Opodatkowanie czynności sprzedaży udziałów w nieruchomości oraz możliwość skorzystania ze zwolnienia z art.43 ustawy.

Interpretacja indywidualna – w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

·    nieprawidłowe w części opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży udziałów w Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

·i prawidłowe w części dotyczącej zastosowania zwolnienia od podatku od towarówi usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy przy sprzedaży udziałóww przedmiotowej Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 stycznia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 7 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie:

·opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży udziałów w Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 3),

·zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy przy sprzedaży udziałów w przedmiotowej Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 lutego 2024 r. (wpływ 29 lutego 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Nabyła Pani udział w wielkości (…) w nieruchomości położonej w (…), składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym nr 1, zabudowanej budynkiem wielorodzinnym, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej jako: Nieruchomość lub Kamienica).

Nieruchomość jest położona na obszarze historycznego układu miasta, który jest wpisany do Rejestru zabytków. Sam budynek jest wpisany do Gminnej Ewidencji Zabytków Gminy (…). Dom ten ma charakter rodowy – nabyty został przez Pani dziadków, przekazany następnie ich zstępnym (Pani ojciec otrzymał (…) udziałów w Nieruchomości). Przedmiotowy udział w wielkości (…) nabyła Pani od swojego ojca na podstawie umowy darowizny sporządzonej przez notariusza (…) w dniu (...) 2008 roku.

Nieruchomość była przekazana z myślą o zabezpieczeniu finansowym dla Pani i Pani rodziny w przyszłości. W zakresie pozostałego udziału w wielkości (…) prowadzone były postępowania spadkowe i ostatecznie orzeczono, że udział ten przysługuje B.K. W dniu (…) 2021 roku udział ten został przez nią sprzedany na podstawie umowy sprzedaży na rzecz nabywców: udział w wielkości (…) na rzecz J.S oraz w wielkości (…) na rzecz L.T.

Zgodnie z wiedzą, którą Pani posiada Nieruchomość została wybudowana około roku 1900.

Dlatego też w celu pozyskania środków na bieżące naprawy i utrzymanie substancji budynku w stanie niezagrażającym bezpieczeństwu mieszkańców i przechodniów, Nieruchomość jest wynajmowana z przeznaczeniem na lokale mieszkalne (aktualnie jest wynajmowanych (…) mieszkań) oraz (…) lokale usługowe: (…) oraz sklep (…). Współwłaściciele wynajmują również miejsce na ścianie bocznej Nieruchomości pod bilbord oraz udostępniają odpłatnie miejsce w piwnicy do wprowadzenia i rozprowadzenia sygnału telekomunikacyjnego. Lokale mieszkalne oraz usługowe nie są wyodrębnione, cała nieruchomość jest zapisana pod jednym numerem księgi wieczystej.

Przychody z najmu są wykorzystywane na pokrycie kosztów utrzymania Nieruchomości, bieżące remonty i naprawy, które z upływem lat wymagają coraz większych nakładów finansowych. Budynek wymaga przeprowadzenia kompleksowych inwestycji i dostosowania do obecnych warunków rynkowych.

Czynności administrowania budynkiem były wykonywane wcześniej przez Pani ojca, od którego otrzymała Pani udział w Nieruchomości, a od momentu otrzymania darowizny Pani te zadania wykonuję w ramach zarządu właścicielskiego. W przeszłości żaden ze współwłaścicieli nie chciał się ich podjąć, aktualni właściciele również takich chęci nie przejawiają, dlatego nadal te czynności wykonuje Pani sama. Nie zawierała Pani nigdy z pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości umowy mającej za przedmiot prowadzenie czynności zarządczych i administracyjnych. Zadania te realizowane były w ramach kontynuacji funkcji administratorskich realizowanych za dorozumianą zgodą od kilkunastu lat przez Pani ojca i stanowiły przejaw zainteresowania kamienicą w sposób znacznie większy niż pozostałych współwłaścicieli. Ze względu na bierność pozostałych współwłaścicieli, wraz z upływem lat, kontynuowała Pani po ojcu i do dnia dzisiejszego kontynuuje te czynności.

