Uznanie, że dostawa Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów bądź świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT, będzie w całości opodatkowana właściwą stawką VAT oraz że Kupujący, po dokonaniu Planowanej Transakcji będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony lub prawo do zwrotu VAT na rachunek bankowy.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek wspólny z 25 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania, że dostawa Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów bądź świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT, będzie w całości opodatkowana właściwą stawką VAT oraz że Kupujący, po dokonaniu Planowanej Transakcji będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony lub prawo do zwrotu VAT na rachunek bankowy wpłynął 30 stycznia 2024 r.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: (…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: (…)

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego:

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży prawa własności opisanej poniżej nieruchomości w towarzyszących jej okolicznościach (dalej: Planowana Transakcja). W tym celu Strony zawrą umowę przedwstępną, a następnie umowę przyrzeczoną sprzedaży nieruchomości.

1. Strony transakcji

(…) Sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w (…) (dalej: Sprzedający) prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, a także roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków, roboty budowlane specjalistyczne, handel hurtowy, finansowa działalność usługowa, działalność w zakresie architektury i inżynierii oraz związane z nią doradztwo techniczne, pozostała działalność profesjonalna, naukowa i techniczna, wynajem i dzierżawa, pozostała działalność wspomagająca prowadzenie działalności gospodarczej oraz reklama. Sprzedający na dzień złożenia niniejszego wniosku jak i na dzień Planowanej Transakcji jest i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

(…) Sp. z o.o. Sp.k. (dalej: Kupujący) jest nowo założoną polską spółką komandytową, która na dzień Planowanej Transakcji będzie zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Głównym przedmiotem działalności gospodarczej Kupującego będzie zarządzanie nieruchomościami na własny rachunek tzn. czerpanie pożytków z najmu jak również zbywanie nieruchomości.

2. Kontekst biznesowy Planowanej Transakcji

Kupujący należy do grupy (…) specjalizującej się w zarządzaniu inwestycjami typu private equity, plasującej kapitał międzynarodowych inwestorów prywatnych oraz instytucjonalnych na rynku nieruchomości.

Zamierzeniem gospodarczym Kupującego jest nabycie opisanej poniżej Nieruchomości ze środków własnych/uzyskanych od inwestorów oraz kredytu bankowego. W przypadku braku wystarczających środków własnych do sfinansowania całości ceny, Kupujący oraz Sprzedający uzgodnili, że będą ekonomicznie wspólnie uczestniczyć w korzyściach finansowych wynikających z Nieruchomości tzn.

i. Kupujący nabędzie całość Nieruchomości za cenę,

ii. Sprzedający zainwestuje nie więcej niż 30 % środków z ceny za Nieruchomość w ten sposób, że przystąpi do Kupującego jako komandytariusz wnosząc wkład gotówkowy.

W celu uproszczenia wzajemnych rozliczeń, wierzytelność Kupującego wobec Sprzedającego o wpłatę wkładu oraz wierzytelność Sprzedającego wobec Kupującego o zapłatę ceny zostaną umownie potrącone.

Kupujący będzie 100 % właścicielem Nieruchomości i będzie samodzielnie prowadził działalność gospodarczą na Nieruchomości (zarządzanie, najem oraz potencjalnie odsprzedaż) a Sprzedający będzie wyłącznie jednym z jego komandytariuszy (o ile przystąpi do spółki Kupującego).

3. Opis Nieruchomości

Sprzedający jest właścicielem jednej działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) położonej przy ulicy (…) dla której Sąd Rejonowy (…), prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej: Grunt).

Dla Gruntu obowiązują dwa miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego:

i. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nr (…) - z przeznaczeniem określonym jako „004-U33” - teren zabudowy usługowej;

ii. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (…) - z przeznaczeniem określonym jako 008-33 - teren usług oraz obszarze oznaczonym jako „001-83” - teren ulicy głównej.

Grunt jest zabudowany budynkiem biurowo-usługowym, posiadającym 5 kondygnacji nadziemnych oraz 2 kondygnacje podziemne o łącznej powierzchni użytkowej GLA przekraczającej (…) (dalej: Budynek). Grunt oraz Budynek zwane będą dalej łącznie jako Nieruchomość.

Sprzedający nabył własność Gruntu w dniu 5 marca 2020 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej z podmiotem powiązanym, w stanie niezabudowanym, z rozpoczętą budową Budynku (przedmiotem nabycia były również nakłady poniesione przez poprzednika prawnego na budowę Budynku).

Sprzedający dokończył budowę Budynku i w dniu 9 marca 2022 r. uzyskał zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu wobec zamiaru przystąpienia do użytkowania Budynku. Sprzedający poniósł koszty nabycia Gruntu (wraz z nakładami) oraz koszty budowy Budynku z zamiarem wykorzystywania Nieruchomości do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. W związku z powyższym. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług związanego z nabyciem Gruntu i budową Budynku. Sprzedający ponosił i ponosi także koszty bieżącego utrzymania i konserwacji Nieruchomości i z tego tytułu przysługuje mu prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług.

4. Sposób użytkowania Budynku przez Sprzedającego

Od daty rozpoczęcia użytkowania Budynku Sprzedający wykorzystywał Budynek w swojej działalności gospodarczej, stopniowo oddając powierzchnię Budynku w najem podmiotom trzecim. Na dzień składania niniejszego wniosku 97 % powierzchni Budynku przeznaczonej na wynajem jest objęta zawartymi umowami najmu, a 90 % jego powierzchni przeznaczonej na wynajem została już fizycznie przekazana najemcom do używania (przekazanie następuje po spełnieniu warunków wynikających z umów najmu dotyczących m.in. wykonania przez Sprzedającego prac wykończeniowych „fit-out”).

Umowy najmu zawierane przez Sprzedającego z najemcami przewidują również kategorię tzw. części wspólnych Budynku, które są doliczane do powierzchni najmu (tj. na powierzchnię najmu określoną w poszczególnych umowach najmu zawieranych przez Sprzedającego z najemcami, składa się powierzchnia lokalu oraz udział w powierzchniach wspólnych pietra i Budynku).

Pierwsza umowa najmu została zawarta w dniu 28 kwietnia 2021 r., natomiast wydanie najemcom pierwszych pomieszczeń w Budynku nastąpiło w dniu 1 kwietnia 2022 r. (dalej: Data wydania najemcom) Kupujący i Sprzedający zakładają, że Planowana Transakcja może zostać zrealizowana już po upływie 2 lat od Daty wydania najemcom.

Jeśli Planowana Transakcja będzie dokonana po upływie 2 lat od Daty wydania najemcom, Sprzedający i Kupujący na podstawie art. 43 ust. 10 oraz 11 Ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybiorą opodatkowanie dostawy w całości. Rezygnacja będzie możliwa, ponieważ zarówno Sprzedający jak i Kupujący będą na moment Planowanej Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a także złożą zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 Ustawy o VAT.

Sprzedający nie wykonywał działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług i nie wykorzystywał Budynku na cele związane z taką działalnością.

