Dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

 – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek wspólny z 18 stycznia 2024 r., o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości, braku zwolnienia z opodatkowania tej dostawy oraz prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji i zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, wpłynął 18 stycznia 2024 r.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania - (...)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania - (...)

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1.Przedmiot składanego wniosku.

(...) (dalej „Nabywca”) zamierza nabyć od spółki (...) (dalej „Zbywca”) (dalej Nabywca i Zbywca łącznie jako „Strony” lub „Wnioskodawcy”) przysługujące Zbywcy:

a)prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w (...) w dzielnicy (...), składającej się z działek ewidencyjnych nr (...) i (...), obręb (...), o powierzchni (...) ha, dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) („Grunt 1”);

b)prawo własności wszystkich budynków posadowionych na Gruncie 1, tj. m.in.: posadowionych na działce ewidencyjnej nr (...) budynków (…) (dalej „Budynki 1”);

c)prawo własności posadowionych na Gruncie 1 budowli i części budowli, w tym w szczególności: (a) posadowionych na działce nr (...): (…), oraz (b) posadowionego na działce nr (...): (…) (dalej „Budowle 1”); (dalej Grunt 1, Budynki 1 oraz Budowle 1 łącznie jako „Nieruchomość 1”);

d)prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w (...) w dzielnicy (...), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) obręb (...), o powierzchni (…) ha, dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) („Grunt 2”);

e)prawo własności wszystkich budynków obejmujących (…) posadowionych na Gruncie 2 (dalej „Budynki 2”);

f)prawo własności posadowionych na Gruncie 2 budowli i części budowli, w tym w szczególności (…) (dalej „Budowle 2”); (dalej Grunt 2, Budynki 2 oraz Budowle 2 łącznie jako „Nieruchomość 2”);

g)prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w (...) w dzielnicy (...), składającej się z działek ewidencyjnych nr (…) i (…), obręb (...), o powierzchni (…) ha, dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) („Grunt 3”);

h)prawo własności posadowionych na Gruncie 3 budowli i części budowli, w tym w szczególności (a): posadowionych na działce nr (…): (…) oraz (b) posadowionych na działce nr (…): (…) (dalej „Budowle 3”); (dalej Grunt 3 oraz Budowle 3 łącznie jako „Nieruchomość 3”);

i)prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w (...) w dzielnicy (...), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…), obręb (...), o powierzchni (…) ha, dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) („Grunt 4”);

j)prawo własności posadowionych na Gruncie 4 budowli lub części budowli, w tym utwardzonej drogi (dalej „Budowle 4”); (dalej Grunt 4 oraz Budowle 4 łącznie jako „Nieruchomość 4”); (dalej Budowle 1, Budowle 2, Budowle 3 oraz Budowle 4 łącznie jako „Budowle”; Budynki 1 oraz Budynki 2 łącznie jako „Budynki”; Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3 oraz Nieruchomość 4 łącznie jako „Nieruchomości”);

k)inne składniki majątkowe wskazane w punkcie 5 opisu zdarzenia przyszłego,

przy czym z uwagi na to, że na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami miastu (…) (dalej „Miasto”) przysługuje prawo pierwokupu Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, Strony zawrą:

(i) warunkową umowę sprzedaży, na podstawie której: (i) Nabywca kupi od Zbywcy, a Zbywca sprzeda Nabywcy, Nieruchomość 3 i Nieruchomość 4 pod warunkiem, że Miasto nie wykona prawa pierwokupu do Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 oraz (ii) Nabywca kupi od Zbywcy, a Zbywca sprzeda Nabywcy, Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 pod warunkiem, że Miasto nie wykona prawa pierwokupu do Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4,

a następnie, gdy Miasto nie wykona powyższego prawa pierwokupu,

(ii) umowę przenoszącą dotyczącą Nieruchomości.

(dalej jako „Transakcja”).

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług (w tym prawa Nabywcy do dokonania odliczenia VAT naliczonego) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) opis Nieruchomości będących przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Zbywcy i Nabywcy, (pkt 4) okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy (pkt 5) szczegółowy zakres planowanej Transakcji, a także (pkt 6) opis działalności, którą Zbywca i Nabywca będą prowadzili po Transakcji.

Strony zamierzają zawrzeć Transakcję do końca (…) r.

2.Opis nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji.

Nieruchomości są własnością miasta.

Prawo użytkowania Nieruchomości (wraz z prawem własności ówczesnej zabudowy w postaci istniejących ówcześnie Budynków i Budowli), co zostało opisane szczegółowo w punkcie poniżej, zostały nabyte przez Zbywcę w latach 2006-2017.

Większość obiektów (Budynków i Budowli) zlokalizowanych obecnie na Nieruchomościach znajdowała się na nich już w momencie nabycia poszczególnych Nieruchomości przez Zbywcę. Zbywca wybudował część obiektów posadowionych na Nieruchomościach (w latach 2007-2019).

Po tej dacie (tj. po 2019 r.) Zbywca wybudował na Nieruchomościach następujące obiekty (Budowle):

-(…) - przyjętą jako środek trwały Zbywcy w (…) r.;

-(…) - przyjętą jako środek trwały Zbywcy w (…) r.;

-(…) - przyjęty jako środek trwały Zbywcy w (…) r.

