Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości (w tym Budynku i udziału w drodze) – Scenariusz 1, Nieuznanie za zorganizowaną część przedsiębiorstwa i opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości (w tym Budynku i udziału w drodze) oraz przeniesienia powiązanych z tą sprzedażą praw i obowiązków wynikających z umów najmu, ewentualnie - umów dotyczących obsługi nieruchomości, tj. umów dotyczących mediów, sprzątania oraz ochrony, dokumentów finansowych - polis ubezpieczeniowych, praw wobec kontrahentów z tytułu rękojmi, gwarancji jakości oraz wszelkich innych praw lub roszczeń wynikających z umów) – Scenariusz 2, Prawo do odliczenia podatku naliczonego na podstawie faktury otrzymanej od Sprzedającej w Scenariuszu 1 i w Scenariuszu 2.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 stycznia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 22 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

• opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości (w tym Budynku i udziału w drodze) – Scenariusz 1,
• nieuznania za zorganizowaną część przedsiębiorstwa i opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości (w tym Budynku i udziału w drodze) oraz przeniesienia powiązanych z tą sprzedażą praw i obowiązków wynikających z umów najmu, ewentualnie - umów dotyczących obsługi nieruchomości, tj. umów dotyczących mediów, sprzątania oraz ochrony, dokumentów finansowych - polis ubezpieczeniowych, praw wobec kontrahentów z tytułu rękojmi, gwarancji jakości oraz wszelkich innych praw lub roszczeń wynikających z umów) – Scenariusz 2,
• prawa do odliczenia podatku naliczonego na podstawie faktury otrzymanej od Sprzedającej w Scenariuszu 1 i w Scenariuszu 2.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 marca 2024 r. (data wpływu 18 marca 2024 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

1)Zainteresowany będący stroną postępowania: …

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania: …

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1.

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest spółka … Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Kupująca) z siedzibą w ….

Kupująca jest zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: podatek VAT) jako podatnik VAT czynny. Kupująca będzie zarejestrowana na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na dzień stanowiący datę transakcji będącej przedmiotem wniosku.

Główny przedmiot działalności Kupującej polega na świadczeniu usług wynajmu maszyn i magazynów, wydzierżawiania ziemi, uprawy ziemi oraz uprawy traw, jak również na sprzedaży zbóż oraz trawy nasiennej.

2.

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest spółka … Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Sprzedająca) z siedzibą w ….

Sprzedająca jest zarejestrowana na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Sprzedająca będzie zarejestrowana na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na dzień stanowiący datę transakcji będącej przedmiotem wniosku.

Przedmiotem działalności Sprzedającej jest budownictwo ogólne, inżynieria lądowa oraz usługi konstrukcyjne, projektowe, nadzoru budowlanego, a także świadczenie usług doradczych i księgowych. Dodatkowo Sprzedająca oferuje wynajem nowoczesnych i komfortowych przestrzeni biurowych oraz sprzedaż działek przeznaczonych pod inwestycje.

3.

W dalszej części niniejszego wniosku Kupująca wraz ze Sprzedającą będą łącznie zwane „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

4.

26 października 2023 r. Strony zawarły - w formie aktu notarialnego - umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem (dalej: Umowa przedwstępna). W Umowie przedwstępnej Strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży (dalej: Umowa sprzedaży), na podstawie której Sprzedająca sprzeda Kupującej prawo własności nieruchomości położonych w …, przy ulicy … w obrębie ewidencyjnym …, jednostce ewidencyjnej M. … - … (dalej: Nieruchomości).

Sprzedaż nastąpi po otrzymaniu interpretacji indywidualnej potwierdzającej sposób opodatkowania wskazanej transakcji na gruncie przepisów podatku VAT - zgodnie z założeniami Stron, transakcja będzie miała miejsce w 2024 roku.

5.

Transakcja sprzedaży obejmie Nieruchomości, tj.:

1.część działki o numerze …, z której Sprzedająca zobowiązała się w Umowie przedwstępnej wydzielić nową działkę o numerze …, która zostanie sprzedana Kupującej jako grunt zabudowany budynkiem biurowym (dalej: Budynek),

2.udział do 1/5 w działce drogi wewnętrznej o numerze ….

6.

Jak wspomniano powyżej, działka o numerze … jest obecnie działką zabudowaną - znajdują się na niej Budynek, parkingi, przyłącza wodne, kanalizacyjne i deszczowe oraz elektryczne. Wszystkie naniesienia zostały zrealizowane / wybudowane w 2023 r. - przed tym okresem działka … była działką niezabudowaną, nabytą przez Sprzedającą w 1996 r. w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Taki sam status będzie miała wydzielona podczas transakcji działka o numerze ….

Budynek będący przedmiotem sprzedaży jest przeznaczony na wynajem pod usługi biurowe. Zgodnie zatem z zakładanym przeznaczeniem, Budynek będzie wykorzystywany jedynie do czynności opodatkowanych VAT.

Budynek uzyskał pozwolenie na użytkowanie w sierpniu 2023 r., a zasiedlony / oddany do użytku został we wrześniu 2023 r. Na moment składania wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej poszczególne części Budynku nie zostały wynajęte, gdyż trwa poszukiwanie potencjalnych najemców - Sprzedająca nie wyklucza jednak, że do momentu sprzedaży Budynek zostanie obciążony zobowiązaniami związanymi z zawarciem umów najmu. Niemniej, część Budynku jest wykorzystywana przez Sprzedającą - tj. w Budynku znajduje się siedziba działalności Sprzedającej.

