Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wnioskodawca jest uprawniony do rozpoznania podatku naliczonego w momencie przejęcia, nawet gdy opodatkowana sprzedaż tej nieruchomości nastąpi w okresie późniejszym.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 stycznia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 23 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług, w zakresie prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zaistniałego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego

(...) Spółka Akcyjna (dalej: „Bank”, „Wnioskodawca”) jest podmiotem mającym siedzibę w Polsce (jest polskim rezydentem podatkowym), prowadzącym działalność bankową na podstawie ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (tj. Dz. U. z 2023 r., poz. 2488 ze zm.). W ramach swojej działalności Bank oferuje szeroką gamę produktów bankowych, zarówno kredytowych, jak i oszczędnościowych, i inwestycyjnych. Klientem Banku może być zarówno osoba fizyczna, jak i podmiot prowadzący działalność gospodarczą.

Bank jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz. U. z 2023 r., poz. 1570 ze zm., dalej: Ustawa VAT) zarówno na gruncie regulacji krajowych w Polsce, jak również dla celów transakcji wewnątrzwspólnotowych. W związku z faktem, iż przeważająca część usług świadczonych przez Bank to usługi zwolnione z podatku od towarów i usług (dalej: VAT), nabywając towary i usługi od podmiotów trzecich (dalej: Kontrahenci) Wnioskodawca stosuje odliczenie podatku naliczonego od podatku należnego w oparciu o współczynnik struktury sprzedaży.

Jednym z podstawowych produktów oferowanych przez Wnioskodawcę są kredyty zabezpieczone hipoteką na nieruchomości. Ustawodawca zdefiniował pojęcie nieruchomości w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (tj. Dz. U. z 2023 r., poz. 1610 ze zm.; dalej jako KC), wskazując, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 KC). Przepisy prawa podatkowego nie wprowadzają odrębnej definicji nieruchomości, więc należy stosować pojęcia i terminy zaczerpnięte z prawa cywilnego. Pod pojęciem nieruchomości rozumie się grunty (których posiadanie wynika z prawa własności albo prawa użytkowania wieczystego) a także budynki, budowle lub ich części, w tym nieruchomości lokalowe (lokale mieszkalne i użytkowe, które stanowią odrębną własność (często obejmującą również udział w nieruchomości wspólnej) oraz lokale mieszkalne i użytkowe przydzielone jako spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Kredyty mogą zostać udzielone na własne cele mieszkaniowe kredytobiorcy, jak też w związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Część kredytobiorców posiada status czynnych podatników podatku VAT.

W przypadku niewywiązywania się przed kredytobiorcę z obowiązku spłaty zadłużenia może dojść do przejęcia przez Wnioskodawcę nieruchomości będącej zabezpieczeniem zobowiązania. Może to nastąpić w różny sposób:

1)w ramach datio in solutum (art. 453 KC):

Instytucja datio in solutum została określona w art. 453 KC i polega na tym, że dłużnik w celu zwolnienia się z zobowiązania spełnia za zgodą wierzyciela inne świadczenie. Celem datio in solutum jest zatem wygaśnięcie istniejących pomiędzy stronami zobowiązań poprzez spełnienie przez dłużnika świadczenia innego niż określone w treści pierwotnej umowy. Zobowiązanie wówczas wygasa tak, jakby wygasło przez zwykłe wykonanie (np. przez zapłatę uzgodnionej pierwotnie kwoty), przy czym konieczną przesłanką wygaśnięcia zobowiązania - poza umową stron - jest rzeczywiste spełnienie świadczenia przez dłużnika. Uregulowana art. 453 KC instytucja świadczenia w miejsce wypełnienia/wykonania (datio in solutum) stanowi jeden z wyjątków od zasady realnego wykonywania zobowiązań cywilnych, znajdujący podstawę w zasadzie swobody umów. Wskutek zawarcia umowy o świadczenie w miejsce wypełnienia dłużnik uzyskuje upoważnienie przemienne, umożliwiające mu wykonanie zobowiązania przez spełnienie świadczenia innego niż pierwotne. Z chwilą wypełnienia świadczenia zastępczego następuje wykonanie umowy datio in solutum, a zarazem wykonanie istniejącego zobowiązania, co prowadzi do jego wygaśnięcia. Roszczenie wierzyciela, wynikające z umowy zobowiązaniowej zostaje zaspokojone wskutek spełnienia przed dłużnika na jego rzecz świadczenia zastępczego.

