Interpretacja indywidualna z dnia 27 lutego 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.800.2023.2.KW
Temat interpretacji
Niepodleganie opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży użytkownikowi wieczystemu nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem usługowym.
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży użytkownikowi wieczystemu nieruchomości gruntowej nr … zabudowanej budynkiem usługowym.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
17 listopada 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 10 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży użytkownikowi wieczystemu nieruchomości gruntowej nr … zabudowanej budynkiem usługowym. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 1 lutego 2024 r. (wpływ 7 lutego 2024 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Gmina … jest jednostką samorządu terytorialnego. Gmina posiada osobowość prawną i wykonuje zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność. Jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Gmina prowadzi postępowania dotyczące użytkowania wieczystego oraz postępowania dotyczące zbycia prawa własności nieruchomości gruntowej na rzecz użytkownika wieczystego. W związku z obowiązującą ustawą o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw z dnia 26 maja 2023 r. (Dz. U. z 2023 r. poz. 1463) – Użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy, może wystąpić z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz. W tym zakresie mogą być prowadzone m.in. postępowania (transakcje) wskazane i opisane poniżej:
1.Użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej wystąpi z żądaniem sprzedaży nieruchomości na jego rzecz, którą nabył przed dniem 1 maja 2004 r., gdzie opłata z tytułu oddania gruntu użytkownikowi wieczystemu nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
2.Użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej i budynkowej (grunt i budynek usługowy oddany w użytkowanie wieczyste) wpisanej do rejestru zabytków wystąpi z żądaniem sprzedaży nieruchomości na jego rzecz, którą nabył przed dniem 1 maja 2004 r., gdzie opłata z tytułu oddania gruntu użytkownikowi wieczystemu nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
W przypadku dokonywania sprzedaży nabywca (użytkownik wieczysty nieruchomości, który ma się stać właścicielem) uiszcza na rzecz sprzedawcy (jednostki samorządu terytorialnego) stosowną kwotę pieniężną tytułem ceny – ustalonej w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Przepisy niniejsze stosuje się z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej. Udzielenie pomocy publicznej wymaga spełnienia warunków udzielenia pomocy de minimis określonych we właściwych przepisach prawa Unii Europejskiej dotyczących pomocy de minimis.
W uzupełnieniu wniosku na zadane w wezwaniu pytania Gmina udzieliła następujących odpowiedzi:
1)Jakie są numery geodezyjne działek oddanych w użytkowanie wieczyste, objętych zakresem wniosku?
Odpowiedź: Oznaczenie działki oddanej w użytkowanie wieczyste: działka ewidencyjna nr … obręb … miasto … […].
2)W odniesieniu do nieruchomości gruntowej i budynkowej (grunt i budynek usługowy oddany w użytkowanie wieczyste) wpisanej do rejestru zabytków, o której mowa w pytaniu oznaczonym nr 2 wniosku, prosimy wskazać:
a)kto (jaki podmiot) na dzień sprzedaży jest/będzie właścicielem ww. budynku usługowego, tj. czy użytkownik wieczysty, Państwo czy inny podmiot (jaki)?
b)czy przedmiotem sprzedaży na rzecz użytkownika wieczystego, objętej pytaniem nr 2 wniosku, będzie:
i.wyłącznie prawo użytkowania wieczystego tego gruntu?
czy
ii.prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z ww. budynkiem usługowym?
c)czy użytkownik wieczysty ponosił nakłady na wybudowanie ww. budynku usługowego?
d)w sytuacji gdy użytkownik wieczysty ponosił nakłady na wybudowanie ww. budynku usługowego, to należy wskazać:
i.czy przed dokonaniem sprzedaży nieruchomości objętej zakresem pytania nr 2 wniosku między stronami, tj. Państwem a użytkownikiem wieczystym, nastąpi/nastąpiło całkowite rozliczenie poniesionych przez użytkownika nakładów?
ii.w jaki sposób nastąpi/nastąpiło rozliczenie nakładów (jednorazowo, częściowo) oraz w jakim terminie (prosimy o wskazanie daty)?
iii.czy przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z rozliczeniem poniesionych przez użytkownika wieczystego nakładów?