Dochód pozostały po przeprowadzeniu bieżących napraw i konserwacji jest dzielony między współwłaścicieli, proporcjonalnie do wielkości posiadanego udziału. Uzyskiwane przez Panią kwoty dochodu aktualnie są rozliczane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, a do roku 2022 (włącznie) były opodatkowane według skali.

Ze względu na brak zgody wszystkich współwłaścicieli, nie podejmowano w przeszłości i obecnie nadal nie są podejmowane czynności w celu uatrakcyjnienia (zwiększenia wartości) Nieruchomości i przeprowadzenia kompleksowych inwestycji poprawiających stan budynku.

Nigdy nie prowadziła Pani ani aktualnie nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jest Pani emerytką i nie posiada innych nieruchomości oprócz udziałów w wielkości (…) w Nieruchomości objętej niniejszym wnioskiem. Nie była Pani w przeszłości i aktualnie również nie jest Pani czynnym podatnikiem podatku VAT.

Ze względu na upływający czas i konieczność przeprowadzenia kolejnych remontów Nieruchomości, która cały czas wymaga sporych nakładów finansowych, występujące trudności w uzyskaniu jednomyślności wśród pozostałych współwłaścicieli, podjęła Pani decyzję o nawiązaniu współpracy z biurem pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w celu sprzedaży swoich udziałów. W związku z niepozyskaniem przez nich żadnego klienta zainteresowanego zakupem i zakończeniu współpracy z biurem, zdecydowała Pani o samodzielnym sporządzeniu ogłoszenia w internecie dotyczącego sprzedaży (…) udziału w Nieruchomości.

Poza powyższym nie podjęto innych działań zmierzających do przygotowania przedmiotowej Nieruchomości do sprzedaży, nie realizowano żadnych działań marketingowych ukierunkowanych na reklamę w celu zwiększenia zainteresowania nabyciem Kamienicy.

W grudniu 2023 roku zgłosił się do Pani jeden ze współwłaścicieli, który jest zainteresowany nabyciem udziałów w wielkości (…) w Nieruchomości. Prowadzi on jednoosobową działalność gospodarczą, która w przeważającym zakresie (zgodnie ze wskazaniem w CEIDG) obejmuje sprzedaż hurtową maszyn i urządzeń rolniczych oraz dodatkowego wyposażenia (46.61.Z). Rozważa Pani sprzedaż udziałów w wielkości (…) w Nieruchomości na jego rzecz. Współwłaściciel chciałby nabyć udziały, aby móc w pełni realizować prawa właścicielskie.

W uzupełnieniu do wniosku udzieliła Pani odpowiedzi na zadane przez Organ pytania.

1)czy jest Pani stroną umowy wynajmu lokali osobom trzecim?

Odp. Jest Pani stroną umów najmu zawieranych z osobami trzecimi, tzn. występuje Pani jako Wynajmujący.

2)czy ponosiła Pani wydatki na ulepszenie budynku/lokali, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym? Jeśli tak, czy wydatki te stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku/lokali? Jeśli tak, proszę wskazać:

·kiedy poniosła Pani te nakłady (proszę podać datę)?

·czy w związku wydatkami na ulepszenie budynku/lokalu miała Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

·       czy ulepszenia te były „przebudową”, tj. czy przeprowadziła Pani istotne zmiany po to, aby zmienić wykorzystanie budynku/lokalu lub znacząco zmienić warunki zasiedlenia budynku/lokalu?

·       czy w okresie od zakończenia ulepszeń do planowanej sprzedaży nastąpiło albo nastąpi pierwsze zasiedlenie budynku/lokalu w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy

·       podatku od towarów i usług? Jeśli tak, proszę wskazać datę pierwszego zasiedlenia budynku/lokalu po ulepszeniu?

