Nieuznanie za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości - działek niezabudowanych powstałych z podziału działki.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 listopada 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 14 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Pana za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości - działek niezabudowanych powstałych z podziału działki nr 1 (będącej we współwłasności małżeńskiej) i nr 2 oraz podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan pismem z 9 stycznia 2024 r. oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 29 stycznia 2024 r. (wpływ 29 stycznia 2024 r.) oraz 26 lutego 2024 r. (wpływ 26 lutego 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

....., zwany dalej Wnioskodawcą, nabył wraz z małżonką .....:

1)w dniu 26.10.1177 r. działkę nr 3 w ... na współwłasność łączną małżeńską, jako grunt rolny,

2)w dniu 3.10.2002 r. działki nr 4, 5 i 6 w ... na współwłasność łączną małżeńską. Działki nr 4 i 5 to działki nabyte z przeznaczeniem jako tereny upraw polowych, natomiast działka 6 jako teren łąk i pastwisk.

Wszystkie wyżej wymienione działki były wykorzystywane w ramach gospodarstwa rolnego prowadzonego przez Wnioskodawcę. Na gruntach tych prowadzona była uprawa buraka, kukurydzy, zboża, rzepaku i grochu. Przy nabyciu tych gruntów Wnioskodawcy, ani jego małżonce nie przysługiwało prawo odliczenia podatku naliczonego, gdyż ani Wnioskodawca ani jego małżonka nie byli na moment nabycia nieruchomości podatnikami podatku od towarów i usług. Wnioskodawca od 2005 r. jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług jako rolnik i dla tej działalności wykorzystywał grunty opisane powyżej. Ze względu na zbliżający się czas przejścia na emeryturę Wnioskodawca wraz z małżonką podjął decyzję o zbyciu części posiadanych nieruchomości. Celem spieniężenia majątku dla zaspokojenia swoich potrzeb jako godna emerytura, Wnioskodawca wraz z małżonką ze względu na cele geodezyjne dokonał scalenia działek 3, 4 i 5 w działkę 1, która następnie docelowo ma zostać podzielona na 45 działek, w tym jedna jako droga wewnętrzna.

Wnioskodawca nie planuje podejmować ponadstandardowych działań zmierzających do sprzedaży nowo powstałych działek. Zamierza podejmować zwykłe czynności, które osoba dążąca do sprzedaży działek stanowiących jej osobisty majątek, podejmuje w celu sfinalizowania transakcji sprzedaży. Jako osoba nie trudniąca się obrotem nieruchomościami zlecił sprzedaż działek pośrednikowi.

Działania Wnioskodawcy ograniczają się do wystąpienia z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy oraz podziału nieruchomości na mniejsze działki. Wnioskodawca nie planuje ponoszenia nakładów, dzięki którym przeznaczone do sprzedaży działki stałyby się szczególnie atrakcyjne dla potencjalnych nabywców, jak również nie będzie dokonywał dodatkowych czynności, które charakterem pokrywałyby się z czynnościami podejmowanymi przez osoby zawodowo trudniące się zakupem nieruchomości gruntowych, ich przygotowaniem do sprzedaży i późniejszą sprzedażą (uzbrojenie, wybudowanie dróg, przeprowadzenie akcji marketingowej, itp.). Wnioskodawca nie planuje podejmować we własnym zakresie działań marketingowych, lecz zlecił sprzedaż do biura pośrednictwa nieruchomościami. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w ramach obrotu nieruchomościami.

W przyszłości możliwe jest zawieranie przez Wnioskodawcę przedwstępnych umów sprzedaży, w których określony zostanie jedynie przedmiot umowy tj. docelowy numer działki wraz z planowanym do zbycia udziałem w działkach drogowych, kwota sprzedaży, kwota wpłaconego zadatku/zaliczki, termin zapłaty za nieruchomość, termin zawarcia umowy przenoszącej własność oraz termin wydania nieruchomości. Poza powyższymi ustaleniami przedwstępne umowy nie będą zawierały innych praw i obowiązków zarówno po stronie Nabywcy jak i Sprzedającego. W umowach przedwstępnych nie zostaną zawarte żadne dodatkowe warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. Wnioskodawca nie planuje udzielić Nabywcom działek żadnych pełnomocnictw, zgody ani upoważnienia w celu występowania w jego imieniu.

Grunty nie stanowiły środków trwałych. Grunty te przed sprzedażą są wycofane z działalności rolniczej. Wycofanie działek z działalności rolniczej nie będzie skutkowało powstaniem obowiązku podatkowego w zakresie podatku VAT.

Same czynności faktyczne świadczą o przekazaniu nieruchomości do majątku prywatnego. Ze względu na prowadzenie gospodarstwa rolnego i wykorzystywanie nieruchomości do celów tego gospodarstwa, brak dokumentu, czy czynności prawnej, która w przypadku osoby fizycznej byłaby podstawą przekazania nieruchomości. Wnioskodawca nie wystąpił i nie będzie występować o wyłączenie działek z produkcji rolnej, gdyż procedura taka następuje dopiero przed rozpoczęciem procedury związanej z pozwoleniem na budowę. W chwili sprzedaży działki będą nadal w ewidencji gruntów i budynków ujęte jako rolne. Nie były ponoszone żadne nakłady w celu uatrakcyjnienia działek. Wnioskodawca nie zamierza ponosić nakładów na uzbrojenie terenu, czy budowę infrastruktury uatrakcyjniającej teren. Nieruchomości objęte zapytaniem były wykorzystywane tylko i wyłącznie rolniczo. Grunty te nie były i nie są przedmiotem dzierżawy, najmu, użyczenia.

Wnioskodawca wraz z małżonką dokonali 2 grudnia 2022 r. sprzedaży gruntu rolnego działki nr 7 o powierzchni 63,4702 ha na rzecz swojej córki i jej męża. Sprzedaż nastąpiła w związku z chęcią stopniowego wyzbycia się gruntów pozostających w gospodarstwie rolnym oraz celem spłaty kredytu.

