Ustalenie, czy świadczone usługi bieżących konserwacji na rzecz Wspólnot Mieszkaniowych podlegają zwolnieniu z VAT na podstawie § 3 ust. 1pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku VAT oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 stycznia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 8 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia, czy świadczone usługi bieżących konserwacji na rzecz Wspólnot Mieszkaniowych podlegają zwolnieniu z VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Uzupełnili go Państwo pismem z 27 lutego 2024 r. (wpływ 27 lutego 2024 r.) oraz pismem z 11 marca 2024 r. (wpływ 11 marca 2024 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W kwietniu 2023 r. została założona spółka cywilna: A. s.c., NIP: (…), REGON: (…).

Spółka została powołana celem świadczenia usług polegających na zarządzaniu/administrowaniu nieruchomościami wspólnymi (Wspólnoty Mieszkaniowe).

Spółka na dzień dzisiejszy administruje/zarządza liczbą (...) Wspólnot Mieszkaniowych, z którymi ma zawarte umowy zlecenia administrowania nieruchomością wspólną. Wspólnoty Mieszkaniowe składają się w przeważającej części z lokali mieszkalnych oraz nielicznych lokali użytkowych. Wszystkie z administrowanych Wspólnot Mieszkaniowych sklasyfikowane są jako nieruchomości mieszkalne, tj. takie, w których powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych wynosi więcej niż 50% powierzchni użytkowej całego budynku.

Zgodnie z § 2 zawartych umów o administrowanie celem świadczonej usługi jest przede wszystkim:

1)utrzymanie nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem i utrzymanie jej w czystości;

2)zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości wspólnej;

3)bieżącego administrowania nieruchomością wspólną;  

4)zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości.

Tytułem świadczonych usług administrowania spółka A. otrzymuje okresowe (miesięczne) ryczałtowe wynagrodzenie, do którego nie dolicza podatku VAT traktując wykonywane usługi jako korzystające ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Wspólnoty Mieszkaniowe do 31 grudnia 2023 r. korzystały z usług firmy zewnętrznej w zakresie bieżących konserwacji części wspólnych, na podstawie odrębnie zawartych umów. W związku z wygaśnięciem 31 grudnia 2023 r. ww. umów spółka A od 1 stycznia 2024 r. zawarła ze Wspólnotami Mieszkaniowymi umowy na świadczenie usług bieżących konserwacji nieruchomości wspólnych, które mają na celu utrzymanie nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym i zapewnienie bezpieczeństwa jej użytkowania dla mieszkańców.

Zakres prac obejmuje m.in.: naprawę samozamykaczy, wymianę wkładek do zamków, sprawdzenie stanu instalacji wewnętrznych w budynkach, uruchamianie sezonu grzewczego, odpowietrzanie instalacji c.o., wymianę żarówek w częściach wspólnych itp.

W myśl art. 14 Ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. (Dz. U. 2021 poz. 1048) na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1)wydatki na remonty i bieżącą konserwację;

2)opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;

3)ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;

4)wydatki na utrzymanie porządku i czystości;

5)wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Zgodnie z ww. przepisami administrująca Wspólnotami Mieszkaniowymi spółka A pobiera wynagrodzenie za usługę administrowania/zarządzania oraz wykonywanie usług bieżących konserwacji nieruchomości wspólnej w budynkach.

Przedmiotowe wynagrodzenia za ww. usługi są ustalane w ten sam sposób na podstawie takich samych współczynników, tj. wg stawki (w złotych) i powierzchni nieruchomości (w m²). Usługi bieżącej konserwacji nieruchomości wspólnej stanowią usługi pomocnicze, które nie są celem same w sobie, lecz przyczyniają się do pełnej realizacji usługi zasadniczej i są z nią ściśle związane.

Wszystkie czynności wymienione w umowach na bieżące usługi konserwacji prowadzą do realizacji celu jakim jest zarządzanie/administrowanie nieruchomością wspólną.

Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 28 lutego 2023 r. o sygnaturze akt (…) spółka A. obciążając Wspólnoty Mieszkaniowe tytułem wynagrodzenia za usługi bieżącej konserwacji nieruchomości wspólnej korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na takich samych zasadach, jak przy świadczeniu głównym.

Uzupełnienie zdarzenia przyszłego

W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu w odpowiedzi na pytania Organu wskazali Państwo:

1)   Czego dotyczą (zakresu jakich czynności) zawarte 1 stycznia 2024 r. ze Wspólnotami nowe umowy? Czy zakres tych umów dotyczy wyłącznie wykonania usług bieżącej konserwacji?

Odpowiedź: Zawarte umowy obowiązujące od 1 stycznia  2024 r. dotyczą świadczenia usług konserwacji nieruchomości wspólnej na rzecz Wspólnot Mieszkaniowych, którymi administruje/zarządza Spółka, zatem świadczenia usług pomocniczych, które nie są celem same w sobie, lecz przyczyniają się do pełnej realizacji usługi zasadniczej (administrowania/zarządzania) i są z nią ściśle związane.

2)   Jakie czynności będą Państwo wykonywali na rzecz Wspólnot Mieszkaniowych w związku z zawarciem nowych umów od 1 stycznia 2024 r.? 

Odpowiedź: Zakres czynności jakie Spółka będzie wykonywać w ramach świadczenia usług konserwacji części wspólnej budynków zawarte zostały w załączniku do zawartych umów i brzmią następująco:

konserwacja, naprawa i wymiana samozamykaczy, konserwacja, naprawa i wymiana zawiasów, zamków, wkładek do zaników, klamek, stopek przy drzwiach oraz we wiatach śmietnikowych, montaż tablic informacyjnych na zewnątrz budynku oraz wewnątrz, sprawdzanie stanu instalacji wodnej, uszczelnianie instalacji wodnej na zaworach, wymiana pojedynczych uszkodzonych zaworów, wymiana uszkodzonych zaworów głównych odcinających na pionach lub poziomach wody w piwnicach, uruchamianie sezonu grzewczego, tj.: nabicie zładu budynku, regulacja przepływu na zaworach podpionowych, ustalenie przepływu zgodnie z zamówioną mocą na liczniku ciepła, odpowietrzanie instalacji c.o. i grzejników, wymiana zaworów termostatycznych, wymiana odpowietrzników na instalacji c.o., wymiana zaworów podpionowych na instalacji c.o., usuwanie przecieków na grzejnikach, ustalenie przepływu zgodnie z zamówioną mocą na liczniku ciepła, zakończenie sezonu grzewczego: odcięcie zładu budynku, przegląd i konserwacja zaworu głównego i zaworów podpionowych, sprawdzanie stanu wyłączników, gniazd wtyczkowych i opraw oświetleniowych, wymiana uszkodzonych kloszy lub ich uzupełnienie, wymiana żarówek oraz halogenów, naprawianie, regulowanie lub wymiana automatów schodowych, uzupełnianie brakujących wyłączników schodowych, wymiana bezpieczników i główek bezpiecznikowych w tablicach na klatkach schodowych, wymiana zabezpieczenia przedlicznikowego typu S-191, B-25,Bl-2, wymiana punktowa oświetlenia klatek schodowych, wymiana, uzupełnianie uszkodzonych i brakujących dekli - pokryw w puszkach, likwidacja nielegalnych podłączeń i prowizorek na instalacji elektrycznej, wymiana przewodów elektrycznych między WLZ a zabezpieczeniem przedlicznikowym (do 5mb), konserwacja małej architektury (tj. ławki, trzepaki, słupki, kosze na śmieci) znajdującej się na terenie Wspólnoty i będącej jej własnością.

3)   Proszę wskazać symbol Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) z 2015 r. dla wykonywanych przez Państwa na rzecz Wspólnot Mieszkaniowych czynności, które będziecie Państwo świadczyć – zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (t. j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1676 ze zm.)?