W okresie od rozpoczęcia użytkowania Budynku do momentu złożenia niniejszego wniosku Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku, które stanowiłyby przynajmniej 30% wartości początkowej tego Budynku, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Sprzedający nie dokona również tego rodzaju wydatków do dnia Planowanej Transakcji.

5. Status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego

Nieruchomość stanowi główne aktywo Sprzedającego. Grunt oraz Budynek stanowią środki trwałe Sprzedającego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Sprzedający nie jest właścicielem innych nieruchomości.

Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości (Gruntu lub Budynku) jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał czy też regulaminów.

Sprzedający nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych ani nie przygotowuje odrębnych bilansów dla Nieruchomości (Gruntu lub Budynku) ani nie wyodrębnia jej w ramach raportowania zarządczego lub raportowania dla potrzeb swych wspólników.

Sprzedający zapewnia pełną obsługę Nieruchomości korzystając z infrastruktury i zasobów kadrowych zewnętrznych dostawców mediów i usług.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

6. Zakres Planowanej Transakcji

W wyniku Planowanej Transakcji:

  - Sprzedający sprzeda Kupującemu prawo własności Nieruchomości;

  - Sprzedający sprzeda Kupującemu ruchomości tj. środki trwałe należące do Sprzedającego, związane z Nieruchomością, takie jak np. stoliki, regały, fotele, wentylatory, klimakonwektory, wentylatory czy windy - wraz z cesją praw z gwarancji producentów tych ruchomości (w zakresie w jakim gwarancje mogą być przeniesione);

  - Sprzedający przeniesie na Kupującego prawa z zabezpieczeń (tj. wszelkich instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców z umów najmu, np. gwarancji bankowych czy też kaucji gotówkowych);

  - Sprzedający przeniesie na Kupującego prawa autorskie majątkowe i prawa zależne do projektów budowlanych lub projektów wykonawczych dotyczących Budynku lub Budowli;

  - Sprzedający sprzeda Kupującemu prawa do znaku towarowego przysługującego w celu identyfikacji Budynku;

  - Sprzedający przeniesie na Kupującego prawo do posługiwania się nazwą domeny internetowej związanej z nazwą identyfikującą Budynek oraz do logowania się na serwerze, na który m znajduje się ta domena, łącznie z przekazaniem wszystkich haseł (kodów) i innych narzędzi zabezpieczających do posługiwania się nazwą domeny oraz prawem do rejestracji Kupującego (lub dowolnej osoby wskazanej przez Kupującego) jako upoważnionego użytkownika nazwy domeny.

Kupujący na mocy art. 678 Kodeksu Cywilnego przejmie prawa i obowiązki ze stosunków najmu odnośnie do powierzchni Budynku.

Planowana Transakcja nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Sprzedającego.

Przedmiotem Planowanej Transakcji nie będą w szczególności:

  - umowy rachunków bankowych Sprzedającego,

  - umowy związane z finansowaniem działalności Sprzedającego i zabezpieczeniem tego finansowania (Zakup Gruntu oraz budowa Budynku była przez Sprzedającego finansowana długiem, jednakże dług ten będzie spłacany bezpośrednio z ceny zakupu, zatem Planowana Transakcja nie obejmie przeniesienia praw i obowiązków z jakiejkolwiek umowy finansowania);

  - umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych Sprzedającego;

  - środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie;

  - należności Sprzedającego;

  - tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego;

  - księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Kupującemu);

  - firma Sprzedającego;

  - know-how Sprzedającego związany z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Umowy związane z funkcjonowaniem Nieruchomości zostaną na dzień zamknięcia (tj. dzień zawarcia ostatecznej umowy przeniesienia własności Nieruchomości) przez Sprzedającego wypowiedziane. Do czasu upływu okresu wypowiedzenia tych umów Kupujący będzie ponosił koszty usług świadczonych na rzecz Nieruchomości zgodnie z tymi umowami (w drodze zwrotu kosztów ponoszonych przez Sprzedającego jako strony tych umów). Po wygaśnięciu tych umów. Kupujący zawrze we własnym zakresie analogiczne umowy, przy czym nie można wykluczyć, że część z powyższych umów zawarta zostanie z tymi samymi podmiotami, jednak w takim przypadku ich zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Sprzedającego, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Kupującego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki zostaną narzucone przez dostawców danych usług i mediów. W przypadku umów o świadczenie mediów na rzecz Nieruchomości, część z tych umów może zostać przeniesiona na rzecz Kupującego przez Sprzedającego, za zgodą danego operatora (o ile jest wymagana) w sytuacji gdy jest to niezbędne do zapewnienia nieprzerwanego świadczenia odpowiednich usług (dostawy lub odbioru mediów) na rzecz Nieruchomości na warunkach korzystniejszych niż wynikałoby to z nowo zawartych umów przez Kupującego albo gdy rozwiązanie takich umów jest zagrożone niewspółmierną karą dla Sprzedającego.

Elementem towarzyszącym Planowanej Transakcji będzie zawarcie pomiędzy Sprzedającym i Kupującym umowy typu Master Lease, przewidującej, iż Sprzedający stanie się najemcą części powierzchni najmu Budynku, niewynajętej (tzn. nie objętej umowami najmu lub objętej umowami najmu, lecz nieprzekazanej innym najemcom) na dzień Transakcji. Wśród istotnych postanowień tej umowy będą postanowienia przewidujące, że: (i) Sprzedający będzie zobowiązany do dokonywania na rzecz Kupującego płatności czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych (service charge), (ii) Kupujący będzie zobowiązany zwolnić Sprzedającego z obowiązków wynikających z Master Lease, w zakresie w jakim w stosunku do danej powierzchni Budynku objętej Master Lease zostanie zawarta i wejdzie w życie umowa najmu zawarta pomiędzy Kupującym a docelowym najemcą (na warunkach opisanych w umowie Master Lease) a przedmiot najmu zostanie takiemu najemcy fizycznie przekazany, (iii) Sprzedający będzie ponosić koszty wykonania prac aranżacyjnych (prace fit-out) w stosunku do powierzchni objętych umową Master Lease, (iv) w przypadku niewykonania prac fit-out w stosunku do danej powierzchni przed upływem okresu najmu wynikającego z umowy Master Lease. Sprzedający zapłaci na rzecz Kupującego uzgodnioną kwotę, (v) Sprzedający zobowiązany będzie do zapłaty na rzecz Kupującego wartości uzgodnionych z przyszłym najemcą zachęt standardowo stosowanych na rynku najmu (adresowanych do najemców okresów bezczynszowych. premii pieniężnych z tytułu zawarcia umowy najmu, zachęt finansowych w związku z pracami fit-out najemcy).