2)poprzez zawarcie umowy ugody przez sądem:

Jak wskazuje KC przez ugodę strony czynią sobie wzajemne ustępstwa w zakresie istniejącego między nimi stosunku prawnego w tym celu, aby uchylić niepewność co do roszczeń wynikających z tego stosunku lub zapewnić ich wykonanie albo by uchylić spór istniejący lub mogący powstać (art. 917 KC). W przypadku niewywiązywania się przez dłużnika z obowiązku spłaty zadłużenia Bank może wszcząć postępowanie egzekucyjne wynikiem którego może być także zawarcie umowy ugody przez sądem na podstawie której Bank nabywa nieruchomość. W takim przypadku postępowanie egzekucyjne jest umarzane przez sąd. Zgodnie z art. 777  §1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (tj. Dz. U. z 2023 r., poz. 1550 ze zm.; dalej jako KPC) tytułami egzekucyjnymi są m.in. orzeczenie sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, jak również ugoda zawarta przed sądem.

3)w trybie art. 984 KPC:

W postępowaniu egzekucyjnym po bezskutecznej II licytacji nieruchomości wierzyciel egzekwujący i hipoteczny (w tym przypadku Bank) może złożyć wniosek o przejęcie przez niego na własność nieruchomości stanowiącej własność dłużnika, będącej przedmiotem egzekucji w określonej sprawie egzekucyjnej prowadzonej przez wskazany organ egzekucyjny za cenę odpowiadającą co najmniej 2/3 części sumy oszacowania. Wówczas sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu prawa własności nieruchomości którego skutkiem w myśl art. 999 § 1 KPC jest przeniesienie własności na Bank. Postanowienie sądu jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentów do zbioru dokumentów.

Bank przejmuje nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży. Bank ujmuje je w swojej ewidencji jako aktywa do zbycia. Nie podlegają one amortyzacji. Do momentu sprzedaży Bank ponosi wydatki takie jak opłaty eksploatacyjne, podatek od nieruchomości, koszty utrzymania czy wydatki mające na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży (np. sporządzenie operatu szacunkowego czy świadectwa charakterystyki energetycznej).

Niejednokrotnie przejęcie nieruchomości stanowi transakcję opodatkowaną podatkiem od towarów i usług w rozumieniu Ustawy o VAT, w szczególności w przypadku, gdy przejęcie następuje od podatnika podatku od towarów i usług, bądź gdy udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18 Ustawy o VAT, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a tej Ustawy.

Celem Banku jest sprzedaż nieruchomości przy poniesieniu takich wydatków jakie są konieczne do zawarcia umowy sprzedaży.

Sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę uzależniona jest od wyłonienia chętnego nabywcy, co może nastąpić w ramach procesu przetargowego przeprowadzonego zgodnie z wewnętrznymi przepisami Banku, bądź w ramach wyboru nabywcy z wolnej ręki. Oprócz czynności związanych z wyłonieniem nabywcy, przepisy wewnętrzne Wnioskodawcy wymagają wypełnienia szeregu wymogów formalnych związanych z analizą skutków prawno-materialnych sprzedaży oraz z wyrażeniem zgody na sprzedaż przez odpowiednie organy wewnętrzne. Czynności te powodują, że pomiędzy przejęciem, a sprzedażą nieruchomości upływa określony okres czasu, który może wynieść nawet do kilku lat.

Pytania (w zakresie podatku VAT oznaczone jak we wniosku)

7. Czy w momencie opodatkowanego podatkiem VAT przejęcia nieruchomości, dokonanego w celu jej dalszej odsprzedaży, Bank jest uprawniony do rozpoznania podatku naliczonego w momencie przejęcia, nawet gdy opodatkowana sprzedaż tej nieruchomości nastąpi w okresie późniejszym, niż okres rozliczeniowy, w którym doszło do przejęcia?

8. Czy Wnioskodawca jest uprawniony do rozpoznania jako naliczonego i odliczenia, podatku VAT, wynikającego z faktur dokumentujących nabycie towarów i usług służących do utrzymania nieruchomości w okresie pomiędzy jej przejęciem, a opodatkowaną podatkiem VAT sprzedażą?