Odpowiedź:
a)Na dzień sprzedaży właścicielem budynku i gruntu jest Gmina ...
b)Przedmiotem sprzedaży na rzecz użytkownika wieczystego będzie prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkiem usługowym.
c)Użytkownik wieczysty przedmiotowy budynek nabył umową o ustanowienie wieczystego użytkowania aktem notarialnym Rep. A Nr … z dnia 24 czerwca 1982 r.
d)Użytkownik wieczysty nie ponosił nakładów na wybudowanie budynku
3)Jeżeli przedmiotem sprzedaży na rzecz użytkownika wieczystego oprócz prawa użytkowania wieczystego gruntu będzie również budynek usługowy, to prosimy wskazać:
a)czy budynek usługowy jest trwale związany z gruntem?
b)czy ww. budynek został nabyty, czy wybudowany przez Państwa?
c)jeśli budynek został nabyty, to prosimy o wskazanie:
i.daty jego nabycia (należy wskazać dzień, miesiąc i rok),
ii.czy nabycie to nastąpiło w ramach transakcji opodatkowanej, zwolnionej czy niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT,
iii.czy transakcja ta została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT,
iv.czy z tytułu nabycia budynku przysługiwało Państwu prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.
d)jeśli budynek został wybudowany, to prosimy o wskazanie:
i.daty wybudowania (należy wskazać dzień, miesiąc i rok),
ii.czy z tytułu wytworzenia/wybudowania budynku przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.
e)kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy? Należy wskazać dokładną datę.
f)jeżeli nastąpiło pierwsze zasiedlenie części budynku, to należy wskazać, w jakiej w części?
g)czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku lub jego części a dostawą upłynął/upłynie okres dłuższy niż 2 lata?
h)czy ponosiliście Państwo nakłady na ulepszenie ww. budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej budynku? Jeśli tak, to należy wskazać:
i.w jakim okresie były ponoszone wydatki na ulepszenie budynku usługowego?
ii.czy w stosunku do wydatków na ulepszenie budynku, przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?
iii.kiedy ww. budynek po dokonaniu ulepszeń, został oddany do użytkowania? Należy wskazać dokładną datę.
iv.czy po oddaniu do użytkowania ulepszonego budynku miało miejsce pierwsze zasiedlenie tego budynku? Jeżeli tak, to należy wskazać dzień, miesiąc i rok, kiedy nastąpiło „pierwsze zasiedlenie”.
v.w ramach jakich czynności nastąpiło pierwsze zasiedlenie ulepszonego budynku po oddaniu go do użytkowania?
vi.czy między pierwszym zasiedleniem ulepszonego budynku, a jego dostawą, upłynął/upłynie okres dłuższy niż 2 lata?
vii.w jaki sposób, do jakich czynności wykorzystywali/wykorzystują Państwo ulepszony budynek po oddaniu go do użytkowania?
i)czy przedmiotowy budynek był/jest przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia, itp.? Jeżeli tak, to należy wskazać:
i.kiedy budynek lub jego część została oddana w najem, dzierżawę, użyczenie (należy wskazać dzień, miesiąc i rok)?
ii.czy to udostępnienie miało/ma charakter odpłatny czy nieodpłatny?
j)czy ww. budynek był/jest wykorzystywany przez Państwa wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług?