Działka 7 została zakupiona przez Wnioskodawcę i jego żonę 20 listopada 2014 r. na cele gospodarstwa rolnego.

Wnioskodawca poza działkami objętymi zapytaniem posiada wraz z małżonką:

1)działki nabyte 26.06.1990 r. w drodze zakupu nr 8, 9 w ...

2)działka nabyta 20.02.2006 r. w drodze zakupu nr 4 w ....

Wnioskodawca nie zamierza na moment złożenia wniosku zbywać ww. nieruchomości, a jedynie działki objęte zapytaniem oraz działki powstałe z podziału działki nr 2 w ....

Wnioskodawca posiada również działki nabyte na majątek osobisty:

1)działki nabyte 28.10.1175 r. w drodze kupna nr 2, 10, 11, 12, 13 położone w ..., na cele działalności rolniczej;

2)działki nabyte 4.03.1173 r. w drodze darowizny 14, 15, 16, 17, 18, 19 i 20 położone w ..., na cele działalności rolniczej.

Wnioskodawca zarobione, w drodze sprzedaży działek, powstałych z podziału działki nr 1, środki pieniężne zamierza przeznaczyć na spokojną emeryturę, zaspokojenie podstawowych potrzeb życiowych.

Działka 21 (jedna z działek z kompleksu 1) została darowana córce Wnioskodawcy. W planach Wnioskodawcy jest darowanie kilku działek, spośród działek powstałych z podziału działki 1, córkom według ich wyboru.

Wnioskodawca darował w dniu 11.06.2015 r. swojej córce i jej mężowi działkę nr 16 w ....

Wnioskodawca w dniu 15.12.2000 r. sprzedał działkę 22 położoną w ..., a nabytą w drodze darowizny w 1173 roku.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku z 29 stycznia 2024 r. wskazano:

−w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług:

1)Pomiędzy Wnioskodawcą a jego małżonką obowiązywała i obowiązywać będzie w chwili dokonania czynności wspólność ustawowa małżeńska.

2)Działka nr 3 została nabyta na podstawie umowy sprzedaży 26 października 1177 r., a działkę 4, 5 i 6 - 3 października 2002 r. (sprostowanie błędnie określono we wniosku, że 2022 r.) na podstawie umowy sprzedaży.

3)Działka 3 miała pow. 1,78 ha, dz. 4 - pow. 2,45 ha, dz. 5 - pow. 2,45 ha, dz. 6 - pow. 1,26 ha.

4)Działki 3, 4 i 5 oraz 6 były wykorzystywane w ramach gospodarstwa rolnego przez Wnioskodawcę od momentu ich nabycia (tj. od 1177 r. i 2002 r.). Działalność rolniczą Wnioskodawca prowadzi od 1177 r.

5)Wnioskodawca nadal prowadzi działalność rolniczą, przy czym ogranicza tę działalność poprzez ograniczenie powierzchni, na której jest ona prowadzona, wyzbywając się tej ziemi.

6)Od nabycia działek 3, 4 i 5 oraz 6 do 2023 r. były wykorzystywane wyłącznie na cele rolne. Od 2023 r. działki te zostały wyłączone z wykorzystywania w działalności rolniczej.

7)Data połączenia działek: 25.04.2022 r. Powierzchnia działki 1 po połączeniu 6,6611 ha.

8)Działki 3, 4 i 5 Wnioskodawca próbował sprzedać w całości od czerwca 2019 r. zlecając ich sprzedaż do biura pośrednictwa. Do września 2021 r. nie udało się znaleźć nabywcy na zakup całych działek, co było przyczyną rozwiązania/wygaśnięcia umowy pośrednictwa w ich sprzedaży.

Stan zdrowotny Wnioskodawcy (problemy z kolanami, które kwalifikują się do operacji) uniemożliwia normalne funkcjonowanie gospodarstwa i spłatę zaciągniętych kredytów indywidualnych. Decyzja o poddaniu się operacji jest odwlekana z uwagi na konieczność dalszego prowadzenia gospodarstwa oraz z koniecznością sprawowania przez Wnioskodawcę opieki nad starszymi rodzicami. To wszystko przyczyniło się do podjęcia decyzji o zmniejszeniu gospodarstwa rolnego i sprzedaży części gruntu. Pozyskane ze sprzedaży działek środki zabezpieczą zarówno Wnioskodawcę, jego małżonkę, jak i rodziców Wnioskodawcy na czas długotrwałej rehabilitacji po operacji kolana. Środki te również zostaną przeznaczone na kosztowną rehabilitację po operacji kolan.

Z uwagi na brak możliwości sprzedaży całych nieruchomości Wnioskodawca wraz z małżonką podjęli decyzję o ich podziale. Podział zlecili geodecie w celu dokonania podziału terenu na mniejsze działki umożliwiające ich sprzedaż. Parametry poszczególnych działek uniemożliwiały podział każdej z tych działek osobno (działki są wąskie i długie, jedna z nich ma tylko 22 m szerokości), dlatego też podjęta została decyzja o ich połączeniu i ponownym podziale. Dodatkowo bez połączenia tych działek również powstała by jedna działka zapewniająca dojazd do poszczególnych działek, która przechodziłaby w kilku miejscach przez działki 3, 4 i 5 co doprowadziłoby do tego że składałaby się one z kilkunastu mniejszych działek. To bardzo utrudniłoby regulację stanu prawnego i zagmatwałoby ład przestrzenny i geodezyjny tego terenu.

9)Działka nr 1 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

10)Działka uległa już częściowemu podziałowi. Zakończenie wszystkich podziałów uzależnione jest od możliwości uzyskania warunków zabudowy, które wydaje Urząd Gminy .... Opis podziałów znajduje się w kolejnych odpowiedziach.

