Licytacyjna sprzedaż ww. Nieruchomości podlega opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT, stosownie do art. 43 ust. 21 ustawy.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 grudnia 2023 r. wpłynął za pośrednictwem platformy e-PUAP Pani wniosek z 28 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT licytacyjnej sprzedaży Nieruchomości (…). Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 7 lutego 2024 r. (wpływ za pośrednictwem platformy e-PUAP 7 lutego 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego:

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest Nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym, budynkiem usługowym z częścią socjalną, budynkiem magazynowym z częścią socjalną oraz wiatą, położona (…) stanowiąca wyłączną własność dłużnika (…). Nieruchomość jest oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr ew. 1 (…). Oznaczenie Nieruchomości w ewidencji gruntów jest zgodne z oznaczeniem w księdze wieczystej.

Zgodnie z wypisem z kartoteki budynków na działce znajdują się następujące budynki:

• mieszkalny, jednokondygnacyjny, niepodpiwniczony, murowany o powierzchni zabudowy (…), o powierzchni użytkowej (…), wybudowany w 2008 r.
• handlowo-usługowy, dwukondygnacyjny, niepodpiwniczony, murowany o powierzchni zabudowy (…) o powierzchni użytkowej (…), wybudowany w 1970 r.
• magazynowy, jednokondygnacyjny, niepodpiwniczony, murowany o powierzchni zabudowy (…), o powierzchni użytkowej (…), wybudowany w 2009 r.

Urząd Miejski (…) zgodnie z pismem z dnia 25 października 2019 r. nr (…) zawiadomił, że w archiwalnych rejestrach urzędu brak jest wzmianek o wydawanych pozwoleniach oraz zgłoszeniach do użytkowania obiektów zlokalizowanych na Nieruchomości. Pismem z dnia 28 sierpnia 2019 r., (…) Starosta Powiatu (…) poinformował, że w prowadzonych rejestrach, w latach 2002-2019, nie odnaleziono pozwolenia na budowę wydanego dla przedmiotowej Nieruchomości. Zgodnie z informacją zawartą w piśmie z dnia 9 września 2019 r. (…) Państwowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla powiatu (…), dłużnik nie wykonał obowiązków budowalnych i nie zawiadomił o zakończeniu robót budowlanych prowadzonych po przystąpieniu do użytkowania budynku mieszkalnego zlokalizowanego na przedmiotowej Nieruchomości.

Zgodnie z treścią aktu notarialnego (…) z dnia (…) 2007 r. wszystkie budynki zostały wybudowane na początku lat 90-tych.

Dla obszaru, na którym jest zlokalizowana Nieruchomość, obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wsi (…) uchwalony przez Radę Miejską (…) uchwałą Nr (…) z dnia 27 września 2000 r. Przedmiotowa Nieruchomość leży na obszarze oznaczonym jako 3M, przeznaczenie podstawowe: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, przeznaczenie uzupełniające - zabudowa gospodarcza związana z funkcją mieszkaniową, obiekty i urządzenia komunikacji, infrastruktury technicznej dla potrzeb działki lub potrzeb lokalnych, zabudowa może podlegać przebudowie, wymianie, rozbudowie.

Dłużnik (…), pomimo skutecznie doręczonego przez komornika sądowego wezwania dokonanego nie złożył od chwili wszczęcia postępowania egzekucyjnego z ww. Nieruchomości tj. od dnia 4 czerwca 2019 r. oświadczenia, czy jest podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT) w świetle art. 15-17 w zw. z art. 106c i 106i ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.).

Dłużnik (…) w dniu 26 września 2023 r. złożył do komornika sądowego oświadczenie o treści: „Ja niżej podpisany (...) oświadczam, że zlicytowana Nieruchomość mieszcząca się w (…) była w ewidencji środków trwałych i w tym zakresie byłem czynnym podatnikiem VAT”. Dłużnik wezwany przez komornika sądowego pismem z dnia 23 października 2023 r. do złożenia wyjaśnień w zakresie podatku VAT, nie udzielił do dnia dzisiejszego odpowiedzi na wezwanie komornika sądowego (wezwanie skutecznie doręczone w dniu 7 listopada 2023 r.).

