Opodatkowanie sprzedaży działki zabudowanej i prawo do odliczenia.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

5 grudnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 9 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania Sprzedających za podatników podatku VAT w związku ze sprzedażą udziałów w działce nr 1 i prawa do odliczenia podatku VAT przez Nabywcę Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 20 lutego 2024 r. (wpływ 26 lutego 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowana będąca stroną postępowania:

H. M.

Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

• A. Sp. z o. o.
• G. T.
• J. M.
• B. S.
• H. W.

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowana będąca Stroną postępowania, osoba fizyczna - polska rezydentka podatkowa (dalej: „Sprzedająca”) jest współwłaścicielką nieruchomości stanowiącej działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 1 o obszarze 2,11 ha (dwa hektary i jedenaście arów), położonej przy (…), w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (…), VI Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej: „Działka”).

W dziale II księgi wieczystej jako współwłaściciele wpisani są:

• H.M., posiadająca 25/40 udziału w prawie,
• C.M., posiadający 3/40 udziału w prawie,
• G.T., posiadająca 3/40 udziału w prawie,
• J.M., posiadająca 3/40 udziału w prawie,
• B.S., posiadająca 3/40 udziału w prawie,
• H.W., posiadająca 3/40 udziału w prawie.

Nabycie działki nastąpiło w 1964 r. na podstawie umowy sprzedaży z 3 czerwca 1964 r., udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza w (…) W. C. za numerem Rep. A (…) oraz na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w (…) o stwierdzenie nabycia spadku z 13 grudnia 1994 r., sygn. (…), przy czym C. M. zmarł 16 czerwca 2012 r., a na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w (…), sygn. akt (…), współwłaścicielki nabyły spadek po C. M. w częściach:

• H.M. w wysokości 4/8 udziału w prawie, co oznacza, że jej łączny udział w prawie własności nieruchomości wynosi 212/320,
• G.T. w wysokości 1/8 udziału w prawie, co oznacza, że jej łączny udział w prawie własności nieruchomości wynosi 27/320,
• J.M. w wysokości 1/8 udziału w prawie, co oznacza, że jej łączny udział w prawie własności nieruchomości wynosi 27/320,
• B.S. w wysokości 1/8 udziału w prawie, co oznacza, że jej łączny udział w prawie własności nieruchomości wynosi 27/320,
• H.W. w wysokości 1/8 udziału w prawie, co oznacza, że jej łączny udział w prawie własności nieruchomości wynosi 27/320.

Przedstawione powyżej współwłaścicielki nazywane są dalej łącznie jako „Współwłaścicielki” bądź „Sprzedające”.

Działka w przeszłości była wykorzystywana do produkcji rolniczej, natomiast w ciągu ostatnich 5 lat była wykorzystywana wyłącznie do celów prywatnych (na potrzeby mieszkalne). Działka nigdy nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, nie wykorzystywano jej do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej czy innej działalności komercyjnej. W przeszłości na nieruchomości był postawiony baner informujący o zamiarze jej sprzedaży.

Część nieruchomości, z której została wydzielona działka 1, została wywłaszczona pod drogę publiczną i na tej podstawie, w 2017 r. własność części udziałów Sprzedających w pierwotnej nieruchomości (to jest działce nr 3) przeszła na rzecz Skarbu Państwa, na podstawie decyzji Wojewody (…) nr (…) z 16 marca 2017, w której wojewoda orzekł o przyznaniu Sprzedającym odszkodowania za prawo własności działki 2. Innymi słowy, działka 3 została podzielona na działki: 1 (nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego wniosku) oraz 2 (nieruchomość przejęta przez Skarb Państwa). Innych nieruchomości na sprzedaż Sprzedające nie posiadają.

