- Czy Transakcja będzie stanowiła dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji Transakcja będzie podlegać przepisom ustawy o VAT; - czy sprzedaż (dostawa) Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem sprzedaży Rurociągu) będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT; - czy sprzedaż (dostawa) Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie sprzedaży Rurociągu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia; - czy w przypadku uznania stanowiska Stron w zakresie pytania nr 2 za prawidłowe, na gruncie opisanego zdarzenia przyszłego Stronom będzie przysługiwało prawo do skutecznej rezygnacji ze zwolnienia; - czy w przypadku skutecznej rezygnacji ze zwolnienia oraz otrzymania prawidłowo wystawionej faktury, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz art. 87 ustawy o VAT.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

7 grudnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 7 grudnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w następującym zakresie:

   - czy Transakcja będzie stanowiła dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji Transakcja będzie podlegać przepisom ustawy o VAT;

   - czy sprzedaż (dostawa) Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem sprzedaży Rurociągu) będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT;

   - czy sprzedaż (dostawa) Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie sprzedaży Rurociągu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia;

   - czy w przypadku uznania stanowiska Stron w zakresie pytania nr 2 za prawidłowe, na gruncie opisanego zdarzenia przyszłego Stronom będzie przysługiwało prawo do skutecznej rezygnacji ze zwolnienia;

   - czy w przypadku skutecznej rezygnacji ze zwolnienia oraz otrzymania prawidłowo wystawionej faktury, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz art. 87 ustawy o VAT.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania: H. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania: D. GmbH działająca przez D. GmbH Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością oddział w Polsce.

Opis zdarzenia przyszłego

(i)Strony transakcji oraz przedmiot składanego wniosku

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest H. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Nabywca” lub „Zainteresowany będący stroną”) z siedzibą w Warszawie zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) jako podatnik VAT czynny. Nabywca będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę Transakcji (zdefiniowanej poniżej).

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest D. GmbH działająca przez D. GmbH spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Oddział w Polsce (dalej: „Zbywca”). D. GmbH jest spółką kapitałową prawa niemieckiego z siedzibą w F. posiadającą osobowość prawną (zbliżoną do polskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością). Głównym zadaniem D. GmbH (wynikającym z niemieckich regulacji prawnych) jest zarządzanie i reprezentowanie specjalistycznych funduszy inwestycyjnych utworzonych na podstawie niemieckiego prawa inwestycyjnego (dalej: „Fundusze”). D. GmbH jest członkiem niemieckiej grupy VAT (grupy VAT zarejestrowanej w Niemczech i funkcjonującej w oparciu o przepisy prawa niemieckiego).

W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Zainteresowani” lub „Strony”.

Jednocześnie, ilekroć w dalszej części wniosku mowa jest o D. GmbH sp. z o.o. Oddział w Polsce jako wyodrębnionej i samodzielnej organizacyjnie części działalności gospodarczej wykonywanej przez przedsiębiorcę zagranicznego – D. GmbH - poza siedzibą przedsiębiorcy zagranicznego lub głównym miejscem wykonywania działalności, będzie ona określana jako „Oddział”. Wykaz podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, o którym mowa w art. 96b ustawy o VAT (dalej: „Wykaz podatników VAT”) wymienia (i będzie wymieniał na datę Transakcji) Oddział jako podmiot, który został zidentyfikowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny (z datą rejestracji jako podatnika VAT - 25 sierpnia 2005 r.).

Fundusze prowadzą działalność inwestycyjną w oparciu o środki finansowe inwestorów, zbieranych poprzez emisję jednostek uczestnictwa w Funduszach. Na terytorium Polski działalność Funduszy polega głównie na kupnie i sprzedaży nieruchomości oraz wynajmie powierzchni komercyjnej w posiadanych nieruchomościach.

Uprawnienia Funduszy do nabywania aktywów, jak również ich polityka inwestycyjna, przedmiot działalności oraz jego ograniczenia regulowane są odpowiednimi ustawami obowiązującymi pod prawem niemieckim. Należy zwrócić uwagę, że zgodnie z niemieckimi regulacjami Fundusze nie są uprawnione do bezpośredniego nabywania lub posiadania aktywów - w konsekwencji, z prawnej/technicznej perspektywy to Zbywca, działając na rachunek Funduszy, nabywa aktywa oraz prowadzi politykę inwestycyjną. Można zatem stwierdzić, że rola Zbywcy odpowiada funkcji, jaką na gruncie prawa polskiego pełni towarzystwo funduszy inwestycyjnych.

Fundusze (w sensie prawnym i formalnym - Zbywca na rachunek Funduszy) prowadzą działalność na rynku nieruchomości w Polsce i lokują powierzone im przez inwestorów środki finansowe: (i) w udziały polskich spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, (ii) w prawa i obowiązki polskich spółek osobowych (jak również ich zagranicznych odpowiedników) lub też (iii) bezpośrednio nabywają nieruchomości w Polsce działając poprzez Oddział. Stąd Nieruchomość (zdefiniowana poniżej) jest jedną z wielu polskich nieruchomości, stanowiących majątek Funduszy, którymi zarządza Zbywca działając poprzez Oddział.

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży przez Zbywcę na rzecz Nabywcy prawa własności (i) czterech budynków o funkcji magazynowo biurowej (dalej: „Budynki Główne”) oraz (ii) budynków technicznych, pełniących funkcje pomocnicze względem Budynków Głównych (takie jak budynki wartowni ochrony lub pompowni, dalej: „Budynki Techniczne”) wraz ze związanymi z nimi Budowlami (zdefiniowanymi poniżej) oraz prawem własności działek gruntu, na których są one posadowione (dalej: „Transakcja”), przy czym szczegółowy opis przedmiotu Transakcji (w tym składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji) został przedstawiony w pkt (ii) i (iv) poniżej.

Strony zakładają, że zamknięcie Transakcji (tj. zawarcie umowy sprzedaży przedmiotu Transakcji) nastąpi w pierwszej połowie 2024 r., przy czym nie można wykluczyć, że z uwagi na czynniki pozostające poza kontrolą Zainteresowanych termin ten ulegnie wydłużeniu.

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2587 ze zm.). Pomiędzy Stronami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT.

Poniżej Zainteresowani przedstawiają informacje dotyczące Stron oraz Transakcji, tj.:

- w punkcie (ii): opis Nieruchomości;

- w punkcie (iii): okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę;

- w punkcie (iv): składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji;

- w punkcie (v): podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości;

- w punkcie (vi): inne istotne okoliczności związane z Transakcją.

(ii) Opis Nieruchomości

Nieruchomość (zdefiniowana poniżej) będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

a) prawo własności następujących zabudowanych działek gruntu:

   - o numerze ewidencyjnym a, obręb ewidencyjny xx, , położonej w xxx, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych (dalej: „Sąd”) prowadzi księgę wieczystą o numerze xxx,

   - o numerach ewidencyjnych b i c, obręb ewidencyjny xxx, położonych xxx, dla których Sąd prowadzi księgę wieczystą o numerze xxx,

   - o numerach ewidencyjnych d, e, f, obręb ewidencyjny xxx, położonych w xxx, dla których Sąd prowadzi księgę wieczystą o numerze xxx,

   - o numerze ewidencyjnym g, obręb ewidencyjny xxx, położonej w xxx, dla której Sąd prowadzi księgę wieczystą o numerze  xxx (dalej łącznie: „Grunt”);

b) prawo własności Budynków Głównych oraz Budynków Technicznych posadowionych na Gruncie (Budynki Główne i Budynki Techniczne określane są dalej łącznie jako: „Budynki”);

c) będące własnością Zbywcy budowle, urządzenia i instalacje lub ich części znajdujące się w lub na Gruncie (dalej łącznie: „Budowle”).

Na każdej z działek wchodzących w skład Gruntu są posadowione (i będą posadowione na datę Transakcji) obiekty budowlane będące własnością Zbywcy, stanowiące budynki lub budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (t. j.: Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”).

