Zwolnienie z podatku sprzedaży lokali znajdujących się w budynku kamienicy jako towarów handlowych.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 stycznia 2024 r. wpłynął za pośrednictwem ePUAP Państwa wniosek z 5 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia z podatku sprzedaży lokali znajdujących się w budynku kamienicy jako towarów handlowych.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego:

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) przy ul. (…) (...), wpisana do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy (…) w (…), (…) Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem KRS: (…), NIP: (…), REGON: (…), dla której właściwym organem podatkowym jest Naczelnik Urzędu Skarbowego w (…) z adresem przy ul. (…) (dalej: „Wnioskodawca”), w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2587 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”) podlega w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Wnioskodawca jest zarejestrowanym i czynnym podatnikiem podatku w myśl ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm., dalej: „ustawa o VAT”).

Przedmiotem podstawowej działalności Wnioskodawcy według PKD są: sprzedaż hurtowa niewyspecjalizowana (46.90.Z). Wnioskodawca działalność gospodarczą prowadzi jako osoba prawna - spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wpisana do KRS w 2012 r.

W ramach wykonywanej działalności gospodarczej Spółka kupiła na rynku wtórnym zniszczoną, używaną kamienicę. Budynek został kupiony bez podatku VAT na rynku wtórnym. Następnie nabyta kamienica zostanie wyremontowana, a wydatki remontowe będą udokumentowane fakturami (od tych faktur nie jest odliczany podatek VAT).

Budynek nie zostanie zaliczony do środków trwałych, natomiast będzie zaksięgowany jako towar handlowy (celem zakupu jest dalsza odsprzedaż).

W nieruchomości nie ma zgłoszonego miejsca prowadzenia działalności, nie będzie on służyć do celów prowadzonej działalności gospodarczej, służyć będzie wyłącznie do odsprzedaży po dokonaniu remontu. Kamienica nie jest przedmiotem wynajmu oraz nie jest przewidziany jej wynajem. Budynek po remoncie generalnym będzie sprzedany bez zmiany jego przeznaczenia.

Od pierwszego oddania do użytkowania minęły więcej niż dwa lata. Nakłady ponoszone na remont generalny kamienicy mogą przekroczyć 30% wartości nieruchomości.

Pytanie

Czy sprzedaż przedmiotowej kamienicy (w tym lokali się w niej znajdujących) będzie zwolniona od podatku stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż przedmiotowej kamienicy (w tym lokali się w niej znajdujących) będzie zwolniona od podatku stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Towarami, według art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem w świetle przytoczonych powyżej przepisów, nieruchomości spełniają definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Nie każda jednak czynność, stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegająca opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarcza stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT. Działalność prowadzi jako osoba prawna - spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. W ramach wykonywanej działalności gospodarczej Spółka kupiła na rynku wtórnym zniszczony, używany budynek mieszkalny (kamienicę) bez płacenia podatku VAT.

Następnie nabyty budynek zostanie przez Wnioskodawcę wyremontowany, a wydatki remontowe będą udokumentowane fakturami VAT. Nieruchomość nie zostanie zaliczona do środków trwałych, ale będzie zaksięgowana jako towar handlowy. W budynku nie ma zgłoszonego miejsca prowadzenia działalności oraz nie będzie on służyć do celów prowadzonej działalności gospodarczej. Kamienica (w tym lokale się w nim znajdujące) będzie przeznaczone wyłącznie do jego odsprzedaży po dokonaniu remontu przez Spółkę, bez zmiany przeznaczenia tej nieruchomości (nadal będzie miała charakter mieszkalny). Jak wskazał Wnioskodawca kamienica nie jest przedmiotem wynajmu oraz nie jest przewidziany jej wynajem. Planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie sprzedażą w ramach pierwszego oddania do użytku, bowiem od pierwszego zasiedlenia minęły więcej niż dwa lata.

Stosownie do wskazań Spółki nakłady ponoszone na remont mogą przekroczyć 30% wartości początkowej lokalu. Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT przy sprzedaży nieruchomości.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w przepisach warunki.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

         a.dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

         b.pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług.

Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie - według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

         a.wybudowaniu lub

         b.ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości          początkowej.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. akt I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że: „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako »pierwsze zajecie budynku, używanie«. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. W świetle wykładni językowej, jak i celowościowej systemu VAT, w ocenie NSA, należy więc przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do sprzedaży prawa własności tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie fakultatywne zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług”.