W lutym 2021 r. została podpisana umowa przedwstępna sprzedaży Działki z firmą B. Umowa była zabezpieczona zadatkiem. B. przygotowując się do nabycia wykonywał szereg czynności sprawdzających (w tym również badanie gruntu). Do realizacji podpisanej umowy nie doszło z winy firmy B., w związku z czym umowa wygasła w lutym 2022 r. W lipcu 2022 r. podjęto rozmowy z firmą C., z którą został podpisany list intencyjny. Niestety po raz kolejny umowa nie doszła do skutku, z winy firmy C. rozmowy zostały zerwane. Ponadto Sprzedające podejmowały szereg niewiążących rozmów mających na celu sprzedaż nieruchomości, w tym z agencjami nieruchomości, jednak nie przyniosły one skutku.

Sprzedające zawarły z Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania - spółką A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…), polskim rezydentem podatkowym (dalej: „Spółka”, „B.”) przedwstępną umowę sprzedaży Działki. Strony powzięły wątpliwość, czy sprzedaż Działki powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

B. jest czynnym podatnikiem VAT. W związku z tym, że planowane jest wykorzystywanie przez Spółkę nieruchomości wyłącznie do czynności opodatkowanych, właściwa kwalifikacja opisanej w zdarzeniu przyszłym transakcji, jako czynności opodatkowanej lub nieopodatkowanej podatkiem od towarów i usług będzie jedną z przesłanek do rozpoznania lub nierozpoznania przez Spółkę prawa do odliczenia podatku od towarów i usług.

Sposób korzystania z nieruchomości w dziale I-O księgi wieczystej oznaczony jest dla Działki jako „R - grunty orne”.

Działka jest zabudowana dwoma budynkami mieszkalnymi oraz budynkiem gospodarczym, uzbrojona w następujące media: prąd, gaz, wodę przy działce oraz częściowo ogrodzona. Zgodnie z jedynymi dostępnymi dokumentami jeden budynek został oddany do użytkowania w 1952 r. (z braku dostępnych danych należy uznać, że nastąpiło to 31 grudnia 1952 r. lub wcześniej w 1952 r.). Pozostałe budynki zostały oddane do użytkowania w 1990 r. (z braku dostępnych danych należy uznać, że nastąpiło to 31 grudnia 1990 r. lub wcześniej w 1990 r.). Budynki były budowane sposobem gospodarczym (własnymi siłami), a po zakończeniu budowy używane dla własnych celów prywatnych (socjalno-bytowych).

Działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym Uchwałą nr (…) Rady Gminy (...) z 10 lipca 2003 r. (dalej: „Plan Miejscowy”), który to Plan Miejscowy przewiduje dla Działki następujące przeznaczenie:

1)teren komunikacji - droga eksploatacyjna o symbolu 3KDe;

2)teren zabudowy usługowo-produkcyjnej o wielofunkcyjnym przeznaczeniu o symbolu UP z siedliskami rolniczymi symbol UP/MR i z terenami zieleni o symbolu UP/Z;

3)częściowo na terenie (…);

4)częściowo na terenie zmeliorowanym;

5)częściowo na terenie o złożonych warunkach gruntowych z poziomem wody powyżej 1 m p.p.t.;

6)w zasięgu oddziaływania komunikacji;

7)w niewielkiej części na terenie ze stanowiskiem archeologicznym nr (…);

8)w obszarze z linią elektroenergetyczną średniego napięcia 15kV.

Współwłaścicielki nie uczestniczyły w ustalaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - brały jedynie udział w spotkaniach informacyjnych w tym przedmiocie, natomiast nie kierowały żadnych skarg, wniosków itp., a uchwalony plan przyjęły bez zastrzeżeń.

Sprzedające oraz Spółka postanowili, że wraz z zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży Działki, Spółce przysługiwać będzie ograniczone prawo do dysponowania Działką dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji Spółki w zakresie przewidzianym przez ustawę z 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.), to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Działka wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji Spółki.