Przedmiotowa Nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym, budynkiem usługowym z częścią socjalną, budynkiem magazynowym z częścią socjalną oraz wiatą, położona (…) stanowiąca wyłączną własność dłużnika (…) nabyta została przez niego w ramach umowy sprzedaży Nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego nr (…) w dniu 5 stycznia 2007 r. przed (…) Notariuszem w (…) pomiędzy (…) - sprzedający a (…) jako nabywcą.

Zgodnie z ww. aktem notarialnym (…) byli współwłaścicielami ww. Nieruchomości na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej i z tytułu dokonania sprzedaży ww. Nieruchomości nie byli płatnikami podatku od towarów i usług w rozumieniu art. art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.). Nieruchomość została sprzedana za kwotę (…) zł.

Zgodnie z ww. aktem notarialnym zapłata ceny za ww. Nieruchomość została dokonana przez (…) częściowo w gotówce tj. w kwocie (…) zł przed zawarciem aktu notarialnego, pozostała część ceny tj. kwota (…) zł została uregulowana ze środków uzyskanych z kredytów bankowych - oświadczenie wydane przez (...)Bank (…) z dnia 29 grudnia 2006 r.

Organ egzekucyjny ustalił, iż dłużnik obecnie nie jest zarejestrowany jako płatnik podatku VAT we właściwym dla siebie Urzędzie Skarbowym tj. US (…) i aktualnie nie prowadzi działalności gospodarczej. Dłużnik (…) zakończył prowadzenie działalności gospodarczej w dniu 19 września 2017 r. Podmiot został wykreślony z rejestru REGON w dniu 22 września 2017 r. Obecnie (…) figuruje jedynie w ww. US w rejestrze podatników i posiada nr identyfikacji podatkowej NIP: (…).

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w (…) nie ma wiedzy, czy z tytułu nabycia ww. Nieruchomości przysługiwało dłużnikowi prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.

Komornik sądowy ustalił, iż (…) był i obecnie jest (stan na dzień 13 listopada 2023 r.) zameldowany na pobyt stały pod adresem (…). Dłużnik przebywał pod ww. adresem co najmniej od 4 czerwca 2019 r. kiedy to komornik sądowy wszczął postępowanie egzekucyjne z ww. Nieruchomości. Przemawia za tym fakt, iż dłużnik odbierał pod ww. adresem kierowaną do niego przez komornika sądowego korespondencję w przedmiotowej sprawie. Zawiadomienie o wszczęciu egzekucji dłużnik odebrał pod adresem. Komornik sądowy ustalił ponadto, iż w dniu 17 czerwca 2019 r. aktem notarialnym (…) została zawarta umowa najmu przedmiotowej Nieruchomości na czas określony od dnia 17 czerwca 2019 r. do dnia 17 marca 2020 r.

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym (…), która nie posiada specjalistycznej wiedzy w zakresie podatku VAT, uważa, że od sprzedaży ww. Nieruchomości nie należy odprowadzić podatku VAT, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość nabyta została przez osobę fizyczną, a organ nie posiada żadnych dodatkowych informacji, aby uznać, iż Nieruchomość ta nabyta została w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez dłużnika.

Co więcej Dłużnik został wezwany pismem z dnia 4 czerwca 2019 r. oraz pismem z dnia 23 października 2023 r. do złożenia oświadczenia, czy jest podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT) w świetle § 15-17 w zw. z § 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) oraz § 24 Rozporządzenia Ministra Finansów z 25 maja 2005 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 95, poz. 798 ze zm.). Dłużnika pouczono, że ww. oświadczenie i informacje w zakresie podatku VAT należy złożyć w terminie 7 dni od daty doręczenia niniejszego zawiadomienia, pod rygorem uznania, że dłużnik nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT) w przedmiocie Nieruchomości, z której prowadzona jest egzekucja.

Zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Dłużnik pomimo, iż odebrał powyższe wezwania nie złożył komornikowi sądowemu żadnych dokumentów. Samo złożenie oświadczenia w dniu 26 września 2023 r. że Nieruchomość była w ewidencji środków trwałych i że w tym okresie był czynnym płatnikiem podatku VAT, bez przedłożenia komornikowi sądowemu dokumentu w postaci wypisu z ewidencji środków trwałych, nie przesądza o uznaniu, czy z tytułu nabycia ww. Nieruchomości przysługiwało dłużnikowi prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.