Z kolei przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L 347 z 11.12.2006, str. 1, z pózn. zm.) zwanej dalej Dyrektywa 2006/112/WE, posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

W konsekwencji zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE, z przepisem art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług w nowym brzmieniu, oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajecie budynku, używanie”. W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Podnieść w tym miejscu należy również, że ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia ulepszenia. O ulepszeniu traktuje norma art. 16g ust. 13 ustawy o CIT, która stanowi, że jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkowa tych środków, ustalona zgodnie z ust. 1 i 3-11, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10 000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Ulepszeniem środka trwałego - w rozumieniu ustawy podatkowej - jest więc:

• przebudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub technicznych,

• rozbudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, które powiększają ten środek trwały,
• rekonstrukcja środka trwałego, tj. wykonanie prac, w wyniku których nastąpi odtworzenie zniszczonego środka trwałego do jego poprzedniego stanu,
• adaptacja środka trwałego, tj. wykonanie prac mających na celu przystosowanie danego środka trwałego do spełniania odmiennych funkcji od tych, dla których został zbudowany lub użytkowany,
• modernizacja środka trwałego, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Tym samym nakłady na ulepszenie środków trwałych zmierzają do podjęcia bądź rozszerzenia działalności w drodze budowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, powodującą istotną zmianę cech użytkowych.

Zatem nieruchomość, która nie będzie stanowić u podatnika środka trwałego, nie może ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy ulepszenia środków trwałych.

Mając na uwadze wyżej przytoczone przepisy prawa należy wskazać, że kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia - w rozumieniu nadanym przepisami Dyrektywy 2006/112/WE Rady, orzecznictwem TSUE oraz art. 2 pkt 14 ustawy o VAT - należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia.

Powyższe wynika z faktu, że nieruchomość jest kupowana bez podatku VAT na rynku wtórnym, a od pierwszego oddania do użytkowania - jak wskazał Wnioskodawca - minęły więcej niż 2 lata.

Wnioskodawca zamierza ponieść wydatki na remont nieruchomości. Wydatki te co prawda mogą przekraczać 30% wartości zakupionej nieruchomości, jednakże należy podkreślić, że zakupiona kamienica nie będzie zaliczana do środków trwałych, ale będzie traktowana jako towar handlowy. Tym samym, skoro nieruchomość nie będzie środkiem trwałym, to wówczas nakłady ponoszone przez Wnioskodawcę na budynek nie będą stanowiły ulepszenia w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jak już zaznaczono powyżej, na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi.

W konsekwencji powyższego, dla dostawy przedmiotowej nieruchomości będą spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Stanowisko to zostało potwierdzone w interpretacjach wydawanych przez Krajowa Informacje Skarbowa m.in.:

• z dnia 22 czerwca 2020 r. o znaku 0113-KDIPT1-3.4012.240.2020.2.MJ, Wnioskodawca wskazał również, że ulepszenie nigdy nie przekroczy 30% wartości początkowej lokalu mieszkalnego. Należy jednak podkreślić, że – jak wynika z opisu sprawy - ww. nieruchomości stanowią dla Wnioskodawcy towar handlowy przeznaczony do dalszej sprzedaży. Tym samym skoro nie mamy do czynienia ze środkiem trwałym, nakłady ponoszone przez Zainteresowanego na ww. nieruchomości nie stanowią ulepszenia w rozumieniu art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jak już zaznaczono powyżej, na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi.
• z dnia 13 września 2019 r. o znaku 0111-KDIB3-3.4012.269.2019.1.WR, w treści wniosku Zainteresowany wskazał, że zamierza ponieść wydatki na remont nieruchomości. Wydatki te co prawda mogą przekraczać 30% wartości początkowej zakupionej nieruchomości, jednakże należy podkreślić, że - jak wyjaśnił sam Wnioskodawca – zakupiona nieruchomość nie będzie zaliczana do środków trwałych, ale będzie traktowana jako towar handlowy. Tym samym, skoro nieruchomość nie będzie środkiem trwałym, to wówczas nakłady ponoszone przez Zainteresowanego na nieruchomość nie będą stanowiły ulepszenia w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jak już zaznaczono powyżej, na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. W konsekwencji powyższego, dla dostawy przedmiotowej nieruchomości będą spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
• z dnia 14 czerwca 2019 r. o znaku 0112-KDIL2-1.4012.107.2019.2.MC, w ocenie Wnioskodawcy do „pierwszego zasiedlenia” budynku doszło w dniu zakupu przez niego nieruchomości, tj. w dniu 15 lutego 2007 r., zaś późniejsze nakłady, choć ich łączna wartość przekroczyła 30% wartości początkowej budynku w dniu 31 października 2010 r., to ze względu na ich charakter - jako wydatki ponoszone na remont, nie zaś na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym - nie mają wpływu na ocenę, kiedy doszło do „pierwszego zasiedlenia” (innymi słowy – ich poniesienie nie spowodowało ponownego „pierwszego zasiedlenia” nieruchomości).

Niniejszego nie będzie zmieniał fakt ewentualnego wyodrębnienia lokali w kamienicy.