Ponadto w związku z Planowaną Transakcją pomiędzy Kupującym a spółką z grupy kapitałowej Sprzedającego zostanie zawarta umowa najmu przewidująca, iż spółka z grupy kapitałowej Sprzedającego począwszy od dnia Transakcji stanie się najemcą miejsc parkingowych znajdujących się w garażu podziemnym Budynku jak również miejsc naziemnych na terenie Nieruchomości, które na dzień Transakcji nie będą przedmiotem obowiązujących umów najmu. Umowa będzie przewidywać obowiązek płatności czynszu na rzecz Kupującego oraz prawo do swobodnego podnajmu tych miejsc parkingowych przez tę spółkę z grupy kapitałowej Sprzedającego.

Sprzedający oraz Kupujący zamierzają również zawrzeć umowę w przedmiocie zasad korzystania oraz utrzymania w należytym stanie boiska zewnętrznego znajdującego się na terenie Nieruchomości.

Po dokonaniu Planowanej Transakcji Sprzedający zamierza nadal kontynuować swój byt prawny oraz działalność gospodarczą. W szczególności - oprócz świadczenia usług z tytułu ww. umów zawartych z Kupującym - Sprzedający zamierza świadczyć usługi remontowo- budowlane na zlecenie i na rzecz najemców Budynku.

7. Plany Kupującego względem Nieruchomości

Po dokonaniu Planowanej Transakcji Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni Budynku, podlegającą opodatkowaniu VAT.

Możliwe jest również, że Nieruchomość może zostać w przyszłości sprzedana przez Kupującego, która to transakcja także będzie opodatkowana VAT przy założeniu, że strony przyszłej transakcji złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT w zakresie w jakim takie zwolnienie może znaleźć zastosowanie.

Pytania w zakresie podatku VAT (oznaczone we wniosku nr 1-3)

1)Czy dostawa Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów bądź świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT, tj. jako dostawa niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT?

2) Czy dostawa Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji będzie w całości opodatkowana właściwą stawką VAT tzn.:

 a) w części nieprzekazanej najemcom - jako dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia.

 b) w części przekazanej uprzednio najemcom (jeśli do realizacji Planowanej Transakcji dojdzie przed upływem 2 lat od Daty wydania najemcom) - jako dostawa w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia?

 c) w części przekazanej uprzednio najemcom (jeśli do realizacji Planowanej Transakcji dojdzie po upływie 2 lat od Daty wydania najemcom ) - z uwagi na rezygnację ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 10-11 Ustawy o VAT?

3) Czy w przypadku potwierdzenia prawidłowości stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 2, Kupujący, po dokonaniu Planowanej Transakcji oraz po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości lub prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzyma fakturę dokumentującą nabycie Nieruchomości lub prawo do zwrotu VAT na rachunek bankowy?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie podatku VAT (w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1-3)

1)Dostawa Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów bądź świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT, tj. jako dostawa niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

2) Dostawa Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji będzie w całości opodatkowana właściwą stawką VAT tzn.:

 a) w części nieprzekazanej najemcom - jako dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia.

 b) w części przekazanej uprzednio najemcom (jeśli do realizacji Planowanej Transakcji dojdzie przed upływem 2 lat od Daty wydania najemcom ) - jako dostawa w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia,

 c) w części przekazanej uprzednio najemcom (jeśli do realizacji Planowanej Transakcji dojdzie po upływie 2 lat od Daty wydania najemcom ) - z uwagi na rezygnację ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 10-11 Ustawy o VAT.

3) Po dokonaniu Planowanej Transakcji oraz po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie Kupujący będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości lub prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzyma fakturę dokumentującą nabycie Nieruchomości lub prawo do zwrotu VAT na rachunek bankowy.

I. UZASADNIENIE STANOWISKA WNIOSKODAWCÓW (GRUPY ZAINTERESOWANYCH).

Pytanie nr 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Natomiast zgodnie z art. 6 pkt I Ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż do transakcji mającej za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część (dalej: „ZCP”) nie znajdą zastosowania przepisy Ustawy o VAT.

Zbycie przedsiębiorstwa

Ustawa o VAT nie definiuje pojęcia przedsiębiorstwa. Praktyka organów podatkowych, co potwierdza m.in. interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 12 kwietnia 2017 r. o sygn. 0461-1TPP2.4512.143.2017.1.AJ, wskazuje, że przy wykładni terminu przedsiębiorstwo użytego w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT należy odwołać się do art. 55¹ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) (dalej: „k.c.”). Zgodnie z art. 55¹ k.c. przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, obejmuje ono w szczególności:

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3. prawa wynikające z umów najmu nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5. koncesje, licencje i zezwolenia;

6. patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8. tajemnice przedsiębiorstwa;

9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 55² k.c., czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych.

Zdaniem Zainteresowanych sprzedaż przedsiębiorstwa ma miejsce jedynie wtedy, gdy wszystkie wymienione w art. 55¹ k.c. elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. Jeżeli jakiekolwiek istotne składniki tworzące przedsiębiorstwo nie zostaną zbyte, sprzedaży takiej nie należy postrzegać jako zbycia przedsiębiorstwa.

W ramach Planowanej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia wszystkich elementów, które zgodnie z przepisami k.c., stanowią przedsiębiorstwo. Opis zdarzenia przyszłego w zakresie składników majątku Sprzedającego przenoszonych w ramach Planowanej Transakcji na rzecz Kupującego nie przewiduje przeniesienia na rzecz Kupującego takich składników majątkowych lub udzielenia praw takich jak:

  - umowy rachunków bankowych Sprzedającego;

  - umowy związane z finansowaniem działalności Sprzedającego i zabezpieczeniem tego finansowania (Zakup Gruntu oraz budowa Budynku była przez Sprzedającego finansowana długiem, jednakże dług ten będzie spłacany bezpośrednio z ceny zakupu, zatem Planowana Transakcja nie obejmie przeniesienia praw i obowiązków z jakiejkolwiek umowy finansowania;

  - umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych Sprzedającego;

  - środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie;

  - należności Sprzedającego;

  - tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego;

  - księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Kupującemu);

  - firma Sprzedającego;

  - know-how Sprzedającego związany z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedmiotem Planowanej Transakcji będzie wyłącznie składnik majątkowy w postaci Nieruchomości oraz ruchomości i prawa majątkowe związane z Nieruchomością.

Nie dojdzie do przeniesienia umów dotyczących usług i mediów związanych z Nieruchomością od zewnętrznych dostawców. Tym samym, zdaniem Spółki Nieruchomość nie stanowi zorganizowanego zespołu składników niematerialnych i materialnych zdolnych do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej.

Prawa i zobowiązania wynikające z umów najmu zostaną przeniesione na Kupującego jednak skutek ten następuje z mocy bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa (wstąpienie Kupującego w prawa i obowiązku Sprzedającego jako wynajmującego).

Po dokonaniu Planowanej Transakcji Sprzedający zamierza nadal kontynuować swój byt prawny oraz działalność gospodarczą. W szczególności, Sprzedający zamierza świadczyć usługi remontowo-budowlane na zlecenie i na rzecz najemców Budynku. Sprzedający będzie również stroną umowy Master Lease tzn. będzie najemcą Budynku. W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa.

Zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa

W celu stwierdzenia, czy Planowana Transakcja będzie podlegać przepisom Ustawy o VAT należy dodatkowo ustalić czy jej przedmiot może zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (ZCP). Zdaniem Zainteresowanych składniki majątku będące przedmiotem analizowanej transakcji nie mogą być uznane za ZCP. o której mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Z przepisu tego wynika zatem, że za ZCP można uznać wchodzący w skład przedsiębiorstwa taki zespół składników materialnych i niematerialnych, który jest jednocześnie:

a)wyodrębniony organizacyjnie,

b) wyodrębniony finansowo,

c) wyodrębniony funkcjonalnie.

Ad a) Zgodnie z utrwalonym poglądem organów podatkowych wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że odrębny pod względem organizacyjnym zespół składników materialnych i niematerialnych powinien mieć swoje miejsce w strukturze organizacyjnej jako dział, oddział, pion, wydział itp. Istotne w tym względzie jest formalne potwierdzenie struktury organizacyjnej, co powinno znaleźć potwierdzenie w stosownej uchwale właściwego organu, brzmieniu statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Nieruchomość Sprzedającego nie stanowi wyodrębnionej w przedsiębiorstwie jednostki organizacyjnej. Spółka nie dokonała wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innej jednostki organizacyjnej zarówno formalnie poprzez rejestrację w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał czy też regulaminów.

Ad b) Wyodrębnienie finansowe zdaniem Zainteresowanych należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg wdrożenia specjalnie dostosowanej ewidencji zdarzeń gospodarczych w postaci odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa. Należy zauważyć, że Sprzedający prowadzi jednolitą ewidencję księgową, w ramach której nie przygotowuje odrębnych bilansów dla Nieruchomości.

Ad c) Wyodrębnienie funkcjonalne ZCP zdaniem Zainteresowanych oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. Pozostawienie poza zakresem Planowanej Transakcji takich elementów działalności gospodarczej Sprzedającego jak: (i) prawa i obowiązki z umów związanych z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości, takich jak umowy o dostawę mediów, umowy ubezpieczenia Nieruchomości, umowy serwisowe takie jak ochrona, utrzymanie Nieruchomości w czystości, (ii) prawa i obowiązki z innych umów nabycia usług zewnętrznych dotyczących Nieruchomości, np. usług prawnych, księgowych lub marketingowych, (iii) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa, (iv) środki na rachunku bankowym, czy inne elementy niestanowiące Planowanej Transakcji wskazane w opisie zdarzenia przyszłego pozbawia zbywaną Nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Kupującego będzie leżało takie jej zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby Nieruchomość mogła być wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych przedmiot Planowanej Transakcji nie może zostać uznany za samodzielną część przedsiębiorstwa.

Podsumowując, przedmiot planowanej Transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych, wraz ze zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. W rezultacie Planowana Transakcja nie będzie mogła zostać uznana za zbycie ZCP w myśl art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

Klasyfikacja Planowanej Transakcji w świetle treści objaśnień podatkowych w przedmiocie opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych opublikowanych przez Ministerstwo Finansów w dniu 11 grudnia 2018 r. (zwanych dalej: „Objaśnieniami”)

Zgodnie z treścią Objaśnień, transakcja sprzedaży nieruchomości komercyjnych, co do zasady, stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i jedynie w wyjątkowych okolicznościach może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu tj. w przypadku kwalifikacji nieruchomości komercyjnej jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Jak zostało wskazane w Objaśnieniach, dostawa wynajętej nieruchomości może zostać uznana za dostawę przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

a) przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności bez konieczności angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawierania umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki (zwane dalej: „Kryterium 1”);=

b) nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji (zwane dalej: „Kryterium 2”).

Kryterium 1

Zgodnie ze stanowiskiem Ministerstwa Finansów wyrażonym w Objaśnieniach, w celu ustalenia czy Kryterium 1 jest spełnione, należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

i. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

     ii. umowy o zarządzanie nieruchomością;

iii. umowy zarządzania aktywami oraz

    iv. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jednocześnie, Objaśnienia wskazują listę składników majątkowych, praw i obowiązków, których przeniesienie nie jest istotne dla klasyfikacji dostawy wynajętej nieruchomości komercyjnej jako przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Wśród takich składników majątkowych i praw zostały wymienione m.in.:

i. prawa i obowiązki wynikające z umów z dostawcami mediów;

   ii. ruchomości stanowiące wyposażenie budynku;

iii. prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania umów najmu przez najemców (gwarancje bankowe i depozyty, oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji);

iv. prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi/remontowymi prowadzonymi w budynku;

v. prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. umów dotyczących ochrony, sprzątania, obsługi budynku;

vi. prawa autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na zastrzeżone znaki towarowe;

 vii. dokumentacja techniczna i prawna dotycząca budynku.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym w niniejszym wniosku. Planowana Transakcja obejmuje standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT takie jak Grunt, Budynek. Dochodzi również - z mocy prawa - do przejęcia praw i obowiązków z umów najmu.

Planowana Transakcja obejmuje lub może objąć również elementy wskazane w Objaśnieniach jako niewpływające na ocenę czy zbycie Nieruchomości stanowi dostawę towaru podlegającą VAT takie jak:

i. zabezpieczenia prawidłowego wykonania umów najmu przez najemców;

   ii. ruchomości stanowiące wyposażenie Budynku;

  iii. prawa autorskie majątkowe i prawa zależne do projektów budowlanych lub projektów wykonawczych dotyczących Budynku lub Budowli;

iv. prawa do znaku towarowego przysługującego w celu identyfikacji Budynku;

   v. prawo do posługiwania się nazwą domeny internetowej.

Zainteresowani niniejszym wskazują, że budowa Budynku finansowana była długiem, jednakże dług ten zostanie w całości spłacony bezpośrednio z ceny zakupu Nieruchomości płaconej przez Kupującego i na moment Planowanej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków z jakiejkolwiek umowy finansowania budowy.

Nie zostanie przejęte zarządzanie Nieruchomością. Kupujący wdroży własne procedury zarządcze oraz sieć umów z dostawcami usług serwisowych oraz mediów.

Tym samym, przedmiotem Planowanej Transakcji nie będzie przeniesienie praw i obowiązków wynikających z jakichkolwiek umów finansowania, umów zarządzania Nieruchomością czy też aktywami Sprzedającego. W konsekwencji, Nieruchomość będąca przedmiotem Planowanej Transakcji nie będzie zdolna do samodzielnego funkcjonowania bez uzyskania odpowiedniego wsparcia operacyjnego i w rezultacie po stronie Kupującego pozostanie podjęcie stosownych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do zapewnienia sfinansowania nabycia Nieruchomości i późniejszego zarządzania Nieruchomością.

W ramach Transakcji nie zostaną przeniesione również należności o charakterze pieniężnym. Kupujący nie nabędzie żadnego roszczenia o charakterze pieniężnym w stosunku do najemców a jedynie - ewentualnie, w zależności od daty Planowanej Transakcji - uzyska od Sprzedającego część czynszu należnego z uwagi na wstąpienie przez Kupującego w stosunek najmu w trakcie miesiąca.