Działalność związana z Nieruchomością, w tym Budynkiem, nie stanowi u Sprzedającej odrębnego działu, wydziału ani oddziału wydzielonego w ramach prowadzonej działalności. Nie są również prowadzone odrębne księgi rachunkowe w tym zakresie.

Kupująca planuje wykorzystywać zakupiony Budynek do działalności opodatkowanej VAT. Po nabyciu Budynku, jeszcze w 2024 r., Kupująca planuje wnieść aportem / sprzedać zakupioną Nieruchomość z Budynkiem nowej spółce, w której Kupująca będzie posiadała udziały. Kupująca planuje również ulokować swoją siedzibę działalności w Budynku.

W odniesieniu do Budynku - po jego wybudowaniu i oddaniu do użytkowania - nie poniesiono wydatków na ulepszenia w wysokości równej lub większej niż 30% wartości początkowej oraz nie będą ponoszone, do dnia zbycia, wydatki na jego ulepszenie. Jednocześnie, Sprzedającej przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących prace budowlane mające na celu wybudowanie Budynku.

7.

Wszystkie naniesienia na działce … zostały zrealizowane / wybudowane w 2023 r. - przed tym okresem działka … była działką niezabudowaną, nabytą przez Sprzedającą w 1996 r. w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

W odniesieniu do działki o numerze … - 4 lipca 2022 r. Prezydent Miasta … wydał decyzję nr … o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, w której wskazał, iż ustala lokalizację inwestycji celu publicznego dla zamierzenia budowlanego polegającego na budowie sieci wodociągowej z odgałęzieniami, sieci kanalizacji sanitarnej z odgałęzieniami i sieci kanalizacji deszczowej z odgałęzieniami.

Działka drogowa (stanowiąca drogę wewnętrzną) jest zabudowana / utwardzona kostką brukową oraz w jej obrębie zostały wybudowane podziemne sieci - w postaci sieci wodociągowej z odgałęzieniami, sieci kanalizacji sanitarnej z odgałęzieniami i sieci kanalizacji deszczowej z odgałęzieniami.

Droga została wybudowana w 2023 r. i oddana do użytku - a zatem zasiedlona - we wrześniu 2023 r.

W odniesieniu do drogi wewnętrznej - po jej wybudowaniu i oddaniu do użytkowania - nie poniesiono wydatków na ulepszenia w wysokości równej lub większej niż 30% wartości początkowej oraz nie będą ponoszone, do dnia zbycia, wydatki na jej ulepszenie. Jednocześnie Sprzedającej przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących prace budowlane mające na celu wybudowanie drogi wewnętrznej.

Jednocześnie należy wskazać, iż Sprzedająca nie jest właścicielem sieci wodociągowej z odgałęzieniami, sieci kanalizacji sanitarnej z odgałęzieniami i sieci kanalizacji deszczowej z odgałęzieniami - właścicielami są podmioty obsługujące dane sieci, w związku z czym nie będą one przedmiotem realizowanej przez Sprzedawcę sprzedaży będącej przedmiotem niniejszego wniosku.

Kupująca planuje wykorzystywać zakupioną działkę … wraz z udziałem w drodze wewnętrznej do działalności opodatkowanej VAT.

8.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, możliwe jest wdrożenie jednego z dwóch scenariuszy - w zależności od sytuacji, jaka będzie miała miejsce na moment dokonywania transakcji.

Pierwszy scenariusz (dalej: Scenariusz 1) przewiduje, iż w drodze Umowy sprzedaży dojdzie do przeniesienia własności Nieruchomości (w tym Budynku i udziału w drodze) na rzecz Kupującej przez Sprzedającą. Sprzedaży będą podlegać jedynie Nieruchomości (w tym Budynek i udział w drodze) opisane w stanie faktycznym / zdarzeniu przyszłym, bez dodatkowych aktywów materialnych i niematerialnych - a zatem przedmiotowa sprzedaż w ramach tego scenariusza nie jest sprzedażą przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W ramach drugiego możliwego scenariusza (dalej: Scenariusz 2) w drodze Umowy sprzedaży dojdzie do przeniesienia własności Nieruchomości (w tym Budynku i udziału w drodze) na rzecz Kupującej przez Sprzedającą. W skład Nieruchomości będzie wchodził Budynek i udział w drodze, o których mowa w opisie stanu faktycznego / zdarzenia przyszłego. W związku z dokonaniem planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości, na Kupującą zostaną również przeniesione prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych do momentu sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającą oraz - ewentualnie - prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących obsługi nieruchomości (umowy w zakresie tzw. mediów, sprzątania oraz ochrony), względnie - umowy te zostaną rozwiązane przez Sprzedającą, a Kupująca zawrze nowe umowy w tym zakresie z dostawcami. Na Kupującą przeniesione zostaną także prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowych - tj. polis ubezpieczeniowych. Sprzedająca przeniesie na Kupującą również prawa wobec kontrahentów z tytułu rękojmi, gwarancji jakości oraz wszelkich innych praw lub roszczeń wynikających z umów. Jednakże zasoby ludzkie, w tym pracownicy obsługujący i zarządzający nieruchomością, nie zostaną przeniesione. Pozwolenia, zezwolenia, dokumentacja prawna, techniczna, administracyjna - również nie zostaną przeniesione na Kupującą.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

• Kupująca planuje wykorzystywać przedmiot transakcji (tj. nabyte Nieruchomości) do czynności opodatkowanych podatkiem VAT w ramach Scenariusza 1;
• Kupująca planuje wykorzystywać przedmiot transakcji (tj. nabyte Nieruchomości) do czynności opodatkowanych podatkiem VAT w ramach Scenariusza 2.

