Ustalenie czy sprzedaż działki niezabudowanej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług  w zakresie ustalenia czy sprzedaż działki niezabudowanej nr 8  podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 stycznia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 10 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia czy sprzedaż działek niezabudowanych podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Uzupełnił go Pan pismami z 11 marca 2024 r. (wpływ 11 marca 2024 r.) oraz  z 13 marca 2024. (data wpływu).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie przedstawionego w uzupełnieniu wniosku)

Podatnik jest właścicielem działek o numerach: 1 nabytej 08.10.2015, 2 nabytej 08.10.2015, 3 nabytej 19.05.2011, 4 nabytej 06.09.2014, 5 nabytej 09.12.2014, 6 (pierwotnie 7) nabytej 09.12.2014 nr (...) 8 (pierwotnie 7) nabytej 09.12.2014 położonych we wsi (...) gmina (...), dla których prowadzona jest księga wieczysta nr (...). Wnioskodawca nabycia tego dokonał do majątku osobistego, w związku z zawartą w dniu 15.05.2011 umową ustanowienia rozdzielności majątkowej oraz umową o podział majątku wspólnego Nr Rep. A – (...). Nabyte grunty utworzyły gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym a także wyżej wymienione grunty są gruntami ornymi klasy RIII a, RIII b, RIV a, RIV b, RV. Wyżej wymienione działki nie były w żaden sposób wykorzystywane do wykonywania jakiejkolwiek działalności gospodarczej, nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Wnioskodawca nie podejmował żadnych aktywnych działań polegających na uzbrojeniu terenu w postaci doprowadzenia mediów, ich ogrodzenia. Nie występował o warunki zabudowy. W dniu 2021.12.06 dokonał podziału nieruchomości rolnej oznaczonej nr działki 7 na działkę o nr 6 o powierzchni 0,3681 oraz o nr 8 o powierzchni 0,8717, dla których prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...) z uwagi na zainteresowanie kupnem działki o powierzchni odpowiadającej działce nr 8. Drugim warunkiem Kupującego było wytyczenie i wybudowanie pasa umożliwiającego zjazd z drogi ekspresowej (...), dlatego podatnik rozpoczął jego wytyczenie i budowę. Po wybudowaniu drogi ekspresowej działki te straciły połączenie z drogą publiczną. Ww. działki leżą na terenach dla których gmina nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie są wydane warunki zabudowy. Jeśli dojdzie do sprzedaży ww. działki kupujący przeznaczy ją na działalność usługową, po uzyskaniu wszelkich niezbędnych zezwoleń. W tym celu zostanie udzielone prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz pełnomocnictwa do występowania przed odpowiednimi organami celem uzyskania odpowiednich zezwoleń budowlanych (tj. warunki zabudowy, zapewnienie o możliwości doprowadzenia mediów, pozwolenie na budowę).

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod nazwą (...) o numerach NIP: (...) oraz REGON: (...) w zakresie robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (41.20.Z), prac remontowych, inżynierii i doradztwa technicznego. Usługi w ramach działalności gospodarczej wykonuje na zlecenie innych podmiotów. Jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT od dnia 16 czerwca 1993 r. Wnioskodawca oświadcza, iż nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami.

W odpowiedzi na pytania w wezwaniu o treści:

1)Czy jest Pan rolnikiem ryczałtowym, w rozumieniu art. art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.) o podatku od towarów i usług oraz czy dokonywał Pan sprzedaży ewentualnych produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej prowadzonej na działkach, które planuje Pan sprzedać? Jeśli tak to jakich, kiedy i czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT?

2)Czy jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług w związku z wykonywaniem działalności rolniczej?

3)Do jakich czynności wykorzystywał/wykorzystuje Pan działkę nr 7, tj.: czynności opodatkowanych, zwolnionych czy niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT?

4)W jaki sposób wykorzystywał/wykorzystuje Pan działkę nr 7?

5)W jakim celu nabył Pan wraz z małżonką działkę nr 7?

6)Czy dokonywał Pan już wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeżeli tak to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

a)kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości;

b)w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana;

c)w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży;

d)kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży;

e)ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe);

f)czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzał Pan podatek VAT, składał deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R;

g)na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek?