11)Działki będą o różnych powierzchniach od 618 m² do 3151 m². Ich dokładna docelowa wielkość uzależniona jest od możliwych do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

12 a) Dz. nr 1 została podzielona na 15 działek rolnych (działki o nr: 23 - 24) oraz 1 działkę stanowiącą dojazd do pozostałych działek (działka o nr 25). Następnie poszczególne działki rolne zostały podzielone na mniejsze działki (opis w pkt 25).

b)dz. 25 Rlllb; RIVa; RIVb, dz. 23 Rlllb; RIVa; RIVb, dz. 27 Rlllb; RIVa, dz. 28 Rlllb; RIVa, dz. 29 Rlllb; RIVa, dz. 30 Rlllb; RIVa, dz. 31 Rlllb; RIVa, dz. 32 Rlllb; RIVa, dz. 33 RIVa; RIVb, dz. 34 RIVa; dz. 35 RlVa, dz. 36 RlVa, dz. 37 RlVa, dz. 38 RIVa, dz. 39 RlVa, dz. 24 RlVa,

c)dz. 25 - pow. 0,6557 ha, dz. 23 - pow. 0,6501 ha, dz. 27 - pow. 0,3204 ha, dz. 28 - pow. 0,4766 ha, dz. 29 - pow. 0,4312 ha, dz. 30 - pow. 0,3059 ha, dz. 31 - pow. 0,3062 ha, dz. 32 - pow. 0,3151 ha, dz. 33 - pow. 0,5068 ha, dz. 34 - pow. 0,4116 ha, dz. 35 - pow. 0,344 ha, dz. 36 - pow. 0,3217 ha, dz. 37 - pow. 0,347 ha, dz. 38 - pow. 0,3174 ha, dz. 39 - pow. 0,3056 ha, dz. 24 - pow. 0,6045 ha,

13)Sprzedaż Wnioskodawca planuje rozpocząć w 2024 r. i prowadzić ją dalej w latach późniejszych. Wszystko zależy od przyszłych nabywców.

14)Część działek powstałych z podziału działki 1 Wnioskodawca zamierza darować rodzinie tj. dzieciom i siostrze a pozostałe działki sprzedać. Wnioskodawca wraz z żoną rozważają pozostawienie jednej lub kilku działek sobie i ewentualną budowę nowego domu, co będzie warunkowane stanem zdrowia Wnioskodawcy.

15)Wnioskodawca wycofał działki powstałe z podziału działki 1 z dniem 31.12.2022 r. Od 2023 r. działki nie były już wykorzystywane do działalności rolniczej.

16)Wnioskodawca ograniczył grunty objęte działalnością rolniczą w związku ze swoim stanem zdrowia. Wnioskodawca wycofał działki powstałe z działki 1, ponieważ stopniowo ogranicza prowadzenie działalności rolniczej.

17)Do 2023 r. działki były wykorzystywane wyłącznie na cele rolne. Od 2023 r. działki zostały wyłączone z wykorzystywania w działalności rolniczej. Grunty nie były obsiewane, lecz były odłogowane.

18)Dla wszystkich działek Wnioskodawca wraz z żoną wystąpią z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

19)Charakterystyka zabudowy: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Gmina wydaje warunki zabudowy na zasadzie tzw. dobrego sąsiedztwa. Parametry zabudowy i zagospodarowania terenu jest niezależna od Wnioskodawcy i jej żony i zostanie wskazana w decyzji.

20)Nie zostanie wydane pozwolenie na budowę. To nabywcy, jeżeli będzie to ich wolą, będą występowali o takie pozwolenie.

21)Dostęp do drogi publicznej zapewniony jest z działki stanowiącej własność Gminy ... o nr 40. Wraz ze sprzedażą poszczególnych działek sprzedawany będzie odpowiedni udział w działce 25 - tym samym wszyscy nowi właściciele będą mieli zapewniony dostęp do drogi publicznej.

22)Działki będą sprzedawane jako działki niezabudowane.

23)Wnioskodawca nie zna się na sprzedaży nieruchomości, nie wie jakie czynności należy wykonać przy sprzedaży działek, dlatego sprzedażą będzie zajmował się pośrednik.

Działki będą oferowane do sprzedaży przy pomocy wyłącznie pośrednika głównie poprzez umieszczanie ogłoszeń na portalach internetowych. Na terenie poszczególnych działek nie wykluczone jest również umieszczenie banneru informującego o możliwości zakupu działki z numerem telefonu pośrednika. Nie przewiduje się ogłoszeń w radio, wykonywania prospektów reklamowych, folderów, udziału w targach itp. Pośrednik będzie również uprawniony do pokazania nieruchomości w terenie oraz wyjaśnieniu stanu prawnego i faktycznego nieruchomości przed podpisaniem umowy.

24)Wnioskodawca nie zamierza zawierać umowy najmu, ani dzierżawy z przyszłym nabywcą, nabywcami na działkę/działki będące przedmiotem przyszłej sprzedaży.

25)Wnioskodawca zamierza sprzedać działki jednemu lub wielu nabywcom, przy czym zależeć to będzie od zainteresowania potencjalnego nabywcy, nabywców, działkami. Wnioskodawca nie wie czy będą to osoby fizyczne, osoby prawne, czy osoby prowadzące działalność gospodarczą. Potencjalnie może być to każda z tych osób.

