Działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży nie będą do momentu sprzedaży udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej, np. umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze.

Wszystkie działki będą jako całość przedmiotem jednej transakcji sprzedaży z jednym nabywcą. Na sprzedaż wszystkich działek zostanie zawarta jedna umowa przedwstępna. Umowa przedwstępna nie będzie przewidywała zgody na uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii ani decyzji. Umowa przedwstępna będzie zawierała wyłącznie standardowe zapisy zmierzające do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli Gmina skorzysta z pierwokupu nie będzie zawierana umowa przedwstępna.

Po ewentualnym zawarciu umowy przedwstępnej nabywca na przedmiotowych działkach nie dokona inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność jak np.: uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, budowa lub utwardzenie drogi, treść umowy nie przewiduje zgody na dokonywanie ww. zakresu prac. Wszystkie działki będą jako całość przedmiotem jednej transakcji sprzedaży z jednym nabywcą.

Zainteresowany i Zainteresowana będą działać osobiście i w imieniu własnym przy sprzedaży nieruchomości.

Udzielając odpowiedzi na pytanie organu: „Czy zostanie zawarta umowa najmu/dzierżawy z przyszłym nabywcą działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży?” – wyjaśnili Państwo, że takie działania nie są i nie były planowane.

Zainteresowani nie podejmą działań marketingowych. Mogą jedynie skierować zapytania do wybranych podmiotów z ofertą sprzedaży lub zamieścić ogłoszenie w prasie, jeśli będzie taka potrzeba. Obecnie prowadzone są rozmowy z kilkoma potencjalnymi nabywcami i nie ma potrzeby prowadzenia żadnych działań marketingowych.

Wnioskodawca posiada jedną zakupioną (po ustanowieniu rozdzielności) do majątku osobistego nieruchomość gruntową składającą się z dwóch działek o charakterze rekreacyjnym zabudowaną w (…). Nieruchomość nie jest obecnie przeznaczona do sprzedaży. Nieruchomość gruntowa zabudowana składająca się z dwóch działek nabyta została do odrębnego majątku Zainteresowanego (…) 2017 r. w wyniku rozstrzygniętego przetargu na zbycie wskazanych nieruchomości. Na chwilę obecną sprzedaż nie jest planowana. Nabyta została jako nieruchomość wakacyjna, w celach rekreacyjnych. Ww. nieruchomość została nabyta w ramach majątku prywatnego. Nieruchomość jest we współwłasności z osobą fizyczną obcą dla Zainteresowanych stron rozpatrywanego w tym postępowaniu wniosku o interpretację. Nieruchomość jest wykorzystywana do celów rekreacyjnych. Zainteresowany nie zamierza obecnie zbywać przedmiotowej nieruchomości, sprzedaż nie jest planowana. Jeżeli w przyszłości sprzedaż zostałaby dokonana to środki zostaną przeznaczone na własne potrzeby (podróże, sport i turystykę przyrodniczą).

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług

Czy w związku z przyszłą sprzedażą działek powstałych po podziale działki nr Y i nr X Wnioskodawcy będą działali jako podatnik podatku od towarów i usług, a w konsekwencji czy sprzedaż tych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Zdaniem Wnioskodawców, w związku z przyszłą sprzedażą działek powstałych po podziale działki nr Y i nr X Wnioskodawcy nie będą działali jako podatnik podatku od towarów i usług, a w konsekwencji sprzedaż tych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej w skrócie u.p.t.u.), opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 u.p.t.u., przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 u.p.t.u. podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Podatnikami – według przepisu art. 15 ust. 1 u.p.t.u. – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 u.p.t.u., działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W kontekście powyższego należy stwierdzić, że nie jest podatnikiem podatku VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Jeśli więc osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku prywatnego, a czynność ma charakter okazjonalny, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Przy czym przez majątek prywatny wobec braku jego definicji, zdaniem Wnioskodawcy, należy traktować majątek, który nie jest związany z działalnością gospodarczą.