(dalej jako „Nowe Budowle”).

Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT w związku z wybudowaniem (wytworzeniem) przez Zbywcę poszczególnych Budowli, w tym Nowych Budowli.

Poszczególne elementy składające się na Nieruchomości, tj. prawo użytkowania wieczystego Gruntów, Budynki i Budowle, zostały zakwalifikowane przez Zbywcę jako „środki trwałe”. Ponadto Budynki i Budowle są amortyzowane przez Zbywcę dla celów księgowych oraz dla celów podatkowych, na podstawie stosownych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zbywca dokonywał ulepszeń i modernizacji części Budynków i Budowli (w latach 2007-2023). W przypadku części ulepszanych obiektów, wartość modernizacji przekraczała 30% ich wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przy czym takie istotne ulepszenie dotyczyło następujących Budowli i Budynków:

-(…) na działce (...) i (...) (nr ew. (…)) - modernizacja w grudniu 2015 r.;

-(…) (nr ew. (…)) - modernizacja we wrześniu 2019 r.;

-drogi zlokalizowanej na działce (...) (nr ew. (…)) - modernizacja w styczniu 2021 r.;

-(…) (...) (nr ew. (…)) - modernizacja w sierpniu 2022 r. (dalej „Kotłownia”);

-parkingu samochodowego przy biurowcu zlokalizowanego na działce (...) (nr ew. (…)) - modernizacja w październiku 2022 r (dalej „Parking”);

-(…) na działce (...) (nr ew. (…)) - modernizacja w październiku 2022 r. (dalej „Wiata”)

(dalej Parking, Wiata i Kotłownia łącznie jako „Zmodernizowane Obiekty”).

Pozostałe Budynki i Budowle albo nie były w ogóle przedmiotem ulepszeń (modernizacji), albo wartość ich ulepszeń nie przekraczała ww. limitu wynoszącego 30% wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Brak przekroczenia limitu wynoszącego 30% wartości początkowej dotyczy także kolejnych ulepszeń Zmodernizowanych Obiektów po wskazanych powyżej datach. Ponadto do momentu zawarcia planowanej Transakcji (sprzedaży Nieruchomości), Zbywca nie zamierza przeprowadzać żadnych istotnych prac modernizacyjnych ani dokonywać ulepszeń w zbywanych obiektach (Budynkach i Budowlach), których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej któregokolwiek z tych obiektów.

Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT w związku z wszelkimi modernizacjami i ulepszeniami poszczególnych Budynków i Budowli dokonywanymi przez Zbywcę, a także w związku z zakupem przez Zbywcę towarów i usług związanych z bieżącym utrzymaniem i funkcjonowaniem Budynków i Budowli.

Po nabyciu poszczególnych Nieruchomości (w tym również po modernizacjach części posadowionych na nich Budynków i Budowli), zlokalizowane na Nieruchomościach Budynki oraz Budowle były wykorzystywane w działalności gospodarczej Zbywcy, jako środki trwałe - głównie dla celów realizowanej przez Zbywcę własnej działalności produkcyjno-handlowej oraz na potrzeby administracyjno-biurowe Zbywcy.

Część z Nieruchomości jest obecnie przedmiotem najmu - na podstawie następujących umów najmu zawartych z:

(i) (...) - na podstawie umowy najmu z dnia (…) r. obowiązującej od dnia (…) r., która dotyczy powierzchni (…) m² w trzech Budynkach zlokalizowanych na Nieruchomości 1 i 2, tj. (a) hali/wiaty o powierzchni (…) m² znajdującej się w budynku nr (…), (b) części hali o powierzchni (…) m² znajdującej się w budynku nr (…) oraz (c) części hali o powierzchni (…) m² znajdującej się w budynku nr (…);

(ii) (…) - na podstawie umowy najmu z dnia (…) r. obowiązującej od dnia (…) r. (na czas nieoznaczony), która dotyczy części powierzchni (tj. (…) m²) w Budynku numer 1 (Budynek (…)) zlokalizowanym na Nieruchomości 1;

(iii) (…) prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą (…) - na podstawie umowy najmu z dnia (…) r. zawartej na czas nieoznaczony, która dotyczy powierzchni ok. (…) m² na działce nr (…) (tj. części Nieruchomości 3).

Na moment złożenia Wniosku nie jest finalnie ustalone przez Wnioskodawców, czy: (a) powyższe umowy najmu zostaną rozwiązane przez Zbywcę przed Transakcją, (b) powyższe umowy najmu nie zostaną rozwiązane i wynikające z nich prawa i obowiązki przejdą z mocy prawa na Nabywcę lub (c) powyższe umowy najmu zostaną rozwiązane na dzień Transakcji i następnie Nabywca zawrze nowe umowy najmu z tymi samymi najemcami.