Odpowiedź:
a)Budynek usługowy jest trwale związany z gruntem.
b)Budynek usługowy został nabyty przez Gminę ….
c)Budynek pochodzi z drugiej połowy XIX wieku (…). Gmina … (ówcześnie Gmina …) nabyła własność budynku i gruntu na podstawie decyzji komunalizacyjnej … z dnia 17-08-1992 r. Wcześniej budynek był własnością Skarbu Państwa pod Zarządem Powiatowej Rady Narodowej Wydział Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej w … na podstawie orzeczenia … z 12-10-1961 r. Prezydium Powiatowe Rady Narodowej w … zgodnie z treścią księgi wieczystej …. Nabycie nie nastąpiło w ramach transakcji opodatkowanej, zwolnionej czy niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Uzyskanie własności przez Gminę … nastąpiło w sposób przewidziany przez ustawę.
d)Budynek nie został wybudowany przez Gminę ….
e)Z protokołu przekazania budynku oddziałowi … przez Rejonowe Przedsiębiorstwo … spisanego w dniu 10.08.1982 r. wynika między innymi, że nie posiadają pełnej dokumentacji spraw lokatorów i najemców (brak umów najmu i przydziału), jak również spraw sposobu rozliczeń należności od najemców. Domniemywa się, że pierwsze zasiedlenie nastąpiło przed oddaniem nieruchomości umową o ustanowienie wieczystego użytkowania akt notarialny Rep. A Nr … z dnia 24 czerwca 1982 r.
f)Przyjmuje się, że budynek w całości był zasiedlony.
g)Domniemywa się, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata.
h)Gmina … nie ponosiła nakładów na ulepszenie budynku usługowego.
i)Przedmiotowy budynek był i jest przedmiotem najmu, dzierżawy itp. W zasobach Urzędu brak jest informacji kiedy były zawierane umowy, natomiast zawierane umowy miały charakter odpłatny.
Pytania
1. Czy w przypadku dokonywania przez Gminę sprzedaży użytkownikowi wieczystemu nieruchomości (dotyczy użytkowania wieczystego ustanowionego przed dniem 1 maja 2004 r.) uzyskiwana przez Gminę kwota (cena nieruchomości) podlega opodatkowaniu VAT - czy Gmina zobowiązana jest odprowadzić VAT należny w związku z otrzymaniem ceny ze sprzedaży?
2. Czy w przypadku dokonywania przez Gminę sprzedaży użytkownikowi wieczystemu gruntu i budynku usługowego, wpisanego do rejestru zabytków (dotyczy użytkowania wieczystego ustanowionego przed 1 maja 2004 r.) - uzyskiwana przez Gminę kwota (cena nieruchomości) podlega opodatkowaniu VAT - czy Gmina zobowiązana jest odprowadzić VAT należny w związku z otrzymaniem ceny ze sprzedaży?
Państwa stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy:
Ad. 1. Dokonanie przez Gminę sprzedaży UW (gdy użytkowanie wieczyste ustanowiono przed 1 maja 2004 r.) nie stanowi odrębnej (nowej) czynności podlegającej opodatkowaniu VAT (w szczególności odrębnej od ustanowienia użytkowania wieczystego). Oznacza to, że w związku z uzyskaną przez Gminę kwotą tytułem ceny ze sprzedaży (gdy użytkowanie wieczyste ustanowiono przed 1 maja 2004 r.) - nie zachodzi obowiązek odprowadzenia podatku od towarów i usług.
Ad. 2. Dokonanie przez Gminę sprzedaży użytkowania wieczystego gruntu i budynku usługowego, wpisanego do rejestru zabytków - gdy sprzedaż UW będzie dotyczyć użytkowania wieczystego ustanowionego przed 1 maja 2004 r. nie stanowi odrębnej (nowej) czynności podlegającej opodatkowaniu VAT (w szczególności odrębnej od ustanowienia użytkowania wieczystego). Oznacza to, że w związku z uzyskaną przez Gminę kwotą tytułem ceny ze sprzedaży (gdy użytkowanie wieczyste ustanowiono przed 1 maja 2004 r.) - nie zachodzi obowiązek odprowadzenia podatku od towarów i usług.
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy
Na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1570, zm. Dz. U. z 2023 r., poz. 1598, 1059) zwanej dalej „ustawą o VAT” - opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie.
Stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się również oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste oraz zbycie tego prawa.
W stanie prawnym obowiązującym przed dniem 1 maja 2004 r. (ustawa z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50, ze zm.)), ustanowienie prawa użytkowania wieczystego nie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.
Czynność ta była natomiast traktowana jako opodatkowana tym podatkiem od 1 maja 2004 r. na podstawie przepisów ustawy o VAT z dnia 11 marca 2004 r.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają:
1)odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2)eksport towarów;
3)import towarów na terytorium kraju;
4)wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5)wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.
Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
1)przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2)wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3)wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4)wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5)ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6)oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7)zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również oddanie w użytkowanie wieczyste, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Zaznaczenia wymaga, że ww. przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego.
W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nimi jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym.
Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.
Należy ponadto wskazać, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.
Wobec powyższego, uwzględniając szerokie, ekonomiczne, a nie cywilistyczne rozumienie pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel”, ustawodawca uznał, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, wymieniając tę czynność w art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy. W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki, jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela.
Kwestie dotyczące prawa wieczystego użytkowania uregulowane zostały w ustawie z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).
W świetle art. 233 Kodeksu cywilnego:
W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.
Przepis ten, a także następne Kodeksu Cywilnego (art. 234, art. 235, art. 237) kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel. Zatem z regulacji zawartych w tej ustawie wynika, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.
Zgodnie z art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego:
Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
Stosownie do § 2 tego artykułu:
Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.
W myśl art. 237 ww. Kodeksu:
Do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości.
W świetle ww. przepisów użytkownik wieczysty jest właścicielem budynków i urządzeń znajdujących się na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do gmin bądź ich związków, które sam wzniósł albo nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.):
Z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z przepisów niniejszej ustawy oraz odrębnych ustaw, organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich organy wykonawcze.
Przepis art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami daje dyspozycję, że:
Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej.
Na mocy art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3.
W myśl art. 32 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa może być sprzedana użytkownikowi wieczystemu za zgodą wojewody. Zgody wojewody nie wymaga sprzedaż na rzecz użytkownika wieczystego nieruchomości, o których mowa w art. 51 ust. 2 i art. 57 ust. 1.
Stosownie do art. 32 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu art. 241 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.
Jak stanowi art. 32 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
W odniesieniu do nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste przeniesienie własności tej nieruchomości, w drodze umowy, między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między jednostkami samorządu terytorialnego może nastąpić za powiadomieniem jej użytkownika wieczystego.
W świetle art. 37 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu.
Jak stanowi art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego.
Zgodnie z art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
1. Cenę nieruchomości gruntowej niewykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu, ustala się jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Przepisy art. 68 i art. 68a stosuje się odpowiednio.
2. Cenę nieruchomości gruntowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu, ustala się w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.
3. Jeżeli dotychczas nie obowiązywała opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, właściwy organ ustala cenę, o której mowa w ust. 1 i 2, przyjmując stawkę procentową określoną w art. 72 ust. 3 stosownie do celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej.
Stosownie natomiast do art. 71 ust. 1 – ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne.
Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
Pierwszą opłatę za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze bezprzetargowej można rozłożyć na oprocentowane raty. W sprawach tych stosuje się odpowiednio przepis art. 70 ust. 2-4 ww. ustawy.
Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Właściwy organ, na wniosek użytkownika wieczystego złożony nie później niż 14 dni przed upływem terminu płatności, może ustalić inny termin zapłaty, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego.
W myśl art. 198g ustawy o gospodarce nieruchomościami:
1. Użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1463) może wystąpić z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz.
2. Żądanie sprzedaży, o którym mowa w ust. 1, nie przysługuje:
1) jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r.;
2) jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste;
3) w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich (Dz.U. z 2022 r. poz. 1624 oraz z 2023 r. poz. 261);
4) jeżeli grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego w rozumieniu art. 2 pkt 5 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych;
5) w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej.