Państwa stanowisko w sprawie (w zakresie podatku VAT)

W ocenie Wnioskodawcy, w momencie opodatkowanego podatkiem VAT przejęcia nieruchomości, dokonanego w celu jej dalszej odsprzedaży, Bank jest uprawniony do rozpoznania i odliczenia podatku naliczonego w momencie przejęcia, nawet gdy opodatkowana sprzedaż tej nieruchomości nastąpi w okresie późniejszym, niż okres rozliczeniowy, w którym doszło do przejęcia.

W ocenie Wnioskodawcy jest on uprawniony do rozpoznania jako naliczonego i odliczenia, podatku VAT, wynikającego z faktur dokumentujących nabycie towarów i usług służących do utrzymania nieruchomości w okresie pomiędzy jej przejęciem, a opodatkowaną podatkiem VAT sprzedażą.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie VAT

Zgodnie z art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów, za którą - zgodnie z art. 7 Ustawy o VAT - uważa się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Pod pojęciem towaru ustawodawca w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT wskazał rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W przypadku obrotu nieruchomościami budynki i budowle są rzeczami. W konsekwencji sprzedaż nieruchomości jest w świetle przywołanych przepisów uznawana za odpłatną dostawę towarów.

Zgodnie zatem z ww. przepisami, zarówno grunty, jak i budynki spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Co do zasady podstawowa stawka podatku od towarów i usług wynosi 23% (na mocy art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 i art. 146aa ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT). Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub całkowite zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi VAT przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 Ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług, bądź dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru/usługi.

Z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 Ustawy o VAT oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 10 Ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Stosownie natomiast do art. 86 ust. 10b pkt 1 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

W myśl art. 86 ust. 10c Ustawy o VAT, przepis ust. 10 stosuje się odpowiednio do całości lub części zapłaty uiszczonej przed dokonaniem dostawy lub wykonaniem usługi.

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, o czym stanowi art. 86 ust. 11 Ustawy o VAT.

Z art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT wynika, że w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Art. 88 Ustawy o VAT określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z art. 88 ust. 3a Ustawy o VAT wynika, że faktury nie stanowią podstawy do odliczenia VAT naliczonego w przypadku gdy:

pkt 1: sprzedaż, została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi wystawionymi przez podmiot nieistniejący (pkt 1 lit a),

pkt 2: transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku,

pkt 4: wystawione faktury lub faktury korygujące:

a)stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności,

b)podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,

c)potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego w części dotyczącej tych czynności;

pkt 5: faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego,

pkt 7: wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze – w części dotyczącej tych czynności.

Pkt 3 i 6 w art. 88 ust. 3a Ustawy o VAT zostały uchylone.

Na podstawie przepisu art. 88 ust. 4 Ustawy o VAT:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z treści art. 88 ust. 4 Ustawy o VAT wynika, że aby zrealizować uprawnienie prawa do odliczenia podatku naliczonego z otrzymanej faktury, koniecznym jest posiadanie w momencie realizacji tego prawa statusu czynnego podatnika VAT.

Z analizy powyżej przytoczonych art. 86 i art. 88 Ustawy o VAT wynika, że ustawa nie pozbawia podatnika prawa do dokonania odliczenia podatku VAT od zakupów, o ile występują przesłanki świadczące o tym, że zakupione towary i usługi będą wykorzystywane do bieżącej (lub przyszłej) działalności opodatkowanej. Jednocześnie ustawodawca narzucił podatnikom chcącym dokonać odliczenia podatku VAT od poczynionych nabyć obowiązek rejestracji jako podatnik VAT czynny.

Zatem, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tj:. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych.

Ad.7.

W ocenie Wnioskodawcy, w momencie opodatkowanego podatkiem VAT przejęcia nieruchomości, dokonanego w celu jej dalszej odsprzedaży, Bank jest uprawniony do rozpoznania i odliczenia podatku naliczonego w momencie przejęcia, nawet gdy sprzedaż nastąpi w okresie późniejszym, niż okres rozliczeniowy, w którym doszło do przejęcia.

Przejęcie nieruchomości opodatkowane podatkiem VAT zostanie przeprowadzone w celu dokonania dalszej odsprzedaży, co potwierdza fakt, iż po przejęciu Bank nie ujmuje przejętych nieruchomości w ewidencji środków, lecz klasyfikuje je jako aktywa do zbycia, nie dokonując odpisów amortyzacyjnych.