Do momentu zawarcia planowanej Transakcji, bieżące funkcjonowanie Nieruchomości Zbywca zapewnia m.in. przy wykorzystaniu własnych zasobów kadrowych (w tym pracowników) oraz zewnętrznych dostawców usług. W szczególności, Zbywca jest stroną m.in. następujących umów w tym zakresie:

(a)umów na dostawę usług do Nieruchomości - np. umowy na odbiór i zagospodarowanie odpadów, umowy o świadczenie prac konserwacyjnych, umowy o świadczenie usług pielęgnacji roślinności, ochrony i sprzątania, umowy na przeglądy budowlane obiektów, umowę na serwis separatorów itd.;

(b)umów na dostawę mediów do Nieruchomości (m.in. energia elektryczna, woda, gaz, odprowadzenie ścieków i wód, usługi telekomunikacyjne).

Dodatkowo należy zaznaczyć, że na Gruntach są zlokalizowane instalacje (np. przyłącza lub sieci) lub elementy instalacji będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Do tego rodzaju obiektów należą zlokalizowane na Gruntach fragmenty sieci przesyłowych (w szczególności energetycznej i gazowej). Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny („Kodeks cywilny”) wyżej wymienione instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Obszar Nieruchomości nie jest objęty obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej „MPZP”).

W odniesieniu do obszaru Nieruchomości, uchwałą nr (…) Rady Miasta z dnia (…) r., zmienioną uchwałą nr (…) Rady Miasta z dnia (…) r., przystąpiono do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla rejonu ulic (…) i (…) - część I. Procedura w sprawie uchwalenia planu miejscowego zatrzymała się w fazie uzgodnień.

3.Zarys działalności Nabywcy i Zbywcy.

Nabywca jest spółką należącą do międzynarodowej grupy kapitałowej (...). Głównym przedmiotem działalności Nabywcy jest działalność deweloperska w obszarze mieszkaniowym.

Nabywca jest spółką prowadzącą działalność gospodarczą, która z uwagi na jej przedmiot (tj. budowa i sprzedaż nieruchomości mieszkaniowych), podlega opodatkowaniu VAT.

Nabywca planuje zrealizowanie na nabytych Nieruchomościach nowej inwestycji deweloperskiej zakładającej rozbiórkę obecnie istniejącej zabudowy (z ewentualnym pozostawieniem części zabudowy i jej adaptacją dla potrzeb nowej inwestycji) znajdującej się na Nieruchomościach oraz budowę nowych budynków mieszkalnych z ewentualnym udziałem usług towarzyszących wraz z infrastrukturą techniczną i parkingiem podziemnym, a następnie komercjalizację ww. projektu - poprzez sprzedaż lokali i miejsc postojowych w nowo wybudowanych obiektach.

Nabywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).

Zbywca jest spółką należąca do międzynarodowej Grupy (…). Zbywca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie produkcji „(…)”. Zbywca produkuje i dostarcza kompletną gamę produktów z (…). Zbywca zatrudnia około (…) osób w (…) zakładach produkcyjnych.

Zbywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).

Zbywca wykorzystuje zbywane Nieruchomości do celów prowadzonej działalności operacyjnej (przy czym na moment składania Wniosku na Nieruchomościach nie jest już realizowana działalność produkcyjna) podlegającej opodatkowaniu VAT, w tym częściowo także na cele wynajmu. Jednocześnie Wnioskodawca pragnie zaznaczyć, że od marca (…) r. jedynie część Nieruchomości jest faktycznie wykorzystywana przez Zbywcę w ramach prowadzonej działalności.

Dodatkowo należy wskazać, że:

(a)Nieruchomości nie są formalnie wyodrębnione w strukturze organizacyjnej Zbywcy jako dział, wydział czy też oddział;

(b)Zbywca nie prowadził ani nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani nie sporządzał dla nich odrębnego bilansu;

(c)Zbywca zatrudnia pracowników, a czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane częściowo na bazie własnych zasobów kadrowych, a częściowo na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami;

(d)Nieruchomości stanowią jedno z istotnych aktywów Zbywcy, natomiast Zbywca jest również w posiadaniu innych aktywów, w tym innych nieruchomości.

Strony planowanej Transakcji (Wnioskodawcy) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy stronami Transakcji (Wnioskodawcami) nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

4.Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz ich wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy.

Miasto nabyło prawo własności Nieruchomości z mocy prawa, z dniem (…) r., na podstawie art. 5 ustawy z dnia 10 maja 1990 r. Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych, co zostało potwierdzone decyzją komunalizacyjną (tj. decyzją nr (…) z dnia (…) r. wydaną przez Wojewodę (…) stwierdzającą nabycie przez Miasto z mocy prawa z dniem (…) r. własności (…) w (...) przy ul. (…), zmienioną następnie decyzją nr (…) z dnia (…) r. wydaną przez Wojewodę (…) zmieniającą decyzję komunalizacyjną w trybie art. 155 Kodeksu Postępowania Administracyjnego.

Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2:

Zbywca nabył Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 na skutek połączenia spółek w trybie art. 492 § 1 ust. 1 Kodeksu Spółek Handlowych, w ramach którego na Zbywcę został przeniesiony cały majątek (…) (dalej „(...)”). Powyższe połączenie nastąpiło w dniu (…) r. (data wpisu połączenia do rejestru spółki przejmującej, tj. Zbywcy).

(...) nabył Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 od Miasta działającego jako dysponent prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 oraz prawa własności posadowionych na nich budynków i urządzeń na podstawie umowy z dnia (…) r. (Rep. A nr (…)) (Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 stanowiły wówczas część większej działki nr (…)).