Pytania

W związku z przedstawionym stanem faktycznym / zdarzeniem przyszłym Zainteresowani wnoszą o potwierdzenie, czy prawidłowe jest ich stanowisko, zgodnie z którym:

1.w przypadku realizacji Scenariusza 1 - planowana sprzedaż Nieruchomości (w tym Budynku i udziału w drodze) nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT, a tym samym powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT; (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

2.w przypadku realizacji Scenariusza 1 - w zakresie, w jakim sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia od opodatkowania tym podatkiem, Kupująca będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z tego nabycia na podstawie faktury otrzymanej od Sprzedającej;

3.w przypadku realizacji Scenariusza 2 - planowana sprzedaż Nieruchomości (w tym Budynku i udziału w drodze) oraz powiązane z tą sprzedażą przeniesienie praw i obowiązków wynikających z: (i) umów najmu, (ii) ewentualnie - umów dotyczących obsługi nieruchomości, tj. umów dotyczących mediów, sprzątania oraz ochrony, (iii) dokumentów finansowych - polis ubezpieczeniowych, (iv) praw wobec kontrahentów z tytułu rękojmi, gwarancji jakości oraz wszelkich innych praw lub roszczeń wynikających z umów) nie może zostać uznana za zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a tym samym - również w tym przypadku transakcja nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT, lecz będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT; (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

4.w przypadku realizacji Scenariusza 2 - w zakresie, w jakim sprzedaż Nieruchomości (w tym Budynku i udziału w drodze oraz przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umów najmu, ewentualnie umów dotyczących obsługi nieruchomości, tj. umów dotyczących mediów, sprzątania oraz ochrony, praw i obowiązków wynikających z dokumentów finansowych - polis ubezpieczeniowych, praw wobec kontrahentów z tytułu rękojmi, gwarancji jakości oraz wszelkich innych praw lub roszczeń wynikających z umów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia od opodatkowania tym podatkiem, Kupująca będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z tego nabycia na podstawie faktury otrzymanej od Sprzedającej.

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Zdaniem Zainteresowanych, prawidłowe jest ich stanowisko, zgodnie z którym:

1.w przypadku realizacji Scenariusza 1 - planowana sprzedaż Nieruchomości (w tym Budynku i udziału w drodze) nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT, a tym samym powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT;

2.w przypadku realizacji Scenariusza 1 - w zakresie, w jakim sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia od opodatkowania tym podatkiem. Kupująca będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z tego nabycia na podstawie faktury otrzymanej od Sprzedającej;

3.w przypadku realizacji Scenariusza 2 - planowana sprzedaż Nieruchomości (w tym Budynku, udziału w drodze oraz przeniesienie praw i obowiązków z umów najmu, ewentualnie umów dotyczących obsługi nieruchomości, tj. umów dotyczących mediów, sprzątania oraz ochrony, praw i obowiązków wynikających z dokumentów finansowych - polis ubezpieczeniowych, praw wobec kontrahentów z tytułu rękojmi, gwarancji jakości oraz wszelkich innych praw lub roszczeń wynikających z umów) nie może zostać uznana za zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a tym samym również w tym przypadku transakcja nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT, lecz będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

4.w przypadku realizacji Scenariusza 2 - w zakresie, w jakim sprzedaż Nieruchomości (w tym Budynku, udziału w drodze oraz przeniesienie praw i obowiązków z umów najmu, ewentualnie umów dotyczących obsługi nieruchomości, tj. umów dotyczących mediów, sprzątania oraz ochrony, praw i obowiązków wynikających z dokumentów finansowych - polis ubezpieczeniowych, praw wobec kontrahentów z tytułu rękojmi, gwarancji jakości oraz wszelkich innych praw lub roszczeń wynikających z umów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia od opodatkowania tym podatkiem. Kupująca będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z tego nabycia na podstawie faktury otrzymanej od Sprzedającej.

Poniżej Zainteresowani przedstawiają szczegółowe uzasadnienie przedstawionego powyżej stanowiska.

Uzasadnienie

Z uwagi na to, że Strony będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14r § 1 Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 2383), występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy planowana sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z punktu widzenia Sprzedającej będzie wpływało na jej obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, tj. wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującej oraz rozliczenia podatku VAT należnego i jego wpłaty do właściwego urzędu skarbowego. Z kolei, z perspektywy Kupującej, określenie, czy planowana sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot sprzedaży (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT) oraz jej prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny.

Każda ze Stron ma zatem istotny interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Ad. 1)

Ramy prawne

Jak stanowi art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają:

1)odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2)eksport towarów;

3)import towarów na terytorium kraju;

4)wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5)wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przepisów ustawy nie stosuje się m.in. do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z kolei, w myśl art. 2 pkt 6) ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 i 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT:

• dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane;
• dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

• dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 przywołanym powyżej, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z ust. 10 analizowanej regulacji, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 przywołanym powyżej, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Przez tereny budowlane - zgodnie z art. 2 pkt 33) ustawy o VAT - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Stanowisko Zainteresowanych

W pierwszej kolejności Zainteresowani pragną wskazać, że - ich zdaniem - Nieruchomości będących przedmiotem stanu faktycznego / zdarzenia przyszłego, w przypadku realizacji Scenariusza 1, nie można uznać za przedsiębiorstwo ani za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W myśl bowiem art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W analizowanym przypadku definicja ta nie będzie spełniona - przedmiotem dostawy będą wyłącznie Nieruchomości (wraz z Budynkiem i udziałem w drodze wewnętrznej).