W celu umożliwienia Spółce realizacji wyżej opisanych uprawnień, ustalono że Spółka będzie uprawniona do:

i.   uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Działki,

ii.   wyłączenia gruntów Działki z produkcji rolnej i złożenia oświadczenia o wartości rynkowej dla tego celu,

iii.   podejmowania wszelkich czynności potrzebnych do uzyskania zezwoleń na usunięcie drzew lub krzewów z Działki, w tym usunięcia drzew lub krzewów,

iv.   uzyskania opinii w zakresie gospodarki drzewostanem i projektu zieleni,

v.    uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach,

vi.   uzyskania warunków przyłączenia do sieci, uzgodnienia projektów instalacji, przyłączy i sieci oraz zawarcia umów przyłączeniowych bądź wszelkich porozumień w zakresie przyłączenia planowanej na Działce przez Spółkę inwestycji,

vii.  uzyskania od zarządcy drogi zezwolenia na lokalizację w pasie drogowym urządzeń (sieci i przyłączy), w tym uzgodnienia projektów budowlanych urządzeń (sieci i przyłączy),

viii. uzgodnienia z właściwym organem projektu robót geologicznych, dokumentacji hydrogeologicznej oraz dokumentacji geologiczno-inżynierskiej, w tym wykonania robót geologicznych,

ix.   uzgadniania projektów z właściwym organem w zakresie: udokumentowanego złoża kopaliny pospolitej, terenów zdrenowanych, rowów melioracyjnych i wysokości obiektu, w tym uzyskania wszelkich opinii, zezwoleń w tym zakresie,

x.    uzyskania od właściwego organu pozwoleń wodnoprawnych niezbędnych dla planowanej inwestycji,

xi.   uzyskanie opinii komunikacyjnej, uzgodnienia zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu oraz zatwierdzenia konstrukcji zjazdu, zatwierdzenie stałej organizacji ruchu oraz innych czynności niezbędnych do wykonania dokumentacji drogowej, w tym zawarcie umowy bądź porozumienia z właściwym zarządcą drogi, w której to umowie bądź porozumieniu zostaną określone warunki komunikacyjne inwestycji,

xii.  uzyskania ewentualnych pozwoleń na rozbiórkę istniejących obiektów lub urządzeń kolidujących z powyższą inwestycją, w tym dokonania rozbiórki,

xiii.  przeprowadzenia gleboznawczej klasyfikacji gruntu,

xiv.  uzyskania innych dokumentów wymaganych przepisami jakie okażą się niezbędne do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę inwestycji.

Ponadto Sprzedające udzieliły zgody właścicielskiej wymaganej dla podjęcia wyżej opisanych czynności, w szczególności niezbędnej do uzyskania zezwolenia na usunięcie drzew, krzewów z nieruchomości oraz prowadzenia badań archeologicznych.

Dodatkowo Sprzedające udzieliły pełnomocnictwa osobom fizycznym, które zostały wskazane przez Spółkę do dokonania wyżej wskazanych czynności, a także pełnomocnictwa do przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej dla Działki.

Celem udzielonych uprawnień oraz pełnomocnictw jest zapewnienie, że realizacja planowanej inwestycji budowlanej będzie możliwa. Inwestycja będzie realizowana dopiero po zawarciu umowy przyrzeczonej.

Spółka w takim zakresie jak to będzie możliwe będzie występować o uzyskanie niezbędnych decyzji/pozwoleń, które umożliwiają zrealizowanie planowanej inwestycji, w imieniu własnym. Wyjątkiem są sytuacje/postępowania, w których konieczne jest wykazanie tytułu prawnego do nabywanej nieruchomości, tj. postępowania w przedmiocie wyłączenia gruntów z produkcji rolnej oraz przeprowadzenia gleboznawczej klasyfikacji gruntów nieruchomości, a także w ustalaniu warunków przyłączenia nieruchomości do sieci energetycznej. W takim przypadku Spółka lub osoby fizyczne dysponujące pełnomocnictwem będą występować w imieniu Sprzedających.

Spółka, w związku z zawarciem umowy przedwstępnej, może ponieść nakłady finansowe bezpośrednio związane z Działką. Będą to koszty ewentualnych badań gruntu oraz pozostałe koszty, które będą poniesione przez Spółkę, związane będą z przygotowaniem inwestycji do realizacji. Inwestycja zostanie natomiast rozpoczęta po zawarciu umowy przyrzeczonej.