Odpowiedź: Po zapoznaniu się z wykazem symboli Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) Spółka stwierdza, że dla usług jakie będą świadczone przez firmę na rzecz Wspólnot Mieszkaniowych w zakresie bieżącej konserwacji nie ma ściśle określonych symboli odpowiadających wykonywanym czynnościom.

Najbardziej zbliżone zakresem symbole to:

• 33.12.19 - Usługi naprawy i konserwacji pozostałych maszyn i urządzeń ogólnego przeznaczenia, gdzie indziej niesklasyfikowane;
• 33.19 - Usługi naprawy i konserwacji pozostałego sprzętu i wyposażenia.

4)   Czy otrzymają Państwo od każdej Wspólnoty Mieszkaniowej z tytułu realizacji usług jedno wynagrodzenie, które będzie obejmowało wszystkie czynności, czy też otrzymają Państwo dla każdej wykonywanej czynności odrębne wynagrodzenie?

Odpowiedź: Spółka informuje, że zgodnie z zawartymi umowami od każdej Wspólnoty Mieszkaniowej z tytułu realizacji usług konserwacji bieżących otrzymamy jedno stałe miesięczne wynagrodzenie, które będzie obejmowało wszystkie czynności ujęte w pkt nr 2. Wynagrodzenie to stanowi miesięczny ryczałt obliczony jako iloczyn współczynników, tj. ustalonej stawki (w złotych) i powierzchni nieruchomości (w m²).

W związku z ustalonym wynagrodzeniem jw. obliczanym w sposób analogiczny do usługi zasadniczej Spółka nie otrzyma odrębnego wynagrodzenia za wykonywanie każdej czynności dotyczącej konserwacji części wspólnych budynków.

5)   Jak dokumentują Państwo wykonanie czynności na rzecz Wspólnot, wystawiają Państwo faktury czy też inny dokument, jaki?

Odpowiedź: Za wykonane czynności dla każdej Wspólnoty Mieszkaniowej zostanie co miesiąc wystawiona faktura obejmująca wynagrodzenie ryczałtowe opisane szczegółowo w odpowiedzi na pytanie z pkt nr 4 zgodnie z zapisami zawartych umów. Prowadzony będzie szczegółowy rejestr zgłoszeń lokatorów uwzględniający dzień zgłoszenia, jego treść oraz opis potwierdzający rodzaj usterki i sposób jej usunięcia, jednakże będzie on stanowił formę dokumentacji wewnętrznej nie służącej do rozliczania usługi konserwacji (wynagrodzenie stałe, niezmienne).

6)   Czy na wystawianych dokumentach, na których rozliczają Państwo ze Wspólnotami wykonanie usług w związku z nowymi umowami zawartymi od 1 stycznia 2024 r. widnieje jedna pozycja (jaka?), czy też wyszczególnione są poszczególne świadczenia jakie wykonujecie na rzecz Wspólnot?

Odpowiedź: Faktury wystawiane co miesiąc dla Wspólnot Mieszkaniowych zawierają dwie pozycje:

• wynagrodzenie ryczałtowe z tytułu świadczenia usługi zasadniczej, czyli administrowania/zarządzania nieruchomością wspólną stanowiące iloczyn współczynników, tj. ustalonej stawki (w złotych) i powierzchni nieruchomości (w m²),
• wynagrodzenie ryczałtowe z tytułu świadczenia usługi pomocniczej, czyli usługi bieżących konserwacji części wspólnej stanowiące również iloczyn współczynników, tj. ustalonej stawki (w złotych) i powierzchni nieruchomości (w m²).

W związku z powyższym z tytułu umów zawartych od 1 stycznia 2024 r. na świadczenie usługi bieżących konserwacji na dokumencie widnieje pozycja stanowiąca wynagrodzenie ryczałtowe (nie otrzymujemy odrębnego wynagrodzenia za wykonywanie każdej czynności dotyczącej konserwacji części wspólnych budynków).