Przedmiotowa Nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym, budynkiem usługowym z częścią socjalną, budynkiem magazynowym z częścią socjalną oraz wiatą, położona (…) stanowiąca wyłączną własność dłużnika (…) została sprzedana przez komornika sądowego w drodze licytacji komorniczej w dniu 5 sierpnia 2021 r. za cenę nabycia (…).

Postanowienie o przysądzeniu własności z dnia 27 stycznia 2023 r. wydane przez Sąd Rejonowy w (…), jest prawomocne z dniem 20 kwietnia 2023 r. Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w (…), sporządził plan podziału sumy uzyskanej z egzekucji z Nieruchomości.

W przedmiotowym planie podziału komornik sądowy nie uwzględnił odliczenia od sumy nabycia przez nabywcę nieruchomości należnego podatku VAT. Nadmienia Pani, że postanowienie o sporządzeniu planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości nie jest prawomocne, bowiem zostało zaskarżone przez dłużnika (…). Zaskarżenie nie dotyczyło odliczenia od sumy nabycia Nieruchomości należnego podatku VAT.

Nabywca nieruchomości (…) pismem z dnia 25 września 2023 r. wystąpił do komornika sądowego z wnioskiem o wystawienie faktury VAT z tytułu nabycia Nieruchomości dla której Sąd Rejonowy (…).

Zbieg okoliczności i czasookresu pomiędzy złożonym przez nabywcę Nieruchomości wnioskiem o wystawienie faktury VAT z dnia 25 września 2023 r. i oświadczeniem dłużnika z dnia 26 września 2023 r. w ocenie komornika sądowego powoduje istotne wątpliwości co do zasadności odliczenia należnego podatku VAT z tytułu sprzedanej Nieruchomości.

Komornik sądowy posiada wątpliwości, czy w zaistniałym stanie faktycznym niniejszego postępowania egzekucyjnego jest zobligowany do wystawienia na rzecz nabywcy Nieruchomości położonej (…).

Komornik nie posiada ww. informacji dla pełnej i prawidłowej oceny, czy przedmiotowa Nieruchomość będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT i w jakiej wysokości, a brak informacji wynika, iż wszelkie podjęte przez komornika czynności nie umożliwiły uzyskania wszystkich niezbędnych informacji, aby ustalić czy z tytułu nabycia ww. Nieruchomości przysługiwało dłużnikowi prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, że Komornik sądowy ustalił, iż (…) był i obecnie jest (stan na dzień 13 listopada 2023 r.) zameldowany na pobyt stały pod adresem (…). Dłużnik przebywał pod ww. adresem co najmniej od 4 czerwca 2019 r. kiedy to komornik sądowy wszczął postępowanie egzekucyjne z ww. Nieruchomości. Przemawia za tym fakt, iż dłużnik odbierał pod ww. adresem kierowaną do niego przez komornika sądowego korespondencję w przedmiotowej sprawie. Zatem Nieruchomość w ocenie komornika sądowego była wykorzystywana przez dłużnika na cele mieszkaniowe.

Ponadto komornik sądowy w ramach prowadzonego postępowania egzekucyjnego ustalił, iż w dniu 17 czerwca 2019 r. aktem notarialnym (…) została zawarta umowa najmu przedmiotowej Nieruchomości na czas określony od dnia 17 czerwca 2019 r. do dnia 17 marca 2020 r. (brak informacji przed którym notariuszem została sporządzona umowa najmu).

Brak informacji, czy Nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej prowadzonej przez dłużnika.

Brak informacji do jakich czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej dłużnik wykorzystywał Nieruchomość będącą przedmiotem licytacyjnej sprzedaży (odrębnie dla każdego budynku, budowli) przez cały okres ich posiadania (w szczególności czy były one wykorzystywane do działalności opodatkowanej podatkiem VAT czy wyłącznie do zwolnionej z opodatkowania).

Brak informacji, czy Nieruchomość będąca przedmiotem licytacyjnej sprzedaży Nieruchomości była wpisana do ewidencji środków trwałych w prowadzonej przez dłużnika działalności gospodarczej.

