Sprzedaż udziałów w odziedziczonych działkach nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 listopada 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 29 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy sprzedaż trzech działek będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 lutego 2024 r. (wpływ 13 lutego 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

2023 roku zmarł Pani mąż (…). Zgodnie z Aktem poświadczenia dziedziczenia Pani − czyli żona, syn (…) i córka (…) odziedziczyli po Pani mężu jako najbliższa rodzina.

Pani wraz z dziećmi sprzedali w dniu (…) listopada 2023 r. trzy działki, które Pani mąż odziedziczył po zmarłym bracie.

Brat Pani męża − (…) zmarł (…) grudnia 2020 r. Zapisał Pani mężowi cały swój majątek w formie Testamentu sporządzonego u Notariusza w 2006 r. Po jego śmierci w czerwcu 2021 r. Pani mąż otrzymał Postanowienie Sądu w (…) o uznaniu go za jedynego spadkobiercę.

Pani mąż zamierzał sprzedać działki budowlane i wystąpił do Urzędu Skarbowego w (…) (…) lutego 2022 r. z prośbą o indywidualną interpretację przepisów prawnych w związku z zamiarem sprzedaży nieruchomości − działek budowlanych otrzymanych w spadku po zmarłym bracie. Otrzymał od Urzędu Skarbowego interpretację, że nie będzie zobowiązany płacić od sprzedaży tych działek żadnego podatku.

Działki zmarły brat Pani męża − (…), posiadał ponad 20 lat.

(…) − Pani mąż, dnia (…) czerwca 2023 r. podpisał umowę przedwstępną z firmą (…) celem sprzedaży trzech działek, w której zobowiązał się do ich sprzedaży i przyjął jednocześnie zadatek na poczet tych działek. Kilka dni przed finalnym podpisaniem umowy Pani mąż zmarł i nie zdążył sfinalizować już umowy u Notariusza. Ponieważ firma (…) nadal chciała kupić działki i nie wycofała się z umowy przedwstępnej, a Pani wraz z dziećmi, jako spadkobiercy, chciała sprzedać te działki, zgodnie z wolą Pani męża, spisaną w umowie przedwstępnej, przystąpiła Pani wraz z dziećmi do aktu notarialnego (…) listopada 2023 r. Pani syn ma 23 lata, a córka skończyła 18 lat dnia (…) listopada 2023 r., dlatego też czekała Pani aż do dnia (…) listopada 2023 r., żeby córka była pełnoletnia w chwili sprzedaży działek.

Obecnie w Sądzie jest też prowadzona sprawa o zachowek po zmarłym (…), ponieważ jego dzieci wystąpiły do Pani męża o wypłatę zachowku dla nich.

Uzupełniła Pani opis sprawy poprzez odpowiedź na poniższe pytania:

1.czy jest Pani czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług;

Odp.: Nie jest Pani podatnikiem podatku VAT.

2.czy przedmiotem Pani wniosku są działki niezabudowane czy zabudowane budynkami lub budowlami w myśl art. 3 pkt 2 i 3 Prawa budowlanego trwale z gruntem związanymi; jeżeli tak to prosimy o wskazanie:

a)czy znajdujące się na działkach budynki, budowle lub ich części nabyte zostały wraz z nieruchomością, czy Pani je wybudowała? Jeżeli Pani wybudowała, to czy przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu budowy budynków, budowli lub ich części; jeżeli tak, należy wskazać, czy z tego prawa Pani skorzystała, jeśli nie przysługiwało, należy wskazać dlaczego (informacji należy udzielić odrębnie dla każdego budynku/budowli lub ich części);

b)czy są to zabudowania mieszkalne czy użytkowe;

c)kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie poszczególnych budynków/budowli lub ich części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług − należy wskazać dokładną datę;

d)jeżeli nastąpiło pierwsze zasiedlenie części poszczególnych budynków/budowli, to należy wskazać, w jakiej części;

e)czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem poszczególnych budynków/budowli lub ich części a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata;

f)kiedy nastąpiło zajęcie do używania poszczególnych budynków/budowli − należy wskazać dokładną datę;

g)czy ponosiła Pani, do dnia sprzedaży, wydatki na ulepszenie lub przebudowę danego budynku, budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej ww. obiektów, tj. dokonała istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia? Jeżeli wydatki były ponoszone to:

−kiedy były one ponoszone;

−czy po dokonaniu tych ulepszeń były one oddane do użytkowania oraz czy w momencie ich sprzedaży minął okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania tych obiektów do użytkowania po dokonaniu ulepszeń;

−czy przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego od ww. Wydatków;

Odp.: Działki sprzedane są to dwie niezabudowane działki oraz trzecia zabudowana działka domem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym. Działki wraz z budynkami odziedziczyła Pani po zmarłym mężu, który to odziedziczył je po zmarłym bracie. Zmarły brat mieszkał tam od ponad 20 lat. Od śmierci Pani męża, nie robiła Pani nic na tych działkach ani też tam Pani nie mieszkała, nie ulepszała Pani, ani nie remontowała Pani budynków.

3.numerów ewidencyjnych działek będących przedmiotem sprzedaży;

Odp.: numery ewidencyjne działek: (…).

4.      czy dla przedmiotowych działek obowiązywał w dniu sprzedaży miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub została wydana decyzja o warunkach zabudowy; jeżeli tak, prosimy o wskazanie co z tych dokumentów wynika (jakie jest przeznaczenie przedmiotowych działek);

Odp.: wszystkie trzy działki są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną od 2010 r.

5.czy i kto występował z wnioskiem o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowych działek, jeśli tak to kiedy i w jakim celu;

Odp.: Nie.

6.czy i kto wnosił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działek mających być przedmiotem sprzedaży, jeśli tak to w jakim celu? Czy uzyskanie ww. decyzji było konieczne, jeśli tak to dlaczego;

Odp.: Nie.

7.w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Panią lub współwłaścicieli od momentu ich nabycia do momentu ich sprzedaży;

Odp.: Nie.

8.czy opisane działki były wykorzystywane przez Panią lub współwłaścicieli w działalności gospodarczej; jeżeli tak, to prosimy wskazać, na czym polegała ta działalność i w jakim okresie była wykonywana; proszę wskazać, w jakim zakresie, w szczególności czy prowadzi Pani działalność w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze;

Odp.: Nie.

9.czy posiada Pani status rolnika ryczałtowego;

Odp.: Nie.

10.czy opisane działki, które Pani sprzedała, były wykorzystywane przez Panią na cele działalności rolniczej;

Odp.: Nie.

11.czy z opisanych działek dokonywała Pani zbiorów i dostaw (sprzedaży) produktów rolnych; czy też produkty rolne uzyskiwane z tych działek przeznaczane były przez Panią wyłącznie na własne potrzeby;

Odp.: Nie.

12.czy opisane działki były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy itp.; jeśli tak, to prosimy wskazać okres, w którym działki były oddane w najem lub dzierżawę oraz czy były to czynności odpłatne;

Odp.: Nie.

13.czy w całym okresie posiadania działki były przez Panią wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług;

Odp.: Tak, działki odziedziczyła Pani po śmierci męża (wraz z dziećmi) i sprzedała je Pani, kiedy córka stała się pełnoletnia, tj. po trzech miesiącach, do czego zobligowana była Pani umową wstępną, podpisaną przez męża z firmą (…).

14.czy w odniesieniu do opisanych działek poniosła Pani jakiekolwiek nakłady w celu ich uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodociągowej, gazowej, elektrycznej; ogrodzenie; utwardzenie dróg wewnętrznych; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności tych działek); jeśli tak, to jakie to były nakłady;

Odp.: Nie.

15.jakie warunki zawierała umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta z nabywcą, które należało spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży; prosimy szczegółowo opisać, jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży działek wynikają z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp. związanych z daną działką);

Odp.: Umowa przedwstępna sprzedaży zawarta była (…) czerwca 2023 r. pomiędzy Pani mężem, który odziedziczył te działki po zmarłym bracie a firmą (…). Umowa była zawarta do 31 lipca 2023 r., ponieważ trzeba było wystąpić do urzędów o dokumenty niezbędne do sporządzenia aktu notarialnego. Pani mąż zmarł (…) lipca 2023 r. i nie zdążył podpisać aktu notarialnego. W umowie przedwstępnej nie było żadnych zobowiązań, które by miał wykonać poza przygotowaniem dokumentów koniecznych do sporządzenia aktu notarialnego u Notariusza.