7)   Czy czynności wykonywane na rzecz Wspólnot Mieszkaniowych będą świadczone przez Państwa w ramach własnej bazy pracowniczej i sprzętowej, czy też zlecacie ich wykonanie odrębnym podmiotom/odrębnemu podmiotowi?

Odpowiedź: Czynności wykonywane na rzecz Wspólnot Mieszkaniowych będą świadczone przez Spółkę w ramach własnej bazy pracowniczej i sprzętowej.

Pytanie

Czy zasadnym jest korzystanie ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień dla świadczenia usług bieżących konserwacji na rzecz Wspólnot Mieszkaniowych przez wnioskującego?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Spółki usługi bieżącej konserwacji nieruchomości wspólnej stanowią usługi pomocnicze, które nie są celem same w sobie, lecz przyczyniają się do pełnej realizacji usługi zasadniczej i są z nią ściśle związane.

Wszystkie czynności wymienione w umowach na bieżące usługi konserwacji prowadzą do realizacji celu jakim jest zarządzanie/administrowanie nieruchomością wspólną.

Powyższe potwierdza wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 28 lutego 2023 r. o sygnaturze akt I SA/Kr 1272/22, zgodnie z którym spółka A obciążając Wspólnoty Mieszkaniowe tytułem wynagrodzenia za usługi bieżącej konserwacji nieruchomości wspólnej korzystać winna ze zwolnienia od podatku VAT na takich samych zasadach, jak przy świadczeniu głównym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy:

Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Z powołanych przepisów wynika, że przez świadczenie usług należy rozumieć każde zachowanie niebędące dostawą towarów i świadczone na rzecz innego podmiotu. Powołane przepisy wskazują, że pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności bądź sytuacji. Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do „grona” usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w rozumieniu art. 7 ustawy.

Zatem każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi, co do zasady, usługę w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

• w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (wierzyciel/nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
• świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Z kolei zgodnie z art. 5a ustawy:

Towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacji w układzie odpowiadającym Nomenklaturze scalonej (CN) zgodnej z rozporządzeniem Rady (EWG) nr 2658/87 z dnia 23 lipca 1987 r. w sprawie nomenklatury taryfowej i statystycznej oraz w sprawie Wspólnej Taryfy Celnej (Dz. Urz. WE L 256 z 07.09.1987, str. 1, z późn. zm. – Dz. Urz. UE Polskie wydanie specjalne, rozdz. 2, t. 2, str. 382, z późn. zm.) lub w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są klasyfikowane według Nomenklatury scalonej (CN) lub klasyfikacji wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują działy, pozycje, podpozycje lub kody Nomenklatury scalonej (CN) lub symbole klasyfikacji statystycznych.

Dla prawidłowego określenia wysokości stawki podatku od towarów i usług od czynności, których przedmiotem są poszczególne towary i usługi, ustawodawca odsyła częstokroć do klasyfikacji statystycznych wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, powołując w przepisach dotyczących obniżonych stawek podatku, zwolnień od podatku oraz w załącznikach do ustawy symbole PKWiU.

Wskazać należy, że w myśl § 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (t. j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1676 ze zm.):

Wprowadza się do stosowania w statystyce, ewidencji i dokumentacji oraz rachunkowości, a także w urzędowych rejestrach i systemach informacyjnych administracji publicznej Polską Klasyfikację Wyrobów i Usług (PKWiU), zwaną dalej „PKWiU 2015”, stanowiącą załącznik do rozporządzenia.

Jednocześnie zwrócić należy uwagę, że to podatnik jest zobowiązany do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z prawidłowym zdefiniowaniem i zaklasyfikowaniem wykonywanych czynności.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do ustawy, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Stosownie do § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 955 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem:

Zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).

Należy przy tym zaznaczyć, że zgodnie z art. 2 pkt 30 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o ex - rozumie się przez to zakres towarów i usług węższy niż określony odpowiednio w danym dziale, pozycji, podpozycji lub kodzie Nomenklatury scalonej (CN) lub danym grupowaniu klasyfikacji wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej.

