Nieuznanie Pana za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działek powstałych w wyniku geodezyjnego podziału Nieruchomości oraz niepodlegania tej sprzedaży opodatkowaniu podatkiem VAT.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego  zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 grudnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 18 grudnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Pana za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży  działek powstałych w wyniku geodezyjnego podziału Nieruchomości oraz niepodlegania tej sprzedaży opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 26 lutego 2024 r. (wpływ 28 lutego 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskiem z 29 października 2019 r. Skarb Państwa - Starosta (…) wniósł do Sądu Rejonowego w (…) o stwierdzenie, iż z dniem 1 stycznia 1977 r. nabył własność przedmiotowych nieruchomości - działek ewidencyjnych: numer 2 o powierzchni 0,58 ha, numer 3 o powierzchni 0,84 ha, numer 4 o powierzchni 0,58 ha oraz numer 1 o powierzchni 1,70 ha, obręb (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…).

Dowód:

• Wniosek Skarbu Państwa - Starosty (…) z 29 października 2019 r.:
• działka ewidencyjna numer 1 powstała z parceli gruntowej numer 1/1;
• działka numer 2 - z parceli gruntowej numer 1/2;
• działka numer 4 - z parceli gruntowej numer 1/3.

Parcele gruntowe o numerach 1/4 i 1/3 powstały z kolei z parceli gruntowej numer 1/6.

Dowód:

• wykaz synchronizacyjny z 10 stycznia 2022 r., sporządzony przez geodetę uprawnionego G.J.

Wszystkie parcele, z których powstały powyższe działki objęte były wykazem hipotecznym liczba (…) księgi tabularnej gminy katastralnej (…), w której na karcie B wpisano prawo własności na rzecz J.T. Przedmiotowy wykaz hipoteczny został zamknięty z dniem 1 stycznia 1989 r. na podstawie przepisu § 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwość z 14 lipca 1986 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych założonych przed  1 stycznia 1947 r. oraz utraty mocy prawnej niektórych takich ksiąg (Dz. U. Nr 28, poz. 141). Nie urządzono przy tym księgi wieczystej dla nieruchomości zapisanych wcześniej w ww. wykazie hipotecznym.

Dowód:

• Wykaz hipoteczny liczba (…) księgi tabularnej gminy katastralnej (…).

Wnioskodawca w niniejszym postępowaniu, jest jedynym spadkobiercą J. T., co wynika z następujących okoliczności.

Spadek po J. T. nabyły na podstawie ustawy żona M.T. i córka M.K.

Dowód:

• postanowienie Sądu Rejonowego dla (...) - z 18 grudnia 1998 r., sygn. akt: (…).

Spadek po M.R. nabyła w całości na podstawie ustawy córka M.K.

Dowód:

• postanowienie Sądu Rejonowego dla (...) z 7 października 1998 r., sygn. akt: (…).

Spadek po M.K. nabył w całości na podstawie testamentu E.J.

Dowód:

• postanowienie Sądu Rejonowego dla (…) z 24 września 2003 r., sygn. akt: (…).

Dopiero z ww. wniosku Skarbu Państwa Wnioskodawca dowiedział się o tym, iż w skład masy spadkowej po J.T. wchodzi przedmiotowa nieruchomość.

W treści wniosku wskazywano, iż na nieruchomości planowano w latach 20-tych XX w. realizację inwestycji publicznej budowy linii kolejowej numer (…), łączącej stację (…) ze stacja (…).

Dowód:

• Wniosek Skarbu Państwa - Starosty (…) z 29 października 2019 r.

Historycznie działki te jako pas gruntu stanowiły część nieutwardzonej drogi gruntowej prowadzącej z (…) do (…).

Dowód:

• Protokół posiedzenia przed Sądem Rejonowym w (…) z 18 maja 2021 r.

Linia kolejowa numer (…) nie została jednak zrealizowana na działkach objętych wnioskiem Skarbu Państwa; plany budowy na tym terenie zostały porzucone w 1922 r. Po II Wojnie Światowej przystąpiono zaś do realizacji inwestycji kolejowej na innych, położonych w sąsiedztwie działkach. Inwestycja ta zakończyła się oddaniem do użytku w 1971 r. linii kolejowej (…), która nie przebiega przez działki wymienione w wykazie hipotecznym liczba (…). Prawomocnym postanowieniem z 8 października 2021 r. Sąd Rejonowy w (…) (sygnatura …) oddalił wniosek o stwierdzenie nabycia prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie.