W analizowanym stanie faktycznym Bank będzie dokonywał dalszej odsprzedaży przejętej nieruchomości w ramach transakcji opodatkowanej podatkiem VAT. Należy zatem stwierdzić, iż w przypadku opodatkowanego podatkiem VAT przejęcia nieruchomości, celem dokonania dalszej jej sprzedaży, opodatkowanej podatkiem VAT, Wnioskodawcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym, w którym doszło do przejęcia nieruchomości, niezależnie od okresu, jaki minie pomiędzy przejęciem, a odsprzedażą.

Jak wskazuje się w orzecznictwie TSUE, m.in. w Postanowieniu TSUE z 13.12.2018 r., C-491/18, Mennica Wrocławska Sp. z o.o. v. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej we Wrocławiu: „System odliczeń ma na celu całkowite uwolnienie przedsiębiorcy od ciężaru VAT należnego lub zapłaconego w ramach całej działalności gospodarczej tego przedsiębiorcy. Wspólny system VAT zapewnia zatem całkowitą neutralność obciążeń podatkowych działalności gospodarczej, bez względu na cel czy rezultaty tej działalności, pod warunkiem, że działalność ta co do zasady sama podlega opodatkowaniu VAT”.

Ponadto jak podkreślił TSUE w wyroku 1.03.2012 r., sygn.: C-280/10 w sprawie Kopalnia Odkrywkowa Polski Trawertyn P. Granatowicz, M. Wąsiewicz spółka jawna v. Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu: „zasada neutralności podatku VAT w odniesieniu do obciążenia podatkowego przedsiębiorstwa wymaga, aby pierwsze wydatki inwestycyjne dokonane na potrzeby i cele przedsiębiorstwa były uznawane za działalność gospodarczą, oraz że z ową zasadą byłoby sprzeczne, gdyby rzeczona działalność rozpoczynała się dopiero w chwili, gdy nieruchomość jest faktycznie wykorzystywana, to znaczy gdy powstaje dochód podlegający opodatkowaniu. Jakakolwiek inna interpretacja prowadziłaby do obciążenia podmiotu gospodarczego podatkiem VAT w ramach jego działalności gospodarczej, nie stwarzając możliwości odliczenia tego podatku, i wprowadzałaby arbitralne rozróżnienie między wydatkami inwestycyjnymi dokonanymi przed faktycznym wykorzystywaniem nieruchomości i w jego trakcie”.

Mając na względzie powyżej przytoczone przepisy, oraz przykłady z orzecznictwa, należy przyjąć, że prawo do rozpoznania i odliczenia podatku naliczonego przysługuje Wnioskodawcy już w momencie przejęcia nieruchomości, która zgodnie z założonym przez Wnioskodawcę celem, będzie przedmiotem dokonywanej przez niego sprzedaży opodatkowanej.

Ad.8.

W ocenie Wnioskodawcy, również podatek VAT wynikający z faktur dokumentujących nabycie towarów i usług służących do utrzymania nieruchomości, w okresie pomiędzy jej opodatkowanym przejęciem, a opodatkowaną sprzedażą może zostać uznany za podatek naliczony. Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z tych faktur za okres, w którym w odniesieniu do nabytych towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Nabycie powyżej opisanych towarów i usług związane jest z przejęciem nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie umów na udzielenie finansowania. Usługi finansowe zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 37-41 Ustawy o VAT podlegają zwolnieniu z podatku VAT, jednak stanowią one odrębną czynność prawną od umowy przenoszącej własność nieruchomości.

Na skutek procesu przejęcia nieruchomości, Bank staje się jej pełnoprawnym właścicielem i może nią rozporządzać jak właściciel, nie będąc w żaden sposób skrępowany stosunkiem wynikającym z umowy kredytu, czy innej umowy związanej z udzieleniem finansowania. W takim wypadku nabycie towarów i usług służących utrzymaniu nieruchomości wiąże się z przysługującym Wnioskodawcy prawem dysponowania nieruchomością jak właściciel i ze zdarzeniem gospodarczym, którego przedmiotem ta nieruchomość będzie.

W przypadku, gdy nieruchomość od momentu przejęcia została przez Bank zaszeregowana jako przedmiot przyszłej sprzedaży opodatkowanej podatkiem VAT, do której dojdzie po wyłonieniu nabywcy i spełnieniu wszelkich wymogów formalnych wynikających z przepisów wewnętrznych i zewnętrznych, należy uznać, że nabycie towarów i usług związanych z jej utrzymaniem w okresie przejściowym będzie związane z czynnością opodatkowaną.