3. Nie zawiera się umowy sprzedaży nieruchomości, o której mowa w ust. 1, jeżeli toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
4. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio do użytkowania wieczystego powstałego w inny sposób niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego.
Stosownie do art. 198i ustawy o gospodarce nieruchomościami:
1. Odpowiednia rada albo sejmik w terminie 4 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw określi, w drodze uchwały, szczegółowe warunki sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych albo zobowiąże, w drodze uchwały, organ wykonawczy do indywidualnego określania tych warunków w drodze zarządzenia.
2. W razie niepodjęcia uchwał w terminie, o którym mowa w ust. 1, przepis art. 198h ust. 1 stosuje się odpowiednio.
Zgodnie z art. 198j ustawy o gospodarce nieruchomościami:
1. Jeżeli w okresie 12 miesięcy przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw użytkownik wieczysty przyjął ofertę nowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zawartą w wypowiedzeniu albo właściwy organ nie odmówił aktualizacji tej opłaty na żądanie użytkownika wieczystego, do ustalenia ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu przyjmuje się wartość nieruchomości, która była podstawą ustalenia zaktualizowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.
2. Przepis ust. 1 stosuje się także w przypadku, gdy w okresie 12 miesięcy przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw wartość nieruchomości została określona na potrzeby ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.
Jak wynika z przepisów prawa, oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu jest czynnością odpłatną. Przy czym podkreślenia wymaga, że ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu przed 1 maja 2004 r. nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż na podstawie obowiązującej przed tym dniem ustawy z 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11 poz. 50 ze zm.), grunt nie był towarem i ustanowienie prawa jego użytkowania wieczystego nie stanowiło dostawy towarów. Dopiero z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zmieniła się definicja towaru oraz zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
W konsekwencji, od 1 maja 2004 r. ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy.
Potwierdza to m.in. treść uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 stycznia 2007 r., sygn. akt I FPS 1/06, w której uznano, iż:
Konsekwencją stanowiska, że oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów będzie stwierdzenie, że w przypadku gdy taka czynność nastąpiła przed dniem 1 maja 2004 r. (tj. przed tym dniem dokonano wpisu prawa użytkowania wieczystego w księdze wieczystej na podstawie zawartej w formie aktu notarialnego umowy o ustanowieniu tego prawa) nie podlega ona obecnie podatkowi od towarów i usług. (…) Wobec powyższego należy uznać, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego gruntów, ustanowionego przed dniem 1 maja 2004 r., gdy taka czynność nie podlegała podatkowi od towarów i usług po wejściu w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. w sprawie podatku od towarów i usług (Dz. U. nr 54 poz. 535 ze zm.) ani nie zawiera w sobie należnego podatku, ani też nie powinna być powiększona o taki podatek na podstawie przepisów tej ustawy.
Z opisu sprawy wynika, że na wniosek użytkownika wieczystego zamierzają Państwo sprzedać działkę gruntu nr … zabudowaną budynkiem usługowym. Użytkownik wieczysty przedmiotowy budynek nabył umową o ustanowienie wieczystego użytkowania aktem notarialnym Rep. A Nr … z dnia 24 czerwca 1982 r.
Wątpliwości Państwa dotyczą ustalenia, czy sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem usługowym, wpisanym do rejestru zabytków na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Biorąc pod uwagę powyższe przepisy prawa stwierdzić należy, że w wyniku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (ustanowienie użytkowania wieczystego) dochodzi do przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co pozwala mu rozporządzać nim jak właściciel. Użytkownik wieczysty może więc swobodnie korzystać z gruntu oraz czerpać z niego pożytki w sposób taki, jak w przypadku właściciela gruntu, może również „przenieść władztwo na inny podmiot” w taki sam sposób w jaki właściciel dokonuje sprzedaży gruntu. Wraz z przekazaniem użytkownikowi wieczystemu gruntu następuje również możliwość swobodnego i faktycznego dysponowania posadowionymi na tym gruncie budynkami.