Dowód:

• postanowienie Sądu Rejonowego w (…) z 8 października 2021 r. (sygnatura akt: (…)) wraz z uzasadnieniem oraz ze stwierdzeniem prawomocności.

Po uprawomocnieniu się postanowienia z 8 października 2021 r. Wnioskodawca złożył do Sądu Rejonowego w (…) wniosek o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości oznaczonych jako działki o numerach: 2, 3, 4, 1, położonych w (…) (gmina (…), powiat (…), województwo (…); dalej także jako: „Nieruchomość”).

Nieruchomość stanowi grunty rolne, oznaczone w ewidencji gruntów jako łąki trwałe (symbol ŁV) oraz pastwiska trwałe (PsV).

Dnia 14 kwietnia 2023 r. Sąd Rejonowy w (…) założył księgę wieczystą dla Nieruchomości, oznaczoną numerem (…).

Dowód:

• wypis z rejestru gruntów z 20 czerwca 2022 r.;
• odpis aktualny księgi wieczystej (…).

II. Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca zamierza zbyć Nieruchomość na rzecz właścicieli sąsiednich nieruchomości. Z uwagi na nietypowy kształt nieruchomości - jest ona wąskim pasem gruntu o szerokości maksymalnie około 20 metrów i długości około 1 500 metrów - Wnioskodawca zamierza dokonać podziału geodezyjnego Nieruchomości i wyodrębnienie działek ewidencyjnych, które będą podlegać sprzedaży.

Dowód:

• zrzut ekranu z portalu (...) z zaznaczoną Nieruchomością.

Po dokonaniu przedmiotowego podziału powstaną nowe działki w liczbie odpowiadającej liczbie nieruchomości sąsiadujących. Sąsiedzi zamierzają nabyć grunt w celu powiększenia własnych działek. Wnioskodawca zawrze z potencjalnymi nabywcami warunkowe umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości będzie dokonanie podziału geodezyjnego Nieruchomości oraz założenie księgi wieczystej dla każdej z nowo wydzielonych nieruchomości.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, czy w jakimkolwiek zakresie choćby pośrednio związanym z wyżej wymienionymi.

Nieruchomość stanowi grunt rolny, który od momentu nabycia przez Wnioskodawcę spadku po M.K. (a w dalszej kolejności - po J.T.) nie był przez Wnioskodawcę ani podmioty trzecie użytkowany. Nieruchomość nigdy nie była przez Wnioskodawcę wydzierżawiana, wynajmowana ani oddawana do korzystania na podstawie jakiegokolwiek tytułu prawnego. Wnioskodawca nie zwracał się do B. o przyznanie płatności do Nieruchomości.

Zaznaczenia wymaga, iż Wnioskodawca nie podejmował działań zmierzających do podniesienia jej atrakcyjności. W szczególności nie przeprowadzał procesu uzbrojenia działek, nie uzyskiwał dla działek decyzji o warunkach zabudowy, nie występował o ich odrolnienie.

Co istotne, nie jest możliwe zagospodarowanie Nieruchomości bez dokonania jej podziału z uwagi na jej wymiary, a także bardzo ograniczony dostęp do drogi publicznej. Wnioskodawca nie prowadzi działalności rolniczej i tym samym nie może Nieruchomości samodzielnie zagospodarować. Co istotne, Wnioskodawca nie jest właścicielem innych nieruchomości w okolicy. W konsekwencji Nieruchomość nie ma wartości użytkowej dla Wnioskodawcy, ani jakiegokolwiek innego podmiotu bez dokonania jej podziału.

Przedstawione zdarzenie przyszłe sprowadza się do zawarcia przez Wnioskodawcę z osobami trzecimi, umowy sprzedaży nieruchomości powstałych z podziału geodezyjnego Nieruchomości.

Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego

1)   czy był Pan/jest czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej, a jeżeli tak, to od kiedy, w jakim okresie i jaka to działalność?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

2)   w jaki sposób Nieruchomość (działki nr 2, 3, 4 i 1) od momentu nabycia  do momentu planowanej sprzedaży była/jest wykorzystywana przez Pana? Jeżeli wykorzystuje Pan ją na cele własne/prywatne - należy opisać sposób korzystania z Nieruchomości?

Odpowiedź: Nieruchomość (działki 2, 3, 4 i 1) od momentu nabycia nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę. Zarówno obecnie, jak i w okresie poprzedzającym wydanie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w (…) z 8 października 2021 r., nieruchomość pozostaje nieużytkiem.

