Opodatkowanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 stycznia 2024 r. za pośrednictwem platformy ePuap wpłynął Państwa wniosek z 22 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług, który dotyczy opodatkowania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 23 lutego 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zaistniałego stanu faktycznego

Miasto stanowi lokalną wspólnotę samorządową tworzoną przez mieszkańców oraz jego terytorium, działającą na podstawie ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym. Do zakresu działania Miasta należą wszystkie sprawy publiczne o charakterze lokalnym niezastrzeżone na rzecz innych podmiotów. Podstawowym zadaniem własnym Miasta jest zaspokojenie zbiorowych potrzeb jego mieszkańców. Spełnia ono ten obowiązek przez działalność swoich organów oraz jednostek organizacyjnych, realizując zadania własne i zadania zlecone oraz zadania wynikające z porozumień.

Ponadto Miasto jest zarejestrowanym i czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, rozliczającym się z podatku z tytułu umów cywilno-prawnych (w tym umów najmu, dzierżawy, sprzedaży mediów). W związku z wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 29 września 2015 r., w sprawie C-276/14 i art. 3 ustawy z dnia 5 września 2016 r. o szczególnych zasadach rozliczeń podatku od towarów i usług oraz dokonywania zwrotu środków publicznych przeznaczonych na realizację projektów finansowanych z udziałem środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub od państw członkowskich Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu przez jednostki samorządu terytorialnego Miasto dokonało z dniem 1 stycznia 2017 r. scentralizowania rozliczeń podatku od towarów i usług (dalej zwanym VAT). Jedną z jednostek budżetowych podlegających tej centralizacji jest Komunalny Zakład Gospodarki Mieszkaniowej (dalej KZGM) gospodarujący m.in. zasobem nieruchomości Skarbu Państwa.

Ponieważ ustawa o podatku od towarów i usług wskazuje podatnika podatku od towarów i usług, innymi słowy wskazuje na kim ciąży obowiązek podatkowy, kluczowe znaczenie ma w powyższej kwestii art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Wynika z niego, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą o której mowa w art. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Skarb Państwa w kontekście przedmiotowej sprawy (przyjętego stanu faktycznego) nie sposób uznać za podmiot odpowiadający wymaganiom art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Jest on wprawdzie osobą prawną co przesądza art. 33 kc, jednakże nie spełnia dalszych przesłanek z art. 15 ust. 1 powołanej ustawy. Nie wykonuje on samodzielnie działalności gospodarczej. To Miasto stanowi podatnika VAT wraz ze swoimi jednostkami budżetowymi i zakładami budżetowymi. Wobec powyższego Prezydent Miasta (...) (miasto na prawach powiatu) gospodarując nieruchomościami, których właścicielem jest Skarb Państwa działa w jego imieniu i na rachunek jednostki samorządu terytorialnego. Tym samym w przypadku realizacji ww. czynności podatnikiem VAT jest gmina i powiat.

W przedstawionym stanie faktycznym Skarb Państwa (dalej SP) nabył nieruchomość zabudowaną budynkiem użytkowym. W budynku poprzednik prawny SP wynajmował poszczególne lokale. Na skutek nabycia nieruchomości SP wstąpił w stosunki najmu jako wynajmujący. Jak wskazano powyżej w imieniu SP działa Miasto. Zgodnie ze Statutem KZGM administratorem nabytej nieruchomości stał się KZGM. Jednostka wystawia faktury z tytułu najmu i opłat niezależnych (sprzedawcą na fakturach jest Miasto). W związku ze sprzedażą nieruchomości poprzednik prawny SP wypowiedział zawarte umowy (w tym umowy najmu lokali użytkowych). Zgodnie z zapisami jednej z nich „W dniu skutecznego rozwiązania lub wygaśnięcia niniejszej umowy, Najemca zwróci Wynajmującemu Przedmiot Najmu (...). Jeżeli Najemca nie opuści Przedmiotu Najmu (...) wówczas (...), bez uszczerbku dla prawa Wynajmującego do usunięcia Najemcy z Przedmiotu Najmu i prawa dochodzenia odszkodowania w kwocie przewyższającej wysokość czynszu określonego poniżej, Wynajmujący będzie uprawniony do naliczenia kary umownej w wysokości 200% (dwustu procent) Czynszu za każdy dzień zajmowania Powierzchni po rozwiązaniu/wygaśnięciu niniejszej umowy.” W związku z nieopuszczeniem lokalu przez byłego Najemcę należy wystawić fakturę obciążającą go w/w karą umowną.