W tym miejscu warto wskazać na treść orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawach C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Wyprzedaż majątku prywatnego przez osobę fizyczną, nawet jeżeli przybierze w określonym przedziale czasowym charakter częstotliwy, nie może być uznana za działalność handlową, czyniącą ten podmiot podatnikiem podatku od towarów i usług. Co więcej TSUE wskazał, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że Wnioskodawcy nie będą podatnikiem podatku VAT z tytułu sprzedaży przedmiotowych działek. Wnioskodawcy nie podjęli bowiem jakichkolwiek czynności, które wskazywałyby, że działają w tym zakresie jak profesjonalista (por. wyrok NSA z 9 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 811/13).

W związku z powyższym należy stwierdzić, że w związku z przyszłą sprzedażą działek powstałych po podziale działki nr Y i nr X Wnioskodawcy nie będą działali jako podatnik podatku od towarów i usług, a w konsekwencji sprzedaż tych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Powyższe znalazło także odzwierciedlenie w licznych interpretacjach indywidualnych wydanych w bardzo podobnych stanach faktycznych m.in.: w interpretacji indywidualnej z 22 września 2023 r. wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej nr 0112-KDIL1-3.4012.360.2023.2.JK oraz interpretacji indywidualnej z 6 listopada 2023 r. wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej nr 0114-KDIP1-2.4012.424.2023.2.AP.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Kwestia współwłasności została natomiast uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

W art. 195 Kodeksu cywilnego wskazano, że:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału jako wyłącznego prawa współwłaściciela, zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli, o czym stanowi art. 198 Kodeksu cywilnego. Współwłaściciele są zatem odrębnymi podmiotami prawa.

Niezależnie od powyższego, zgodnie z powołanymi przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza” na potrzeby podatku od towarów i usług zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek nr E, F, G, H, I, J, K, powstałych z podziału działki nr Y i nr X istotne jest, czy w świetle przedstawionego opisu sprawy, w celu sprzedaży ww. działek podjęli Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Państwa za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywnie działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Zatem uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek będą Państwo spełniać przesłanki do uznania Państwa za podatników podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowali Państwo działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że w roku 2010 nabyli Państwo od gminy do majątku wspólnego małżeńskiego: działkę niezabudowaną o numerze X oraz działkę niezabudowaną o numerze Y. Do (…) 2013 r. pozostawali Państwo we wspólności majątkowej małżeńskiej, od (…) 2013 r. jest między Państwem rozdzielność majątkowa. Po ustanowieniu rozdzielności majątkowej, prawo własności do działek przysługuje każdemu z małżonków w częściach ułamkowych po 1/2. W roku 2015 złożyli Państwo wniosek o dokonanie podziału polegającego na pomniejszeniu części działki nr X i powiększeniu działki nr Y. Podział został zatwierdzony decyzją w roku 2015. Po podziale działka nr X została podzielona na działki o nr C i D. Utworzona w wyniku podziału działka nr C przeznaczona została na poprawę warunków zagospodarowania działki nr Y. W roku 2019 złożyli Państwo wniosek o dokonanie podziału polegającego na pomniejszeniu części działki nr Y i częściowo nr D, tak aby wydzielić pomiędzy oboma działkami wewnętrzną drogę dojazdową. Podział został zatwierdzony decyzją w roku 2019. Po podziale działki nr Y powstała działka nr E i działka nr F (droga wewnętrzna). Po podziale działki nr D powstała działka J oraz działki nr I i K (drogi wewnętrzne). Z podziału działki nr C powstały działki nr G i H (drogi wewnętrzne). Celem tego podziału było umożliwienie dojazdu drogą wewnętrzną do działek, które miały być przeznaczone pod budowę domu na własne (docelowo dla syna) potrzeby mieszkaniowe. Ostatecznie odstąpili Państwo od realizacji zamiaru wybudowania budynków na potrzeby mieszkaniowe własne i syna oraz zamierzają sprzedać powyższe nieruchomości, a uzyskane środki przeznaczyć na cele prywatne. Przedmiotem sprzedaży będą wszystkie działki powstałe z podziału działki nr Y i X, tj. działka nr E, F, G, H, I, J, K. Wszystkie działki zostaną sprzedane jednemu podmiotowi jako całość w ramach jednej transakcji sprzedaży.