Dłużnik pismem z dnia 26 września 2023 r. złożył u komornika sądowego oświadczenie, że przedmiotowa Nieruchomość była wpisana w ewidencji środków trwałych i że w tym okresie był czynnym płatnikiem podatku VAT. Niemniej jednak dłużnik nie przedłożył komornikowi sądowemu dokumentu w postaci wypisu z ewidencji środków trwałych z którego jednoznacznie wynikałoby, że Nieruchomość ta była wpisana do ewidencji środków trwałych w działalności prowadzonej przez dłużnika.

W ocenie komornika sądowego złożone oświadczenie dłużnika ma na celu jedynie wprowadzenie organu egzekucyjnego w błąd w zakresie uznania, że w przedmiotowej sprawie nie ma zastosowania zwolnienie od podatku VAT.

Brak informacji, czy wiata, która znajduje się na działce stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.).

Zgodnie z wypisem z kartoteki budynków na działce znajdują się następujące budynki:

• mieszkalny, jednokondygnacyjny, niepodpiwniczony, murowany o powierzchni zabudowy (…), o powierzchni użytkowej (…), wybudowany w 2008 r.
• handlowo-usługowy, dwukondygnacyjny, niepodpiwniczony, murowany o powierzchni zabudowy (…) o powierzchni użytkowej (…), wybudowany w 1970 r.
• magazynowy, jednokondygnacyjny, niepodpiwniczony, murowany o powierzchni zabudowy (…), o powierzchni użytkowej (…), wybudowany w 2009 r.

Urząd Miejski zgodnie z pismem z 25 października 2019 r. nr (…) zawiadomił, że w archiwalnych rejestrach urzędu brak jest wzmianek o wydawanych pozwoleniach oraz zgłoszeniach do użytkowania obiektów zlokalizowanych na Nieruchomości. Pismem z 28 sierpnia 2019 r., (…) Starosta Powiatu (…) poinformował, że w prowadzonych rejestrach, w latach 2002-2019, nie odnaleziono pozwolenia na budowę wydanego dla przedmiotowej Nieruchomości. Zgodnie z informacją zawartą w piśmie z 9 września 2019 r. (…) Państwowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla powiatu (…), dłużnik nie wykonał obowiązków budowalnych i nie zawiadomił o zakończeniu robót budowlanych prowadzonych po przystąpieniu do użytkowania budynku mieszkalnego zlokalizowanego na przedmiotowej Nieruchomości. Zgodnie z treścią aktu notarialnego (…) z dnia 5 stycznia 2007 r. wszystkie budynki zostały wybudowane na początku lat 90-tych.

Brak informacji, czy z tytułu nabycia ww. zabudowanej działki dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Brak dokładnych danych kiedy dłużnik rozpoczął użytkowanie budynków będących przedmiotem licytacyjnej sprzedaży.

Zgodnie z informacją udzieloną z Biura Ewidencji Ludności na dzień 13 listopada 2023 r. dłużnik jest zameldowany na pobyt stały pod adresem położenia zabudowanej działki nr 1 (…) od dnia 15 czerwca 2016 r.

Brak informacji, czy dłużnik od momentu nabycia do momentu licytacyjnej sprzedaży ponosił wydatki na ulepszenie danego budynku bądź budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku bądź budowli.

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym (…) nie posiada dokładnych informacji, które są niezbędne dla oceny, czy w przedmiotowej sprawie miało zastosowanie zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ewentualnie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Komornik sądowy przedmiotowe wyjaśnienia zawarte w pkt IV pisma opiera jedynie na danych zawartych w aktach sprawy egzekucyjnej pozyskanych z urzędów państwowych, czy też operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego sądowego powołanego do wyceny przedmiotowej Nieruchomości.

Jednocześnie należy wskazać, iż komornik sądowy w ramach prowadzonego postępowania egzekucyjnego dwukrotnie wzywał dłużnika do złożenia niezbędnych informacji w zakresie podatku VAT tj. pismem z dnia 23 października 2023 r. oraz pismem z dnia 1 grudnia 2023 r. Dokumenty te znajdują się w aktach sprawy egzekucyjnej prowadzonej przez komornika sądowego pod sygn. akt: (…). Do dnia dzisiejszego dłużnik nie udzielił odpowiedzi na wezwanie komornika sądowego (wezwania skutecznie doręczone).