W umowie przedwstępnej uzgodniono, że umowa sprzedaży zawarta zostanie po spełnieniu się następujących warunków:

a)przeprowadzenia przez Spółkę procesu badania stanu faktycznego oraz stanu prawnego Działki;

b)uzyskania przez Spółkę ostatecznej i prawomocnej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla realizacji Inwestycji Spółki na Nieruchomości oraz na sąsiedniej działce, wydanej w odpowiednim trybie;

c)uzgodnienia przez Spółkę z właściwymi organami administracyjnymi warunków obsługi komunikacyjnej dla Inwestycji Spółki, zapewniających dla niej odpowiedni dostęp do drogi publicznej, możliwość jego realizacji i użytkowania zgodnie z zakładanym przeznaczeniem,

d)uzyskania przez Sprzedające od gestorów mediów warunków przyłączenia do sieci zapewniających dostawę mediów dla Inwestycji Spółki, zapewniających dla niej użytkowanie zgodnie z jej przeznaczeniem,

e)uzyskania przez Sprzedające zaświadczeń, wydanych w trybie art. 306e ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) przez właściwy dla Sprzedających oraz Nieruchomości urząd skarbowy oraz urząd gminy, potwierdzających, że Sprzedające nie zalegają z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych z datą nie wcześniejszą niż 14 dni przed zawarciem umowy sprzedaży,

f)uzyskania przez Sprzedające zaświadczenia, wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzającego, że Sprzedające nie zalegają z płatnością należnych składek na ubezpieczenie społeczne,

g)nabycia przez Spółkę własności innej wskazanej nieruchomości, również położonej w miejscowości (…),

h)do dnia umowy sprzedaży w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości nie zostaną zarejestrowane w sądzie jakiekolwiek wnioski, poza wnioskami wynikającymi z umowy zawartej między Spółką a Sprzedającymi.

Powyższe warunki zostały wprowadzone do umowy przedwstępnej z inicjatywy Spółki. Spółka pragnie w ten sposób zabezpieczyć swój interes, poprzez wykluczenie sytuacji, w której nabędzie nieruchomość, na której nie będzie mogła zrealizować planowanej inwestycji.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Sprzedające nie prowadzą działalności gospodarczej oraz nie są zarejestrowane jako czynny podatnik podatku VAT.

Działka nigdy nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej

Jedyne działania dotyczące Nieruchomości, jakie w ogóle są prowadzone, to działania administracyjno-prawne prowadzone przez Kupującego - opisane wcześniej we wniosku oraz przez wcześniej zainteresowanych nabyciem.

Na nieruchomości był postawiony baner informujący o jej sprzedaży. Na przestrzeni ostatnich latach Sprzedające kilkukrotnie podejmowały współpracę z agencjami nieruchomości w zakresie pośrednictwa w sprzedaży, na standardowych zasadach, w zamian za prowizję płatną po sprzedaży. Ostatecznie Kupujący wskazany we wniosku zgłosił się do Sprzedających za pośrednictwem jednej z takich agencji.

Nie były ponoszone wydatki, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej danego budynku. Budynki były jedynie na bieżąco konserwowane. Nie odliczano nigdy podatku VAT od jakichkolwiek zakupów związanych z budynkami lub nieruchomością gruntową. Zakupy były dokonywane wyłącznie dla celów prywatnych, socjalno-bytowych, gdzie właścicielki występowały jako konsument (osoba prywatna). Budynki jak i cała nieruchomość były używane jedynie dla celów prywatnych (socjalno-bytowych).

