Opodatkowanie sprzedaży działki kupionej w celu dalszej odsprzedaży.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 grudnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 20 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży działki. Uzupełnił go Pan pismem z 15 stycznia 2024 r. (wpływ 15 stycznia 2024 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 15 stycznia 2024 r. (wpływ 28 i 29 lutego 2024 r.) oraz z 29 lutego 2024 r. (wpływ 29 lutego 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W związku z zamiarem kupna, a następnie sprzedaży niezbudowanej nieruchomości gruntowej (...), utworzonej z jedynej działki nr 1 o powierzchni 0.0267 ha, gdzie w dziale I Księgi Wieczystej ujawniono sposób korzystania – działka gruntu oddana w wieczyste użytkowanie oraz okres użytkowania do 1 kwietnia 2038 roku, zarejestrował się Pan dobrowolnie dla celów tej czynności do podatku jako osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej w dniu 27 listopada 2023 r. w związku z tym, że zakupu tej nieruchomości dokonał Pan z zamiarem jej niezwłocznej sprzedaży, a tym samym w celach zarobkowych. Tym samym od 1 grudnia 2023 r. jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

W trakcie czynności sprawdzających, dokonanych przez Naczelnika Urzędu Skarbowego (...), w toku rejestracji złożył Pan oświadczenie, że dokonuje Pan rejestracji w związku z zamiarem sprzedaży nieruchomości.

Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej na imię i nazwisko w zakresie obrotu nieruchomościami. Zakupu tej nieruchomości dokonał Pan z zamiarem szybkiej jej sprzedaży, jest to czynność jednorazowa i w najbliższej przyszłości nie zamierza Pan dokonywać więcej tego typu transakcji, ani innych czynności podlegających podatkiem VAT, choć nie wyklucza Pan, że jeszcze w przyszłości taka sytuacja może się zdarzyć.

22 listopada 2023 r. aktem notarialnym zawarł Pan umowę przeniesienia na Pana rzecz prawa wieczystego użytkowania dla ww. działki.

Działka ta jest niezabudowana i nieuzbrojona, posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej i jest objęta ustaleniami aktualnie obowiązującego miejscowego planu, zgodnie z którym teren ten to teren usługowo-mieszkaniowy.

W związku z zakupem prawa wieczystego użytkowania do tej nieruchomości od sprzedawcy otrzymał Pan prawidłową fakturę VAT z naliczonym podatkiem VAT, nieruchomość zamierza Pan sprzedać też jako podatnik VAT, odprowadzając należny od transakcji podatek VAT przy zachowaniu jednoczesnym prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie tej nieruchomości. Nie dokonał Pan na zakupionej nieruchomości żadnych nakładów, ani ulepszeń, ani nie ma zamiaru takich dokonać przed sprzedażą.

Pieniądze uzyskane ze sprzedaży tej nieruchomości zamierza Pan wydać na własne cele mieszkaniowe, a tym samym skorzystać z ulgi określonej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego przedstawione w piśmie z 15 stycznia 2024 r.

Kupująca spółka, na podstawie umowy przedwstępnej, nabywa Nieruchomość celem wybudowania na niej budynku, będącego w części miejscem prowadzenia działalności gospodarczej i biurem dla spółki A Spółka Komandytowa oraz w części pozostałej znajdować się mają pomieszczenia pod wynajem i podobne o charakterze hotelowym. Lokal ma mieć charakter całkowicie użytkowy i być związany z działalnością gospodarczą.

Sprzedający w tej samej umowie przedwstępnej wyraża zgodę na dokonanie przez Kupującego Nieruchomość pomiarów, badań i analiz koniecznych do uzyskania zgody na budowę budynku, jednakże bez prawa czynienia na tej Nieruchomości jakichkolwiek nakładów bez uprzedniej wyraźnej pisemnej zgody. W akcie notarialnym Strony umowy uzgodniły, że sprzedający udziela prawa do dysponowania Nieruchomością, na cele budowlane w rozumieniu ustawy prawo budowlane jeszcze przed przeniesieniem prawa własności. Na podstawie udzielonego prawa Kupujący dysponuje Nieruchomością na cele budowlane w celu uzyskania stosownych decyzji, pozwoleń, zezwoleń, opinii i innych.