3)   czy wskazane w opisie sprawy warunki, po spełnieniu których dojdzie do zawarcia umów sprzedaży wynikają z podpisania z potencjalnymi Kupującymi umów przedwstępnych? l  A jeśli nie, to z czego wynikają wskazane w opisie sprawy zapisy uzależniające zawarcie umowy sprzedaży?

Odpowiedź: Do dnia nadania niniejszego pisma Wnioskodawca nie podpisał umów przedwstępnych z potencjalnymi nabywcami nieruchomości. Warunki opisane we wniosku wynikają z ustnych ustaleń poczynionych przez mojego Mandanta z potencjalnymi nabywcami. Z treści tych negocjacji wynika, iż potencjalni nabywcy, będący właścicielami gruntów przyległych do Nieruchomości stanowiącej własność mojego Mandanta, są zainteresowani nabyciem poszczególnych części tej Nieruchomości dla powiększenia własnych działek. Te zamiary są - według potencjalnych nabywców - uzasadnione kształtem Nieruchomości, która stanowi wąski pas gruntu o szerokości do dwudziestu metrów i długości około półtora kilometra.

4)   czy w ramach umów przedwstępnych udzielił Pan lub zamierza udzielić kupującym lub innemu podmiotowi pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia), czy jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu w związku ze sprzedażą działek powstałych z planowanego podziału geodezyjnego Nieruchomości:

 - należy tu precyzyjnie wskazać zakres tego pełnomocnictwa, w szczególności należy wskazać jakie konkretnie czynności podejmował/będzie podejmował podmiot

   działający jako Pana pełnomocnik w związku z planowaną transakcją sprzedaży działek (przy czym, nie należy załączać/przesyłać treści umowy, lecz opisać/wskazać

   niniejsze informacje)?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie udzielił i nie zamierza udzielić pełnomocnictwa do działania w jego imieniu w związku ze sprzedażą Nieruchomości, za wyjątkiem pełnomocnictwa udzielonego mi do reprezentowania Wnioskodawcy w postępowaniach o wydanie interpretacji indywidualnej oraz pełnomocnictwa, którego Wnioskodawca udzieli uprawnionemu geodecie - do dokonywania czynności zmierzających do dokonania i zatwierdzenia podziału nieruchomości, w tym do pozyskiwania od organów administracji geodezyjno - kartograficznej niezbędnych w tym celu dokumentów.

5)   czy udzielił, bądź planuje Pan udzielić potencjalnym kupującym zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane?

Odpowiedź: Kwestia ewentualnej zgody na dysponowanie Nieruchomością przez potencjalnych kupujących nie była przedmiotem negocjacji prowadzonych przez Wnioskodawcę. Według informacji posiadanych przez Wnioskodawcę, potencjalni kupujący zamierzają nabyć poszczególne części Nieruchomości na powiększenie własnych, zabudowanych nieruchomości.

6)   czy w celu znalezienia nabywcy prowadził Pan działania marketingowe np. umieszczał ogłoszenia lub oferty sprzedaży w prasie, internecie bądź korzystał z biura nieruchomości, itp.? Jeżeli tak, to prosimy wskazać, jakie to były działania?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie prowadził działań marketingowych w celu znalezienia nabywców. Prowadził jedynie rozmowy telefoniczne i osobiste z właścicielami gruntów przylegających do Nieruchomości, którzy wyrazili zainteresowanie nabyciem poszczególnych części Nieruchomości.

7)   Ile działek powstanie w wyniku dokonanego podziału Nieruchomości?

Odpowiedź: Zgodnie z informacjami przekazanymi przez mojego Mandanta, podziałowi ma podlegać jedynie działka o numerze 1. Według wstępnego projektu podziału ma ona zostać podzielona na osiem działek o numerach: 2/1, 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 2/8.

Pytanie

Czy sprzedaż na podstawie wyżej opisanych umów sprzedaży nieruchomości powstałych z podziału geodezyjnego Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, ewentualna transakcja, polegająca na sprzedaży prawa własności nieruchomości powstałych po podziale geodezyjnym Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż stanowi przejaw zarządu majątkiem prywatnym, tj. nieruchomością nabytą w drodze dziedziczenia.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jednolity: Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.; dalej jako: „Ustawa VAT"), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Z art. 7 ust. 1 Ustawy VAT wynika zaś, iż dostawa towarów obejmuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z całą pewnością uznać więc należy, iż przedmiotowa transakcja stanowić będzie odpłatną dostawę towarów. Stosownie do art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z przepisów art. 15 ust. 2 Ustawy VAT wynika natomiast, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z cytowanych przepisów wynika, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

1)   dana czynność musi być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT;

2)   czynność musi zostać wykonana przez podmiot, będący podatnikiem VAT w rozumieniu Ustawy. W przedmiotowej sprawie została spełniona pierwsza z przesłanek, natomiast nie doszło do spełnienia drugiej z nich, co uzasadnia brak opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem VAT.