Odp. Nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenie budynku/lokali, które przekraczałyby kwotę 30% wartości nieruchomości. Ze względu na brak jednomyślnej zgody współwłaścicieli, w nieruchomości przeprowadzane były jedynie niezbędne prace remontowe i konserwacyjne w celu zabezpieczenia i utrwalenia substancji kamienicy przed postępującymi uszkodzeniami wynikającymi z upływu czasu (budynek wybudowany około 1900 roku). Prace te miały charakter odtworzeniowy co do istniejącej wartości użytkowej budynku. W zakresie prac będących ulepszeniem i podnoszących wartość użytkową budynku wskazuje Pani jedynie na roboty polegające na ociepleniu styropianem jednej ściany bocznej budynku. Prace te byłe realizowane podczas wykonywania elewacji zewnętrznej i poza ociepleniem styropianem nie wykraczały poza odtworzenie dotychczasowej elewacji. Roboty te były konieczne ze względu na odpadający tynk, który kruszał na skutek upływu czasu i stanowił zagrożenie dla przechodniów. Prace te były wykonywane od października do listopada 2018 roku. Po zakończeniu robót wykorzystanie budynku ani poszczególnych lokali nie uległo zmianie, nie zmieniły się również warunki zasiedlenia budynku, a lokale cały czas były wynajmowane.

3)czy osoby trzecie tj. najemca, dzierżawca ponosili nakłady na remont budynku/lokalu? Jeśli tak, proszę wskazać:

·czy doszło bądź dojdzie do rozliczenia nakładów poniesionych na ich ulepszenie, pomiędzy osobą trzecią a współwłaścicielami kamienicy (w jaki sposób, kiedy – przed czy po sprzedaży)?

·czy w stosunku do rozliczonych nakładów miała/będzie miała Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odp. Regułą jest, że najemcy nie ponoszą nakładów ani na lokale w których mieszkają ani na sam budynek. Zdarza się jednak, że niektórzy chcą odmalować pomieszczenia, w których mieszkają. Zgodnie z treścią umowy są oni zobowiązani do utrzymywania wynajmowanego mieszkania w stanie czystości i porządku, dokonywania drobnych napraw związanych z podstawową eksploatacją mieszkania. W praktyce oznacza to wymianę kranu w łazience, wymianę żarówek, udrożnienie rur i odpływów w mieszkaniu.

·nakłady ponoszone przez najemców w zakresie jaki wskazałam powyżej nie podlegają rozliczeniu z wynajmującym. Oznacza to, że nie dochodzi do rozliczenia tych wydatków pomiędzy osobą trzecią a współwłaścicielami nieruchomości (w tym z Panią), ponieważ koszty te są związane z bieżącą eksploatacją mieszkania,

·nakłady nie będą rozliczane, a zatem nie będzie Pani miała prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W przeszłości nie dokonywałam rozliczeń takich nakładów i nie obniżałam podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

4)czy z tytułu wynajmu lokali wystąpił podatek należny? Jeśli tak, kto rozliczał ten podatek? Gdy podatek należny z tytułu wynajmu lokali nie był/nie jest rozliczany, proszę wskazać – z jakiego powodu?

Odp. Z tytułu wynajmu lokali nie wystąpił podatek należny. Podatek nie był rozliczany, ponieważ wynajem lokali występował i nadal występuje w ramach najmu prywatnego, a ponadto łączne kwoty uzyskiwane z tytułu najmu lokali nigdy nie wyniosły ani nie przekroczyły w danym roku kwoty 200.000 zł czy obowiązującej wcześniej kwoty 150.000 zł, co skutkowałoby brakiem możliwości skorzystania ze zwolnienia podmiotowego z VAT. Część przypadająca na Pani udział z tytułu najmu (udział w wielkości (…)) wynosiła każdego roku zdecydowanie mniejszą kwotę. Pozostaje Pani na emeryturze, nie prowadziła i obecnie również nie prowadzi działalności gospodarczej.