Faktury z powyższego tytułu zostały wystawione i ujęte w rejestrze sprzedaży Miasta.

W związku z powziętymi wątpliwościami co do zasadności wystawienia i opodatkowania powyższej kary podatkiem od towarów i usług zaistniała potrzeba zwrócenia się z wnioskiem o interpretację.

1. Kiedy uzyskali Państwo wiedzę o zajmowaniu lokalu przez Najemcę i w wyniku jakich czynności dowiedzieli się Państwo, że pomimo zakończonej umowy lokal nadal jest zajmowany?

W umowie sprzedaży nieruchomości z … (akt notarialny Repertorium ….) wskazano, że przekazujący nieruchomość przed dniem zawarcia umowy sprzedaży zawarł z osobami trzecimi umowy najmu i dzierżawy, które wskazano w załączniku nr 9 do Umowy sprzedaży. Na podstawie wskazanych umów najmu i dzierżawy podmioty trzecie korzystały z części pomieszczeń szpitala i towarzyszącej mu infrastruktury. W protokołach zdawczo-odbiorczych przekazania nieruchomości sporządzonych w dniu … wymieniono te umowy i zawarto informację na temat ich wypowiedzenia przez przekazującego nieruchomość oraz o terminach upływu okresu wypowiedzenia.

2. Czy mieli/mają Państwo możliwość zablokowania dostępu do lokalu i korzystania z lokalu przez Najemcę, z którym zakończona została umowa najmu lokalu?

Administrator nieruchomości, Komunalny Zakład Gospodarki Mieszkaniowej wyznaczył Najemcy termin przejęcia zajmowanych pomieszczeń i miejsc parkingowych na dzień ... natomiast z uwagi na charakter prowadzonej działalności medycznej druga strona zadeklarowała sukcesywne (w stosunkowo krótkim czasie) przekazywanie pomieszczeń. Do czasu przekazania pomieszczeń nie mieli Państwo prawnych możliwości zablokowania dostępu do lokalu i korzystania z niego przez byłego Najemcę.

3. Czy ujawniając fakt dalszego wykorzystywania lokalu przez Najemcę, zaakceptowali Państwo zaistniałą sytuację i zmierzali Państwo do prawnego uregulowania ujawnionego stanu, tj. podpisania kolejnej umowy najmu, czy dążyli Państwo do odzyskania lokalu?

Sytuacja zajmowania pomieszczeń po ustaniu stosunku najmu nie była przez Państwa akceptowana. Nie zmierzano do zawarcia umowy najmu czy też w inny sposób nie próbowano usankcjonować obecności najemcy w zajmowanych pomieszczeniach po wygaśnięciu umowy najmu. Chcąc przejąć pomieszczenia wezwano Najemcę do przekazania pomieszczeń protokołem zdawczo-odbiorczym w dniu ... Finalnie pomieszczenia były oddawane sukcesywnie.

4. Czy i kiedy (prosimy wskazać datę) występowali Państwo do Najemcy o opróżnienie i wydanie przedmiotowego lokalu oraz jakie dokumenty to potwierdzają?

Podejmowano działania zmierzające do odzyskania lokalu, w tym:

- pismem z dnia … powiadomiono Podmiot o upływającym okresie wypowiedzenia i wyznaczono na dzień ... termin przejęcia protokołem zdawczo-odbiorczym zajmowanych pomieszczeń i miejsc parkingowych.

- pismem z dnia ... wyznaczono kolejny termin przejęcia części pomieszczeń w budynku i miejsc parkingowych na dzień ...

- korespondencja mailowa z dnia ... co do wyznaczenia terminu przejęcia pomieszczeń i miejsc parkingowych na dzień ...

Prowadzono w tym zakresie również rozmowy.

5. Czy i kiedy wystąpili Państwo na drogę sądową o wydanie lokalu?

Nie wystąpili Państwo z powództwem o orzeczenie eksmisji na drogę sądową z uwagi na uzasadnioną m.in. medycznym charakterem działalności propozycję drugiej strony co do dobrowolnego, sukcesywnego przekazywania zajmowanych pomieszczeń w stosunkowo krótkim czasie.