Pytanie

Czy jako zarejestrowany podatnik VAT ma Pan prawo do sprzedaży nabytej nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych podatkiem VAT, dokumentując tę transakcję prawidłowo wystawioną fakturą VAT i odprowadzając od tej transakcji VAT należny wg stawki podstawowej 23%, jednocześnie zachowując prawo do odliczenia VAT od ceny jej nabycia pomimo faktu, iż jest to czynność jednorazowa?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, jak wynika z obowiązujących przepisów podatników VAT można podzielić na zwolnionych oraz czynnych. Co do zasady podatnik sam decyduje czy chce być czynnym podatnikiem, czy korzystać ze zwolnienia z VAT, jeśli spełnione są odpowiednie warunki wskazane w ustawie.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W celu rejestracji należy złożyć w odpowiednim urzędzie skarbowym druk VAT-R. Zgłoszenia można dokonać w następujących terminach (art. 96 ustawy o VAT):

-przed dniem dokonania pierwszej czynności określonej w art. 5;

-przed dniem dokonania pierwszej sprzedaży towaru lub usługi, innych niż zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 2a i 4-41 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 w przypadku rozpoczęcia dokonywania tej sprzedaży;

-przed dniem, w którym podatnik traci prawo do zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9 w przypadku utraty tego prawa;

-przed początkiem miesiąca, w którym podatnik rezygnuje ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 oraz w art. 113 ust. 1 i 9, w przypadku rezygnacji z tego zwolnienia;

-przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 9.

Zgodnie z brzmieniem art. 96 ust. 4a ustawy o VAT, urząd skarbowy zanim dokona rejestracji podatnika, w pierwszej kolejności dokona weryfikacji danych podanych w formularzu zgłoszeniowym i może nie dokonać rejestracji do VAT podmiotu, bez zawiadamiania o tym fakcie, jeśli:

-dane podane w zgłoszeniu rejestracyjnym są niezgodne z prawdą lub

-podmiot ten nie istnieje, lub

-mimo podjętych udokumentowanych prób nie ma możliwości skontaktowania się z tym podmiotem albo jego pełnomocnikiem, lub

-podmiot albo jego pełnomocnik nie stawia się na wezwania naczelnika urzędu skarbowego,

-z posiadanych informacji wynika, że podatnik może prowadzić działania z zamiarem wykorzystania działalności banków w rozumieniu art. 119zg pkt 1 Ordynacji podatkowej lub spółdzielczych kas oszczędnościowo-kredytowych do celów mających związek z wyłudzeniami skarbowymi w rozumieniu art. 119zg pkt 9 Ordynacji podatkowej, lub wobec tego podmiotu sąd orzekł, na podstawie odrębnych przepisów, zakaz prowadzenia działalności gospodarczej.

Uważa Pan, że wszystkie warunki zostania podatnikiem VAT spełnił, gdyż nieruchomość nabył Pan w celach zarobkowych i dla tej czynności dobrowolnie zarejestrował się Pan dla celów podatku VAT i zamierza Pan prawo wieczystego użytkowania do tej działki sprzedać już jako zarejestrowany podatnik VAT.

Naczelnik właściwego ze względu na miejsce Pana zamieszkania Urzędu Skarbowego nie odmówił Panu prawa do rejestracji, pomimo składania wyjaśnień powodu rejestracji dla celów VAT.

Uzupełnienie stanowiska własnego wyrażone w piśmie z 29 lutego 2024 r.)