Miasto stało się dysponentem prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 oraz prawa własności posadowionych na nich budynków i urządzeń na skutek likwidacji (…) (dalej „(...)”) dokonanej w trybie art. 37 w zw. z art. 45 ustawy z dnia 13 lipca 1990 r. o prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych.

Z kolei (...) nabył prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 z mocy prawa, z dniem (…) r., na podstawie art. 2 w zw. z art. 2a ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, co zostało potwierdzone decyzją nr (…) z dnia (…) r. wydaną przez Zarząd Miasta.

Nieruchomość 3:

Zbywca nabył Nieruchomość 3 od spółki (…) na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) r. (Rep. A nr (…)).

(…) nabył Nieruchomość 3 od (…) na podstawie umowy przeniesienia użytkowania wieczystego, umowy sprzedaży oraz oświadczenia o ustanowieniu służebności gruntowej z dnia (…) r. (Rep. A nr (…)).

(…) nabył Nieruchomość 3 od Miasta działającego jako dysponent prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 3 oraz prawa własności posadowionych na niej budynków i urządzeń (na podstawie umowy o przeniesienie prawa użytkowania wieczystego i własności budynków z dnia (…) r. (Rep. A nr (…)), zmienionej następnie sprostowaniem do powyższej umowy z dnia (…) r. (Rep. A nr (…)) oraz z dnia (…) r. (Rep. A nr (…)).

Miasto stało się dysponentem prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 3 oraz prawa własności posadowionych na niej budynków i urządzeń na skutek likwidacji (...) dokonanej w trybie art. 37 w zw. z art. 45 ustawy z dnia 13 lipca 1990 r. o prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych.

(...) nabył prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 3 z mocy prawa, z dniem (…) r., na podstawie art. 2 w zw. z art. 2a ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, co zostało potwierdzone decyzją nr (…) z dnia (…) r. wydaną przez Zarząd Miasta.

Nieruchomość 4:

Zbywca nabył Nieruchomość 4 na skutek połączenia spółek w trybie art. 492 § 1 ust. 1 Kodeksu Spółek Handlowych, w ramach którego na Zbywcę został przeniesiony cały majątek (...). Powyższe połączenie nastąpiło w dniu (…) r. (data wpisu połączenia do rejestru spółki przejmującej, tj. Zbywcy).

(...) nabył Nieruchomość 4 od (…) w (...) (dalej „(...)”) na podstawie warunkowej umowy sprzedaży z dnia (…) r. (Rep. A nr (…)) oraz umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego z dnia (…) r. (Rep. A nr (…)).

(...) nabył prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 4 z mocy prawa, z dniem (…) r., na podstawie art. 2 ustawy z dnia 24 kwietnia 1997 r. o zmianie ustawy o jednostkach badawczo - rozwojowych, co zostało potwierdzone decyzją nr (…) z dnia (…) r. wydaną przez Zarząd Miasta. Nieruchomość 4 stanowiła wówczas część większej działki nr (…).

5.Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji.

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

1)Nieruchomości (tj. prawo użytkowania wieczystego Gruntów oraz prawo własności Budynków i Budowli) - opisane szczegółowo w punkcie 1 powyżej;

2)znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna, techniczna i rachunkowa

Wnioskodawcy wskazują, że na moment złożenia Wniosku intencją Wnioskodawców jest rozwiązanie zawartych przez Zbywcę dotychczasowych umów o dostawę mediów i umów serwisowych dotyczących Nieruchomości oraz zawarcie przez Nabywcę odpowiednich nowych umów (z tymi samymi lub innymi dostawcami). Jednocześnie Wnioskodawcy nie wykluczają jednak, że prawa i obowiązki wynikające ze wszystkich lub niektórych umów na dostawę mediów oraz umów serwisowych dotyczących Nieruchomości zostaną przeniesione na Nabywcę w ramach Transakcji lub w związku z Transakcją.

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury faktycznej lub prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

1.zasadniczo prawa własności ruchomości Zbywcy związanych z Budynkami (stanowiących ich wyposażenie);

2.innych nieruchomości i aktywów rzeczowych Zbywcy;

3.praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania działalności Zbywcy (w szczególności z umów pożyczek i kredytów bankowych) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

4.dokumentacji prawnej i księgowej innej – co do zasady - niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy;

5.praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;

6.praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

7.praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

8.środków pieniężnych Zbywcy;

9.praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Nieruchomością (z uwagi na brak takiej umowy po stronie Zbywcy który obecnie samodzielnie zarządza Nieruchomością).

Na moment złożenia Wniosku nie jest finalnie ustalone przez Wnioskodawców, czy: (a) umowy najmu zawarte w odniesieniu do Nieruchomości zostaną rozwiązane przez Zbywcę przed Transakcją, (b) umowy najmu zawarte w odniesieniu do Nieruchomości nie zostaną rozwiązane i wynikające z nich prawa i obowiązki przejdą z mocy prawa na Nabywcę lub (c) umowy najmu zawarte w odniesieniu do Nieruchomości zostaną rozwiązane na dzień Transakcji i następnie Nabywca zawrze nowe umowy najmu z tymi samymi najemcami.