Wskazania wymaga bowiem, iż przedmiotowa transakcja nie będzie dokonana w związku z działalnością gospodarczą, co uniemożliwia uznanie Wnioskodawcy za podatnika VAT w rozumieniu Ustawy dla celów tej transakcji. Stanowić będzie ona bowiem przejaw zarządu majątkiem prywatnym, tj. nieruchomością nabytą w drodze dziedziczenia po J. T. Sprzedaż Nieruchomości nie stanowi działania handlowego, czy nawet podobnego do handlowych, o czym najdobitniej świadczy brak podejmowania przez Wnioskodawcę starań zmierzających do podniesienia atrakcyjności Nieruchomości.

Jedynie z uwagi na specyficzny kształt oraz położenie Nieruchomości Wnioskodawca podejmuje czynności zmierzające do dokonania podziału geodezyjnego Nieruchomości. l  W razie niedokonania tej czynności nikt rozsądnie działający nie byłby zainteresowany nabyciem Nieruchomości o tym kształcie i powierzchni.

Z ugruntowanej linii orzeczniczej, przejawiającej się m.in. w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. (wyrok w sprawach połączonych C-180/10: Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów i C-181/10: Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie), wynika natomiast, że czynności o charakterze zarządu majątkiem prywatnym nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT. Przywołane wyżej orzeczenie dotyczyło pytań prejudycjalnych Naczelnego Sądu Administracyjnego do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w kwestii opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży nieruchomości, które pierwotnie miały charakter rolny, a wskutek zmiany miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego utraciły ten charakter, po czym zostały podzielone przez właścicieli i sprzedane osobom trzecim. Mimo różnic między ww. stanem faktycznym a okolicznościami niniejszej sprawy, główny przedmiot rozważań TSUE stanowiło istnienie w polskim porządku prawnym regulacji, pozwalających na opodatkowanie podatkiem VAT okazjonalnych transakcji sprzedaży nieruchomości.

Dyrektywa Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE. L. z 2006 r. Nr 347, str. 1 ze zm.) przewiduje bowiem możliwość opodatkowania takich transakcji, przy czym Państwo Członkowskie w celu skorzystania z niej zobligowane jest do wyraźnego wskazania w odpowiednim akcie prawnym, że będą one podlegały opodatkowaniu. Trybunał Sprawiedliwości UE uznał, że Rzeczpospolita Polska nie skorzystała z ww. możliwości, wobec czego przedmiotowe transakcje muszą być rozpatrywane na zasadach ogólnych - jako związane bądź niezwiązane z działalnością gospodarczą. Wynikiem rozważań Trybunału było stwierdzenie, że jeśli dany podmiot w celu dokonania sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, należy uznać go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku VAT. Jeśli natomiast działanie sprzedającego pozbawione jest ww. aktywności, stanowi ono przejaw zarządu majątkiem prywatnym i nie pozwala na uznanie transakcji za związaną z działalnością gospodarczą.

Podobne zdanie w przedmiotowej kwestii wyraził także Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 października 2011 r. (sygn. akt I FSK 1554/10). Fakt podjęcia np. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowi o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę profesjonalną i zorganizowaną, uzasadniającą uznanie sprzedającego za podatnika VAT na potrzeby przedmiotowej transakcji sprzedaży.

Także w doktrynie prawa podatkowego podnosi się, iż „niewątpliwie sam fakt podziału działki na mniejsze nie świadczy sam w sobie o działalności gospodarczej właściciela” (J. Matarewicz, Komentarz do art. 15 [w:] tegoż, Ustawa o podatku od towarów i usług. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2023 i cyt. tam orzecznictwo sądów administracyjnych).

Wymaga również podkreślenia, że nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych). Jeżeli sprzedane działki zostały wydzielone z gruntu stanowiącego majątek osobisty sprzedawcy, który nie został nabyty w celu prowadzenia działalności gospodarczej, sprzedawca nie może być uznany za podatnika w tym zakresie (A. Bartosiewicz, Komentarz do art. 15 [w:] tegoż, VAT. Komentarz, Warszawa 2023, uwaga nr 16; zob. także wyrok NSA z 12 stycznia 2010 r., I FSK 1626/08). Przenosząc więc rozważania zawarte w powyższych orzeczeniach na grunt niniejszej sprawy, wskazać należy, iż Wnioskodawca nie wykazywał takiej aktywności zmierzającej do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, która sprawiałaby, że wykracza poza zakres zarządu majątkiem prywatnym.