Pytanie

Czy tak zdefiniowana kara umowna, o której mowa w opisie zdarzenia, stanowi wynagrodzenie z tytułu wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Państwa stanowisko

Kara umowna wynikająca z zapisów umowy, w którą wstąpił z mocy prawa Nabywca nieruchomości, ma charakter odszkodowawczy, a zatem nie stanowi wynagrodzenia z tytułu wykonywania przez Miasto czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), dalej: „ustawa o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi natomiast art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7. Co do zasady, każde zatem świadczenie niebędące dostawą towarów, polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi usługę w rozumieniu ustawy o VAT. Przy czym dla celów uznania świadczenia za usługę, w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona musi być bezpośrednim beneficjentem świadczenia a świadczonej usłudze musi odpowiadać świadczenie wzajemne ze strony usługobiorcy (wynagrodzenie). Innymi słowy, dana czynność podlega opodatkowaniu podatkiem VAT wówczas, gdy istnieje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych.

Na gruncie ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), dalej: „Kodeks cywilny", odszkodowanie za doznaną szkodę majątkową lub niemajątkową uzależnione jest od zaistnienia zdarzenia, z którym przepisy łączą obowiązek naprawienia szkody. Ponadto, między zdarzeniem a zaistniałą w jego wyniku szkodą, musi istnieć związek przyczynowy. Na gruncie stosunków cywilnoprawnych szkoda polega na nienależytym wykonaniu, bądź niewykonaniu zobowiązania przez dłużnika i istnieniu adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy działaniem lub zaniechaniem, a powstałą szkodą.

Zgodnie z art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Kara umowna jest dodatkowym zastrzeżeniem wprowadzanym do umowy, mającym na celu wzmocnienie skuteczności więzi powstałej między stronami w wyniku zawartej przez nie umowy i służy wykonaniu wynikających z umowy zobowiązań. Obowiązek zapłaty kary umownej ma jednak wyłącznie charakter uboczny w stosunku do zasadniczego obowiązku dłużnika wynikającego z umowy. Kara umowna ma charakter czynności jednostronnej i nie wiąże się z otrzymaniem jakiegokolwiek świadczenia przez podmiot zobowiązany do jej zapłaty.

Z uwagi na powyższe, stwierdzić należy, że jeżeli płatności, nie mają bezpośredniego związku z żadną czynnością mającą charakter świadczenia ze strony podmiotu zobowiązanego, wówczas kwota tych płatności (np. odszkodowań i kar umownych) nie będzie mieściła się w katalogu czynności wymienionych w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i jako taka nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

Kara jest naliczana w związku z nieoddaniem w terminie przez Najemcę Przedmiotu Najmu i stanowi odszkodowanie z tytułu braku możliwości swobodnego dysponowania nim przez Nabywcę nieruchomości.

Podsumowując, nakładana przez Miasto kara umowna nie będzie wiązać się z żadnym świadczeniem, ale z naruszeniem warunków tego świadczenia (najmu). Nie można zatem traktować tej opłaty jako wynagrodzenia za świadczenie usług w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż nie będzie ona nakładana z tytułu najmu, lecz będzie konsekwencją nie zwrócenia Przedmiotu Najmu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiliście Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Jak wynika z art. 5 ust. 2 ustawy o VAT:

Powyższe oznacza, że istotny jest przede wszystkim faktyczny przebieg dalszej czynności i osiągnięty rezultat zgodny z zamiarem umawiających się stron.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Przez świadczenie usług należy zatem rozumieć każde zachowanie niebędące dostawą towarów i świadczone na rzecz innego podmiotu.

Powołane przepisy wskazują, że pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności bądź sytuacji. Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Należy jednak zaznaczyć, że nie każde powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę w rozumieniu przepisów ustawy.

Taki szeroki charakter świadczenia usługi potwierdzają także zapisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1610 ze zm.).

W świetle art. 353 § 2 Kodeksu cywilnego:

Tak więc na świadczenie może składać się zachowanie polegające na działaniu (dokonanie czynności na rzecz innego podmiotu) albo na zaniechaniu (zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji). Na świadczenie mogą się również składać jednocześnie zachowania polegające na działaniu oraz na zaniechaniu.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie (z wyjątkiem przypadków ściśle określonych w art. 7 ust. 2 oraz w art. 8 ust. 2 ustawy).