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

Czy sprzedaż licytacyjna nieruchomości tj. zabudowanej działki nr 1 położonej w (…) stanowiącej wyłączną własność dłużnika (…) podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług VAT na podstawie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) oraz Rozporządzenia Ministra Finansów z 25 maja 2005 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 95, poz. 798 ze zm.).

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w (…), która nie posiada specjalistycznej wiedzy w zakresie podatku VAT, uważa, że od sprzedaży ww. Nieruchomości nie należy odprowadzić podatku VAT, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość nabyta została przez osobę fizyczną, a organ nie posiada żadnych dodatkowych informacji, aby uznać, iż Nieruchomość ta nabyta została w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez dłużnika.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie uregulowania zawartego w art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik, natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku. Jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów, to komornik jest zobowiązany do wystawienia faktury w imieniu i na rzecz dłużnika.

Tym samym, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie zaś z art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez:

Z kolei jak wynika z art. 8 ust. 1 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność, stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem będzie podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy, gdyż działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel nieruchomości – jest podatnikiem podatku VAT, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że prowadzi Pani przeciwko dłużnikowi, (…), postępowanie egzekucyjne z zabudowanej Nieruchomości, tj. działki nr 1, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…).

Jak wskazuje Pani we wniosku, przedmiotem niniejszej interpretacji jest Nieruchomość stanowiąca wyłączną własność dłużnika, która jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, budynkiem usługowym z częścią socjalną, budynkiem magazynowym z częścią socjalną oraz wiatą.

Powyżej opisaną zabudowaną Nieruchomość dłużnik nabył 5 stycznia 2007 r. w ramach umowy sprzedaży od osób fizycznych (…), którzy z tytułu tej sprzedaży nie byli podatnikami podatku od towarów i usług.

Dłużnik, pomimo skutecznie doręczonego przez Panią wezwania nie złożył od chwili wszczęcia postępowania egzekucyjnego z ww. Nieruchomości tj. od dnia 4 czerwca 2019 r. oświadczenia, czy jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Jednakże, dłużnik w dniu 26 września 2023 r. złożył do Pani oświadczenie o treści: „Ja niżej podpisany (...) oświadczam, że zlicytowana Nieruchomość mieszcząca się w (…) była w ewidencji środków trwałych i w tym zakresie byłem czynnym podatnikiem VAT”. Dłużnik wezwany przez komornika sądowego pismem z dnia 23 października 2023 r. do złożenia wyjaśnień w zakresie podatku VAT, nie udzielił do dnia dzisiejszego odpowiedzi na Pani wezwanie (wezwanie skutecznie doręczone w dniu 7 listopada 2023 r.).

Ustaliła Pani, że dłużnik obecnie nie jest zarejestrowany jako płatnik podatku VAT i aktualnie nie prowadzi działalności gospodarczej. Dłużnik zakończył prowadzenie działalności gospodarczej w dniu 19 września 2017 r.

Ustaliła również Pani, że dłużnik był i obecnie jest (stan na dzień 13 listopada 2023 r.) zameldowany na pobyt stały pod adresem (…) od 15 czerwca 2016 r. Dłużnik przebywał pod ww. adresem co najmniej od 4 czerwca 2019 r. kiedy wszczęła Pani postępowanie egzekucyjne z ww. Nieruchomości. Przemawia za tym fakt, iż dłużnik odbierał pod ww. adresem kierowaną do niego przez Panią korespondencję w przedmiotowej sprawie. Zawiadomienie o wszczęciu egzekucji dłużnik odebrał pod tym adresem. Jak Pani wskazuje, w Pani ocenie Nieruchomość była wykorzystywana przez dłużnika na cele mieszkaniowe.