Uważa Pan, że jako zarejestrowany podatnik będzie miał prawo do sprzedaży nabytej nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych podatkiem VAT, dokumentując tę transakcję prawidłowo wystawioną fakturą VAT i odprowadzając od tej transakcji VAT należny, jednocześnie zachowując prawo do odliczenia VAT od ceny nabycia.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z ww. przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zauważyć należy, że samo stwierdzenie, że podmiot dokonuje czynności podlegających opodatkowaniu (w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy) nie jest wystarczającą przesłanką, aby daną czynność opodatkować podatkiem od towarów i usług. Analizując bowiem powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów lub świadczenie usług podlegać będą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywane będą przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej – zawarta w ustawie – ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Przepisy w zakresie podatku od towarów i usług nakładają na podatników, zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 ustawy, którzy wykonują czynności podlegające opodatkowaniu – szereg obowiązków.

Jednym z takich obowiązków jest określony w art. 96 ust. 1 ustawy wymóg złożenia zgłoszenia rejestracyjnego.

Stosownie do art. 96 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 96 ust. 3 ustawy:

W myśl art. 96 ust. 4 ustawy:

Jak wynika z treści przywołanych wyżej przepisów obowiązki m.in. w zakresie rejestracji jako podatnika VAT ustawodawca – co do zasady – nałożył na podmioty, które działają w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy, a zatem podmioty prowadzące działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Co więcej cyt. wyżej przepis nie dopuszcza możliwości, by podmioty nie będące podatnikami VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, mogły fakultatywnie realizować ww. obowiązek.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, w tym te dotyczące rejestracji i składania deklaracji VAT.

W świetle powyższego, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w danych okolicznościach podmiot będzie działał w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W tym miejscu zaznaczyć należy, że w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Powyższe potwierdzone zostało w orzeczeniu Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C 181/10), z którego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. z 2006 r. EU L nr 347 poz. 1 ze zm.). Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomocne mogą być również tezy wynikające z orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W przypadku zatem sprzedaży działek przez osoby fizyczne koniecznym staje się ustalenie, czy z okoliczności mających związek ze sprzedażą wynika, że sprzedawca w celu sprzedaży działek podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co będzie skutkować koniecznością uznania go za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że w związku z zamiarem kupna, a następnie sprzedaży niezbudowanej nieruchomości gruntowej (...), utworzonej z jedynej działki nr 1 o powierzchni 0.0267 ha, gdzie w dziale I Księgi Wieczystej ujawniono sposób korzystania – działka gruntu oddana w wieczyste użytkowanie oraz okres użytkowania do 1 kwietnia 2038 roku, zarejestrował się Pan dobrowolnie dla celów tej czynności do podatku jako osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej w dniu 27 listopada 2023 r. w związku z tym, że zakupu tej nieruchomości dokonał Pan z zamiarem jej niezwłocznej sprzedaży, a tym samym w celach zarobkowych. Tym samym od 1 grudnia 2023 r. jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT.

W trakcie czynności sprawdzających, dokonanych przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w G., w toku rejestracji złożył Pan oświadczenie, że dokonuje Pan rejestracji w związku z zamiarem sprzedaży nieruchomości.

Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej na imię i nazwisko w zakresie obrotu nieruchomościami. Zakupu tej nieruchomości dokonał Pan z zamiarem szybkiej jej sprzedaży, jest to czynność jednorazowa i w najbliższej przyszłości nie zamierza Pan dokonywać więcej tego typu transakcji, ani innych czynności podlegających podatkiem VAT, choć nie wyklucza Pan, że jeszcze w przyszłości taka sytuacja może się zdarzyć.

22 listopada 2023 r. aktem notarialnym zawarł Pan umowę przeniesienia na Pana rzecz prawa wieczystego użytkowania dla ww. działki.

Działka ta jest niezabudowana i nieuzbrojona, posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej i jest objęta ustaleniami aktualnie obowiązującego miejscowego planu, zgodnie z którym teren ten to teren usługowo-mieszkaniowy.

W związku z zakupem prawa wieczystego użytkowania do tej nieruchomości od sprzedawcy otrzymał Pan prawidłową fakturę VAT z naliczonym podatkiem VAT, nieruchomość zamierza Pan sprzedać też jako podatnik VAT, odprowadzając należny od transakcji podatek VAT przy zachowaniu jednoczesnym prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie tej nieruchomości. Nie dokonał Pan na zakupionej nieruchomości żadnych nakładów, ani ulepszeń, ani nie ma zamiaru takich dokonać przed sprzedażą.