26)a) Celem podziału działek rolnych na mniejsze jest powstanie mniejszych działek, na które będzie szansa na pozyskanie nabywcy. Na działki o powierzchni ponad 0,3 ha nie ma potencjalnych nabywców - takie informacje Wnioskodawca otrzymał od pośredników w obrocie nieruchomościami,

b) dz. 23 została podzielona na 5 działek (nr 41 - 42),dz. 28 została podzielona na 5 działek (nr 43 - 44; 45),dz. 33 została podzielona na 5 działek (nr 46 - 47),dz. 34 została podzielona na 3 działki (nr 48 - 49),dz. 35 została podzielona na 3 działki (nr 50 - 51), dz. 36 została podzielona na 3 działki (nr 52 - 53), dz. 37 została podzielona na 3 działki (nr 54 - 55).

c) dz. 41 - pow. 0,0173 ha, dz. 56 - pow. 0,1149 ha, dz. 57 - pow. 0,363 ha, dz. 58 - pow. 0,0179 ha, dz. 42 - pow. 0,0857 ha, dz. 43 - pow. 0,187 ha, dz. 59 - pow. 0,187 ha, dz. 60 - pow. 0,0875 ha, dz. 44 - pow. 0,0618 ha, dz. 45 - pow. 0,190 ha, dz. 46 - pow. 0,1000 ha, dz. 61 - pow. 0,0858 ha, dz. 62 - pow. 0,0940 ha, dz. 63 - pow. 0,1043 ha, dz. 47 - pow. 0,1194 ha, dz. 48 - pow. 0,1300 ha, dz. 21 - pow. 0,1121 ha, dz. 49 - pow. 0,1694 ha, dz. 50 - pow. 0,182 ha, dz. 64 - pow. 0,190 ha, dz. 51 - pow. 0,190 ha, dz. 52 - pow. 0,1067 ha, dz. 65 - pow. 0,1075 ha, dz. 53 - pow. 0,1075 ha, dz. 54 - pow. 0,190 ha, dz. 66 - pow. 0,192 ha, dz. 55 - pow. 0,1028 ha.

d) Część działek Wnioskodawca zamierza darować rodzinie, jedną lub kilka zatrzymać, a resztę sprzedać, przy czym ilość sprzedanych działek będzie zależna od zainteresowania potencjalnych nabywców.

e) Sprzedaż Wnioskodawca planuje rozpocząć w 2024 r. i prowadzić ją dalej w latach późniejszych. Wszystko zależy od przyszłych nabywców, których znajdzie pośrednik.

f) Tak, Wnioskodawca planuje występować o warunki zabudowy dla każdej z wydzielonych działek.

27 a) Podział rolny został dokonany w dniu 23.11.2021 r.

67 powierzchnia działki 3333 m²,

68 powierzchnia działki 3140 m²,

69 powierzchnia działki 5015 m²,

70 powierzchnia działki 4538 m²,

71 powierzchnia działki 4533 m²,

Działka 67 została podzielona w dniu 22.11.2022 r. na 2 działki nr. 72 o powierzchni 2283 m² zostanie przeznaczona na działkę dojazdową do innych działek.

Działka 73 o powierzchni 1051 m².

Działka 68 podział z dnia 20.10.2022 r.

74 - powierzchnia działki 1016 m²,

75 - powierzchnia działki 945 m²,

76 - powierzchnia działki 1020 m²,

20 - powierzchnia działki 1002 m².

Działka 70 podział z dnia 18.11.2022 r.

26 - powierzchnia 974 m²,

27 - powierzchnia 1513 m²,

28 - powierzchnia 1032 m²,

29 - powierzchnia 1018 m².

Działka 69 w przyszłości może zostać podzielona na 5 działek, jest to uzależnione od tego czy Wnioskodawca otrzyma  warunki zabudowy.

Działka 71 w przyszłości może zostać podzielona na 4 działki, jest to uzależnione od tego czy Wnioskodawca otrzyma warunki zabudowy.

b) Do 2023 r. działka była wykorzystywana wyłącznie na cele rolne. Od 2023 r. działka została wyłączona z wykorzystywania w działalności rolniczej.

c)Wnioskodawca planuje sprzedać wszystkie działki powstałe w wyniku podziału działki 2.

d)Sprzedaż będzie uzależniona od chętnych na działki, Wnioskodawca nie jest w stanie przewidzieć kto zgłosi się do pośrednika odnośnie zakupu działek.

e)Stan zdrowotny Wnioskodawcy (problemy z kolanami, które kwalifikują się do operacji) uniemożliwia normalne funkcjonowanie gospodarstwa i spłatę zaciągniętych kredytów indywidualnych. Decyzja o poddaniu się operacji jest odwlekana z uwagi na konieczność dalszego prowadzenia gospodarstwa oraz z koniecznością sprawowania opieki nad starszymi schorowanymi rodzicami. To wszystko przyczyniło się do podjęcia decyzji o zmniejszeniu gospodarstwa rolnego i sprzedaży części gruntu. Pozyskane ze sprzedaży działek środki zabezpieczą zarówno mnie, moją rodzinę jak i moich rodziców na czas długotrwałej rehabilitacji po operacji kolana. Środki te również zostaną przeznaczone na kosztowną rehabilitację po operacji kolan.

Z uwagi na brak możliwości sprzedaży całych nieruchomości Wnioskodawca podjął decyzję o jej podziale. Podział zlecono geodecie w celu dokonania podziału terenu na mniejsze działki umożliwiające ich sprzedaż.

f)Wnioskodawca uzyskał lub planuje wystąpić z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla działek: 68 - decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 4 budynków mieszkalnych jednorodzinnych z dnia 24.06.2022 r.

69 - w latach 2024/2025 planowane wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 5 budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy oraz dokonaniu podziału działki 69 na 5 mniejszych działek planowane jest wystąpienie o ustalenie warunków zabudowy dla każdej z wydzielonych działek dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego. 70 - decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 4 budynków mieszkalnych jednorodzinnych z dnia 24.06.2022 r.