Jednocześnie ustaliła Pani, że w dniu 17 czerwca 2019 r. aktem notarialnym (…) została zawarta umowa najmu przedmiotowej Nieruchomości na czas określony od dnia 17 czerwca 2019 r. do dnia 17 marca 2020 r.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz cytowane wyżej przepisy, w pierwszej kolejności należy ustalić czy dostawa opisanej przez Panią Nieruchomości, która – jak Pani wskazała - jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, budynkiem usługowym z częścią socjalną, budynkiem magazynowym z częścią socjalną oraz wiatą była dokonana przez podatnika podatku VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W opisie sprawy wskazała Pani, że dłużnik w dniu 26 września 2023 r. złożył do Pani oświadczenie, z którego wynika, że zlicytowana Nieruchomość była w ewidencji środków trwałych i w tym zakresie dłużnik był czynnym podatnikiem VAT. Jednocześnie ustaliła Pani, że w dniu 17 czerwca 2019 r. aktem notarialnym została zawarta umowa najmu przedmiotowej Nieruchomości na czas określony od dnia 17 czerwca 2019 r. do dnia 17 marca 2020 r.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Zatem na gruncie przepisów ustawy najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że dostawa Nieruchomości będzie stanowić zbycie majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem przy dostawie ww. Nieruchomości spełnione będą przesłanki do uznania dłużnika za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji, dostawa Nieruchomości zabudowanej działki nr 1, na której znajdują się: budynek mieszkalny, budynek usługowy z częścią socjalną, budynek magazynowy z częścią socjalną oraz wiatą podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy jednocześnie zwrócić uwagę, że nie jest podatnikiem osoba, która dokonuje sprzedaży majątku prywatnego niewykorzystywanego do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości może być, np. wybudowanie/kupienie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych i wykorzystywania go tylko na potrzeby osobiste.

Odnosząc powyższe do znajdującego się na opisanej Nieruchomości budynku mieszkalnego, w którym – jak Pani ustaliła - dłużnik był i obecnie jest (stan na dzień 13 listopada 2023 r.) zameldowany na pobyt stały, należy wskazać, że skoro w opisie sprawy całą zabudowaną nieruchomość (w tym budynkiem mieszkalnym) nazywa Pani „Nieruchomością” oraz wskazaniem, że Nieruchomość ta była przedmiotem najmu, trudno uznać, że budynek mieszkalny był wykorzystywany przez dłużnika tylko na potrzeby osobiste.

Pani wątpliwości dotyczą również kwestii, czy licytacyjna sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem, zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przy czym, w myśl art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Jeżeli dostawa nie spełnia kryteriów do zwolnienia określonego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w następnej kolejności konieczne jest przeanalizowanie podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Ponadto stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy ww. obiektów, które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Wobec powyższego, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów, jest opodatkowana, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

Jak wynika z przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy w ramach prowadzonego postępowania egzekucyjnego wzywała Pani dłużnika do złożenia niezbędnych informacji w zakresie podatku VAT, jednakże dłużnik nie złożył Pani żadnych dokumentów. Podjęte przez Panią czynności znajdują się w aktach sprawy egzekucyjnej pod sygn. (…). W związku z tym nie posiada Pani dokładnych informacji, które są niezbędne dla oceny, czy w przedmiotowej sprawie miało zastosowanie zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub pkt 2 ustawy. Nie posiada Pani informacji do jakich czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej dłużnik wykorzystywał Nieruchomość będącą przedmiotem licytacyjnej sprzedaży (odrębnie dla każdego budynku, budowli) przez cały okres ich posiadania (w szczególności czy były one wykorzystywane do działalności opodatkowanej podatkiem VAT czy wyłącznie do zwolnionej z opodatkowania); informacji, czy wiata, która znajduje się na działce stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane; dokładnych danych kiedy dłużnik rozpoczął użytkowanie budynków będących przedmiotem licytacyjnej sprzedaży; informacji, czy dłużnik od momentu nabycia do momentu licytacyjnej sprzedaży ponosił wydatki na ulepszenie danego budynku bądź budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej budynku bądź budowli.

Brak ww. informacji nie pozwala stwierdzić, czy licytacyjna sprzedaż opisanej Nieruchomości jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub pkt 2 ustawy. W związku z tym, w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnienia nie będą spełnione, skoro podjęte przez Panią udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy Nieruchomości zabudowanej (działki nr 1) zwolnienia od podatku. Zatem, licytacyjna sprzedaż ww. Nieruchomości podlega opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT, stosownie do art. 43 ust. 21 ustawy.

W konsekwencji Pani stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Wskazane przez Panią w pytaniu Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 25 maja 2005 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług zostało uchylone 1 grudnia 2008 r. i nie będzie mieć zastosowania w przedmiotowej sprawie.

Zaznaczyć jednak należy, że kwestia oceny działań podjętych przez Panią jako Komornika nie była przedmiotem interpretacji.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm. ; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).