Od chwili powzięcia informacji o tym, że Nieruchomość wchodziła w skład masy spadkowej po J. T., Wnioskodawca podejmował czynności w postępowaniu sądowym zmierzające do oddalenia wniosku Skarbu Państwa o zasiedzenie Nieruchomości. Po wydaniu prawomocnego postanowienia oddalającego ów wniosek Wnioskodawca uregulował stan prawny Nieruchomości, w szczególności - złożył skutecznie wniosek o założenie dla niej księgi wieczystej. W istocie jedynymi działaniami Wnioskodawcy w odniesieniu do Nieruchomości będzie dokonanie jej podziału geodezyjnego. Planowana przez niego czynność sprzedaży nieruchomości miała więc będzie z całą pewnością charakter zarządu majątkiem prywatnym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 l  ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady :

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

 Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży niezabudowanych działek gruntu, która dopiero nastąpi, podejmował/podejmuje Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie l  (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz  z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak  i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie l  C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w stosunku do planowanej sprzedaży 8 działek powstałych z podziału geodezyjnego Nieruchomości (zgodnie z Pana wskazaniem wyłącznie podziału działki nr 1) brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z wniosku wynika, że 29 października 2019 r. Skarb Państwa – Starosta (…) wniósł do Sądu Rejonowego o stwierdzenie, iż z dniem 1 stycznia 1977 r. nabył własność nieruchomości – działek ewidencyjnych nr: 2, 3, 4 i 1.

Działka ewidencyjna nr 1 powstała z parceli gruntowej nr 1/1, działka nr 2 - z parceli gruntowej nr 1/2, działka nr 4 - z parceli gruntowej nr 1/3. Parcele gruntowe o numerach 1/4 i 1/3 powstały z kolei z parceli gruntowej nr 1/6. Wszystkie parcele, z których powstały powyższe działki były w wykazie hipotecznym wpisane jako własność J. T.

Pan jest jedynym spadkobiercą J. T. co wynika z następujących okoliczności:

1)   spadek po zmarłym w 1998 r. J. T. na podstawie ustawy nabyły jego żona i córka,

2)   następnie spadek po matce (żonie J. T.) w całości nabyła córka,

3)   następnie po śmierci córki J. T. spadek w całości na podstawie testamentu nabył Pan we wrześniu 2003 r., przy czym dopiero z ww. wniosku Skarbu Państwa, dowiedział się Pan o tym że w skład masy spadkowej wchodzi również przedmiotowa Nieruchomość.

Prawomocnym postanowieniem z 8 października 2021 r. Sąd Rejonowy w (…) oddalił wniosek o stwierdzenie nabycia przez Starostę (…) prawa własności Nieruchomości przez zasiedzenie.

Po uprawomocnieniu się ww. postanowienia wystąpił Pan z wnioskiem do Sądu o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości oznaczonej jako działki nr: 2, 3, 4, 1 („Nieruchomość”).

W latach 20-tych XX w. na Nieruchomości planowano realizację inwestycji publicznej budowy linii kolejowej. Historycznie działki te jako pas gruntu stanowiły część nieutwardzonej drogi gruntowej. Linia kolejowa nie została jednak zrealizowana na działkach objętych wnioskiem Skarbu Państwa, plany budowy na tym terenie zostały porzucone w 1922 r. Po II Wojnie Światowej przystąpiono zaś do realizacji inwestycji kolejowej na innych, położonych w sąsiedztwie działkach. Inwestycja ta zakończyła się oddaniem do użytku w 1971 r. linii kolejowej (…), która nie przebiega przez ww. działki.

Obecnie zamierza Pan zbyć Nieruchomość na rzecz właścicieli sąsiednich nieruchomości. Z uwagi na nietypowy kształt Nieruchomości, która jest wąskim pasem gruntu, musi Pan dokonać podziału geodezyjnego Nieruchomości, bowiem nie jest możliwe jej zagospodarowanie z uwagi na rozmiar, kształt i ograniczony dostęp do drogi publicznej. Podziałowi ma podlegać jedynie działka o numerze 1 i według wstępnego projektu podziału ma ona zostać podzielona na 8 działek o numerach: 2/1, 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 2/8. Sąsiedzi zamierzają nabyć grunty po podziale w celu powiększenia własnych nieruchomości zabudowanych. W tym celu zamierza Pan zawrzeć z potencjalnymi nabywcami warunkowe umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości, a jednym z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży będzie dokonanie podziału geodezyjnego oraz założenie księgi wieczystej dla każdej z nowo wydzielonych działek.