Kupująca spółka na podstawie umowy przedwstępnej nabywa Nieruchomość celem wybudowania na niej budynku, będącego w części miejscem prowadzenia działalności gospodarczej i biurem dla spółki A Spółka Komandytowa oraz w części pozostałej znajdować się mają pomieszczenia pod wynajem i podobne o charakterze hotelowym. Lokal ma mieć charakter całkowicie użytkowy i być związany z działalnością gospodarczą.

Sprzedający w tej samej umowie przedwstępnej wyraża zgodę na dokonanie przez Kupującego Nieruchomość pomiarów, badań i analiz koniecznych do uzyskania zgody na budowę budynku, jednakże bez prawa czynienia na tej Nieruchomości jakichkolwiek nakładów bez uprzedniej wyraźnej pisemnej zgody. W akcie notarialnym Strony umowy uzgodniły, że sprzedający udziela prawa do dysponowania Nieruchomością, na cele budowlane w rozumieniu ustawy prawo budowlane jeszcze przed przeniesieniem prawa własności. Na podstawie udzielonego prawa Kupujący dysponuje Nieruchomością na cele budowlane w celu uzyskania stosownych decyzji, pozwoleń, zezwoleń, opinii i innych.

Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy ma Pan prawo do sprzedaży nabytej nieruchomości

w ramach czynności opodatkowanych podatkiem VAT, dokumentując tę transakcję prawidłowo wystawioną fakturą VAT i odprowadzając od tej transakcji VAT należny, jednocześnie zachowując prawo do odliczenia VAT od ceny jej nabycia.

Jak wynika z przedstawionych okoliczności sprawy, dokonał Pan zakupu nieruchomości (działki 1) z zamiarem szybkiej jej sprzedaży. W związku z tym, że zakupu tej nieruchomości dokonał Pan z zamiarem jej niezwłocznej sprzedaży, a tym samym w celach zarobkowych, zarejestrował się Pan dobrowolnie dla celów tej czynności do podatku od towarów i usług jako osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej w dniu 27 listopada 2023 r. i tym samym od 1 grudnia 2023 r. jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT.

Zatem skoro dokonał Pan zakupu ww. nieruchomości w celach zarobkowych i dla tej czynności zarejestrował się Pan jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, to sprzedaż tej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W tym miejscu należy wskazać, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana albo zwolniona od tego podatku. Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d) ustawy:

Ponadto, zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W myśl zapisów art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższych przepisów wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Bez znaczenia zatem pozostaje klasyfikacja według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Z wniosku wynika, że działka nr 1 jest objęta ustaleniami aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym teren ten to teren usługowo-mieszkaniowy.

Zatem działka nr 1 stanowi teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie do jej sprzedaży zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W związku z powyższym, planowana sprzedaż działki nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W analizowanej sprawie wskazał Pan, że działka nr 1 została zakupiona z zamiarem dalszej odsprzedaży, a od sprzedawcy otrzymał Pan prawidłową fakturę VAT z naliczonym podatkiem VAT. Nieruchomość zamierza Pan sprzedać też jako podatnik VAT, odprowadzając należny od transakcji podatek VAT przy zachowaniu jednoczesnym prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie tej nieruchomości.

W konsekwencji, dla dostawy działki nr 1 nie zostaną spełnione warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia od podatku wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że dostawa przez Pana działki nr 1, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem sprzedaż nieruchomości (działki nr 1) zakupionej przez Pana w celach zarobkowych dla której to czynności zarejestrował się Pan jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem VAT wg właściwej stawki.

W dalszej kolejności Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy winien Pan udokumentować sprzedaż działki nr 1 fakturą VAT.