Poniżej wskazane zostało szczegółowe zestawienie Budynków i Budowli posadowionych na poszczególnych działkach gruntu wchodzących w skład Nieruchomości będących własnością Zbywcy:

    - działka nr a - magazyny, dwie stróżówki, silos z małym budynkiem technicznym, plac manewrowy, rampy rozładunkowe, droga wewnętrzna, parking, ogrodzenie, część rurociągu odprowadzającego wodę (w dalszej części niniejszego wniosku część rurociągu odprowadzającego wodę znajdująca się na działce nr a będzie określana jako „Rurociąg”);

    - działka nr b - parking, droga wewnętrzna, rampa rozładunkowa, ogrodzenie;

    - działka nr c - magazyn, parking, ogrodzenie;

    - działka nr d - część magazynu, droga wewnętrzna, ogrodzenie; stróżówka;

    - działka nr e - parking, plac manewrowy, ogrodzenie;

    - działka nr f - część magazynu, droga wewnętrzna, plac manewrowy, rampy rozładunkowe, ogrodzenie, ekrany akustyczne;

    - działka nr g - magazyn, stróżówka, ogrodzenie, parking, rampy rozładunkowe, plac manewrowy.

W dalszej części niniejszego wniosku Grunt, Budynki oraz Budowle będą określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Należy również wskazać, że Rurociąg jest częścią instalacji służącej odprowadzaniu wody, która jest częściowo posadowiona również na nieruchomościach nienależących do Zbywcy . Instalacja, której częścią jest Rurociąg stanowi budowlę w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Rurociąg będzie przedmiotem Transakcji, ponieważ stanowi część składową Nieruchomości -Rurociąg jest bowiem jedną ze zdefiniowanych powyżej Budowli. W zakresie dotyczącym instalacji, której częścią jest Rurociąg, ale która znajduje się poza Nieruchomością (tj. na działkach gruntu należących do podmiotów trzecich), jej dostawa na rzecz Kupującego nastąpi w zakresie i na podstawie dopuszczonej przepisami prawa cywilnego.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że w Gruncie lub na Gruncie znajdować się mogą instalacje będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (t. j.: Dz.U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.; dalej: „Kodeks Cywilny”), takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego (nie do Zbywcy). W konsekwencji, takie instalacje nie wchodzą w skład Nieruchomości i nie będą przedmiotem Transakcji.

Nieruchomość znajduje się na terenie objętym postanowieniami dwóch miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego gminy O., tj. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego Uchwałą nr xxx Rady Miejskiej w O. z dnia xxx w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy O. dla obszaru D. – O.- część I i IV oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego uchwałą Nr xxx Rady Miejskiej w O. z dnia xxx w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta O. - północ z częścią wsi O. - część VI (dalej łącznie: „MPZP”). Zgodnie z MPZP:

 1) działka nr g przeznaczona jest pod tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych i magazynów oznaczone na rysunku planu symbolem 1U/P;

 2) działki o nr a, b, c oraz e przeznaczone są pod tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych i magazynów oznaczone na rysunku planu symbolem U/P;

 3) działki o nr d oraz f przeznaczone są w części pod tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych i magazynów oznaczone na rysunku planu symbolem U/P, w części pod teren drogi publicznej klasy głównej ruchu przyśpieszonego oznaczony na rysunku planu symbolem KD-GP, a w części pod teren drogi publicznej klasy głównej oznaczony na rysunku planu symbolem KD-G.

(iii) Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę

Budynki zostały wybudowane przez podmiot inny niż Zbywca i oddane do użytkowania w latach 2009, 2010 i 2011. Następnie poszczególne części Nieruchomości były sukcesywnie wydawane najemcom w wykonaniu usług wynikających z umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT.

Część Budowli została wybudowana na Nieruchomości w latach późniejszych. Najnowszą Budowlą na Nieruchomości jest Rurociąg, którego budowa została zakończona w trakcie roku 2023 (w tym samym czasie zakończyła się budowa całej instalacji, której częścią jest Rurociąg). Pozostałe Budowle zostały wybudowane na Nieruchomości co najmniej 2 lata przed planowaną datą Transakcji.

Budowle były i są elementami wspierającymi funkcjonowanie Budynków zgodnie z ich przeznaczeniem i - w odróżnieniu od powierzchni samych Budynków Głównych - nie były i nie są zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Były i są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynków i służyły (i służą) działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynków Głównych (podlegającej opodatkowaniu VAT). Wszystkie Budowle, poza Rurociągiem, są użytkowane w ten sposób przez okres dłuższy niż 2 lata przed Transakcją (Rurociąg będzie - na planowany moment Transakcji - użytkowany w ten sposób przez krótszy okres).

Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę na podstawie umów sprzedaży zawartych w formie aktu notarialnego w dniu 18 października 2012 r. (i) ze spółką P. sp. z o.o. (repertorium xxx) oraz (ii) ze spółkami P.P. sp. z o.o. i P.P.x sp. z o.o. (repertorium xxx). Nabycie podlegało w całości opodatkowaniu VAT i Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tego tytułu, co zostało potwierdzone w uzyskanych przez Zbywcę indywidualnych interpretacjach podatkowych wydanych przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie 7 września 2012 r. (sygnatury: xxx, xxx i xxx).

Jednocześnie, Strony wyjaśniają, że w stosunku do Budowli wybudowanych po dacie nabycia Nieruchomości przez Zbywcę (w szczególności Rurociągu) Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.

Zbywca wykorzystuje Nieruchomość wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie Nieruchomości podlegającym opodatkowaniu VAT. Aktualnie ok. 94% powierzchni Budynków Głównych jest wynajęte (Zbywca dąży do tego, aby na moment zamknięcia Transakcji wskaźnik powierzchni wynajętej w Budynkach Głównych był jak najwyższy). Budynki Techniczne, z racji pełnionej funkcji pomocniczej, nie są przedmiotem odrębnych umów najmu z podmiotami trzecimi, natomiast były wykorzystywane na potrzeby własne Zbywcy do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, polegającej na wsparciu świadczenia usługi najmu powierzchni magazynowej.

Zbywca nie poniósł (i przed Transakcją nie będzie ponosił) wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) w stosunku do żadnego z Budynków ani żadnej Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o VAT, tj. o wartości stanowiącej co najmniej 30% wartości początkowej budynków, budowli lub ich części. Nieruchomość (ani żadna z jej części) nie była i nie będzie wykorzystywana przez Zbywcę przed datą Transakcji na cele działalności zwolnionej z VAT.

Zbywca zatrudnia pracowników (w rozumieniu ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. kodeks pracy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1465 ze zm.; dalej: „Kodeks Pracy”)) i będzie ich zatrudniał na moment zamknięcia Transakcji. Nieruchomość nie stanowi zakładu pracy dla tych pracowników, dlatego też w związku z zakupem Nieruchomości przez Nabywcę pracownicy nie zostaną automatycznie przeniesieni do Nabywcy, tj. Nabywca nie stanie się stroną istniejących stosunków pracy na podstawie art. 231 § 1 Kodeksu Pracy i nie dojdzie do przejścia zakładu pracy Zbywcy na Nabywcę.

Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Zbywcę. Zbywca nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych. Tym niemniej, Nieruchomość obsługiwana jest przez wysoko wykwalifikowanych usługodawców zewnętrznych (w tym biuro rachunkowe oraz podmiot świadczący usługi z zakresu zarządzania nieruchomościami), którzy w ramach świadczonych usług gromadzą wiele informacji istotnych z perspektywy Funduszy, tj. pozwalających na możliwie szeroki wgląd w zyskowność oraz sytuację finansową Nieruchomości (a w konsekwencji na bieżącą ocenę rentowności tej inwestycji).

Katalog gromadzonych danych finansowo-księgowych obejmuje w szczególności odrębny plan kont opracowywany przez biuro rachunkowe dla Nieruchomości, który umożliwia ewidencjonowanie zdarzeń gospodarczych związanych z Nieruchomością. W przypadku wystąpienia takiej konieczności wskazany plan kont mógłby zostać potencjalnie wykorzystany (z pewnymi ograniczeniami i operując na przybliżonych wartościach) do przygotowania uproszczonego rachunku zysków i strat, jak również bilansu Nieruchomości (a więc także do ogólnego przyporządkowania należności i zobowiązań związanych z Nieruchomością).