Wskazał Pan, że nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nieruchomość stanowi grunt rolny, który od momentu jego nabycia nie był użytkowany ani przez Pana, ani przez podmioty trzecie, np. na podstawie umów najmu, dzierżawy czy jakiegokolwiek innego tytułu prawnego. Nie zwracał się Pan o przyznanie dopłat do B. Nie podejmował Pan działań zmierzających do podniesienia wartości Nieruchomości, w tym: nie przeprowadzał Pan procesu uzbrojenia działek, nie uzyskiwał dla działek decyzji o warunkach zabudowy, nie występował o ich odrolnienie. Nie prowadzi Pan działalności rolniczej, a sama Nieruchomość jako nieużytek nie ma dla Pana wartości użytkowej, gdyż ze względu na jej charakter i kształt nie może jej Pan samodzielnie zagospodarować. Nie prowadził Pan działań marketingowych w celu znalezienia nabywców. Prowadził Pan jedynie rozmowy telefoniczne i osobiste z właścicielami gruntów przylegających do Nieruchomości, którzy wyrazili zainteresowanie nabyciem poszczególnych części Nieruchomości po jej podziale na mniejsze działki. Nieruchomość od momentu nabycia nie była i nie jest wykorzystywana przez Pana do jakiejkolwiek działalności gospodarczej, w tym w zakresie obrotu nieruchomościami.

Ponadto, nie udzielił i nie zamierza udzielić Pan przyszłym nabywcom pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu i na Pana rzecz w związku ze sprzedażą Nieruchomości (wydzielonych geodezyjnie działek). Kwestia udzielenia ewentualnej zgody na dysponowanie Nieruchomością przez potencjalnych kupujących nie była przedmiotem prowadzonych z nimi negocjacji.

W związku z planowanym podziałem działki nr 1 na 8 mniejszych planuje Pan jedynie udzielić pełnomocnictwa uprawnionemu geodecie do przeprowadzenia czynności zmierzających do dokonania i zatwierdzenia podziału Nieruchomości, w tym do pozyskiwania od organów administracji geodezyjno - kartograficznej niezbędnych w tym celu dokumentów.

Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy planowana sprzedaż Nieruchomości, tj. zgodnie z Pana wskazaniem 8 działek powstałych z podziału działki nr 1, nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia tych działek, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

W stosunku do Nieruchomości, jak wynika z opisu, nie dokonywał Pan jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia (np. uzbrojenia terenu, doprowadzenia mediów), nie podejmował Pan aktywnych działań reklamowych i marketingowych, nie wykorzystywał jej Pan do jakiejkolwiek działalności gospodarczej, nie dzierżawił jej Pan ani nie wynajmował, nie uzyskiwał Pan dla działek decyzji o warunkach zabudowy, nie występował o ich odrolnienie. Za przejaw podejmowania aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami nie można uznać dokonania podziału działki nr 1 na mniejsze działki, gdyż podjęcie decyzji o podziale jest uwarunkowane charakterem, wymiarem i nietypowym kształtem Nieruchomości stanowiącej wąski pas gruntu niemający dla Pana żadnej wartości użytkowej, który w obecnej postaci nie może być w żaden sposób zagospodarowany. Nie jest przejawem takiej aktywności również udzielenie przez Pana pełnomocnictwa geodecie do przeprowadzenia czynności zmierzających do dokonania i zatwierdzenia tego podziału Nieruchomości, w tym do pozyskiwania od organów administracji geodezyjno - kartograficznej niezbędnych w tym celu dokumentów.

Skala Pana zaangażowania w odniesieniu do sprzedaży działek, jakie zostaną wydzielone z Nieruchomości (działki nr 1), nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpi tu bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Pana opisanej Nieruchomości wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

Tym samym, w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 stwierdzić należy, że brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 1 wchodzącej w skład Nieruchomości wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu l  art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami.

Zatem będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Tym samym planowana sprzedaż działek powstałych z podziału geodezyjnego Nieruchomości, tj. działki nr 1, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Oceniając Pana stanowisko uznaję je za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).   

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).