Umieszczenie tego dopisku przy konkretnym symbolu statystycznym ma na celu zawężenie stosowania zwolnienia, obniżonej stawki podatku lub wyłączenia tylko do towarów lub usług należących do wymienionego grupowania statystycznego, spełniających określone warunki sprecyzowane przez ustawodawcę w rubryce – nazwa towaru lub usługi. Wynikająca z konkretnego załącznika stawka VAT, zwolnienie, bądź wyłączenie, dotyczy wyłącznie danego towaru lub danej usługi z danego grupowania – konkretnego towaru lub konkretnej usługi wymienionej obok symbolu PKWiU.

Przepis § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, zwalnia od podatku od towarów i usług usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0). Odpowiednia kwalifikacja wykonywanych usług, a tym samym zaklasyfikowanie do odpowiedniego grupowania PKWiU jest podstawą prawidłowego zastosowania ww. zwolnienia.

Należy wskazać, że w dziale 68 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług znajdują się usługi związane z obsługą nieruchomości. Dział ten ma swoje umiejscowienie w sekcji L, która obejmuje:

• kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,
• wynajem i obsługa nieruchomości własnych lub dzierżawionych,
• usługi agencji nieruchomości,
• usługi zarządzania nieruchomościami świadczone na zlecenie (włączając usługi w zakresie wyceny).

Sekcja ta nie obejmuje natomiast m.in.: usług związanych z utrzymaniem porządku w budynkach klienta, włączając sprzątanie wnętrz, konserwacje i drobne naprawy, usuwanie śmieci, usługi ochrony, sklasyfikowanych w 81.10.10.0.

Przepis § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, odwołuje się do grupowania ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0, które to zawiera się w dziale 68, co skutkuje tym, że wyłączenia zawarte w sekcji L dotyczą również tej regulacji.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka cywilna została powołana celem świadczenia usług polegających na zarządzaniu/administrowaniu nieruchomościami wspólnymi na rzecz Wspólnot Mieszkaniowych. Obecnie Spółka zarządza liczbą 100 Wspólnot Mieszkaniowych, z którymi ma zawarte umowy zlecenia na usługę administrowania nieruchomością wspólną. Wspólnoty składają się w przeważającej części z lokali mieszkalnych oraz nielicznych lokali użytkowych. Wszystkie z administrowanych Wspólnot Mieszkaniowych sklasyfikowane są jako nieruchomości mieszkalne, tj. takie, w których powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych wynosi więcej niż 50% powierzchni użytkowej całego budynku.

Zgodnie z zawartymi umowami o administrowanie Spółka jest zobowiązana do:

1) utrzymania nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem i utrzymanie jej w czystości;

2) zapewnienia bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości wspólnej;

3) bieżącego administrowania nieruchomością wspólną; 

4) zapewnienia właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości.

Za świadczone usługi administrowania Spółka otrzymuje miesięczne ryczałtowe wynagrodzenie, do którego nie dolicza podatku VAT traktując wykonywane usługi jako korzystające ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów.

Do 31 grudnia 2023 r. Wspólnoty Mieszkaniowe korzystały z usług firmy zewnętrznej w zakresie bieżących konserwacji części wspólnych, na podstawie odrębnie zawartych umów.

Od 1 stycznia 2024 r. w związku z wygaśnięciem ww. umów, to Spółka zawarła ze Wspólnotami Mieszkaniowymi umowy na świadczenie usług bieżących konserwacji nieruchomości wspólnych.