Kryterium 2

Zgodnie ze stanowiskiem Ministerstwa Finansów przedstawionym w Objaśnieniach, przy ocenie czy nabywca nieruchomości komercyjnych ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę należy uwzględnić całokształt okoliczności związanych z transakcją ocenianych na moment zawarcia transakcji, a w szczególności podjęcie przez nabywcę działań potwierdzających jego zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę.

Sprzedający jest deweloperem prowadzącym działalność w zakresie budowy oraz komercjalizacji nieruchomości komercyjnych. W zależności od sytuacji rynkowej Sprzedający może dokonywać sprzedaży nieruchomości lub też pozostawać właścicielem wybudowanych nieruchomości komercyjnych i uzyskiwać przychód z wynajmu takich nieruchomości. Kupujący jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie inwestycji w nieruchomości komercyjne, przy czym zakres działalności Kupującego obejmuje nabywanie, osiąganie dochodu z najmu oraz sprzedaży nieruchomości komercyjnych.

W opinii Zainteresowanych, zakres działalności prowadzonej przez Kupującego i Sprzedającego jest zatem różny. W szczególności, jedną z najistotniejszych części działalności Sprzedającego jest działalność deweloperska i następnie dokonywana we własnym imieniu pierwsza komercjalizacja budynku, podczas gdy działalność Kupującego polega na zakupie już wybudowanych nieruchomości komercyjnych i późniejszego uzyskiwania dochodu z wynajmu lub sprzedaży takiej nieruchomości. Tym samym należy uznać, iż Kupujący nic będzie kontynuował działalności Sprzedającego przy wykorzystaniu kupionego Budynku. Konkluzja ta znajduje potwierdzenie w treści Przykładu 1 wskazanego w pkt 4.4 Objaśnień dotyczącego sprzedaży budynku wybudowanego przez podmiot prowadzący głównie działalność deweloperską na rzecz nabywcy prowadzącego działalność polegającą na wynajmie nieruchomości.

Skoro przedmiot Planowanej Transakcji nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa, ani ZCP do zbycia Nieruchomości nie znajdzie zastosowania wyłączenie stosowania przepisów Ustawy o VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. W konsekwencji w ocenie Zainteresowanych dostawa Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów podlegające opodatkowaniu VAT.

Pytanie nr 2

Zdaniem Zainteresowanych w przypadku Planowanej Transakcji obejmującej dostawę na rzecz Kupującego Nieruchomości zastosowanie będzie miało opodatkowanie VAT według stawki właściwej.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT. rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z uregulowań, ww. zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży całości lub części budynków, budowli, jeżeli w momencie dostawy są już zasiedlone, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a ich dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Należy też wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT. Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10. i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

       - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT ustawodawca określił co należy rozumieć pod pojęciem pierwszego zasiedlenia. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części:

a. wybudowaniu lub

b. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z treści powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania we własnym zakresie.

Biorąc pod uwagę powyższe oraz opis Nieruchomości przedstawiony w opisie zdarzenia przyszłego należy uznać, iż dostawa Budynku będzie miała niejednorodny charakter.

W zakresie powierzchni Budynku, która przed Planowaną Transakcją została lub zostanie przekazana do używania najemcom (pierwszym użytkownikom), nastąpi już wcześniejszy skutek w pierwszego zasiedlenia. Biorąc pod uwagę datę oddania pierwszej powierzchni Budynku do używania pierwszemu najemcy należy uznać, że - jeśli do realizacji Planowanej Transakcji dojdzie przed upływem 2 lat od Daty wydania najemcom w tym zakresie dostawa Budynku będzie dokonywana w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Dostawa taka nie będzie zatem zwolniona od VAT i będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

W zakresie powierzchni Budynku, która przed Planowaną Transakcją nie została i nie zostanie przekazana do używania najemcom (pierwszym użytkownikom), skutek w postaci pierwszego zasiedlenia nie wystąpił. Pierwszym zasiedleniem będzie zatem oddanie tej części Budynku przez Sprzedającego Kupującemu w wyniku Planowanej Transakcji. W konsekwencji, dostawa Budynku w tej części nie będzie podlegała zwolnieniu od VAT i będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako dokonywana „w ramach pierwszego zasiedlenia”.

Rozważyć należy również treść art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. który stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 pod warunkiem że:

 a) w stosunku do tych obiektów nie przy sługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

 b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie będzie zatem miał zastosowania, gdyż Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w stosunku do Budynku, wynikające z nabycia Gruntu wraz z rozpoczętą budową (nakładami) oraz budowy (dokończenia) Budynku we własnym zakresie.

Istnieje przy tym możliwość, że do realizacji Planowanej Transakcji dojdzie po upływie 2 lat od Daty wydania najemcom W takim wypadku - w zakresie powierzchni Budynku, która przed Planowaną Transakcją została lub zostanie przekazana do używania najemcom (pierwszym użytkownikom) - dostawa Budynku będzie dokonywana co najmniej 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Oznacza to, że dostawa taka byłaby objęta zwolnieniem z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Tym niemniej - art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT przewiduje możliwość rezygnacji z tego zwolnienia, z której to możliwości Sprzedający w takim wypadku skorzysta. Tak jak wskazano, zarówno Sprzedający jak i Kupujący na moment Planowanej Transakcji będą podatnikami VAT czynnymi, a także złożą odpowiednie oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 Ustawy o VAT. Z uwagi na powyższe, również w tym przypadku dostawa będzie opodatkowana na gruncie Ustawy o VAT.

Wobec opodatkowania VAT dostawy Budynku dostawa całości Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT (na podstawie art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT włączając wartość Gruntu do podstawy opodatkowania Budynku).

Pytanie 3

Zdaniem Zainteresowanych, z uwagi na opisaną powyżej kwalifikację Planowanej Transakcji oraz dokonywanej w jej ramach dostawy Nieruchomości dla celów podatku VAT, Kupującemu będzie przysługiwało pełne prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości lub prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzyma fakturę dokumentującą nabycie Nieruchomości lub prawo do zwrotu VAT na rachunek bankowy.

Nieruchomość będąca przedmiotem Planowanej Transakcji będzie bowiem wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych (polegających na najmie komercyjnym), a jej nabycie nastąpi, jak wynika z powyższej analizy, w drodze odpłatnej dostawy towarów podlegającej opodatkowaniu właściwą stawką VAT i jednocześnie nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem, jeżeli dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje pełne prawo do odliczenia VAT naliczonego przy ich zakupie w całości, o ile nic znajdą zastosowania inne ograniczenia.