Tym samym, należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy. W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z kredytów bankowych i pożyczek służących finansowaniu działalności Zbywcy.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:

- Miejsce Nieruchomości w strukturze działalności Zbywcy: Nieruchomości stanowią istotne, ale nie jedyne, wysokocenne aktywa trwałe Zbywcy; są one zasadniczo wykorzystywane w bieżącej działalności gospodarczej Zbywcy (z wyłączeniem produkcji);

- Umowa o zarządzanie Nieruchomością: Obecnie Zbywca nie posiada żadnej umowy o zarządzenie Nieruchomością (zarządzenie jest realizowane w oparciu o własne zasoby kadrowe Zbywcy);

- Korzystanie przez Nabywcę z umów zawartych przez Zbywcę: Jak wskazano powyżej, intencją Wnioskodawców jest rozwiązanie zawartych przez Zbywcę dotychczasowych umów o dostawę mediów i umów serwisowych dotyczących Nieruchomości oraz zawarcie przez Nabywcę odpowiednich nowych umów w tym zakresie. Strony nie wykluczają jednak możliwości kontynuowania (wstąpienia przez Nabywcę) w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z wszystkich lub części umów o dostawę mediów i umów serwisowych dotyczących Nieruchomości – przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Wnioskodawcami;

- Brak przejścia zakładu pracy: Transakcja nie będzie skutkować przeniesieniem poszczególnych pracowników Zbywcy na Nabywcę, ani przejściem „zakładu pracy” Zbywcy na Nabywcę w rozumieniu art. 23¹ kodeksu pracy.

Na dzień Transakcji Wnioskodawcy będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni. Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Zbywcę (jeśli zasadność i prawidłowość takiego działania zostanie potwierdzona w interpretacji wydanej na podstawie niniejszego Wniosku).

Końcowo, Strony wskazują, że dążą do opodatkowania Transakcji podatkiem VAT. W związku z tym, w takim zakresie w jakim: (a) Transakcja podlegałaby ewentualnie fakultatywnemu zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, oraz (b) Strony będą spełniać wymogi formalne do rezygnacji z analizowanego zwolnienia z VAT - Strony złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT w formie i terminie przewidzianymi w tym przepisie.

6.Opis działalności Nabywcy i Zbywcy po Transakcji.

Jak wskazano powyżej podstawową intencją biznesową dla Nabywcy w kontekście planowanej Transakcji jest pozyskanie gruntów inwestycyjnych i przeprowadzenie na nabytych Nieruchomościach planowanej nowej inwestycji deweloperskiej. To z kolei wiąże się m.in. z zaniechaniem dotychczasowej działalności Zbywcy związanej z Nieruchomościami oraz koniecznością częściowego wyburzenia i/lub istotnej modernizacji obecnej zabudowy zlokalizowanej na Nieruchomościach. Nabywca prowadzący działalność deweloperską nie będzie zatem kontynuował działalności gospodarczej Zbywcy na nabywanych Nieruchomościach.

Natomiast na obecnym etapie Strony nie wykluczają możliwości, że w okresie przejściowym (tj. do czasu realizacji inwestycji Nabywcy na Nieruchomościach), Nabywca będzie kontynuował częściowo działalność gospodarczą Zbywcy w zakresie dotychczasowych umów najmu (wszystkich lub części). Ponadto, w opisanym powyżej przejściowym okresie już po sprzedaży, Nabywca może czasowo udostępnić Zbywcy możliwość korzystania z części Nieruchomości, np. na podstawie stosownej odrębnej umowy Nabywcy ze Zbywcą (np. umowy dzierżawy lub najmu lub innej tego rodzaju umowy).

Mając na uwadze, że:

1)w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością (z uwagi na brak takiej umowy po stronie Zbywcy);

2)w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy;

3)Zbywca zatrudnia pracowników, ale w ramach Transakcji nie dojdzie do transferu żadnych pracowników Zbywcy na Nabywcę;

- w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca – w oparciu o własne zasoby (pracowników Nabywcy) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi – zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomościami, (2) świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości w okresie „przejściowym” (przejęcia Nieruchomości od Zbywcy) i rozpoczęcia właściwego projektu deweloperskiego (nowej inwestycji) Nabywcy na nabytych Nieruchomościach.

Po realizacji Transakcji (tj. po zbyciu Nieruchomości na rzecz Nabywcy), Zbywca będzie kontynuował swoją dotychczasową działalność gospodarczą w oparciu o inne aktywa i środki pozyskane ze sprzedaży Nieruchomości od Nabywcy.

Ponadto, jak wskazano powyżej, już po zawarciu Transakcji Zbywca może jeszcze czasowo korzystać z części Nieruchomości na potrzeby swojej działalności, np. na podstawie stosownej odrębnej umowy Nabywcy ze Zbywcą (np. umowy dzierżawy lub najmu lub innej tego rodzaju umowy).

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1.Czy planowana Transakcja stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych (zasadniczo dostawę Nieruchomości), a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu regulacji VAT i w konsekwencji Transakcja ta będzie podlegać przepisom Ustawy o VAT?

2.Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT?