71 - w latach 2024/2025 planowane wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 4 budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy oraz dokonaniu podziału działki 71 na 4 mniejsze działki planowane jest wystąpienie o ustalenie warunków zabudowy dla każdej z wydzielonych działek dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego. 74 - 20 - w dniu 08.08.2023 r. wydana została decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na każdej z ww. działek. 26 - 29 - w dniu 08.08.2023 r. wydana została decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na każdej z ww. działek.

g)Działki będą sprzedawane jako działki niezabudowane.

h)Środki ze sprzedaży działek zabezpieczą zarówno Wnioskodawcę, jego rodzinę i rodziców na czas długotrwałej rehabilitacji po operacji kolana. Środki te również zostaną przeznaczone na kosztowną rehabilitację po operacji kolan. Środki ze sprzedaży będą przeznaczone na spokojną emeryturę, ewentualnie na budowę nowego domu.

28)Wnioskodawca uzyskał lub planuje wystąpić z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla działek:

−68 - decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 4 budynków mieszkalnych jednorodzinnych z dnia 24.06.2022 r.

−69 - w latach 2024/2025 planowane wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 5 budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy oraz dokonaniu podziału działki 69 na 5 mniejszych działek planowane jest wystąpienie o ustalenie warunków zabudowy dla każdej z wydzielonych działek dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

−70 - decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 4 budynków mieszkalnych jednorodzinnych z dnia 24.06.2022 r.

−71 - w latach 2024/2025 planowane wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 4 budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy oraz dokonaniu podziału działki 71 na 4 mniejsze działki planowane jest wystąpienie o ustalenie warunków zabudowy dla każdej z wydzielonych działek dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

−74 - 20 - w dniu 08.08.2023 r. wydana została decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na każdej z ww. działek.

−26 - 29 - w dniu 08.08.2023 r. wydana została decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na każdej z ww. działek.

29)Wnioskodawca nie dokonywał innych sprzedaży aniżeli wskazane we wniosku.

30)Nie ma innych nieruchomości aniżeli nieruchomości uprzednio wskazane.

31)Nie posiada nieruchomości, które planuje przeznaczyć do sprzedaży.

32)Wnioskodawca nie planuje nabycia kolejnych nieruchomości.

−w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych:

1)Działki 3, 4 i 5 oraz 1 nie były wykorzystywane do celów działalności gospodarczej, gdyż ani Wnioskodawca ani jego małżonka nigdy takiej działalności nie prowadzili.

2)Wnioskodawca prowadzi działalność rolniczą od 1177 roku i nadal prowadzi działalność rolniczą, przy czym ogranicza ją powierzchniowo, poprzez wyłączenie części gruntów, w tym 1 oraz 2.

a)Wnioskodawca jest rolnikiem indywidualnym.

b)Wnioskodawca prowadzi działalność rolniczą w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o PIT i wykorzystywał dla celów tej działalności działki 3, 4, 5 (później 1) oraz działkę 2. Działki te były wykorzystywane w zakresie wytwarzania produktów roślinnych z własnych upraw. Działalność gospodarcza jest prowadzona od 1177 roku do dziś, natomiast na ww. gruntach była prowadzona od momentu ich nabycia do 31.12.2022 r.

c)Działalność rolnicza Wnioskodawcy nie jest klasyfikowana jako działy specjalne produkcji rolnej.

d)Powierzchnia gospodarstwa rolnego prowadzonego przez Wnioskodawcę wynosi 34,55 ha.

e)Wnioskodawca osobiście prowadzi gospodarstwo rolne.

f)Posiadane przez Wnioskodawcę grunty nie są użyczane i oddane w dzierżawę.

g)Działki powstałe z podziału działki 1 oraz 2 wchodzą w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym.

h)Od gruntów wchodzących w skład działek 1 i 2 odprowadzany jest podatek rolny.

3)Wnioskodawca nie prowadzi i nie prowadził działalności gospodarczej w  rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

4)Wnioskodawca wystąpił z zapytaniem do organu czy jego działanie polegające na sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 1 stanowi działalność gospodarczą noszącą znamiona działalności gospodarczej. Czynności podejmowane przez Wnioskodawcę nie są podejmowane w sposób zorganizowany i ciągły, stały i profesjonalny. To samo dotyczy działki 2.

5)Działka nr 21 została wydzielona z działki nr 1 i nadal była to działka należąca do majątku wspólnego małżonków. Nabycie działek, z których wydzielona została działka 21 nastąpiło w 1177 r. i 2002 r.

6)Wnioskodawca dokonał darowizny działki 21 aktem notarialnym z dnia 07.09.2023 r.

7)Działka 22 od nabycia do momentu zbycia była wykorzystywana rolniczo.

Nadto w uzupełnieniu wniosku z 26.02.2024 r. podano:

−w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług:

1)Celem nabycia działek nr: 3, 4, 5 i 2 przez Wnioskodawcę było powiększenie prowadzonego przez niego gospodarstwa rolnego.

2)Powierzchnia działki nr 2 przed podziałem wynosiła 2,13 ha.

3)Wnioskodawca dokonał podziału działki 2 w związku z brakiem chętnego nabywcy na całą nieruchomość, a podział działki na mniejsze potencjalnie umożliwi znalezienie nabywcy. Obecnie mniejsze działki, według informacji uzyskanych od pośrednika nieruchomości, cieszą się większym zainteresowaniem.

4)Działka nr 2 oraz powstałe z jej podziału działki nr: 67, 68, 69, 70, 71 oraz działki powstałe w wyniku podziału tych działek, przed wystąpieniem o warunki zabudowy nie były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

5)Działkę nr 2 oraz powstałe z jej podziału działki nr: 67, 68, 69, 70, 71 oraz działki powstałe w wyniku podziału tych działek Wnioskodawca nie oddawał i nie oddaje w najem, dzierżawę ani do używania na podstawie innych umów.