W tym miejscu należy również odwołać się do wydanych przez Ministerstwo Finansów Objaśnień podatkowych z 11 grudnia 2018 r.: „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: Objaśnienia). Zgodnie z Objaśnieniami, co do zasady, dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT. W tym zakresie jako standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT wskazano elementy takie jak m.in.: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności.

Dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT tylko w wyjątkowych okolicznościach, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa - tj. zasadniczo gdy istnieje zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz istnieje faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Odnosząc wytyczne zawarte w Objaśnieniach do analizowanego stanu faktycznego / zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że oprócz przeniesienia na Kupującą standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych, nie dojdzie do przeniesienia elementów innych umożliwiających kontynuowanie działalności prowadzonej dotychczas przez Sprzedającą.

Powyższe potwierdza zatem, że sprzedaż Nieruchomości (wraz z Budynkiem i udziałem w drodze wewnętrznej) - w przypadku realizacji Scenariusza 1 - będzie stanowiła transakcję podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT (tzn. objętą zakresem opodatkowania tym podatkiem i przepisami ustawy o VAT).

Mając na uwadze przepisy przywołane we wcześniejszej części uzasadnienia, należy uznać, iż nieruchomości są traktowane jako towary w rozumieniu ustawy o VAT, zaś ich sprzedaż jest traktowana jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Skoro przedmiotową sprzedaż można uznać za dostawę - mogą znaleźć zastosowanie przepisy dotyczące zwolnienia od podatku VAT.

W odniesieniu do Budynku - będą to przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT oraz potencjalnie ust. 10 tej regulacji. Ponadto, jak wynika z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT - sposób opodatkowania gruntu, na którym posadowione są budynki lub budowle, jest ściśle związany z ustalonym sposobem opodatkowania tych budynków lub budowli. Innymi słowy, jeśli w odniesieniu do budynku lub budowli znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT lub opodatkowanie według stawki 23% - wówczas grunt nie powinien być wydzielany, lecz sposób jego opodatkowania będzie podążał za sposobem opodatkowania budynku lub budowli.

Powyższe potwierdza Dyrektor KIS w interpretacji z dnia 6 listopada 2023 r. (sygn. 0114-KDIP1-3.4012.526.2023.1.AMA), który wskazał, że przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogicznie opodatkowanie podatkiem VAT, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Warto podkreślić, że jeśli dostawa budynków, budowli lub ich elementów kwalifikuje się do zwolnienia zgodnie z przepisami art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, konieczność analizy warunków wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT może stać się zbędna, co potwierdza Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 4 października 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.503.2023.2.AB) wskazując wprost, że: jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest w pierwszej kolejności ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego / zdarzenia przyszłego, do pierwszego zasiedlenia Budynku doszło w 2023 r. - a zatem, dokonując sprzedaży Budynku przez Sprzedającą na rzecz Kupującej po otrzymaniu interpretacji indywidualnej, tj. w 2024 r., okres jak upłynie od pierwszego zasiedlenia do momentu sprzedaży będzie krótszy niż 2 lata.

W rezultacie, nie jest możliwe zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i należy przeanalizować drugie zwolnienie.

Zdaniem Stron nabycie Nieruchomości - w części dotyczącej działki … (która zostanie wydzielona z działki …), na której znajduje się Budynek - przez Kupującą nastąpi w ramach czynności opodatkowanej VAT, gdyż również art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie będzie miał zastosowania. W stosunku do Budynku Sprzedającej przysługiwało bowiem prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących prace budowlane mające na celu jego wybudowanie.

Mając na uwadze powyższą argumentację, Zainteresowani wskazują, że ich zdaniem, w analizowanym stanie faktycznym - w odniesieniu do Budynku i działki, na której się znajduje - nie występują okoliczności zezwalające na zastosowanie zwolnienia z art. 43 ustawy o VAT.

W odniesieniu zaś do działki …, na której znajduje się część drogi wewnętrznej utwardzonej kostką brukową - w pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć, czy droga dojazdowa w formie kostki brukowej stanowi budowlę.

Przepisy ustawy o VAT nie zawierają definicji w tym zakresie, a zatem należy zweryfikować przepisy ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 3 pkt 3) Prawa budowlanego, przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Przez obiekt budowlany należy z kolei rozumieć - w myśl pkt 1) analizowanego przepisu - budynek, budowlę bądź obiekt malej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Obiektem liniowym zaś jest obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami - o czym stanowi pkt 3a) analizowanej regulacji.

A zatem, mając na uwadze powyższe przepisy, należy uznać, iż droga wewnętrzna utwardzona kostką brukową (w tym jej cześć) jest budowlą.

Powyższe znajduje potwierdzenie przykładowo w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14 września 2023 r. (sygn. 0112-KDIL3.4012.379.2023.2.NS), w której organ wskazał, iż „droga dojazdowa do zakładu produkcyjnego, z utwardzeniem z kostki brukowej, znajdująca się na działkach będących przedmiotem sprzedaży stanowi budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane”.

W rezultacie, w odniesieniu do działki … nie znajdzie zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT wskazujące na tereny niezabudowane - z jednej bowiem strony działka ta jest częściowo zabudowana budowlą w postaci drogi wewnętrznej utwardzonej kostką brukową, z drugiej zaś w odniesieniu do tej działki była wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, która wskazuje, iż - nawet gdyby droga utwardzona kostką brukową nie była uznana za budowle i w rezultacie, działka nie była uznana za zabudowaną - jest to teren budowlany.

Należy zatem przeanalizować warunki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT - ze wskazaniem również na przywołany wcześniej art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym grunt (działka …) dzieli byt budowli, która się na nim znajduje (część drogi wewnętrznej).