W analizowanej sprawie, dostawą towarów w rozumieniu przepisów ustawy było ustanowienie prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości dla użytkownika wieczystego 24 czerwca 1982 r. Zgodnie z obowiązującymi wówczas przepisami, oddanie w użytkowanie wieczyste terenu państwowego zabudowanego, obejmującego grunt oraz budynek nastąpiło w oparciu o art. 12 ust. 4 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U. z 1969 r., nr 22 poz. 159), zgodnie z którym jeżeli w użytkowanie wieczyste zostaje oddany teren zabudowany budynkami, które nie podlegają sprzedaży (ust. 1), wieczysty użytkownik terenu uiszcza oprócz opłaty za użytkowanie wieczyste terenu, opłatę roczną za użytkowanie wieczyste budynków i innych urządzeń znajdujących się na terenie. Na wieczystym użytkowniku ciąży obowiązek utrzymania budynków i urządzeń w należytym stanie zgodnie z przepisami prawa budowlanego.
Powyższe oznacza, że z chwilą ustanowienia prawa użytkowania wieczystego nastąpiło przeniesienie na użytkownika wieczystego prawa do rozporządzania ww. nieruchomością (gruntem i budynkiem) jak właściciel.
Analiza przedstawionego opisu sprawy oraz treści powołanych przepisów prowadzi do stwierdzenia, że skoro prawo użytkowania wieczystego ustanowiono 24 czerwca 1982 r., a więc przed wprowadzeniem w ogóle przepisów dotyczących podatku od towarów i usług, to nie będzie podlegało ono opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niemniej jednak nastąpiło przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel.
Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, że w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem usługowym użytkownik wieczysty otrzymał już prawo do faktycznego dysponowania całą nieruchomością, jak gdyby był jej właścicielem, z chwilą ustanowienia tego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, tj. w dniu 24 czerwca 1982 r.
Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Okoliczności faktyczne sprawy świadczą, że przeniesienie na użytkownika wieczystego prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel nastąpiło już w chwili objęcia przez pierwotnego użytkownika prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości. W sensie ekonomicznym nabył więc też prawo do dysponowania nieruchomością jak właściciel.
Sprzedaż nieruchomości wieczystemu użytkownikowi w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, będąca w istocie przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, będzie stanowiła jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie będzie wpływać natomiast na „władztwo rzeczy”, które użytkownik ten uzyskał już w momencie objęcia prawa użytkowania wieczystego i nie będzie mogła być traktowana jako sprzedaż tego samego towaru.
Należy podkreślić, że czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego, będącego wcześniej przedmiotem użytkowania wieczystego, dla którego prawo to ustanowiono do dnia 30 kwietnia 2004 r., nie będzie podlegało opodatkowaniu jako ponowna dostawa towarów, ani żadna inna czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT.
Zatem sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego nie może być traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości (gruntu zabudowanego), bowiem nie została spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy, tj. w opisanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W świetle przepisów art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy doszło już do dostawy tej nieruchomości na rzecz obecnego wieczystego użytkownika.
Wobec tego sprzedaż gruntu wraz z budynkiem usługowym na rzecz użytkownika wieczystego, będąca w istocie przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości (zarówno gruntu jak i budynku) stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływa natomiast na „władztwo rzeczy”, które pierwotny użytkownik wieczysty uzyskał 24 czerwca 1982 r. i nie może być traktowana jako sprzedaż tego samego towaru.
Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż sprzedaż nieruchomości (gruntu oraz budynku usługowego) stanowiącej zabudowaną działkę nr … na rzecz jej użytkownika wieczystego, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym nie będą Państwo zobowiązani do odprowadzenia podatku należnego w związku z ww. transakcją.
Tym samym Państwa stanowisko uznaję za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.
Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosujecie się Państwo do interpretacji.
·Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
·Zgodnie z art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),
albo
·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).