Na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy:

Faktury są dokumentami potwierdzającymi rzeczywiste transakcje gospodarcze dokonywane przez podatnika. Faktura pełni szczególną rolę dowodową w prawidłowym wymiarze podatku od towarów i usług, dlatego też niezwykle istotne jest prawidłowe oznaczenie wszystkich elementów faktury.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że transakcja sprzedaży działki nr 1 – jak wyżej wskazano – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. Kupująca spółka, na podstawie umowy przedwstępnej, nabywa Nieruchomość celem wybudowania na niej budynku, będącego w części miejscem prowadzenia działalności gospodarczej i biurem dla spółki A Spółka Komandytowa oraz w części pozostałej znajdować się mają pomieszczenia pod wynajem i podobne o charakterze hotelowym. Lokal ma mieć charakter całkowicie użytkowy i być związany z działalnością gospodarczą.

W konsekwencji powyższego zobowiązany będzie Pan transakcję sprzedaży działki nr 1 na rzecz Spółki udokumentować fakturą VAT.

Pana wątpliwości dotyczą również prawa do odliczenia VAT od ceny nabycia ww. nieruchomości.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy.

W myśl art. 86 ust. 1 ustawy:

Natomiast art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy stanowi, że:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego, jako integralna część systemu VAT, w zasadzie nie może być ograniczane ani pod względem czasu, ani też pod względem zakresu przedmiotowego. Nie jest to bowiem wyjątkowy przywilej podatnika, lecz jego fundamentalne prawo. Możliwość wykonania tego prawa powinna być zapewniona niezwłocznie i względem wszystkich kwot podatku, które zostały pobrane (naliczone) od transakcji związanych z zakupami.

Ustawa o podatku od towarów i usług ustanawia zasadę tzw. niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego. Zasada ta wyraża się tym, że podatnik, aby skorzystać z prawa do odliczenia podatku naliczonego nie musi czekać aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej.

Istotna jest intencja nabycia – jeśli dany towar (usługa) ma służyć wykonywaniu czynności opodatkowanych wówczas, po spełnieniu wymienionych w art. 86 ustawy wymogów formalnych, odliczenie jest prawnie dozwolone, oczywiście jeżeli nie wyłączają go inne przepisy ustawy lub aktów wykonawczych.

Wystarczającym zatem jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towaru lub usługi, przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej oraz planowanej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakup ten dokonany został w celu jego wykorzystania w ramach działalności opodatkowanej. Ta warunkowość realizacji określonego w art. 86 ust. 1 ustawy prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony powoduje, że nieziszczenie się warunku pozytywnego jakim jest wykorzystanie towaru lub usługi do realizacji czynności opodatkowanej podatnika, np. gdy okaże się, że zmieniono przeznaczenie towaru (usługi) i został on ostatecznie wykorzystany do czynności zwolnionych od VAT lub niepodlegających VAT – spowoduje konieczność weryfikacji uprzedniego odliczenia podatku naliczonego.

Podkreślić należy, iż ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, stosownie do którego:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Natomiast według przepisu art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Zatem, aby podmiot mógł skorzystać z prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, związany z dokonanym nabyciem towarów i usług, w pierwszej kolejności winien spełnić przesłanki umożliwiające uznanie go – dla tej czynności – za podatnika podatku od towarów i usług, działającego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Jak wynika z opisu sprawy, dokonał Pan zakupu nieruchomości w celach zarobkowych i dla tej czynności zarejestrował się Pan jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. W związku z zakupem od sprzedawcy otrzymał Pan prawidłową fakturę VAT z naliczonym podatkiem VAT.

Zatem skoro dokonał Pan zakupu nieruchomości nr 1 w celu jej dalszej odsprzedaży, a sprzedaż tej nieruchomości – jak wskazano wyżej – będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to będzie Panu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie tej nieruchomości.

Tym samym, Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zaznaczyć należy, że w niniejszej interpretacji rozpatrzono wniosek w zakresie podatku od towarów i usług. Natomiast odpowiedź na pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie udzielona w odrębnym rozstrzygnięciu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).