczynnej sieci ciepłowniczej, należy wskazać, że pomiędzy pierwszym ich zasiedleniem a dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata - zatem ich dostawa będzie korzystać ze zwolnienia z VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

   o. Niemniej, Wnioskodawcy złożą w tym zakresie oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wybiorą opodatkowanie VAT.

   p. W konsekwencji, dostawa Budynku oraz wszystkich Budowli znajdujących się na Działkach będzie opodatkowana VAT.

   q. Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W konsekwencji, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki VAT, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione.

    r. Mając na uwadze powyższe, dostawa Działek będzie podlegać opodatkowaniu na takich samych zasadach jak Budynek i Budowle - zatem będzie opodatkowana VAT.

   s. Podsumowując, zbycie Nieruchomości nie będzie zwolnione z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o VAT i tym samym będzie podlegało opodatkowaniu VAT według właściwej stawki.

Ad.3.

 a. Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

 b. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności, ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu od VAT).

  c. Kupujący na dzień Transakcji będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym w Polsce.

  d. Jak wykazano powyżej, Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i będzie opodatkowana VAT.

  e. W konsekwencji, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca w przedmiotowej sprawie.

   f. W świetle powyższego, po dokonaniu Transakcji i opodatkowaniu jej VAT oraz otrzymaniu przez Kupującego prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, w ocenie Wnioskodawców, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, jeżeli będą one wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

  g. Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług lub dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi (art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT).

  h. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1, ust. 11 oraz ust. 13 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Kupujący otrzyma od Sprzedającego fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji.

   i. Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

   j. Mając na uwadze powyższe przepisy oraz fakt, że Kupujący będzie wykorzystywać Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktury wystawionej przez Sprzedającego (dokumentującej sprzedaż Nieruchomości).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Art. 14c § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa stanowi, że

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Kwestia dotycząca podatku od czynności cywilnoprawnych jest przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia.

Nadmieniam, że jednolity tekst ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ogłoszony jest w Dzienniku Ustaw z 2024 r. poz. 361.

Wskazuję, że aktualna treść ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny znajduje się w Dz.U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14c i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.