7)Czy oprócz działki nr 8 będzie Pan sprzedawał inne działki wymienione we wniosku, tj.: 1, 2, 3,4, 5, 6 ?Jeśli tak, prosimy wskazać, które z wymienionych działek będzie Pan sprzedawał i wskazać odrębnie dla każdej działki:

a)W jaki sposób będzie Pan wykorzystywał działkę będącą przedmiotem sprzedaży od dnia jej nabycia?

b)Czy działka będąca przedmiotem sprzedaży, będzie udostępniana innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy? Jeżeli tak, to należy wskazać:

·datę zawarcia umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy;

·na jaki okres była/będzie zawarta umowa;

·kto był/jest stroną umowy;

·czy umowa miała/będzie miała charakter odpłatny, czy nieodpłatny; Jeśli umowa miała/będzie miała charakter odpłatny, to jaka była kwota czynszu z tytułu ww. umowy oraz kto odprowadzał/będzie odprowadzał należne podatki?

c)Czy zawrze Pan umowę przedwstępną lub inny dokument, na podstawie którego zobowiąże się Pan sprzedać działkę? Jeżeli tak, to należy jednoznacznie wskazać:

·Jakie konkretnie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy zawartej z przyszłym nabywcą w zakresie działki ciążyły/ciążą/będą ciążyły na kupującym, a jakie na sprzedającym?

·Czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały/zostaną ustalone konkretne warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży działki? Jeśli tak, to jakie?

d)Czy w związku z planowaną sprzedażą działek, które są przedmiotem złożonego przez Pana wniosku, udzielił/udzieli Pan nabywcy/innemu podmiotowi pełnomocnictw (zgód, upoważnień) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących tych działek? Jeżeli tak to należy podać:

·komu udzielił/udzieli Pan pełnomocnictw (zgód, upoważnień);

·przedmiot oraz zakres ww. pełnomocnictw/zgód;

·jakie konkretnie czynności nabywca/inny podmiot dokonywał/będzie dokonywał w związku z udzielonym pełnomocnictwem (zgodą, upoważnieniem)?

Wskazał Pani, że:

I.

1)Nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym, w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2024 r (t. j. Dz. U z 2023 r. poz. 1570 ze zm.) o podatku od towarów i usług, nie dokonywał Pan sprzedaży produktów rolnych pochodzących z działalności rolniczej na przedmiotowych działkach.

2)Nie jest Pan zarejestrowanym podatnikiem od towarów i usług w związku z działalnością rolniczą.

3)Działka 7 jest wykorzystywana do czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

4)Działka 7 nie jest wykorzystywana w żaden sposób jest elementem majątku osobistego.

5)Działka 7 została nabyta celem powiększenia posiadanego majątku prywatnego, będącego zabezpieczeniem „na starość” i ewentualnym spieniężeniem. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży będą przeznaczone na prywatne potrzeby podatnika

6)

a)

·dnia 01.09.2022 (rep. A nr (...)) został sprzedany lokal mieszkalny w (...) przy ulicy (...) o pow. 63,40 m² wraz garażem nabyty 03.04.2014 (Rep. A nr (...)) do majątku osobistego;

·dnia 29.11.2021 (rep. A nr (...)) został sprzedany grunt rolny niezabudowany położony we wsi (...), gmina (...) o numerze ewidencyjnym 9 o pow. 0,4814 ha nabyty dnia 09.09.2014 (Rep. A nr (...)) do majątku osobistego;

·dnia 11.10.2021 (Rep. A nr (...)) został sprzedany grunt rolny niezabudowany położony we wsi (...), gmina (...) o numerze ewidencyjnym 10 o powierzchni 0,6727 ha nabyty dnia 09.09.20214 (Rep. A nr ) do majątku osobistego (...).

Sprzedane nieruchomości wymienione w punkcie 6a:

b)nabyte zostały do majątku osobistego jako zabezpieczenie „ na starość”;

c)nieruchomości nie były wykorzystywane w żaden sposób od momentu zakupu, stanowiły majątek osobisty, nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej, nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani innej umowy;

d)daty sprzedaży opisane zostały w punkcie 6a, celem sprzedaży ww. nieruchomości było spieniężenie posiadanego majątku;

e)zostały sprzedane dwie działki opisane w punkcie 6a będące użytkami rolnymi niezabudowanymi;

f)z tytułu sprzedaży nieruchomości opisanych w punkcie 6a) nie odprowadzany był podatek VAT, nie składał Pan deklaracji VAT-7 oraz deklaracji VAT-R w związku z ich sprzedażą;

g)środki uzyskane ze sprzedaży zostały przeznaczone na cele wyłącznie prywatne.

7)Działki 1, 2, 3, 4, 5, 6 w chwili obecnej nie są przedmiotem sprzedaży, nie są prowadzone żadne działania w kierunku ich sprzedaży. Ich sprzedaż jest planowana, jednak nie jest Pan wstanie określić dokładnych ram czasowych.

a)Działki 1, 2, 3, 4, 5, 6 nie są wykorzystywane w żaden sposób, stanowią majątek prywatny właściciela.

b)Działki 1, 2, 3, 4, 5, 6 nie są i nie będą udostępniane innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy.