Zakres czynności jakie Spółka będzie wykonywać w ramach świadczenia usług bieżących konserwacji nieruchomości wspólnych obejmuje: konserwację, naprawę i wymianę samozamykaczy, konserwację, naprawę i wymianę zawiasów, zamków, wkładek do zaników, klamek, stopek przy drzwiach oraz we wiatach śmietnikowych, montaż tablic informacyjnych na zewnątrz budynku oraz wewnątrz, sprawdzanie stanu instalacji wodnej, uszczelnianie instalacji wodnej na zaworach, wymianę pojedynczych uszkodzonych zaworów, wymianę uszkodzonych zaworów głównych odcinających na pionach lub poziomach wody w piwnicach, uruchamianie sezonu grzewczego, tj.: nabicie zładu budynku, regulację przepływu na zaworach podpionowych, ustalenie przepływu zgodnie z zamówioną mocą na liczniku ciepła, odpowietrzanie instalacji c.o. i grzejników, wymianę zaworów termostatycznych, wymianę odpowietrzników na instalacji c.o., wymianę zaworów podpionowych na instalacji c.o., usuwanie przecieków na grzejnikach, ustalenie przepływu zgodnie z zamówioną mocą na liczniku ciepła, zakończenie sezonu grzewczego: odcięcie zładu budynku, przegląd i konserwację zaworu głównego i zaworów podpionowych, sprawdzanie stanu wyłączników, gniazd wtyczkowych i opraw oświetleniowych, wymianę uszkodzonych kloszy lub ich uzupełnienie, wymianę żarówek oraz halogenów, naprawianie, regulowanie lub wymiana automatów schodowych, uzupełnianie brakujących wyłączników schodowych, wymianę bezpieczników i główek bezpiecznikowych w tablicach na klatkach schodowych, wymianę zabezpieczenia przedlicznikowego typu S- 191, B-25,Bl-2, wymianę punktową oświetlenia klatek schodowych, wymianę, uzupełniania uszkodzonych i brakujących dekli - pokryw w puszkach, likwidację nielegalnych podłączeń i prowizorek na instalacji elektrycznej, wymianę przewodów elektrycznych między WLZ a zabezpieczeniem przedlicznikowym (do 5mb), konserwację małej architektury (tj. ławki, trzepaki, słupki, kosze na śmieci) znajdującej się na terenie Wspólnoty i będącej jej własnością.

Wskazaliście Państwo, że dla usług jakie będą świadczone przez Spółkę na rzecz Wspólnot Mieszkaniowych w zakresie bieżącej konserwacji nie ma ściśle określonych symboli odpowiadających wykonywanym czynnościom, jednak najbardziej zbliżone zakresem symbole to: 33.12.19 - Usługi naprawy i konserwacji pozostałych maszyn i urządzeń ogólnego przeznaczenia, gdzie indziej niesklasyfikowane i 33.19 - Usługi naprawy i konserwacji pozostałego sprzętu i wyposażenia.

Zgodnie z zawartymi umowami od każdej Wspólnoty Mieszkaniowej z tytułu realizacji usług bieżących konserwacji nieruchomości wspólnych Spółka będzie otrzymywała jedno stałe miesięczne wynagrodzenie, które będzie obejmowało wszystkie czynności objęte zawartą 1 stycznia 2024 r. z daną Wspólnotą umową. Tak więc Spółka nie otrzyma odrębnego wynagrodzenia za wykonywanie każdej czynności dotyczącej bieżącej konserwacji części wspólnych budynków. Wynagrodzenie to stanowić będzie miesięczny ryczałt obliczony jako iloczyn współczynników, tj. ustalonej stawki (w złotych) i powierzchni nieruchomości (w m²).

Za wykonane czynności dla każdej Wspólnoty Mieszkaniowej Spółka co miesiąc wystawi fakturę obejmującą wynagrodzenie ryczałtowe zgodnie z zapisami zawartych umów. Prowadzony będzie szczegółowy rejestr zgłoszeń lokatorów uwzględniający dzień zgłoszenia, jego treść oraz opis potwierdzający rodzaj usterki i sposób jej usunięcia, jednakże będzie on stanowił formę dokumentacji wewnętrznej nie służącej do rozliczania usługi konserwacji (wynagrodzenie stałe, niezmienne). Wszelkie czynności wykonywane na rzecz Wspólnot Mieszkaniowych w ramach usług bieżącej konserwacji nieruchomości wspólnych będą świadczone przez Spółkę w ramach własnej bazy pracowniczej i sprzętowej.