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego / zdarzenia przyszłego, do pierwszego zasiedlenia drogi doszło w 2023 r. - tj. w momencie jej wybudowania i oddania do użytkowania. A zatem, dokonując sprzedaży działki, na której znajduje się część drogi wewnętrznej przez Sprzedającą na rzecz Kupującej po otrzymaniu interpretacji indywidualnej, tj. w 2024 r., okres jak upłynie od pierwszego zasiedlenia do momentu sprzedaży będzie krótszy niż 2 lata.

W rezultacie, również w tym przypadku nie jest możliwe zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i należy przeanalizować drugie zwolnienie.

Zdaniem Stron nabycie przez Kupującą działki …, na której znajduje się część drogi wewnętrznej utwardzona kostką brukową, również nastąpi w ramach czynności opodatkowanej VAT, gdyż również w tym przypadku art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie będzie miał zastosowania. W stosunku do części drogi wewnętrznej Sprzedającej przysługiwało bowiem prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących prace budowlane mające na celu jej wybudowanie.

Mając na uwadze powyższą argumentację, Zainteresowani wskazują, że ich zdaniem, w analizowanym stanie faktycznym - w odniesieniu do udziału w drodze wewnętrznej utwardzonej kostką brukową i działki, na której się znajduje - nie występują okoliczności zezwalające na zastosowanie zwolnienia z art. 43 ustawy o VAT.

Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych, sprzedaż (dostawa) Nieruchomości (wraz z Budynkiem i drogą wewnętrzną) - w przypadku realizacji Scenariusza 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad. 2)

Ramy prawne

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 1 ustawy o VAT, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do nabywanych przez podatnika usług noclegowych i gastronomicznych, z wyjątkiem:

• nabycia gotowych posiłków przeznaczonych dla pasażerów przez podatników świadczących usługi przewozu osób:
• usług noclegowych nabywanych w celu ich odprzedaży, opodatkowanych u tego podatnika na podstawie art. 8 ust. 2a ustawy o VAT.

Ponadto, stosownie do art. 88 ust. 3a ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy:

1)sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi wystawionymi przez podmiot nieistniejący,

2)transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku,

3)wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:

a)stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności,

b)podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,

c)potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności:

4)faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego,

5)wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze - w części dotyczącej tych czynności.

Stanowisko Zainteresowanych

Dla oceny czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z przywołanym art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, istotne jest, aby spełnione były następujące warunki:

• towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych,
• nabywcą jest podatnik, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT.

Oba powyższe warunki są w analizowanej sprawie spełnione, gdyż Kupująca jest (i będzie) podatnikiem VAT czynnym i będzie wykorzystywała Nieruchomości (wraz z Budynkiem i częścią drogi wewnętrznej) do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Należy ponadto uznać, że nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT. W szczególności, faktura która będzie dokumentowała sprzedaż Nieruchomości (wraz z Budynkiem i częścią drogi wewnętrznej) będzie wystawiona prawidłowo, w tym - zgodnie ze stanowiskiem przedstawionym w punkcie 1) powyżej - będzie dokumentowała transakcję, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

W konsekwencji - w przypadku realizacji Scenariusza 1 - Kupującej będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości (wraz z Budynkiem i udziałem w drodze wewnętrznej).

Ad. 3)

Ramy prawne

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przepisów ustawy o VAT nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W myśl art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Dodatkowo, zastosowanie znajdą przepisy przywołane w części Ad. 1) uzasadnienia.

Stanowisko Zainteresowanych

W pierwszej kolejności Strony pragną wskazać, że ich zdaniem - w przypadku realizacji Scenariusza 2, tj. sprzedaży Nieruchomości (w tym Budynku i udziału w drodze) oraz przeniesienia praw i obowiązków z umów najmu, ewentualnie umów dotyczących obsługi nieruchomości, tj. umów dotyczących mediów, sprzątania oraz ochrony, praw i obowiązków wynikających z dokumentów finansowych - polis ubezpieczeniowych, praw wobec kontrahentów z tytułu rękojmi, gwarancji jakości oraz wszelkich innych praw lub roszczeń wynikających z umów), będących przedmiotem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, nie można uznać za zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: ZCP).

Jak wskazano powyżej, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z art. 19 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE. L. z 2006 r. Nr 347, str. 1 z późn. zm., dalej: Dyrektywa) w przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego. W przypadkach, gdy odbiorca nie podlega w pełni opodatkowaniu, państwa członkowskie mogą przedsięwziąć środki niezbędne w celu uniknięcia zakłóceń konkurencji. Mogą także przyjąć wszelkie niezbędne środki, aby zapobiec uchylaniu się od opodatkowania lub unikaniu opodatkowania poprzez wykorzystanie przepisów niniejszego artykułu.

Artykuł 6 pkt 1 ustawy o VAT stanowi implementację powyższej regulacji do krajowego porządku prawnego. Zgodnie z tym przepisem - ustawy o VAT nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP.

Dostawa nieruchomości stanowi co do zasady, dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W przypadku uznania, że dana nieruchomość stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Zważywszy na to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady są szczególnymi przypadkami, powinny podlegać ścisłej, precyzyjnej i literalnej wykładni.

Ustawa o VAT nie zawiera definicji pojęcia „przedsiębiorstwa” - wobec tego należy przyjąć, że posługuje się ona nim w znaczeniu nadanym mu w art. 55¹ Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm., dalej: k.c.), zgodnie z którym przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1)oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2)własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3)prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4)wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5)koncesje, licencje i zezwolenia;

6)patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7)majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8)tajemnice przedsiębiorstwa;

9)księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z przywołanymi we wcześniejszej części niniejszego wniosku Objaśnieniami, co do zasady, dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT. W tym zakresie jako standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, wskazano elementy takie jak m.in.: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności.

Dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT tylko w wyjątkowych okolicznościach, gdy istnieje zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz istnieje faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Naczelny Sąd Administracyjny w orzeczeniu z 24 listopada 2016 r. (sygn. I FSK 1316/15) stwierdził, że: „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”.

Zgodnie z powyższym, zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem wynikającym z art. 2 ust. 27e ustawy o VAT jest to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych. Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki - bowiem bez kadry pracowniczej niemożliwa byłaby realizacja zadań gospodarczych przedsiębiorstwa.

Powyższe potwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 13 listopada 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3-2.4012.543.2023.1.ASZ), wskazując, że: „Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

W niniejszym stanie faktycznym / zdarzeniu przyszłym - w przypadku wdrożenia Scenariusza 2 - Kupująca ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej przez Sprzedającą przy pomocy części składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, jednak nie ma faktycznej możliwości kontynuowania działalności wyłącznie w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Przedmiotem zbycia / przeniesienia na Kupującą będą:

1.części działek,

2.Budynek,

3.udział w drodze,

4.prawa i obowiązki wynikające z umów najmu, ewentualnie - z umów dotyczących obsługi nieruchomości, tj. umów dotyczących mediów, sprzątania oraz ochrony,

5.prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowych - polis ubezpieczeniowych,

6.prawa wobec kontrahentów z tytułu rękojmi, gwarancji jakości oraz innych praw lub roszczeń wynikających z umów.

Składniki materialne i niematerialne, które stanowią przedmiot zbycia / przeniesienia na Kupującą, wydają się być jedynie fragmentarycznymi elementami, które nie tworzą kompleksowego zespołu zdolnego do autonomicznego działania przedsiębiorstwa. W kontekście przytoczonej powyżej interpretacji organu podatkowego, ZCP wymaga nie tylko aktywów materialnych i niematerialnych, ale także kluczowego czynnika ludzkiego, czyli personelu.

W rezultacie, pomimo obecności ważnych elementów majątkowych w transakcji, brak możliwości pełnej kontynuacji działalności przez Kupującą na podstawie otrzymanych składników sprawia, że nie można uznać ich za samodzielnie funkcjonującą zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W konsekwencji, transakcja dotycząca zbycia Nieruchomości nie spełnia kryteriów uznania jej za zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Kluczowe składniki, takie jak dokumentacja techniczna, administracyjna, a także prawa do istotnych pozwoleń, również nie będą przenoszone na nabywcę (Kupującą). Dodatkowo, konieczność ewentualnego podpisania nowych umów dotyczących mediów, sprzątania i ochrony oraz zatrudnienia nowych pracowników w obszarze zarządzania nieruchomościami wskazuje na brak kompleksowego transferu struktury organizacyjnej i ludzkiej, niezbędnej dla niezależnego funkcjonowania przedsiębiorstwa. W związku z powyższym, omawianej transakcji nie należy rozpatrywać jako zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

A zatem, skoro transakcja nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania podatkiem VAT - również w przypadku Scenariusza 2 należy przeanalizować przepisy dotyczące zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT oraz opodatkowania podatkiem VAT.

W tym miejscu zastosowanie znajdzie pełna argumentacja oraz przepisy prawa przedstawione w punkcie Ad. 1) uzasadnienia dotycząca Scenariusza 1.

W rezultacie, w ocenie Zainteresowanych, w analizowanym stanie faktycznym / zdarzeniu przyszłym dotyczącym Scenariusza 2:

• nie jest możliwe zastosowanie zwolnienia, o którym mowa wart. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT;
• nie jest również możliwe zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT;
• a zatem - w odniesieniu do Nieruchomości (wraz z Budynkiem i udziałem w drodze wewnętrznej) - nie występują okoliczności zezwalające na zastosowanie zwolnienia z art. 43 ustawy o VAT.

Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych, w przypadku realizacji Scenariusza 2, sprzedaż Nieruchomości (w tym Budynku i udziału w drodze) oraz przeniesienia praw i obowiązków z umów najmu, ewentualnie - z umów dotyczących obsługi nieruchomości, tj. umów dotyczących mediów, sprzątania oraz ochrony, praw i obowiązków wynikających z dokumentów finansowych - polis ubezpieczeniowych, praw wobec kontrahentów z tytułu rękojmi, gwarancji jakości oraz wszelkich innych praw lub roszczeń wynikających z umów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, analogicznie jak sprzedaż Nieruchomości w ramach Scenariusza 1, zgodnie z argumentacją przedstawioną w Ad. 1) niniejszego wniosku.

Ad. 4)

Ramy prawne

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 1 ustawy o VAT, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do nabywanych przez podatnika usług noclegowych i gastronomicznych, z wyjątkiem:

• nabycia gotowych posiłków przeznaczonych dla pasażerów przez podatników świadczących usługi przewozu osób;
• usług noclegowych nabywanych w celu ich odprzedaży, opodatkowanych u tego podatnika na podstawie art. 8 ust. 2a ustawy o VAT.

Ponadto, stosownie do art. 88 ust. 3a ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy:

1.sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi wystawionymi przez podmiot nieistniejący,

2.transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku,

3.wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:

a)stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności,

b)podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,

c)potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności,

4)faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego;

5)wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze – w części dotyczącej tych czynności.

Stanowisko Zainteresowanych

Dla oceny, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego - w przypadku realizacji Scenariusza 2 - należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z przywołanym art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, istotne jest, aby spełnione były następujące warunki:

• towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych,
• nabywcą jest podatnik, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT.