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

W dorobku orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej przyjmuje się, że odpłatność ma miejsce wtedy, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług a otrzymanym wynagrodzeniem, przy czym wynagrodzenie jakkolwiek musi być wyrażone w pieniądzu, to jednak nie musi być w tej formie dokonane. Należy podkreślić, że na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług bez znaczenia pozostaje to, czy kwota uzyskanego wynagrodzenia (cena) została skalkulowana tak, że stanowi tylko koszt wytworzenia towaru lub wykonania usługi, czy została powiększona także o zysk sprzedającego. Skoro przepisy nie określają formy zapłaty za świadczoną usługę, należy uznać, że zobowiązanie usługobiorcy może mieć postać świadczenia nie tylko określonej sumy pieniędzy, ale także świadczenie innej usługi (usługi wzajemnej). Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Ponadto, aby dana czynność (świadczenie) podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą a świadczeniem wzajemnym. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia.

Odpłatność określana jest przez strony umowy i jeśli strony ustalą zapłatę, wówczas wykonane świadczenie staje się odpłatne. W przypadku istnienia świadczenia wzajemnego otrzymanego przez świadczącego usługę, należy uznać czynności wykonywane w ramach zawartej umowy za odpłatne świadczenie usług określone w art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

Wobec powyższych rozważań, dostawa towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wtedy, gdy są wykonane odpłatnie, oraz gdy pomiędzy dostawcą towaru lub świadczącym usługę i ich beneficjentem (odbiorcą) istnieje jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełniane są świadczenia wzajemne.

Zauważyć należy, że przepisy podatkowe nie zawierają definicji odszkodowania, zatem w tym zakresie należy posiłkować się przepisami prawa cywilnego.

Na gruncie prawa cywilnego, odszkodowanie za doznaną szkodę majątkową lub niemajątkową uzależnione jest od zaistnienia zdarzenia, z którym przepisy łączą obowiązek naprawienia szkody. Ponadto, między zdarzeniem a zaistniałą w jego wyniku szkodą, musi istnieć związek przyczynowy.

Kodeks cywilny rozróżnia dwa podstawowe rodzaje odpowiedzialności: kontraktową, która powstaje z mocy umowy i odnosi się do przypadków niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (art. 471 Kodeksu cywilnego) oraz deliktową, czyli wynikającą z czynów niedozwolonych (art. 415 Kodeksu cywilnego).

Zgodnie z treścią art. 471 Kodeksu cywilnego:

W świetle wyżej przytoczonych przepisów, na gruncie stosunków cywilnoprawnych, szkoda polega na nienależytym wykonaniu bądź niewykonaniu zobowiązania przez dłużnika, istnieniu adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy działaniem lub zaniechaniem, a szkodą. Brak tych przesłanek powoduje, że nie mamy do czynienia ze szkodą, za powstanie której dłużnik zobowiązany jest do wypłaty odszkodowania.

Przepisy Kodeksu cywilnego regulują również kwestie bezumownego korzystania z cudzej rzeczy.

Zgodnie z art. 222 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Na podstawie art. 224 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W oparciu natomiast o art. 225 cyt. Kodeksu cywilnego:

Z ww. regulacji wynika, że w sytuacji wytoczenia powództwa – przeciwko samoistnemu posiadaczowi w złej wierze – jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy oraz jest odpowiedzialny za jej stan. Ponadto, spoczywa na nim obowiązek zwrotu pobranych od powyższej chwili pożytków, których nie zużył, jak również winny jest uiścić wartość tych, które zużył.

Zgodnie z dyspozycją art. 230 Kodeksu cywilnego:

W myśl powołanego wyżej art. 230 Kodeksu cywilnego, przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.

Stosownie do art. 336 Kodeksu cywilnego:

O tym, czy bezumowne korzystanie z nieruchomości lub gruntu podlega opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, decydować muszą w każdym przypadku konkretne okoliczności.

Zauważyć należy, że z cytowanych wyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że przy określeniu, czy miała miejsce czynność podlegająca opodatkowaniu istotne jest określenie, czy wykonywano świadczenie i czy wynagrodzenie z tytułu wykonywania tego świadczenia miało być wypłacone.