Przy nabyciu Nieruchomości Kupujący wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki z umowy najmu i będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie powierzchni Budynku. Taka działalność jest, co do zasady, klasyfikowana na gruncie Ustawy o VAT, jako czynność podlegająca opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu stawki podstawowej. W konsekwencji, nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego, będącego podatnikiem, do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Zatem, po zakupie Nieruchomości i otrzymaniu od Sprzedającego faktury VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia. Natomiast ewentualna nadwyżka podatku naliczonego nad należnym będzie podlegała przeniesieniu na następne okresy rozliczeniowe lub zwrotowi na rachunek Kupującego w trybie przewidzianym w art. 87 Ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 361), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do  rozporządzania towarami jak właściciel (…) w tym zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

 1. Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1610, ze. zm.). Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

   1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

   2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

   3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych; 

   4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

   5) koncesje, licencje i zezwolenia;

   6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

   7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

   8) tajemnice przedsiębiorstwa;

   9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.  

Przy czym, zgodnie z art. 55² Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące ze sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby obejmowała ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto, wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Aby część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia z zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1. istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2. zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4. zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.  

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Państwa wątpliwości w zakresie pytania nr 1 sprowadzają się do ustalenia, czy dostawa Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów, bądź świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT, tj. jako dostawa niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

Z opisu sprawy wynika, że planują Państwo dokonanie transakcji sprzedaży prawa własności nieruchomości, działki nr (…) wraz z posadowionym na niej budynkiem biurowo-usługowym. (…) Sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w (…) - Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, a także roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków, roboty budowlane specjalistyczne, handel hurtowy, finansowa działalność usługowa, działalność w zakresie architektury i inżynierii oraz związane z nią doradztwo techniczne, pozostała działalność profesjonalna, naukowa i techniczna, wynajem i dzierżawa, pozostała działalność wspomagająca prowadzenie działalności gospodarczej oraz reklama.

(…) Sp. z o.o. Sp.k. - Kupujący jest nowo założoną polską spółką komandytową. Głównym przedmiotem działalności gospodarczej Kupującego będzie zarządzanie nieruchomościami na własny rachunek tzn. czerpanie pożytków z najmu jak również zbywanie nieruchomości.

Zamierzeniem Kupującego jest nabycie opisanej poniżej Nieruchomości ze środków własnych/uzyskanych od inwestorów oraz kredytu bankowego. W przypadku braku wystarczających środków własnych do sfinansowania całości ceny, Kupujący oraz Sprzedający uzgodnili, że będą ekonomicznie wspólnie uczestniczyć w korzyściach finansowych wynikających z Nieruchomości tzn.

i. Kupujący nabędzie całość Nieruchomości za cenę,

ii. Sprzedający zainwestuje nie więcej niż 30 % środków z ceny za Nieruchomość w ten sposób, że przystąpi do Kupującego jako komandytariusz wnosząc wkład gotówkowy.

W celu uproszczenia wzajemnych rozliczeń, wierzytelność Kupującego wobec Sprzedającego o wpłatę wkładu oraz wierzytelność Sprzedającego wobec Kupującego o zapłatę ceny zostaną umownie potrącone. Kupujący będzie 100 % właścicielem Nieruchomości i będzie samodzielnie prowadził działalność gospodarczą na Nieruchomości (zarządzanie, najem oraz potencjalnie odsprzedaż) a Sprzedający będzie wyłącznie jednym z jego komandytariuszy (o ile przystąpi do spółki Kupującego). Sprzedający nabył własność Gruntu w dniu 5 marca 2020 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej z podmiotem powiązanym, w stanie niezabudowanym, z rozpoczętą budową Budynku (przedmiotem nabycia były również nakłady poniesione przez poprzednika prawnego na budowę Budynku).

Sprzedający dokończył budowę Budynku i w dniu 9 marca 2022 r. uzyskał zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu wobec zamiaru przystąpienia do użytkowania Budynku. Sprzedający poniósł koszty nabycia Gruntu (wraz z nakładami) oraz koszty budowy Budynku z zamiarem wykorzystywania Nieruchomości do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Od daty rozpoczęcia użytkowania Budynku Sprzedający wykorzystywał Budynek w swojej działalności gospodarczej, stopniowo oddając powierzchnię Budynku w najem podmiotom trzecim. Wskazali Państwo, że na dzień składania niniejszego wniosku 97 % powierzchni Budynku przeznaczonej na wynajem jest objęta zawartymi umowami najmu, a 90 % jego powierzchni przeznaczonej na wynajem została już fizycznie przekazana najemcom do używania (przekazanie następuje po spełnieniu warunków wynikających z umów najmu dotyczących m.in. wykonania przez Sprzedającego prac wykończeniowych „fit-out”).

Umowy najmu zawierane przez Sprzedającego z najemcami przewidują również kategorię tzw. części wspólnych Budynku, które są doliczane do powierzchni najmu (tj. na powierzchnię najmu określoną w poszczególnych umowach najmu zawieranych przez Sprzedającego z najemcami, składa się powierzchnia lokalu oraz udział w powierzchniach wspólnych piętra i Budynku).

Nieruchomość stanowi główne aktywo Sprzedającego. Grunt oraz Budynek stanowią środki trwałe Sprzedającego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Sprzedający nie jest właścicielem innych nieruchomości. Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości (Gruntu lub Budynku) jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał czy też regulaminów. Sprzedający nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych ani nie przygotowuje odrębnych bilansów dla Nieruchomości (Gruntu lub Budynku) ani nie wyodrębnia jej w ramach raportowania zarządczego lub raportowania dla potrzeb swych wspólników. Sprzedający zapewnia pełną obsługę Nieruchomości korzystając z infrastruktury i zasobów kadrowych zewnętrznych dostawców mediów i usług.

W wyniku Planowanej Transakcji:

  - Sprzedający sprzeda Kupującemu prawo własności Nieruchomości;

  - Sprzedający sprzeda Kupującemu ruchomości tj. środki trwałe należące do Sprzedającego, związane z Nieruchomością, takie jak np. stoliki, regały, fotele, wentylatory, klimakonwektory, wentylatory czy windy - wraz z cesją praw z gwarancji producentów tych ruchomości (w zakresie w jakim gwarancje mogą być przeniesione);

  - Sprzedający przeniesie na Kupującego prawa z zabezpieczeń (tj. wszelkich instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców z umów najmu, np. gwarancji bankowych czy też kaucji gotówkowych);

  - Sprzedający przeniesie na Kupującego prawa autorskie majątkowe i prawa zależne do projektów budowlanych lub projektów wykonawczych dotyczących Budynku lub Budowli;

  - Sprzedający sprzeda Kupującemu prawa do znaku towarowego przysługującego w celu identyfikacji Budynku;

  - Sprzedający przeniesie na Kupującego prawo do posługiwania się nazwą domeny internetowej związanej z nazwą identyfikującą Budynek oraz do logowania się na serwerze, na który m znajduje się ta domena, łącznie z przekazaniem wszystkich haseł (kodów) i innych narzędzi zabezpieczających do posługiwania się nazwą domeny oraz prawem do rejestracji Kupującego (lub dowolnej osoby wskazanej przez Kupującego) jako upoważnionego użytkownika nazwy domeny.