3.Czy po dokonaniu planowanej Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Nabywcę do celów działalności opodatkowanej VAT, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT)?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

I.Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 Ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, sprzedaż nieruchomości komercyjnych, a taki charakter mają Nieruchomości, stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania VAT. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r.  „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT – przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część – ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT (Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych – tak np. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09)).

II.Brak możliwości uznania przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa

Wnioskodawcy pragną wskazać, że zgodnie z Objaśnieniami „przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

i.zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

ii.faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji”.

Minister Finansów podkreśla w Objaśnieniach, że w przypadku dostawy nieruchomości „uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

i.przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze)  umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

ii.nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji”.

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:

i.angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

ii.podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zdaniem Ministra Finansów: „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

i.prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

ii.umowy o zarządzanie nieruchomością;

iii.umowy zarządzania aktywami;

iv.należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. (…)

Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.

W świetle powyższych Objaśnień, należy przypomnieć istotne, wskazane przez Wnioskodawców elementy Transakcji. I tak, przedmiotem Transakcji będą składające się na Nieruchomości: prawo użytkowania wieczystego Gruntów, Budynki i Budowle oraz niektóre prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomościami.

Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą objęte: (a) żadne umowy związane z finasowaniem działalności Zbywcy dotyczącej Nieruchomości (przy czym Zbywca nie jest stroną takich umów) (b) umowa o zarządzenie nieruchomością (Zbywca nie jest stroną takiej umowy), (c) umowy zarządzania aktywami (przy czym należy wskazać, że Zbywca nie jest obecnie stroną tego typu umowy), czy też (d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonymi Nieruchomościami.

W konsekwencji, Wnioskodawcy pragną wskazać, że spośród elementów, których przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez zbywcę, przedmiot Transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych”, czyli same Nieruchomości. Przedmiotem Transakcji nie będzie natomiast objęty żaden z czterech dodatkowych kluczowych elementów wskazanych przez Ministra Finansów, co zdaniem Wnioskodawców jednoznacznie wskazuje na to, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Nabywcę działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie umów z dostawcami mediów i dotyczących bieżącej obsługi Nieruchomości (w zakresie w jakim zostaną rozwiązane przez Zbywcę), ubezpieczenia, umów o zarządzanie nieruchomością, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Nabywca nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej w oparciu o Nieruchomości. Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie ma obecnie w przedsiębiorstwie Zbywcy zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Nabywcy w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej w sposób samoistny.

W kontekście oceny ew. możliwości wyłączenia przedmiotu analizowanej Transakcji z zakresu VAT na podstawie art. 6 Ustawy o VAT, jeszcze większe znaczenie ma kwestia kryterium kontynuowania działalności prowadzonej przed transakcją przez zbywcę.

W celu wyjaśnienia zagadnienia „kontynuowania działalności prowadzonej przed transakcją przez zbywcę”, Objaśnienia zawierają kilka przykładów ilustrujących jak należy to kryterium analizować. Jeden z przykładów przedstawionych w Objaśnieniach (Przykład 4) wskazuje, na sytuację, w której nabywca nie zamierza kontynuować działalności zbywcy w oparciu o nabytą nieruchomość komercyjną lecz planuje usunąć dotychczasową zabudowę i zastąpić ją nową zabudową, zgodną z potrzebami działalności nabywcy: „Przykład 4. Zbywca jest właścicielem pawilonu z lokalami usługowymi, a po jego nabyciu nabywca wyburzy pawilon i wybuduje hale magazynową dla potrzeb prowadzonej działalności hurtowej sprzedaży środków spożywczych. Możliwe jest utrzymywanie przez pewien czas umów najmu, które przechodzą na nabywcę z mocy prawa. Przed zawarciem transakcji nabywca wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie hali magazynowej”. W tym zakresie autorzy Objaśnień wskazują, że „Transakcja nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP. Nabywca nie nabył nieruchomości z zamiarem ich wykorzystania do komercyjnego najmu. Na moment transakcji zachowanie nabywcy potwierdzało zamiar zmiany dotychczasowego sposobu wykorzystania nieruchomości, tj. wystąpił o wydanie decyzji stanowiącej element procesu budowy hali magazynowej”.

W sytuacji gdzie Zbywca Nieruchomości prowadzi na niej działalność zgodną z profilem biznesowym Zbywcy (z wyłączeniem produkcji), a Nabywca, prowadzący głównie działalność deweloperską, planuje usunięcie dotychczasowej zabudowy i realizację na nabytej Nieruchomości nowej mieszkaniowej inwestycji deweloperskiej (w celu jej komercjalizacji w formie sprzedaży) - w ocenie Wnioskodawców Nabywca jednoznacznie nie ma zamiaru kontynuowania działalności Zbywcy (przedmioty działalności Zbywcy i Nabywcy i plany biznesowe względem Nieruchomości są różne). Tym samym, w efekcie brak jest możliwości stwierdzenia, że w toku rozważanej Transakcji dojdzie do zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP Zbywcy.