Faktury wystawiane co miesiąc dla Wspólnot Mieszkaniowych zawierają dwie pozycje: 1. wynagrodzenie ryczałtowe z tytułu świadczenia usługi zasadniczej, czyli administrowania/zarządzania nieruchomością wspólną stanowiące iloczyn współczynników, tj. ustalonej stawki (w złotych) i powierzchni nieruchomości (w m²),

2. wynagrodzenie ryczałtowe z tytułu świadczenia usługi pomocniczej, czyli usługi bieżących konserwacji części wspólnej stanowiące również iloczyn współczynników, tj. ustalonej stawki (w złotych) i powierzchni nieruchomości (w m²).

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy świadczone usługi bieżących konserwacji nieruchomości wspólnych na rzecz Wspólnot Mieszkaniowych podlegają zwolnieniu z VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów. 

Generalnie system podatku od wartości dodanej opiera się na zasadzie, że każde świadczenie jest traktowane odrębnie i niezależnie na potrzeby opodatkowania tym podatkiem.

Ani dyrektywa Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, ze zm.), ani też przepisy krajowe nie zawierają definicji świadczenia złożonego. Brak również szczególnych uregulowań dotyczących przesłanek uznawania danego świadczenia za świadczenie złożone. Ocena, w jakich okolicznościach świadczenia powiązane należy traktować jako świadczenia jednolite, kształtowana jest na bazie orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, które to orzecznictwo zawiera wskazówki dotyczące warunków, jakie muszą być spełnione, żeby uznać określony zespół świadczeń za świadczenie złożone (por. np. wyrok TSUE z 2 grudnia 2010 r. w sprawie C-276/09 Everything Everywhere Ltd, z 27 września 2012 r. w sprawie C-392/11 Field Fisher Waterhouse LLP, z 17 stycznia 2013 r. w sprawie C-224/11 BGŻ Leasing sp. z o.o., z 25 lutego 1999 r. w sprawie C-349/96 Card Protection Plan Ltd, z 27 czerwca 2013 r. w sprawie C-155/12 RR Donnelley Global Tumkey Solutions Poland sp. z o.o.)

Z orzecznictwa tego można wywieść, że dana usługa jest usługą złożoną (kompleksową), powinna składać się ona z różnych świadczeń, których realizacja prowadzi do jednego celu. Na usługę złożoną składa się więc kombinacja różnych czynności, prowadzących do realizacji określonego celu - do wykonania świadczenia głównego, na które składają się różne świadczenia pomocnicze. Natomiast usługę należy uznać za pomocniczą, jeśli nie stanowi ona celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania usługi zasadniczej. Pojedyncza usługa traktowana jest zatem jak element usługi kompleksowej wówczas, gdy cel świadczenia usługi pomocniczej jest zdeterminowany przez usługę główną oraz nie można wykonać lub wykorzystać usługi głównej bez usługi pomocniczej.

Należy mieć zatem na względzie, aby zastosowanie koncepcji świadczenia złożonego nie prowadziło do korzystania z nieuzasadnionych preferencji w zakresie opodatkowania. Jeśli usługi mogą być rozdzielone bez uszczerbku dla każdej z nich, a zatem w sposób naturalnie uzasadniony, wówczas nie można uznać - w szczególności w celu rozszerzenia zwolnienia podatkowego - że stanowią jedno świadczenie kompleksowe, opodatkowane wedle zasad dotyczących świadczenia głównego. Jeżeli więc transakcja składa się z zespołu świadczeń i czynności, należy wziąć pod uwagę wszystkie okoliczności, w jakich dokonywana jest rozpatrywana transakcja.