16.jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążyły na Pani małżonka/Pani/(i) współwłaścicielach, a jakie na stronie kupującej; prosimy to szczegółowo opisać;

Odp.: Kupujący zobowiązał się zapłacić, a Pani mąż zobowiązał się sprzedać działki w terminie do 31 lipca 2023 r.

17.czy w ramach umowy przedwstępnej Pani mąż bądź Pani wraz ze współwłaścicielami udzielili jakichkolwiek pełnomocnictw dla kupującego; jeżeli odpowiedź na pytanie jest twierdząca, to prosimy o wskazanie, w jakim zakresie udzieliła Pani wraz współwłaścicielami pełnomocnictwa dla kupującego (prosimy o enumeratywne wymienienie zakresu), tj. do dokonania jakich czynności związanych z daną działką był upoważniony przyszły nabywca;

Odp.: Nie.

18.czy przed sprzedażą ww. działki Pani mąż bądź Pani udzielili pełnomocnictwa osobie trzeciej do występowania w Pani imieniu, ewentualnie w jakim zakresie (np.: występowania przed organami administracji publicznej, podejmowania działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składania wniosków, odbioru decyzji i postanowień itp.);

Odp.: Nie.

19.czy po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na działkach będących przedmiotem wniosku dokonywała inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły ich atrakcyjność, jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie itp.; jeżeli tak, to prosimy o podanie jakich;

Odp.: Nie.

20.czy kupujący ponosił jakiekolwiek nakłady finansowe związane z działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej;

Odp.: Nie.

21.czy do dnia złożenia wniosku dokonywała Pani już wcześniej sprzedaży nieruchomości innych niż wskazała Pani we wniosku; jeżeli tak, to prosimy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

a)kiedy (prosimy podać datę) i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości (np. kupno, darowizna, spadek),

b)w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Panią,

c)w jaki sposób nieruchomości te były wykorzystywane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży,

d)kiedy (prosimy podać datę) dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży,

e)ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych/zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe),

f)czy nieruchomości były udostępniane przez Panią osobom trzecim na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych (np. dzierżawy, najmu, użyczenia itp.); jeżeli tak, to czy były to umowy odpłatne czy nieodpłatne oraz kiedy były zawierane;

Odp.: Nie.

22.czy oprócz wskazanych we wniosku działek planuje Pani w przyszłości sprzedaż innych działek/nieruchomości – jeśli tak, to prosimy wskazać ich ilość oraz odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)kiedy (prosimy podać datę/daty) i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości,

b)w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Panią,

c)w jaki sposób nieruchomości te są i będą wykorzystywane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży (prosimy dokładnie opisać, do jakich celów i w jaki sposób wykorzystywała/będzie Pani wykorzystywać te nieruchomości od momentu wejścia w ich posiadanie do momentu sprzedaży,

d)jakie są to nieruchomości (niezabudowane/zabudowane, jeśli zabudowane to czy są to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe),

e)czy dokonywała (będzie Pani dokonywać) do dnia sprzedaży jakichkolwiek czynności (poniosła Pani, poniesie Pani nakłady) w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży (np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki/działek; jeśli tak, to jakie były/będą to czynności (nakłady),

f)czy na dzień sprzedaży dla tych nieruchomości będzie ustanowiony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu; jeśli tak, to jakie będzie jej przeznaczenie wynikające z tego dokumentu,

g)w jaki sposób zamierza Pani pozyskać nabywcę dla sprzedawanych nieruchomości;

Odp.: Nie.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu)

Czy jako osoba fizyczna jest Pani zwolniona od zapłaty podatku od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu)

Uważa Pani, że ze względu na fakt, iż Pani mąż zobowiązał się w umowie przedwstępnej sprzedać te działki oraz ze względu na fakt, iż odziedziczył je po zmarłym bracie, który zamieszkiwał tam od ponad 20 lat, powinna Pani być zwolniona z podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.):

