Brak podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki nr 1.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

25 stycznia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 24 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki nr 1. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 5 marca 2024 r. (wpływ 8 marca 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

Pan A;

2)Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

·Pani B;

·Pan C;

·Pani D;

Opis zdarzenia przyszłego

Ponad dwadzieścia lat temu zakupił Pan z żoną (Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania) oraz z Pana znajomymi – małżeństwo (Zainteresowani niebędący stroną postępowania) – dalej łącznie: Państwo – na współwłasność po połowie nieruchomość niezabudowaną będącą gruntem rolnym, położoną w (…). Pan z żoną oraz odpowiednio Pana i Pana żony znajomi mają małżeńską wspólność majątkową. Stąd Pan z żoną są właścicielami w 1/2 oraz Pana i Pana żony znajomi też w 1/2.

Zakup nieruchomości był lokatą, zabezpieczeniem na Państwa starość. Kupili Państwo grunt jako osoby prywatne, nie w związku z prowadzoną czy zamierzoną działalnością gospodarczą.

Przez wszystkie lata grunt leżał odłogiem. Nie uprawiali Państwo ziemi, nie pobierali dopłat  z Unii Europejskiej, ani nie wydzierżawiali gruntu na żadne cele.

Nieruchomość gruntowa jest dzisiaj w planie zagospodarowania przestrzennego Gminy przeznaczona jako grunt budowlany pod działalność gospodarczą, usługi.

Nie inwestowali Państwo żadnych pieniędzy w grunt, jego uzbrojenie, drogi czy ogrodzenie. Nie dzielili Państwo gruntu. Nie planują Państwo takich nakładów czy działań w przyszłości.

Nie mają Państwo wystawionej tablicy „Na sprzedaż”. Nie ogłaszali się Państwo w mediach, że chcą sprzedać tę działkę. Nie podpisali Państwo żadnej umowy z pośrednikami nieruchomości dotyczącej ewentualnej sprzedaży.

Ostatnio zgłosili się do Państwa różni chętni na zakup, w tym pośrednik nieruchomości działający w imieniu kupujących.

Tylko Pan z 4-ech współwłaścicieli prowadzi aktualnie jednoosobowo działalność gospodarczą zarejestrowaną w CEiDG. Zakres Pana firmy obejmuje wynajem własnych nieruchomości (faktycznie objętych współwłasnością małżeńską). Są to inne nieruchomości, poza ww. działką gruntu na sprzedaż, w tym lokale użytkowe i 1 mieszkanie. Z tytułu wynajmów jest Pan czynnym podatnikiem VAT.

Pozostali współwłaściciele od wielu lat nie prowadzą firm i nie byli czynnymi podatnikami VAT.

W ostatnich kilku latach nikt z Państwa nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości niezabudowanych czy zabudowanych.

Żaden z 4-ech współwłaścicieli nie jest rolnikiem.

Jeden ze współwłaścicieli niebędący stroną postępowania wynajmuje inne swoje nieruchomości (w tym lokale użytkowe i mieszkanie stanowiące współwłasność małżeńską) prywatnie, PIT-28. Ze względu na niski obrót nie był przed listopadem 2023 r. czynnym podatnikiem VAT.

W związku z możliwą sprzedażą gruntu budowlanego w (…) pozostali  3 współwłaściciele zarejestrowali się od listopada 2023 r. jako czynni podatnicy VAT.

Doprecyzowanie opisu sprawy

Na pytania zawarte w wezwaniu do uzupełnienia wniosku:

1.Jaki jest numer ewidencyjny nieruchomości gruntowej położonej w (…) będącej przedmiotem zapytania oraz jaka jest jej powierzchnia?

2.Czy z potencjalnym nabywcą/potencjalnymi nabywcami przedmiotowej nieruchomości zawarli/zamierzają Państwo (razem lub osobno) zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży tej nieruchomości? Jeśli tak, to prosimy wskazać:

a)jakie warunki zawiera/będzie zawierać umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta z potencjalnym nabywcą/nabywcami, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Prosimy o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży ww. nieruchomości wynikać będą z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp. – prosimy konkretnie i jednoznacznie wskazać jakie to są/będą dokumenty, przez kogo (jaki organ) zostały/zostaną wydane);

b)jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążą/będą ciążyć na Państwu (razem lub osobno), a jakie na stronie kupującej? Prosimy o szczegółowe opisanie;

c)czy w ramach ww. umowy przedwstępnej udzielili/zamierzają Państwo (razem lub osobno) udzielić jakichkolwiek pełnomocnictw dla kupującego/kupujących? Jeżeli odpowiedź na pytanie jest twierdząca, to prosimy o wskazanie w jakim zakresie (do jakich czynności) udzielili/udzielą Państwo (razem lub osobno) pełnomocnictwa dla kupującego/kupujących (prosimy o enumeratywne wymienienie zakresu) w związku z zamierzoną sprzedażą;

d)czy po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca, na nieruchomości będącej przedmiotem wniosku, będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność, jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie itp.? Jeżeli tak, to prosimy o podanie jakich?

e)czy nabywca/nabywcy ponoszą/będą ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe związane z ww. nieruchomością od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?