W konsekwencji, na podstawie art. 86 Ustawy o VAT, Bank będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycia towarów i usług służących utrzymani u nieruchomości, za okres, w którym w odniesieniu do tych towarów i usług powstał obowiązek podatkowy. W przypadku tego rodzaju nabyć nie sposób dopatrzeć się wykorzystywania ich do działalność innej, niż ta związana ze sprzedażą nieruchomości, której dotyczą.

W szczególności nie sposób przypisać ich do działalności Banku związanej z udzielaniem kredytów i świadczeniem usług finansowych zwolnionych z podatku VAT. Nie będą one również podlegały klasyfikacji jako nabycia służące działalności mieszanej Banku, tj. zarówno opodatkowanej, jak i nieopodatkowanej, w przypadku których Bank dokonuje odliczenia podatku naliczonego w oparciu o współczynnik struktury sprzedaży.

Mając na względzie powyższe, Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycia na utrzymanie przejętej nieruchomości za okres, w którym w odniesieniu do nabytych towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Państwo przedstawili w zakresie podatku od towarów i usług we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”. W myśl tego przepisu:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy o VAT:

W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT:

W myśl art. 86 ust. 11 ww. ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. W przypadku niewywiązywania się przed kredytobiorcę z obowiązku spłaty zadłużenia może dojść do przejęcia przez Państwa nieruchomości będącej zabezpieczeniem zobowiązania. Może to nastąpić w różny sposób w ramach datio in solutum, poprzez zawarcie umowy ugody przez sądem, w trybie art. 984 KPC. Przejmują Państwo nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży. Do momentu sprzedaży ponoszą Państwo wydatki takie jak opłaty eksploatacyjne, podatek od nieruchomości, koszty utrzymania czy wydatki mające na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży (np. sporządzenie operatu szacunkowego czy świadectwa charakterystyki energetycznej). Niejednokrotnie przejęcie nieruchomości stanowi transakcję opodatkowaną podatkiem od towarów i usług w rozumieniu Ustawy o VAT, w szczególności w przypadku, gdy przejęcie następuje od podatnika podatku od towarów i usług, bądź gdy udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18 Ustawy o VAT, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a tej Ustawy. Państwa celem jest sprzedaż nieruchomości przy poniesieniu takich wydatków jakie są konieczne do zawarcia umowy sprzedaży. Sprzedaż nieruchomości przez Państwa uzależniona jest od wyłonienia chętnego nabywcy, co może nastąpić w ramach procesu przetargowego przeprowadzonego zgodnie z wewnętrznymi przepisami, bądź w ramach wyboru nabywcy z wolnej ręki. Oprócz czynności związanych z wyłonieniem nabywcy, przepisy wewnętrzne Wnioskodawcy wymagają wypełnienia szeregu wymogów formalnych związanych z analizą skutków prawno-materialnych sprzedaży oraz z wyrażeniem zgody na sprzedaż przez odpowiednie organy wewnętrzne. Czynności te powodują, że pomiędzy przejęciem, a sprzedażą nieruchomości upływa określony okres czasu, który może wynieść nawet do kilku lat.

Przy tak przestawionym opisie sprawy Państwa wątpliwości dotyczą kwestii: czy w momencie opodatkowanego podatkiem VAT przejęcia nieruchomości, dokonanego w celu jej dalszej odsprzedaży, są Państwo uprawnieni do rozpoznania podatku naliczonego w momencie przejęcia, nawet gdy opodatkowana sprzedaż tej nieruchomości nastąpi w okresie późniejszym, niż okres rozliczeniowy, w którym doszło do przejęcia oraz kwestii czy są Państwo uprawnieni do rozpoznania jako naliczonego i odliczenia, podatku VAT, wynikającego z faktur dokumentujących nabycie towarów i usług służących do utrzymania nieruchomości w okresie pomiędzy jej przejęciem, a opodatkowaną podatkiem VAT sprzedażą.