Pytanie

Czy sprzedaż przedmiotowych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż sprzedaż działki 8 a także ewentualna sprzedaż pozostałych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT, gdyż powyższa sprzedaż nie jest wykonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Podatnik zamierza sprzedać część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu odsprzedaży, nie służył prowadzeniu działalności gospodarczej. Przedmiotowe działki zostały nabyte do majątku osobistego i stanowiły gospodarstwo rolne o powierzchni w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym. Wnioskodawca nie nabył jej w celu wprowadzenia do dalszego obrotu. Wnioskodawca nie podejmował żadnych aktywnych działań w stosunku do tej nieruchomości. Nie zostały poczynione żadne działania mające na celu uatrakcyjnienie i podniesienie jej wartości celem przygotowania do sprzedaży, tj. nie doprowadzał mediów, nie wystąpił o warunki zabudowy, nie wystąpił o uzyskania pozwolenia na budowę, nie występował o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, nie podejmował działań marketingowo-reklamowych o charakterze komercyjnym w celu znalezienia kupującego. Kupujący sam zgłosił chęć nabycia określonego areału nieruchomości dlatego Wnioskodawca podzielił pierwotną działkę 7 na działkę o nr 6 o powierzchni 0,3681 oraz o nr 8 o powierzchni 0,8717. W ocenie Wnioskodawcy planowana transakcja nie ma charakteru zarobkowego a ewidentnie jest typowym zarządem majątkiem osobistym. Jak wskazuje się w orzecznictwie (wyrok WSA w Gdańsku z 17 kwietnia 2019 r., sygn. I SA/Gd 170/19) "można mówić o gospodarowaniu osobistym majątkiem, jeżeli zamiarem podatnika jest jedynie spieniężenie części lub całości swojego majątku. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży majątku nie są wówczas reinwestowane, czyli przeznaczane no zakup kolejnych rzeczy tego samego rodzaju i przygotowanie ich do sprzedaży, a następnie sprzedaż, ale są wykorzystywane na inne cele, jak zwłaszcza bieżące potrzeby podatnika. Podkreślić przy tym należy konieczność badania rzeczywistego wykorzystania pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży, a nie jedynie sam zamiar podatnika co do sposobu ich wykorzystania". Z kolei w wyroku WSA w (...) z 18 października 2018 r. (sygn. I SA/Łd 540/18), sąd stwierdził, iż: "samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy - w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi".

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1.odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2.eksport towarów;

3.import towarów na terytorium kraju;

4.wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5.wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez świadczenie usług, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, iż grunty są towarami w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Art. 15 ust. 1 ustawy, stanowi, iż podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza – ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 10 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów (w tym przypadku gruntów) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Skutkiem powyższego status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Jak wynika z orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180 i C-181, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W ocenie wnioskodawcy sprzedaż działki 8 ww. oraz ewentualna sprzedaż kolejnych korzysta z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełnia przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy i nie występuje w roli podatnika podatku od towarów i usług w stosunku do tej czynności.

Zatem sprzedaż przedmiotowych działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Potwierdzeniem stanowiska Wnioskodawcy jest wydana indywidualna interpretacja z dnia 26 maja 2023 r. o numerze KDIP1-1.4012.124.2023.3.IZL, w której czytamy: „ Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności”. Nawet w razie gdy na rzecz Nabywcy zostanie udzielone prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz pełnomocnictwa w zakresie pewnych spraw dotyczących funkcjonowania Nieruchomości to nie będzie mieć to wpływu na uznanie, że transakcja została dokonana w ramach działalności gospodarczej. Takie stanowisko wynika m.in. z interpretacji z 12 maja 2021 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej sygn. 0114-KDIP3-2.4011.79.2021.2.MS stanowiącej, iż: "Natomiast działania, jakie zostały podjęte w związku z Transakcją, tj. udzielenie Spółce szeregu upoważnień i zgód związanych z Transakcją należy postrzegać wyłącznie jako element Transakcji, o nie jako zorganizowana działalność gospodarczą. Warto podkreślić, że takie usystematyzowanie działań związanych z Transakcją odnosi się tylko do Nieruchomości, gdyż jak zostało wskazane powyżej, na chwilę obecną, Wnioskodawca nie planuje podejmować analogicznych działań w stosunku do innych posiadanych przez siebie nieruchomości, co wskazuje na fakt, że sprzedaż nieruchomości jest jedynie zarządem własnym majątkiem prywatnym. Dodatkowo inne kryteria kwalifikacji działalności gospodarczej na gruncie ustawy o PIT, tj.: sposób nabycia Nieruchomości (przez zasiedzenie), okoliczności towarzyszące jego zbyciu (brak profesjonalnych działań mających na celu zbycie Nieruchomości - udzielenie upoważnień i zgód dla Spółki nie stanowią takich działań) oraz sposób użytkowania Nieruchomości (brak osiągania dochodu w związku z Nieruchomością) wskazują na niespełnienie przez działalność Wnioskodawcy cech działalności gospodarczej."