3.Czy planują Państwo (razem lub osobno) udzielić innej osobie/innemu podmiotowi(np. potencjalnemu nabywcy działek) pełnomocnictwa czy jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Państwa imieniu w związku z planowaną transakcją sprzedaży nieruchomości? Jeżeli tak, to prosimy wskazać zakres tego pełnomocnictwa, w tym jakie konkretnie czynności będzie podejmował podmiot działający jako Państwa pełnomocnik w związku z planowaną transakcją sprzedaży nieruchomości (np. wystąpienie o warunki zabudowy, pozwolenie na budowę).

4.Czy mieli Państwo (razem lub osobno) wpływ na uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego lub przeznaczenia działki wynikającego z tego planu?

5.Czy posiadają Państwo (razem lub osobno) jeszcze inne nieruchomości przeznaczonew przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanej we wniosku), jeśli tak to ile i jakie?

odpowiedzieli Państwo:

1.Nr ewidencyjny nieruchomości gruntowej w (…): KW (…), działka niezabudowana nr 1, powierzchnia (…) ha.

Wg miejscowego planu zagospodarowania: teren przeznaczony pod obiekty i tereny usługowe, produkcyjne, rzemieślnicze, składy, bazy, magazyny i parkingi, (...).

2.Umowa przedwstępna

5 lutego 2024 r. zawarli Państwo Umowę przedwstępną w formie pisemnej z notarialnie poświadczonymi podpisami:

a) pod jakim warunkiem dojdzie do ostatecznej umowy sprzedaży:

Jedynym warunkiem, żeby doszło niezwłocznie (7 dni) do ostatecznej sprzedaży nieruchomości jest otrzymanie przez sprzedających interpretacji w sprawie ewentualnego VAT od tej transakcji,

b) prawa i obowiązki stron:

Zobowiązali się Państwo (Sprzedający i Kupujący) do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości niezwłocznie (7 dni) po uzyskaniu interpretacji podatkowej; po określonej cenie w wariantach bez VATu albo z VATem. Określili Państwo terminy płatności.

Jako Sprzedający:

-zobowiązali się Państwo przygotować standardowe dokumenty niezbędne do przeniesienia własności nieruchomości:

a)wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

b)wypis z rejestru gruntów,

c)wyrys mapy ewidencyjnej,

d)zaświadczenia w sprawie obszaru rewitalizacji oraz obszaru leśnego;

-zobowiązali się Państwo do informowania kupujących o przebiegu postępowania w sprawie interpretacji podatkowej;

-określili Państwo adresy do doręczeń,

c) pełnomocnictwa dla kupujących/innych osób

Umowa nie przewiduje żadnych pełnomocnictw do załatwiania jakichkolwiek spraw,

d) czy kupujący już działa na nieruchomości

Wszyscy Państwo czekają: nic się dzieje na nieruchomości. Umowa nie uprawnia kupujących do korzystania z nieruchomości do dnia zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. Nie zawarli Państwo z kimkolwiek żadnej osobnej umowy dzierżawy, czy użyczenia nieruchomości.

e) nakłady finansowe do dnia zawarcia finalnej umowy

Umowa przewiduje zapłatę zadatku dla sprzedających. Umowa nie przewiduje żadnych innych nakładów finansowych związanych z nieruchomością.

3.Pełnomocnictwo do transakcji

Nie udzielili Państwo i nie zamierzają udzielać nikomu żadnego pełnomocnictwa  w związku z planowaną transakcją sprzedaży nieruchomości.

4.Nie mieli Państwo żadnego wpływu na uchwalanie planu zagospodarowania przestrzennego lub przeznaczenie działki wynikające z tego planu.

5.Inne nieruchomości na sprzedaż – brak.

Każde z małżeństw wspólnie albo osobno posiada kilka innych nieruchomości, poza tymi gdzie Państwo mieszkają stale lub okresowo (domek letniskowy). Jako ich właściciele (współwłaściciele) osiągają Państwo dochody z ich wynajmu, z dzierżawy od około 20 lat. Nie planowali Państwo i nie planują ich sprzedaży w przyszłości.

Inne informacje

Do umowy przedwstępnej stanęło 2 Kupujących:

1)spółka prawa handlowego oraz

2)osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą.