Pytania

1.Czy przy transakcji polegającej na sprzedaży udziałów w Nieruchomości będzie Pani działać jako podatnik podatku od towarów i usług i tym samym będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

W przypadku udzielenia odpowiedzi twierdzącej na powyższe pytanie i uznania, że przy sprzedaży udziałów w Kamienicy będzie Pani działać jako podatnik podatku od towarów i usług, to:

2.Czy ta sprzedaż będzie zwolniona od opodatkowania podatkiem od towaru i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towaru i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Pani stanowisko w sprawie

Przy sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości Pani zdaniem, nie będzie Pani działała jako podatnik podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako: ustawa o VAT), podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Nie jest działalnością gospodarczą sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty ani też nie był wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Uważa Pani, że dokonując sprzedaży udziałów we współwłasności Nieruchomości, będzie realizować prawo do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym i nie będzie działała jako podatnik podatku od towarów i usług. Dodatkowo, sprzedaż udziałów w przedmiotowej Nieruchomości należy uznać za sprzedaż majątku prywatnego wykorzystywanego wyłącznie w celu zaspokojenia potrzeb osobistych.

Nieruchomość nie służyła i nie służy prowadzeniu działalności gospodarczej, a czynność sprzedaży miałaby charakter jednorazowy. Nieruchomość jest wynajmowana w zdecydowanej większości na cele mieszkaniowe oraz (…) lokale z przeznaczeniem handlowym w celu pozyskania środków na podstawowe remonty w budynku.

Nie podejmowała Pani również żadnych działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomości, gdyż zamieściła w internecie jedynie ogłoszenie o sprzedaży Nieruchomości. Wobec braku zainteresowania, współwłaściciel zdecydował się na rozpoczęcie rozmów w zakresie odkupu Pani udziałów. Podsumowując, w opisanym zdarzeniu przyszłym przy sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości nie będzie Pani działała jako podatnik podatku od towarów i usług, nie będzie też zobowiązana do zapłaty podatku od towarów i usług, a sprzedaż udziałów będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata – w niniejszym stanie faktycznym Kamienica została zasiedlona dawniej niż 2 lata temu, ponieważ już w momencie otrzymania darowizny udziałów była wykorzystywana z przeznaczeniem na wynajem lokali mieszkalnych i usługowych. W związku z powyższym, w przypadku uznania, że przy sprzedaży udziałów w Kamienicy będzie Pani działała jako podatnik podatku od towarów i usług, sprzedaż udziału w wielkości ½ w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu, lecz będzie ona zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest:

·nieprawidłowe w części opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży udziałów w Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

·i prawidłowe w części dotyczącej zastosowania zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy przy sprzedaży udziałów w przedmiotowej Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani właścicielem (…) udziału w nieruchomości składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym nr 1, zabudowanej budynkiem wielorodzinnym. Dom ten ma charakter rodowy – nabyty został przez Pani dziadków, przekazany następnie ich zstępnym (Pani ojciec otrzymał (…) udziałów w Nieruchomości). Przedmiotowy udział w wielkości (…) nabyła Pani od swojego ojca na podstawie umowy darowizny.

Pani wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia czy przy sprzedaż udziałów w Nieruchomości będzie Pani działać jako podatnik podatku od towarów i usług i tym samym będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku od towarów i usług.

Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży Nieruchomości spełni Pani przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 535 Kodeku cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny:

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, Nieruchomość jest wynajmowana z przeznaczeniem na lokale mieszkalne (aktualnie jest wynajmowanych (…) mieszkań) oraz (…) lokale usługowe: (…) oraz sklep z (…). Dochód pozostały po przeprowadzeniu bieżących napraw i konserwacji jest dzielony między współwłaścicieli, proporcjonalnie do wielkości posiadanego udziału. Ponadto, jest Pani stroną umów najmu zawieranych z osobami trzecimi, tzn. występuje Pani jako Wynajmujący.

Skoro w analizowanej sprawie lokale mieszkalne i użytkowe znajdujące się w budynku były i są przedmiotem najmu, to należy stwierdzić, że ww. lokale były/są wykorzystywane do celów działności gospodarczej. Najem polega bowiem na wykorzystywaniu przedmiotu umowy w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Tym samym, oddanie w najem przez Panią lokali mieszkalnych i użytkowych w budynku wielorodzinnym spowodowało, że nieruchomość utraciła charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Panią w sposób ciągły dla celów zarobkowych nieruchomości, na której znajduje się budynek wielorodzinny powoduje, że jest ona wykorzystywana przez Panią w działalności gospodarczej.