Kupujący na mocy art. 678 Kodeksu Cywilnego przejmie prawa i obowiązki ze stosunków najmu odnośnie do powierzchni Budynku.

Planowana Transakcja nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Sprzedającego.

Po dokonaniu Planowanej Transakcji Sprzedający zamierza nadal kontynuować swój byt prawny oraz działalność gospodarczą. W szczególności - oprócz świadczenia usług z tytułu ww. umów zawartych z Kupującym - Sprzedający zamierza świadczyć usługi remontowo- budowlane na zlecenie i na rzecz najemców Budynku.

Po dokonaniu Planowanej Transakcji Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni Budynku, podlegającą opodatkowaniu VAT.

Wskazali Państwo również, że możliwe jest również, że Nieruchomość może zostać w przyszłości sprzedana przez Kupującego.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego, takich jak m.in. należności, czy zobowiązania Zbywcy. Przedmiotem Planowanej Transakcji nie będą w szczególności:

  - umowy rachunków bankowych Sprzedającego,

  - umowy związane z finansowaniem działalności Sprzedającego i zabezpieczeniem tego finansowania (Zakup Gruntu oraz budowa Budynku była przez Sprzedającego finansowana długiem, jednakże dług ten będzie spłacany bezpośrednio z ceny zakupu, zatem Planowana Transakcja nie obejmie przeniesienia praw i obowiązków z jakiejkolwiek umowy finansowania);

  - umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych Sprzedającego;

  - środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie;

  - należności Sprzedającego;

  - tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego;

  - księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Kupującemu);

  - firma Sprzedającego;

  - know-how Sprzedającego związany z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z przywołanej wyżej definicji sformułowanej w art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny wynika, że przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tymczasem, z informacji zawartych w opisie zdarzenia przyszłego, wynika, że przedmiot Transakcji nie tworzy takiej funkcjonalnej całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej.

Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Aby część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – odznaczać się odrębnością organizacyjną, finansową i funkcjonalną a także posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

W kwestii uznania, że przedmiot transakcji - Grunt wraz ze znajdującymi się na nim budynkiem biurowo-usługowym będącymi własnością Zbywcy będzie stanowił na dzień sprzedaży zorganizowaną część przedsiębiorstwa istotne jest także przedstawienie informacji i okoliczności, które wskazują na zamiar kontynuowania działalności tej zorganizowanej części przedsiębiorstwa przez Nabywcę – w tym przypadku przez Kupującego – Spółkę (…).

Kontynuowanie działalności gospodarczej przy zbyciu przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa należy rozumieć, jako sytuację, w której nabywca w związku z dokonanym nabyciem nadal prowadzi przedsiębiorstwo. Przy czym nie chodzi tu o prowadzenie jakiejkolwiek działalności z wykorzystaniem składników nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, a o prowadzenie nabytego przedsiębiorstwa.

Powyższe oznacza, że w kwestii zastosowania regulacji zawartej w art. 6 pkt 1 ustawy trzeba mieć na uwadze, że sformułowanie zawarte w przepisie, zgodnie z którym przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, należy rozumieć w sposób funkcjonalny, a nie tylko werbalny, tzn. analizując, czy dany zespół aktywów, który jest przedmiotem zbycia, pozwala na prowadzenie i służy w sposób trwały prowadzeniu samodzielnej działalności gospodarczej nabywcy, realizowanej uprzednio w przedsiębiorstwie zbywcy.

Podsumowując, zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy, ma miejsce wówczas, gdy cały majątek przedsiębiorstwa lub jego zorganizowana część przechodzi na własność nabywcy, który kontynuuje działalność gospodarczą zbywcy. Aksjomat racjonalności ustawodawcy oraz kategoryczność sformułowania tego przepisu nakazuje przyjąć, że z transakcją zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 ustawy mamy do czynienia tylko wówczas, gdy nabywca kontynuuje działalność gospodarczą przy użyciu nabytego przedsiębiorstwa (zorganizowanej części przedsiębiorstwa).

Jak wynika z treści wniosku jedną z części działalności Sprzedającego jest działalność deweloperska i następnie dokonywana komercjalizacja budynku, podczas gdy działalność Kupującego polega na zakupie już wybudowanych nieruchomości komercyjnych i późniejszego uzyskiwania dochodu z wynajmu lub sprzedaży takiej nieruchomości.

Ponadto umowy związane z funkcjonowaniem Nieruchomości zostaną na dzień zamknięcia (tj. dzień zawarcia ostatecznej umowy przeniesienia własności Nieruchomości) przez Sprzedającego wypowiedziane. Do czasu upływu okresu wypowiedzenia tych umów Kupujący będzie ponosił koszty usług świadczonych na rzecz Nieruchomości zgodnie z tymi umowami (w drodze zwrotu kosztów ponoszonych przez Sprzedającego jako strony tych umów). Po wygaśnięciu tych umów. Kupujący zawrze we własnym zakresie analogiczne umowy, przy czym nie można wykluczyć, że część z powyższych umów zawarta zostanie z tymi samymi podmiotami, jednak w takim przypadku ich zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Sprzedającego, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Kupującego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki zostaną narzucone przez dostawców danych usług i mediów.

Tym samym, co do zasady, nie będzie możliwe wykorzystanie przedmiotu Transakcji (Gruntu wraz ze znajdującym się na nim budynkiem biurowo-usługowym) przez Kupującego do samodzielnego realizowania określonych, typowych dla niego zadań gospodarczych wyłącznie w oparciu o składniki będące przedmiotem Transakcji, a także w opisanym zdarzeniu przyszłym Kupujący nie będzie kontynuował działalności Sprzedającego w oparciu o przedmiot Transakcji, w związku z tym że profil działalności Kupującego - polegający na wynajmie lokali w wybudowanym i wyremontowanym budynku różni się od profilu działalności Sprzedającego, koncentrującej się na wybudowaniu nieruchomości (działalność developerska) a następnie m.in. na komercjalizacji wybudowanej nieruchomości.

Potwierdza to również fakt, iż zgodnie z zawartą pomiędzy stronami Transakcji umową, Sprzedający stanie się najemcą części powierzchni najmu Budynku, niewynajętej (tzn. nie objętej umowami najmu lub objętej umowami najmu, lecz nieprzekazanej innym najemcom) na dzień Transakcji i będzie ponosić koszty wykonania prac aranżacyjnych w stosunku do powierzchni objętych umową (przed oddaniem lokali do użytkowania najemcom), gdy tymczasem działalność Kupującego (korzystającego z usług Sprzedającego w zakresie przygotowania lokali do użytkowania) polega na wynajmie gotowych już do użytkowania lokali.

Z treści wniosku wynika również, że Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości (Gruntu lub Budynku) jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał czy też regulaminów. Sprzedający nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych ani nie przygotowuje odrębnych bilansów dla Nieruchomości (Gruntu lub Budynku) ani nie wyodrębnia jej w ramach raportowania zarządczego lub raportowania dla potrzeb swych wspólników.