Nabędą udziały w gruncie po połowie. Nieruchomość kupują w związku z prowadzonymi działalnościami gospodarczymi.

Pytanie

Czy przyszła sprzedaż nieruchomości gruntowej położonej w (…) będzie podlegała podatkowi od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, żaden z 4-ech współwłaścicieli nie wystąpi przy przyszłej sprzedaży nieruchomości jako podatnik VAT. Będzie to sprzedaż gruntu w ramach rozporządzania majątkiem nie związanym z działalnością gospodarczą w rozumieniu przepisów VAT. Dlatego przyszła sprzedaż nieruchomości gruntowej położonej w (…) nie będzie podlegała podatkowi od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów  i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (t. j. Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

W art. 195 Kodeksu cywilnego wskazano, że:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, jako wyłącznego prawa współwłaściciela, zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli, o czym stanowi art. 198 Kodeksu cywilnego. Współwłaściciele są zatem odrębnymi podmiotami prawa.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Na mocy art. 36 § 2 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych  w ww. art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza,  tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywnie działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.  Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów  (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT  jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek, będzie Pan spełniać przesłanki do uznania go za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowali Państwo działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że ponad dwadzieścia lat temu zakupił Pan z żoną (Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania) oraz z Pana znajomymi – małżeństwo (Zainteresowani  niebędący stroną postępowania) na współwłasność po połowie nieruchomość niezabudowaną będącą gruntem rolnym. Pan z żoną są właścicielami w 1/2 oraz Pana i Pana żony znajomi też w 1/2.

Zakup nieruchomości był lokatą, zabezpieczeniem na Państwa starość. Kupili Państwo grunt jako osoby prywatne, nie w związku prowadzoną czy zamierzoną działalnością gospodarczą. Przez wszystkie lata grunt leżał odłogiem. Nie uprawiali Państwo ziemi, nie pobierali dopłat  z Unii Europejskiej, ani nie wydzierżawiali gruntu na żadne cele.

Nieruchomość gruntowa jest dzisiaj w planie zagospodarowania przestrzennego Gminy przeznaczona jako grunt budowlany pod działalność gospodarczą, usługi.

Nie inwestowali Państwo żadnych pieniędzy w grunt, jego uzbrojenie, drogi czy ogrodzenie. Nie dzielili Państwo gruntu. Nie planują Państwo takich nakładów czy działań w przyszłości. Nie mają Państwo wystawionej tablicy „Na sprzedaż”. Nie ogłaszali się Państwo w mediach, że chcą sprzedać tę działkę. Nie podpisali Państwo żadnej umowy z pośrednikami nieruchomości dotyczącej ewentualnej sprzedaży.

Ostatnio zgłosili się do Państwa różni chętni na zakup, w tym pośrednik nieruchomości działający w imieniu kupujących.

Tylko Pan z 4-ech współwłaścicieli prowadzi aktualnie jednoosobowo działalność gospodarczą zarejestrowaną w CEiDG. Zakres Pana firmy obejmuje wynajem własnych nieruchomości (faktycznie objętych współwłasnością małżeńską). Są to inne nieruchomości, poza ww. działką gruntu na sprzedaż, w tym lokale użytkowe i 1 mieszkanie. Z tytułu wynajmów jest Pan czynnym podatnikiem VAT. Pozostali współwłaściciele od wielu lat nie prowadzą firm i nie byli czynnymi podatnikami VAT.

W ostatnich kilku latach nikt z Państwa nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości niezabudowanych czy zabudowanych.

Żaden z 4-ech współwłaścicieli nie jest rolnikiem.

Jeden ze współwłaścicieli niebędący stroną postępowania wynajmuje inne swoje nieruchomości (w tym lokale użytkowe i mieszkanie stanowiące współwłasność małżeńską) prywatnie, PIT-28. Ze względu na niski obrót nie był przed listopadem 2023 r. czynnym podatnikiem VAT.

W związku z możliwą sprzedażą gruntu budowlanego w (…) pozostali  3 współwłaściciele zarejestrowali się od listopada 2023 r. jako czynni podatnicy VAT.

Nr ewidencyjny nieruchomości gruntowej w (…): KW (…), działka niezabudowana nr 1, powierzchnia (…) ha. Wg miejscowego planu zagospodarowania: teren przeznaczony pod obiekty i tereny usługowe, produkcyjne, rzemieślnicze, składy, bazy, magazyny i parkingi, (...).

5 lutego 2024 r. zawarli Państwo Umowę przedwstępną w formie pisemnej z notarialnie poświadczonymi podpisami. Jedynym warunkiem, żeby doszło niezwłocznie (7 dni) do ostatecznej sprzedaży nieruchomości jest otrzymanie przez sprzedających interpretacji  w sprawie ewentualnego VAT od tej transakcji.