Warto wskazać, że powyższej kwalifikacji dotyczącej braku kontynuacji działalności zbywcy przez nabywcę względem nabywanej nieruchomości komercyjnej nie stoi na przeszkodzie również ew. przejściowe (tymczasowe) realizowanie na zakupionej nieruchomości działalności zbieżnej z działalnością zbywcy (np. w formie kontynuacji wynajmu części Nieruchomości). W Objaśnieniach czytamy bowiem w tym zakresie m.in. że: „Podkreślić należy, że kontynuowanie wynajmu nieruchomości komercyjnej przez jakiś okres po zawarciu transakcji nie stanowi samoistnej okoliczności potwierdzającej zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę, jeżeli z obiektywnych okoliczności wynika, że jego zamiarem – na moment zawarcia transakcji - było wykorzystanie nieruchomości dla własnych celów gospodarczych niepolegających na wynajmie nieruchomości komercyjnych”.

Zdaniem Wnioskodawców, mając na względzie podejście zastosowane przez Ministra Finansów w przywołanym fragmencie Objaśnień (w tym w przytoczonym przykładzie) może być zatem również zastosowane do zdarzenia przyszłego analizowanego w niniejszym wniosku - tj. do ewentualnego przejściowego kontynuowania już po Transakcji umów najmu Zbywcy (lub części z tych umów) przez Nabywcę, czy też czasowego udostępniania części Nieruchomości Zbywcy przez Nabywcę po ich sprzedaży na rzecz Nabywcy.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej jego części przede wszystkim ze względu na brak kontynuowania działalności Zbywcy przez Nabywcę. Nabywca bowiem w oparciu o nabyte składniki majątku (Nieruchomości) będzie prowadził odmienną rodzajowo działalność aniżeli Zbywca.

III.Konkluzja

Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Wnioskodawców przedmiot Transakcji nie będzie stanowić „przedsiębiorstwa” ani „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

W konsekwencji, zbycie Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy nastąpi w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, zgodnie z art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, tj. w ramach odpłatnej dostawy towarów.

2.Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

Dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę prawa użytkowania wieczystego do zabudowanych Gruntów, wraz z posadowionymi na nich Budynkami oraz Budowlami.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zasada ta dotyczy również dostawy prawa użytkowania wieczystego zabudowanych gruntów. Z powyższego przepisu wynika, że w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na nieruchomości w postaci budynków oraz budowli i ich części.

Zgodnie z ogólną zasadą, sprzedaż nieruchomości zabudowanych dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części, potencjalnie może mieć jednak zastosowanie jedno ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a Ustawy o VAT.

W kontekście powyższego, Wnioskodawcy chcieliby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji, w ich ocenie nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomości nie były i do dnia Transakcji nie będą wykorzystywane przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, wszystkie Grunty (w tym każda z poszczególnych działek ewidencyjnych wchodzących w ich skład) są zabudowane Budynkami lub Budowlami. Tym samym, dostawa prawa użytkowania wieczystego Gruntów wchodzących w skład Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT i będzie „dzieliła” sposób opodatkowania VAT właściwy dla dostawy Budynków lub Budowli (lub ich części) posadowionych odpowiednio na Gruncie 1, Gruncie 2, Gruncie 3 oraz Gruncie 4.

Równocześnie, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

(i)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

(ii)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z kolei, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu kupującemu lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

- wybudowaniu, lub

- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie wskazane zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy względem poszczególnych Budynków i Budowli wchodzących w skład poszczególnych Nieruchomości nastąpiło przed Transakcją (lub nastąpi na moment Transakcji) „pierwsze zasiedlenie” tych obiektów.

Mając na względzie okoliczności przedstawione powyżej w opisie zdarzenia przyszłego wniosku, w ocenie Wnioskodawców należy uznać, że do „pierwszego zasiedlenia” wszystkich Budynków i Budowli, poza Modernizowanymi Obiektami oraz Nowymi Budowlami, doszło ponad dwa lata przed datą złożenia przedmiotowego wniosku (przy czym w praktyce dla większości Budynków i Budowli moment ten nastąpił wiele lat temu) - odpowiednio z uwagi na fakt rozpoczęcia ich użytkowania lub zakończenia istotnej modernizacji (ulepszenia) przypadające przed końcem grudnia 2021 r.

W przypadku Modernizowanych Obiektów oraz Nowych Budowli przed planowaną przez Strony datą Transakcji (tj. przed końcem lipca 2024 r.), nie upłyną jeszcze dwa lata od ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu regulacji Ustawy o VAT - odpowiednio z uwagi na moment ich oddania do użytkowania lub istotnej modernizacji przekraczającej 30% ich wartości początkowej, przypadające dla poszczególnych z tych obiektów począwszy od sierpnia 2022 r. i później.

Ponadto należy wskazać, że przed planowaną sprzedażą Nieruchomości, Zbywca nie zamierza przeprowadzać prac ulepszeniowych w Budynkach i w zakresie Budowli, które powodowałby ulepszenie jakiegokolwiek z tych obiektów o wartość przekraczającą 30% ich wartości początkowej. W konsekwencji należy uznać, że tego rodzaju okoliczność związana z ulepszeniem Budynków lub Budowli nie będzie wpływać na moment „pierwszego zasiedlenia” Budynków i Budowli w rozumieniu regulacji VAT i przed Transakcją nie dojdzie już do zmiany referencyjnych dat w tym zakresie.