Istota umowy najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz najemcy. Najemca za oddaną mu w najem rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

W konsekwencji, najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Najem wypełnia zatem określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W niniejszej sprawie istotny jest też ww. wyrok TSUE C-291/92. Z orzeczenia tego wynika bowiem, że aby uznać daną nieruchomość za majątek osobisty muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych w całym okresie jej posiadania. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. W analizowanej sprawie nieruchomość, na której znajduje się budynek – przedmiotowa kamienica, były i nadal jest, w sposób ciągły, przez Panią i współwłaścicieli wynajmowany za odpłatnością (poszczególne lokale), co mieści się w pojęciu wykonywania działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Najem polega bowiem na wykorzystywaniu przedmiotu umowy w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Tym samym, oddanie w najem przez Panią lokali w budynku kamienicy spowodowało, że utraciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Panią w sposób ciągły dla celów zarobkowych budynku powoduje, że nieruchomość jest wykorzystywana w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, a nie w ramach majątku osobistego.

Ze względu na wykorzystywanie kamienicy, do działalności gospodarczej, biorąc pod uwagę przywołane orzeczenie TSUE C-291/92, należy stwierdzić, że nie wykorzystuje Pani nieruchomości do celów osobistych. Nieruchomość ta nie służyła i nadal nie służy do zaspokajania Pani potrzeb prywatnych. Tym samym, przedmiotowa nieruchomość będzie stanowiła składnik majątkowy służący prowadzeniu działalności gospodarczej, którą w omawianym przypadku – i w rozumieniu ustawy – jest odpłatny najem. Planowana sprzedaż udziału w nieruchomości nie będzie więc dokonana w ramach czynności rozporządzania majątkiem prywatnym.

Z przywołanych na wstępie uzasadnienia przepisów oraz orzecznictwa TSUE wynika, że nieruchomość wykorzystywana na cele działalności gospodarczej nie stanowi majątku osobistego wykorzystywanego do celów prywatnych. W konsekwencji, planowana odpłatna dostawa nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach zbycia Pani majątku prywatnego (osobistego).

W konsekwencji powyższego, skoro w analizowanej sprawie, w zakresie sprzedaży udziałów w nieruchomości, wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy udziałów w nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznałem za nieprawidłowe (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy (od ogólnej zasady powszechności opodatkowania) i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalne. W efekcie podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji jedynie, gdy charakter czynności świadczonych przez niego w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem/dzierżawę, jak  i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Zaznaczyć należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z treści wniosku wynika, że nabyła Pani przedmiotową nieruchomość w drodze spadku po zmarłym ojcu. Budynek wybudowano w ok. 1900 roku. W stosunku do budynku, zarówno przez Panią jak i przez najemców, nie były ponoszone wydatki w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej budynku.

Odnosząc się do powyższego należy powtórzyć, że na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku, jak wyżej już zaznaczono, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że dostawa udziałów przedmiotowego budynku, nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku a dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata, bowiem jak Pani wskazała, Kamienica została zasiedlona dawniej niż 2 lata temu. Ponadto, w stosunku do budynku nie były ponoszone wydatki w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej budynku. W konsekwencji zostaną zatem spełnione warunki umożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku dla dostawy budynku (udziałów w Nieruchomości), na postawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu, na którym budynek jest posadowiony, będzie zwolniona od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji, skoro sprzedaż udziałów w nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, niezasadne jest badanie przesłanek do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz pkt 2 ustawy.

Mając na uwadze wskazane wyżej okoliczności sprawy oraz przywołane przepisy prawa stwierdzam, że planowana przez Panią transakcja sprzedaży (…) udziału w Nieruchomości, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym, Pani stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznałem za prawidłowe (pytanie oznaczone we wniosku nr 4) .

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Pani stanowiska w zakresie pytań z wniosku o nr 3 i 4, dotyczących podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie pytań nr 1 i 2, dotyczących podatku dochodowego od osób fizycznych, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłegoi zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).