Jako Sprzedający:

-zobowiązali się Państwo przygotować standardowe dokumenty niezbędne do przeniesienia własności nieruchomości:

a)wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

b)wypis z rejestru gruntów,

c)wyrys mapy ewidencyjnej,

d)zaświadczenia w sprawie obszaru rewitalizacji oraz obszaru leśnego;

-zobowiązali się Państwo do informowania kupujących o przebiegu postępowaniaw sprawie interpretacji podatkowej;

-określili Państwo adresy do doręczeń.

Umowa nie przewiduje żadnych pełnomocnictw do załatwiania jakichkolwiek spraw. Umowa nie uprawnia kupujących do korzystania z nieruchomości do dnia zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. Nie zawarli Państwo z kimkolwiek żadnej osobnej umowy dzierżawy, czy użyczenia nieruchomości.

Umowa przewiduje zapłatę zadatku dla sprzedających. Umowa nie przewiduje żadnych innych nakładów finansowych związanych z nieruchomością.

Nie udzielili Państwo i nie zamierzają udzielać nikomu żadnego pełnomocnictwa  w związku z planowaną transakcją sprzedaży nieruchomości.

Nie mieli Państwo żadnego wpływu na uchwalanie planu zagospodarowania przestrzennego lub przeznaczenie działki wynikające z tego planu.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Państwa wątpliwości dotyczą wskazania, czy sprzedaż nieruchomości gruntowej (działki nr 1) będzie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Państwo podjęli/podejmą  w odniesieniu do planowanej sprzedaży działki nr 1.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż działki nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Państwa za podatników tego podatku.

Pomimo, że grunt spełnia definicję towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, to nie można uznać, że przy dokonywaniu sprzedaży ww. działki będą Państwo działali w charakterze handlowca, o którym mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Z okoliczności sprawy nie wynika bowiem taka Państwa aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjęli Państwo ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że ponad dwadzieścia lat temu nabyli Państwo działkę  nr 1. Kupili Państwo grunt jako osoby prywatne, nie w związku prowadzoną czy zamierzoną działalnością gospodarczą. Przez wszystkie lata grunt leżał odłogiem.

Nie uprawiali Państwo ziemi, nie pobierali dopłat z Unii Europejskiej, ani nie wydzierżawiali gruntu na żadne cele. Nie inwestowali Państwo żadnych pieniędzy w grunt, jego uzbrojenie, drogi czy ogrodzenie. Nie dzielili Państwo gruntu. Nie planują takich nakładów czy działań  w przyszłości. Nie mają Państwo wystawionej tablicy „Na sprzedaż”. Nie ogłaszali się Państwo w mediach, że chcą sprzedać tę działkę. Nie podpisali Państwo żadnej umowy  z pośrednikami nieruchomości dotyczącej ewentualnej sprzedaży.

5 lutego 2024 r. zawarli Państwo Umowę przedwstępną w formie pisemnej z notarialnie poświadczonymi podpisami. Jedynym warunkiem, żeby doszło niezwłocznie (7 dni) do ostatecznej sprzedaży nieruchomości jest otrzymanie przez sprzedających interpretacji  w sprawie ewentualnego VAT od tej transakcji.

Jako Sprzedający zobowiązali się Państwo przygotować standardowe dokumenty niezbędne do przeniesienia własności nieruchomości: wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wypis z rejestru gruntów, wyrys mapy ewidencyjnej, zaświadczenia  w sprawie obszaru rewitalizacji oraz obszaru leśnego. Zobowiązali się Państwo do informowania kupujących o przebiegu postępowania w sprawie interpretacji podatkowej oraz określili Państwo adresy do doręczeń.

Umowa nie przewiduje żadnych pełnomocnictw do załatwiania jakichkolwiek spraw.

Umowa nie uprawnia kupujących do korzystania z nieruchomości do dnia zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. Umowa nie przewiduje żadnych innych nakładów finansowych związanych z nieruchomością.

Nie udzielili Państwo i nie zamierzają Państwo udzielać nikomu żadnego pełnomocnictwa  w związku z planowaną transakcją sprzedaży nieruchomości. Nie mieli Państwo żadnego wpływu na uchwalanie planu zagospodarowania przestrzennego lub przeznaczenie działki wynikające z tego planu.

W przedmiotowej sprawie zatem, sprzedaż działki nr 1 nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Państwa aktywności w przedmiocie zbycia tej nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego  – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Planując sprzedaż skorzystają Państwo z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

W konsekwencji, brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży przedmiotowej działki wystąpią Państwo w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym sprzedaż ww. działki nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, przyszła sprzedaż nieruchomości gruntowej (działki nr 1) położonej  w (…) nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa  w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego  w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia  30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).