Oba powyższe warunki są w analizowanej sprawie spełnione, gdyż Kupująca jest (i będzie) podatnikiem VAT czynnym i będzie wykorzystywała Nieruchomości do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Należy ponadto uznać, że nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT. W szczególności, faktura która będzie dokumentowała sprzedaż Nieruchomości będzie wystawiona prawidłowo, w tym - zgodnie ze stanowiskiem przedstawionym w punkcie 3) powyżej - będzie dokumentowała transakcję, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

W konsekwencji, w przypadku realizacji Scenariusza 2, Kupującej będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości (wraz z Budynkiem i udziałem w drodze wewnętrznej).

Mając na uwadze powyższe, Zainteresowani wnoszą o potwierdzenie stanowiska przedstawionego we wniosku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

We wniosku wskazali Państwo, że wniosek dotyczy stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. Natomiast z treści wniosku wynika, że sprzedaż Nieruchomości dopiero nastąpi po wydaniu interpretacji, zatem wniosek został rozpatrzony wyłącznie w zdarzeniu przyszłym.

Z uwagi na zakres postawionych we wniosku pytań oraz dla spójności niniejszej interpretacji, tutejszy Organ uznał za zasadne udzielenie odpowiedzi w pierwszej kolejności na pytanie nr 1, a następnie na pytanie nr 3 oraz pytania nr 2 i 4.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Państwa wątpliwości budzi kwestia czy planowana sprzedaż Nieruchomości (w tym Budynku i udziału w drodze) - Scenariusz 1 - będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów, w tym gruntów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 ustawy, dla dostawy nieruchomości stanowiących budynki, budowle lub ich części (pkt 10 i pkt 10a) spełniających określone w tych przepisach warunki, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 11 ww. ustawy:

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, tj.: działki nr … oraz udziału w drodze wewnętrznej – działka nr …. Działka nr … jest działką zabudowaną - znajdują się na niej Budynek, parkingi, przyłącza wodne, kanalizacyjne i deszczowe oraz elektryczne. Wszystkie naniesienia zostały zrealizowane / wybudowane w 2023 r. Budynek uzyskał pozwolenie na użytkowanie w sierpniu 2023 r., a zasiedlony / oddany do użytku został we wrześniu 2023 r. Na moment składania wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej poszczególne części Budynku nie zostały wynajęte, gdyż trwa poszukiwanie potencjalnych najemców - Sprzedająca nie wyklucza jednak, że do momentu sprzedaży Budynek zostanie obciążony zobowiązaniami związanymi z zawarciem umów najmu. Część Budynku jest wykorzystywana przez Sprzedającą - tj. w Budynku znajduje się siedziba działalności Sprzedającej. W odniesieniu do Budynku - po jego wybudowaniu i oddaniu do użytkowania - nie poniesiono wydatków na ulepszenia w wysokości równej lub większej niż 30% wartości początkowej oraz nie będą ponoszone, do dnia zbycia, wydatki na jego ulepszenie. Jednocześnie, Sprzedającej przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących prace budowlane mające na celu wybudowanie Budynku. W odniesieniu do działki nr … - 4 lipca 2022 r. Prezydent Miasta … wydał decyzję nr … o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, w której wskazał, iż ustala lokalizację inwestycji celu publicznego dla zamierzenia budowlanego polegającego na budowie sieci wodociągowej z odgałęzieniami, sieci kanalizacji sanitarnej z odgałęzieniami i sieci kanalizacji deszczowej z odgałęzieniami. Działka drogowa (stanowiąca drogę wewnętrzną) jest zabudowana / utwardzona kostką brukową. Droga jest budowlą w rozumieniu ustawy prawo budowlane. W obrębie drogi zostały wybudowane podziemne sieci - w postaci sieci wodociągowej z odgałęzieniami, sieci kanalizacji sanitarnej z odgałęzieniami i sieci kanalizacji deszczowej z odgałęzieniami. Droga została wybudowana w 2023 r. i oddana do użytku – a zatem zasiedlona - we wrześniu 2023 r. W odniesieniu do drogi wewnętrznej - po jej wybudowaniu i oddaniu do użytkowania - nie poniesiono wydatków na ulepszenia w wysokości równej lub większej niż 30% wartości początkowej oraz nie będą ponoszone, do dnia zbycia, wydatki na jej ulepszenie. Jednocześnie Sprzedającej przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących prace budowlane mające na celu wybudowanie drogi wewnętrznej.

Należy wskazać, iż Sprzedająca nie jest właścicielem sieci wodociągowej z odgałęzieniami, sieci kanalizacji sanitarnej z odgałęzieniami i sieci kanalizacji deszczowej z odgałęzieniami - właścicielami są podmioty obsługujące dane sieci, w związku z czym nie będą one przedmiotem realizowanej przez Sprzedawcę sprzedaży będącej przedmiotem niniejszego wniosku.

W związku z powyższym mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy należy stwierdzić, że:

• dostawa Budynku, który został zasiedlony / oddany do użytku we wrześniu 2023 r.,
• dostawa drogi, która została wybudowana w 2023 r. i oddana do użytku - a zatem zasiedlona - we wrześniu 2023 r.,

nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Nie będzie miało również zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ  Sprzedającej przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących prace budowlane mające na celu wybudowanie Budynku oraz faktur dokumentujących prace budowlane mające na celu wybudowanie drogi wewnętrznej.

Nie będzie miało także zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ jak wskazano wyżej Sprzedającej przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących prace budowlane mające na celu wybudowanie Budynku oraz faktur dokumentujących prace budowlane mające na celu wybudowanie drogi wewnętrznej, a budynek i droga nie są wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej.