6)Rodzaj działek według ewidencji:

−Działki powstałe z podziału działki 2: dz. 67 - RIVa; RIVb; RV, dz. 68 - RIVa; RIVb, dz. 69 - RIVa; RIVb; RV, dz. 70 - RIVa; RIVb, dz. 71 - RIVa; RIVb; RV,

−Działki powstałe z podziału działki 67: dz. 72 - RIVa; RIVb; RV dz. 73 - RIVb; RV

−Działki powstałe z podziału działki 68: dz. 74 - RIVa; RIVb, dz. 75 - RIVa; RIVb, dz. 76 - RIVa; RIVb, dz. 20 - RIVa; RIVb

−Działki powstałe z podziału działki 70: dz. 26 - RIVb, dz. 27 - RIVb, dz. 28 - RIVb, dz. 29 - RIVa; RIVb.

7)Sprzedaż działek będzie uzależniona od chętnych na działki, Wnioskodawca nie jest w stanie przewidzieć kto zgłosi się do pośrednika odnośnie zakupu działek.

8)Stan zdrowotny Wnioskodawcy (problemy z kolanami, które kwalifikują się do operacji) uniemożliwia normalne funkcjonowanie gospodarstwa i spłatę zaciągniętych kredytów indywidualnych. Decyzja o poddaniu się operacji jest odwlekana z uwagi na konieczność dalszego prowadzenia gospodarstwa oraz z koniecznością sprawowania opieki nad starszymi schorowanymi rodzicami. To wszystko przyczyniło się do podjęcia decyzji o zmniejszeniu gospodarstwa rolnego, wycofania z działalności rolnej. Stan zdrowia Wnioskodawcy uniemożliwia prowadzenie gospodarstwa rolnego o znacznym areale, dlatego Wnioskodawca stopniowo ogranicza powierzchnię tego gospodarstwa.

9)Grunty wycofane z działalności gospodarczej nie są użytkowane, są odłogowane. Tak, jak było to wskazane powyżej, Wnioskodawca ze względu na stan zdrowia, nie wykorzystuje tych gruntów do działalności rolniczej.

10)Dla działek powstałych z podziału działek nr 67, 68, 69, 70, 71 przed sprzedażą nie zostaną wydane pozwolenia na budowę.

11)Wszystkie działki powstałe z działek 67, 68, 69, 70, 71 przed sprzedażą będą miały dostęp do drogi publicznej poprzez udział w działce 72, która ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Wraz ze sprzedażą działki/ poszczególnych działek sprzedawany będzie odpowiedni udział w działce 72 - tym samym wszyscy nowi właściciele będą mieli zapewniony dostęp do drogi publicznej.

12)Wnioskodawca nie będzie ponosił nakładów na działki objęte wnioskiem, nie będzie: budował drogi dojazdowej, uzbrojenia wod-kan., przyłącza elektrycznego, ogrodzenia. Wnioskodawca nie będzie podejmował działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia.

13)Działki będą oferowane do sprzedaży przy pomocy wyłącznie pośrednika, głównie poprzez umieszczanie ogłoszeń na portalach internetowych. Na terenie poszczególnych działek nie wykluczone jest również umieszczenie banneru informującego o możliwości zakupu działki z numerem telefonu pośrednika. Nie przewiduje się ogłoszeń w radio, wykonywania prospektów reklamowych, folderów, udziału w targach itp. Pośrednik będzie również uprawniony do pokazania nieruchomości w terenie oraz wyjaśnieniu stanu prawnego i faktycznego nieruchomości przed podpisaniem umowy.

14)Wnioskodawca z nabywcami działek nie zamierza zawierać umowy dzierżawy lub najmu nieruchomości.

15)Działka nr 2 oraz działki 67, 68, 69, 70, 71 oraz działki powstałe z podziału tych działek nie były wykorzystywane do celów działalności gospodarczej.

16)W odniesieniu do zbywanych działek Wnioskodawca nie wyklucza zawierania przedwstępnych umów sprzedaży, przy czym to zależeć będzie od nabywcy i co do zasady jego sytuacji finansowej i sposobu finansowania nabycia nieruchomości.

17)W umowach tych zostanie określony jedynie przedmiot umowy tj. docelowy numer działki, kwota sprzedaży, kwota wpłaconego zadatku/zaliczki, termin zapłaty za nieruchomość, termin zawarcia umowy przenoszącej własność oraz termin wydania nieruchomości. Poza powyższymi ustaleniami przedwstępne umowy nie będą zawierały innych praw i obowiązków zarówno po stronie Nabywcy jak i Sprzedającego. W umowach przedwstępnych nie zostaną zawarte żadne dodatkowe warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.

18)W przedwstępnych umowach nie będą określane żadne warunki, które muszą zostać spełnione przez Wnioskodawcę w celu zawarcia ostatecznej umowy zbycia, przenoszącej prawo własności nieruchomości na nabywcę, mogą być jedynie warunki dotyczące sposobu finansowania przez nabywcę.

19)Wnioskodawca nie będzie udzielał żadnych zgód ani pełnomocnictw nabywcy nieruchomości.

20)Wnioskodawca nie będzie upoważniał, ani udzielał żadnych pełnomocnictw nabywcy, dlatego nie będzie on podejmował do momentu nabycia nieruchomości żadnych czynności.

Pytania

1)Czy sprzedaż nieruchomości – działek powstałych z podziału działki nr 1 - będzie powodowała, że Wnioskodawca wystąpi w roli podatnika w ramach podatku od towarów i usług?

2)Czy sprzedaż nieruchomości - działek powstałych z podziału działki nr 2 - będzie powodowała, że Wnioskodawca wystąpi w roli podatnika w ramach podatku od towarów i usług? (przedstawione w uzupełnieniu wniosku jako pytanie nr 3)

Pana stanowisko w sprawie

Transakcje sprzedaży działek objętych pytaniem prawnym nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Stanowisko to ma oparcie w przepisach i orzecznictwie. Należy przede wszystkim nawiązać do kryteriów określonych przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej TSUE) w wyroku z 15 września 2011r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-1834. W orzeczeniu tym TSUE stwierdził, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE Nr L 347, str. 1 ze zm.), kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Natomiast, jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 112 należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. TSUE wskazał jedynie przykładowo okoliczności, które mogą świadczyć o tym, że dana osoba sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika podatku VAT, a podział nieruchomości w celu uzyskania lepszej ceny, liczba transakcji, odstępy pomiędzy transakcjami i wysokość osiągniętych przychodów, nie są decydujące i nie są czynnościami, które same z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym. W świetle powołanego wyroku TSUE uznanie, czy dany podmiot działa jako podatnik VAT wymaga oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec (por. wyroki NSA z: 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07; 22 października 2013 r., sygn. akt I FSK 1323/12; 14 marca 2014 r., sygn. akt I FSK 319/13; 16 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 7837; 27 maja 2014 r. sygn. akt I FSK 774/13 i 8 lipca 2015 r., sygn. akt I FSK 409/14 - wszystkie orzeczenia dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej: CBOSA).