Sprzedające nie dokonywały wcześniej sprzedaży nieruchomości, z wyjątkiem p. B. S., która w 2006 r. sprzedała dom (segment) w (…) przy ul. (…), w którym zamieszkiwała z mężem i rodziną od 1988 r. do 2006 r., przy czym sprzedaż ta dokonana została w związku z nabyciem innej nieruchomości na cele mieszkaniowe rodziny: działki w (…) przy ul. (…) i wybudowaniu domu wolno stojącego

Pytania

1. Czy dokonując planowanej sprzedaży Działki w wyżej opisanych okolicznościach Sprzedające będą działać w charakterze podatników podatku od towarów i usług, w związku z czym sprzedaż ta podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Jeżeli stanowisko Sprzedających w zakresie pytania oznaczonego nr 1 jest prawidłowe to:

2.  Czy Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług wynikającego z nabycia Działki?

Państwa stanowisko w sprawie

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary - na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami - według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W świetle powyższego, w sprawach dotyczących opodatkowania dostawy nieruchomości dokonywanej przez osoby fizyczne, konieczne staje się ustalenie, czy w celu sprzedaży nieruchomości zbywca podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpiła w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedające, osoby fizyczne, są współwłaścicielkami nieruchomości stanowiącej działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 1. Sprzedające zawarły ze Spółką przedwstępną umowę sprzedaży Działki. Sprzedające nie prowadzą i nie prowadziły pozarolniczej działalności gospodarczej, nie są zarejestrowane jako podatnik VAT. Sprzedające nabyły nieruchomość częściowo w 1964 r., a częściowo w 1994 r.

Należy jednak podkreślić, że Sprzedające udzieliły Spółce ograniczone warunkami umowy prawo do dysponowania Działką oraz osobie fizycznej działającej na rzecz Spółki pełnomocnictwa umożliwiającego dokonanie szeregu czynności prawnych niezbędnych do wykonania przed rozpoczęciem realizacji inwestycji Spółki na Działce. Dodatkowo Sprzedające udzieliły pełnomocnictwa do przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej. Celem udzielonego pełnomocnictwa jest umożliwienie Spółce przeprowadzenia czynności niezbędnych do uzyskania przez Spółkę pewności, że realizacja planowanej inwestycji budowlanej będzie możliwa. Inwestycja będzie realizowana dopiero po zawarciu umowy przyrzeczonej.

Wątpliwości Sprzedających dotyczą kwestii ustalenia czy planowana sprzedaż Działki będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz czy Sprzedające będą działały w charakterze podatnika podatku VAT w związku z tą transakcją.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów prawa, dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Sprzedające podjęły/podejmą w odniesieniu do nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży.

Decydujące znaczenie w przedmiotowej sprawie ma fakt zawarcia umowy przedwstępnej ze Spółką, w ramach której udzielono szerokiego pełnomocnictwa celem dokonywania szeregu czynności związanych z przedmiotową Działką.

Należy w tym miejscu wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.) - zwana dalej Kodeksem cywilnym.

W szczególności należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która została uregulowana w Dziale VI Przedstawicielstwo.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony (art. 108 Kodeksu cywilnego).

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Powyższe oznacza, że stroną postępowań zmierzających do ich realizacji będzie nie Spółka, ale Sprzedające. Osoba wskazana przez Spółkę jako pełnomocnik działać będzie w imieniu Sprzedających, a nie w imieniu własnym. Zatem czynności podejmowane przez pełnomocnika, w granicach umocowania, są traktowane tak jak czynności wykonywane bezpośrednio przez Sprzedające.