Jednocześnie, należy wyjaśnić, że:

 a) istnieje możliwość alokacji przychodów i kosztów związanych z Nieruchomością;

 b) powinno być możliwe przyporządkowanie rozliczeń podatku VAT (należnego i naliczonego) dotyczącego Nieruchomości;

 c) powinno być możliwe przygotowanie kalkulacji podatku dochodowego od osób prawnych dotyczącej Nieruchomości;

 d) niektóre koszty natury ogólnej ponoszone przez Zbywcę mogą być przyporządkowane bezpośrednio do Nieruchomości (np. koszty zarządzania oraz koszty obsługi księgowej);

 e) istnieją również koszty natury ogólnej (np. koszty związane z przeprowadzeniem audytu czy tez koszty obsługi prawnej), których nie można w sposób jednoznaczny przyporządkować do Nieruchomości, aczkolwiek (z pewnymi ograniczeniami) powinno to być możliwe po zastosowaniu odpowiedniego klucza alokacji.

Z uwagi na charakter prowadzonej przez Zbywcę działalności, w skład jego majątku wchodzą również inne nieruchomości niż ta będąca przedmiotem niniejszego wniosku położone zarówno w Polsce, jak i zagranicą. Innymi słowy, Nieruchomość jest tylko jednym z elementów portfela inwestycyjnego Zbywcy i jedną z nieruchomości posiadanych w Polsce.

(iv) Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji

W ramach Transakcji (lub - odpowiednio - w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności (dalej łącznie: „Przedmiot Transakcji”):

 1. Nieruchomość, tj. prawo własności Gruntu oraz prawo własności Budynków i Budowli i ich części (w tym Rurociągu);

 2. prawo własności instalacji, której częścią jest Rurociąg (tj. znajdującej się na nieruchomościach nienależących do Zbywcy), w zakresie w jakim będzie możliwe jej przeniesienie na Nabywcę w świetle przepisów prawa cywilnego;

 3. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których Zbywca zabezpieczył możliwość przebiegania instalacji, której częścią jest Rurociąg przez nieruchomości nienależące do Zbywcy (w takim zakresie w jakim będzie możliwe ich przeniesienie na Nabywcę); jednocześnie w zakresie, w jakim prawa i obowiązki z umów i/lub decyzji administracyjnych nie będą mogły zostać przeniesione na Nabywcę, wystąpi on o własne decyzje administracyjne lub zawrze stosowne umowy, w zależności od potrzeb);

 4. prawo własności wyposażenia związanego z Nieruchomością oraz inne ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości (przynależności), które zostaną wskazane w załączniku do umowy sprzedaży Nieruchomości (w tym m.in. agregaty prądotwórcze);

 5. prawa i obowiązki wynikające z umów najmu dotyczących Nieruchomości (tj. zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja - może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji - o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji);

 6. prawa i obowiązki wynikające z zabezpieczeń wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (w tym w formie gwarancji) oraz kaucji zdeponowanych przez najemców;

 7. wskazane w umowie sprzedaży Nieruchomości prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu gwarancji jakości i rękojmi ustawowych w związku z pracami budowlanymi wykonanymi na Nieruchomości;

 8. majątkowe prawa autorskie do utworów (w tym projektów architektonicznych i budowlanych dotyczących Budynków i Budowli) powstałych w związku z zabudową Nieruchomości, w tym realizacją Budynków (wraz z Budowlami i przynależnościami), prawa zależne oraz inne uprawnienia nabyte przez Zbywcę - w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;

 9. dokumentacja, w tym prawna, techniczna i administracyjna związana z Nieruchomością, która zostanie wskazana w załączniku do umowy sprzedaży Nieruchomości i obejmująca na przykład: kopie materiałów z badania due diligence przeprowadzonego w związku z Transakcją, decyzje administracyjne związane z Nieruchomością, dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych, podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości czy też książkę obiektu budowlanego).

W celu uniknięcia wątpliwości Strony wskazują również, że:

    - przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień zamknięcia Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy;

   - zgodnie z ustaleniami Stron, tylko prawa i obowiązki dotyczące Nieruchomości wchodzą w skład przedmiotu Transakcji; w konsekwencji, w przypadku, gdy którakolwiek z przenoszonych umów dotyczyć będzie także innych budynków, gruntów lub budowli, tylko prawa i obowiązki wynikające z takiej umowy dotyczące Nieruchomości będą stanowić przedmiot Transakcji, a pozostałe prawa i obowiązki wynikające z takiej umowy pozostaną przy Zbywcy.

W ramach Transakcji Nabywca nie nabędzie m.in. następujących elementów majątku Zbywcy:

  1. pozostałych posiadanych w Polsce i za granicą nieruchomości wraz z wszelkimi prawami i obowiązkami wynikającymi z umów zawartych w związku z ich funkcjonowaniem oraz udziałów w polskich i zagranicznych spółkach kapitałowych i osobowych;

 2. firmy (nazwy przedsiębiorstwa) Zbywcy;

 3. należności i zobowiązań Zbywcy, z zastrzeżeniem należności i zobowiązań związanych z Przedmiotem Transakcji, opisanym powyżej;

 4. praw i obowiązków wynikających z zawartej przez Zbywcę umowy o zarządzanie Nieruchomością (property management - planowane jest, że wskazana umowa zostanie rozwiązana w związku z Transakcją a Nabywca zawrze nową umowę w tym zakresie z innym podmiotem) oraz wynikających z umowy o zarządzanie aktywami (asset management);

 5. praw i obowiązków wynikających z umów na finansowanie działalności Zbywcy (np. umowa kredytu);

 6. praw i obowiązków z umów serwisowych, dostawy mediów i ubezpieczenia Nieruchomości (z zastrzeżeniem uwag wskazanych w akapitach poniżej);

 7. praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych;

 8. ksiąg rachunkowych i innych dokumentów związanych z działalnością operacyjną Zbywcy;

 9. praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami) oraz środków pieniężnych znajdujących się na rachunkach Zbywcy (za wyjątkiem kaucji zdeponowanych przez najemców);

10. zobowiązań podatkowych i innych zobowiązań Zbywcy wynikających z tytułu rozliczeń publicznoprawnych;

11. pracowników ani zakładu pracy Zbywcy;

12. znaków towarowych (jeżeli są wykorzystywane przez Zbywcę).

Jak wskazano powyżej, intencją Stron nie jest przenoszenie w ramach Przedmiotu Transakcji w szczególności praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych i umów dostawy mediów. Zgodnie z zamierzeniami, Nabywca zawrze własne umowy mające na celu zapewnienie prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, dostawę mediów oraz zapewnienie czystości i bezpieczeństwa. Nie można jednak wykluczyć, że w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków z niektórych umów dostawy mediów (np. w zakresie umowy dostawy elektryczności), jeżeli będzie to wynikać z warunków takiej umowy lub woli dostawcy mediów. Ponadto, możliwa jest sytuacja, gdzie niektóre nowe umowy dotyczące obsługi Nieruchomości zawarte przez Nabywcę będą zawarte z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy na nowych warunkach wynegocjowanych przez Nabywcę.

Dodatkowo, nie można wykluczyć, że w okresie bezpośrednio po Transakcji i w celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, Nabywca będzie korzystał z usług świadczonych na podstawie umów o dostawę mediów zawartych przez Zbywcę, których koszt zostanie następnie zrefakturowany przez Zbywcę na Nabywcę. Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich szybkiego rozwiązania lub wypowiedzenia bądź Nabywca nie zdąży jeszcze zawrzeć stosownych umów we własnym zakresie, a usługi te będą konieczne do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości (np. usługi dostawy prądu).

W ramach Transakcji lub po zamknięciu Transakcji pomiędzy Stronami dojdzie do odpowiedniego rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc w którym nastąpi zamknięcie Transakcji (w zależności od tego w jakim dniu miesiąca dojdzie do zamknięcia Transakcji), a także odpowiedniego rozliczenia opłat eksploatacyjnych dotyczących Nieruchomości. Szczegółowy kształt tych rozliczeń będzie zależał od ustaleń między Stronami i będzie uregulowany w umowie sprzedaży Nieruchomości.

(v) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Po nabyciu Nieruchomości (przeprowadzeniu Transakcji), Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Nabywca nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT. Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni magazynowych i biurowych znajdujących się w Budynkach Głównych. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o strategię grupy, do której należy Nabywca.

Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza, o ile wystąpi taka konieczność, zawrzeć własne umowy z dostawcami usług, w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) lub zarządzania aktywami (asset management). Wybrane usługi w tym zakresie mogą być świadczone przez podmiot powiązany z Nabywcą. Jak wskazano wcześniej, Nabywca zawrze także własne umowy na dostawę mediów do Nieruchomości, ponieważ zamiarem stron jest rozwiązanie przez Zbywcę umów na dostawę mediów, których jest stroną (z zastrzeżeniem uwag uwzględnionych w pkt (iv) powyżej).

(vi) Inne istotne okoliczności związane z Transakcją

Strony wskazują, że dążą do opodatkowania Transakcji VAT. W związku z tym, w zakresie w jakim Transakcja będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Strony zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy wszelkich Budynków i Budowli i ich części na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT w terminie przewidzianym w tym przepisie (dalej: „Rezygnacja ze Zwolnienia”).

Strony wyjaśniają, że rezygnacja ze zwolnienia dokona się w formie i terminie, o których mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, tj. Strony złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy wszelkich Budynków, Budowli i ich części:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów (tj. przed dniem Transakcji) właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą tych obiektów (tj. w związku z Transakcją).

W zakresie warunku, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT - por. uwagi wskazane powyżej w punkcie (i) Strony Transakcji oraz przedmiot składanego wniosku.

W związku z powyższym, Strony pragną doprecyzować, że ich intencją jest aby Transakcja została udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez Zbywcę działającego poprzez Oddział (ze wskazaniem numeru identyfikacji podatkowej, do którego została alokowana rejestracja na VAT w Polsce), a podatek VAT po stronie Zbywcy z tytułu Transakcji zostanie wykazany w odpowiedniej deklaracji składanej przez Zbywcę (poprzez polski Oddział).

Zbywca wskazuje, że w zakresie zbycia opisanej we wniosku Nieruchomości uzyskał już interpretacje podatkowe wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „Dyrektor KIS”) z dnia 11 maja 2022 r., sygn. xxx(w zakresie VAT) oraz xxx (w zakresie PCC) potwierdzające, że dostawa Nieruchomości powinna podlegać opodatkowaniu VAT, przy założeniu złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, w takim zakresie, w jakim będzie miało zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Niemniej od momentu uzyskania wskazanych interpretacji podatkowych doszło do zmiany podmiotu nabywającego Nieruchomość, a także niewielkich zmian w stanie faktycznym Transakcji (w szczególności wybudowania Rurociągu). W związku z powyższym, w celu zapewnienia ochrony prawnej wynikającej z instytucji interpretacji podatkowej zarówno dla Zbywcy jak i Nabywcy (nowego inwestora), Strony występują z niniejszym wnioskiem dotyczącym sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy, na zasadach określonych w niniejszym wniosku.

Transakcja zostanie udokumentowana stosownymi fakturą/fakturami.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1. Czy Transakcja stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji Transakcja będzie podlegać przepisom ustawy o VAT?

2. Czy sprzedaż (dostawa) Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem sprzedaży Rurociągu) będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

3. Czy sprzedaż (dostawa) Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie sprzedaży Rurociągu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia?

4. W przypadku uznania stanowiska Stron w zakresie Pytania nr 2 za prawidłowe, czy na gruncie opisanego zdarzenia przyszłego Stronom będzie przysługiwało prawo do skutecznej Rezygnacji ze Zwolnienia?

5. W przypadku skutecznej Rezygnacji ze Zwolnienia oraz otrzymania prawidłowo wystawionej faktury, czy Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz art. 87 ustawy o VAT?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Zdaniem Stron:

1. Transakcja stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji Transakcja będzie podlegać przepisom ustawy o VAT.

2. Sprzedaż (dostawa) Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem sprzedaży Rurociągu) będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

3. Sprzedaż (dostawa) Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie sprzedaży Rurociągu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia.

4. W przypadku uznania stanowiska Stron w zakresie Pytania nr 2 za prawidłowe, na gruncie opisanego zdarzenia przyszłego Stronom będzie przysługiwało prawo do skutecznej Rezygnacji ze Zwolnienia.

5. W przypadku skutecznej Rezygnacji ze Zwolnienia oraz otrzymania prawidłowo wystawionej faktury, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz art. 87 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie Pytania nr 1

Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy Transakcja będzie opodatkowana VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, dostawa nieruchomości komercyjnych, a taki charakter ma Nieruchomość, stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zdaniem Zainteresowanych, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, czy planowana Transakcja będzie objęta zakresem art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i - co za tym idzie - dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie albo nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT. W związku z tym, zdaniem Zainteresowanych, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT .

Brak możliwości uznania przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa

Strony pragną wskazać, że zgodnie z Objaśnieniami: „przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

 i. zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

ii. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji”.

Minister Finansów podkreśla, że w przypadku dostawy wynajętej nieruchomości „uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

        i. przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

       ii. nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji”.

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:

 i. angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

ii. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zdaniem Ministra Finansów: „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

        i. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

       ii. umowy o zarządzanie nieruchomością;

      iii. umowy zarządzania aktywami;

      iv. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. (...)

Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.

W świetle powyższych Objaśnień, należy przypomnieć istotne, wskazane przez Strony elementy Transakcji. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiotem Transakcji nie będą objęte w szczególności (a) prawa i obowiązki z jakichkolwiek umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania (np. umów kredytu) i (b) umowa o zarządzenie nieruchomością, czy też (c) umowy zarządzania aktywami. W konsekwencji, Strony pragną wskazać, że spośród elementów, których przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez Zbywcę, przedmiot Transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych”, czyli Nieruchomość oraz prawa i obowiązki z umów najmu, które zasadniczo przechodzą na Nabywcę z mocy prawa. Zdaniem Stron, powyższe jednoznacznie wskazuje na to, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Z przytoczonych w opisie zdarzenia przyszłego okoliczności wynika, że podjęcie przez Nabywcę działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie umów z dostawcami mediów (w zakresie w jakim zostaną rozwiązane przez Zbywcę), ubezpieczenia, ochrony, umów o zarządzanie nieruchomością i aktywami, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Nabywca nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej polegającej na inwestowaniu w wynajęte nieruchomości komercyjne i zwiększaniu ich wartości poprzez aktywne zarządzanie tymi nieruchomościami. Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie ma obecnie w przedsiębiorstwie Zbywcy zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Nabywcy w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych w sposób samoistny. Dopiero po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji przez Nabywcę o dodatkowe elementy zapewniające realizację funkcji związanych z wynajęciem Budynków, utrzymaniem i obsługą najemców, zarządzaniem Budynkami, ich obsługą techniczną, dostawami mediów oraz różnorakich usług (np. pobieranie płatności czynszowych, rozliczanie opłat eksploatacyjnych, zarządzanie dostawcami usług bieżącego utrzymania) będą one mogły służyć mu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych.

Jednocześnie, w ocenie Stron, Nabywca nie ma również zamiaru (ani możliwości) kontynuowania działalności Zbywcy. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, działalność gospodarcza Nabywcy polega na świadczeniu usług wynajmu powierzchni w Budynkach dla celów komercyjnych. Jednocześnie, głównym zadaniem Zbywcy jest zarządzanie i reprezentowanie Funduszy prowadzących działalność na rynku nieruchomości w Polsce. Działalność prowadzona przez Fundusze (oraz Zbywcę) ma charakter wielowymiarowy, skupiony wokół realizacji strategii inwestycyjnej zaaprobowanej przez inwestorów powierzających Funduszom środki finansowe. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców, całokształt działalności Zbywcy jest daleko szerszy niż planowany zakres działalności Nabywcy (zasadzający się na profesjonalnym wynajmie powierzchni w budynkach komercyjnych) i - co za tym idzie - po stronie Nabywcy nie występuje zamiar ani możliwość kontynuowania działalności Zbywcy.

Jednocześnie należy podkreślić, że uwzględniając argumentację przedstawioną przez Zainteresowanych powyżej, kontynuowanie przez Nabywcę umów najmu dotyczących Nieruchomości w sposób analogiczny do Zbywcy nie może zostać uznane za wykonywanie działalności prowadzonej wcześniej przez Zbywcę w oparciu o ZCP, które stanowiła przedmiotowa Nieruchomość - ponieważ taka ZCP wcześniej w przedsiębiorstwie Zbywcy nie występowała.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży nieruchomości wraz z pewnymi ściśle z nią związanymi prawami i obowiązkami (w tym, przejęciem na mocy art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego praw i obowiązków z umów najmu) za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych wydanych przez Dyrektora KIS, w szczególności w: interpretacji indywidualnej z dnia 20 listopada 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW, interpretacji indywidualnej z dnia 14 stycznia 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.721.2018.3.KBR, interpretacji indywidualnej z dnia 10 stycznia 2019 r., sygn. 0114-KDIP1- 1.4012.722.2018.3.RR, interpretacji indywidualnej z dnia 10 stycznia 2019 r., sygn. 0114- KDIP4.4012.688.2018.2.KM, interpretacji indywidualnej z dnia 29 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4- 2.4012.198.2020.3.KS, interpretacji indywidualnej z 3 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM, interpretacji indywidualnej z 10 sierpnia 2021 r., sygn. 0114- KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG oraz interpretacji indywidualnej z 14 września 2021, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS.

Konkluzja

Biorąc powyższe pod uwagę, przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy nastąpi w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu (tj. Transakcji).

Uzasadnienie stanowiska w zakresie Pytania nr 2 oraz Pytania nr 3

Na wstępie Zainteresowani pragną podkreślić, że celem Pytania nr 2 oraz Pytania nr 3 nie jest potwierdzenie wysokości stawki VAT, a jedynie potwierdzenie, że:

 i) sprzedaż (dostawa) Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem sprzedaży Rurociągu) będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a

ii) sprzedaż (dostawa) Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie sprzedaży Rurociągu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Zainteresowani zdają sobie bowiem sprawę, że narzędziem służącym do potwierdzenia stawki VAT jest wiążąca informacja stawkowa (WIS). Dla uniknięcia wątpliwości, powyższe pytania Zainteresowanych dotyczą wyłącznie opodatkowania dostawy Nieruchomości we wskazanym powyżej zakresie, natomiast nie jest przedmiotem zapytania Zainteresowanych sposób opodatkowania dostawy na rzecz Nabywcy instalacji, której częścią jest Rurociąg, w zakresie w jakim instalacja ta wykracza poza obszar Nieruchomości.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W myśl art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego wynika, że grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części, które zostały na nim posadowione. Oznacza to również, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Jednocześnie, dokonując wykładni pojęć budynku czy budowli użytych w art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT należy odwoływać się do definicji legalnych zawartych w Prawie Budowlanym.

Przepisy ustawy o VAT wprowadzają określone zwolnienia dotyczące dostaw nieruchomości. Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT zostały określone w art. 43 ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwolnieniu z podatku VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

 a) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

 b) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT oświadczenie to musi zawierać:

 1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

 2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, gdy oświadczenie jest składane właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego;

 3. adres budynku, budowli lub ich części.

Natomiast definicja pierwszego zasiedlenia została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którą pierwsze zasiedlenie, to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwolnieniu podlega także dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

 a)  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

 b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT stosuje się jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) i b) Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku VAT dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu rozstrzygnięcia, czy dostawa Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji będzie opodatkowana podatkiem VAT, w pierwszej kolejności istotne jest ustalenie, czy na datę Transakcji Grunt wchodzący w skład Nieruchomości będzie stanowił grunt zabudowany czy też niezabudowany.

Zdaniem Stron, poszczególne działki wchodzące w skład Gruntu stanowią grunt zabudowany, ponieważ znajdują się na nich obiekty budowlane będące własnością Zbywcy, stanowiące budynki lub budowle w rozumieniu Prawa budowlanego. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego na poszczególnych działkach gruntu wchodzących w skład Nieruchomości znajdują się Budowle i Budynki będących własnością Zbywcy, tj.:

- na działce nr a - magazyny, dwie stróżówki, silos z małym budynkiem technicznym, plac manewrowy, rampy rozładunkowe, droga wewnętrzna, parking, ogrodzenie, Rurociąg;

- na działce nr b - parking, droga wewnętrzna, rampa rozładunkowa, ogrodzenie;

- na działce nr c - magazyn, parking, ogrodzenie;

- na działce nr d - część magazynu, droga wewnętrzna, ogrodzenie; stróżówka;

- na działce nr e - parking, plac manewrowy, ogrodzenie;

- na działce nr f - część magazynu, droga wewnętrzna, plac manewrowy, rampy rozładunkowe, ogrodzenie, ekrany akustyczne;

- na działce nr g - magazyn, stróżówka, ogrodzenie, parking, rampy rozładunkowe, plac manewrowy.

Mając na uwadze konstrukcję zwolnień z podatku VAT, w celu wskazania prawidłowego sposobu opodatkowania dostawy Nieruchomości, kluczowe jest określenie czy i kiedy po wybudowaniu Budynków i Budowli doszło do ich pierwszego zasiedlenia. Pozwoli to określić, czy Transakcja będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Pojęcie pierwszego zasiedlenia było przedmiotem analizy TSUE. W wyroku z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection TSUE wskazał w szczególności, że uzależnienie zwolnienia z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegających opodatkowaniu stanowi wadliwą implementację przepisów Dyrektywy. Stanowisko wyrażone przez TSUE znalazło odzwierciedlenie w orzecznictwie NSA (np. w wyroku NSA z dnia 23 listopada 2017 r. sygn. I FSK 312/16) oraz obecnym brzmieniu przepisów ustawy o VAT.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego:

  1) Budynki zostały wybudowane przez podmiot inny niż Zbywca i oddane do użytkowania w latach 2009, 2010 i 2011; następnie poszczególne części Nieruchomości były sukcesywnie wydawane najemcom w wykonaniu usług wynikających z umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT;

  2) część Budowli została wybudowana na Nieruchomości w latach późniejszych; najnowszą Budowlą na Nieruchomości jest Rurociąg, którego budowa została zakończona w trakcie roku 2023; pozostałe Budowle zostały wybudowane na Nieruchomości co najmniej 2 lata przed planowaną datą Transakcji;

  3) Budowle były i są elementami wspierającymi funkcjonowanie Budynków zgodnie z ich przeznaczeniem i - w odróżnieniu od powierzchni samych Budynków Głównych - nie były i nie są zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu; były i są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynków i służyły (i służą) działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynków Głównych (podlegającej opodatkowaniu VAT); wszystkie Budowle, poza Rurociągiem, są użytkowane w ten sposób przez okres dłuższy niż 2 lata przed Transakcją (Rurociąg będzie - na planowany moment Transakcji - użytkowany w ten sposób przez krótszy okres);

  4) Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę na podstawie umów sprzedaży zawartych w formie aktu notarialnego w dniu 18 października 2012 r.

Zbywca wykorzystuje Nieruchomość wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie Nieruchomości podlegającym opodatkowaniu VAT; aktualnie ok. 94% powierzchni Budynków Głównych jest wynajęte (Zbywca dąży do tego, aby na moment zamknięcia Transakcji wskaźnik powierzchni wynajętej w Budynkach Głównych był jak najwyższy); Budynki Techniczne, z racji pełnionej funkcji pomocniczej, nie są przedmiotem odrębnych umów najmu z podmiotami trzecimi, natomiast były wykorzystywane na potrzeby własne Zbywcy do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, polegającej na wsparciu świadczenia usługi najmu powierzchni magazynowej.

Zdaniem Zainteresowanych, z powyższego wynika, że na dzień Transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia wszystkich Budynków i Budowli (z wyłączeniem Rurociągu).

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, pierwsze zasiedlenie Budynków Głównych następowało wraz z sukcesywnym oddawaniem pomieszczeń wchodzących w ich skład w użytkowanie najemcom po ich wybudowaniu. Jednocześnie, mając na uwadze nabycie Nieruchomości przez Zbywcę, do którego doszło w 2012 r., należy przyjąć, że do ostatniego możliwego pierwszego zasiedlenia pomieszczeń wchodzących w skład Budynków Głównych mogło dojść najpóźniej w tej dacie.

Z uwagi na pełnienie przez Budynki Techniczne funkcji pomocniczej wobec Budynków Głównych, moment ich pierwszego zasiedlenia należy wiązać z momentem pierwszego zasiedlenia Budynków Głównych (Budynki Techniczne dzielą zatem w tym zakresie losy Budynków Głównych).

Jednocześnie, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

           i) Budowle są niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynków i służyły (i służą) działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynków Głównych (podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT);

          ii) wszystkie Budowle (z wyłączeniem Rurociągu) są użytkowane w ten sposób przez okres dłuższy niż 2 lata przed datą Transakcji.

Powyższe jednoznacznie wskazuje, że pomiędzy ostatnim możliwym pierwszym zasiedleniem Budynków i Budowli (z wyłączeniem Rurociągu) a datą Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Zbywca nie poniósł (i przed Transakcją nie będzie ponosił) wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) w stosunku do żadnego z Budynków ani żadnej Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o VAT, tj. o wartości stanowiącej co najmniej 30% wartości początkowej budynków, budowli lub ich części.

Nieruchomość (ani żadna z jej części) nie była i nie będzie wykorzystywana przez Zbywcę przed datą Transakcji na cele działalności zwolnionej z VAT.

Resumując, z uwagi na opisane okoliczności należy przyjąć, że:

   - w odniesieniu do Budynków i Budowli (z wyłączeniem Rurociągu) na datę Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata od momentu ich ostatniego możliwego „pierwszego zasiedlenia”;

   - w odniesieniu do Rurociągu na datę Transakcji upłynie okres krótszy niż 2 lata od momentu jego ostatniego możliwego „pierwszego zasiedlenia”.

Wobec tego, zdaniem Stron, sprzedaż (dostawa) Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem Rurociągu) będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Z uwagi na powyższe, bezprzedmiotowe jest analizowanie w tym zakresie możliwości zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, gdyż przepis ten mógłby znaleźć zastosowanie tylko wówczas, gdy nie stosuje się zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie, w odniesieniu do sprzedaży (dostawy) Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie sprzedaży Rurociągu, zastosowania nie znajdzie zwolnienie od podatku VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Na datę Transakcji upłynie okres krótszy niż 2 lata od momentu jego ostatniego możliwego „pierwszego zasiedlenia”. W związku z tym należy rozważyć możliwość zastosowania w tym zakresie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwolnienie od podatku VAT stosuje się do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, pod warunkiem że:

 a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

 b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunkiem tego zwolnienia jest więc nieprzysługiwanie dokonującemu dostawy prawa do odliczenia względem budynków, budowli i ich części. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Zbywcy w stosunku do Rurociągu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego. Należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym przepisie (por. np. interpretację indywidualną Dyrektora KIS z dnia 20 listopada 2020 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.556.2020.2.KK). Wobec tego, do sprzedaży (dostawy) Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie sprzedaży Rurociągu, nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

W tym miejscu należy również rozważyć możliwość zastosowania w stosunku do sprzedaży (dostawy) Nieruchomości w ramach Transakcji zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość (ani żadna z jej części) nie była i nie będzie wykorzystywana przez Zbywcę przed datą Transakcji na cele działalności zwolnionej z VAT. Zważywszy na to, że art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT stosuje się do towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, przy nabyciu, imporcie lub wytworzeniu których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT, należy stwierdzić, że w przypadku sprzedaży (dostawy) Nieruchomości w ramach Transakcji przesłanki do zastosowania zwolnienia wynikającego z tego przepisu nie zostaną spełnione.

W ocenie Stron, do sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, gdyż wszystkie działki wchodzące w skład Gruntu stanowić będą na datę Transakcji teren zabudowany w rozumieniu przepisów ustawy o VAT (na wszystkich działkach wchodzących w skład Gruntu są posadowione i będą posadowione na datę Transakcji Budynki i Budowle, tj. obiekty budowlane będące własnością Zbywcy, stanowiące budynki lub budowle w rozumieniu Prawa budowlanego).

Podsumowując dotychczasowe rozważania, Strony stoją na stanowisku, że:

 1) sprzedaż (dostawa) Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem sprzedaży Rurociągu) będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT;

 2) sprzedaż (dostawa) Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie sprzedaży Rurociągu nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki VAT, z uwagi na to, że w omawianym przypadku nie będą miały zastosowania przewidziane w ustawie o VAT zwolnienia od podatku VAT (tj. zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, czy art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowiska w zakresie Pytania nr 4

Zamiarem Zainteresowanych jest potwierdzenie w ramach niniejszego pytania, że Stronom będzie przysługiwało prawo do skutecznej Rezygnacji ze Zwolnienia.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

 1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

 2) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Strony dążą do opodatkowania Transakcji VAT. W związku z tym, w zakresie w jakim Transakcja będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Strony zamierzają dokonać Rezygnacji ze Zwolnienia. Jak wskazano powyżej, Rezygnacja ze Zwolnienia dokona się w formie i terminie, o których mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, tj. Strony złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy wszelkich Budynków, Budowli i ich części:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów (tj. przed dniem Transakcji) właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą tych obiektów (tj. w związku z Transakcją).

Jak wyjaśniono w opisie zdarzenia przyszłego, rejestracja Zbywcy dla celów podatku VAT - odzwierciedlona w Wykazie podatników VAT - została technicznie przypisana do nazwy oraz adresu polskiego Oddziału Zbywcy (z datą rejestracji - 25 sierpnia 2005 r.). Oczywiście, w świetle niekwestionowanego obecnie stanowiska zarówno organów podatkowych, jak również sądów administracyjnych (bazującego w tym względzie na orzeczeniu Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawie FCE Bank, sygn. C-210/04) to Zbywca (centrala Zbywcy wraz z polskim Oddziałem oraz wszystkimi innymi jednostkami organizacyjnymi) jako całość jest podatnikiem VAT w zakresie, w jakim transakcje zawierane są przez Zbywcę z podmiotami zewnętrznymi. Techniczne oznaczenie w Wykazie podatników VAT, że rejestracja dotyczy Oddziału nie oznacza oczywiście, że Oddział - na potrzeby transakcji zawieranych z zewnętrznymi kontrahentami - jest w Polsce odrębnym podatnikiem VAT. Jest to jedynie techniczny sposób, w jaki (z uwagi na praktykę rejestrowania na VAT przed około 2010 r.) odzwierciedlono rejestrację na VAT Zbywcy (skoro działa on w Polsce poprzez Oddział).

Innymi słowy, okoliczność, że działalność Zbywcy (prowadzona w Polsce za pośrednictwem Oddziału) została oznaczona na potrzeby rejestracji VAT w Polsce w sposób opisany we wniosku powyżej (wskazanie w rubryce „nazwa podatnika” nazwy zawierającej dopisek „oddział w Polsce” oraz w rubryce „adres” adresu Oddziału) nie zmienia zasady, że podatnikiem VAT w Polsce jest Zbywca (jako całość, tj. centrala wraz z wszystkimi jej jednostkami organizacyjnymi).

W związku z powyższym, okoliczność, że w Wykazie podatników VAT wskazana jest nazwa oraz adres Oddziału, nie ma zdaniem Stron wpływu na skuteczność Rezygnacji ze Zwolnienia.

Na marginesie, również w zakresie Transakcji intencją jest, że faktura VAT (w przypadku potwierdzenia stanowiska Zainteresowanych o możliwości opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości) zostanie wystawiona przez Zbywcę działającego poprzez Oddział (ze wskazaniem numeru identyfikacji podatkowej, do którego została alokowana rejestracja na VAT w Polsce), a podatek VAT po stronie Zbywcy z tytułu Transakcji zostanie wykazany w odpowiedniej deklaracji składanej przez Zbywcę (poprzez polski Oddział). Ponownie, nie zmienia to okoliczności, że podatnikiem VAT - jako takim - jest Zbywca, zaś kwestia oznaczenia Oddziału z Wykazie podatników VAT jest jedynie kwestią techniczną.

W omawianym przypadku spełniony zostanie bowiem wymóg, o który mowa w art. 43 ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT, by dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części byli „zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni”. W ocenie Stron, Zbywca (D. GmbH działająca przez D. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Oddział w Polsce) posiada status podatnika VAT czynnego, co jednoznacznie potwierdza Wykaz podatników VAT. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, taki status posiada (i będzie posiadał na moment Transakcji) również Nabywca.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, będzie im przysługiwało prawo do skutecznej Rezygnacji ze Zwolnienia.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie Pytania nr 5

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m. in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny na datę Transakcji. Po nabyciu Nieruchomości (przeprowadzeniu Transakcji), Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Nabywca nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej od podatku VAT. Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni magazynowych i biurowych znajdujących się w Budynkach Głównych. Taki typ działalności podlega zasadniczo opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (obecnie na poziomie 23%). W konsekwencji, należy stwierdzić, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę będącego czynnym podatnikiem VAT wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, po wyborze opcji opodatkowania z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowane VAT przy zastosowaniu właściwej stawki VAT. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzyma od Zbywcy fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie Transakcji. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym związana z Transakcją podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, Zainteresowani podtrzymują stanowisko przedstawione na wstępie, tj. w przypadku Rezygnacji ze Zwolnienia, oraz otrzymania prawidłowo wystawionej faktury, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz art. 87 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy o VAT wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Podkreślenia wymaga, że ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, powinien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), dalej: Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

 1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

 2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

 3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

 4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

 5) koncesje, licencje i zezwolenia;

 6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

 7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

 8) tajemnice przedsiębiorstwa;

 9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w ww. przepisie określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa.

Ponadto art. 55² Kodeksu cywilnego stanowi, że:

W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami umożliwiające kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

- istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

- zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

- składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

- zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Zakres powyższego wyłączenia zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie - nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu - do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316/15).

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że przedmiotem sprzedaży będą następujące działki zabudowane wymienionymi budynkami i budowlami:

  - działka nr a - magazyny, dwie stróżówki, silos z małym budynkiem technicznym, plac manewrowy, rampy rozładunkowe, droga wewnętrzna, parking, ogrodzenie, część rurociągu odprowadzającego wodę („Rurociąg”);

  - działka nr b - parking, droga wewnętrzna, rampa rozładunkowa, ogrodzenie;

  - działka nr c - magazyn, parking, ogrodzenie;

  - działka nr d - część magazynu, droga wewnętrzna, ogrodzenie; stróżówka;

  - działka nr e - parking, plac manewrowy, ogrodzenie;

  - działka nr f - część magazynu, droga wewnętrzna, plac manewrowy, rampy rozładunkowe, ogrodzenie, ekrany akustyczne;

  - działka nr g - magazyn, stróżówka, ogrodzenie, parking, rampy rozładunkowe, plac manewrowy.

Nieruchomość nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Zbywcę. Zbywca nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych.

 W ramach Transakcji Nabywca nie nabędzie m.in. następujących elementów majątku Zbywcy:

1. pozostałych posiadanych w Polsce i za granicą nieruchomości wraz z wszelkimi prawami i obowiązkami wynikającymi z umów zawartych w związku z ich funkcjonowaniem oraz udziałów w polskich i zagranicznych spółkach kapitałowych i osobowych;

2. firmy (nazwy przedsiębiorstwa) Zbywcy;

3. należności i zobowiązań Zbywcy, z zastrzeżeniem należności i zobowiązań związanych z Przedmiotem Transakcji;

4. praw i obowiązków wynikających z zawartej przez Zbywcę umowy o zarządzanie Nieruchomością (property management - planowane jest, że wskazana umowa zostanie rozwiązana w związku z Transakcją a Nabywca zawrze nową umowę w tym zakresie z innym podmiotem) oraz wynikających z umowy o zarządzanie aktywami (asset management);

5. praw i obowiązków wynikających z umów na finansowanie działalności Zbywcy (np. umowa kredytu);

6. praw i obowiązków z umów serwisowych, dostawy mediów i ubezpieczenia Nieruchomości (z zastrzeżeniem uwag wskazanych w opisie sprawy);

7. praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych;

8. ksiąg rachunkowych i innych dokumentów związanych z działalnością operacyjną Zbywcy;

9. praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami) oraz środków pieniężnych znajdujących się na rachunkach Zbywcy (za wyjątkiem kaucji zdeponowanych przez najemców);

10. zobowiązań podatkowych i innych zobowiązań Zbywcy wynikających z tytułu rozliczeń publicznoprawnych;

11. pracowników ani zakładu pracy Zbywcy;

12. znaków towarowych (jeżeli są wykorzystywane przez Zbywcę).

Ponadto Zbywca zatrudnia pracowników (w rozumieniu ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy) i będzie ich zatrudniał na moment zamknięcia Transakcji. Nieruchomość nie stanowi zakładu pracy dla tych pracowników, dlatego też w związku z zakupem Nieruchomości przez Nabywcę pracownicy nie zostaną automatycznie przeniesieni do Nabywcy, tj. Nabywca nie stanie się stroną istniejących stosunków pracy na podstawie art. 231 § 1 Kodeksu Pracy i nie dojdzie do przejścia zakładu pracy Zbywcy na Nabywcę.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Planowana sprzedaż prawa użytkowania wieczystego ww. działek nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Jak wynika z wniosku, ramach Transakcji Nabywca nie nabędzie m.in. następujących elementów majątku Zbywcy: pozostałych posiadanych w Polsce i za granicą nieruchomości wraz z wszelkimi prawami i obowiązkami wynikającymi z umów zawartych w związku z ich funkcjonowaniem oraz udziałów w polskich i zagranicznych spółkach kapitałowych i osobowych; firmy (nazwy przedsiębiorstwa) Zbywcy; należności i zobowiązań Zbywcy, z zastrzeżeniem należności i zobowiązań związanych z Przedmiotem Transakcji, opisanym powyżej; praw i obowiązków wynikających z zawartej przez Zbywcę umowy o zarządzanie Nieruchomością (property management - planowane jest, że wskazana umowa zostanie rozwiązana w związku z Transakcją a Nabywca zawrze nową umowę w tym zakresie z innym podmiotem) oraz wynikających z umowy o zarządzanie aktywami (asset management); praw i obowiązków wynikających z umów na finansowanie działalności Zbywcy (np. umowa kredytu); praw i obowiązków z umów serwisowych, dostawy mediów i ubezpieczenia Nieruchomości (z zastrzeżeniem uwag wskazanych w opisie sprawy); praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych; ksiąg rachunkowych i innych dokumentów związanych z działalnością operacyjną Zbywcy; praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami) oraz środków pieniężnych znajdujących się na rachunkach Zbywcy (za wyjątkiem kaucji zdeponowanych przez najemców); zobowiązań podatkowych i innych zobowiązań Zbywcy wynikających z tytułu rozliczeń publicznoprawnych; pracowników ani zakładu pracy Zbywcy; znaków towarowych (jeżeli są wykorzystywane przez Zbywcę). Ponadto Zbywca zatrudnia pracowników (w rozumieniu Kodeksu Pracy) i będzie ich zatrudniał na moment zamknięcia Transakcji. Nieruchomość nie stanowi zakładu pracy dla tych pracowników, dlatego też w związku z zakupem Nieruchomości przez Nabywcę pracownicy nie zostaną automatycznie przeniesieni do Nabywcy, tj. Nabywca nie stanie się stroną istniejących stosunków pracy na podstawie art. 231 § 1 Kodeksu Pracy i nie dojdzie do przejścia zakładu pracy Zbywcy na Nabywcę. Ponadto Nieruchomość nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Zbywcę. Zbywca nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych.

Tym samym zbywana Nieruchomość nie będzie posiadała zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, że Nieruchomość, będąca przedmiotem planowanej transakcji, nie może zostać uznana za przedsiębiorstwo ani zorganizowaną część przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Zatem w okolicznościach niniejszej sprawy, planowana Transakcja sprzedaży zabudowanych budynkami i budowlami działek o numerach: a, b, c, d, e f, g nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów, w tym gruntów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 ustawy, dla dostawy nieruchomości niezabudowanych (pkt 9 ww. przepisu) oraz nieruchomości stanowiących budynki, budowle lub ich części (pkt 10 i pkt 10a) spełniających określone w tych przepisach warunki, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

W świetle art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie uprawa użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będą nieruchomości tj. działki o numerach a, b, c, d, e, f, g zabudowane budynkami i budowlami. Budynki zostały wybudowane przez podmiot inny niż Zbywca i oddane do użytkowania w latach 2009, 2010 i 2011. Następnie poszczególne części Nieruchomości były sukcesywnie wydawane najemcom w wykonaniu usług wynikających z umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT. Część Budowli została wybudowana na Nieruchomości w latach późniejszych. Najnowszą Budowlą na Nieruchomości jest Rurociąg, którego budowa została zakończona w trakcie roku 2023. Pozostałe Budowle zostały wybudowane na Nieruchomości co najmniej 2 lata przed planowaną datą Transakcji.

Budowle były i są elementami wspierającymi funkcjonowanie Budynków zgodnie z ich przeznaczeniem i - w odróżnieniu od powierzchni samych Budynków Głównych - nie były i nie są zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Były i są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynków i służyły (i służą) działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynków Głównych (podlegającej opodatkowaniu VAT). Wszystkie Budowle, poza Rurociągiem, są użytkowane w ten sposób przez okres dłuższy niż 2 lata przed Transakcją (Rurociąg będzie - na planowany moment Transakcji - użytkowany w ten sposób przez krótszy okres). Zbywca nie poniósł (i przed Transakcją nie będzie ponosił) wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) w stosunku do żadnego z Budynków ani żadnej Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o VAT, tj. o wartości stanowiącej co najmniej 30% wartości początkowej budynków, budowli lub ich części.

Na nieruchomości znajdują się również instalacje należące do przedsiębiorstwa przesyłowego, które nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do dostawy budynków i budowli (poza Rurociągiem), wskazać należy, że dostawa tych obiektów będzie dostawą dokonaną po pierwszym zasiedleniu. Jak wynika z opisu sprawy pierwsze zajęcie budowli i budynków miało miejsce najpóźniej w 2012 r. i Zbywca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie. Z uwagi na fakt, że od pierwszego używania budynków i budowli minął okres dłuższy niż dwa lata, dostawa tych obiektów będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W konsekwencji, przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa działek, na których posadowione są ww. budynki i budowle tj. działki nr a (w części zabudowanej magazynami, dwiema stróżówkami, silosem z małym budynkiem technicznym, placem manewrowym, rampa rozładunkową, drogą wewnętrzną, parkingiem, ogrodzeniem), b, c, d, e f i g objęta będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

W konsekwencji Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do dostawy Rurociągu, który jest częścią instalacji służącej odprowadzaniu wody i stanowi budowlę w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, należy wskazać, że z opisu sprawy wynika, że budowa Rurociągu została zakończona w trakcie 2023 r. Rurociąg będzie - na planowany moment Transakcji - użytkowany przez okres krótszy niż 2 lata.

W konsekwencji dostawa Rurociągu nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Należy zatem rozpatrzeć możliwość zwolnienia od podatku dostawy Rurociągu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że w stosunku do Budowli wybudowanych po dacie nabycia Nieruchomości przez Zbywcę (w szczególności Rurociągu) Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.

W konsekwencji dostawa Rurociągu nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, gdyż w stosunku do tej budowli, dokonującemu dostawy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.

Dostawa Rurociągu nie będzie również korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ, jak wskazano wyżej, w stosunku do tej budowli Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Ponadto, jak wynika z opisu sprawy, Nieruchomość (ani żadna z jej części) nie była i nie będzie wykorzystywana przez Zbywcę przed datą Transakcji na cele działalności zwolnionej z VAT.

Zatem dostawa Rurociągu nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, lecz będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku VAT.

W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu (części działki nr a), z którym związany jest Rurociąg, będzie stanowiła dostawę opodatkowaną.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.

Z opisu sprawy wynika, że w zakresie w jakim transakcja będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Strony zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy wszelkich Budynków i Budowli i ich części na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w terminie przewidzianym w tym przepisie. Rezygnacja ze zwolnienia dokona się w formie i terminie, o których mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, tj. Strony złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy wszelkich Budynków, Budowli i ich części:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów (tj. przed dniem Transakcji) właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą tych obiektów (tj. w związku z Transakcją).

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

       - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że Nabywca jest zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako podatnik VAT czynny. Nabywca będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę Transakcji. Zbywca jest spółką kapitałową prawa niemieckiego z siedzibą w F osiadającą osobowość prawną (zbliżoną do polskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością), działającą na terytorium Polski poprzez Oddział. Wykaz podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, o którym mowa w art. 96b ustawy o VAT wymienia (i będzie wymieniał na datę Transakcji) Oddział jako podmiot, który został zidentyfikowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny (z datą rejestracji jako podatnika VAT – 25 sierpnia 2005 r.).

Kwestie dotyczące funkcjonowania oddziału podmiotu zagranicznego działającego w Polsce regulują przepisy ustawy z dnia 6 marca 2018 r. o zasadach uczestnictwa przedsiębiorców zagranicznych i innych osób zagranicznych w obrocie gospodarczym na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 470), zwanej dalej ustawą o zasadach uczestnictwa przedsiębiorców zagranicznych i innych osób zagranicznych.

Stosownie do art. 14 ust. 1 ustawy o zasadach uczestnictwa przedsiębiorców zagranicznych i innych osób zagranicznych:

Pojęcie „oddział” zdefiniowane zostało w art. 3 pkt 4 ustawy o zasadach uczestnictwa przedsiębiorców zagranicznych i innych osób zagranicznych:

Zgodnie z art. 15 ustawy o zasadach uczestnictwa przedsiębiorców zagranicznych i innych osób zagranicznych:

W myśl art. 19 pkt 1 ustawy o zasadach uczestnictwa przedsiębiorców zagranicznych i innych osób zagranicznych:

Oddział posiada więc jedynie samodzielność organizacyjną (jest wydzielony ze struktur firmy macierzystej), natomiast nie dysponuje możliwością prowadzenia działalności gospodarczej we własnym imieniu i na własny rachunek, a prowadzona działalność stanowi jedynie część działalności gospodarczej przedsiębiorcy zagranicznego.

W świetle powołanych regulacji prawnych, podmiot zagraniczny prowadzący działalność na terytorium Polski w formie oddziału, zarejestrowany dla potrzeb podatku od towarów i usług, traktowany jest jako jeden podmiot – przedsiębiorca zagraniczny. Rejestracja tego oddziału jest jednoznaczna z rejestracją przedsiębiorcy zagranicznego. Zatem podmiotem prowadzącym działalność w Polsce pozostaje, pomimo utworzenia i funkcjonowania oddziału w Polsce, przedsiębiorca zagraniczny. Oddział nie jest odrębnym podmiotem w stosunku do jednostki macierzystej, lecz jest jej częścią, a tym samym nie stanowi odrębnego podatnika podatku od towarów i usług.

Pogląd ten jest zgodny z orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z 23 marca 2006 r. w sprawie FCE Bank, sygn. C-210/04, Trybunał stwierdził, że stały zakład mający siedzibę w innym państwie członkowskim, niebędący pod względem prawnym podmiotem odrębnym od spółki (będącej nierezydentem), do której należy (…) pozbawiony jest niezależności i stanowi jedynie część składową spółki. Tak więc spółkę oraz jej oddział należy uznać za jednego i tego samego podatnika w rozumieniu art. 4 ust. 1 Szóstej Dyrektywy.

W konsekwencji przedsiębiorstwo zagraniczne posiadające siedzibę poza terytorium kraju, dokonujące poprzez oddział rejestracji dla potrzeb podatku od towarów i usług w Polsce, posiada status podatnika podatku od towarów i usług z racji prowadzenia działalności gospodarczej na terytorium RP.

W konsekwencji przyjąć należy, że w opisanej we wniosku sprawie spełnione zostaną przesłanki wynikające z art. 43 ust. 10 pkt 1, tj. Zbywca – D. GmbH działająca przez D. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Oddział w Polsce będzie miała status zarejestrowanego czynnego podatnika VAT. Jednocześnie Nabywca również będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4, zgodnie z którym Zainteresowanym będzie przysługiwało prawo do skutecznej rezygnacji ze zwolnienia, jest prawidłowe.

Kolejną Państwa wątpliwość budzi kwestia czy w przypadku skutecznej rezygnacji ze zwolnienia oraz otrzymania prawidłowo wystawionej faktury, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz art. 87 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 11 ww. ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W tym miejscu należy wskazać, że jeśli Strony opisanej transakcji (Państwo i Zbywca) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa budynków oraz budowli, które spełniają przesłanki do zwolnienia od podatku, określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT. Przy czym uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy, sprzedaż gruntu, na którym posadowione są ww. obiekty będzie również opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Ponadto, jak wskazano wyżej, dostawa Rurociągu oraz gruntu, z którym związany jest Rurociąg, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, lecz będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika ponadto, że nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Nabywca nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Zbywcę w związku ze sprzedażą Nieruchomości. W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli korzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

   - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

H. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.