Z opisu sprawy wynika, że od momentu założenia spółki cywilnej w kwietniu 2023 r. świadczycie Państwo na rzecz Wspólnot Mieszkaniowych usługi w zakresie zarządzania/administrowania nieruchomościami wspólnymi należącymi do Wspólnot Mieszkaniowych obejmujące takie czynności jak: utrzymanie nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem i utrzymanie jej w czystości; zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości wspólnej; bieżące administrowanie nieruchomością wspólną i zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości. Natomiast usługi w zakresie bieżących konserwacji części wspólnych świadczycie Państwo od 1 stycznia 2024 r. na podstawie odrębnych umów zawartych ze Wspólnotami Mieszkaniowymi. Z uwagi na przedstawione informacje, nie można podzielić Państwa poglądu, że usługi bieżących konserwacji części wspólnych stanowią usługi pomocnicze, które nie są celem same w sobie, lecz przyczyniają się do pełnej realizacji usługi zasadniczej, gdyż mamy tu do czynienia z usługami świadczonymi na podstawie odrębnych od siebie umów, za które pobierane jest odrębne, choć wyliczane na podstawie tych samych parametrów, wynagrodzenie ryczałtowe: jedno z tytułu świadczenia usługi administrowania/zarządzania nieruchomością wspólną i drugie z tytułu świadczenia usługi bieżących konserwacji części wspólnej.

Z cytowanego już wyżej § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia wynika, że elementem warunkującym prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dla czynności zarządzania nieruchomościami, jest charakter oraz przeznaczenie nieruchomości, w odniesieniu do której usługa ta jest świadczona.

Wobec tego należy wskazać, że zwolnieniem od podatku od towarów i usług objęte są jedynie te usługi zarządzania nieruchomościami, które mieszczą się w grupowaniach PKWiU wymienionych w przywołanym wyżej przepisie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, a więc dotyczą nieruchomości mieszkalnych i są świadczone na zlecenie, a jednocześnie nie są usługami w zakresie wyceny nieruchomości mieszkalnych.

Przy czym podkreślić jeszcze raz należy, że w dziale 68 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług znajdują się usługi związane z obsługą nieruchomości i dział ten ma swoje umiejscowienie w sekcji L, która nie obejmuje m.in. usług związanych z utrzymaniem porządku w budynkach klienta, włączając konserwacje i drobne naprawy.

W związku z powyższym w Państwa sytuacji należy przyjąć, że usługi w zakresie bieżących konserwacji części wspólnych obejmujące swym zakresem wszystkie wymienione w uzupełnieniu do wniosku czynności nie podlegają, stosownie do zapisów działu 68 PKWiU, zwolnieniu od podatku na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia i należy je opodatkować odrębnie, według zasad właściwych dla danej usługi.

Zatem Państwa stanowisko, zgodnie z którym Spółka obciążając Wspólnoty Mieszkaniowe tytułem wynagrodzenia za usługi bieżącej konserwacji nieruchomości wspólnej korzystać winna ze zwolnienia od podatku VAT na takich samych zasadach, jak przy świadczeniu głównym, uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmieniam, że w niniejszej interpretacji udzielono odpowiedzi w zakresie zadanego pytania i przedstawionego stanowiska. Inne kwestie nieobjęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności ustalenia, czy w rozpatrywanej sprawie świadczone przez Państwa na rzecz 100 Wspólnot Mieszkaniowych usługi administrowania/zarządzania są usługami korzystającymi ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień. Kwestia ta nie była przedmiotem mojej oceny, informacja ta została przyjęta jako element opisu sprawy.

Odnosząc się do powołanego przez Państwa wyroku o sygn. akt I SA/Kr 1272/22 na poparcie własnego stanowiska należy wskazać, że został on potraktowany jako element argumentacji, jednakże jest to rozstrzygnięcie odnoszące się do indywidualnej sprawy i co do zasady wiąże ono strony postępowania w tej konkretnej indywidualnej sprawie, nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne lub zbieżne sprawy. Przy tym, powołany przez Państwa wyrok jest orzeczeniem nieprawomocnym, a zatem rozstrzygnięcie w nim zawarte nie może mieć wpływu na ocenę prawną w Państwa sprawie i nie świadczy o ugruntowanej linii orzeczniczej w podobnych stanach faktycznych.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).