Tak więc w niniejszych okolicznościach, przed planowaną sprzedażą, Sprzedające wykażą aktywność w przedmiocie sprzedaży działki porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Zatem czynność zbycia Działki nie będzie mieścić się w zakresie zarządu majątkiem prywatnym, stąd uznać należy, że działka będąca przedmiotem sprzedaży, wykorzystywana będzie w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, biorąc pod uwagę wszystkie przedstawione we wniosku okoliczności, należy stwierdzić, że Sprzedające z tytułu transakcji sprzedaży działki, będą działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, wykonującego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż Działki będzie stanowić zatem czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Ponadto wątpliwości Zainteresowanych dotyczą ustalenia, czy w zakresie, w jakim planowana sprzedaż Działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług wynikającego z takiej transakcji.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Biorąc pod uwagę treść przywołanych przepisów, w kontekście przedstawionego opisu sprawy należy stwierdzić, że Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Działki zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie w jakim Kupujący będzie ją wykorzystywał do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Warunkiem prawa do odliczenia będzie niezaistnienie przesłanek negatywnych wymienionych w art. 88 ustawy. W szczególności Kupujący nie może skorzystać z prawa do odliczenia gdy transakcja będzie zwolniona od podatku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (t. j. Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z przytoczonych regulacji prawnych wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działki istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania sprzedaży gruntu Sprzedające podjęły aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Ich za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Sprzedające są współwłaścicielami działki nr 1. Nabycie działki nastąpiło w 1964 r. na podstawie umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym oraz na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego o stwierdzenie nabycia spadku z 13 grudnia 1994 r. Działka w przeszłości była wykorzystywana do produkcji rolniczej, natomiast w ciągu ostatnich 5 lat była wykorzystywana wyłącznie do celów prywatnych (na potrzeby mieszkalne). Działka nigdy nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, nie wykorzystywano jej do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej czy innej działalności komercyjnej. Działka jest zabudowana dwoma budynkami mieszkalnymi oraz budynkiem gospodarczym, uzbrojona w media: prąd, gaz, wodę przy działce oraz częściowo ogrodzona. Jeden budynek został oddany do użytkowania w 1952 r. Pozostałe budynki zostały oddane do użytkowania w 1990 r. Budynki były używane dla własnych celów prywatnych (socjalno-bytowych). Przyszłym nabywcą działki jest Spółka B., która jest czynnym podatnikiem VAT. Sprzedające zawarły ze Spółką umowę przedwstępną oraz udzieliły pełnomocnictwa osobom fizycznym, które zostały wskazane przez Spółkę do dokonania określonych czynności, a także pełnomocnictwa do przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej dla Działki.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii czy planowana sprzedaż udziałów w działce nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, należy przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedające podjęły w odniesieniu do ww. Działki przed jej sprzedażą i ustalić, czy w odniesieniu do tych czynności zostały spełnione przesłanki pozwalające na uznanie Sprzedających za podatnika podatku od towarów i usług.

W tym miejscu wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym, zgodnie z którym:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W niniejszej sprawie należy zaznaczyć, że Sprzedające zawarły umowę przedwstępną sprzedaży Działki, pod warunkami m.in. uzyskania warunków przyłączenia do sieci, uzgodnienia projektów instalacji, przyłączy i sieci oraz zawarcia umów przyłączeniowych, uzyskania od zarządcy drogi zezwolenia na lokalizację w pasie drogowym urządzeń (sieci i przyłączy), w tym uzgodnienia projektów budowlanych urządzeń (sieci i przyłączy), uzyskanie opinii komunikacyjnej, uzgodnienia zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu, uzyskania ewentualnych pozwoleń na rozbiórkę istniejących obiektów lub urządzeń kolidujących z powyższą inwestycją, w tym dokonania rozbiórki.

Dodatkowo, Sprzedające udzieliły pełnomocnictwa osobom fizycznym, które zostały wskazane przez Spółkę do dokonania ww. czynności, a także pełnomocnictwa do przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Działki.

Ze względu zatem na udzielenie przez Sprzedające, przed sprzedażą nieruchomości, pełnomocnictwa, należy stwierdzić, że w sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania poszczególnych Sprzedających za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Udzielone pełnomocnictwo upoważnia do wykonania w imieniu Sprzedających czynności, wynikających z zakresu udzielonego pełnomocnictwa i warunków umowy przedwstępnej, które wykluczają uznanie, że będzie to sprzedaż majątku prywatnego w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

Brak bezpośredniego wykonywania ww. działań w odniesieniu do działek przez Sprzedające - działania te będą podejmowane przez Spółkę - nie oznacza, że podjęte czynności pozostaną bez wpływu na sytuację prawnopodatkową Sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających, jako mocodawców. Kupujący, dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową działkę, będące nadal własnością Sprzedających. Szereg działań, dokonanych za pełną zgodą Sprzedających, wpłynie generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedające stosownego pełnomocnictwa skutkuje tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Spółkę nabywającą będą podejmowane w imieniu i na korzyść Sprzedających, ponieważ to Sprzedające jako współwłaściciele działki będzie Stroną uzyskującą stosowne zgody, zezwolenia, ustalenia związane z realizacją inwestycji zaplanowanej przez Spółkę.

Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne, w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym.

Zatem biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedające sprzedaż, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedające (działając poprzez pełnomocnika) będą podejmowały działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będą wykazywały aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Opisane wyżej czynności, które zostaną wykonane przez pełnomocnika Sprzedających, nie stanowią zwykłego zarządu majątkiem osobistym, lecz są wykonywane w celu przygotowania jej do sprzedaży. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedających, a zbycie przedmiotowej nieruchomości będzie stanowiło realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji powyższego, w analizowanej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę do uznania każdej ze Sprzedających za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a sprzedaż udziałów w działce nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie uznania Sprzedających za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą udziałów w nieruchomości uznaję za prawidłowe.

Państwa wątpliwości sprowadzają się również do ustalenia, czy Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług wynikającego z nabycia Nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Zauważyć należy, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Podkreślić również należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Zatem aby odpowiedzieć na Państwa wątpliwości należy przeanalizować czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu obiekty te oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w ww. przypadkach dochodzi do użytkowania budynku, budowli lub ich części.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym, jeżeli przy sprzedaży nieruchomości nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów, tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu), których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. nieruchomości. Natomiast, jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

W tym miejscu należy wskazać, co istotne w niniejszej sprawie, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy zgodnie, z którym:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w podatku VAT los podatkowy ww. obiektów, które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem budynków usytuowanych na działce nr 1 nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie.

Z opisu sprawy wynika, że nabycie działki nastąpiło w 1964 r. na podstawie umowy sprzedaży oraz nabycia spadku z 13 grudnia 1994 r. Działka jest zabudowana dwoma budynkami mieszkalnymi oraz budynkiem gospodarczym. Sprzedające nie ponosiły żadnych nakładów na modernizację budynków, w tym wydatków na ulepszenie budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej tych budynków. Nie odliczano nigdy podatku VAT od jakichkolwiek zakupów związanych z budynkami. Budynki znajdujące się na działce były używane jedynie dla celów prywatnych.

W związku z powyższym opisem stwierdzić należy, że planowana dostawa udziałów w działce zabudowanej budynkami nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynków upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto, w ostatnich dwóch latach budynki nie były ulepszane.

Zatem, sprzedaż budynków posadowionych na działce nr 1 będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa gruntu, na którym budynki te są posadowione (art. 29a ust. 8 ustawy).

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż udziałów w Działce nr 1 zabudowanej dwoma budynkami mieszkalnym i budynkiem gospodarczym będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak już wyżej wskazano, zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy wskazanych powyżej obiektów.

W związku z powyższym, jeśli przed dokonaniem dostawy nieruchomości będą spełnione warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, to wówczas transakcja sprzedaży udziałów w Działce zabudowanej nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką tego podatku.

Z opisu sprawy wynika, że nabywcą Działki nr 1 jest Spółka - czynny podatnik podatku VAT. Spółka planuje wykorzystywać nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych.

Jak wskazaliśmy powyżej, jeśli przed dokonaniem dostawy nieruchomości (udziałów w działce nr 1 zabudowanej budynkami) spełnią Państwo warunki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 11 ustawy, to wówczas Sprzedające jako czynne podatniczki podatku VAT będą zobowiązane opodatkować jej sprzedaż na rzecz Spółki. Wówczas Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku VAT w związku z zakupem nieruchomości (udziałów w Działce nr 1 zabudowanej budynkami). Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem Działki przez Spółkę uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani H. M. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).