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (por. wyroki NSA z: 9 października 2014 r., sygn. akt I FSK 2145/13; 3 marca 2015 r., sygn. akt I FSK 1859/13; 11 czerwca 2015 r., sygn. akt I FSK 716/14 i 29 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 636/15, publ: CBOSA).

Mając na uwadze prezentowane rozumienie omówionych regulacji stanowiących materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia, za prawidłowe należy uznać stanowisko, że aktywności Wnioskodawcy w zakresie przedstawionego we wniosku zbycia działek gruntu nie można uznać za aktywność porównywalną do aktywności przedsiębiorcy zajmującego się obrotem nieruchomościami. Opisane transakcje nie mają charakteru działalności stałej i oceny tej nie zmienia wielość transakcji. Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza skorzystać z możliwości zbycia zgromadzonego wcześniej majątku. W zakresie zarządzania majątkiem prywatnym mieści się też aktywność polegająca na podziale działek na mniejsze działki. Zarządzanie majątkiem prywatnym nie wyklucza podejmowania takich kroków, aby w razie zbywania majątku uzyskać jak najlepszą cenę. Poza tym Wnioskodawca nie podejmował ani nie planuje podejmowania działań marketingowych, nie uzbrajał i nie zamierza uzbrajać działek, nie utwardzał drogi wewnętrznej. Nie można zatem upatrywać aktywnych działań o charakterze profesjonalnej działalności gospodarczej Wnioskodawcy w przypadku podziału dużej działki na mniejsze wraz z drogą wewnętrzną. Z opisu zdarzenia przyszłego zawartego we wniosku o wydanie interpretacji nie wynika bowiem, aby Wnioskodawca podejmował wskazane w wyroku TSUE, jako tzw. „minimum”, działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych, pozwalające na ustalenie, że działa jako handlowiec.

Reasumując, zatem ocenić należy planowane transakcje sprzedaży działek jako działanie poza podatkiem VAT w tym zakresie, planowane transakcje nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ponadto w piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku z 29 stycznia 2024 r. wskazano, że okoliczności zdarzenia przyszłego oznaczają, że sprzedaż działek powstałych z podziału działki 1, jak i podziału działki 2 nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż Wnioskodawca nie wystąpi w roli podatnika tego podatku. Aktualne w tym zakresie jest stanowisko Wnioskodawcy wyrażone we wniosku o interpretację. Sprzedaż działek powstałych z podziału działki 1 oraz działki 2 nie generuje przychodu z działalności gospodarczej opodatkowanego podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W tym zakresie również aktualne jest stanowisko wyrażone we wniosku o interpretację.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 20-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Na mocy art. 20 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:

W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 117 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 599).

Na mocy art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Na podstawie art. 35 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Według art. 36 § 1 oraz § 2 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Natomiast na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który działa w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że działalność rolnicza została zdefiniowana w art. 2 pkt 15 ustawy, zgodnie z którym:

Wobec przywołanej wyżej definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy należy uznać, że prowadzenie działalności rolniczej (art. 2 pkt 15 ustawy) stanowi prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy. Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy, posiada status podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą).

Natomiast art. 15 ust. 4 ustawy stanowi, że:

Według art. 15 ust. 5 ustawy

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Stosownie do art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub pewnym okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Należy stwierdzić, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku osobistego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Wobec tego nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W niniejszej sprawie należy przytoczyć – celem wyjaśnienia – orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r., w sprawach C-180/10 i C-1834. I tak, z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej (C-1834) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-29332 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wynika, że Pan prowadzi działalność rolniczą od 1177 r. Jest Pan od 2005 r. do nadal zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu prowadzenia ww. działalności rolniczej.

Jak ostatecznie wskazano, działka nr 3 została nabyta na współwłasność łączną małżeńską, na podstawie umowy sprzedaży 26 października 1177 r., jako grunt rolny. Działki nr 4 i 5 zostały nabyte 3 października 2002 r. na podstawie umowy sprzedaży na współwłasność łączną małżeńską z przeznaczeniem jako tereny upraw polowych. Natomiast działkę nr 2 nabył Pan 28.10.1175 r. w drodze kupna na majątek osobisty na cele działalności rolniczej. Jak wynika z wniosku - celem nabycia wszystkich działek było powiększenie prowadzonego przez Pana gospodarstwa rolnego. Wszystkie ww. działki były wykorzystywane w ramach gospodarstwa rolnego prowadzonego przez Pana. Na gruntach tych prowadzona była uprawa buraka, kukurydzy, zboża, rzepaku i grochu. Przy nabyciu tych gruntów Panu, ani Pana małżonce nie przysługiwało prawo odliczenia podatku naliczonego, gdyż ani Pan ani jego małżonka nie byli na moment nabycia nieruchomości podatnikami podatku od towarów i usług. Od momentu nabycia działek 3, 4 i 5 były wykorzystywane wyłącznie na cele rolne. Od 2023 r. działki te zostały wyłączone z wykorzystywania w działalności rolniczej.

Działki nr 3, 4 i 5 zostały scalone 25.04.2022 r. W wyniku połączenie ww. działek powstała działka nr 1, której powierzchnia wyniosła 6,6611 ha.