Analiza ww. przepisów ustawy prowadzi do wniosku, że istotną cechą wynagrodzenia jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy usługą i otrzymaną zapłatą.

Kolejnym czynnikiem decydującym o tym, czy mamy do czynienia z wynagrodzeniem jest ustalenie, czy wynagrodzenie takie było należne z tytułu danego świadczenia. Czynność opodatkowana powstaje w związku z zaistnieniem stosunku prawnego określonego umową między stronami. Zatem wystąpić musi bezpośredni związek pomiędzy wykonywanymi czynnościami i wysokością otrzymanego wynagrodzenia, oparty o relacje cywilnoprawne pomiędzy podmiotami.

W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności.

Kluczowym elementem dla rozstrzygnięcia czy czynność podlega opodatkowaniu jest fakt istnienia zgody, chociażby nieformalnej, na korzystanie z przedmiotu.

W sytuacji zatem, gdy osoba trzecia korzysta z nieruchomości bez zgody jej właściciela, zasadne jest przyjęcie, że pomiędzy właścicielem nieruchomości i korzystającym bezumownie z tej nieruchomości nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne.

Świadczenie podatnika, nieoparte na tytule prawnym, wskazującym na istnienie obowiązku świadczenia usługi oraz wysokości wynagrodzenia – nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Odszkodowanie wypłacone w takich okolicznościach z tego tytułu nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłe z tego tytułu szkody.

Inaczej należy jednak oceniać sytuację, gdy po zakończeniu umowy dotychczasowy najemca (dzierżawca) nadal użytkuje nieruchomość za zgodą właściciela (nawet dorozumianą) płacąc z tego tytułu określone kwoty, a także sytuację, kiedy właściciel rzeczy (np. nieruchomości) – z różnych względów – toleruje sytuację, w której przy braku formalnego stosunku prawnego, inny podmiot korzysta z należącej do niego rzeczy. Uwzględnić w takim przypadku należy, że na mocy art. 674 Kodeksu cywilnego, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzecz za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. W tych okolicznościach wynagrodzenie otrzymane przez właściciela z tytułu „bezumownego” korzystania z rzeczy stanowi wynagrodzenie za świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji należy stwierdzić, że decydujące znaczenie dla opodatkowania lub nieopodatkowania bezumownego korzystania z nieruchomości po zakończeniu stosunku zobowiązaniowego mają okoliczności faktyczne.

Jeżeli jednak okoliczności wskazują na dorozumiane, milczące przedłużenie umowy najmu lub dzierżawy – czynność ta podlega opodatkowaniu jako świadczenie usług.

Zatem stwierdzić należy, że w zakresie w jakim otrzymana należność stanowi wynagrodzenie za świadczoną usługę podlega ona opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w sytuacji zaś, gdy otrzymano świadczenie będące odszkodowaniem, to nie podlega ono regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

Jak wynika z treści wniosku w analizowanej sprawie, w związku z zaległościami w opłatach wypowiedzieli Państwo umowę najmu. Umowa została rozwiązana a najemca mimo wygaśnięcia umowy najmu nie przekazał lokalu i wciąż z niego korzysta wbrew Państwa woli.

W myśl art. 659 § 1 cytowanego powyżej Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 672 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie art. 672 Kodeksu cywilnego:

W sprawie będącej przedmiotem Państwa zapytania, w związku ze sprzedażą nieruchomości poprzednik prawny wypowiedział zawarte umowy (w tym umowy najmu lokali użytkowych). Zgodnie z zapisami jednej z nich „W dniu skutecznego rozwiązania lub wygaśnięcia niniejszej umowy, Najemca zwróci Wynajmującemu Przedmiot Najmu (...). Jeżeli Najemca nie opuści Przedmiotu Najmu (...) wówczas (...), bez uszczerbku dla prawa Wynajmującego do usunięcia Najemcy z Przedmiotu Najmu i prawa dochodzenia odszkodowania w kwocie przewyższającej wysokość czynszu określonego poniżej, Wynajmujący będzie uprawniony do naliczenia kary umownej w wysokości 200% (dwustu procent) Czynszu za każdy dzień zajmowania Powierzchni po rozwiązaniu/wygaśnięciu niniejszej umowy.” W związku z nieopuszczeniem lokalu przez byłego Najemcę należy wystawić fakturę obciążającą go w/w karą umowną.