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że stanowisko odnośnie sformułowanego pytania pozostaje bez zmian.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie ustalenia czy sprzedaż działki niezabudowanej nr 8  podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Ponieważ w uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że:

to informuję, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie sprzedaży działki nr 8 i nie dotyczy sprzedaży innych działek.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy o VAT:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży niezabudowanej działki nr 8, podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z treści złożonego wniosku wynika, że jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT i właścicielem działki o numerze 8 (pierwotnie 7), którą nabył Pan 9.12.2014 r.

Działkę nabył Pan do majątku osobistego, w związku z zawartą w dniu 15.05.2011 r. umową ustanowienia rozdzielności majątkowej oraz umową o podział majątku wspólnego.

6.12.2021 r. podzielił Pan działkę 7 na działkę o nr 6 o powierzchni 0,3681 oraz o nr 8 o powierzchni 0,8717. Podziału dokonał Pan, ponieważ kupujący chciał nabyć działkę o powierzchni odpowiadającej działce nr 8. Warunkiem zakupu przez Kupującego było wytyczenie i wybudowanie pasa umożliwiającego zjazd z drogi ekspresowej (...). Rozpoczął Pan wytyczenie i budowę tego pasa. Jeśli dojdzie do sprzedaży ww. działki kupujący przeznaczy ją na działalność usługową, po uzyskaniu wszelkich niezbędnych zezwoleń. W tym celu udzieli Pan kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz pełnomocnictwa do występowania przed odpowiednimi Organami celem uzyskania odpowiednich zezwoleń budowlanych, tj.:

·warunków zabudowy,

·zapewnienia o możliwości doprowadzenia mediów,

·pozwolenia na budowę.

Pana wątpliwości w sprawie dotyczą ustalenia czy sprzedaż działki niezabudowanej nr 8  podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął Pan i zamierza podjąć, w odniesieniu do działki będącej przedmiotem sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, spełnia Pan przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 3 pkt 11 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze. zm.):

Zgodnie z art. 4 Prawa budowlanego:

Natomiast w myśl art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego:

Wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak wskazał Pan we wniosku z 6 grudnia 2021 r.  dokonał Pan podziału nieruchomości rolnej oznaczonej nr działki 7 na działkę o nr 6 oraz o nr 8, z uwagi na zainteresowanie kupnem działki o powierzchni odpowiadającej działce nr 8.  Wskazał Pan, że warunkiem Kupującego było wytyczenie i wybudowanie pasa umożliwiającego zjazd z drogi ekspresowej (...), dlatego rozpoczął Pan jego wytyczenie i budowę. Udzieli Pan Kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz pełnomocnictwa do występowania przed odpowiednimi organami celem uzyskania odpowiednich zezwoleń budowlanych, tj. warunków zabudowy, zapewnienia o możliwości doprowadzenia mediów, pozwolenia na budowę. Kupujący planuje przeznaczyć ww. działkę na działalność usługową, po uzyskaniu wszelkich niezbędnych zezwoleń.

W przedmiotowej sprawie Kupujący określił szereg warunków jakie muszą być spełnione, aby doszło do transakcji sprzedaży opisanej działki. Część działań Pan podejmuje bezpośrednio. Wydzielił Pan działkę o takiej powierzchni, którą jest zainteresowany Kupujący oraz  podjął działania w celu wytyczenia i wybudowania pasa umożliwiającego zjazd z drogi ekspresowej (...).  Udzieli Pan Kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz pełnomocnictwa do występowania przed odpowiednimi organami. Działania te nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez osoby trzecie (Kupującego). Nie oznacza, to jednak, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Kupujący, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość, której  jest Pan właścicielem. Działania te, dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności niezabudowanej działki nr 8  jako towaru i wzrost jej wartości. Ww. działka jest Pana własnością i podlega oraz będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze podatkowoprawnej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego Nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie będzie podlegała działka o zupełnie innym charakterze, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności niezabudowanej działki nr 8.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Pana stosownych pełnomocnictw Kupującemu i prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności, pomimo że będą podejmowane przez Nabywcę, będą jednak podejmowane w Pana imieniu i na Pana korzyść, ponieważ to Pan jako właściciel działki jest stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nią związanych.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż niezabudowanej działki nr 8, której jest Pan właścicielem - zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy - będzie dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności uznać należy, że podejmuje/będzie podejmował Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykazuje Pan aktywność w przedmiocie zbycia niezabudowanej działki nr 8 porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy niezabudowanej działki nr 8, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Wobec powyższego, Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że:

Zatem, jak informowałem na wstępie, niniejsza interpretacja nie rozstrzyga w zakresie ww. działek.

Informuję, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pana prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).