Działka nr 1 uległa już częściowemu podziałowi. Zakończenie wszystkich podziałów uzależnione jest od możliwości uzyskania warunków zabudowy, które wydaje Urząd Gminy .... Działka nr 1 docelowo ma zostać podzielona na 45 działek, w tym jedna jako droga wewnętrzna.

23 listopada 2021 r. dokonał Pan podziału działki nr 2 na 5 działek, następnie 20 października 2022 r. podziału działki nr 68 na 4 działki, następnie 18 listopada 2022 r. podziału działki nr 70 na 4 działki, następnie 22 listopada 2022 r. podziału działki nr 67 na 2 działki i planuje Pan w przyszłości podział działki nr 69 na 5 działek oraz podział działki nr 71 na 4 działki.

Jak wynika z opisu sprawy działki pierwotne nr 3, 4 i 5, z których powstała działka nr 1 oraz nowo powstałe działki w wyniku podziału ww. działki nr 1, jak również działka pierwotna nr 2 oraz nowo powstałe działki w wyniku podziału ww. działki nr 2 przed sprzedażą zostały z dniem 31.12.2022 r. wycofane z działalności rolniczej. Ww. działki były wykorzystywane wyłącznie na cele rolne. Następnie grunty nie były obsiewane, lecz były odłogowane. Jak Pan podał - wycofanie działek z działalności rolniczej nie będzie skutkowało powstaniem obowiązku podatkowego w zakresie podatku VAT. Nie wystąpił Pan i nie będzie występować o wyłączenie działek z produkcji rolnej, gdyż procedura taka następuje dopiero przed rozpoczęciem procedury związanej z pozwoleniem na budowę. Sprzedaż planuje Pan rozpocząć w 2024 r. i prowadzić ją dalej w latach późniejszych.

Dla wszystkich działek wystąpił/wystąpi Pan z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Charakterystyka zabudowy ww. działek to zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Działki będą sprzedawane jako działki niezabudowane. Zamierza Pan sprzedać działki jednemu lub wielu nabywcom. Celem podziału działek rolnych na mniejsze jest powstanie mniejszych działek, na które będzie szansa na pozyskanie nabywcy.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii nieuznania Pana za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości - działek niezabudowanych powstałych z podziału działki nr 1 będącej we współwłasności małżeńskiej oraz działki nr 2.

Aby ustalić, czy będzie Pan zobowiązany do opodatkowania sprzedaży przedmiotowych działek, należy dokonać analizy, czy w okolicznościach opisanych we wniosku z tytułu ich sprzedaży będzie Pan podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z informacji przedstawionych we wniosku jednoznacznie wynika, że prowadzi Pan działalność rolniczą, z tytułu której jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Jak już wcześniej wskazano nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając na uwadze przywołane wyżej przepisy należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie dla rozstrzygnięcia Pana wątpliwości kluczowym jest okoliczność posiadania przez Pana statusu podatnika VAT czynnego z tytułu działalności rolniczej oraz to, że działki powstałe w wyniku podziału działek nr 1 oraz 2 były wykorzystywane przez Pana do opodatkowanej działalności rolniczej. Zauważyć bowiem należy, że rolnik zarejestrowany jako podatnik VAT czynny w związku z prowadzoną przez siebie działalnością rolniczą, sprzedając grunt, który był wykorzystywany w tej opodatkowanej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, nie zbywa majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany do prowadzenia ww. opodatkowanej działalności rolniczej. Zatem rolnik sprzedający grunt, który wykorzystywany był w działalności rolniczej nie zbywa majątku osobistego, ale majątek, który wchodził w skład przedsiębiorstwa rolnego.

W odniesieniu do wytycznych wskazanych w powołanym wyżej orzeczeniu TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-1834, należy zauważyć, że w przedmiotowej sprawie nie znajdują one zastosowania, gdyż Pan nie jest rolnikiem korzystającym ze zwolnienia od podatku, lecz w zakresie działalności rolniczej jest zarejestrowany jako podatnik VAT na zasadach ogólnych. Wyżej wymienione orzeczenie TSUE zapadło natomiast w stanach faktycznych, w których wnioskodawcy nie byli czynnymi podatnikami podatku VAT. W niniejszej sprawie działki będące przedmiotem wniosku, wykorzystywane były do prowadzonej przez Pana opodatkowanej podatkiem VAT działalności rolniczej.

W konsekwencji, biorąc pod uwagę opis sprawy oraz przywołane orzeczenie TSUE C-29332 należy stwierdzić, że nie wykazał Pan zamiaru wykorzystywania działek będących przedmiotem wniosku wyłącznie do celów osobistych. Działki powstałe z podziału działki nr 1 oraz działki nr 2 stanowią składnik majątkowy, który nie był wykorzystywany przez Pana w celach prywatnych (osobistych) w całym okresie jego posiadania lecz służył prowadzeniu działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT, którą – w rozumieniu ustawy - jest również działalność rolnicza. Podkreślić należy, że ze wskazanego powyżej orzeczenia C-29332 wynika, iż aby nieruchomości nie stanowiły majątku związanego z działalnością gospodarczą, nie mogą one służyć w całym okresie ich posiadania takiej działalności.

Powyższe oznacza, że dostawa ww. działek nie nastąpi w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym, lecz stanowi zbycie dokonane w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej (działalności rolniczej), zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy.

Z uwagi na powyższe okoliczności, w tej konkretnej sytuacji nie można zgodzić się z Panem, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 1 (będącej we współwłasności małżeńskiej) i nr 2 będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania Pana majątkiem osobistym. Sprzedaż ww. działek zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie dostawą dokonywaną przez Pana jako podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Pana stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie skutków podatkowych dla Pana, a nie sytuacji podatkowej Pana żony.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 523 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 523 ze zm.).