W piśmie z dnia 18 lutego 2019 r. wydanym przez Dyrektora KIS o znaku 0115-KDIT1-3.4012.874.2018.1.AP wskazano, że „Analizując treść wniosku w kontekście obowiązujących przepisów należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do lokali mieszkalnych bądź użytkowych, które powstaną w wyniku wyodrębnienia już¿ istniejących lokali oraz podziału istniejącego lokalu wraz z ustanowieniem ich odrębnej własności, sprzedaż tych lokali nie będzie stanowiła oddania do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po ich „wybudowaniu”, czyli nie będzie spełniać definicji pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług. Należy bowiem zauważyć, że opisane lokale powstaną z lokalu/lokali, które były zamieszkałe od wielu lat. Zatem w odniesieniu do tej części budynku (kamienicy), z której lokale zostaną wydzielone doszło już do pierwszego zasiedlenia. Natomiast czynność ustanowienia odrębnej własności - zgodnie z ustawą o własności lokali - będzie w tym przypadku czynnością czysto formalną, zmierzającą do uregulowania kwestii prawnej lokali, co będzie znajdowało swoje odzwierciedlenie w księgach wieczystych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzicie Państwo działalność gospodarczą jako osoba prawna - spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. W ramach wykonywanej działalności gospodarczej zakupiliście Państwo na rynku wtórnym zniszczoną, używaną kamienicę. Budynek po remoncie generalnym zostanie sprzedany bez zmiany jego przeznaczenia.

Mając na uwadze powyższy opis sprawy oraz fakt, że jesteście Państwo spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, która prowadzi działalność gospodarczą stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do Państwa przedsiębiorstwa. Zatem przy sprzedaży kamienicy (w tym lokali się w nich znajdujących) jesteście Państwo / będziecie Państwo podatnikiem podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż dotyczy / będzie dotyczyła składnika majątku Państwa przedsiębiorstwa (Spółki zarejestrowanej jako czynny podatnik VAT w Polsce).

W konsekwencji, sprzedaż kamienicy (w tym lokali się w nich znajdujących) jest/będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wyjaśnić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na  potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w  najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w tym artykule.

Podkreślić w tym miejscu należy, że termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U z 2023 r. poz. 2805 ze zm.):

Ulepszeniem środka trwałego – w rozumieniu ustawy podatkowej – jest więc:

• przebudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub technicznych;

• rozbudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, które powiększają ten środek trwały;
• rekonstrukcja środka trwałego, tj. wykonanie prac, w wyniku których nastąpi odtworzenie zniszczonego środka trwałego do jego poprzedniego stanu;
• adaptacja środka trwałego, tj. wykonanie prac mających na celu przystosowanie danego środka trwałego do spełniania odmiennych funkcji od tych, dla których został zbudowany lub użytkowany;
• modernizacja środka trwałego, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

Zatem nieruchomości (np. budynki), które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy, odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy wyłącznie ulepszenia środków trwałych.

Z opisu sprawy wynika, że kupiliście Państwo na rynku wtórnym zniszczoną, używaną kamienicę. Budynek został kupiony bez podatku VAT na rynku wtórnym. Następnie nabyta kamienica zostanie wyremontowana, a wydatki remontowe będą udokumentowane fakturami (od tych faktur nie jest odliczany podatek VAT). Budynek nie zostanie zaliczony do środków trwałych, natomiast będzie zaksięgowany jako towar handlowy (celem zakupu jest dalsza odsprzedaż).

W nieruchomości nie ma zgłoszonego miejsca prowadzenia działalności, nie będzie on służyć do celów prowadzonej działalności gospodarczej, służyć będzie wyłącznie do odsprzedaży po dokonaniu remontu. Kamienica nie jest przedmiotem wynajmu oraz nie jest przewidziany jej wynajem. Budynek po remoncie generalnym będzie sprzedany bez zmiany jego przeznaczenia.

Od pierwszego oddania do użytkowania minęły więcej niż dwa lata. Nakłady ponoszone na remont generalny kamienicy mogą przekroczyć 30% wartości nieruchomości.

Państwa wątpliwości dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia z podatku VAT sprzedaży kamienicy (w tym lokali się w nich znajdujących).

Mając na uwadze powyższe, jak wskazali Państwo w opisie sprawy, przed sprzedażą budynku dokonają Państwo jego remontu. Należy jednak podkreślić, że przedmiotowy budynek kamienicy (w tym lokali się w nich znajdujących), będący przedmiotem sprzedaży, stanowi dla Państwa towar handlowy przeznaczony do dalszej odsprzedaży. Tym samym skoro nie mamy do czynienia ze środkiem trwałym, nakłady ponoszone przez Państwa na przedmiotowy budynek nie stanowią ulepszenia w rozumieniu art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od prawnych. Jak już zaznaczono powyżej, na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi.

W konsekwencji powyższego należy stwierdzić, że dla dostawy budynku kamienicy (w tym lokali się w nich znajdujących) są / będą spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż jak Państwo wskazali w opisie sprawy, w przypadku tego budynku doszło już do pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zajęciem, a planowaną datą sprzedaży upłynie okres powyżej 2 lat. Tym samym planowana dostawa budynku nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, jak również pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynku minie okres dłuższy niż dwa lata.

W związku z powyższym sprzedaż kamienicy (w tym lokali się w niej znajdujących) stanowiącej towar handlowy korzysta / będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W przedmiotowej sprawie nie ma znaczenia czy wydatki poniesione na remont budynku kamienicy przekroczą czy nie 30% jego wartości początkowej.

Zatem Państwa stanowisko należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

• zaistniałego stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia, oraz
• zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).