Natomiast art. 6 pkt 1 ustawy wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa, tak jak to ma miejsce w sytuacji opisanej we wniosku.

W konsekwencji, w rozpatrywanej sprawie, przeznaczone przedmiot Transakcji, który nabędzie Kupujący, nie będzie stanowił zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie może on stanowić niezależnego przedsiębiorstwa, realizującego samodzielnie zadania gospodarcze.

W związku z tym w analizowanej sprawie, przedmiotem transakcji nie będzie przedsiębiorstwo, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy, a w rezultacie planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT (odpłatną dostawę towarów), a przepis art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie miał zastosowania do tej transakcji. W związku z tym planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, właściwą stawką tego podatku na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Przechodząc do Państwa wątpliwości wyrażonych w pytaniu nr 2, należy wskazać, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

 a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

 

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

 a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

 b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Ponadto jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

  - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

  - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z ww. warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku przewidzianego w ww. przepisie.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Wątpliwości Państwa w odniesieniu do pytania nr 2 dotyczą ustalenia, czy dostawa Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji będzie w całości opodatkowana właściwą stawką VAT tzn.:

a) w części nieprzekazanej najemcom - jako dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia,

b) w części przekazanej uprzednio najemcom (jeśli do realizacji Planowanej Transakcji dojdzie przed upływem 2 lat od Daty wydania najemcom) - jako dostawa w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia,

c) w części przekazanej uprzednio najemcom (jeśli do realizacji Planowanej Transakcji dojdzie po upływie 2 lat od Daty wydania najemcom ) - z uwagi na rezygnację ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 10-11 Ustawy o VAT.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem budynku biurowo-usługowego zlokalizowanego na Gruncie, nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy Sprzedający nabył własność Gruntu 5 marca 2020 r. na podstawie umowy sprzedaży w stanie niezabudowanym, z rozpoczętą budową Budynku (przedmiotem nabycia były również nakłady poniesione przez poprzednika prawnego na budowę Budynku). Sprzedający dokończył budowę Budynku i 9 marca 2022 r. uzyskał zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu wobec zamiaru przystąpienia do użytkowania Budynku. Sprzedający poniósł koszty nabycia Gruntu (wraz z nakładami) oraz koszty budowy Budynku z zamiarem wykorzystywania Nieruchomości do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Od daty rozpoczęcia użytkowania Budynku Sprzedający wykorzystywał Budynek w swojej działalności gospodarczej, stopniowo oddając powierzchnię Budynku w najem podmiotom trzecim. Wskazali Państwo, że na dzień składania niniejszego wniosku 97 % powierzchni Budynku przeznaczonej na wynajem jest objęta zawartymi umowami najmu, a 90 % jego powierzchni przeznaczonej na wynajem została już fizycznie przekazana najemcom do używania.

Umowy najmu zawierane przez Sprzedającego z najemcami przewidują również kategorię tzw. części wspólnych Budynku, które są doliczane do powierzchni najmu (tj. na powierzchnię najmu określoną w poszczególnych umowach najmu zawieranych przez Sprzedającego z najemcami, składa się powierzchnia lokalu oraz udział w powierzchniach wspólnych piętra i Budynku).

Z powyższego wynika, że w odniesieniu do części nieprzekazanej najemcom oraz w części przekazanej najemcom - jeśli do realizacji Planowanej Transakcji dojdzie przed upływem 2 lat od Daty wydania najemcom – będzie to dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia.

W konsekwencji ww. Transakcja nie będzie spełniać warunków do zwolnienia opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zatem zasadne jest badanie przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz pkt 2 ustawy dla dostawy części budynku nieprzekazanej najemcom oraz w części przekazanej najemcom - jeśli do realizacji Planowanej Transakcji dojdzie przed upływem 2 lat od Daty wydania najemcom.

Biorąc pod uwagę, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług związanego z nabyciem Gruntu i budową Budynku, nie ma również możliwości zastosowania zwolnienia dostawy części budynku nieprzekazanej najemcom oraz w części przekazanej najemcom - jeśli do realizacji Planowanej Transakcji dojdzie przed upływem 2 lat od Daty wydania na podstawie art. 43 ust. 2 i 10a ustawy.

Natomiast w części Budynku przekazanej najemcom - jeśli do realizacji Planowanej Transakcji dojdzie po upływie 2 lat od Daty wydania najemcom - upłynie okres co najmniej 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia.

W konsekwencji Transakcja w odniesieniu do ww. części Budynku będzie spełniać warunki zwolnienia opodatkowania VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Tym samym rozpatrywanie zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy jest bezzasadne.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części (tzw. „opcja VAT”).

Natomiast zgodnie z nowym brzmieniem art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Wskazali Państwo w opisie zdarzenia przyszłego, że jeśli Planowana Transakcja będzie dokonana po upływie 2 lat od Daty wydania najemcom, Sprzedający i Kupujący na podstawie art. 43 ust. 10 oraz 11 ustawy zrezygnują ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybiorą opodatkowanie dostawy w całości. Wskazali Państwo również, że rezygnacja będzie możliwa, ponieważ zarówno Sprzedający jak i Kupujący będą na moment Planowanej Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a także złożą zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 Ustawy o VAT.

W związku z powyższym, jeśli przed dokonaniem dostawy Przedmiotu Transakcji spełnione zostaną warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, to wówczas transakcja sprzedaży nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i będzie podlegała w całości opodatkowaniu właściwą stawką tego podatku.

Jednocześnie jak wskazano wyżej, grunt, na którym posadowiony został Budynek, dzieli byt prawny Budynku w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że zgodnie z art. 29 a ust. 8 ustawy, w przedmiotowej sprawie do dostawy gruntu – działki nr (…) stosuje się analogicznie ww. zwolnienie, jak przy dostawie budynku biurowo-usługowego znajdującego się na niej.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Przechodząc do Państwa wątpliwości wyrażonych w pytaniu nr 3, czyli do ustalenia, czy  Kupujący, po dokonaniu Planowanej Transakcji oraz po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości lub prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzyma fakturę dokumentującą nabycie Nieruchomości lub prawo do zwrotu VAT na rachunek bankowy należy wskazać, że:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych:

Podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy,

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z art. 87 ust. 1 ustawy wynika że:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Z wniosku wynika, Nabywca po nabyciu Nieruchomości zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie pomieszczeń biurowych i usługowych znajdujących się w Budynku. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości: działki gruntu nr (…) wraz z posadowionym na nim budynkiem biurowo-usługowym za następne okresy lub w przypadku, gdy wystąpi nadwyżka podatku naliczonego nad podatkiem należnym to Nabywcy będzie przysługiwało prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Tym samym stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 3 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zadanych pytań), w odniesieniu do opisanego zdarzenia przyszłego. Zauważyć bowiem należy, że to wyłącznie Państwo, w treści składanego wniosku, kształtujecie jego zakres przedmiotowy. Zatem kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, nie mogą być rozpatrzone – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) Sp. z o.o. Sp. k. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t .j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

  - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

  - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.