Mając na uwadze powołane powyżej regulacje oraz przedstawiony opis sprawy wskazać należy, że prawo podatnika do odliczenia podatku naliczonego przy zakupie towaru wykorzystywanego do wykonywania czynności opodatkowanych (art. 86 ust. 1 ustawy) kształtuje się w danym okresie rozliczeniowym. Zdarzeniem uprawniającym do obniżenia podatku należnego – co wprost wynika z art. 86 ust. 10 ustawy w związku z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy – jest powstanie obowiązku podatkowego w odniesieniu do nabytych towarów i usług oraz otrzymanie faktury, która odzwierciedla prawdziwe zdarzenie gospodarcze, a ewentualne późniejsze rozliczenie podatku jest konsekwencją już nabytego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego. Prawo do obniżenia podatku należnego powstaje u wszystkich podatników, o ile wykażą, że zakupy były związane z czynnościami opodatkowanymi VAT. Tym samym podatnik nabywa prawo do odliczenia podatku naliczonego za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów powstał obowiązek podatkowy i otrzymał faktury dokumentujące zakup. Należy zauważyć, że prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury VAT uzależnione jest nie tylko od spełnienia warunków wynikających z przepisu art. 86 ust. 1 ustawy, ale również od niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis art. 88 ustawy o VAT enumeratywnie określa listę przypadków, w których podatnik został pozbawiony prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że w momencie opodatkowanego podatkiem VAT przejęcia przez Państwa nieruchomości dokonanego w celu dalszej odsprzedaży, będą Państwo uprawnieni do odliczenia podatku naliczonego w momencie przejęcia nieruchomości, nawet gdy sprzedaż nastąpi w okresie późniejszym, niż okres rozliczeniowy, w którym doszło do przejęcia nieruchomości, w sytuacji, gdy w odniesieniu do nabytych przez Państwa nieruchomości powstał obowiązek podatkowy i otrzymali Państwo faktury dokumentujące zakup nieruchomości. Państwo są zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przejęcie nieruchomości  - jak Państwo wskazują jest opodatkowane podatkiem VAT i przeprowadzone w celu dokonania dalszej sprzedaży opodatkowanej. Należy zatem stwierdzić, że w przypadku opodatkowanego podatkiem VAT przejęcia nieruchomości, celem dokonania dalszej jej sprzedaży, opodatkowanej podatkiem VAT, przysługuje Państwu zgodnie z art. 86 ust. 1 w związku z art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 ustawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym, w którym doszło do przejęcia nieruchomości. Na moment odliczenia nie wpłynie  fakt, że sprzedaż przez Państwa nieruchomości nastąpi w okresie późniejszym, niż okres rozliczeniowy, w którym doszło do jej przejęcia.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 7 jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do pytania nr 8, należy mieć na uwadze, że nabycie towarów i usług związanych z utrzymaniem przejętych nieruchomości związane jest z przejęciem nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie umów na udzielenie finansowania. Usługi finansowe, które Państwo wykonują stanowią odrębną czynność prawną od umowy przenoszącej własność nieruchomości. Z okoliczności wynika, że na skutek procesu przejęcia nieruchomości, stają się Państwo jej pełnoprawnym właścicielem i mogą nią rozporządzać jak właściciel. W takim wypadku nabycie towarów i usług służących utrzymaniu nieruchomości wiąże się z przysługującym prawem dysponowania nieruchomością jak właściciel i ze zdarzeniem gospodarczym, którego przedmiotem ta nieruchomość będzie.

Uznają Państwo, że w przypadku, gdy nieruchomość od momentu przejęcia została przez Państwa zaszeregowana jako przedmiot przyszłej sprzedaży opodatkowanej podatkiem VAT, do której dojdzie po wyłonieniu nabywcy i spełnieniu wszelkich wymogów formalnych wynikających z przepisów wewnętrznych i zewnętrznych, nabycie towarów i usług związanych z jej utrzymaniem w okresie przejściowym będzie związane z czynnością opodatkowaną.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy stwierdzić należy, że będą mieli Państwo również prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikający z faktur dokumentujących nabycie towarów i usług służących do utrzymania nieruchomości, w okresie pomiędzy jej opodatkowanym przejęciem, a opodatkowaną sprzedażą. Jak Państwo wskazali do momentu sprzedaży ponoszą Państwo wydatki związane utrzymaniem nieruchomości a celem Państwa jest sprzedaż opodatkowana nieruchomości.

W konsekwencji, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, będą Państwo uprawnieni do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycia towarów i usług służących utrzymaniu nieruchomości za okres, w którym spełnione będą warunki wynikające z art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 ustawy.

W konsekwencji Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 8 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych oraz podatku dochodowego od osób prawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wskazać też należy, że wydana interpretacja rozstrzyga ściśle w zakresie postawionych przez Państwa pytań w zakresie podatku od towarów i usług. Zatem wszystkie inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co  do  zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji