Działanie w charakterze podatnika w związku ze sprzedażą nieruchomości. Brak zwolnienia z opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Obowiązek wystawienia faktury.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług  jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 listopada 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 27 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy :

‒nieuznania Pana za podatnika z tytułu dokonanej sprzedaży pustego niewykończonego lokalu mieszkalnego ;

‒możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT sprzedaży pustego niewykończonego lokalu mieszkalnego ;

‒obowiązku wystawienia faktury dokumentującej ww. sprzedaż.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 8 lutego 2024 r. (data wpływu 12  lutego 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Dnia 12 listopada 2013 r. zakupił Pan do majątku osobistego za kwotę … PLN za środki pochodzące z majątku osobistego połowę udziałów w nieruchomości gruntowej o numerze … położonej w … przy ul. ... Działka w momencie nabycia była niezabudowana. Drugą połowę udziałów za kwotę … PLN nabyła spółka … Sp. z o.o.

Zakupu dokonał Pan z zamiarem wprowadzenia się do jednego z dwóch lokali, które miały zostać wybudowane na rzeczonej działce.

W dniu 1 sierpnia 2016 r. … Sp. z o.o. uzyskała pozwolenie na budowę budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej z wydzielonymi dwoma lokalami mieszkalnymi.

Po uzyskaniu pozwolenia na budowę i rozpoczęciu prac budowlanych zakończonych wybudowaniem na działce budynku w stanie surowym zamkniętym spółka … Sp. z o.o. utraciła płynność, a jej majątek (w tym połowa udziałów w działce przy ul. … w …) stał się przedmiotem postępowań egzekucyjnych, w wyniku których połowę udziałów w działce należące do … Sp. z o.o. w drodze sądowego postanowienia o przysądzeniu własności nabyła … w dniu 12 maja 2021 r. W momencie gdy do tego doszło działka zabudowana była budynkiem jednorodzinnym dwulokalowym o łącznej powierzchni użytkowej 240,55 m².

Ponieważ lokale wybudowane na działce mają różny metraż (ten który jest zamieszkiwany aktualnie przez Pana jest wyraźnie większy), chciał Pan uniknąć sytuacji, w której Pana połowa udziałów w nieruchomości nie będzie pokrywać się z realnym metrażem lokalu, w  którym planował Pan zamieszkać wraz z rodziną. W związku w tym dniu 7 października 2021 r. odkupił Pan od … za kwotę … PLN brutto połowę udziałów w  działce tym samym stając się właścicielem wszystkich udziałów w działce. W akcie notarialnym pojawia się informacja, że zakupu dokonał Pan w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, przy czym FV wystawiona przez sprzedającą nie została przez Pana zaewidencjonowana po stronie kosztów i w związku z jej zakupem, nie zmniejszył Pan wysokości zobowiązań podatkowych wynikających z prowadzonej przez Pana działalności, ponieważ zakup miał na celu zabezpieczenie Pana interesu prawnego i uniknięcie ewentualnych kłopotów, przy określaniu i rozliczaniu co przysługuje poszczególnym współwłaścicielom działki. Po tej transakcji stał się Pan właścicielem całości nieruchomości i  mógł Pan rozpocząć prace wykończeniowe w lokalu, w którym zamieszkuje Pan obecnie wraz z rodziną (wprowadził się tam Pan w 2023 r.). Aktualnie kompletuje Pan dokumentację niezbędną do odbioru budynku i wydzielenia dwóch samodzielnych lokali. W jednym z nich zamieszkuje Pan, a drugi po założeniu ksiąg wieczystych planuje Pan sprzedać w roku 2024.

W uzupełnieniu wniosku w odpowiedzi na pytania:

1. Od kiedy prowadzi Pan działalność gospodarczą?

2. Jaki jest przedmiot Pana działalności  gospodarczej? Czy w zakres prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej wchodzi: obrót nieruchomościami, najem, usługi budowlane, itp.?

3.Czy z tytułu prowadzonej działalności jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług?

4.Czy z tytułu nabycia udziałów w nieruchomości w dniu 12 listopada 2013 r. oraz 7 października 2021 r. przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT? Jeśli nie to dlaczego?

5.Czy od nakładów ponoszonych w związku z budową budynku znajdującego na działce nr  577 przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT? Jeśli nie to dlaczego?

6.Jakie czynności podejmował/będzie Pan podejmował w związku ze sprzedażą lokalu objętego zakresem postawionego we wniosku pytania?

7,Czy w ramach transakcji nabycia udziałów w działce od Pani … nabył Pan wyłącznie udział w gruncie czy również udziały w prawie własności budynku posadowionego na tej działce? Prosimy wskazać w ramach jakich czynności/jakich transakcji stał się Pan właścicielem udziałów bądź całości budynku (nakładów ponoszonych jego wybudowanie)?

8.Czy dokonał Pan nabycia udziałów od Pani … w celu odsprzedaży wydzielonego lokalu wraz z udziałami w gruncie, czy z zamiarem podziału gruntu na dwie odrębne działki?

9.Czy lokal mieszkalny który zamierza Pan sprzedać - objęty zakresem postawionego we wniosku pytania - był/jest/będzie przed sprzedażą udostępniany osobom trzecim? Jeżeli tak, to należy wskazać od:

a)w jakim okresie (kiedy) ww. lokal był/jest/będzie udostępniany osobom trzecim?

b)na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) ww. lokal był/jest/będzie udostępniany osobom trzecim?

c)czy udostępnienie ww. lokalu było/jest/będzie czynnością odpłatną czy bezpłatną?

10. Do jakich czynności wykorzystywał/wykorzystuje/będzie wykorzystywał Pan lokal mieszkalny będący przedmiotem planowanej sprzedaży, objęty zakresem postawionego we wniosku pytania:

a)opodatkowanych podatkiem od towarów i usług;

b)zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług;

c)niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

11.W jaki sposób, na jakie cele wykorzystywał/wykorzystuje/będzie wykorzystywał Pan przed sprzedażą lokal mieszkalny, objęty zakresem postawionego we wniosku pytania?

12.Czy faktura dokumentująca nabycie udziałów została wystawiona dla Pana jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą i zawiera dane prowadzonej działalności gospodarczej?

13.Czy wykorzystywał/wykorzystuje/będzie wykorzystywał Pan lokal mieszkalny, objęty zakresem postawionego we wniosku pytania, wyłącznie do celów działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z  opodatkowania podatkiem VAT, do której był/jest/będzie wykorzystywany ww. lokal Pan wykonywał – prosimy podać podstawę prawną zwolnienia?

14.Czy w stosunku do lokalu mieszkalnego, objętego zakresem postawionego we wniosku pytania nastąpiło/nastąpi przed sprzedażą jego pierwsze zasiedlenie w  rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i  usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.)? Jeśli tak to:

-kiedy doszło/dojdzie do pierwszego zasiedlenia -należy wskazać dokładną datę.

-czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem sprzedaży a dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

15.Czy w stosunku do lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem sprzedaży ponosił/będzie Pan ponosił wydatki w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej lokalu? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)w jakim okresie były/będą ponoszone te wydatki?

b)czy w stosunku do tych wydatków przysługiwało/będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.

c)do jakich czynności był/będzie wykorzystywany ulepszony lokal, tj. czy do czynności:

‒opodatkowanych podatkiem VAT,

‒zwolnionych od podatku VAT,

‒niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT

d)jaki sposób ww. lokal był/będzie użytkowany po dokonaniu ulepszeń?

e)czy po zakończonych ulepszeniach do momentu planowanej dostawy wystąpiło/wystąpi pierwsze zasiedlenie ww. lokalu w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy? Jeśli tak to należy wskazać:

‒dzień, miesiąc i rok,

‒kto dokonał/dokona pierwszego zasiedlenia ww. lokalu po ulepszeniu?

‒czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ulepszonego lokalu a  momentem sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata?”

Wskazał Pan:

Odpowiedź na zadane pytania:

1.Od kwietnia 2011 roku

2.Przedmiotem Pana działalności są: 43.21.Z Wykonywanie instalacji elektrycznych, 43.22. Z Wykonywanie instalacji wodno-kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych i  klimatyzacyjnych, 43.31.Z Tynkowanie, 43.32.Z Zakładanie stolarki budowlanej, 43.33.Z Posadzkarstwo; tapetowanie i oblicowywanie ścian, 43.34.Z Malowanie i  szklenie, 43.39.Z Wykonywanie pozostałych robót budowlanych wykończeniowych, 47.99.Z Pozostała sprzedaż detaliczna prowadzona poza siecią sklepową, straganami i  targowiskami, 73.11.Z Działalność agencji reklamowych.

3.Tak.

4.Nie.

a.W 2013 sprzedającym była osoba fizyczna niebędąca czynnym płatnikiem podatku VAT

b.W 2021 sprzedającym była osoba będąca czynnym płatnikiem podatku VAT, ale nie zaliczył Pan wystawionej przez nią faktury do kosztów, ponieważ nie miało to uzasadnienia, biorąc pod uwagę charakter prowadzonej przez Pana działalności.

5.Nie. Budynek wznosiła … Sp. z o.o., Pan miał nabyć lokal po wybudowaniu jako osoba fizyczna, a nie w ramach prowadzonej działalności.

6.Ogłaszał Pan nieruchomość na portalach internetowych.

7.Nabył Pan 50% udziałów w działce, a tym samym prawo do 50% udziałów posadowionego na działce budynku dwulokalowego.

a.W 2013 roku nabył Pan 50% udziałów Akt Notarialny Rep. A nr … (działka była niezabudowana)

b.W 2021 roku nabył Pan pozostałe 50% udziałów - Akt Notarialny Rep. A  nr  … (działka w międzyczasie została zabudowana budynkiem dwulokalowym)

8.Nabył Pan udziały celem uregulowania niepewnego dla Pana stanu prawnego. Po zakupie będąc właścicielem całego gruntu wraz z posadowionym na nim budynkiem dwulokalowym, mógł Pan rozpocząć prace w jednym z lokali mieszkalnych celem zamieszkania w nim wraz z rodziną. Drugi lokal po prostu zostaje w budynku i jest Panu niepotrzebny, więc chce go Pan sprzedać. Gruntu nie miał Pan i nie ma Pan zamiaru podzielić. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego nie przewiduje takiej możliwości dla tej wielkości działek.

9.Nie.

10.Nie wykorzystuje go Pan wcale. Stoi pusty. Po uzyskaniu odpowiedzi ze strony KIS planuje go Pan sprzedać.

11.Nie będzie wykorzystywany w żaden sposób.

12.Tak, ale nie została zaksięgowana i nie wykorzystał Pan jej do pomniejszenia należnego podatku związanego z prowadzoną przez Pana działalnością.

13.Lokal nie był, nie jest i nie planuje Pan, aby był wykorzystywany do jakiekolwiek działalności.

14.Nie.

15.Nie ponosił Pan takich nakładów.

Pytania (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

1.Czy zostanie Pan uznany za podatnika z tytułu dokonania sprzedaży drugiego, pustego niewykończonego lokalu mieszkalnego i będzie Pan podlegał obowiązkowi opodatkowania go podatkiem VAT od dostawy lokalu?

Uważa Pan, że nie.

2.Czy zastosowanie będzie miało zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży drugiego pustego, niewykończonego lokalu mieszkalnego?

Uważa Pan, że tak.

3.Czy będzie miał Pan obowiązek wystawienia faktury dokumentującej ww. sprzedaż?

Uważa Pan, że nie.

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

1.Uważa Pan, że nie.

2.Uważa Pan, że tak.

3.Uważa Pan, że nie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy o VAT:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowych działek podejmował/będzie podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że dnia 12 listopada 2013 r. zakupił Pan do majątku osobistego połowę udziałów w nieruchomości gruntowej. Działka w  momencie nabycia była niezabudowana. Drugą połowę udziałów nabyła spółka. Zakupu dokonał Pan z zamiarem wprowadzenia się do jednego z dwóch lokali, które miały zostać wybudowane na rzeczonej działce. W dniu 1 sierpnia 2016 r. spółka uzyskała pozwolenie na budowę budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej z wydzielonymi dwoma lokalami mieszkalnymi. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę i rozpoczęciu prac budowlanych zakończonych wybudowaniem na działce budynku w stanie surowym zamkniętym spółka utraciła płynność, a jej majątek (w tym połowa udziałów w działce) stał się przedmiotem postępowań egzekucyjnych, w wyniku których połowę udziałów w działce należące do spółki w drodze sądowego postanowienia o przysądzeniu własności nabyła … w dniu 12  maja 2021 r. W momencie gdy do tego doszło działka zabudowana była budynkiem jednorodzinnym dwulokalowym. 7 października 2021 r. odkupił Pan od … połowę udziałów w działce tym samym stając się właścicielem wszystkich udziałów w działce. W  akcie notarialnym pojawia się informacja, że zakupu dokonał Pan w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Ww.  sprzedająca jako czynny płatnik podatku VAT wystawiła fakturę, ale nie zaliczył Pan wystawionej przez nią faktury do kosztów, ponieważ nie miało to uzasadnienia, biorąc pod uwagę charakter prowadzonej przez Pana mnie działalności. Faktura została wystawiona dla Pana jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą i zawiera dane prowadzonej działalności gospodarczej, ale nie została zaksięgowana i nie wykorzystał Pan jej do pomniejszenia należnego podatku związanego z prowadzoną przez Pana działalnością. Po tej transakcji stał się Pan właścicielem całości nieruchomości i mógł Pan rozpocząć prace wykończeniowe w lokalu, w którym zamieszkuje Pan obecnie wraz z rodziną (wprowadził się tam Pan w 2023 r.). Aktualnie kompletuje Pan dokumentację niezbędną do odbioru budynku i wydzielenia dwóch samodzielnych lokali. W jednym z nich zamieszkuje Pan, a drugi po założeniu ksiąg wieczystych planuje Pan sprzedać w roku 2024.  W związku z planowana sprzedażą lokalu ogłaszał Pan nieruchomość na portalach internetowych.

Dokonując analizy całokształtu działań jakie podejmował Pan w odniesieniu do lokalu mającego być przedmiotem sprzedaży, nie można uznać, że przy sprzedaży tego lokalu będzie korzystał Pan z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym. Przechodząc na grunt analizowanej sprawy należy stwierdzić, że w stosunku do  przedmiotowego lokalu poczynił Pan określone działania. Po pierwsze nabył Pan udziały w opisanej nieruchomości w  związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, w akcie notarialnym została taka informacja umieszczona. Ponadto, faktura została wystawiona dla Pana jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą i zawiera dane prowadzonej działalności gospodarczej. Po wtóre z okoliczności sprawy wynika, że lokal objęty zakresem wniosku Pana został przez Pana nabyty celem odsprzedaży. W jednym z lokali znajdującym się w opisanym budynku, zamieszkał Pan z rodziną. Drugi lokal, wyodrębniony z budynku jako samodzielny lokal stoi pusty, nie wykorzystywał Pan go celów osobistych, lecz planuje Pan go odsprzedać. Ponadto 7 października 2021 r. dokonał Pan nabycia udziałów w  nieruchomości  - jak wynika z opisu sprawy - na cele prowadzonej działalności gospodarczej. W związku z planowaną sprzedażą lokalu ogłaszał się Pan na portalach internetowych.

Przedstawione powyżej okoliczności sprawy wskazują, że dokonana sprzedaż drugiego, pustego niewykończonego lokalu mieszkalnego będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej. Podejmowane przez Pana działania przyjęły charakter czynności typowych dla działań podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą nieruchomości – z okoliczności sprawy wynika, że przedmiotowy lokal od początku miał być przedmiotem odsprzedaży. Przedstawione okoliczności sprawy nie potwierdzają, aby przedmiotowy lokal miał służyć Pana celom osobistym - od momentu zakupu nie podjęto działań, które wskazywałyby na osobisty (prywatny) cel nabycia tego lokalu i zaspokajanie dzięki niemu osobistych potrzeb.

W niniejszej sprawie – w świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy – nie można uznać, że dokonując sprzedaży wyodrębnionego z budynku, samodzielnego lokalu będzie zbywał Pan majątek osobisty i będzie korzystał Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią zakupiony ani wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego. Z całokształtu opisanych okoliczności sprawy wynika, że sprzedaż ta będzie miała miejsce w warunkach wskazujących na handlowy charakter.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że  w  przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana w  związku ze sprzedażą drugiego, pustego niewykończonego lokalu mieszkalnego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w  myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, czynność dostawy drugiego, pustego niewykończonego lokalu mieszkalnego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznałem za nieprawidłowe.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym  podatkiem. Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in.  w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a  dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w  sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem/dzierżawę, jak i  w  przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z  budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze  zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części oraz gruntu, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z  ww.  podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w  treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Odnosząc się do wskazanych we wniosku okoliczności sprawy należy powtórzyć, że na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a  dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku, jak wyżej już zaznaczono, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Jak wskazał Pan w uzupełnieniu wniosku w stosunku do lokalu mającego być przedmiotem sprzedaży nie doszło do pierwszego zasiedlenia, lokal będący przedmiotem sprzedaży, nie jest przez Pana w żaden sposób wykorzystywany, stoi pusty oraz nie został jeszcze zasiedlony. Aktualnie kompletuje Pan dokumentację niezbędną do odbioru budynku i wydzielenia dwóch samodzielnych lokali. Zatem, skoro w stosunku do przedmiotowego lokalu nie doszło do jego pierwszego zasiedlenia, to sprzedaż ww. lokalu nie będzie korzystała ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust.  1 pkt 10 ustawy o VAT.

Z uwagi na brak możliwości zastosowania dla dostawy ww. lokalu zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy zbadać możliwość zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jak już wspomniano z przytoczonego wyżej przepisu wynika, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia muszą zostać spełnione dwa warunki, tj.  brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków, budowli lub ich części oraz brak wydatków na ulepszenie, w stosunku do  których sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a w przypadku ponoszenia takich wydatków, muszą być one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Uzasadniając zaprezentowane wyżej stanowisko należy podkreślić, że z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy wynika, że przy ocenie możliwości skorzystania ze zwolnienia w oparciu o ten przepis istotne jest to, czy prawo do odliczenia przy nabyciu lub wytworzeniu nieruchomości przysługiwało, a nie czy z prawa tego skorzystano.

Wobec powyższego, w rozpatrywanej sprawie należy przede wszystkim ustalić, czy spełnia Pan przesłanki do odliczenia podatku naliczonego od wydatków związanych z zakup udziałów w budynku, w którym znajduje się lokal będący przedmiotem sprzedaży.

Jak już wspomniano powyżej, należy zauważyć, że dla realizacji prawa do odliczenia podatku naliczonego niezbędne jest istnienie związku między dokonywanymi zakupami towarów i  usług, a opodatkowaną działalnością gospodarczą.

Okoliczności sprawy wskazują, że 7 października 2021 r. dokonał Pan nabycia udziałów w  nieruchomości  - jak wynika z opisu sprawy - na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Nabycia udziałów w nieruchomości dokonał Pan celem uregulowania stanu prawnego. Z okoliczności sprawy wynika, że w lokalu objętym zakresem wniosku nie zamierzał Pan zamieszkać, lecz był przeznaczony do sprzedaży. Ponadto, jak stwierdzono w  niniejszej interpretacji, w związku ze sprzedażą ww. drugiego, pustego niewykończonego lokalu mieszkalnego będzie Pan występował jako podatnik w  rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a czynność dostawy tego lokalu mieszkalnego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. Wobec powyższego z opisu sprawy wynika, że miał Pan zamiar wykonywać czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Tym samym, uznać należy, że przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia udziałów w ww. nieruchomości.

W konsekwencji nie będzie miał Pan prawa do objęcia dostawy przedmiotowego lokalu, zwolnieniem od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. W tej sytuacji bowiem nie będzie spełniony warunek wynikający z art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) ustawy pozwalający na zastosowanie zwolnienia od podatku przy jego sprzedaży.

W analizowanej sprawie dostawa drugiego niewykończonego lokalu nie będzie także korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wynika bowiem z tego przepisu, w celu skorzystania ze zwolnienia także muszą być spełnione dwa warunki:

•brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu wytworzenia budynku, oraz

•wykorzystywanie budynku wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku.

W stosunku do przedmiotowego lokalu warunki te nie zostaną spełnione ponieważ – jak już zostało wyżej stwierdzone – przysługuje Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia udziałów w nieruchomości oraz jak wynika z  okoliczności wniosku lokal nie był wykorzystywany włącznie do działalności zwolnionej od  podatku.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że dostawa ww. lokalu nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Skoro do omawianej transakcji dostawy drugiego niewykończonego lokalu nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznałem za nieprawidłowe.

Odnosząc się do Pana wątpliwości dotyczących obowiązku wystawienia faktury dokumentującej ww. sprzedaż należy zauważyć, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 106b ust. 2 ustawy:

Z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT. Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach podatnik wystawiał fakturę.

Jak wyżej wskazano, w przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży drugiego, pustego niewykończonego lokalu mieszkalnego, będzie Pan występował w charakterze podatnika, o  którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT i przedmiotowa transakcja będzie podlegać opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT. W konsekwencji w celu udokumentowania ww. sprzedaży lokalu winien Pan wystawić fakturę.

Zatem, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 3 uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 2383 ze zm.).