Faktury z powyższego tytułu zostały wystawione i ujęte w Państwa rejestrze sprzedaży.

W umowie sprzedaży nieruchomości z ... wskazano, że przekazujący nieruchomość przed dniem zawarcia umowy sprzedaży zawarł z osobami trzecimi umowy najmu i dzierżawy, które wskazano w załączniku nr 9 do Umowy sprzedaży. Na podstawie wskazanych umów najmu i dzierżawy podmioty trzecie korzystały z części pomieszczeń szpitala i towarzyszącej mu infrastruktury. W protokołach zdawczo-odbiorczych przekazania nieruchomości sporządzonych w dniu 17.08.2023 r. wymieniono te umowy i zawarto informację na temat ich wypowiedzenia przez przekazującego nieruchomość oraz o terminach upływu okresu wypowiedzenia.

Administrator nieruchomości, Komunalny Zakład Gospodarki Mieszkaniowej wyznaczył Najemcy termin przejęcia zajmowanych pomieszczeń i miejsc parkingowych na dzień ..., natomiast z uwagi na charakter prowadzonej działalności medycznej druga strona zadeklarowała sukcesywne (w stosunkowo krótkim czasie) przekazywanie pomieszczeń. Do czasu przekazania pomieszczeń nie mieli Państwo prawnych możliwości zablokowania dostępu do lokalu i korzystania z niego przez byłego Najemcę.

Sytuacja zajmowania pomieszczeń po ustaniu stosunku najmu nie była przez Państwa akceptowana. Nie zmierzali Państwo do zawarcia umowy najmu czy też w inny sposób nie próbowali usankcjonować obecności najemcy w zajmowanych pomieszczeniach po wygaśnięciu umowy najmu. Chcąc przejąć pomieszczenia wezwano Najemcę do przekazania pomieszczeń protokołem zdawczo-odbiorczym w dniu ... Finalnie pomieszczenia były oddawane sukcesywnie. Podejmowano działania zmierzające do odzyskania lokalu, w tym:

- pismem z dnia ... powiadomiono Podmiot o upływającym okresie wypowiedzenia i wyznaczono na dzień ... termin przejęcia protokołem zdawczo-odbiorczym zajmowanych pomieszczeń i miejsc parkingowych.

- pismem z dnia … wyznaczono kolejny termin przejęcia części pomieszczeń w budynku i miejsc parkingowych na dzień ...

- korespondencja mailowa z dnia ... co do wyznaczenia terminu przejęcia pomieszczeń i miejsc parkingowych na dzień ...

Prowadzono w tym zakresie również rozmowy.

Nie wystąpili Państwo z powództwem o orzeczenie eksmisji na drogę sądową z uwagi na uzasadnioną m.in. medycznym charakterem działalności propozycję drugiej strony co do dobrowolnego, sukcesywnego przekazywania zajmowanych pomieszczeń w stosunkowo krótkim czasie.

Powyższy opis wskazuje, że co prawda zmierzali Państwo do odzyskania lokalu kierując do najemcy pisma wzywające o zwrot lokalu, jednakże pisma okazały się na tyle nieskuteczne, że najemca nie opuścił i nie zwrócił lokalu. Poza wskazanymi kilkoma pismami nie podjęli Państwo żadnych innych czynności w celu odzyskania lokalu. Jednocześnie zaakceptowali Państwo taki stan rzeczy wystawiając fakturę i obciążając najemcę co miesiąc kwotą nazwaną odszkodowaniem. Tym samym należy przyjąć, że skoro nie podjęli Państwo żadnych innych czynności, a jednocześnie obciążali najemcę ustaloną w umowie kwotą, to w rzeczywistości tolerują Państwo taką sytuację. Kwoty, które nazwali Państwo odszkodowaniem, stanowią dla Państwa wynagrodzenie (zapłatę) za świadczenie usług za przyzwolenie na korzystanie z lokalu bez umowy.

Zatem, zasadne jest przyjęcie, że pomiędzy Państwem i korzystającym bezumownie z tego lokalu istnieje zobowiązanie, w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne, a kwota należna z tytułu tolerowania bezumownego korzystania z lokalu stanowi wynagrodzenie za świadczenie usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1.

Tym samym Państwa stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie swój pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 2383 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i muszą się Państwo zastosować do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.