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. − Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ustawy − Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy − Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy − Kodeks cywilny:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży udziałów w działkach, podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową”, wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z okoliczności sprawy wynika, że Pani wraz z synem i córką odziedziczyli po Pani zmarłym mężu działki o nr (…). Sprzedane działki to dwie działki są niezabudowane, a trzecia zabudowana domem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym. Wszystkie trzy działki są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Pani mąż zamierzał sprzedać działki, w związku z czym podpisał umowę przedwstępną z kupującym. W umowie przedwstępnej nie było żadnych zobowiązań, które by Pani zmarły mąż miał wykonać poza przygotowaniem dokumentów koniecznych do sporządzenia aktu notarialnego u Notariusza. Kilka dni przed finalnym podpisaniem umowy Pani mąż zmarł i nie zdążył sfinalizować już umowy u Notariusza. Ponieważ firma kupująca nadal chciała kupić działki i nie wycofała się z umowy przedwstępnej, a Pani wraz z dziećmi, jako spadkobiercy, chciała sprzedać te działki, zgodnie z wolą Pani męża, Pani wraz z dziećmi podpisała nową umowę przedwstępną na sprzedaż przedmiotowych działek. Od śmierci Pani męża, nie robiła Pani nic na tych działkach ani też tam Pani nie mieszkała, nie ulepszała Pani, ani nie remontowała Pani budynków. Nie występowała Pani ani z wnioskiem o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, ani z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowych działek. Działki nie były w żaden sposób wykorzystywane przez Panią ani Pani dzieci. Nie posiada Pani statusu rolnika ryczałtowego. Nie jest Pani podatnikiem podatku VAT. Opisane działki nie były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy itp. Nie poniosła Pani żadnych nakładów w celu ich uatrakcyjnienia.

Pani wątpliwości dotyczą tego, czy sprzedaż Pani udziałów w działkach nr (…) oraz (…) stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Pani podjęła w odniesieniu do sprzedaży swoich udziałów w działkach nr (…) oraz (…).

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do zapisu art. 925 Kodeksu cywilnego:

Z wyżej powołanego przepisu wynika, że określone prawa i obowiązki wchodzą do majątku spadkobierców. W skład spadku wchodzą m.in. prawa rzeczowe, w tym prawo własności rzeczy ruchomych i nieruchomych.

Zatem, jeżeli spadkodawca zawarł umowę przedwstępna umowę sprzedaży nieruchomości zawierającą warunek i zmarł przed zawarciem umowy przenoszącej własność nieruchomości (umowy rozporządzającej), należy uznać, że z chwilą jego śmierci podmiotem prawa własności tej nieruchomości stał się spadkobierca. Zatem, zbywcą nieruchomości po śmierci spadkodawcy, jest spadkobierca. Bez znaczenia jest przy tym to, że zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości przez spadkobiercę, jest skutkiem wykonania zobowiązania umownego, którego stroną był spadkodawca, gdyż, jak wyżej wskazano, zbywcą jest spadkobierca.

Z treści złożonego wniosku wynika, że Sprzedający dziedzicząc nieruchomości (działki nr (…) oraz (…)) weszli w prawa i obowiązki Spadkodawcy w związku z zawartą przez niego umową przedwstępną, w ramach której Kupujący zobowiązał się nabyć prawo własności ww. działek.

Analiza opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, iż w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły okoliczności, które wykraczałyby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W okolicznościach wskazanych w opisie sprawy sprzedaż udziałów w działkach, nie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak było przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie zbycia ww. udziałów w działkach, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

W związku z powyższym, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży udziałów w działkach wystąpiła Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

W okolicznościach wskazanych w przedstawionym we wniosku opisie sprawy sprzedaż udziałów w działkach należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Podsumowując, mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług stwierdzam, że z tytułu sprzedaży udziałów w działkach o nr (…) oraz (…), nie działała Pani w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, sprzedaż udziałów w ww. działkach nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, nie ma Pani obowiązku naliczenia podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży ww. udziałów w działkach.

Zatem Pani stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Wskazuję, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie pytania odnoszącego się do podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zauważam, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem zaznaczam, że niniejsza interpretacja nie wywiera skutków prawnych dla Pani syna i córki, o których mowa we wniosku.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).