W związku z powyższym transakcja sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości (Budynku, drogi zabudowanej / utwardzonej kostką brukową) nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT i będzie opodatkowana tym podatkiem wg właściwej stawki.

Ze zwolnienia nie będzie korzystała również, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa gruntu, na którym ten budynek i utwardzenie w postaci kostki brukowej się znajdują.

Tym samym państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznałem za prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również nieuznania za zorganizowaną część przedsiębiorstwa i opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości (w tym Budynku i udziału w drodze) oraz przeniesienia powiązanych z tą sprzedażą praw i obowiązków wynikających z umów najmu, ewentualnie - umów dotyczących obsługi nieruchomości, tj. umów dotyczących mediów, sprzątania oraz ochrony, dokumentów finansowych - polis ubezpieczeniowych, praw wobec kontrahentów z tytułu rękojmi, gwarancji jakości oraz wszelkich innych praw lub roszczeń wynikających z umów) – Scenariusz 2.

Przepisy art. 6 ustawy o VAT wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Podkreślenia wymaga, że ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, powinien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy. Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

• istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;
• zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;
• składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
• zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Zakres powyższego wyłączenia zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie - nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu - do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316/15).

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że Strony zawarły umowę sprzedaży prawa własności działki nr …, oraz udziału w działce nr …. Działka nr … jest działką zabudowaną - znajdują się na niej Budynek, parkingi, przyłącza wodne, kanalizacyjne i deszczowe oraz elektryczne. Budynek będący przedmiotem sprzedaży jest przeznaczony na wynajem pod usługi biurowe. Działalność związana z Budynkiem nie stanowi u Sprzedającej odrębnego działu, wydziału ani oddziału. Nie są prowadzone odrębne księgi rachunkowe w tym zakresie. Po nabyciu Budynku, jeszcze w 2024 r., Kupująca planuje sprzedać zakupioną Nieruchomość. W związku z dokonaniem sprzedaży Nieruchomości, na Kupującą zostaną przeniesione prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych do momentu sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającą oraz - ewentualnie - prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących obsługi nieruchomości (umowy w zakresie tzw. mediów, sprzątania oraz ochrony), względnie - umowy te zostaną rozwiązane przez Sprzedającą, a Kupująca zawrze nowe umowy w tym zakresie z dostawcami. Na Kupującą przeniesione zostaną prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowych - tj. polis ubezpieczeniowych. Sprzedająca przeniesie na Kupującą również prawa wobec kontrahentów z tytułu rękojmi, gwarancji jakości oraz wszelkich innych praw lub roszczeń wynikających z umów. Jednakże zasoby ludzkie, w tym pracownicy obsługujący i zarządzający nieruchomością, nie zostaną przeniesione. Pozwolenia, zezwolenia, dokumentacja prawna, techniczna, administracyjna - również nie zostaną przeniesione na Kupującą.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Jak wynika z wniosku, działalność związana z Nieruchomością, w tym Budynkiem, nie stanowi u Sprzedającej odrębnego działu, wydziału ani oddziału wydzielonego w ramach prowadzonej działalności. Nie są również prowadzone odrębne księgi rachunkowe w tym zakresie. W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia zasobów ludzkich, w tym pracowników obsługujących i zarządzających nieruchomością. Pozwolenia, zezwolenia, dokumentacja prawna, techniczna, administracyjna - również nie zostaną przeniesione na Kupującą. Ponadto po nabyciu Budynku Kupująca planuje wnieść aportem / sprzedać zakupioną Nieruchomość z Budynkiem nowej spółce, w której Kupująca będzie posiadała udziały.

Tym samym zbywana Nieruchomość nie będzie posiadała zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, że Nieruchomość, będąca przedmiotem planowanej transakcji, nie może zostać uznana za zorganizowaną część przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Zatem w okolicznościach niniejszej sprawy, planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości (w tym Budynku, udziału w drodze) w opisanym Scenariuszu 2 nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Jak wyżej wskazano – dostawa przedmiotowej Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy oraz art. 29a ust. 8 ustawy. Przedmiotowa Nieruchomość oraz przeniesienie powiązanych z tą sprzedażą praw i obowiązków wynikających z umów najmu, ewentualnie - umów dotyczących obsługi nieruchomości, tj. umów dotyczących mediów, sprzątania oraz ochrony, dokumentów finansowych - polis ubezpieczeniowych, praw wobec kontrahentów z tytułu rękojmi, gwarancji jakości oraz wszelkich innych praw lub roszczeń wynikających z umów) nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa. A zatem dostawa dokonana w ramach Scenariusza 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 uznałem za prawidłowe.

Kolejną Państwa wątpliwość budzi kwestia czy Kupująca będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z nabycia Nieruchomości, na podstawie faktury otrzymanej od Sprzedającej, w Scenariuszu 1 i Scenariuszu 2.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 11 ww. ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wyżej rozstrzygnięto, sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości zarówno w Scenariuszu 1 jak i Scenariuszu 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania tym podatkiem. Z opisu sprawy wynika, że Kupująca planuje wykorzystywać przedmiot transakcji zarówno w przypadku Scenariusza 1 jak i Scenariusza 2 do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Kupująca będzie uprawniona do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającą zarówno w przypadku zaistnienia Scenariusza 1 jak i w przypadku zaistnienia Scenariusza 2.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytań nr 2 i nr 4 uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu wniesienia wniosku.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we  wniosku opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy niniejsza interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w ….

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm. (dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).