W konsekwencji, skoro w odniesieniu do wszystkich Budynków oraz Budowli, poza Modernizowanymi Obiektami oraz Nowymi Budowlami, upłynęło już więcej niż dwa lata od ich „pierwszego zasiedlenia” w rozumieniu regulacji VAT - w dacie Transakcji będą spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, a w konsekwencji do ich dostawy znajdzie zastosowanie przedmiotowe zwolnienie. Natomiast zwolnieniem tym nie będą objęte Modernizowane Obiekty i Nowe Budowle, dla których w dniu Transakcji przesłanka upływu co najmniej dwóch lat od ich „pierwszego zasiedlenia” nie będzie jeszcze spełniona.

Jednocześnie, w ocenie Wnioskodawców do Transakcji dostawy Budynków oraz Budowli, nie będzie miał również zastosowania przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Zgodnie bowiem z przywołanym przepisem, zwolnienie z VAT na tej podstawie obejmuje dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powołaną podstawę do zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części z VAT należy zatem przeanalizować jedynie wówczas, gdy dostawa ta nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Na tej podstawie, w ocenie Wnioskodawców analizowane Budynki i Budowle, poza Modernizowanymi Obiektami oraz Nowymi Budowlami, nie będą objęte zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, gdyż jak wykazano powyżej, będą objęte zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Jednocześnie Modernizowane Budowle oraz Nowe Budowle również nie będą objęte zakresem przedmiotowym analizowanego zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, z uwagi na fakt, że przy wytworzeniu Nowych Budowli oraz przy ulepszeniu Modernizowanych Obiektów przekraczającym 30% ich wartości początkowej, Zbywcy przysługiwało prawo do prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego niniejszego wniosku, Zbywca oraz Nabywca zamierzają, na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 Ustawy o VAT zrezygnować z ew. zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (w zakresie w jakim miałby on zastosowanie) i wybrać dla dostawy Budynków i Budowli (a w konsekwencji związanego z nimi prawa użytkowania wieczystego Gruntów) opodatkowanie zgodnie z właściwą stawką VAT. W tym celu, przed dniem dokonania planowanej dostawy Nieruchomości, Zbywca i Nabywca zamierzają złożyć właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego albo zawrzeć w ramach aktu notarialnego dokumentującego sprzedaż Nieruchomości, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy Budynku i Budowli, spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 10 oraz 11 Ustawy o VAT.

Podsumowując, wobec braku spełnienia przesłanek do zastosowania do planowanej sprzedaży Budynków i Budowli (oraz prawa użytkowania wieczystego Gruntów na których są one posadowione) zwolnienia z opodatkowania VAT, przewidzianego w art. art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a Ustawy o VAT - dostawa Budynków oraz Budowli (a w konsekwencji na podstawie art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, także dostawa prawa użytkowania wieczystego Gruntów na których są posadowione) będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT według właściwej stawki VAT.

Opodatkowanie VAT w tym przypadku: (a) będzie miało charakter obligatoryjny - w zakresie Modernizowanych Obiektów oraz Nowych Budowli (oraz związanego z nimi prawa użytkowania wieczystego Gruntów) oraz (b) wystąpi na skutek rezygnacji przez Strony z fakultatywnego zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT - względem Budynków i Budowli objętych tym zwolnieniem (oraz związanego z nimi prawa użytkowania wieczystego Gruntów).

3. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT (co zostało wykazane w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1), wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania.

Konsekwentnie, w celu oceny, czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu. Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, po nabyciu Nieruchomości, Nabywca będzie prowadził na nich działalność polegającą na realizacji i komercjalizacji (sprzedaży) nowej mieszkaniowej inwestycji deweloperskiej. Taki typ działalności, tj. dostawa towarów (sprzedaż lokali) - podlega co do zasady efektywnemu opodatkowaniu VAT, według właściwej stawki VAT. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, zakup Nieruchomości będzie związany z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT po stronie Nabywcy, do których będą wykorzystane nabyte Nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawców, jak przedstawiono w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2, po rezygnacji z fakultatywnego zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opcji opodatkowania (w zakresie w jakim zwolnienie to znajdzie zastosowanie), nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowane VAT według odpowiedniej stawki. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze (lub fakturach) VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, jak również w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Nabywca będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Nabywcę rachunek bankowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Końcowo należy nadmienić, że jednolity tekst ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ogłoszony jest w Dzienniku Ustaw z 2023 r. poz. 1570 ze zm.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie osobne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Ponadto powołane w stanowisku wyroki sądu nie mają mocy powszechnie obowiązującej. Sąd wyrokiem lub postanowieniem rozstrzyga wyłącznie konkretną sprawę co do stwierdzenia naruszenia prawa i skutków prawnych tego naruszenia i jedynie w tej sprawie ma moc wiążącą. Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia, o czym stanowi art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634, ze zm.), dalej jako „PPSA”. Zatem powołane wyroki nie posiadają waloru wykładni powszechnej, co w praktyce oznacza, że nie stanowią one podstawy dla analogicznego rozstrzygnięcia przez organy podatkowe.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

(...) – Zainteresowany będący stroną postępowania - ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...), ul. (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.

Art. 14c § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa stanowi, że