Wątpliwość Państwa budzi kwestia, czy planowana sprzedaż działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w rozpatrywanej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie podjęli/podejmą Państwo w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr Y i X.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Państwa za podatników tego podatku.

Z okoliczności sprawy nie wynika bowiem taka Państwa aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Świadczą o tym informacje przedstawione we wniosku, jak i jego uzupełnieniu, z których wynika m.in., że przedmiotowe działki nie są uzbrojone w przyłącza elektryczne ani kanalizacyjne, nie są ogrodzone. W roku 2010 i 2011, jeszcze przed podziałem działek, występowali Państwo o warunki techniczne przyłączy gazu, energii elektrycznej i wody ze względu na planowaną budowę domu na własne potrzeby mieszkaniowe, jednak do podpisania umów nie doszło. Po podziale działek nie występowano o warunki techniczne, nie podpisywano umów ani nie uzbrojono działek. Nie zgłaszano chęci sprzedaży działek w biurze nieruchomości ani w mediach. Działki te nigdy nie były przez Państwa wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, nie wchodziły w skład majątku firmy, w szczególności nie były środkiem trwałym w firmie. Działki nie były wynajmowane, dzierżawione ani oddane do użytkowania na podstawie innej umowy. Są Państwo w posiadaniu wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z (…) 2010 r., z którego wynika, że (…) 2006 r. ustalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym dla działek nr Y i X ustala się przeznaczenie – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Na terenie obowiązuje ustalenie dotyczące ukształtowania budynków – zabudowa z typem budynku wolnostojącego i bliźniaczego. Nie mieli Państwo żadnego udziału w opracowaniach dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż miejscowy plan ustalono 4 lata przed nabyciem przez Państwa działek. Oprócz podziału działek nie dokonywali Państwo jakichkolwiek czynności mających na celu zwiększenie ich wartości. Nie dokonywali Państwo nakładów na uzbrojenie tych działek czy wybudowanie na działkach budynków lub budowli. Nie pozyskiwali Państwo jakichkolwiek decyzji lub pozwoleń dotyczących tych działek. Jak wynika z treści wniosku, odstąpili Państwo od realizacji zamiaru wybudowania budynków na potrzeby mieszkaniowe własne oraz syna i z tego powodu zamierzają sprzedać powyższe nieruchomości, a uzyskane środki przeznaczyć na cele prywatne. Wszystkie działki będą jako całość przedmiotem jednej transakcji sprzedaży z jednym nabywcą. Na sprzedaż wszystkich działek zostanie zawarta jedna umowa przedwstępna. Umowa przedwstępna nie będzie przewidywała zgody na uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii ani decyzji. Umowa przedwstępna będzie zawierała wyłącznie standardowe zapisy zmierzające do zawarcia umowy przyrzeczonej. Po ewentualnym zawarciu umowy przedwstępnej nabywca na przedmiotowych działkach nie dokona inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność jak np.: uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, budowa lub utwardzenie drogi, treść umowy nie przewiduje zgody na dokonywanie ww. zakresu prac. Ponadto jak wynika z uzupełnienia do wniosku, Zainteresowany posiada jedną zakupioną w roku 2017 do majątku osobistego nieruchomość gruntową składającą się z dwóch działek o charakterze rekreacyjnym zabudowaną w (…). Nieruchomość nie jest obecnie przeznaczona do sprzedaży. Nabyta została jako nieruchomość wakacyjna, w celach rekreacyjnych. Od roku 1998 do chwili obecnej Zainteresowany uzyskał przychód z jednej transakcji pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości. Była to transakcja okazjonalna.

Zatem w analizowanej sprawie sprzedaż ww. działek nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Państwa aktywności w przedmiocie zbycia tych nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Planując sprzedaż skorzystają Państwo z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

W konsekwencji brak jest przesłanek pozwalających uznać, że sprzedając wskazane działki wystąpią Państwo w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym sprzedaż ww. działek nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy.

Podsumowując w związku z przyszłą sprzedażą działek powstałych z podziału działki nr Y i nr X nie będą Państwo działali jako podatnicy podatku od towarów i usług, a w konsekwencji sprzedaż tych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja indywidualna rozstrzyga w zakresie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).